ציפיות לאינפלציה: מה זה, מה קורה להן, ומה זה אומר לגבי המשכנתאות

 

מה זה "ריבית בנק ישראל"?

המטרה העיקרית של בנק ישראל היא לשמור על יציבות המחירים, כלומר על כוח הקנייה של המטבע. תחום יציבות המחירים מוגדר כיעד אינפלציה שנתי - כיום 1 עד 3 אחוזים. המדיניות המוניטרית מכוונת בראש וראשונה למטרה זו. הכלי העיקרי של המדיניות המוניטרית הוא השפעה על מחיר הכסף - שיעור הריבית.

 

הטקסט לעיל איננו שלי - זוהי ההגדרה הקבועה בחוק בנק ישראל ומצוטטת באתר האינטרנט של בנק ישראל. אחד הכלים הבולטים של בנק ישראל הוא מה שקרוי "ריבית בנק ישראל" - שיעור הריבית (היומי) שבו בנק ישראל מבצע עסקאות של פיקדונות והלוואות עם הבנקים המקומיים. ריבית זו מהווה בסיס לעסקאות פיננסיות רבות במשק, ובזה עיקר חשיבותה. לפי חוק בנק ישראל, הוועדה המוניטרית של הבנק היא שקובעת את שיעור הריבית הזה: היא מתכנסת מעת לעת, מעריכה את מצב המשק ומקבלת החלטה לגבי שיעור הריבית ("החלטת הריבית"). בנק ישראל מפרסם לציבור את סיכומי דיוניה של הוועדה כדי לשמור על שקיפות. פירסום זה נעשה כשבועיים לאחר ישיבת הוועדה (ראו לדוגמה את סיכומי דיוני הוועדה, כאן).

חשיבותן של הציפיות לאינפלציה

יש לבנק ישראל תחום המהווה את יעד האינפלציה שלו (כיום: 1-3%). לכאורה, הבנק היה צריך לעקוב אחר התפתחות המחירים במשק ולפעול כדי לשמור את שיעור האינפלציה בתוך תחום היעד. אלא שבגלל קיום גורמים עונתיים המשפיעים על השתנות המחירים ובגלל תנודתיות מרובה הקיימת בנתונים החודשיים, ההתבוננות בשינויי המדד השוטפים מעלה לרוב יותר "רעש" מאשר איתות ברור על מגמה. בנוסף, התבוננות במדד המחירים המתפרסם היא הסתכלות לאחור, בעוד שהוועדה המוניטרית מנסה להשפיע על מהלך הדברים בעתיד: עליה להעריך את המגמה המסתמנת של המחירים - לא לתעד את העבר. אז לפי איזה משתנה של האינפלציה מחליטה הוועדה המוניטרית על גובה הריבית?

וישנה עוד בעייה: פעולותיהם של השחקנים בשווקים אינן מוכתבות בהכרח על-ידי התנודות החודשיות בפועל של מדד המחירים אלא על-ידי הערכותיהם לגבי קצב האינפלציה בעתיד ("הציפיות לאינפלציה"). לכן, הוועדה המוניטרית איננה מנסה רק להעריך בעצמה (או בעזרת אנליסטים) את מגמת האינפלציה (והיא עושה זאת) - אלא היא מנסה גם להעריך מה הציבור חושב לגבי האינפלציה: מהן הציפיות שלו לגבי קצב האינפלציה בתקופה הקרובה. היא עושה זאת כיון שפעולותיהם של הפרטים נובעות מציפיותיהם-הם לגבי האינפלציה. אבל כאן יש לנו בעייה: ציפיות אינן גודל שנצפה ישירות - כיצד, אם כך, נדע מה הציבור חושב לגבי שיעור האינפלציה בעתיד?

כיצד חושפים ציפיות לאינפלציה?

מחלקת המחקר של בנק ישראל פיתחה לפני שנים רבות דרך לחשוף את ציפיות הציבור לאינפלציה. למימון חלק מהוצאותיה השוטפות, הממשלה מנפיקה איגרות-חוב. בין אלו היא מנפיקה אג"ח שקליות, ואג"ח הצמודות למדד המחירים לצרכן. שני סוגי האג"ח נסחרים בבורסה לניירות-ערך בתל אביב, ולכל סוג יש מחיר שוק ממנו ניתן לחלץ את שיעור התשואה לפידיון (כלומר: מהי התשואה שקובע השוק לגבי החוב הממשלתי מרגע זה ועד למועד הפידיון). כל אחד מהשחקנים בשוק ההון יכול להחזיק באג"ח שקלית או באג"ח צמודת-מדד. התשואה לפידיון על האג"ח הצמודה למדד משקפת את המחיר המוסכם של חוב ממשלתי כשהממשלה מתחייבת לפצות בדיעבד את המחזיק בגין האינפלציה ("הפרשי הצמדה"). לעומת זאת, התשואה לפידיון על האג"ח השקלית משקפת גם את המחיר המוסכם של חוב ממשלתי וגם את הפיצוי מראש שדורש מחזיק האג"ח בגין חשיפתו לאינפלציה. מכאן, שההפרש בין שיעור התשואה לפידיון של האג"ח צמודות-המדד לשיעור התשואה לפידיון של האג"ח השקליות משקף בכל רגע את ציפיות הציבור לאינפלציה (ההסבר המלא מעט מורכב יותר, וניתן למצוא פירוט שלו בהודעות החודשיות הקבועות של בנק ישראל על הציפיות לאינפלציה, לדוגמה כאן).

