שאלות נפוצות על רכישת דירה בעיתוי הנוכחי

 

בשבועות האחרונים נשאלתי מספר פעמים אם העיתוי הנוכחי מתאים לרכישת דירה. בכל המקרים הללו מדובר היה ברוכשי דירות למטרת מגורים עצמיים, וההיסוס שלהם נבע מהחשש שהעיתוי הנוכחי איננו אופטימלי: אולי שוק הדירות עומד בפני מיתון מתמשך שיגרום לירידה של מחירי הדירות ועדיף היה לדחות את מועד הרכישה? אולי רמת הריבית כיום גבוהה מידי, ולא כדאי ליטול הלוואות בשיעורי הריבית הנוכחיים אלא לפחות לדחות את מועד העיסקה כדי להמתין לירידתם? ואם בכל זאת מחליטים לרכוש דירה - מהו התמהיל ה"נכון" של הלוואת המשכנתא לאור התחזיות לגבי הריבית והאינפלציה?

הרשימה הנוכחית עוסקת בשלוש שאלות שחזרו על עצמן.

האם העיתוי הנוכחי מתאים לרכישת דירה?

הסתכלו בגרף הבא, המתאר את התפתחותו של מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מאז שנת 2000. הנתונים הם חודשיים, והמדד מבוסס על ערכו בינואר 2020.

לאחר תקופה ארוכה של יציבות (כן! בניגוד לתפיסות המקובלות - מחירי דירות לא תמיד עולים…) החלו מחירי הדירות בישראל לעלות. זה קרה לקראת סוף 2007, על רקע ההפחתה המהירה של שיעורי הריבית. וכך, בזמן שבארה"ב התפוצצה 'בועת נדל"ן' ומחירי הבתים התרסקו - בישראל הם החלו לדהור. 

למרות שמדובר בתופעה שנמשכה זמן רב, עליית המחירים לא הייתה הומוגנית אלא התרחשה בכמה גלים בולטים (ראו בהמשך גרף המציג את העלייה השנתית המצטברת, כל חודש לעומת המקביל לו בשנה הקודמת):  הגל הראשון נמשך עד 2012 והגיע בשיאו לקצב התייקרות (שנתי) של כ-20%; הגל השני נמשך כמעט עד לסוף 2017 והיה מתון יותר; הגל השלישי היה מפתיע: הוא היה בעל עוצמה גבוהה (בשיאו - קצב התייקרות של 20%), הוא התרחש על רקע מגפת הקורונה שלא נתפסה על-ידי גורמי השוק כסביבה התומכת בעליית מחירים, הוא היה משותף (מבחינת עיתוי וקצב) לרוב מדינות המערב, והוא נמשך (בישראל) עד לסוף 2022. ההערכה המקובלת היא שמחירי הדירות נעצרו בשל העלאת הריביות ברוב משקי המערב (כולל ישראל). מאז סוף 2022 התהפכה המגמה: הביקוש לרכישת דירות התכווץ, ומחירי הדירות החלו לרדת. עם זאת, הירידות היו (לפחות עד לכתיבת רשימה זו) מתונות ממה שניתן היה לחשוש לאור ההתכווצות הניכרת של הביקושים והמכירות.

האם ניתן לומר משהו על מגמת מחירי הדירות הצפויה בשנים הקרובות? נראה שההאטה בשוק הדיור טרם מיצתה את עצמה וטרם תורגמה במלואה למחירים, אולי כיון שמחירי הדירות מגיבים בדרך כלל בהיסוס ובפיגור לירידת הביקוש. יש לצפות שירידת מחירים - אם תימשך - תגרום לגל מימוש מצד מחזיקי דירות לצרכי השקעה, שעיקר התשואה שציפו לה היה קשור לרווחי-הון (עליית מחירים) ולא לתשואה שוטפת מהשכרה. כך שמדובר בתהליך אינרציאלי, שמאיץ את עצמו. על כך נוספה המלחמה בעזה, שגרמה מיידית הן להקטנת הביקוש לרכישת דירות והן לצמצום הפעילות באתרי הבנייה בגלל ירידה של היצע העובדים בענף. האווירה הכללית בענף היא שצפוי המשך של ירידת מחירי הדירות. לכן התבשרנו באחרונה שיזמים עוצרים את תהליכי הבנייה של פרויקטים שכבר קיבלו היתרי בנייה, מחשש שפגיעה במכירות תגרום להם לבעיות נזילות. באופן טבעי, לכן, מתחדדת השאלה שעומדת בפני רוכשים פוטנציאליים, אם לרכוש דירות בעיתוי הנוכחי או להמתין מעט ולהמר על כך שמחירי הדירות ימשיכו לרדת והם יוכלו לנצל הזדמנויות עדיפות בעתיד.

