יום רביעי, 29 בספטמבר 2021

קצת פסימיות פוליטית

 

הבחירות לכנסת ה-24 שהתקיימו בחודש מרץ הסתיימו בהכרעה, לכאורה: הממשלה ה-36 הושבעה ב-13 ביוני. בכך הסתיימה תקופה סוערת של יותר משנתיים בהן התקיימו ארבע מערכות בחירות. אבל האמנם נפלה הכרעה ברורה? נראה שלא בדיוק: הרשימה שזכתה במספר הגדול ביותר של מנדטים בכנסת ה-24 היא הליכוד, אבל גוש חוסם הצליח למנוע ממנה הקמת ממשלה והקים במקום זאת ממשלת קואליציה המורכבת משמונה רשימות, לרבות (לראשונה) מפלגה ערבית. לאחר מאמצים ממושכים הממשלה הוקמה בראשותם של שני ראשי ממשלה חליפיים - יאיר לפיד ונפתלי בנט. האחרון דרש בתמורה להצטרפותו לקואליציה להיות ראש ממשלה ברוטציה (למרות שמפלגתו היא רק השלישית בגודלה בקואליציה) וגם להיות ראשון ברוטציה. 

האם זוהי קואליציה סבירה? קשה להתלהב ממנה: היא כוללת בתוכה מיגוון דעות רחב מידי מכדי לתפקד ולכן היא נראית יותר כחבילה שחוברה בסרט הדבקה מאשר כגוש פוליטי אורגני. סרט ההדבקה הוא הרצון המשותף של מרכיביה להביא לסיום כהונתו של נתניהו כראש ממשלה. מקור חולשתה של הקואליציה הוא מיעוט החפיפה בין האינטרסים של מרכיביה (ואף קיום ניגודים בהשקפות העולם של מרכיביה), שעלול להיות לרועץ ככל שהמציאות תזמן לישראל משברים המחייבים החלטות קשות. וישנו כמובן נתניהו שנותר בחיים הפוליטיים וקורא תיגר על הממשלה.

המחנה שנאסף סביב נתניהו איננו מחנה אידיאולוגי: הוא מחנה אישי. בעיני מחנה זה יש רק אדם אחד הראוי לעמוד בראש המדינה: נתניהו. "רק ביבי!". נהייה זו אחרי נתניהו איננה נובעת מהצלחתו בניהול ענייני המדינה, המשק או המערכה נגד הקורונה, וגם לא מכך שהוא מייצג דעות או ערכים מסויימים. זוהי בחירה אישית במנהיג - לא בדרך פוליטית. זה נתן לו חופש פעולה יוצא-דופן להנהיג את ישראל, אבל להוותנו הוא ניצל את כוחו זה רק לצבירת כוח פוליטי אישי ולהנצחת שלטונו. אילו הוויכוח בישראל היה באמת אידיאולוגי - הדילמה הפוליטית היתה נפתרת בקלות ובמהירות על-ידי הקמת קואליציה ימנית בראשות מנהיג פוליטי אחר מקרב הליכוד (כמה רשימות המשתתפות בקואליציה אף הצהירו על כך). במקרה כזה היתה קמה אז קואליציה "רגילה" בראשות המפלגה הגדולה - הליכוד - ולא קואליציה "מולקולרית" וחסרת מכנה משותף בראשות ראש ממשלה מזדמן ולא מנוסה שזכה בתפקיד רק בשל עדיפות ביכולתו לנהל מו"מ. לכן הצלחתה של הקואליציה הנוכחית להקים ממשלה אינה משקפת תמיכה מדינית או חברתית של רוב העם (נראה שרוב העם מחזיק בדעות ימניות) אלא את הקרע הפרסונלי סביב שאלת מנהיגותו של נתניהו. זה מעיב על הציפייה מבחירות דמוקרטיות לנפק מנצח שיעמוד בראש הממשלה.

אבל מהו סוד קסמו של נתניהו, שגורם לכך שהליכוד מוכן לוותר על הנהגת ממשלה ובלבד שנתניהו יישאר מנהיגו? נראה שכוחו הפוליטי של נתניהו בתוך הליכוד נובע מהתחושה הרווחת שמקור כוחו האלקטורלי של הליכוד הוא נתניהו עצמו: שהתמיכה בליכוד איננה תמיכה רעיונית אלא תמיכה אישית בנתניהו. ומהו סוד משיכתו של נתניהו בקרב תומכיו? יותר אולי מאהבה לנתניהו מדובר בשנאה למחנה האחר, לישראל המבוססת, לשלטון ולסמליו, לשירות הציבורי, לאליטות. נראה שנתניהו הצליח למקם את עצמו בראש מחנה שדגלו הוא השנאה כנגד המחנה האחר. ככזה, הוא שקוע כולו בתחזוקת מנהיגותו: בסימון אויבים, בביקורת אישית ארסית, בליבוי שנאה. ככזה, הוא גם חסין אישומים: כל ביקורת עליו בתקשורת וכל אישום משפטי נגדו מחזקים את הצטיירותו כקורבן של האליטות ואת מעמדו כמנהיג בלתי מעורער של מחנה השנאה.

