העובדה שמחירי הדירות עלו בשנה האחרונה היא דווקא הודעה חיובית

התבשרנו באחרונה על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמחירי הדירות עלו ב-12 החודשים האחרונים ב-5.8% במצטבר. ידיעה זו קיבלה בתקשורת נופך דרמטי, כאילו מדובר בבשורה רעה, בממצא רפואי שמעיד על מחלה ומחייב התערבות ממשלתית נחרצת. אני מציע לחשוב אחרת: אולי זו בכלל בשורה; אולי אנחנו למדים מהנתון שפורסם שבתחום הנדל"ן למגורים העניינים התנהלו בשנה האחרונה כשורה - לא פרץ משבר. ובהחלט עלול היה לפרוץ משבר. זה היה אך טבעי.

נזכיר לעצמנו: ההכנסה שרואים בפניהם בעלי דירות היא צירוף של הכנסה שוטפת (הכנסה משכר-דירה) ורווחי-הון (עליית מחירי הדירות). שיעור התשואה השוטף (=היחס בין ההכנסה השנתית משכר-דירה לבין מחיר השוק של הדירה) עומד בדרך-כלל בישראל על 2-3%. אם נוסיף לכך את עליית מחירי הדירות נקבל ששיעור התשואה על השקעה בדיור הגיע בשנה האחרונה לכ-8-9%. אלטרנטיבית, מי שהיה מחזיק את כספו בפיקדון בנקאי לזמן קצוב היה יכול לצפות בשנה האחרונה לתשואה בשיעור 4-5%. אם כך, זה נראה די סביר: התשואה על השקעה בדיור היתה גבוהה בשנה האחרונה בכ-4% מהתשואה הנזילה, חסרת הסיכון. ועוד משהו: במונחים ריאליים, מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בכ-2%.

מה זה אומר? זה אומר שבתחום הנדל"ן לדיור היתה לנו שנה רגועה, של עלייה איטית של מחירי הדירות. זה אומר שבעלי דירות יכולים להשמיע אנחת-רווחה: למרות התקדרות השמיים הכלכליים - השקעותיהם הניבו השנה תשואה ריאלית חיובית; הם אפילו התעשרו מעט. זה אומר שהחלטתם להשקיע בנדל"ן למגורים "הוכיחה" את עצמה כהחלטה נבונה; זה אומר שהחלטתם להמשיך להחזיק בנכס במקום לממש אותו ולהעביר את כספם לחו"ל - לא הסתיימה באסון פיננסי. 

זה ממש לא מובן מאליו. מאז אמצע 2022 חוו משקי המערב העלאה דרמטית של שיעורי הריבית, לאחר שנים של ריבית אפסית. לדוגמה: בסידרה של העלאות נמרצות, ריבית ה-'פד' (הריבית המוניטרית בארה"ב) הועלתה מ-0.25% במרץ 2022 ל-5.50% ביולי 2023.  הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא (ריבית קבועה) בארה"ב עלתה גם היא במידה חריגה בתוך כשנתיים - מכ-2.8% ל-7.8%. עליית הריבית החריגה הזו, כשלעצמה, הייתה אמורה לפגוע משמעותית בביקוש לרכישת דירות/בתים. מעבר לכך, מאחר שבשנות הקורונה מחירי הדירות "טסו" (התופעה ארעה ברוב מדינות העולם) - המיפנה היה עלול להיות דרמטי, עד כדי התרסקות מחירי הבתים. בישראל נוספו לאירוע המוניטרי אירועים ספציפיים, כמו ההפיכה המשטרית שגררה ירידה של ההשקעות הזרות בישראל, וכמובן מלחמת "חרבות הברזל", שגרמה לא רק לירידת הדירוג הבינלאומי של ישראל אלא גם לתחילתו של מיתון כלכלי ולקשיים ממוקדים בענף הבנייה בגלל קיצוץ מסיבי של כוח העבודה מהשטחים. בקיצור - זה יכול היה להיגמר באסון, בהתרסקות של מחירי הדירות. זה לא קרה. זה מצויין.