אסור לשגות באשליות: למרות הרושם ההחלטי שעולה מכותרות התקשורת (ההחלטיות בתקשורת נובעת מהצורך הקבוע לדבר "חזק" כדי להגביר רייטינג), איננו באמת יודעים מה צפוי שיקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה. שינויי מגמה התרחשו בעבר תמיד במפתיע, למרות הנטייה של גורמי שוק להסביר בדיעבד כאילו הכל היה צפוי. לכן, ובגלל גודל ההימור, כדאי להיזהר מהיומרה לתזמן את שינויי המגמה. גם אם נדמה לנו שאנחנו "קוראים את המפה" ויודעים לאן השוק פונה - ייתכן שאנחנו טועים, ומחיר הטעות כאן עלול להיות גבוה. בטווח הארוך (עשורים) נראה שישראל תמשיך להצטופף בגלל קצב הילודה המהיר, כך שמן הסתם גם אם נחווה מחזור קצר של ירידה - המגמה הארוכה תהיה של התייקרות הדירות. ייתכן שלרוכשי דירות לצורך השקעה, כאלו המשווים את התשואה על השקעה בדיור לתשואה על השקעה אלטרנטיבית ואולי מתמקדים בתשואות לטווח בינוני, יש היגיון מסויים (ואולי גם כיסים מספיק עמוקים) להמר על עיתוי של נקודות מפנה בשוק. בניגוד להם, לרוכשי דירות לצורך מגורים (חסרי-דיור ומשפרי דיור), כאלו שהתשואה הרלוונטית על השקעתם היא צריכת שירותי דיור - יש פחות היגיון להמר על עיתוי של נקודות המיפנה. הם זקוקים לפתרון דיור, ושאלת העיתוי האופטימלי לרכישה היא פחות מהותית עבורם.

האם כדאי לרכוש דירה במינוף גבוה?

ככלל, מה שנכון לגבי רכישת דירה ללא מינוף פיננסי - נכון אפילו יותר ברכישת דירה עם מינוף. כל עוד התשואה הכוללת על הדירה (השכירות השוטפת + עליית מחיר הדירה) גבוהה משיעור הריבית על הלוואת המשכנתא - העובדה שרכשתם דירה בעזרת הלוואת משכנתא מגדילה את התשואה שיצרה עבורכם רכישת הדירה. דוגמה מספרית פשוטה: בהינתן שהתשואה השנתית השוטפת על דירה בישראל (שכר הדירה) היא 2-3%, ושעליית מחירי הדירות הממוצעת בטווח הארוך (במונחים נומינליים) היא 5% - הלוואת משכנתא בריבית קבועה של 4-5% מבטיחה תשואה גבוהה יותר על ההון העצמי מאשר אילו הגבלתם את עצמכם לרכישה ללא מינוף פיננסי (כלומר: רק בעזרת הון עצמי). אתם מרוויחים גם על חלק ההון העצמי שלכם שהשקעתם בדירה  וגם על השימוש בהלוואה.

אם כך - כמה מינוף רצוי? לדאבוננו, ההחלטה איננה נתונה עוד בלעדית לשיקולכם ולשיקול הבנקים: כעשור חלף מאז שהמפקח על הבנקים קבע תקרה שרירותית לשיעור המימון: 75% לרוכשי דירה ראשונה ו-50% לרוכשי דירה להשקעה. ועדיין, בתוך התחום המותר לתמרון עליכם לשקול את שיעור המינוף שתבחרו בהתייחס לסיכוני נזילות: עליכם לקחת בחשבון אפשרות שהכנסותיכם תיפגענה בעתיד ותתקשו לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים, ולהבטיח את עצמכם מפני חדלות-פירעון שתגרום לבנק לממש את דירתכם כדי לפרוע את יתרת החוב. המיגבלה העצמית של שיעור המינוף צריכה לכן להיות מבוססת על שיקולים של סיכוני נזילות.