האם נתניהו ירד מבמת ההיסטוריה כתוצאה מהבחירות האחרונות? נראה לי שמוקדם לקבוע. הוא חי ובועט. הוא מבטיח/מאיים לשוב לשלטון. מחנה תומכיו איננו מתדלדל (ראו סקרים) ואיננו נרגע. נראה שהוא עצמו איננו נרגע אלא עובר תהליך הקצנה. הוא בוער. מסכות נוספות נקרעות: אין יותר ממלכתיות, אין דרך ארץ ולא הדר, אין קבלה של חשיבות התהליך הדמוקרטי ואין הכרה בתוצאות הבחירות האחרונות. לכן בנט הוא "בוגד", השלטון "נגנב" והממשלה הנוכחית איננה לגיטימית. הוא ממשיך לדרוש ממקורביו לפנות אליו בתואר "ראש הממשלה", ומהלכיה של הממשלה מסכנים לדבריו את גורל המדינה. אפשר רק לדמיין בחרדה מה אופי יהיה לתפקודו של נתניהו אם אמנם יחזור לשלטון, מלא זעם, תחושת רדיפה וחסר-מעצורים. את תפיסת המצב הנוכחי כלא-סופי ניתן לראות גם בדבר נוסף: אובדן השלטון לא גרם לליכוד לחשבון נפש ולשידוד מערכות - נתניהו הוא עדיין ראש הליכוד הבלתי מעורער (ולא הגורם לאובדן השלטון) וראשי ליכוד אחרים חוששים להביע דעות עצמאיות או להציע עצמם כאלטרנטיבה מחשש שייפגעו פוליטית בתוך הליכוד. 

בינתיים, התנהלותה של הקואליציה היא מדאיגה. באין לה יכולת פוליטית להתמודד רעיונית ומעשית מול הצרכים והאתגרים של ישראל - היא משתדלת להיות פסיבית, כמעט שקופה, עוסקת רק בהכרחי ובנושאים שנמצאים בתוך הקונצנזוס. "משחקים על זמן", כמו נבחרת כדורגל מקומית שמובילה במפתיע בהפרש שער על נבחרת ברזיל עשר דקות לסיום המשחק. מחכים במתח לחודש נובמבר שבו תקציב המדינה אמור להיות מאושר על-ידי הכנסת, ובינתיים תולשים מהתקציב ומחוק ההסדרים חלקים כדי להימנע מוויכוחים בתוך הקואליציה. מחכים שהמשך מבצע החיסונים יעצור לבדו את גל הקורונה ונמנעים מהטלת הגבלות. מקווים שהאבטלה תפחת מעצמה עם הזמן. מקווים שהחמאס יסתפק באתנן כספי ויתמקד באימונים ולא במבצעים. מחכים שהפשע במגזר הערבי יחדל מעצמו. נזהרים באמירות של שרים, כי שלומה של הקואליציה מותנה לא רק באירועים חיצוניים אלא גם בכך שישררו יחסי אנוש טובים בתוכה ושאף אחד ממרכיביה לא יחליט לנצל את חולשתה לקידום אינטרס ספציפי שלו. אלא שממשלה אינה יכולה לתפקד כמאוזוליאום: יש בעיות בעולם ויש דילמות שצריך לפתור. דרושות הכרעות אמיתיות, ואלו מטבען כואבות למישהו והוא עלול לצעוק. דחיית מהלכים נראית אולי טוב בהשוואה לאלטרנטיבה של חזרתה של ממשלת נתניהו, אבל צריך להכיר בכך שאנחנו כמדינה יושבים כרגע בכיסא גלגלים: אנחנו (הממשלה) בשיקום - לא חזרנו עדיין לעבודה.

ייתכן שאנחנו נמצאים בתקופת ביניים של שקט שלאחר הסערה. ייתכן ששקט זה יחלוף כשהמציאות תחייב אותנו לקבל הכרעות ויסתבר שהקואליציה הנוכחית איננה מסוגלת לקבל הכרעות - היא מתפקדת רק כמכונת "אקמו" במחלקת טיפול נמרץ. ייתכן גם שהקואליציה תתפורר מעצמה. המהפך השלטוני שהושג בבחירות האחרונות איננו בהכרח סופי: הוא רעוע. ואז תעלה מחדש השאלה מה בעצם רוצה "העם" - האם יש לו רצון מוגדר שיבוטא בבהירות בקלפי ויכתיב לשלטון עקרונות ומשימות לשנים הבאות, או שכל מה שיש לו זה קרע ושנאה הדדית בין קבוצות אוכלוסייה על בסיס זהות ומדובר במלחמת כנופיות. כפי שזה נראה, הקרע שולט: הוא לא מאחורינו, והוא משבש את יכולתנו לקבל הכרעות לגבי עתידנו. מירי רגב, המסתובבת עם קופסת הגפרורים שלה ומחפשת הזדמנויות להצית דליקות, איננה הסיבה לקרע - היא רק עוד אחד מאלו המנסים לנצל את אנרגיית האיבה להשגת הישגים אישיים (במקרה שלה - במאבק הפנימי בליכוד, אבל שימו לב כמה אנשי תקשורת מטפחים ומעסים את הקרעים בריטואל קבוע כדי להתפרנס). כל קרע כזה שאנו מבליטים ומדגישים הוא הסחה: הוא מסיט אנרגיות מפתרון בעיות המשותפות לכולנו לעבר עימות פנימי בין קבוצות על חלוקת המשאבים. זה כמו ניסיון של נהגים "לפתור" (מבחינתם) את בעיית ה"פקקים" בכבישים על-ידי נסיעה בשולי הדרך או בנת"צים או על-ידי ביצוע עקיפות מסוכנות: זה איננו מיטיב עם הכלל, ובמקרה הטוב זהו "משחק-סכום-אפס". אבל "משחק-סכום-אפס" הוא בדיוק סוג המשחק שמשחק נתניהו. 

