מגפת הקורונה פוגעת בשוק המשכנתאות
מגפת הקורונה הלמה בשוק העבודה. הפגיעה הממוקדת בחלק מענפי המשק והגידול העצום במספר הבלתי-מועסקים גרמו לכך שחלק ממשקי הבית נקלעו לקושי לעמוד בתשלומי המשכנתא. הבעייה במצבי שפל כלכלי היא שהמערכת הבנקאית עלולה להיכנס למילכוד: המערכת החיסונית של הבנקים בנוייה להתמודד עם "רעש לבן" - מקרים אקראיים של לווים שנקלעו לקשיים - לא עם אירועים המוניים של אבטלה וקשיי תשלום. לבנקים יש פרוטוקול טיפולי קבוע, אינסטינקטיבי, למקרים של פיגורים: הסתערות על הלווים. התגובה הזו עלולה להיות הרסנית במצבים של שפל, משהו בסגנון של "סערת ציטוקינים" פיננסית: תפיסה ומימוש המוניים של נכסים (דירות) עלולים להחמיר את המשבר הכלכלי ולכן גם את מצבם של הבנקים. המחשות ברורות לתרחיש כזה היו בארה"ב בתקופת השפל בשנות ה-30' של המאה הקודמת, ושוב במיתון הכלכלי של 2008/9. הבנה זו גרמה לבנקים להיעתר ליוזמה של בנק ישראל שקרא להם להקפיא את תשלומי המשכנתא לתקופה קצובה. זהו מחזה בשלוש מערכות (בינתיים).
מערכה ראשונה: מאי 2020
הבנקים החלו בעצמם לדחות את תשלומי המשכנתא של לקוחות נבחרים שנקלעו לבעיות תעסוקה בשל מגפת הקורונה. לפי דיווח של בנק ישראל כ-130 אלף לקוחות ביקשו וקיבלו דחייה של תשלומי המשכנתא בחודשים מארס-אפריל, לפני שבנק ישראל נקט בצעדים. בחודש מאי 2020 הודיע בנק ישראל שהוא יוזם מיתווה אחיד שיחול לגבי לקוחות כל הבנקים ולגבי כל הלקוחות שעומדים בתשלומי המשכנתא שלהם. מדובר בדחייה של עד ששה תשלומים, ללא קשר לגודל ההלוואה. הריבית המקסימלית שבה יחוייב הלווה בגין הדחייה היא ריבית ההלוואה עצמה (כלומר: אין לבנק רשות לתמחר את קו האשראי הזה במחיר הגבוה מריבית ההלוואה). ההקלה המיידית ללווה כרוכה בגידול של התשלומים העתידיים (תקופת ההלוואה איננה משתנה בעקבות הדחייה).
מערכה שנייה: יולי 2020
בחודש יולי הודיע בנק ישראל על הארכת הסדר הדחייה עד לסוף 2020 ללקוחות שכבר פנו לבנקים, ולששה חודשים ללווים שיפנו לבנקים בבקשה לדחות את תשלומי המשכנתא. הנקודה המעניינת היא שהמענה לבקשות הוא אוטומטי: אין לבנקים זכות להבחין בין לווים. ככל שחולף הזמן מתחוור עומק המיתון הכלכלי שגרמה מגפת הקורונה, וגובר החשש שהתמשכות המיתון תקשה על חלק מהלווים לחזור לתוואי התשלומים החודשיים, מה גם שכל דחייה נוספת של התשלומים כרוכה בהגדלה נוספת של התשלומים החודשיים בעתיד.
המצב הנוכחי - לקראת מערכה שלישית
הזמן עובר מהר, כשנהנים. סופה של 2020 קרב, והמיתון הכלכלי אינו עושה עדיין סימנים שהוא מתכוון לעזוב, לחרוף במקום אחר. הבעיה של לווים שנקלעו לקשיי תעסוקה (או עצמאים שהכנסתם נפגעה) - מחמירה. עולה שאלה עד כמה ניתן להמשיך ולהתייחס להאטה הכלכלית כאל אירוע זמני, כזה שיחלוף בתוך חודשים בודדים, ואל הלווים כאל לווים חסרי-סיכון שרק חוו הפרעה זמנית: ייתכן שהמצב הכלכלי הנוכחי יימשך במהלך 2021 (ואולי גם מעבר לכך), וייתכן שחלק מהלווים שנקלעו לקשיים לא יוכלו לחזור ולעלות על הפסים הכלכליים.
בעיתונות נמסר כי בימים אלו הבנקים נערכים לאפשרות של דחייה נוספת של תשלומי המשכנתא, ובודקים לצורך כך את יכולת ההחזר של הלווים הרלוונטיים. לפי הדיווח בדה-מרקר (19.11.2020) מסר המפקח על הבנקים כי עד אמצע ספטמבר הסכימו הבנקים לדחות תשלומי משכנתא של 174 אלף לווים. כ-60% מהלווים שביקשו לדחות את התשלומים חזרו כבר לשלם את תשלומי המשכנתא כסידרם. לפי הערכת משרד האוצר ב-54 אלף משקי בית שנטלו משכנתא לפחות אחד מבני הזוג איבד את מקום עבודתו בעקבות הקורונה.
האם הטיפול הבנקאי הנוכחי יספיק כדי להתמודד עם בעייה המונית ומתמשכת של קושי לעמוד בתשלומי המשכנתא? אני חושש שלא: ייתכן שהמיתון הכלכלי יימשך זמן ארוך משאנו סבורים, חלק מהלווים ייקלעו לקשיים ממשיים מבחינת עמידה בתשלומים, והבנקים ייקלעו לשאלות קשות בהתנהלות מול הלווים. ובינתיים אנחנו מתבשרים על כך שהארכת ההסדר הנידונה בימים אלו כבר לא תהיה גלובלית אלא דיפרנציאלית, ושמדובר כנראה גם בפריסה מחדש של ההלוואה (הארכת תקופת ההלוואה).
