הערך הנקי הגלום בדירה
ברשימות קודמות שהתפרסמו בבלוג זה הכרנו את מושג "הערך הנקי הגלום בדירה" (Home Equity).
הערך הנקי הגלום בדירה הוא ההפרש בין מחיר הדירה לבין יתרת חוב המשכנתא
הרובץ עליה. בדוגמא מספרית: אם מחיר הדירה הוא 1.4 מיליון ש"ח ויתרת חוב
המשכנתא הרובץ עליה היא 0.5 מיליון ש"ח - הערך הנקי הגלום בדירה הוא
ההפרש, כלומר 0.9 מיליון ש"ח.
הערך הנקי הוא גודל הרכוש האמיתי של משק הבית,
זה שייוותר בידיו אם ימכור את הדירה ויפרע את ההלוואה. הוא יכול להשתנות
כתוצאה משני דברים: עליית ערך השוק של הדירה, ושינוי של יתרת החוב הרובץ
עליה. הגדרת הערך הנקי הגלום בדירה מקבילה מושגית להגדרת ההון העצמי
של חברה בע"מ, אבל אינה זהה לה: חברה בע"מ אינה רשאית לשערך את נכסיה לפי
מחירי השוק לצורך המאזן. לאורך זמן חל בדרך כלל תהליך של גידול הערך הנקי
הגלום בדירה, בגלל הנטייה של מחירי הדירות לעלות ובגלל הירידה הרצופה של
יתרת החוב בהלוואות משכנתא. צבירה זו של ערך נקי משנה את מצבו של משק הבית,
והיא מהווה בסיס לענף מתפתח של אשראי צרכני, כפי שנראה בהמשך.
ערך הלקוח בעיני הבנק
לגודלו
של הערך הנקי הגלום בדירה אין השלכה יומיומית על מצבו של משק הבית,
וחשיבותו מתגלה רק אם וכאשר משק הבית שוקל להשתמש בו. כשלעצמו, גידול הערך
הנקי הינו תהליך טכני, אוטומטי, אבל הוא משנה את מצבו של משק הבית בעיני
הבנקים: העובדה שמשק הבית עומד בתשלומי המשכנתא החודשיים מעידה על כך
שהאמון שהבנק נתן בו כשהסכים להעמיד לו הלוואה - היה מוצדק; הלווה צובר מה
שקרוי "היסטוריית אשראי חיובית".
בנוסף, לאורך זמן יורד היחס שבין חוב המשכנתא (המתכווץ) לבין ערך הדירה (הגדל), כך שחוב המשכנתא הופך למסוכן פחות מבחינת
האפשרות שהבנק לא יצליח לכסות אותו מהתמורה המתקבלת ממכירת הדירה. לכן,
מבחינת הבנק המלווה (וכמובן גם מבחינת בנקים אחרים אם הלווה יפנה אליהם)
משק הבית הולך ונעשה אטרקטיבי ככל שחולף הזמן. אטרקטיביות זו אינה משפיעה
על הלווה כל עוד לא העמיד אותה למבחן, כלומר כל עוד לא פנה לבנק בבקשה לקבל
אשראי נוסף.
התעוררות הצורך באשראי
נניח
שמשק הבית הנ"ל עומד כעת בפני הוצאה כספית ניכרת. הוצאה זו יכולה להיות
קשורה לרכישת נכסים, למימון אירוע משפחתי, לסיוע לבן/בת למימון רכישת דירה
משלהם, וכו'. על משק הבית לשקול כיצד לממן אותה. הוא יכול לבחור לממן את
ההוצאה ע"י הקטנת נכסיו האחרים (משיכה מפיקדונות בבנקים, "שבירת" תוכניות חיסכון, מכירת ניירות-ערך), או לחילופין ע"י הגדלת סך התחייבויותיו, כלומר נטילת הלוואה נוספת.
אצל רוב משקי הבית שיש להם הלוואת משכנתא לא קיימים נכסים פיננסיים פנויים
בהיקף שיספיק להם כדי לממן הוצאות משמעותיות חדשות. הדבר אינו נובע רק
מקירבת-זמן למועד שבו נטלו את המשכנתא, אלא אולי גם מנטייתם של משקי בית להשתמש בחסכונותיהם השוטפים להקטנת חוב המשכנתא ע"י סילוקים מוקדמים:
בגלל שהריבית על המשכנתא גבוהה בדרך כלל מהתשואה על נכסים פיננסיים, ובגלל
שמשקי הבית מתייחסים בחשדנות לחוב המשכנתא (משהו שניתן אולי לכנות
"משכנתופוביה") - יש נטייה להשתמש בחיסכון השוטף קודם כל להקטנת החוב
ורק אחר-כך להשקעה בנכסים פיננסיים. לכן, למימון ההוצאות החדשות נזקקים
רוב משקי הבית לאשראי נוסף מהבנקים.
