על השאלה סביב גרינלנד

 

בדיון הציבורי הנסוב על איומו של הנשיא טראמפ להשתלט על האי גרינלנד רצוי להפריד בין המוץ (טראמפ) והתבן (שאלת גרינלנד). להלן כמה עובדות על גרינלנד.

האי גרינלנד הוא האי הגדול בכדור הארץ. שטחו כ-2.2 מיליון קמ"ר - כפול מהשטח המשותף של גרמניה, צרפת, הולנד ובלגיה ביחד. בגלל מיקומו הצפוני (רוב שטחו נמצא מצפון לחוג הארקטי), העובדה שכ-90% משטחו מכוסה שכבה עבה של קרח, ותנאי האקלים הקיצוניים ששוררים בו - האי כמעט ריק מתושבים: אוכלוסייתו מונה 55-60 אלף נפש, כמעט כולה ילידים-אינואיטים, וכמעט כולה מרוכזת בחוף הדרום-מערבי של האי. להמחשה: זהו גודל האוכלוסייה של גבעתיים, ששטחה הכולל הוא כ-3 קמ"ר. כשליש מהאוכלוסייה של גרינלנד מתגורר בעיר הבירה נואוק (Nuuk) שהיא גם העיר היחידה, ובעוד מספר מצומצם של עיירות וכפרים. פנים האי איננו מיושב - זוהי שממה עצומה של קרח. אורך הכבישים הכולל באי מגיע לכ-100 ק"מ, ואין מסילות ברזל. האוכלוסייה מתפרנסת כמעט לחלוטין מייצוא מוצרי דייג, והתקציב הציבורי נשען במידה רבה (50%) על תמיכה כספית קבועה של ממשלת דנמרק.

השליטה הדנית בגרינלנד החלה עוד במחצית הראשונה של המאה ה-18, כשדנמרק עצמה היתה עדיין חלק מהממלכה הדנית-נורווגית. בהמשך, גרינלנד הייתה מושבה דנית, והפכה רשמית לחלק מממלכת דנמרק (גרינלנד היא מחוז המיוצג בפרלמנט הדני) רק באמצע המאה ה-20. ב-1979 זכתה גרינלנד לאוטונומיה בניהול ענייניה הפנימיים, אוטונומיה שהורחבה ב-2009 ונכללה בה גם זכות עתידית להכרזת עצמאות בהתבסס על משאל עם. ספק אם ניתן לממש זכות זו להכרזת עצמאות במציאות הנוכחית בגלל תלות כלכלית אינהרנטית, העדר תשתית מדינתית, וחוסר היכולת של אוכלוסיית גרינלנד להתמודד עם לחצים של כוחות בינלאומיים שמנסים להשתלט על האי עצמו ועל המרחבים שסביבו.

לגרינלנד חשיבות אסטרטגית עצומה לנאט"ו בכלל ולארה"ב בפרט. היא נמצאת בחיבור שבין האוקיינוס הארקטי לאוקיינוס האטלנטי (ראו מפה בהמשך שהעתקתי מוויקיפדיה), חלק מהמעבר הימי שנמצא בינה, איסלנד ובריטניה (GIUK). החשיבות האסטרטגית של גרינלנד איננה חדש: גרינלנד הייתה חשובה לצדדים הלוחמים כבר במלחה"ע II. כניעת דנמרק לצבא הגרמני (אפריל 1940) הביאה לכיבוש גרמני שלה שנמשך עד 1945. הדבר יצר מצב מעורפל לגבי השליטה בגרינלנד. שני הצדדים במלחמה ניסו להשתמש באי לצרכים צבאיים: הצבא הגרמני בנה במזרח האי בסיסים משלו, והצבא האמריקני השתלט על האי לאחר הצטרפותה של ארה"ב למלחמה (דצמבר 1941) ובנה בו מספר בסיסים צבאיים ששימשו אותו במלחמה על השליטה בצפון האוקיינוס האטלנטי. חשיבות מיוחדת הייתה לנוכחות האמריקנית בגרינלנד בתקופת "המלחמה הקרה". צי הצוללות הגרעיניות של בריה"מ היה ממוקם לאורך חופי האוקיינוס הארקטי, והנוכחות הצבאית בגרינלנד איפשרה לאמריקנים לפקח על מעבר הצוללות וכלי השייט לאוקיינוס האטלנטי (החוף המזרחי של ארה"ב). בנוסף, גרינלנד שימשה בעבר ומשמשת גם כיום בסיס לניטור והתרעה מפני טילים בליסטיים ולשליטה בלוויינים צבאיים. לכאורה, עם התפרקות בריה"מ ודעיכתה-לכאורה של "המלחמה הקרה" קטן הצורך במערכי הגנה באיזור ואמנם הנוכחות הצבאית של ארה"ב בגרינלנד הצטמצמה לבסיס צבאי יחיד, אלא שבעשור האחרון רוסיה הגדילה את נוכחותה הצבאית בים הצפוני ובאזור הקוטב וברקע הולך ומתגבר האיום של מלחמה (קרה או חמה) אפשרית נגד סין. משבר האקלים, שגורם להפשרת קרחונים היסטורית באוקיינוס הצפוני (ובגרינלנד עצמה), מגדיל את הסיכוי שחשיבותו של אזור זה תגדל, הן כלכלית-אזרחית (הים הצפוני הופך לחשוב יותר מבחינת יכולתו להפוך לנתיב סחר עיקרי בין סין ויפן לבין אירופה) והן צבאית, לקראת העימות הבינגושי הקרב. סין כבר הביעה עניין בפיתוח נתיבי סחר שיתבססו על האוקיינוס הארקטי לאור ההערכה שהוא יהיה עביר למשך תקופה ארוכה יותר במהלך השנה. במסגרת מאמציה אלו הציעה סין לממן פרויקטים של פיתוח תשתית באי, הצעה שנדחתה על-ידי דינמרק ומדינות נאט"ו מסיבות ברורות.