למה זה היה יכול להיגמר באסון? כי אילו ירדו מחירי הדירות מעבר לנקודה מסויימת (הם כנראה ירדו, אבל רק מעט) היה עלול להתעורר מעגל קסמים. הביקוש הספקולטיבי לדירות (מצד משקיעים) היה מתאדה ראשון, ואחריו גם הביקוש הטבעי (של רוכשי דירות לצורך מגורים) שגם הוא מושפע במידה רבה על-ידי ציפיות הציבור לעליית מחירים. ירידה בקצב המכירות של דירות חדשות מעוררת מצוקה אצל היזמים. אלו היו נקלעים אולי לקשיי מימון ונאלצים לצמצם את קצב הבנייה באתרים ולהפחית מחירים. סימני מצוקה כאלו היו עלולים לגרום לבנקים להחמיר את הקריטריונים להעמדת אשראי למימון בנייה. התוצאה של ירידת מחירי המכירה של דירות עלולה להיות שיזמים, שצברו מלאי קרקעות לבנייה במחירים שנראים בדיעבד גבוהים מידי - לא יצליחו לסיים את הפרויקטים ברווח: הם יספגו הפסדים. תיתכנה לכן פשיטות רגל של יזמים. במקביל, לווי המשכנתאות ייקלעו למצב שערך הביטחונות שלהם (הדירות שרכשו ומושכנו לבנקים כנגד הלוואותיהם) צונח, מה שמיתרגם בעיני הבנקים לגידול בחשיפה לסיכוני אשראי. ועוד: משפרי דיור שרכשו דירות "על הנייר" ודחו את מכירת דירותיהם למועד עתידי - פעולה שנראית הימור סביר בעולם של מחירי דירות עולים ברציפות - היו נקלעים למצוקה כשהתמורה ממכירת דירותיהם הישנות אינה מספקת למימון מלא של הדירות שרכשו. מכל הגורמים שמנינו - עמדנו על פי התהום, והתרחיש שהיה עלול להתממש הוא סוג של כדור שלג. זה לא קרה. זה מצויין.

למעשה, התהליכים שמנינו אמנם החלו להתפתח, אבל לא הגיעו לנקודת מפנה שממנה מתחיל משבר. קצב המכירות של דירות חדשות אמנם ירד. היזמים נאלצו לבצע הפחתות מחירים (חלקן עקיפות, שאינן מתבטאות ישירות במחיר הרכישה), ולהאט את קצב התחלות הבנייה. איכשהו, מה שהיה עלול להתפתח למשבר - נרגע.

אז מה כן קרה? במבט מצטבר של 12 חודשים מחירי הדירות עלו, למרות הכל. הם עלו מעט, במתינות. תרחיש האסון שהותווה בפיסקה הקודמת - לא התממש. נמנע (לפחות בינתיים) משבר בענף הבנייה, ומפולת מכאיבה של יזמים. מהי הסיבה לכך? אולי זו העובדה שהיזמים מיהרו להגיב לאיום של ירידת קצב המכירות בהצעה של דרך מימונית חדשה שקסמה לרוכשי הדירות - ה'פריסייל': "קנה עכשיו - שלם רק כשתקבל מפתח". שיטת המימון החדשה הזו, שכוללת גם סיבסוד של תשלומי המשכנתא על-ידי היזמים (הפחתה סמויה של מחיר הדירה), הצליחה כנראה להניע את רוכשי הדירות לבצע עיסקאות רכישה למרות הדגלים האדומים שצצו. אינני בטוח בכך שזהו הסיפור המלא, אבל ברור מנתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שבשנתיים האחרונות חלק גדל והולך של רוכשי הדירות רוכשים אותן במסלולי ה'פריסייל'. הסדר תשלומים זה אולי לא מגדר את הסיכון הפיננסי (ראו רשימה קודמת שעוסקת בסיכונים של שיטת ה'פריסייל', כאן), אבל הוא מסווה אותו ובינתיים מחלץ את הענף והיזמים ממשבר מיידי. בעולם של 'כדורי שלג' קטלניים - גם זה משהו.