מדוע דווקא משכנתא?
עקרונית,
משקי בית יכולים לקבל אשראי נוסף מסוגים שונים: הם יכולים לקבל הלוואות
צרכניות ספציפיות ("הלוואות רכב"), הם יכולים לפרוס תשלומים לספקים, הם יכולים לקבל מהבנק (או מחברת האשראי) זכות למשיכה בעיתוי הנוח
להם ("קו אשראי"), והם יכולים לקבל אשראי לא בנקאי במסגרת החיסכון הפיננסי
שלהם (הלוואות לעמיתי גמל וכו'). אבל יש להם עוד אפשרות: מאחר שלגבי רוב
משקי הבית הנכס העיקרי המצוי ברשותם הוא הדירה שבבעלותם, זו שכבר משועבדת
לבנק להבטחת פירעון ההלוואה לרכישתה – טבעי שתיבחן האפשרות שהאשראי יינתן
כנגד שעבוד אותה הדירה, כלומר בצורת הגדלת הלוואת המשכנתא או נטילת הלוואת
משכנתא נוספת כנגד אותו הנכס.
מהו
היתרון של משכנתא נוספת על-פני סוגים אחרים של אשראי? נקודה אחת היא
שמבחינת הבנק מדובר בסיכון נמוך: הוא מקבל שיעבוד של הדירה כבטוחה לפירעון
החוב, ומצבו עדיף לעומת הלוואות שאין להן בטוחה נכסית (Unsecured Loan). העובדה שהסיכון
בהלוואה זו נמוך תתורגם לטובת הלווה: הלוואת המשכנתא הנוספת תמיד זולה יותר
(במונחי שיעור ריבית) מאשראי אלטרנטיבי. הנקודה השנייה היא נטל שוטף נמוך:
העובדה שאת המשכנתא הנוספת אפשר לפרוס לטווחים ארוכים משמעותית מהטווחים
הנהוגים בהלוואות אחרות פירושה שגובה התשלום החודשי יהיה נמוך משמעותית.
משכנתא נוספת: "פארי פאסו"
כיצד
ניתן לשעבד דירה אחת להבטחת פירעונן של שתי הלוואות שונות? אפשרות אחת,
המקובלת בישראל, היא רישום שני המשכונות – זה המבטיח את פירעון ההלוואה
הראשונה וזה המבטיח את פירעון ההלוואה השנייה – כשהם מוגדרים כבעלי מעמד שווה ("פארי פסו").
לפי שיטה זו, במקרה שבו הלווה אינו עומד בתשלומי ההלוואות יכולים הנושים
למכור את הנכס המשמש כבטוחה ולהשתמש בתקבולים
לפירעון שתי ההלוואות. אם התקבולים ממכירת הדירה לא יספיקו לכיסוי הסכום
המצטבר של שני החובות – ייפגעו שני הנושים במידה יחסית שווה.
הבעיה
בשיטה זו נעוצה בכך שהיא יוצרת לפעמים עירוב לא יעיל של סיכוני אשראי. שתי
הלוואות שהן בהיקפים שונים, ניתנו בתקופות שונות ושימשו למטרות שונות – הן
בעלות מאפייני סיכון שונים. בשיטת ה"פארי פסו" - הסיכון מתנהג כמו בתופעת הכלים השלובים, כך שהסיכון בהלוואה הראשונה (שהוא בדרך כלל סיכון נמוך) מושפע מהסיכון בהלוואה השנייה.
נתאר לעצמנו מצב שבו ההלוואה הראשונה ניתנה למימון רכישת הדירה והיא
משולמת כסדרה כבר מספר שנים, ועתה בא הלווה לבנק אחר ומבקש ממנו להעמיד לו
הלוואה לצורך השקעה מסחרית או מיחזור חובות (לדוגמא: רכישת זיכיון להפעלת
חנות-רשת, רכישת משאית, קונסולידציה של חובות קצרי-טווח, וכו'). הבנק
המעמיד את ההלוואה השנייה יבקש אמנם מהבנק שהעמיד את ההלוואה הראשונה
להסכים לשעבוד הדירה "פארי פסו", אבל זהו מהלך שאינו סביר: בהסכמתו זו
יגרום הבנק הראשון לעליית סיכון האשראי בהלוואה שכבר נתן, וללא שהוא יכול
לדרוש מהלווה פיצוי בגין הגדלת הסיכון.