שני דברים חשוב לזכור. האחד - ציפיות לאינפלציה אינן תיאור של האינפלציה בפועל: נתוני האינפלציה המתפרסמים (מדד המחירים לצרכן) הם נתונים בדיעבד (חודשיים, שנתיים וכו') הנמדדים לאחור (הם עונים על השאלה: "בכמה עלה מדד המחירים לצרכן בתקופה הנסקרת?"); הציפיות לאינפלציה הן הערכות של הציבור לגבי שיעור האינפלציה בעתיד (הן עונות על השאלה: "בכמה להערכתכם יעלה מדד המחירים לצרכן בתקופה הבאה?"). יכולים להתקיים ואף מתקיימים הפרשים בין שני הנתונים בכל נקודת-זמן. הדבר השני - ציפיות לאינפלציה אינן תחזית מקצועית לגבי קצב האינפלציה: לגורמים שונים (אנליסטים, גופים כלכליים) יכולות להיות תחזיות שונות לגבי קצב האינפלציה העתידי; הציפיות לאינפלציה אינן תשובה ישירה אלא תשובה עקיפה, הנגזרת משערי ניירות הערך המגלמים בתוכם ציפיות. זהו ניסיון אנליטי לחלץ את ההערכה הממוצעת של השחקנים בשוק ההון לגבי שיעור האינפלציה העתידי מתוך מחירי האג"ח הממשלתיות. 

מה קורה לציפיות לאינפלציה בתקופה האחרונה?

בגרף הבא מוצגים נתוני הציפיות לאינפלציה שפורסמו על-ידי בנק ישראל בהודעות החודשיות לגבי התקופה שמינואר 2015 עד אוקטובר 2021 ("הציפיות משוק ההון לשנה הראשונה", עמודה מס' 1). להמחשה מתואר בגרף גם התחום שנקבע כיעד האינפלציה (1-3%).

אנו רואים שלאורך רוב התקופה הציפיות בשוק ההון היו ששיעור האינפלציה יהיה מתחת לקו התחתון של תחום היעד. ב-6 מתוך 12 החודשים של 2020 הציפיות היו אפילו לשיעור אינפלציה שלילי (ירידה של מדד המחירים לצרכן). בחודש ינואר השנה (2021) חצו הציפיות את הקו התחתון של תחום יעד האינפלציה, ומאז הן נמצאות בתוך היעד. חלה עלייה רצופה של הציפיות לאינפלציה במהלך השנה עד לשיא (2.5%) בחודש אוקטובר.

מהי המשמעות האפשרית של התפתחות הציפיות?

אין אפשרות להסיק מהתפתחות גרף הציפיות עד היום על תוואי התפתחותן בעתיד. אפשר עם זאת לחשוב מה תהיה המשמעות אם הציפיות לאינפלציה יחצו את הקו העליון של היעד (3%). במקרה כזה תוכל הוועדה המוניטרית לקבל החלטה על העלאת ריבית בנק ישראל, לראשונה מאז סוף 2018. זה יהיה מהלך כמעט אוטומטי, שכן הוועדה המוניטרית תצטרך לנקוט פעולה כדי להבטיח שהמשק הישראלי איננו מתקרב למציאות אינפלציונית.

זה יהיה אירוע חשוב. למרות שמן-הסתם העלאת הריבית תהיה מינורית, מהוססת, האירוע יאותת לשוק ההון שייתכן שהתקופה הארוכה של ריבית אפסית מתקרבת לקיצה. בעולם הקטן שבו ממוקד בלוג זה נחווה שינוי דרמטי כשהריבית בהלוואות משכנתא שקליות מבוססות-פריים תעלה ומאות אלפי משקי בית יקבלו הודעה מהבנקים שתשלומי המשכנתא שלהם עודכנו בגין עליית שיעור הריבית בהלוואותיהם. לחלקם - זו תהיה הפתעה: הם טרם הפנימו שהריבית על (חלק מ) הלוואתם יכולה להשתנות מידי תקופה לא-קצובה.

כמה צעדים מיידיים לטיפול במחירי הדירות הגואים

 

מחירי הדירות בישראל עולים כמעט ברציפות מאז אמצע 2007. הדרישה הציבורית מהממשלה, שהגיעה ב-2011 לכדי מחאה המונית, היא לעצור את עליית המחירים, והממשלות השונות חיפשו בקדחתנות (ובלי הצלחה) פתרונות מהירים. באמצע 2017 נעצרה ההתייקרות, אירוע שגרם לתרועות ניצחון מיידיות מצד הדרג הפוליטי. אלא שנראה שלא מדובר בעצירה ממשית אלא בהפוגה שהושפעה מאי-הבהירות שיצרה התוכנית "מחיר למשתכן" ואולי גם מיוזמה ממשלתית (שלא התממשה) למיסוי רכישת דירות על-ידי משקיעים שהפחיתה זמנית את הביקוש לרכישת דירות להשקעה. ואמנם, באמצע 2019 התחדשה (ואף הואצה) עליית המחירים. עליית המחירים המצטברת מאז אמצע 2007 הגיעה כבר לכ-150% - קצב שנתי ממוצע של 6.7%. הגרף להלן מציג את התפתחות מחירי הדירות לאורך התקופה (נתונים חודשיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה).

