מדוע הלוואת המשכנתא שלכם יקרה מזו של חבריכם?

 

אתם שוקלים לרכוש דירה, ופניתם לבנק כדי לברר לגבי האפשרות ליטול הלוואת משכנתא. קיבלתם הצעה מיועץ המשכנתאות של הבנק. סיפרתם לחברים שרוכשים גם הם דירה ופנו לאותו בנק (ובאותו מועד), והסתבר שהלוואת המשכנתא שאושרה לכם יקרה מזו שאושרה לחברים שלכם. מה יכולה להיות הסיבה לכך?

חיפוש בדרך האלימינציה

האפשרות הראשונה היא שלא מדובר באותו מוצר פיננסי: אתם משווים תפוחים ואגסים. אולי פריסת המשכנתא שלכם היא ל-30 שנה ושל חבריכם ל-20 שנה? אולי אתם משווים הלוואה בריבית קבועה להלוואה בריבית משתנה? אולי אתם משווים הלוואה שקלית להלוואה צמודת-מדד? לכן, נוודא תחילה שאנו משווים מחירים של אותו מוצר פיננסי. אם עשינו זאת ועדיין מדובר בהצעות מחיר שונות - נמשיך לחפש את הסיבה להפרש.

האפשרות השנייה היא ששיעור המימון שאתם מבקשים גבוה משל חבריכם. כאשר שיעור המימון גבוה יותר, כלומר שהחלק של עלות הרכישה שאתם מממנים ממקורותיכם העצמיים ('הון עצמי') נמוך יותר - הבנק רואה עצמו חשוף לסיכון אשראי גבוה יותר. לכן בידקו: אם שיעור המימון דומה בשתי ההלוואות - לא זו סיבת ההפרש. נמשיך לחפש.

האפשרות השלישית היא שהבנק מעריך הערכה שונה את סיכון האשראי שלכם ושל חבריכם. ייתכן  שהיחס בין נטל התשלומים הצפוי בגין ההלוואה לבין הכנסותיכם גבוה יותר, או שיש מאפיין אחר (תעסוקתי, משפחתי) שמבדיל אתכם מחבריכם. כי זאת יש להבין: כאשר אתם מגישים בקשה לקבלת הלוואה, הבנק אומד את סיכון האשראי הגלום בהלוואה שביקשתם - הוא מעריך את "פרופיל הסיכון" שלכם. יש לבנק אלגוריתם ממוחשב שפיתח לגבי הקשר הסטטיסטי בין מאפייני הלווה לבין ההסתברות שהוא לא יעמוד בתשלומי המשכנתא. בעזרת אלגוריתם זה הבנק מנסה להעריך את ההסתברות שלא תצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא והוא ייאלץ לממש את הביטחונות המשועבדים להבטחת פירעון החוב. הוא עושה זאת בהסתמך על מאפייני הסיכון שלכם.

קיבלתם, אפוא, תשובה: אם מדובר באותו מוצר פיננסי (סוג הלוואה) ובאותו שיעור מימון - ההפרש בין שיעור הריבית שהוצע לכם לבין זה שהוצע לחבריכם נובע כנראה מכך שפרופיל הסיכון שלכם יותר גבוה. לכן נרגעתם: זו איננה טעות, לא קיפוח, לא שרירות לב של הבנק - הפרש הריבית בין ההצעות משקף רק הבדלים בפרופיל הסיכון. זה נראה לכם רציונלי, לגיטימי, אפילו הוגן. אבל חכו רגע: ייתכן שאתם טועים.

מניין לכם שהפרש הריבית נובע מהבדלים בפרופיל הסיכון?

לאחר ששללנו את שתי האפשרויות הראשונות, ייחסנו את ההפרש בשיעור הריבית להבדלים בסיכון האשראי. אולי אפילו קיבלנו חיזוק להבנה זו מדברי יועץ המשכנתאות של הבנק: מה לעשות שחבריכם הם שותפים במשרד עורכי-דין מצליח ואתם זכיינים של בית קפה? אבל רגע: מניין לנו שהפרש הריביות מוסבר על-ידי סיכון? האם יש לנו דרך ישירה לצפות בפרופיל הסיכון שלנו ולאמת שאכן הפרש הריבית משקף הבדלים בסיכון? ואולי יש בהפרש הריבית גורם נוסף שאיננו ידוע לנו?

