tag:blogger.com,1999:blog-5095207803599492007.post6288157620386900839..comments2024-03-20T18:57:35.814+02:00Comments on עולם המשכנתאות: רשימת אורח: מה יקרה למחירי הדירות בשנתיים הקרובות? - ד"ר יאיר דוכין*Doron Nachmanyhttp://www.blogger.com/profile/15277089083545737896noreply@blogger.comBlogger7125tag:blogger.com,1999:blog-5095207803599492007.post-20765978360048625772016-12-19T20:39:42.435+02:002016-12-19T20:39:42.435+02:00לאנונימי הנכבד, שנת 2012 הייתה שנת קיפאון וזאת לאח...לאנונימי הנכבד, שנת 2012 הייתה שנת קיפאון וזאת לאחר ציפיות הרוכשים לירידה בתגובה למחאה. בתגובה לכך שוק הנדל"ן עמד במקום והיו ציפיות לירידת מחירים. כל הציפיות האלו התנקזו להתפרצויות ביקושים, לפני העלאת מע"מ, לפני העלאת מס רכישה, לאחר ביטול מע"מ 0 ועוד ועוד, כאשר הבינו הרוכשים כי מדובר בממשלת חידלון. בברכה.לא נביא ולא בן נביא אנכיnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5095207803599492007.post-28478641954988183162016-12-19T19:53:44.850+02:002016-12-19T19:53:44.850+02:00מר בן נביא, תקרא משהו מגלובס 2012:
כמחצית מבכירי ...מר בן נביא, תקרא משהו מגלובס 2012:<br /><br />כמחצית מבכירי ענף הנדל"ן: מחירי הדירות יירדו עד 20%<br />סקר הנדל"ן החצי-שנתי של דלויט מראה כי רוב בכירי הנדל"ן לא צופים עליות במחירי הדירות בשנה הקרובה ■ היעדים האטרקטיביים לרכישת דירה למגורים: חדרה, תל אביב, חיפה, נתניה, יבנה ורחובות<br />22/05/2012, עינת פז-פרנקל <br /><br />אז אלו האינטרסנטים שהזהירו מירידת מחירים ושהיום אסור להקשיב להם?Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5095207803599492007.post-73675998473106746762016-12-19T18:55:56.877+02:002016-12-19T18:55:56.877+02:00חברים, שלא יעבדו עליכם ואל תמתינו עם רכישת הדירה. ...חברים, שלא יעבדו עליכם ואל תמתינו עם רכישת הדירה. מספר התחלות הבנייה במרכז (איפה שמתרכז רוב הביקוש לדירות) קרס ב-47% מאז שנת 2011 (מוזמנים לאמת את הנתונים באתר הלמ"ס). אומנם יש מלאי דירות לא מכורות של 30,000, אבל לא סיפרו לכם שמעל 90% מהן אלו דירות בבנייה פעילה שהתווספו לאחרונה (ד"א גם השר אטיאס אהב לנופף בנתון הזה). מספר התחלות הבנייה לא עומד בגידול מספר משקי הבית ולמעשה יש מחסור של מעל 130,000 דירות (לפי משרד השיכון, מוזמנים לאמת אותי) - בהתבסס על ההפרש בין הגידול במספר הדירות לגידול במספר משקי הבית. למעשה, מספר משקי הבית ממשיך לגדול בקצב גבוה יותר מאשר מספר התחלות הבנייה (שנמצא בירידה) ולכן מחירי הדירות צפויים לעלות. הפעולות של השר כחלון "מזעזעות" את הענף ובתגובה השוק פועל בהתאם ובונה פחות. המשק נמצא בסחרור דפלציוני ולכן בנק ישראל לא יכול להעלות את הריבית. בגלל שהאבטלה בשפל לא ניתן יהיה להגביר את הביקושים ובכך להעלות את האינפלציה וגם אם הדולר יעלה בתגובה (והוא יעלה) ויחליש את השקל - בנק ישראל לא יניף אצבע בגלל הירידה ביצוא. בנק ישראל מעדיף שקל חלש בכדי להחזיר את היצוא לרמתו הקודמת. שלא יעבדו עליכם, היה לנו את שרון עידן שמכר ב"שיא" בשנת 2009 והבטיח לנו ירידות מחירים ולאחר מכם גם היה לנו בשנת 2011 את יבגני צ'צ'ל שהבטיח קריסה של 40% תוך שנתיים. היו כל כך הרבה אינטרסנטים (מוזמנים לעשות חיפוש בגוגל על השנים 2008 -2010 וגם 2011-2014) שהבטיחו "פיצוץ" בועה וירידת מחירים - בפועל זה לא קורה. לא, ישראל אינה ארה"ב ובטח