זוהי ללא ספק דרמה: 14 שנים של התייקרות משמעותית וכמעט רצופה באו לאחר עשור של יציבות מחירים. מאחר שאנו חיים כבר שני עשורים במשק כמעט ללא אינפלציה, עליית המחירים הזו איננה תוצאה של היחלשות השקל אלא היא התייקרות ריאלית של מחירי הדירות (אם תרצו: התייקרות במונחי שכר). להמחשה, ראו בגרף הבא את התפתחות מחירי הדירות באותה תקופה, כשהפעם הם נמדדים במונחי שכר (ממוצעים שנתיים). 

הגרף השני ממחיש לנו שתי תופעות חשובות: האחת - שבעשור שקדם ל-2007 מחירי הדירות היו במגמת ירידה רצופה במונחי שכר (מצאתי שמעט אנשים מודעים לכך. רוב האנשים מאמינים שמחירי הדירות תמיד עולים); השנייה - שרמת המחירים כיום גבוהה בכ-70% במונחי שכר משהייתה בתחילת התהליך, ב-2007. זו איננה התייקרות נומינלית - הדירה הממוצעת בישראל התרחקה בתקופה זו מהישג ידם של רוב משקי הבית. נקודה חשובה נוספת היא שמאחר שנמצאנו לאורך רוב התקופה במציאות של שיעורי ריבית אפסיים - התשואה על השקעה בדיור הייתה גבוהה יחסית לזו שהושגה בהשקעות סולידיות באפיקים הפיננסיים, עובדה שהגבירה עם הזמן את האטרקטיביות של ההשקעה בדיור.

התייקרות מתמשכת זו של הדירות מעוררת שאלה לגבי מקורה, ואמנם לאורך התקופה התקיים ויכוח מהו הגורם לסחרור המחירים. ברור אמנם שהוא נובע מעודף ביקוש לרכישת דירות (ולא, לדוגמה, מהתייקרות של עלויות הבנייה או העלאת המיסוי), אבל השאלה היא ממה נובע עודף ביקוש זה: האם מדובר בבעייה מצד ההיצע - מחסור דיור שנובע מחסמים המכתיבים קצב נמוך מידי של בניית דירות חדשות יחסית לצרכים (התיאור הרווח של "משבר הדיור"), או שמדובר בגיאות מחזורית מצד הביקוש - גל של ביקוש ספקולטיבי להשקעה בנדל"ן שביכולתו להזין את עצמו לתקופת-מה (התיאור הרווח של "בועת נדל"ן")? מי שקרא רשימות קודמות בבלוג זה יודע כבר שהטענה הקבועה שלי היא שעודף הביקוש אינו נובע ממחסור פיזי של מלאי דיור (ולכן אינו מתבטא בשוק השכירות), אלא מהסטה מחזורית של ביקוש לנכסי השקעה מהשוק הפיננסי אל שוק הדיור, בעיקר על רקע הריבית הנמוכה.

האם האבחנה הזו חשובה? היא לא משפיעה על התוצאה: התהליך המתמשך של הסתחררות מחירי הדיור היה מתרחש בשני המקרים. אבל האבחנה כן חשובה מבחינה אופרטיבית, בבואנו לבחור צעדים בהם עלינו לנקוט לבלימת הסחרור: אם אנו סבורים שהסיבה לסחרור היא מחסור אמיתי במלאי הדיור - עלינו לפעול בצד ההיצע כדי להגדיל את מלאי הדיור. הצעדים המתבקשים אזי הם מהסוג של הפשרת קרקעות נוספות לבנייה למגורים, האצת תהליכי התכנון והרישוי, הגדלת מלאי הקרקעות המתוכננות הזמין למכירה, תמרוץ היזמים, וכו'. אם, לעומת זאת, אנחנו סבורים שמדובר בבועה ספקולטיבית המונעת על-ידי מחזור ביקוש - עלינו לטפל בה בכלים הממוקדים בצמצום הביקוש. מאחר שאני סבור שהאבחנה הנכונה היא שמדובר במחזור ביקוש ספקולטיבי, כזה שאיננו משקף גידול אוביקטיבי של צרכי הדיור אלא כדאיות נתפסת של השקעה בדיור - הדרך הנכונה תהיה לנקוט בצעדים מרסני-ביקוש. צעדים אלו יש לנקוט בהקדם - הם אינם מחייבים היערכות מורכבת. 

להלן כמה צעדים עקרוניים שאני מציע כדי לטפל בצד הביקוש: 