האלגוריתם הבנקאי שמחשב את 'פרופיל הסיכון' שלנו איננו גלוי לנו. גם פרמיית הסיכון הנגזרת מפרופיל זה (התוספת לשיעור הריבית שהבנק משית עלינו בגין סיכון אשראי) איננה גלויה לנו. עולה לכן שאלה: אם אמנם הפרש הריבית נובע כולו מהבדלים בפרמיית הסיכון - מדוע הבנק איננו מציג לנו זאת? מדובר הרי בעלות אמיתית, מדידה, ספציפית לנו, והבנק היה יכול לחשוף אותה בפנינו ולרכוש בכך את אמוננו - אז מדוע הוא איננו עושה זאת? מה הבנק מרוויח מחוסר השקיפות? 

מסתבר שחשדתם בצדק: הבדלי הסיכון אינם המקור היחיד להפרש הריבית בינכם לבין חבריכם - יש כאן גם רווח, והבנק איננו מעוניין לחשוף זאת בפניכם.

אז מה באמת קובע את הריבית בהלוואה שלכם?

עכשיו משהו מתבהר לכם. אילו הפרשי ריבית היו תוצאה רק של הבדלים בסיכון האשראי - הבנק היה יכול לפרט עבורכם כיצד הוא חישב את שיעור הריבית בהלוואה שלכם: הכל היה אז גלוי, מנומק, אובייקטיבי. העובדה שהבנק מנהל מולכם משא-ומתן על שיעור הריבית, שהוא "משפר" את הצעתו (לפעמים בתגובה לכך שהצגתם לו הצעה של בנק מתחרה) - מעידה על כך שהתהליך איננו מכני, איננו תוצאה הכרחית של חישוב אוביקטיבי: יש בו אלמנט של משא-ומתן, של "משיכת חבל" בינכם לבין הבנק, של "שיטת מצליח" מצד הבנק. אם אינכם מבינים זאת, או אם אינכם משקיעים מאמץ מתאים במשא-ומתן מול הבנק - נגזר עליכם לשלם ריבית גבוהה יותר בהלוואה שלכם.

עכשיו התשובה לשאלה מדוע הריבית בהלוואה שלכם גבוהה יותר מאשר של חבריכם נראית פחות "מדעית", מנומקת או הוגנת: ייתכן שאתם משלמים יותר כי אתם מצליחים פחות במיקוח מול הבנק. כל עוד הרכיב המהווה פרמיית סיכון איננו נחשף - אינכם באמת יודעים. 

אבל מי אתם, הלווים שהצליחו פחות במשא-ומתן מול הבנק, אלו הנדרשים לשלם ריבית גבוהה יותר - רפי-שכל? חלשי-אופי? חסרי ביטחון עצמי? האם ניתן לאפיין אתכם? אני סבור שכן: אני סבור שמדובר בקבוצות אוכלוסיה מוחלשות, כאלו שאינן "מקושרות". מדובר באוכלוסיות מיעוטים, בעולים חדשים, בעשירוני הכנסה נמוכים, במאותגרי אוריינות פיננסית.

מדובר באפליית מחיר (ריבית). אפלייה זו מוסווית על-ידי האשלייה שהפרשים בשיעורי ריבית בין לווים מקורם בהבדלים בפרופיל הסיכון שלהם. בהעדר שקיפות, איננו יודעים באמת איזה חלק מריבית ההלוואה שלנו נובע מפרופיל הסיכון שלנו ואיזה מעמידה מוחלשת שלנו מול הבנק. אבל באיזה עולם תיתכן אפליית מחיר זו? היא תיתכן רק בעולם לא-תחרותי, בעולם של ריכוזיות בנקאית (מיעוט מוכרים), בעולם של מחסור באינפורמציה מצידם של הלווים. בעולם תחרותי יותר, שבו קיימת אינפורמציה ובו נלחמים המלווים על כל לקוח - לא יכלה להתקיים אפלייה זו.