ישאל הקורא, ובצדק: פסימיות היא אסטרטגיה? כמובן שלא, אבל גם אופטימיות איננה אסטרטגיה. היתרון של פסימיות הוא שהיא מאפשרת לנו לדמיין התפתחויות שליליות ולחשוב מה עלינו לעשות כדי להתכונן לקראתן ומה ניתן לעשות בטווח הארוך כדי למנוע אותן. לכן בטווח הקצר-בינוני עלינו לתמוך בהמשך קיומה של הקואליציה הנוכחית על-אף מגבלותיה הברורות ולא להרשות למרכיביה לפרק אותה בגלל ויכוחים על אינטרסים מפלגתיים: אנחנו חייבים לחזק את הדמוקרטיה ושלטון החוק בישראל לפני הכל, לאחר שנים בהן עברו התקפה אלימה. בטווח הארוך עלינו לפעול: לטפל בקרעים החוצים את החברה הישראלית ומונעים ממנה יכולת לעסוק באינטרסים האמיתיים והחשובים של החברה בישראל. זה לא יהיה קל, עם כל הפירומנים שמסתובבים בינינו.

יום ראשון, 26 בספטמבר 2021

קריסת הבניין בחולון: השפעות על שיקולי הבנק במתן משכנתא?

 

ביום 12.9.2021 פונו 32 משפחות במהירות מדירותיהן בבניין בחולון לאחר שאנשי שירותי החירום העריכו שהבית מסוכן למגורים ועלול לקרוס בכל רגע. הבניין קרס למחרת. הקריסה הייתה מפתיעה: לא היה גורם חיצוני לקריסה - רעש אדמה או פיצוץ - ולא היו (לכאורה) סימנים חיצוניים שהעידו על מצב הבית קודם ל-12.9, כשאחד הדיירים פנה לשירותי החירום בתלונה שדלת ביתו איננה נפתחת. הקריסה הותירה את הדיירים ללא פתרון מגורים. בגלל תחושת הדחיפות שליוותה את פינוי הדירות הם נאלצו להשאיר את חפציהם מאחור כך, שהם נותרו גם ללא מיטלטלין. 

השאלה המיידית שעולה במקרה של נזק כבד לרכוש היא אם רכושם של הדיירים (ובעיקר הנדל"ן) היה מבוטח. לפי הדיווח ב'דה-מרקר' רק ל-10% מהדיירים היה ביטוח מבנה, אבל גם הם כנראה לא היו מוגנים מנזק כספי במקרה של קריסת המבנה. ביטוח מבנה אמור לכסות נזקים שנגרמו בשל אירועים שהם נשוא הביטוח: אש, מים, פגעי מזג אוויר ורעש אדמה. אלו אירועים חיצוניים (כלומר: אינם נובעים ממעשה או מחדל של בעל הדירה) והסיכוי שיתרחשו ידוע וניתן לחישוב סטטיסטי. זוהי הסיבה לכך שחברות הביטוח מוכנות לכסות סיכונים אלו, וזוהי הסיבה לכך שהפרמייה שאנחנו משלמים לחברת הביטוח היא אחידה ומחושבת יחסית לסכום הביטוח (בדרך כלל: ערך הכינון של הדירה). הביטוח איננו אמור לכסות נזקים שנגרמו על-ידי התמוטטות שמקורה במצבו של המבנה - אם עקב ליקויי בנייה או עקב התדרדרות מצטברת בחוזקו של המבנה - אירוע שהוא ספציפי למבנה.

אילו רצינו לבטח את הדירה שברשותנו בביטוח כולל, כזה שיכסה גם סיכון של קריסה שסיבתה פגמי בנייה או התדרדרות של מצב המבנה, היינו מן-הסתם מתבקשים להעריך ספציפית את מצבו של הבניין. זה אומר שפרמיית הסיכון לא הייתה בשיעור אחיד לכל הדירות אלא מתייחסת גם למצבו הספציפי של המבנה שבו נמצאת דירתנו. זה אומר שחברת הביטוח הייתה אולי מסרבת לבטח את הדירה בחלק מהמקרים בגלל מצבו של הבניין. זה אומר שלגבי כל בקשה לביטוח היה נדרש סקר מקדים על-ידי חברת הביטוח כתנאי להסכמתה לבטח את הדירה.