שיטת ה"פארי פאסו" נפוצה בישראל על רקע הנוהג של הממשלה להעמיד הלוואות סיוע למשקי בית שהוגדרו כ"זכאי משרד השיכון",
ולהשתמש לשם כך בבנקים למשכנתאות. הבנקים שימשו בכך "מפיצים" או סוכנים של
הממשלה, ולא נטלו על עצמם סיכון אשראי. אלא שלבנקים היה תפקיד נוסף: הם
העמידו לטובת אותם "זכאים" הלוואות נוספות מכספם ("הלוואות משלימות").
כדי שהבנקים יסכימו להעמיד הלוואות משלימות אלו הם נדרשו ליצור להלוואות הממשלתיות
ולהלוואות הבנקאיות-פרטיות מעמד שווה במקרה של חדלות-פירעון.
הסדר זה אינו מתאים למציאות שבה משק בית שיש לו משכנתא על דירה מנסה ליטול הלוואה נוספת מבנק אחר, שכן הסדר פארי-פאסו
עלול לפגוע במלווה הראשון. לכן הבנקים רשאים לסרב לבקשת הלווה לתת למלווה
השני מעמד שווה לצורך העמדת אשראי, ואז בדרך-כלל יצטרך הלווה לבצע קונסולידציה
(אירגון מחדש) של חובותיו: לא ליטול הלוואה נוספת כנגד הנכס, אלא להמיר את
ההלוואה המקורית בהלוואה חדשה, גדולה יותר. מהו, אם כך, היתרון של הסכם
שיעבוד פארי-פאסו? שהוא מאפשר לזכאים לשמור על ההלוואה הראשונה (שניתנה, אולי בתנאים נוחים במיוחד) גם כאשר הם זקוקים לאשראי נוסף.
משכנתא נוספת: מידרג שעבודים
הפתרון הטבעי לבעיה של לווה שיש לו כבר הלוואת משכנתא ומעוניין להשתמש בדירה כביטחון למשכנתא נוספת הוא יצירת מידרג של שעבודים. בדוגמא לעיל, הדירה תהיה משועבדת לטובת הבנק הראשון במשכנתא מדרגה ראשונה, בעוד שלטובת הבנק השני תירשם משכנתא מדרגה שנייה.
התוצאה תהיה הפרדת סיכונים כך שסיכון האשראי של הבנק הראשון אינו מושפע
מהעובדה שהלווה נטל כעבור שנים הלוואה נוספת, מבנק אחר, למימון השקעה
מסחרית: אם הלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו רשאי הבנק הראשון לממש את הדירה
ולגבות את החוב כלפיו; הבנק השני יוכל לגבות את החוב המגיע לו רק לאחר שהבנק הראשון בא על סיפוקו.
מה בעצם ממשכנים לבנק במצב של מידרג שעבודים?
כאשר
משק בית רוכש דירה בעזרת הלוואת משכנתא, הדירה הנרכשת ממושכנת לטובת הבנק
להבטחת הפירעון של החוב. אבל מה קורה כאשר הלווה נוטל הלוואה נוספת כשאותה
דירה משמשת אותו כבטוחה במעמד של משכנתא מדרגה שנייה? העובדה שמדובר
במשכנתא שנייה, כלומר משכנתא שהיא במעמד נחות לעומת המשכנתא הראשונה במקרה
של חדלות-פירעון, רומזת לנו שהבנק השני אינו יכול לראות כאילו הדירה כולה משמשת כבטוחה: העובדה שהוא יכול לממש את הבטוחה רק לאחר שהבנק הראשון כיסה את כל יתרת חובו של הלווה פירושה שמדובר כאן בבטוחות שונות לשתי הלוואות המשכנתא.
המשמעות של מידרג שעבודים היא מיקוד סוגיית האשראי בערך הנקי, ולא בערך הדירה.