תארו לכם עולם אחר

הבנקים - כך עולה מהדברים לעיל - חזקים על חלשים. זה קורה פעמיים: פעם אחת כשבעלי פרופיל הסיכון הבעייתי נדרשים לשלם פרמיית סיכון גבוהה יותר, ופעם שנייה כשהבנקים קובעים להם שיעורי ריבית מעבר למה שנגזר מפרמיית הסיכון, סתם כי הם יכולים. תארו לכם שרשות התחרות הייתה דורשת מהבנקים לחשוף בפני לקוחותיהם את פרמיית הסיכון שהם חישבו בכל בקשה להלוואה על בסיס פרופיל הסיכון של הלווה. לו זה קרה, הלווה יכול היה להבין עד כמה העובדה ששיעור הריבית בהלוואה שלו גבוה מזה של חבריו היא תוצאה אובייקטיבית של פרופיל הסיכון שלו. זה היה כנראה מוביל לכך שהבנקים היו נדרשים לחשוף את המשתנים, הנוסחאות והנתונים בהם הם השתמשו כדי לקבוע את פרופיל הסיכון של כל לווה. זה היה מעמת את האלגוריתמים בהם משתמשים הבנקים עם נושא זכויות האזרח, כדי לוודא שאין באלגוריתמים אלו כדי לפגוע בזכויות האזרח של הלווים או כדי להפלות בין לווים על בסיס מאפיין שאיננו ביטוי מובהק-סטטיסטית של סיכון.

אבל ישנו גם שלב נוסף. תארו לכם שהממשלה הייתה לוקחת על עצמה את ביטוח האשראי של ההלוואות לחסרי דיור. זה לא היה חייב להיעשות בחינם, אלא בתמורה לפרמיית סיכון אחידה שתחול לגבי כלל ההלוואות לחסרי דיור. התוצאה של ביטוח אשראי ממשלתי היא שלא תהיה עוד עילה להפרש בין שיעורי הריבית בהלוואות: לווים חסרי-דיור שיהיו כלולים בתכנית זו ייהנו כולם משיעור ריבית אחיד בהלוואת המשכנתא, בתנאי שמדובר באותו מוצר פיננסי. זה יכול להיות הבסיס לתכנית סיוע ממשלתית חדשה, רחבה, שתבטיח ללווים חסרי-דיור גישה להלוואות במחיר אחיד. זו הייתה התחלה של יישום העיקרון של 'הזדמנות שווה'.

מבט פסימי על הבחירות הקרובות

 

עם סיום הגשת הרשימות לוועדת הבחירות המרכזית התגלה שינוי במערך הרשימות המתמודדות לכנסת ה-24 לעומת הכנסת ה-23, ושינוי משמעותי יותר בתחום הפרסונלי, של גלריית המנהיגים הפוליטיים. נראה שדבר אחד נותר יציב: מאזן הגושים. זה מתסכל, כי השאלה היחידה העומדת ברקע סיבוב הבחירות הקרוב  - המשך כהונתו של נתניהו - תוכרע ברמה הגושית, לא ברמה המפלגתית. לכן, התנודות הבולטות בשיעור התמיכה ברשימות השונות המרכיבות את הגושים אינן מעידות בינתיים על התשובה לשאלה היחידה החשובה. בגלל קירבתן של מספר רשימות לאחוז החסימה הדרמה הגושית מועצמת: רשימות יכולות להימחק מהמפה הפוליטית כהרף עין, והערפל לגבי תוצאות משאל העם המתמשך הזה איננו מתפזר. ובכל זאת חל שינוי באווירה: כמעט כל המנהיגים מהמרכז-שמאל שהעמידו עצמם לבחירה וקראו תיגר על המשך כהונתו של נתניהו - פרשו מהמירוץ. הרושם שלי הוא שמבחינתו של נתניהו הזירה מתרוקנת מיריבים כריזמטיים, בעלי שיעור קומה ציבורי. הוא ממוצב לכן טוב יותר בסיבוב הקרוב מאשר היה כשהתמודד מול ה'קוקפיט' הכריזמטי והאופטימי. 

עלייתה המטאורית של רשימת 'כחול-לבן' בסבבים הקודמים נישאה על גלי ההתנגדות לנתניהו והניסיון של מצביעי מרכז-שמאל להצביע אסטרטגית במקום אידיאולוגית. צפוי היה, לכן, שהאכזבה שנגרמה בשל התפרקות 'כחול-לבן' והצטרפות חלק ממנה לממשלת נתניהו יגרמו לתנועת שיבה של 'האסטרטגים' לרשימות השמאל. נדמה לי שזה לא קרה, לפחות בינתיים. אולי זה בגלל התקווה ש-'יש עתיד' תמשיך בשליחות שגנץ הפקיר, ואולי זו התחושה שרשימות השמאל אינן נתפסות ככוח משמעותי שמסוגל באמת לסכל את המשך שלטונו של נתניהו: יותר מידי התמקדות בנושאים שחשיבותם משנית (לפחות במערכה הקרובה), יותר מידי דמויות פוליטיות נעדרות-כריזמה, פחות מידי רוח-קרב, פחות מידי זעם אותנטי וסוחף.