של מי האחריות לתקינות המבנה? למרות שחלק מהציבור סבור שזוהי אחריותה של המדינה (או העיריה), ועליה לפצות את בעל הדירה במקרה של קריסה - מדובר ברכוש פרטי: זוהי אחריותו של בעל הדירה. אם ברצונו לשמור על רכושו מפני קריסה עליו להעריך את מצב הבניין בו נמצאת דירתו באמצעות מומחה הנדסי, ולנקוט בצעדים מתקנים במקרה שיתגלו פגמים שמאיימים על חוזק המבנה. המניע היחיד לקיום תחזוקה שוטפת של הבניין ודאגה לחוסנו הוא האינטרס של בעל הדירה - מדובר ברכושו הפרטי. התקשרות עם חברת ביטוח במקרה של דירה המצוייה במבנה מסוכן מתוך מחשבה שבכך בעל הדירה פוטר עצמו מדאגה לחוזק המבנה איננה קבילה: זהו סוג של "סיכון מוסרי" (Moral Hazard) - מצב שבו קיום הסכם ביטוח מאפשר למבוטח להגדיל את הסיכון.

מה זה אומר לגבי החלטת הבנק לגבי בקשה להלוואת משכנתא? הבנקים נוהגים לדרוש מהלווים להמציא להם ביטוח של הנכס המשועבד (ביטוח מבנה) כחלק מתהליך אישור ההלוואה. ביטוח זה איננו הכרחי חוקית, והוא נוהג שהשתרש. ההיגיון שעומד בבסיסו הוא שהדירה משמשת את הבנק כבטוחה לסילוק החוב, והבנק מעוניין להבטיח את ערך הדירה מפני פגיעה חיצונית שתפחית את ערכה. אז מהי בעצם מהות הביטוח הזה? זהו ביטוח שבו הנהנה העיקרי הוא הלווה, שדירתו מבוטחת כנגד סיכונים שעלולים לפגוע בה. הבנק "נהנה" מהפחתת סיכון האשראי הקשור לנזקים אפשריים למבנה: פגיעה ברכושו של הלווה - בהעדר ביטוח מבנה - עלולה לזלוג לבנק. 

מה יכולים הבנקים ללמוד מהאירוע של חולון? הם צריכים לשים לב שהם חשופים לסיכון אשראי שולי הקשור לנזק אפשרי למבנה שיפגע ברכושו של הלווה, ושסיכון אשראי זה איננו מגודר על-ידי ביטוח מבנה. בהתרחש אירוע כמו שקרה בבניין בחולון, הלווה (בעל הדירה) עלול להיפגע פגיעה מהותית ואין לו כיסוי ביטוחי שיפצה אותו על הפגיעה ברכוש. פגיעה זו במצבו של הלווה עלולה לזלוג לבנק: הלווה יתקשה לעמוד בתשלום החוב. מאחר שקיים כאן סיכון אשראי ושסיכון זה הוא ספציפי לדירה (למעשה: לבניין), הבנקים היו צריכים לדרוש מהלווה להמציא להם אישור של מהנדס בניין המצביע על כך שהבניין שבו נמצאת הדירה המשועבדת איננו מבנה מסוכן, ולשקול להימנע מהעמדת אשראי במקרים בהם הדירה נמצאת במבנה מסוכן אלא אם הלווה ימציא לבנק ביטחונות נוספים/חלופיים לדירה.

לבסוף, הערה: אין לבלבל בין מבנים מסוכנים למבנים שזכאים לחיזוק ולתוספות בנייה במסגרת תמ"א 38. הראשונים הם בניינים המוגדרים ספציפית כמסוכנים על-ידי מהנדס בניין שבדק אותם; האחרונים הם בניינים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקן הישראלי המחייב לעמידות בפני רעידות אדמה שהונהג בינואר 1980, ולכן זכאים (מאז 2005) לזכויות בנייה מוגדלות ולקיצור הליכים בירוקרטיים בעת קבלת היתר בנייה.

יום חמישי, 16 בספטמבר 2021

מחשבות ליום הכיפורים: על הסכסוך האזורי

 

כמחצית מהאוכלוסיה המתגוררת ממערב לירדן היא ערבית, והיא איננה זוכה לזכויות אזרחיות שוות במצב הקיים. זוהי תוצאה מצטברת של שלושה שלבים (1948, 1967, 2005) של הסכסוך הערבי-יהודי: הארץ נקרעה לשלושה אזורים גיאוגרפיים נפרדים השונים זה מזה מבחינת הגדרת הריבון ומבחינת מצבה האזרחי של האוכלוסייה הפלסטינית.

ישראל מכריזה מזה כחצי מאה כי פניה לפתרון של שתי מדינות החיות בשלום זו עם זו בשטח שממערב לירדן: ישראל ופלסטין. לשם כך היא מכריזה כי היא מוכנה להסיג את צבאה משטחים שנכבשו במלחמת ששת הימים ואף לפנות חלק מהישובים האזרחיים שם. החלוקה המוצעת על-ידי ישראל הוא ברוח הכרזת האו"ם של 1947, ושרטוט הגבולות הוא על בסיס קווי הפסקת האש שהיו נהוגים עד 4.6.1967, עם תיקונים מוסכמים. הסיבה העיקרית לכך שהחלוקה איננה מתבצעת היא - אליבא דישראל - אי היכולת להסכים עם נציגות מוסמכת של הפלסטינים גם על סיום הסכסוך ועל ביטול תביעות נוספות. אי-יכולת זו 'הוכחה' לדעת ישראל על-ידי כישלונם של ניסיונות קודמים שנעשו בשיתוף נציגי הרשות הפלסטינית. משכך, ומאחר שלישראל עליונות צבאית, המצב הקיים מזה 54 שנים הוא שליטה צבאית ישראלית בצורות שונות בשטח הכולל. זהו, לטענת ישראל, מצב ביניים שנובע מחוסר ברירה, והנימוק לו הוא ביטחוני: שמירה על ביטחונם של אזרחי ישראל בתחומי 'הקו הירוק'. העובדה שמדובר במצב ביניים מודגשת על-ידי ההכרזות הישראליות הנשנות על מחויבות לפתרון המבוסס על עיקרון 'שתי מדינות לשני עמים' ועל נכונות לחידוש המשא-ומתן בכל עת.

