tag:blogger.com,1999:blog-5095207803599492007.post1141000928373604354..comments2024-03-20T18:57:35.814+02:00Comments on עולם המשכנתאות: האם השקעה בנדל"ן למגורים היא אפיק השקעה סביר לפנסיונרים?Doron Nachmanyhttp://www.blogger.com/profile/15277089083545737896noreply@blogger.comBlogger3125tag:blogger.com,1999:blog-5095207803599492007.post-60558046862342859102016-06-16T00:28:54.949+03:002016-06-16T00:28:54.949+03:001. תודה לך דורון על הפוסטים הכי אינטליגנטים ומנומק...1. תודה לך דורון על הפוסטים הכי אינטליגנטים ומנומקים ברשת - בענף המשכנתאות.<br />2. אם מותר, אבקש שתכתוב מאמר שינתח את העלייה הדרמטית של הריביות על המשכנתאות ב2016, למרות שאין עלייה בעלויות הגיוס. מה הגורמים? מה צפוי לקרות לריבית על המשכנתאות בשנים הקרובות?<br />3. אודה לך גם על חוות דעתך להחמרה המשמעותית של הבנקים הגדולים בשת"פ עם יועצי משכנתאות חיצוניים. מה הסיבה שהבנקים פתאום החלו למאוס ביועצים החיצוניים שהיו בעבר מחוזרים מאוד ע"י הבנקים? והאם אכן שוק יועצי המשכנתאות החיצוניים בדרך לכליון?שלום שטיינברג - יועץ משכנתאות ומתמחה בשמאות מקרקעיןnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5095207803599492007.post-39977383331600020992016-06-05T14:08:47.851+03:002016-06-05T14:08:47.851+03:00אני מסכים עם הניתוח לגבי התאמת ההשקעה בנדל"ן ...אני מסכים עם הניתוח לגבי התאמת ההשקעה בנדל"ן למגורים לפנסיונרים. הייתי מוסיף כי, ע"פ מחקר שהתפרסם לפני מספר שנים ב LSE אודות השתנות מחירי דיור במדינות מפותחות, ככל שמתארכת תקופת העלייה של מחירי הדיור, ההסתברות לשינוי מגמה גדל כמו גם תקופת ירידת המחירים שבאה בעקבותיה.לכן נראה שהשקעה ממונפת ע"י פנסיונרים של חלק גדול מחסכונותיהם בשוק הדיור עלול ליצור בהמשך משבר חברתי.ירמי מילגרםnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5095207803599492007.post-18389408243407543502016-06-03T12:06:37.984+03:002016-06-03T12:06:37.984+03:00מה יהיה?!
כמו שאתה כותב בצדק, הנבואה ניתנה לשוטים....מה יהיה?!<br />כמו שאתה כותב בצדק, הנבואה ניתנה לשוטים.<br /> <br />כסף הוא כמו סמרטפון. הוא נוצר כדי לענות על צורך ספציפי, להצמיד ערך יחסי למוצרים ולשרותים, לשמש מין "מכנה משותף" כללי. אבל הוא נהיה ישות עצמאית. הוא גם מוצר צריכה, הוא סחורה, והוא גם אמצעי יצור. מי שיש לו כסף, והכסף איננו נושא תשואה, מרגיש שהוא הפסיד. עודף ההון אשר מצטבר בקופת החיסכון "חייב" להיות מושקע ולהרוויח! אז כאשר קונים כרטיס מפעל הפיס, ומפנטזים מה נעשה עם הזכיה העתידית (המפוקפקת), זה בסדר. אבל כאשר מהמרים על כספי הפנסיה, זה כבר לא כל כך בסדר. <br />השקעה בנדל"ן יש בה משום מה אטרקטיביות מיוחדת במינה. טוב, בשנים האחרונות יש לה לכאורה סיבה: רצף בלתי מופרע (לכאורה!) של עליית מחירים. אלא שגם התמונה הזאת היא תמונה ממוצעת כללית, ואיננה משקפת בצורה מדויקת את המציאות. הרי כאשר אנו משקיעים בדירה ספציפית, אין כל ביטחון שהיא תתנהג כמו הממוצע הכללי. <br />המצב יותר בעייתי, כמו שאני מכיר מהרבה דוגמאות, אנשים שמחים לדווח על הצלחות, וממעטים לספר על כישלונות.<br />הקריאה שלך לפעול ברציונליות בנושא השקעה בנדל"ן היא פאתטית. (קצת מזכיר מה שקורה בפוליטיקה)<br /><br />אתה מציין בצדק שהמגמה ארוכת הטווח של עליה מתונה במחירי הנדל"ן מקבלת בטווח הקצר "דפורמציות" שנובעות מאירועים בלתי צפויים. אחד התהליכים הבלתי צפויים האלה קשור לתכנית המתאר לחיזוק מבנים, תמ"א 38. <br />התכנית מאפשרת הגדלה דרמתית של צפיפות הבינוי באזורים שבהם ערכי הקרקע היום גבוהים. יש היום לפי הערכתי אלפי בתים שנמצאים בתהליך של התגבשות פרויקט חיזוק מבנה והוספת זכויות בניה. התהליך הזה נמצא מתחת לפני השטח. "מתחת לרדאר".כל עוד מתנהל משא ומתן (מייגע) בין דיירי בית ספציפי לבין יזם, עו"ד, ועד לחתימת חוזה, התהליך סמוי מן העין.ישנה אפשרות שבשנים הקרובות היוזמות האלה יבשילו ויצופו אל פני השטח, וייבנו אלפי יחידות דיור חדשות. חלק גדול מהיוזמות האלה מקודמות ע"י גופים ויזמים קטנים. בכל בית כזה, היזם מפנה את הבניין, מבטיח לדיירים לו"ז קשיח למדי, הוא חייב להזדרז להחזיר את הדיירים, והוא חייב למכור את הדירות אשר ייצר. בהבדל מהמצב הרגיל, שהוא רוכש קרקע, ומתקדם עם הבניה וההשקעות על פי מצב השוק, מכירה דירות "על הנייר" וכו'. יש פה כל מה שדרוש שתהיה הצפה, המחירים ירדו. תהיווצר "אנטי בועה" תהליך שרשרת שמזין את עצמו.Anonymousnoreply@blogger.com