מעבר לחשיבותו האסטרטגית, הולכת וגוברת חשיבותו הכלכלית של האי גרינלנד בגלל עושר במשאבי-טבע. המדובר בעיקר במחצבים נדירים הדרושים להתפתחות תעשיות ההיי-טק (25 מתוך 34 היסודות הנדירים הדרושים לאיחוד האירופי) ושכיום מרוכזים בעיקר בסין. בעולם של עימות מול סין ישנה חשיבות עצומה לפתח את כריית המחצבים הללו. מעבר לכך, קיימים מחצבים אחרים כמו אורניום, ברזל, טיטניום, גרפיט, ניקל, זהב, נחושת ויהלומים והערכות חיוביות לגבי מאגרי נפט. עד עתה לא נעשתה כרייה בהיקפים רחבים בגרינלנד בגלל תנאי כרייה קשים בגלל הקרח העבה. מצב זה צפוי להשתנות בעקבות השפעת משבר האקלים: התחממות ונסיגת קרחונים.

השאלה של גרינלנד איננה חדשה ובוודאי שלא נשאלה לראשונה על-ידי טראמפ. כבר לאחר מלחה"ע השנייה (1946) הציעה ארה"ב לדנמרק לקנות ממנה את האי, משיקולים ביטחוניים: האי נתפס כבעל חשיבות גבוהה למערך ההגנה האמריקני נגד היריב הסובייטי האימתני. דנמרק סירבה אז להצעת הרכישה, אבל הסכימה להותיר את הבסיסים האמריקניים הצבאיים במקומם. כיום גרינלנד משמשת חלק חיוני במערך ההגנה של ארה"ב, הן לצורך ניטור פעילות הצוללות הגרעיניות של רוסיה באיזור (רוסיה מגדילה בהתמדה את הנוכחות הצבאית של הצי שלה בים הארקטי ומוסיפה לשם-כך נמלים) והן כמערך התרעה מפני התקפת טילים בליסטיים. לאור התעצמות הצי הרוסי באוקיינוס הצפוני והתחלת התעצמות של יכולת ימית סינית - חשיבותו האסטרטגית של האי רק גוברת והולכת.

למרות שהשאלה האסטרטגית ברורה וחשיבותו של האי להגנה על מדינות נאט"ו איננה מוטלת בספק, קיימת רתיעה אירופית מהיענות לדרישותיה של ארה"ב. זה מוזר, כי מדינות אירופה כבר ויתרו לפני עשרות שנים על זכותן להשתתף כחברות שוות בנאט"ו והעדיפו להותיר את נושא ההגנה למיקור-חוץ של ארה"ב. לא מדובר רק על הצטיידות בנשק אסטרטגי ובנושאות מטוסים אלא גם בנכונות להשתתף בנטל הכלכלי השוטף הכרוך בהגנה על אירופה. המחשה היסטורית לכך היא ההשתתפות האירופית הזעומה בתקציבי הביטחון, ובשנים האחרונות - אזלת-היד האירופית נוכח ההתקפה הברוטלית של רוסיה על אוקראינה. נוכח התוקפנות הרוסית הבוטה והמתמשכת והאיום של עימות בינגושי חדש מול סין צריך היה לקבל כמובן מאליו את המהלך להגדלת הנוכחות הצבאית של ארה"ב באוקיינוס הארקטי בכלל ובגרינלנד בפרט. והנה, השיח הציבורי נסב על זכותה של דנמרק להגן על נכסיה (הצבא הדני הוא חסר-משמעות נוכח האתגר האסטרטגי שבפני נאט"ו) ועל זכותם של תושבי גרינלנד להגדרה עצמית (האוכלוסייה של גרינלנד איננה במצב שמאפשר לה להתמודד עם המהלכים הגיאופוליטיים שצפויים בחלק זה של העולם). נכון אמנם שהסגנון האופייני של הנשיא טראמפ מעורר בהלה, אבל עלינו להפריד בין המוץ לבין התבן: דרושה היערכות צבאית שונה של נאט"ו באוקיינוס הארקטי ולמערב דרושים מהלכים מרחיקי-לכת שיאפשרו לנצל את המחצבים שמצויים בגרינלנד, גם אם לא מדובר בסרט בורקס א-לה-טראמפ של "כיבוש" או "סיפוח" של האי לארה"ב. וזה כנראה מה שיקרה אחרי שההתרגשות תחלוף.