בשטח קורים דברים אחרים. ברצועת עזה, אותה פינתה ישראל ב-2005 כדי לאותת על רצינות כוונותיה לגבי חלוקת הארץ, שולט כיום ארגון החמאס. ההתקפות החוזרות של ארגון זה על ישובים אזרחיים בישראל אינן נובעות מסכסוך טריטוריאלי לגבי רצועת עזה עצמה או מהוות תגובה למיגבלות שישראל מטילה על ניהול החיים ברצועה: הן נשענות על תביעות טריטוריאליות מפורשות לגבי ארץ ישראל כולה ומבטאות התנגדות לעקרון החלוקה ולעצם קיומה של מדינה יהודית. קיימת אמירה סימטרית בצד הישראלי: מחנה לאומי גדול דוגל בשליטה יהודית על ארץ ישראל כולה. למרות שהנימוקים המושמעים על-ידי מחנה זה הם ביטחוניים - מדובר בעיקר בתפישה דתית המונעת על-ידי אמונה שלעם היהודי זכות היסטורית על כל חלקי ארץ ישראל. זכות היסטורית זו מתורגמת לדרישה לריבונות במלוא שטחה של ארץ ישראל: התנגדות לעיקרון של קיום מדינה פלסטינית בצד ישראל.

התוצאה היא קיפאון מדיני. בשני הצדדים יש מחנות גדולים הטוענים 'כולה שלי' ומוכנים להילחם ולשלם מחיר אישי כבד בגין עמדותיהם. בשני הצדדים יש אמנם גם מחנות גדולים המכירים בצורך להיחלץ מהקיפאון ולהגיע להסכם מדיני, אבל המחנות המתונים אינם מוכנים להילחם ולשלם מחיר אישי בגין עמדותיהם. קולם כמעט ואינו נשמע. התוצאה היא שליטה של הקצוות וקבלת המצב הקיים כמציאות בלתי-נמנעת. בצד היהודי, המאויים בהתמדה, התפתחה לה תפיסה של סכסוך-עד שיש לנהלו - לא לסיימו: חיים על החרב.

האמנם אין מוצא מהמצב הקיים? מרחב הפתרונות נראה לנו כ'קבוצה ריקה': אין (למיטב הבנתנו) פתרון ששני הצדדים יקבלו מרצונם. ברגעי חולשה, חלקנו אפילו מייחל לפתרון כפוי מבחוץ, אולי על-ידי ממשל אמריקני או על-ידי לחץ מצד האיחוד האירופי. אבל הדעה שאין פתרון מרצון לסכסוך נובעת מכך שאנחנו חושבים שהאלטרנטיבה לפתרון - המצב הקיים - היא פיזיבילית ויציבה: שישראל יכולה להמשיך לנהל את הסכסוך לתקופה בלתי-מוגבלת. אלא שהאלטרנטיבה אינה פיזיבילית: אויב מוצהר של ישראל עולה ומתחזק באיראן ומנסה להגביר את השפעתו המדינית במזה"ת; סוריה המתפוררת הולכת ונעשית קרש קפיצה להשתלטות גורמים מסוכנים לישראל (איראן, רוסיה, סין) על המרחב; לבנון כבר קרסה כמדינה והפכה לשטח היערכות של אירגוני טרור החמושים עד כדי להוות איום ברור ומיידי על ישראל; רצועת עזה מהווה קוץ ממאיר בבשרה של ישראל והבעייה ההומניטרית בה הולכת ומחמירה; ולבסוף - המזה"ת בדרכו להתחמשות גרעינית. הזמן אינו פועל לטובתנו: אנו חיים על חבית חומר-נפץ, והתפתחותו של כל סכסוך צבאי באזור מסכנת את שלומה של ישראל בגלל הפוטנציאל לאסקלציה מהירה.