1. הטלת מיסוי על רוכשי דירה נוספת - כדי לסייע לחסרי דיור להגיע לדירה בבעלות עלינו להפלות אותם לטובה לעומת רוכשי דירה נוספת. איננו צריכים למנוע ממשקיעים לרכוש דירות למטרות השקעה, אלא רק להטיל מס חד-פעמי על רכישת דירה נוספת. תפקידו של מס זה להקטין את הכדאיות של השקעה בנדל"ן לדיור.
2. הטלת המיסוי על מחזיקי דירה נוספת - מוצע להחיל מס מיוחד, קבוע, על מחזיקי דירה נוספת ("מס רכוש").
3. מיסוי הכנסה משכ"ד - בשנת 1990, על רקע העלייה ההמונית ממדינות בריה"מ-לשעבר, המחסור בפתרונות דיור זמניים והרצון לעודד בעלי דירות ריקות להציע אותן לשוכרים, הותקנו תקנות זמניות שעיקרן פטור חלקי למשכירי דירות ממס על הכנסה מהשכרה (ראו לדוגמה כאן). תקנות אלו מתעדכנות מאז, למרות שגלי העלייה חלפו ואין כיום מחסור אקוטי בדירות להשכרה. ההצעה היא לבטל את הטבת המס למשכירים, הצעה שההיגיון שלה משותף לכל הסעיפים לעיל: להקטין את הכדאיות של השקעה בדירות מגורים.
4. איסור על רכישת דירות על-ידי תושבי חוץ - חלק ממלאי הדיור בישראל מוחזק על-ידי תושבי-חוץ. אין סיבה לישראל להציע למי שאיננו תושב אפשרות לצבור רווחי-הון בשוק הדיור הישראלי, מה גם שביקוש זה של תושבי חו"ל לרכישת דיור הוא אחד המחוללים של הביקוש לנדל"ן. 
5. הנפקת אג"ח ממשלתיות הצמודות למחירי הדירות - אחד המניעים לביקוש לרכישת דירות הוא הרצון (של משקיעים) ליהנות מעליית מחירי הדירות, או - במקרה האחר - הרצון (של חוסכים לדיור) לגדר את הסיכון של שחיקת חסכונות במונחי כוח קנייה של דירות. כדי לשחרר לחץ מהביקוש הזה, הספקולטיבי במהותו, יש ליצור אפיק השקעה פיננסי שיהווה חלופה להשקעה הישירה ברכישת דירה. חלופה כזו יכולה להיווצר על-ידי יצירת אג"ח ממשלתית שתהיה צמודה למדד מחירי הדיור. ההשקעה באג"ח זו תהווה אפיק השקעה הולם למשקי בית החוסכים כדי לרכוש דירה בעתיד, ותבטיח למשקיעים ליהנות מעליית מחירי הדירות מבלי להידרש להשקעה ישירה בדיור.

רשימת אורח: המרדף אחר קרקעות: מה הוא מלמד על ציפיות היזמים לגבי מחירי הדירות? - ד"ר יאיר דוכין*

 

שאלה ישנה החוזרת ועולה בתחום הבנייה למגורים היא עד מתי יימשך המרדף היזמי אחר קרקעות לבנייה ולאן הולכים מחירי הדירות. כדי לענות על שאלה זו עלינו להבין תחילה את הקשר בין מחירי הקרקעות, שעלו בשנתיים האחרונות בחדות, לבין מחירי הדירות.

המוצר הסופי שנמכר לציבור צרכני המגורים הוא דירות. קרקע מתוכננת היא תשומה מרכזית בעלות הקמת הדירות. למעלה מ- 90% מהקרקעות בישראל נמצאות בבעלות המדינה. שיעור הבעלות של המדינה אינו אחיד: באזורי הפריפריה הוא מתקרב ל- 100%, ובאזורים המכונים 'אזורי הביקוש' - קרי: מחוזות תל אביב והמרכז - שיעור הבעלות עומד על 80-85%. ניהול קרקעות המדינה מבוצע על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שתפקידה העיקרי הוא לספק קרקע מתוכננת לבנייה: להפוך קרקע גולמית לקרקע מתוכננת, שאותה ניתן למכור ליזמים שיבנו עליה דירות.

ניהול כלכלי נכון, כזה שתואם את האינטרסים הכלכליים של המדינה, היה צריך להוביל את רמ"י להכין מלאי של קרקע מתוכננת שיאפשר ליזמים להתאים את היקף הפעילות שלהם לביקושים השוטפים לדירות. כאן טמון עיקר הכשל של רמ"י: היא לא הצליחה עד כה להכין מלאי בהיקף הנדרש, והכשל הביא בין היתר לתנודות חריפות של מחירי הקרקעות. התנודות הללו מתבטאות בהגשת הצעות מחיר גבוהות במכרזי רמ"י, הצעות שמנותקות לעיתים מהשווי הכלכלי הנגזר ממחירי הדירות הנוכחיים ומשקפות ציפיות של היזמים לעלייה משמעותית של מחירי הדירות בשנים הקרובות. בהתנהלות כזו טמון גם סיכון משמעותי, כפי שיוסבר ויודגם בהמשך.

הגישה המקובלת להערכת שווי קרקע, שהיא הבסיס להגשת הצעה במכרז על קרקע, היא 'גישת החילוץ', שמתבססת על חילוץ שווי הקרקע כ"שארית" (Residual Value) של תחזית המכירות של תמהיל השימושים הסחיר האופטימלי של הקרקע (קרי: דירות, שטחים מבונים מניבים אחרים), בניכוי עלויות ההקמה והרווח היזמי. שימוש בגישת החילוץ מחייב: 1) ניתוח מפורט של הסביבה העסקית;  2) גיבוש תמהיל שימושים אופטימלי;  3) הגדרת מסלול מכירות אופטימלי (של מוצרי הנדל"ן) על ציר הזמן;  4) הפחתה מותאמת של עלויות הבנייה והרווח היזמי המתוכנן;  5) היוון תזרים השארית כדי לקבל את שווי הקרקע. מצורת חישוב זו נובע שלציפיות היזמים לגבי מחירי הדירות העתידיים יש השפעה מכרעת על המחירים המוצעים על ידם, הן במכרזי הקרקעות של רמ"י והן ברכישת קרקע פרטית.

כדי להדגים את הקשר שבין מחירי הדירות הצפויים לבין המחירים המוצעים על ידי היזמים במכרזי קרקע ואת הסיכון הטמון בהם, להלן דוגמא מספרית.