שאינה אירלנד. בישראל אין משכנתאות במינוף של 100%, הבנייה לא שילשה את עצמה (כמו באירלנד), והרוכש לא יכול להחזיר את הבית לבנק ובכך להפסיק לשלם משכנתא יקרה ולקנות בית בזול כמו בארה"ב. שלא יעבדו עליכם. בעקבות העלייה בהכנסה למשק הבית ממוצע (בעקבות העלייה במספר המפרנסים למשק בית והעלייה באחוז המשתתפים בכח העבודה) מספר ההכנסות לקניית דירה ירד ולצד זאת עקב גירעון שנתי של 4,000-5,000 יח"ד (כל גירעון של 1,000 דירות מוביל לעליית מחירים של כ- 1% בקירוב) אנו צפויים לעלייה שנתית של כ 4%-5% בעיקר במרכז.לא נביא ולא בן נביא אנכיnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5095207803599492007.post-63335376359122718572016-12-19T13:47:04.418+02:002016-12-19T13:47:04.418+02:00תמיהה 1: נניח שיש בישראל 2.4 מיליון דירות נכון לעכ...תמיהה 1: נניח שיש בישראל 2.4 מיליון דירות נכון לעכשיו. האם הגיוני שאם בסוף 2017 יהיו 2.452 מיליון דירות, אז המחיר של דירה בישראל יהיה X שקלים, אבל אם יהיו 2.453 מיליון דירות, המחיר יהיה רק 99% של X ? נראה לי מטופש להסתכל על זה ככה, אקונומטרי או לא.<br /><br />תמיהה 2: נניח שלא בנו מספיק דירות והנוסחא אומרת שהציבור יהיה מוכן לשלם 5% יותר מאשר קודם. אבל נניח גם שבנתיים הריבית על המשכנתאות עלתה ב 1% וכוח הקניה ירד ב 12% .במילים אחרות, גם אם הרוכשים באמת מוכנים לשלם עוד 5% בהחזר החודשי, הם עדיין נאלצים להסתפק משכנתאות קטנות יותר ב 7% ביחס להיום. אז איך בדיוק המחיר יעלה? ואיך זה מופיע בנוסחה האקונומטרית?<br /><br />תמיהה 3: נניח שיש צורך ב 48,000 יחידות דיור בשנה. אבל נניח גם ש ב 10% מהדירות (או הבתים הפרטיים) יש בעצם 2 יחידות דיור כי מישהו פיצל אותן. מכאן שאפילו 43,636 דירות בשנה יספקו את השוק. <br /><br />תמיהה 4: בשנים שבהן בנו 45,000 דירות ומעלה, כלומר 2011 עד היום, למעט 2012, רואים שמלאי הדירות הבלתי מכורות גדל בחדות. כלומר, הקבלנים לא הצליחו למכור אפילו את "המעט" שבנו. איך זה מסתדר אם בעצם נדרשו 53,000 דירות?<br /><br />תמיהה 5: מאיפה הקביעה שכחלון גרם לירידה בהתחלות הבניה? הנה ציטוטים משנה שעברה, ומעכשיו:<br />דה מרקר, דצמבר 2015: "בתשעת החודשים הראשונים של 2015 החלה בנייתן של 35,850 אלף יחידות דיור – 3.6% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2014"<br />כלכליסט, דצמבר 2016: "בתשעת החודשים הראשונים של 2016 החלה בנייתן של 38,670 דירות חדשות במשק, ירידה של 4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד."<br />אם משתמשים בשכל ולא בולעים הכל בעיוורון, ניתן לראות שכלכליסט טועה. 38,670 זה עליה ביחס ל 35,850 ולא ירידה. ההסבר היחידי הוא שכלכליסט בדק את 2015 בדיעבד, לאחר שהתקבלו כל נתוני התחלות הבניה המלאים, והשווה אותם לנתונים החלקיים בלבד שיש לגבי 2016 (רק בעוד שנה נדע מה באמת היה ב 2016).<br />בכל אופן ברור שהתחלות הבניה עלו.<br /><br />הערה: כעת כש 100,000 דירות ישווקו במחיר למשתכן, ליזמי הנדלן אין את הכוח לצמצמם את התחלות הבניה בישראל. הבניה ביוזמה ממשלתית. הממשלה מוכרת קרקע ישירות לקבלני הביצוע. אם היזמים לא בונים, יהיו יותר קבלני ביצוע מובטלים שמחפשים עבודה וילכו למחיר למשתכן.<br /><br />תמיהה אחרונה:<br />מה, עוד לא קראתם את אתר "מידע קריטי לרוכשי הדירות" ???