בטווח הקצר-בינוני ישנה כיום בעייה ספציפית נוספת של סיכוני נזילות: אי-הוודאות שיוצרת המלחמה הנוכחית וההתפתחות הכלכלית השלילית שאולי צפויה למשק הישראלי בעקבותיה (ראו רשימות קודמות בבלוג זה). כדאי להתכונן לתרחיש מקרו-כלכלי בעייתי ולהימנע מחשיפה מוגזמת לסיכון נזילות. זה נכון תמיד, ועוד יותר כיום.

כיצד נבחר את תמהיל הלוואת המשכנתא?

זכות גדולה נתגלגלה לידי הלווה הישראלי: הוא איננו חייב לבחור מסלול הלוואה יחיד ("או-או") כמו עמיתו האמריקני. הוא רשאי "להרכיב" לעצמו תמהיל של הלוואות, ואפילו ספציפי (כלומר: לא בחירה בין מספר צירופים קבועים מראש). כך, הוא יכול לבנות את ההלוואה מחלקים השונים זה מזה מבחינת תקופת ההלוואה, מגזר הצמדה (צמוד למדד המחירים לצרכן או לא צמוד), סוג הריבית (ריבית קבועה או ריבית משתנה), ועוד (לדוגמא: הלוואה עם תקופת "גרייס"). חופש הבחירה הזה, שאמור היה להקל על מצוקת הלווה בבואו להחליט - גורם למרבה ההפתעה למבוכה מצידו. הוא נכנע לכן לאמירות השיווקיות של יועצי משכנתאות שקיים לכאורה "תמהיל אופטימלי", וש"תֱמהיל אופטימלי" זה איננו כללי אלא חייב להיות מותאם ספציפית למצבו של כל לווה ולווה. והרי לכם "שטח מחייה" מומצא ליועצי משכנתאות. רוב הפונים אלי באים לענות על השאלה "איזה תמהיל הוא האופטימלי עבורי?". לרוב, אני מאכזב אותם.

בבלוג זה פורסמו כבר מספר רשימות בנושא בחירת התמהיל, ולכן נקצר כאן. ראשית, החשיבות של בחירת תמהיל ספציפי היא מוגבלת: איננו יודעים מה יקרה לשיעורי הריבית ולקצב האינפלציה אפילו כשמדובר בשנה הקרובה, שלא לדבר על מלוא תקופת ההלוואה (20-30 שנה). לכן חשיבות בניית התמהיל היא הגנתית: פיזור סיכונים, לא בחירה באסטרטגיה שתייצר לנו רווח מעורר קינאה והילה של גאונים פיננסיים. שנית, למרות שהלוואת המשכנתא נושאת את הכותרת מקפיאת-הדם "30 שנה" - בפועל אתם מקבלים החלטות לגבי תקופה קצרה משמעותית: עד שתחליטו לשפר דיור, עד שתחליטו למחזר את ההלוואה, או עד שתסלקו חלק מההלוואה (או את כולה) בפירעון מוקדם. צריך להפנים שהלוואת משכנתא ל-30 שנה זו רק כותרת מפחידה שמטרתה לקבוע את לוחות הסילוקין של ההלוואה: תוכלו בכל נקודת זמן לסלק את ההלוואה, ותוכלו למחזר את כולה או את חלקה בכל מועד שתרצו. לכן, כל תמהיל שתבחרו ניתן לשינוי (לא חינם!) אם תגיעו למסקנה שיש ברצונכם לשנותו. תמהיל, הוא בהקשר זה סל של חובות וניתן להתאים אותו במהלך חיי ההלוואה לנסיבות משתנות כמו שאנו משנים סל השקעות.