נתוני יסוד:

א.   מחיר מכירה נוכחי של הדירה, כולל מע"מ 17% (אלפי ₪):  2,340

ב.   רווח יזמי מתוכנן: 15% ממחיר המכירה נטו

ג.   שטח דירה: 120 מ"ר

ד.   עלות בנייה ישירה: 5,000 ₪ למ"ר

ה.   תוספת בגין שטחי שירות: 20%

ו.   עלויות עקיפות (אגרות, תכנון, ניהול, שיווק בצ"מ): 2,000 ₪ למ"ר

מנתוני היסוד נובע:

סה"כ עלויות הקמה למ"ר:      8,000 ₪

סה"כ עלות הקמה לדירה: 960,000 ₪

רווח יזמי לדירה: 300,000 ₪ 

נוכל כעת לחשב את שווי קרקע המחולץ:

 מחיר מכירה נטו:                    2,000,000

-  רווח יזמי:                               300,000

-  עלויות הקמה:                        960,000

= שווי קרקע מחולץ                    740,000

שווי קרקע זה, אותו יכול היזם להציע במכרז, מותאם למחיר הדירה הנוכחי. אי-הוודאות ליזם טמונה בפער הזמן שבין מועד רכישת הקרקע למועד מכירה הדירות. אם נניח שפרק הזמן הוא כ- 3 שנים, ושבמהלכו מחירי הדירות יעלו במצטבר ב- 20% - תחשיב שווי הקרקע יהיה הבא:

מחיר מכירה נטו:                     2,400,000

-  רווח יזמי:                               360,000

-  עלויות הקמה:                        960,000

שווי קרקע מחולץ:                    1,080,000

מה יקרה אם היזם יעריך שמחירי הדירות יעלו במהלך השנים ב-20% במצטבר ולכן יציע במכרז עבור הקרקע 1,080,000 ש"ח אבל מחירי הדירות לא יעלו אלא ישארו ברמתם הנוכחית? נחשב עתה את הרווח היזמי שייוותר בידיו:

מחיר מכירה נטו                      2,000,000

-  עלויות הקמה                        960,000

-  תשלום עבור הקרקע            1,080,000

רווח יזמי                                   40,000-

כלומר: ליזם יהיה רווח יזמי שלילי, שפירושו שחיקת ההון העצמי שהושקע במיזם.

ומה יקרה אם מחירי הדירות ירדו בפרק הזמן שבין רכישת הקרקע למכירת הדירות? אם המחירים ירדו ב- 10% יתקבל התחשיב הבא:

מחיר מכירה נטו                      1,800,000

-  עלויות הקמה                        960,000

-  תשלום עבור הקרקע            1,080,000

רווח יזמי                                   240,000-

כלומר, היזם יפסיד בפרויקט זה כ- 240,000 ₪ לדירה. אם היזם מימן כ- 25% מהמיזם בהון עצמי - הון זה יישחק וייעלם.

ראינו שציפיות לעליית מחירי דירות בשיעור מצטבר של  20% הובילו לתוספת של 46% לשווי הקרקע המחולץ, לעומת התחשיב המקורי. אנו יכולים כעת להפוך את כיוון החישוב: לחלץ ממחירי הקרקעות שהוצעו על-ידי היזמים את הציפיות שלהם לגבי מחירי הדירות בעת המכירה.

ניתוח מכרזי קרקע של רמ"י, במרחב תל אביב-יפו, פתח תקווה, רמת השרון, מודיעין-מכבים-רעות, רמלה ובאר יעקב, שנסגרו בשנים 2016-2015 (טרום התוכנית "מחיר למשתכן"), מעלה שהפער הממוצע בין מחיר השומה (המחושב על יד השמאי הממשלתי) למחיר ההצעה הזוכה עמד על כ- 18%. הפער בין ממוצע ההצעות למחיר השומה היה אפס. בהנחה שמחיר השומה נקבע על פי מחירי הדירות בעת קביעת השומה, משמעות הנתונים הללו היא שבממוצע ציפיות היזמים היו שתשרור יציבות של מחירי הדירות. לעומת זאת, ההצעות הזוכות שיקפו ציפייה לעלייה מצטברת של 8% במחירי הדירות במשך 3 – 4 שנים (פרק הזמן הצפוי כאמור בין זכייה במכרז קרקע מתוכננת להוצאת היתרי בנייה).

ניתוח מכרזי קרקע של רמ"י במרחב תל אביב-יפו, מודיעין-מכבים-רעות, רמת השרון, באר יעקב ואור יהודה, שנסגרו בשנים 2021-2020, לאחר סיום התכנית "מחיר למשתכן" (בתקופה זאת נמשך שיווק קרקעות במסגרת התכנית "מחיר למשתכן", אולם בהיקף נמוך יותר וכן הוגדל נתח השיווק של קרקע לשוק החופשי) מעלה שהפער הממוצע בין מחיר השומה למחיר ההצעה הזוכה עמד על כ- 69%. הפער בין ממוצע ההצעות למחיר השומה היה 54%.