ייתכן, לכן, שדווקא הישארות פסיבית במצב הקיים היא הסכנה האמיתית לעתידה של ישראל. ייתכן שעלינו להתאמץ יותר כדי למצוא דרך להיחלץ מהסטטוס-קוו של הסכסוך הישראלי-פלסטיני. ייתכן שאנחנו צריכים לחשוב מחדש על מרחב האפשרויות ולזהות פתרונות שפסלנו עד כה: מצבים גיאופוליטיים משתנים ויוצרים אפשרויות חדשות. לשם כך יש לגייס בעלי ברית, וישנם כאלו: ארה"ב, מדינות אירופה, ומדינות הליגה הערבית המוטרדות כמונו מעליית כוחם של גורמים המזוהים עם איראן. הכיוון הרצוי הוא חתימה רב-לאומית על הסכם אזורי, והוא חייב לכלול בתוכו הסכם עם הפלסטינים על הקמת מדינה פלסטינית: חייבים לנטרל את הפצצה. להסכם כזה ניתן יהיה להגיע אם נבטל אילוצים מדומים (ויש כאלו) ואם נוותר על דרישות שמקורן בנרטיב לאומי-דתי שהפכנו לבסיס לכל הסדר. הכישלון האמריקני האחרון באפגניסטן מעיד (שוב) שהדרישה להקמת משטרים דמוקרטיים אינה מתיישבת בהכרח עם אינטרסים גיאופוליטיים של ארה"ב או ישראל. אם במקום לבוא לשולחן הדיונים עם רשימת דרישות מוקדמות והצהרות חגיגיות על זכויות היסטוריות נביא חזון של עתיד טוב יותר לכלל תושבי האזור - ייתכן שייפתח צוהר גם בהקשבה של הצד השני. במקום לנהל משא-ומתן קשוח ואינסופי בין שני צדדים שגורסים 'כולה שלי' - עלינו להתמקד בעולם האפשרויות שייפתח לתושבי האזור במצב של הסכם: לחשוב במונחי Win-Win. העיתוי חשוב: המתנה לתהליכים שיקרו אצל האחר אינה טקטיקה נבונה - עלינו לנצל הזדמנויות גיאופוליטיות ויש מחיר לדחיית מועד ההסכמים, לרבות סגירה של 'חלון הזדמנויות'. בשביל זה יש ימים של חשבון נפש.

ולסיום: כמה דברים פסימיים. החיים בישראל עלולים לתעתע. מדינה מצליחה ופורחת-כלכלית, מתנהלת לבטח כמעט ללא אירועים שוטפים של טרור פלסטיני ומקרינה עליונות צבאית בולטת על אויביה הפוטנציאליים - זה נראה כאילו ישראל הפכה למעצמה אזורית יציבה ועתידה מובטח. אבל הסיכונים קיימים: קריסתן של השכנות הצפוניות סוריה ולבנון וקיום פוטנציאל צבאי ברור מצד החיזבאללה מהווים איום לפתיחתה של מערכה צבאית שתפגע עמוקות בעורף הישראלי ועלולה לסבך את ישראל בעימות עם גורמים הבוחשים בזירה הצפונית; רצועת עזה היא (כתמיד) חבית של אבק שריפה; האוכלוסייה הערבית - הן ביהודה ושומרון והן בתוך 'הקו הירוק' - עלולה להוות גורם עוין פעיל במקרה של התלקחות צבאית ולסבך עוד יותר את התרחיש של עימות רב-זירתי; פריסתם של ישובים יהודיים ביהודה ושומרון עלולה להוות נטל ביטחוני אם יתפתחו סביבם סכסוכים מקומיים. ייתכן שאנו מפליגים בספינת שוטים, והשקט היחסי של העשורים האחרונים יכול לחלוף באחת. נזכור גם שהקואליציה הפוליטית הנוכחית, שקמה כדי לחסום את הגוש שיצר נתניהו ולאפשר מוצא מהמילכוד הפוליטי, איננה בנויה לעמוד בלחצים של משבר ביטחוני: היא תתקשה לתפקד בגלל חילוקי דעות בתוכה בנושאי ביטחון ובגלל הצורך להישען על מפלגות ערביות. 

אנחנו חיים על שבר טקטוני שתנועה בו עלולה לשגר גלי הרס בכל רגע: לא אנחנו נקבע את העיתוי, ולא אנחנו נקבע את היקף העימות הצבאי שיתרחש. זה יכול להיגמר כבעבר, כמערכה מחזורית מוגבלת שאיננה משנה דבר, אבל זה יכול גם להתפתח לעימות שישנה את חיינו. החתירה להסכם אזורי שבמרכזו הסכם ישראלי-פלסטיני היא לכן ניסיון לנטרל פצצה; היא המקבילה של חיזוק יסודות הבית הלאומי. זהו מהלך הכרחי: אם לא בגלל חלום אופטימי על מציאות אחרת שאפשרית לכלל תושבי האזור - מחשש פסימי להתממשות הרס עמוק של רקמת החיים כאן.

גם לפלא הכלכלי של ישראל הייתי רוצה להציע הסתייגות. המשק הישראלי הפורח איננו נשען על רגליים 'קלאסיות' של ייצור תעשייתי וחקלאי, ויחסית למדינות הים התיכון הוא גם איננו מתפרנס מיצוא משמעותי של שירותי תיירות. הפריחה הכלכלית של ישראל נשענת במידה רבה על יצוא ביטחוני, על יצוא ידע (שבחלקו הגדול נצבר בחסות המערכת הביטחונית), ועל שיתופי פעולה בינלאומיים פרטיים שמושכים לישראל השקעות ענק וצובעים את העתיד בצבעים ורודים. התוצאה היא צמיחה כלכלית מהירה, אינרציה חיובית, עליית שכר בולטת בחלק מענפי המשק שמרסנת חלק מ'בריחת המוחות', מטבע חזק (ואולי אף חזק מידי), ועודף קבוע במאזן התשלומים. אבל זוהי פריחה כלכלית שמותנית במצב-רוח חיובי כלפי ישראל: שינוי גיאופוליטי יכול לקפד אותה. זוהי נקודה נוספת למחשבה למי שסבור שעתידה הכלכלי של ישראל ידוע ובטוח. הוא איננו כזה: הוא מותנה ביציבות הביטחונית של האזור. הוא מותנה בבחירותיה המדיניות של ישראל. אין באמת דיכוטומיה בין המצב הגיאופוליטי למצב המשק והמציאות של 'וילה בג'ונגל' איננה יציבה.