פירמידה של סיכונים

 

כשאתם רוכשים דירה, אתם נחשפים לסיכון שמחירה ירד (אנחנו מתמקדים בשיקולים הכלכליים של הבעלות על דירה). זוהי חשיפה סבירה, כי רכשתם דירה מתוך מחשבה שהתשואה על ההשקעה תהיה גבוהה מהתשואה על השקעה באפיק אלטרנטיבי. אלא שבמורד הדרך עד להשלמת העיסקה אתם מקבלים החלטות נוספות, בלתי-תלויות, שחושפות אתכם לסיכונים נוספים - האם אתם מודעים להם?

אין בעצם נטילת סיכונים שום דבר רע, חסר-אחריות או לא-מוסרי: רק נטילת סיכונים מאפשרת לכם להשיג תשואה שמעבר לממוצע השוק. כמאמר הפתגם הידוע: No Gut - No Glory. בכך, נטילת סיכונים היא התשלום המודע עבור הסיכוי להצלחה בהשקעות. מאחר שהחלטה על נטילת סיכונים היא צעד רציונלי - היא מחייבת אותנו למודעות: עלינו לזהות את הסיכונים, להעריך אותם, ולשקול אם ליטול אותם.

רובד ראשון: החשיפה לסיכון בגין הנכס הנרכש

אמנם השיקול הכלכלי המוביל לרכישת דירה הוא ההעדפה של השקעה בנדל"ן לדיור על-פני אפיקי השקעה אלטרנטיביים (פיננסיים, וכו'), אבל שימו לב שבעיסקה כזו אינכם משקיעים כללית בנדל"ן לדיור ("תיק השוק") אלא בדירה ספציפית. השקעה פחות-מסוכנת בנדל"ן לדיור היתה אפשרית אילו הממשלה (או הבנקים) בישראל היו מנפיקים אג"ח הצמודה למדד מחירי הדירות, או אילו הייתם רוכשים יחידת השתתפות בקרן נאמנות (REIT) המשקיעה בסל רחב של דירות מגורים. בגלל שהשקעתם בדירה ספציפית, סביר שהתשואה שתקבלו על ההשקעה בדירה זו תהיה שונה מהתשואה הממוצעת על השקעה בדיור: אולי רכשתם דירה באיזור שיהפוך בעתיד למבוקש, או שרכשתם דירה יוקרתית שמחירה יעלה במהלך השנים בשיעור גבוה יותר מעליית המדד הכללי. ואולי להיפך. לכן, בהשקעה במכשיר פיננסי הצמוד למחירי הדירות אתם נחשפים לסיכון של ירידת מדד מחירי הדירות; ברכישת דירה ספציפית אתם נחשפים גם לסיכון שמחיר הדירה שבה בחרתם ירד יחסית למדד מחירי הדירות.

רובד שני: החשיפה לסיכון בגין מינוף פיננסי (משכנתא)

אם בחרתם לממן את רכישת הדירה באמצעות "מינוף פיננסי" - שילוב של הון עצמי ואשראי - אתם נחשפים לרובד נוסף של סיכון: הסיכון שהתשואה על ההשקעה תהיה נמוכה מעלות האשראי. 