משמעות הנתונים הללו היא שבשנים 2016-2015 שיקף ממוצע ההצעות של יזמים ציפיות ליציבות של מחירי הדירות. ההצעות הזוכות שיקפו ציפיות לעליות מחירים של 1.5-2.5% לשנה, זאת בדומה לעליית הערך הממוצעת של דירות בישראל בטווח הארוך, שעמדה על 2-3%. בשנת 2021 משקפות ההצעות הזוכות במכרזים ציפיות לעליית מחירי הדירות בשיעור מצטבר של כ- 30% במהלך 3-4 השנים הקרובות, דהיינו, עלייה שנתית ממוצעת של 6-7%. ממוצע ההצעות משקף ציפיות לעליית מחירי הדירות בשיעור מצטבר של כ- 24%, דהיינו, עלייה שנתית ממוצעת של 5.0-5.5% - התייקרות שנתית גבוהה בהרבה מהממוצע ארוך-הטווח.

על רקע נתוני היסוד שהוצגו והמשמעות הכלכלית שלהם, מתחדד באחרונה הוויכוח בין כלכלנים אם העלייה המתמשכת של מחירי הנכסים, במכלול השווקים (שוק ההון, נדל"ן, נכסים אלטרנטיביים אחרים) משקפת בועת נכסים עצומת-ממדים שסופה לפקוע ולהביא לקריסת מחירים משמעותית. הדוגמא המספרית שהוצגה לעיל וכן נתוני המכרזים באזורי הביקוש ממחישים את גודל הסיכון ליזמים, שכן אם אכן תתחולל קריסה כזאת במהלך השנה–שנתיים הקרובות והציפיות לעלייה משמעותית של מחירי הדירות לא תתממשנה, צפויה הזכייה של היזמים במכרזים להסתיים בבכי.

* ד"ר יאיר דוכין הוא ראש תכנית ה-MBA בהתמחות מימון נדל"ן בביה"ס למינהל עסקים באוניברסיטה העברית. רשימה זו פורסמה לפני מספר ימים, בהבדלי עריכה קלים, בעיתון "גלובס"

תמ"א 38: עד מתי יימשך נשף המסכות?

 

בגלל מיקומה על מפגש של לוחות טקטוניים - הלוח הערבי והלוח האפריקאי - ישראל חשופה לסיכון גבוה-יחסית של רעש אדמה (ראו לדוגמה כאן). הגיאולוגים טוענים, לכן, שרעש אדמה קטלני הוא רק שאלה של זמן. מפה של אזורי הסיכון (ראו לדוגמה כאן) מעלה שהאזורים המסוכנים ביותר בישראל מצויים לאורך השבר הסורי-אפריקני, עם שלוחה בעמק בית-שאן לכיוון עמק יזרעאל והר הכרמל. רעש אדמה הוא אירוע מיידי; מה שניתן לעשות מראש כדי להקטין את הנזק בחיי אדם וברכוש שייגרם בהתרחש רעש כזה הוא חיזוק מבנים (מבני מגורים ומבני ציבור) כדי להגביר את עמידותם. לפיכך אימצה הממשלה בשנת 1975 תקן בנייה חדש המתאים להתמודדות עם רעש אדמה (תקן 413. ראו לדוגמה כאן). תקן זה הפך למחייב לגבי תכנון מבנים חדשים בשנת 1980.

בעקבות רעידת האדמה שהתרחשה ב-1999 בתורכיה, רעידה שהמחישה פעם נוספת את פגיעותה של כל מדינה להרס העצום העלול להיגרם מרעידת אדמה, החליטה הממשלה להיערך לאפשרות של רעידת אדמה חזקה בישראל. ועדת שרים להיערכות לרעידות אדמה הקימה גוף מטה - "ועדת ההיגוי להיערכות לרעידות אדמה" - ובו נציגים של משרדי ממשלה, פיקוד העורף, גופי חירום, מכוני מחקר וארגונים אזרחיים. מטרתו של גוף המטה לעסוק "בתיאום ובקרה על פעולות כלל משרדי הממשלה, גופי החירום ומכוני המחקר, במכלול סוגיות ההיערכות להתרחשותה של רעידת אדמה חזקה בישראל" (ראו, לדוגמה, כאן). אחד התוצרים של עבודת הצוות הוא קביעת "תרחיש הייחוס הלאומי" - הקביעה מול איזה איום אנו מתמודדים. לפי תרחיש הייחוס שאומץ על ישראל להיערך לרעש אדמה בעוצמה 7.5 בסולם ריכטר שמוקדו בבית שאן. רעש זה צפוי לגרום הרס של 10,000 מבנים, ו-20,000 מבנים נוספים צפויים לנזקים כבדים. מספר ההרוגים הצפוי הוא 6,000, ויידרש פינוי של 377,000 איש מבתיהם (ראו כאן).

הבעייה הראשונה שזוהתה הייתה מלאי המבנים הקיים שאיננו עומד בתקן החדש - מבנים שנבנו לפני שתקן הבנייה החדש הפך למחייב (כלומר: חלק ניכר מהמבנים שנבנו לפני 1980). מבנים אלו דורשים חיזוק כדי לצמצם את הנזק בחיי אדם וברכוש. בעוד שלגבי מבני ציבור האחריות לחיזוק היא על הסקטור הציבורי - השאלה הייתה כיצד לגרום לבעלי הדירות הפרטיות לקחת על עצמם את היוזמה לחיזוק המבנים. למרות שהאינטרס לדאוג לשלמות רכושם היה אמור כשלעצמו לגרום לבעלי הדירות ליטול על עצמם יוזמה לחיזוק המבנים - החשש היה שהם לא ימהרו לפעול. כדי להמריץ אותם לפעול הוחלט להציע לבעלי הדירות "גזר": ליצור תמריץ כלכלי שיגרום להם ליזום מהלכים של חיזוק מבנה. 