החסרונות של האסטרטגיה הנוכחית
חשוב להבחין בכך שבתחום המשכנתאות בעייתם של הבנקים איננה נעוצה בחשיפה לסיכון אשראי: שיעור המימון הנהוג בישראל הוא נמוך בהשוואה בינלאומית, כך שיש לבנקים ביטחונות מספקים מול תיק המשכנתאות - אין להם סיבה אמיתית למהר ולממש דירות כדי להציל את תיק המשכנתאות. הבעייה היא בעיית נזילות אצל הלווים, וזוהי בעייה זמנית שצפוייה להיפתר ברובה עם יציאתו של המשק ממיתון כלכלי. יתרה מזאת: אם בעיית הנזילות של הלווים לא תטופל מיידית - היא תכריח את הבנקים לנקוט בצעדים תקיפים כנגד הלווים כדי ללחוץ עליהם לסלק את חובותיהם (או לפחות לסלק את הפיגור המצטבר), היא תגרום לתפיסה ולמימוש של דירות מגורים, והיא תשפיע לרעה על מצב המשק. תפיסה המונית של דירות וניסיון למכור אותן לצורך סילוק החוב ידרדרו את מחיריהן ועלולה להפוך לבעיית סיכוני אשראי וליצור משבר נגזר בענף הבנייה למגורים. לכן הבנקים חייבים להימנע מלפעול כנגד הלווים, גם לטובתם-הם.
דחיית תשלומי משכנתא בדרך של העמדת קו-אשראי בנקאי מגלגלת עלות נוספת על הלווים (חוב הולך וגדל) ויוצרת בעייה של קושי אפשרי לעמוד בתשלומי המשכנתא בעתיד, עם היציאה מהמיתון הכלכלי. אבל אופציה זו איננה גרועה רק מנקודת מבטם של הלווים - היא גם איננה סבירה מבחינת התנהלותה של המערכת הבנקאית: ככל שתופח החוב הבעייתי (חובם של לווים שאינם מצליחים לעלות מחדש על הפסים הכלכליים) מתחזקת השאלה אם לא היה ראוי לתת ביטוי בדוחות הכספיים לחשיפה הגדלה והולכת של הבנקים לסיכון אשראי. קשה להעלים עין מהצטברות קהל גדול של לווים המתקשים בתשלומי המשכנתא, והעלמת עין זו גם איננה מתיישבת עם הדרישה לגילוי נאות ועם תפקידו של הבנק המרכזי לשמור על יציבות הבנקים. כי זאת יש להבין: לא כל הלווים יצליחו לחזור לפסים הכלכליים, ולכן התנהגות פסיבית איננה אופצייה אמיתית עבור הבנקים - הם ייאלצו להפעיל אמצעי אכיפה כלפי הלווים. אלא אם-כן תימצא אלטרנטיבה לסייע ללווים.
האלטרנטיבה
הצטברות מספר גדול של לווים שאינם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא שלהם איננה בעייה מצפונית של הבנקים ולא יעד למיזם התנדבותי של המפקח על הבנקים - זוהי בעייה לאומית ויש לטפל בה באמצעים ממלכתיים. יש (תיאורטית) ממשלה בישראל, וזהו תפקידה. הממשלה צריכה להעמיד בעצמה אשראי ייעודי ללווים שנקלעו למשבר. היא צריכה להעמיד לרשותם קו אשראי שיאפשר להם להמשיך לשלם את תשלומי המשכנתא השוטפים בתקופת המיתון הכלכלי כדי למנוע את הפעלתה של שרשרת תגובות מסוכנת. היא צריכה להעמיד אשראי זה ללווים בריבית אפסית, הן כי זוהי הריבית הנהוגה כיום בגיוס החוב שלה-עצמה והן כי אסור שהמשיכה המצטברת של משקי בית מקו האשראי תיצור בעייה חדשה של חוב. הסדר זה של קו אשראי ייעודי צריך להימשך עד שנגיע לנקודת מיפנה כלכלית, אז ייסגר קו האשראי למשיכה נוספת ויהפוך לחוב. בנקודת זמן כלשהי בעתיד תוכל הממשלה להעלות את הריבית על החוב, לדוגמה לריבית הפריים. תהיינה לה גם דרגות חופש נוספות: להפוך את המשיכה המצטברת מקו האשראי להלוואה עומדת, לדרוש מהלווים לסלק את החוב או למחזרו באמצעות הלוואה בנקאית במועד ידוע, או לאפשר למחוק את החוב במקרים של לווים שלא הצליחו להתאושש מהמשבר הכלכלי.
העיקרון המנחה צריך להיות שהסיכון יילקח על-ידי הממשלה: הבנקים יהיו מבחינתה זרוע מבצעת בלבד. היתרון של אלטרנטיבה זו הוא שמבחינת הבנקים תשלומי המשכנתא יימשכו כסידרם ולא תהיה להם סיבה לנקוט בצעדים כנגד הלווים. במקביל, הבנקים לא יתחבטו בשאלת הגילוי הנאות בדוחות הכספיים וחברות הדירוג והמפקח על הבנקים לא יידרשו להעריך את חשיפת הבנקים לסיכוני האשראי בגין הקפאת תשלומי המשכנתא.