יום רביעי, 1 בספטמבר 2021

כמה שיקולים של הרוכש על רקע שוק הדירות התוסס

 

הכותרות מהדהדות מכל עבר את עליית מחירי הדירות. זה טבעי שכל אחד שואל את עצמו: "אתם מדברים אלי? יש משהו שאני אמור לעשות כיון שמחירי הדירות עלו?". התשובה היא כמובן חיובית - מדברים אליכם - אבל המסקנה איננה שאתם אמורים לנקוט בצעדים: כדאי להבחין בין הדברים. להלן כמה נקודות.

  1. האם מחירי הדירות עולים?

מחירי הדירות אינם עולים - הם עלו. זה קרה בשנים 2007-2021, כמעט ברציפות. לפני זה הם ירדו. המידע הקריטי למי ששוקל השקעה בדיור הוא מה יקרה בעתיד למחירי הדירות, אבל לצערנו איננו יודעים את התשובה לשאלה זו. עד כמה שזה מתסכל, גם לא נדע אותה אם נקמט את מצחינו. גם אם נסתכל לאחור לא נדע את התשובה, כי העתיד טרם נכתב: זו סתם הטייה לוגית שלנו להסיק מהעבר אל העתיד כאילו קיים איזה חוק פיסיקלי שאם ננסח אותו - הוא יאפשר לנו לדעת את העתיד. יש גם גבול ליכולתנו לחפש תשובה אצל אחרים: מה שנכתב ברוב חשיבות בעיתון הבוקר ("מחירי הדירות צפויים לעלות בשנים הקרובות כי ….") הוא רק דעה של הכותב. ייתכן שהיא תתברר בדיעבד כנכונה, וייתכן שלא. ייתכן שבקרוב הוא בכלל ישנה את דעתו. לכן ההחלטה שלנו להשקיע בדיור יכולה להישען על התייעצות, אבל צריכה להתבסס על ההערכה שלנו לגבי העתיד - אין דרך אוביקטיבית לדעת מה יקרה. אין 'בעלת אוב' - לפחות לא בתקשורת.

  1. מה גרם לעליית מחירי הדירות? 

הגיאות העולמית של מחירי הדירות (בתים) מקורה בריבית הנמוכה שהונהגה בשוקי הכספים מאז שנת 2000 וביתר-שאת מאז שנת 2008, שגרמה לגיאות של הביקוש לרכישת דירות. ריבית נמוכה משמעותה שיותר קל לנו לרכוש דירות בעזרת אשראי: נטל התשלומים השוטף נמוך יותר לכל מיליון שקל (או דולר) אשראי. זה גרם לעלייה בינלאומית של הביקוש לרכישת דיור, וכתוצאה מכך לעלייה מתמשכת של מחירי הדירות (בתים). 

זה לא נגמר עדיין: גם כיום הריבית עדיין נמוכה בהשוואה היסטורית, במידה רבה בגלל מדיניות מוניטרית מרחיבה שבה נוקטים הבנקים המרכזיים כדי לעודד צמיחה ותעסוקה (כיום: על רקע מגפת הקורונה), ולכן לא מפתיע שהביקוש לרכישת דיור ממשיך להיות גבוה. קצב עליית מחירי הבתים הגיע לשיא בארה"ב בחודש יולי האחרון (במונחים שנתיים). ביקוש זה אינו בלעדי לדירות: הוא משותף גם לנכסים אחרים, וגם מחיריהם עולים. שימו לב, לדוגמה, להשפעת האשראי הזול על הביקוש לרכישת רכב פרטי חדש בישראל.

  1. האשלייה המסוכנת שיוצרת עליית המחירים

העלייה המתמשכת של מחירי הדירות מגבירה את נטיית הציבור להאמין שהשקעה בדיור איננה רק השקעה אטרקטיבית, אלא היא אפילו חסרת-סיכון ("מחירי דירות תמיד ימשיכו לעלות ….", אנחנו אומרים בחשיבות זה לזה). זה קשור לדרך שבה אנחנו מעכלים מידע ומסיקים מסקנות: אנחנו מאמינים בחוויות שאנחנו זוכרים יותר מאשר במודלים אנליטיים. 

למרות שאפשר היה אולי להגן על אמירה זו על מחירי הדירות כשמדובר בטווח הארוך (נאמר, דור) - היא איננה נכונה בטווח הקצר-בינוני והיא אף מסוכנת: קיימים מחזורים סביב קו המגמה, ויכול להיות שתהליך עליית מחירים יהפוך כיוון ומחירי הדירות ירדו. זה קרה בישראל בשנים 1997-2006. אם אתם רוכשים דירה לטווח הארוך - השיקול של עיתוי על פני מחזור אולי אינו קריטי עבורכם: במקרה הגרוע תצטערו על עיתוי העיסקה ("למה לא הקדמנו/חיכינו עם הרכישה?"). אבל אם אתם רוכשים דירה לטווח זמן מוגדר כדי ליהנות מעליית מחירה - היפוך מגמה יכול להיתפס על-ידכם ככישלון כואב (ממש כמו השקעה במניות לפני משבר בשוק ניירות הערך). 