התמריץ שנבחר הוא הענקת זכויות בנייה נוספות לבעלי דירות שייענו להצעה וקביעת מסלול מקוצר לקבלת רישוי למימוש זכויות הבנייה הללו. בעלי הדירות ישתמשו - כך נקבע - בחלק מתוספת זכויות הבנייה להגדלת שטח דירותיהם, וימכרו את החלק האחר ליזמים פרטיים שיוכלו להוסיף קומות למבנים המחוזקים. התמורה שתתקבל ממכירת זכויות הבנייה ליזמים תשמש למימון חיזוקו של המבנה, השבחתו והרחבת שטחי הדירות. למעשה, זהו סוג של "עיסקת קומבינציה" שבה בעל הקרקע מעביר זכויות בנייה ליזם ומקבל בתמורה שטח מבונה. בשנת 2005 פורסמה ברוח זו תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38. ראו לדוגמה כאן). בהדרגה, בעלי דירות נענו לתמריץ שהוצע להם במסגרת תמ"א 38, הצטרפו לתוכנית והחלו לחזק את מבני המגורים באמצעות התקשרות עם יזמים. היזמים דאגו לחיזוק הבניינים, לתוספת שטח מגורים מגורים (ממ"ד), לשיפוץ חיצוני של הבניין, לבניית מעליות ולבניית חנייה תת-קרקעית. בתמורה, הם קיבלו את זכויות הבנייה שתורגמו לתוספת קומות ויחידות דיור לבניין.

ההצטרפות לתוכנית לא הייתה מפוזרת גיאוגרפית בצורה אקראית. זה אינו מפתיע: בעוד עלויות החיזוק, השיפוץ ותוספות הבנייה אינן מושפעות ממיקום גיאוגרפי - מחירי הקרקע (ולכן היכולת ליהנות מהטבות התוכנית) משתנים ממקום למקום. תמ"א 38 הייתה כדאית לבעלי הדירות רק במוקדי הביקוש: רק באזורים בהם מחירי הדירות (למ"ר) מספיק גבוהים כדי שהתמורה שיקבל היזם ממכירת הדירות הנוספות תכסה את עלויות החיזוק וההרחבה. 

מאחר שקצב ההצטרפות של בעלי דירות לתוכנית היה מזערי בשנים הראשונות, יזם משרד הבינוי והשיכון מחקר שמטרתו לבדוק מה מעכב את ההצטרפות לתוכנית תמ"א 38 וכיצד ניתן להרחיב את ההשתתפות על ידי תוספת של זכויות בנייה יחסית להצעה המקורית. דוח שהוגש למשרד הבינוי והשיכון בשנת 2010 - "קביעת עקרונות למדרוג תוספת זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38" (ראו לדוגמה כאן) - העריך באיזו מידה שיפור ההטבות הניתנות לבעלי דירות יכול להרחיב את פוטנציאל הדירות שתצטרפנה לתוכנית. להערכת כותבי הדוח, היקף הדירות שצריכות להיכלל בתכנית תמ"א 38 היה 810 אלף, אבל מבנה התמריצים שנכלל בנוסח התוכנית המקורי היה אטרקטיבי רק לגבי כ-100 אלף דירות, כולן ממוקמות במרכז הארץ. הפעלת התוכנית המקורית היתה אמורה להוסיף כ-30 אלף דירות חדשות למלאי הדיור (כלומר: תוספת של 30 אלף דירות שתימכרנה בשוק החופשי תממן את חיזוקן של 100 אלף דירות). כדי להרחיב את היקף התוכנית הציעו כותבי הדוח להגדיל משמעותית את ההטבות. לפי הערכותיהם (ראו שם) הגדלת ההטבות תגדיל את מספר הדירות שחיזוקן יהיה כדאי לבעלי הדירות פי ארבע, לכ-400 אלף, ומקביל תתווספנה גם כ-130 אלף דירות חדשות בקומות העליונות (החדשות) של הבניינים המחוזקים. ראוי לציין שגם בהינתן ההטבות המוגדלות שהציעו כותבי הדוח לכלול בתמ"א 38 (ובהנחה שבעלי הדירות אמנם ינצלו הטבות אלו), חיזוק הדירות יקיף לכל היותר מחצית ממלאי הדירות הזקוקות לחיזוק: כותבי הדוח העריכו שישנו מלאי של כ-400 אלף דירות המצויות מחוץ לאזורי הביקוש ושמנגנון ההטבות של תמ"א 38 לא יספיק כדי להפוך את חיזוקן לכדאי עבור בעלי הדירות. 