*     *

נחזור למנסחי הכותרות בתקשורת המתריעים על האצה של עליית מחירי דירות. מה כבר כולנו רוצים? מן הסתם - שתהיה עליית מחירים מתונה ומתמשכת. זה טוב לרוכשים - זה מרגיע אותם. זה טוב ליזמים - זה מעודד מכירות, זה מונע הפסדים ובעיקר מצוקות-מימון מחזוריות. זה טוב לבנקים - ערך הביטחונות עולה בהתמדה והלווים נמצאים במצב של נזילות טובה. כלומר: עליית מחירים איטית מונעת רעשים, מחזורים ואולי אף סערות מהענף כולו. אז מדוע התגובה של התקשורת למדד האחרון היא הפעלת צופר אזעקה? מעבר לניפוח כותרות כרוני כאקט שיווקי, אולי קיימת ברקע תחושה כללית שמחירי הדירות בישראל גבוהים מידי, שקיימת בעייה יסודית של דיור בבעלות עצמית, שהדירות מתרחקות מהישג ידם של חסרי הדיור. שמשהו פה "לא נכון". מכאן הדרך קצרה להופעת הצעות פופוליסטיות ותוכניות בומבסטיות להפחתת מחירי הדירות, כאילו יש דרך שבה הממשלה יכולה לגרום לכך שמחירי הדירות בישראל יהיו נמוכים משמעותית. ראינו אותן, את ההצעות השונות (והמתחלפות): הפרטת קרקעות רמ"י, הקלות במיסוי על רכישת נדל"ן, חלוקת הטבות לרוכשי דירות (ובעשורים האחרונים היו תוכניות רבות כאלו), הקמת גופים שישקיעו בדיור להשכרה, ועוד.

אני מציע לחשוב שיש בכל אלו טעות בראיית המציאות. ישראל היא מדינה צפופה, וקצב הריבוי הטבעי הגבוה שלה מכתיב שהצפיפות בה תלך ותגדל גם בעתיד (בניגוד לרוב המדינות המערביות, שהאוכלוסייה בהן יציבה או אף מצטמצמת). לפי תחזיות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה צפויה אוכלוסיית ישראל להגיע בשנת ה-100 למדינה לכ-16 מיליון נפש (לעומת כ-10 מיליון כיום). זה מבשר על תהליך מתמשך של הצטופפות. מגמה זו מחייבת לא רק בנייה נמרצת בשטחים פנויים בתוך ומחוץ לריכוזי האוכלוסייה הקיימים אלא גם "התחדשות עירונית" - מיחזור מלאי מגורים קיים על-ידי תהליכים נרחבים של פינוי-בינוי של משבצות קרקע במרכזים העירוניים העיקריים. 

האם הקצב הקיים של התחדשות עירונית יענה על צרכי הדיור של האוכלוסייה הגדלה במהירות? ייתכן. אבל למדינת ישראל יש רקורד מדאיג בהתמודדות עם בעיות תכנוניות חשובות (פיתוח תשתיות ציבוריות, ניהול מערכות לאומיות כמו חינוך, בריאות ותחבורה, כינון דמוקרטיה ליברלית, הבטחת שיוויון הזדמנויות לדור הצעיר, וכו'), ולכן כדאי לקחת בחשבון שתהליך פינוי הקרקעות להתחדשות לא ינוהל נכונה: הקרקע לבנייה תהיה במחסור הולך ומחריף. התוצאה תהיה התייקרות בלתי-פוסקת של מחירי הדירות בשל עליית מחירי הקרקעות לבנייה - סוג של מחלה כרונית, שגם תמשוך הון ספקולטיבי ל"קזינו הלאומי" שבנינו לעצמנו. 

במציאות כזו, המחשבה שניתן לייצב (או אפילו להפחית) את מחירי הדירות על-ידי מדיניות ממשלתית הממוקדת במחירי הדיור היא אשלייה. עדיף היה לאמץ יעד שונה: לאפשר לחסרי-דיור (בעיקר לבני הדור הצעיר) להגיע לדירה בבעלות עצמית על-ידי מיקוד המאמץ הממשלתי בסיוע לרכישה. זה חשוב כדי למנוע הגירה שלילית של צעירים, זה טוב כדי להעניק הזדמנות כלכלית שווה לבני הדור הצעיר. זה אומר שעלינו להבין שמחירי הדירות עצמם אינם יעד ראוי למדיניות שיכון ממשלתית. זה אומר שהעובדה שמחירי הדירות עלו בממוצע בשנה האחרונה בכ-2% במונחים ריאליים היא ידיעה חיובית - אם בכלל: לא סיבה לכותרת מלהיטה. כי שום כוח שבעולם לא יחתוך את מחירי הדירות בישראל ב-50% (כפי שאולי מקווים הצעירים) למעט תהליך של חורבן מדיני וקריסה כלכלית. אבל אז הבעיה לא תהיה מחירי הדירות.