  1. למעשה, אתם משתתפים ב"משחק פירמידה"

כדאי לקלוט שתהליך מתמשך של עליית מחירי דירות יוצר (עבור רוכשי דירות להשקעה) סוג של "משחק פירמידה": המצטרפים למשחק (רוכשי הדירות) יכולים לממש רווח שנוצר להם על-ידי מכירתן למצטרפים (משקיעים) חדשים. אולי הם יספיקו 'לצאת בזמן', אבל יהיה מישהו בסוף השרשרת שלא יצליח להרוויח במשחק - המיפנה המחזורי יקרה ב'תור' שלו. זו התמצית של ה'משחק': הימור על תזמון כניסה/יציאה.

  1. הבעיה של השילוב של שיקולי מגורים עם שיקולי השקעה

רוכשי דירות נוטים בדרך כלל לרכוש דירות לצורך מגורים עצמיים. זהו חיבור לא-מחויב בין בחירת פתרון מגורים (צריכת שירותי דיור) לבין בחירת נכס לרכישה (השקעה). החיבור הזה מעלה כמה שאלות: האם דירה שעונה על צרכי המגורים הנוכחיים שלכם (גודל, מיקום, תקציב דיור) היא גם הבחירה הנכונה להשקעה (שבה השיקול הוא השאת תשואה על ההשקעה)? אולי אתם זוג ללא ילדים המעדיף להתגורר בשנים הקרובות בנכס מסוים (לדוגמה: בגלל מיקומו) אבל הנכס הזה לא יתאים לצרכיכם עם גידול המשפחה? אולי שיקולים תעסוקתיים גורמים לכם להתגורר בתל אביב אבל החלטת השקעה נבונה יותר לטווח הארוך היא לרכוש דירה באזור מגורים העתיד להתפתח רק בעוד מספר שנים? אולי תקציב הרכישה שעומד לרשותכם מוגבל ואינו מתיישב עם צרכי המגורים הנוכחיים שלכם? שקלו אם במקרה שלכם החיבור הזה בין שאלת הדיור לשאלת ההשקעה הוא רציונלי.

  1. שיקולים נוספים בנטילת אשראי

הנטייה בשנים האחרונות בישראל היא להגדיל את ההסתמכות על אשראי לצורך רכישה. זה נובע אולי מעליית מחירי הדירות שמרחיבה את הפער בין ההון העצמי למחיר הדירה, וזה בסדר. כדאי רק לזכור שני דברים: את בחירת הנטל השוטף של המשכנתא, ואת בחירת סוג הריבית

הנטל השוטף של המשכנתא משמעותו שלצרכים יומיומיים אתם נותרים עם הכנסה שוטפת ("פנויה ממשכנתא") נמוכה יותר, ומדובר כאן בהחלטה לטווח ארוך, לשנים רבות. אם תחשבו גם על שוקי האשראי הנוחים של השנים האחרונות, שגורמים לנו יותר ויותר להסתמך על אשראי גם בעיסקאות כמו רכישת רכב חדש, מימון שכר-לימוד במוסדות להשכלה גבוהה, מימון אירועים משפחתיים או נסיעות לחו"ל - אנחנו עלולים להגיע למצב שבו אנחנו מצמצמים יותר ויותר את ההכנסה הפנויה (כאן: בניכוי שירותי החוב), כלומר אנו גוזרים על עצמנו מצוקה תזרימית ארוכת-טווח בגלל זמינותו הנוחה של האשראי. ראוי לנו להיזהר בנטילת אשראי. 

בחירת סוג הריבית גם היא חשובה. המדיניות המוניטרית המרחיבה של השנים האחרונות יצרה לא רק מציאות כללית של ריבית נמוכה, אלא גם תופעה שבה שיעורי הריבית לטווחים הקצרים הם אפסיים (במונחים 'ריאליים' - מדובר אפילו בריבית שלילית). התוצאה היא שהיכולת ליהנות מהריבית הנמוכה מתעצמת ככל שאנו מתפתים ליטול אשראי לטווח קצר יותר. בתחום המשכנתאות יש רק דרך אחת ליהנות מהריביות הנמוכות לטווח הקצר: ליטול הלוואות המתבססות בעיקר על ריבית ה"פריים" - לא על ריבית קבועה. אבל אנו חייבים להבין שאין ארוחות-חינם: הריבית בהלוואות אלו אמנם נמוכה, אבל רק לכאורה: למעשה, כשאנו נוטלים הלוואות מבוססות-פריים אנו משאירים את מחיר האשראי פתוח - הוא יכול להשתנות בכל רגע בתגובה לשינויים במצב המשק. לכן, על-אף שבחירת הלוואה זולה כזו היא הימור לגיטימי מצידנו, אנו צריכים להפנים שאם ריבית הפריים תעלה - יגדל הנטל השוטף של ההלוואה. המשמעות תהיה צמצום של מה שכינינו לעיל 'הכנסה פנויה'. זה יכול להיות כואב, זה יכול להיות מתמשך, וזה מחייב אותנו להיזהר.