הבנק שהעמיד את הלוואת המשכנתא הראשונה מתייחס לבטוחה שערכה הוא הערך המלא
של הדירה: אם ערך הדירה הוא 1.5 מיליון ש"ח והיא ממושכנת בדרגה ראשונה
להבטחת הלוואה של 900 אלף ש"ח, נאמר ששיעור המימון הוא 60% ויחס הביטחונות
לחוב הוא 167%. בניגוד לכך, הבנק שהעמיד את הלוואת המשכנתא השנייה אינו
מתייחס למחיר הדירה המלא: אם הוא מעמיד הלוואה בגודל 300 אלף ש"ח והשעבוד
הוא בדרגה שנייה, הבטוחה שהוא רואה בפניו היא ההפרש בין ערך הדירה לבין המשכנתא הראשונה, כלומר הערך הנקי (600 אלף ש"ח). שיעור המימון מבחינתו הוא 50% ויחס הביטחונות הוא 200%. בכך, ובניגוד לשיטת הפארי-פאסו, מצבו של הבנק הראשון אינו משתנה בגלל העובדה שהלווה נטל עכשיו חוב נוסף: הדירה כולה ממשיכה להיות משועבדת לו.
משיכת הון מדירה
אנו רואים כאן שלכאורה הלווה משתמש בערך הנקי כמנוף להשגת אשראי נוסף.
אבל כאן קרה דבר נוסף: לפני שהלווה נטל את ההלוואה הנוספת, הערך הנקי
הגלום בדירה היה 600 אלף ש"ח (ההפרש בין ערך הדירה לגודל החוב הרובץ עליה);
לאחר שנטל את ההלוואה הנוספת, הערך הנקי הגלום בדירה הוא 300 אלף ש"ח
(ההפרש בין מחיר הדירה לבין סכום החוב הכולל הרובץ עליה). כלומר: הלווה לא השתמש בערך הנקי כמנוף להשגת אשראי נוסף - הוא משך מחצית מהערך הנקי הגלום בדירה.
מדובר,
בעצם, במהפכה. לא עוד הלוואות משכנתא כשיטה המוגבלת למימון רכישת דיור -
היכולת ליצור מידרג שיעבודים הופכת למעשה את הדירה לבסיס תמידי לקבלת אשראי
בנקאי, ואת הלוואת המשכנתא למכשיר למשיכת הון עצמי מהדירה.
משק בית יכול למעשה בכל נקודת זמן לפנות לבנק כדי ליטול הלוואות. בניגוד
למיתווה הפשוט של משכנתא, שלפיו הלווה מקטין בהדרגה את חובו לאורך זמן - הלווה
יכול כעת גם להגדיל את חובו לבנק ע"י נטילת הלוואות נוספות כנגד הדירה. הערך הנקי הגלום בדירה אינו חייב לגדול לאורך זמן - משק
הבית יכול לבחור להקטין אותו ע"י נטילת הלוואות. הערך הנקי הגלום בדירה הוא
אפוא מקור כספי העומד לרשות משק הבית לשימושים שונים.
אפשר
כעת להגדיר אחרת את מצבו של משק בית. נניח שמשק הבית מהדוגמא הקודמת (מחיר
הדירה היה 1.5 מיליון ש"ח, וחוב המשכנתא המקורי היה 0.9 מיליון ש"ח) משלם
את תשלומי המשכנתא כסידרם במשך כמה שנים, שבתקופה זו עלה ערך הדירה מ-1.5
מיליון ש"ח ל-2.0 מיליון ש"ח, ושחוב המשכנתא שלו הצטמצם ל-0.5 מיליון ש"ח.
במונחי הערך הנקי הגלום בדירה נאמר שהוא צמח מ-0.6 מיליון ש"ח ל-1.5 מיליון
ש"ח. כיצד ישתמש משק הבית בתוספת ההון העצמי שצבר? הדבר תלוי בהחלטותיו.
השינוי "התרבותי" הוא בכך שהוא אינו חייב לראות את עצמו שמי שיש לו חוב משכנתא של 0.5 מיליון ש"ח שהוא צריך להמשיך לשלם בגינו עוד X שנים, אלא הוא יכול
לראות עצמו כבעל מקורות נזילים בסך 0.75 מיליון ש"ח (בהנחה שהבנק יאפשר לו
למשוך מחצית מהערך הנקי). זוהי נקודת-ראות חדשה מבחינת משק הבית, וחופש
חדש עבורו לצורך קבלת החלטות כלכליות. זוהי נקודה למחשבה לכל אותם
אומללים-בעיני-עצמם שאני נתקל בהם תכופות, שבוחרים משום מה לראות את עצמם כמשועבדים
בעצמם לבנק לטווח ארוך.