כמה בעיות נוצרו אם כך בעולם של תמ"א 38: האחת, שיטת התמריץ שנבחרה אפקטיבית רק באזורי ביקוש, בהם מחירי הדירות גבוהים - לא באזורי הפריפריה. בעלי דירות באזורי הביקוש זכו בכך להשבחה של דירותיהם - חיזוק מבנה, הגדלת שטח הדירה על-ידי תוספת מרחב מוגן דירתי, תוספת מרפסות, שיפוץ חיצוני, תוספת חנייה מתחת לבניין, תוספת מעליות - ללא תמורה מצידם. לעומתם, בעלי דירות מחוץ לאזורי הביקוש אינם יכולים ליהנות מההטבות המוצעות בתוכנית בגלל מחירי הקרקע הנמוכים. בעייה שנייה היא שדווקא דירות הנמצאות באזורים המועדים לפורענות במקרה של רעש אדמה ושהיו צריכות להיות במוקד המדיניות - נמצאות מחוץ לאזורי הביקוש ולכן מנגנון התמרוץ שבבסיס תוכנית תמ"א 38 אינו אפקטיבי לגביהן. התוצאה היא שמה שתוכנן במקור כתוכנית הדגל הלאומית להתמודדות עם סיכוני רעש אדמה לא השיג את מטרתו אבל הפך שלא לצורך לתוכנית שרירותית להתחדשות עירונית. אם תרצו: תוכנית תמ"א 38 הפכה לתוכנית להשבחת נדל"ן באזורי הביקוש על-חשבון המדינה. התוכנית אינה רלוונטית לדירות המצויות באזורי הסיכון, שהיו צריכות להיות היעד העיקרי שלה. למעלה משני עשורים לאחר שממשלת ישראל נזעקה לפעול למציאת דרך לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה - טרם ננקטו צעדים אפקטיביים באזורי הסיכון. וישנה בעייה נוספת: ההתחדשות העירונית שיצרה תמ"א 38 היא עיוות - ציפוף המגורים באזורי הביקוש נעשה בצורה ספורדית, נטולת זיקה לתכנון עירוני כולל, ואינו מלווה בהשבחה מקבילה נדרשת של התשתיות הציבוריות.

על רקע חגיגת הנדל"ן הנמשכת שיצרה תוכנית תמ"א 38 (שהתפתחה במשך הזמן, להגברת כוח המשיכה שלה, לתוכנית אינדיבידואלית של פינוי-בינוי) לטובת חלק מהציבור, והוויכוח הציבורי על המשך הפעלתה - אנחנו מאבדים זמן יקר: רעש האדמה שלקראתו היינו אמורים להיערך איננו ממתין שנמצא פתרון אופטימלי, ומאות אלפי דירות בישראל נמצאות בסיכון גבוה מההכרחי ללא שננקטים צעדים להפחתת הנזק הצפוי בהתרחש אסון. הגישה העקרונית שאומצה בתוכנית - "חלוקת גזרים" לבעלי דירות כדי שיסכימו להיכלל בה - אינה אפקטיבית, היא מיותרת, והיא אינה מוצדקת חברתית. לגבי אפקטיביות: לפי דוח של מינהל התכנון לגבי העשור הראשון להפעלת התוכנית (ראו כאן) הוגשו במצטבר 4,800 בקשות להיתר בנייה, מהן אושרו 2,700. ניתנו 1,370 היתרי בנייה בהם נכללות 27,400 יחידות דיור, מהן 12,700 דירות לחיזוק ו-14,700 דירות חדשות להוספה. את 12,700 ההיתרים לחיזוק דירות שניתנו במשך עשור יש להשוות לגודל הבעייה - 810 אלף דירות לפי ההערכה המקורית - כדי להבין שנעשה מעט מידי כדי לקדם את הרעה, וכמובן שלא באזורי הסיכון. לגבי מיותרות: העלות הישירה של חיזוק מבנים - אילו באמת התמקדנו בכך - היא קטנה יחסית, ופעולת החיזוק עצמה יכלה להתבצע במהירות מבלי להמציא מבנה תמריצים מורכב שיגרור אחריו פעילות מורכבת שכולה ממוקדת בהשבחת נדל"ן. כך, לדוגמה, ההערכה המקובלת היא שעלות החיזוק עצמו אינה עולה על 50 אלף ש"ח לדירה. לגבי השאלה החברתית: קשה לחשוב על הצדקה לתוכנית היוצרת השבחה ללא תמורה על-ידי חלוקה של זכויות בנייה והמפלה לטובה בעלי דירות באזורי הביקוש.

ההיגיון הבסיסי של "סחר-חליפין" - חלוקת אחוזי בנייה לבעלי דירות כדי שנשיג "חינם" את חיזוק המבנים - הוא לקוי, מחמיץ את אזורי הסיכון ומנוגד לכל תכנון אורבני ארוך-טווח. זהו אותו גמל מפורסם מהבדיחה - המצאה של בירוקרט, סוג של אלכימיה שמנסה ליצור יש מאין. אלא שממש לא מדובר במהלך שאין לו עלות כלכלית - יש למהלך זה עלויות, וה'משקפיים' היחידים בהם הוא נראה חסר-עלות הם ה'משקפיים' של תקציב המדינה: זהו מהלך חוץ-תקציבי וזהו כנראה סוד קסמו הכוזב. במקום לנקוט במהלך מעוות, מסורבל ולא אפקטיבי, אפשר היה להגדיר תוכנית לאומית של חיזוק מבנים "רזה" (אין צורך להוסיף קומות לבניינים רק כדי לחזקם), עם מסלול אישורים מהיר, ובמידת הצורך להעמיד לבעלי הדירות מסגרת אשראי מוכוון לצורך מימון. במקום "לשחד" את בעלי הדירות כדי שיואילו להצטרף לתוכנית, ובהינתן ששאלת המימון יכולה להיפתר על-ידי קרן ממשלתית - אפשר היה לחייב את בעלי הדירות להשתתף בתוכנית החיזוק. גם חברות הביטוח יכלו (לטובתן) שלא לבטח דירות שאינן עומדות בתקן 413 ואינן מחוזקות כנגד סיכוני רעש אדמה.