<br /><br />בן ציוןhttps://nadlanfacts.wordpress.com/noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5095207803599492007.post-61994709596621581752016-12-18T15:10:46.576+02:002016-12-18T15:10:46.576+02:00הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מגדירה התחלת בניה כאשר הו...הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מגדירה התחלת בניה כאשר הוצאו היתרי בניה ובוצעו פעולות ראשוניות באתר כך שאפשר להתחיל מכירה של דירות שמשפיעה על הביקוש. החשוב הוא שהבדיקה הסטטיסטית נעשתה על בסיס הגדרה שיטתית של נתוני הלמ"ס.<br />יתכן שישנה הטיה מסוימת עקב מימוש תמ"א 38 אבל נראה לי שהיא זניחה נכון לממדי המימוש הנוכחיים,לכן התחזית בעינה.יאיר דוכיןnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5095207803599492007.post-76233580676262892192016-12-18T08:56:14.533+02:002016-12-18T08:56:14.533+02:00בהמשך לשאלה בדבר מה זה התחלת בניה, אני מגיע למסקנה...בהמשך לשאלה בדבר מה זה התחלת בניה, אני מגיע למסקנה שזאת מין שיטה לשטות בי. הנימוק במאמר מדוע להשתמש בנתון הזה, ולא באספקת דירות לשוק, גמורות וכשירות למגורים, נראה במבט ראשון הגיוני, אך במחשבה שניה הוא מופרך. עיסקה שקשורה לדירה יכולה להתבצע לפני התחלת הבניה (למשל, כאשר יש היתר בניה), ואחרי, הנתון הזה קצת מעורפל, זאת אומרת שקל לעשות בו מניפולציה פרשנית של 2-3% לכאן או לשם, וכך להפוך את התמונה. לעומת זאת, השלמת דירה, "טופס 4", זה נתון קשיח וברור. וזה גם בדיוק הזמן שבו כמות יחידות הדיור במדינה גדלה ב 1.0 יח"ד! למה להתחכם? (השערה: כדי לערפל, ולאפשר מניפולציות). <br /><br />זה דומה לנתונים מערפלים נוספים: <br />"קו העוני": "... כמות העניים בארץ, כלומר אלה שנמצאים מתחת לקו העוני, גדל/קטן ב5%..." נכון, זאת דוגמא קצת שונה, כיוון שהיא הפוכה, "עוני" זה מושג מעורפל מטבעו, לכן זה נוח לקבוע נוסחא סטטיסטית שקל להפעיל אותה, אבל מחליפה את הדבר האמיתי בפיקציה מתימטית.<br />"זכאות לבגרות": מה פשר צירוף המלים האלה? כל כך הייתי מעדיף שבמקומם ייתנו למשל ממוצע ציוני הבגרות. אחוז הניגשים לבחינות. בפועל. לא באופן תיאורטי. <br /><br />בקיצור, זאת תופעה שבולטת בקרב מדעני החברה (בעיקר, אבל לא רק) ליצור מושגים "מקצועיים" שניתנים למדידה ולהשוואה אבל מתנתקים להם מהחיים. Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5095207803599492007.post-81534253734511411682016-12-17T11:31:04.223+02:002016-12-17T11:31:04.223+02:00הייתי שמח אם מישהו היה מגדיר "התחלת בניה"...הייתי שמח אם מישהו היה מגדיר "התחלת בניה". האם הוצאה היתר בניה? האם הפעלת טרקטורים בשטח? אם זאת התחלת הבניה בפועל, איך אפשר לדעת? הנקודה הזאת היא קריטית, כיוון שאם מדובר על הפרש של 1-2% בין הדרישה לבין הבניה, טעות לכאן או לשם הופכת את התחזית! (הערה: ראה טראמפ - קלינטון). אפילו ההנחה של תוספת 10% לנדרש יש לה שולי ערפל של מספיק אחוזים שיכולים להפוך את התחזית.<br />עניין נוסף שלדעתי בעל חשיבות דרמתית: תמ"א 38. 1. פוטנציאל תוספת יחידות הדיור הוא של עשרות אלפים. 2. בתהליך של תמ"א 38 הרבה יותר קשה לשים את האצבע על "התחלת הבניה". 3. מימוש התמ"א נמצא כל הזמן בטלטלות שנובעות משינויים, הקפאות (למשל בשנה האחרונה העסק תקוע), וכל התפתחות משבשת את תמונת ההתקדמות ביישום. 4. ההתקדמות ביישום נמצאת במידה רבה "מתחת לרדאר", הרבה משאים ומתנים בין דיירים ליזמים לא באים לביטוי בשום סטטיסטיקה.<br /><br />חיים. Anonymousnoreply@blogger.com