הבחירות הקרובות הן (שוב) משאל-עם סביב שאלת המשך כהונתו של נתניהו: אין נושא אחר, אין ויכוחים אידיאולוגיים אמיתיים בין המפלגות, ואין מצעים רעיוניים. המערכה הפוליטית איננה סביב טיב הניהול של משבר הקורונה ולא לגבי חפותו של נתניהו: נאיבי לחשוב שמנהיג אחר במקום נתניהו היה נוחל הצלחה מזהירה במערכה הרפואית והכלכלית (הסתכלו בעולם שסביבנו), ושאלת חפותו של נתניהו תוכרע ממילא רק בבית המשפט (אם רק יותר למשפט להתנהל). משאל העם הוא פרסונלי טהור: אם הציבור מעוניין בהמשך כהונתו של נתניהו בכל מחיר, והמחיר המסתמן הוא מהפך משטרי שיאפשר זאת, או שלא. 

ישנן ארבע תוצאות אפשרויות בבחירות הקרובות: ניצחון חד-משמעי של הגוש שלו, שיאפשר לנתניהו לשנות את חוקי המדינה כדי לעצור את משפטו;  תיקו כלשהו, ובכל זאת הצלחה של נתניהו להקים קואליציה מעבר לגבולות הגוש שלו על-ידי הסכמים שונים עם פוליטיקאים שיתמכו בממשלתו או יערקו אליה;  ניצחון חד-משמעי למחנה הפוליטי שיחסום כל אפשרות להמשך כהונתו של נתניהו כראש ממשלה ויאפשר למשפטו להתנהל באין מפריע; העדר הכרעה, שיוביל לבחירות חוזרות בגלל אי-יכולת של מי מהצדדים ליצור קואליציה. שתי התוצאות הראשונות הן בבחינת אסון: הן תגרומנה לשינוי כללי הדמוקרטיה בישראל ואולי אפילו לשינוי סדרי המשטר כדי לאפשר לנתניהו להימלט ממשפט. יש אמנם סיכוי שלא זו תהיה תוצאת הבחירות אבל אני מציע לכולנו לדמיין דווקא את האפשרות הזו. ייתכן שהתגובה הציבורית הננקטת בשנה האחרונה, של השתתפות חלקית של הציבור בהפגנות מחאה במספר מוקדים ובצמתים, לא תהווה אז תגובה מספיק אפקטיבית. צריך לדמיין תוצאה כזו, צריך להיערך לקראתה - היא לגמרי אפשרית.

מערכת הבחירות הקרובה לא תהווה עבורנו מקור לקורת-רוח. זו לא תהיה 'שעתה הגדולה של הדמוקרטיה'. בינינו - היא בעצם מיותרת: אין פרוגרמות שהבוחר צריך להכיר, אין עמדות בנושאים אידיאולוגיים שכדאי לבוחר לרדת לעומקן, ואין דמויות פוליטיות שכדאי לבוחר להקשיב לדבריהן בתשומת-לב. ממילא, לאחר מערכת הבחירות האחרונה כל הפוליטיקאים חשודים בכך שהם משקרים בעת הראיון, או סתם מצהירים הצהרות סרק שחוברו עבורם בידי יועצי תקשורת, ושהם לא יהססו לנטוש את רשימותיהם בתמורה לשוחד פוליטי. הנורמות הושחתו. אז אפשר לחסוך לכולנו דיונים, כינוסים, חוגי-בית: אנחנו יודעים במה באמת מדובר ולא זקוקים להסברים מתחסדים שהבחירות האלו הן על זכויות המיעוטים השונים או על טיב הניהול של משבר הקורונה. גם אין באמת סיכוי שבעקבות חשיפה להרצאות וכנסים נשנה את דעותינו: כאן לא מדובר בנושאים מורכבים - הכל 'כן ביבי' או 'לא ביבי'. לכן אפשר לצפות למסע בחירות שכולו שנאה, שיסוי, האשמות הדדיות, מניפולציות ו'פייק ניוז'. זה מיותר, וחבל לקחת חלק בזה: יכולנו בכלל להצביע מחר בבוקר. גם אם אתם תומכי מרכז-שמאל ורותחים מכעס על המצב - מזה שיזינו אותנו במנות שנאה לחרדים או למתנחלים או לחברי ה'בייס' של נתניהו לא יצמח שום דבר חיובי. נסו במקום זאת להעסיק את עצמכם בנושאים אחרים, להיעדר מהמדיה ככל האפשר ולחזור אליה רק ביום הבחירות.