נקודה חשובה היא ההבחנה - מנקודת מבטו של הלווה - בין הלוואה בריבית משתנה לבין הלוואה בריבית קבועה. הלוואה בריבית משתנה היא הסכם הלוואה ששיעור הריבית בו ("מחיר הכסף") נקבע רק לגבי תקופת זמן קצרה ("תקופת הריבית", בניגוד ל"תקופת ההלוואה"). לכשתסתיים תקופת הריבית - שיעור הריבית בהלוואה ייקבע מחדש לפי תנאי השוק. העיסקה הזו מזכירה חוזי שכירות של דירות מגורים (ולא משרדים וחנויות) שבהם שכר הדירה נקבע מחדש מידי שנה. המשמעות של נטילת הלוואה בריבית משתנה היא שחתמתם על הסכם הלוואה בסכום עצום מבלי לקבוע את מחיר הכסף אלא לתקופה הראשונה. מדוע עשיתם מהלך מופקר זה? כי רציתם לנצל את העובדה שהריבית המשתנה נמוכה משמעותית מהריבית הקבועה ולחסוך לעצמכם תשלומי ריבית בתקופה הראשונה. זהו מהלך לגיטימי, אבל זכרו שריבית קבועה פירושה שאתם מוגנים מפני עלייה עתידית של ריבית השוק: זהו אמצעי עבורכם לגידור סיכוני ריבית. צריך שיהיו נימוקים משמעותיים כדי לשכנע אתכם להיחשף מרצונכם לסיכוני ריבית.

ונקודה אחרונה: שאלת ההצמדה למדד. מדובר בהמצאה ישראלית משנת 1981 שאיפשרה בזמנו לשוק המשכנתאות להתמודד עם מציאות של אינפלציה דוהרת, שבמהלכה ערך המטבע נשחק במהירות והוא איננו יכול עוד לשמש בסיס להתקשרות פיננסית. מערכת המשכנתאות הישראלית כולה הייתה פעם צמודת-מדד, וככל שהאינפלציה בישראל רוסנה (לאורך שנות ה-90') - החל שימוש במגזר הצמדה נוסף. בתחילה היה מעבר מסוים להלוואות צמודות-דולר, ואח"כ להלוואות שקליות לא צמודות. אתם עלולים לחשוב שבמציאות הנוכחית יש עדיפות ברורה ליטול הלוואות לא-צמודות כדי להתגונן מפני אינפלציה, אבל זוהי טעות. שתי הבחירות הן לגיטימיות. אז מהו השיקול של לווה לבחור בתמהיל הכולל גם הלוואה צמודת-מדד? אם נסתכל בנתוני המפקח על הבנקים לגבי הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא בדצמבר 2023 אנו רואים שהריבית הממוצעת (הקבועה) על הלוואות צמודות-מדד שהעמיד בנק מזרחי-טפחות היתה כ-3.8%, בעוד שהריבית הממוצעת (הקבועה) על הלוואות לא צמודות היתה כ-5.2%. כלומר: בחירה בהלוואה לא-צמודה ייקרה את שיעור הריבית ב-1.4%. זוהי, למעשה, עלות הביטוח שאתם משלמים כדי להתגונן מפני האינפלציה. הכדאיות של הלווה נעוצה בשאלה מה יהיה (בדיעבד) שיעור האינפלציה הממוצע במהלך חיי ההלוואה: מאחר שהפרש הריביות הוא 1.4% - אם שיעור האינפלציה (ממוצע של 30 שנה!) יהיה גבוה מ-1.4% - נוכל לומר בדיעבד שעדיף היה ללווה "לשלם את הביטוח" - לבחור במסלול הלא צמוד. ועוד נקודה: בדוגמא לעיל, במסלול הלא-צמוד התשלום החודשי הוא 5,491 ש"ח, בעוד שבמסלול הצמוד למדד התשלום החודשי (הראשון) הוא 4,660 ש"ח בלבד, כך שלבחירה במסלולים השונים יש גם משמעות של נטל תזרימי שחשוב בעיקר לבעלי הון עצמי נמוך והכנסות שוטפות צנועות.