מדוע הבנקים העלו את הריבית בהלוואות מבוססות-פריים?

 

בסוף דצמבר 2020 הודיע המפקח על הבנקים על ביטול המיגבלה על חלק ההלוואה הניתן בריבית המבוססת על ריבית הפריים. מיגבלה זו, לפיה חלק ההלוואה בריבית הפריים לא יעלה על שליש מסכום ההלוואה הכולל, נקבעה ביולי 2014. ביטול המיגבלה ייכנס לתוקף לגבי הלוואות חדשות שתינתנה לאחר 17.1.2021, ולהלוואות מיחזור שתינתנה לאחר 28.2.2021 (ראו הודעת בנק ישראל כאן). 

כשנכנסה ההוראה החדשה לתוקף גילו הלווים שהריבית שקבעו הבנקים להלוואות מבוססות-פריים התייקרה יחסית למה שהיה נהוג בעבר. התייקרות זו צימצמה את החיסכון בתשלומי ריבית ממנו יכלו הלווים ליהנות אילו הגדילו את חלק ההלוואה המבוסס על ריבית פריים מעבר לשליש מסך ההלוואה. פרשנים כלכליים מיהרו לטעון שמהלך העלאת הריבית על הלוואות מבוססות-פריים מצד הבנקים מעיד על ריכוזיות-יתר הקיימת בתחום המשכנתאות, שאיפשרה לבנקים לנצל הזדמנות להגדלת המירווח הפיננסי שלהם: הבנקים, לדברי הפרשנים, "לא איפשרו להוזלת המשכנתאות לחלחל לצרכנים". הפרשנים טועים. הם מתעלמים מהשיטה המשמשת את הבנקים לתמחור הריבית בהלוואות.

כשאתם הולכים לשוק לקנות ירקות להכנת סלט אתם עומדים בפני טבלת מחירים. סביר שאם תגלו שמחירי הפלפל (או העגבניות, או האבוקדו) היום יקרים מאד - תשנו את תמהיל הסלט שאתם מכינים ותקנו מהם פחות. לכאורה, המצב בבנקים היה אמור להיות דומה: בבואכם לבנק להגיש בקשה להלוואת משכנתא, הבנקאי היה אמור להציג בפניכם מחירון המפרט את שיעורי הריביות לכל סוג הלוואה, ואתם הייתם מרכיבים תמהיל משכנתא בהתבסס על מחירים אלו. אולי אפילו הייתם משתמשים באפליקציה סלולרית כדי לבנות לכם תמהיל הלוואה - משהו בסגנון "העגלה שלי" המקובל ברכישות ברשת. אלא שזה איננו המצב הנוכחי בעולם המשכנתאות: לא קיים בשום בנק מחירון קבוע המוצג ללקוח ומאפשר לו לבנות תמהיל. יתרה מזאת, המציאות גם לא היתה כזו, הרבה לפני שהמפקח על הבנקים שינה את ההוראה ו"חשף" - לפי הפרשנים השונים - את הריכוזיות הבנקאית בתחום המשכנתאות. מחירון ההלוואות בכל אחד מהבנקים הוא סמוי, והוא מותנה בתמהיל ההלוואה: שיעור הריבית בכל אחד מחלקי ההלוואה נקבע עפ"י התמהיל המבוקש.

המודל השיווקי שמנחה את תימחור המשכנתאות על-ידי הבנקים הוא זה המכונה Loss-Leader: המוכר מציע ללקוחות מוצר אחד במחיר נמוך, אפילו עד כדי לגרום לו הפסד ממכירתו, ומשתמש במחיר זה כאיתות שתפקידו למשוך לקוחות פוטנציאליים לקנות אצלו. בכוונת המוכר למכור ללקוחות מוצרים נוספים עליהם הוא מפיק רווח. מדוע זה קורה? כי בשיטה זו יש למוכר יתרון על פני לקוחותיו, שהתמונה לגבי העלות מיטשטשת אצלם בגלל הסחת הדעת שיוצר המוצר המהווה פיתיון. זכרו את ההצעה "עוף בשקל" של רשת "שיווק השיקמה": בעל הרשת הציע למכור עוף במחיר הפסד של שקל אחד לקונים אצלו. מובן מאליו שהכמות המוצעת במחירי הפסד מוגבלת, שכן המוכר מקווה להפיק רווח מסל הקניות הכולל של הלקוח. גם בענף המשכנתאות ההסתכלות של הבנק היא על רווחיות העיסקה כולה - לא הרווחיות בכל אחד מרכיביה. אם תרצו - זהו "סיבסוד צולב": הרווח שהבנק מפיק מחלקים אחרים של ההלוואה מאפשר לו להוזיל את הרכיב שאותו הוא בוחר כ- Loss Leader.

שיטת מכירה זו התקיימה גם בעבר: בנקים הציעו תמיד ללקוחות סכומי הלוואה מוגבלים בריבית אטרקטיבית, בתנאי שהם יהוו חלק  מהלוואה כוללת. בשעתו, היה נהוג גם Teaser בהלוואות בריבית משתנה, בצורת הנחה בריבית בתקופה הראשונה של ההלוואה. מאחר שהלקוחות נוהגים להשוות בין ההצעות שהם מקבלים מבנקים שונים, הטקטיקה של הבנקים הייתה תמיד להקשות עליהם לבצע השוואות אלו ולהציע להם 'חבילות' (תמהילים קשיחים) שהיו מקשות על השוואה. 

ההגבלה שקבע המפקח על הבנקים ב-2014 על חלקה של ההלוואה הניתן על בסיס ריבית הפריים יצר לבנקים פתרון נוח: הם משתמשים בחלק מבוסס-הפריים כמוצר הפיתוי (Teaser) ומציעים אותו במחיר נמוך מבחינתם (כלומר: במירווח פיננסי נמוך), כשהם יודעים שלפחות שני שלישים מההלוואה יינתנו במסלולי הלוואה אחרים בהם הם יוכלו להבטיח מירווח פיננסי שיפצה אותם על ההוזלה. אין פלא, אפוא, שכאשר המפקח על הבנקים ביטל את המיגבלה לגבי חלק ההלוואה מבוסס-הפריים הבנקים נדרשו לתמחר מחדש את ההלוואות: גם שיווק השיקמה לא יכול היה להציע "עוף בשקל" ללא הגבלת כמות וללא התנייה לגבי ערך הקנייה הכוללת. לכן העלאת שיעורי הריבית על הלוואות מבוססות-פריים בעקבות ביטול המיגבלה איננה מעידה על העדר תחרות בשוק המשכנתאות (אם אתם בכלל זקוקים לעדויות עקיפות) - היא הייתה מחוייבת המציאות: כאמור, תמהיל ההלוואה משפיע על שיעורי הריבית בחלקיה השונים. החישוב הוא מסובך יחסית, וגם יועץ המשכנתאות הבנקאי שיושב מולכם איננו יודע בהכרח מהו שיעור הריבית בחלקי ההלוואה השונים: התמחור נעשה על-ידי תכנית הקיימת במחשב הבנק ומנסה לשמור על הרווחיות הכוללת של הבנק מביצוע ההלוואה.

אם כבר דנים בביטול המיגבלה על חלקן של הלוואות מבוססות-פריים, עדיף היה לשאול מה טעם מצא המפקח על הבנקים מלכתחילה להתערב בשיקולי תמהיל ההלוואות ולהכתיב לצדדים (הבנקים והלווים) מיגבלות קשיחות. ראוי לזכור שהתיקון האחרון שהכניס המפקח על הבנקים איננו מבטל את מיגבלות התמהיל שהוא קבע בזמנו: גם לאחר התיקון, חלק ההלוואות בריבית משתנה עדיין מוגבל לשני שלישים מסך ההלוואה - מדוע? על נושא זה כבר הרחבנו ברשימה קודמת בבלוג זה (ראו, לדוגמה, כאן). 

ולבסוף, קיימת שאלה לגבי מידת התחרות בשוק המשכנתאות: איננו זקוקים לעדויות עקיפות ולאינדיקציות לכך שקיימת ריכוזיות-יתר בענף - זה ברור כשמש, ואת התוצאות חשים הלווים. טיב השירות לו זוכים לווי המשכנתאות ירוד יחסית לזה המקובל בשירותים פיננסיים אחרים - ביטוח, ניהול השקעות וכדומה. במקום לאסוף עדויות לגבי קיומה של ריכוזיות הפוגעת בלקוחות צריך היה לנקוט בצעדים ישירים כדי להבטיח תחרות: לאפשר כניסה לענף של שחקנים חדשים, לרבות גופים לא-בנקאיים, ולקדם את השקתו של שוק משני למשכנתאות בישראל שיצמצם את מידת שליטתם של הבנקים בשוק המשכנתאות.