נמחיש זאת בעזרת הדוגמה המספרית הבאה: נניח שאתם רוכשים דירה שמחירה 2 מיליון ש"ח באמצעות שילוב בחלקים שווים (50%) של הון עצמי ואשראי. נניח שעלות האשראי (שיעור הריבית) היא 5% לשנה, ובדיעבד מסתבר שמחיר הדירה שרכשתם ירד ב-10% במהלך השנה. מה קרה להון העצמי שלכם (נניח לשם פשטות שאין תשלומי משכנתא שוטפים אלא רק פעם בשנה)? חישוב פשוט יראה לכם שערך הדירה ירד ל-1.8 מיליון ש"ח, יתרת החוב שלכם גדלה ל-1.05 מיליון ש"ח, ולכן ההון העצמי שלכם ירד מ-1 ל-0.75 מיליון ש"ח - ירידה של 25%. אילו הייתם רוכשים את הדירה ללא אשראי (בעזרת הון עצמי בלבד) - הפגיעה בהון העצמי הייתה מסתכמת ב-10% בלבד; הפגיעה הנוספת נגרמה על-ידי המינוף הפיננסי בגלל שהתשואה על הנכס היתה (בדיעבד) נמוכה מעלות האשראי. זה לא אומר שעשיתם טעות: זה רק אומר שהמינוף הפיננסי מגדיל את החשיפה לסיכון (כמו גם את הסיכוי לרווח); אילו מחיר הדירה היה עולה ב-10% - התשואה על ההון העצמי שלכם היתה 15%.

רובד שלישי: החשיפה לסיכון בגין הישענות על אשראי בריבית משתנה

אם אתם מממנים את רכישת הדירה באמצעות "מינוף פיננסי" ובחרתם במסלול הלוואה בריבית משתנה - אתם נחשפים לרובד נוסף של סיכון: הסיכון שעלות האשראי תתייקר במהלך חיי ההלוואה.

הלוואה בריבית משתנה היא הלוואה שבה עלות האשראי איננה נקבעת מראש לכל תקופת ההלוואה אלא רק לתקופה קצרה-יחסית ("תקופת הריבית"). המניע ליצירת מוצר פיננסי זה היה הרצון להוזיל את הריבית על ההלוואה (הריבית לתקופה קצרה נמוכה בדרך-כלל מהריבית על הלוואה לתקופה ארוכה), וכך ההלוואה היא אמנם לתקופה ארוכה אבל הריבית עליה מתחדשת מידי "תקופת הריבית". במבט ארוך-טווח לאחור בארה"ב, הריבית הקצרה (שנה אחת) היתה זולה ב-1.5% בממוצע מהריבית לתקופה ארוכה (30 שנה). זה אומר שבמבט לאחור הלוואה בריבית משתנה היתה זולה יותר בממוצע מהלוואה בריבית קבועה. הבעייה היחידה של הלווה היא שהוא מימן את רכישת הדירה מבלי לדעת את עלות המימון: ייתכן ששיעור הריבית על ההלוואה יעלה במהלך השנים על שיעור התשואה על הנכס הנרכש.

וישנו עניין נוסף: הסיכון התזרימי - האפשרות שעליית שיעור הריבית תגרום לגידול התשלום החודשי עד כדי יצירת מצוקה תזרימית ללווה. כאן יש הבדל בין הנוהג בארה"ב לנוהג בישראל: בארה"ב, התשלום השוטף בגין ההלוואה אינו יכול לגדול מעבר לשיעור מסוים מעל לתשלום הראשון גם אם הריבית על החוב תגדל; בישראל, סעיף כזה איננו קיים בחוזי ההלוואה ולכן הלווה חשוף לשינויים חדים בגובה התשלום החודשי (שימו-לב ליוזמה החדשה של הממשלה לפצות בדיעבד לווי משכנתא שהריבית על הלוואותיהם עלתה משמעותית בעקבות העלאת הריבית המוניטרית על-ידי בנק ישראל).

רובד רביעי: החשיפה לסיכון בגין רכישת דירה שבנייתה טרם הושלמה

קיים נוהג ותיק בישראל לרכוש דירה חדשה מהיזם עוד לפני שבנייתה הושלמה (רכישת דירה "על הנייר"). המשמעות המעשית היא שלא מדובר בעיסקה שבה מועברות זכויות רשומות בנדל"ן (לא יהיה רישום של הזכויות על הדירה לפני שתושלם בנייתה) אלא בעיסקה שנוגעת להתחייבות להעברת זכויות עתידיות. מי שרוכש דירה "על הנייר" חשוף כמובן לסיכון שבניית הדירה לא תושלם כמתוכנן, אולי כי היזם ייקלע לקשיים פיננסיים כלשהם.

רובד חמישי: החשיפה לסיכון בגין עיסקאות Presale

ממדי התופעה של רכישות "על הנייר" התרחבו בשנים האחרונות: אמנם גם בעבר נמכרו דירות עוד לפני השלמת הבנייה, אבל הן היו בהיקף מצומצם (היזם העדיף למכור את הדירות בשלב מאוחר ככל האפשר כדי ליהנות מעליית מחירי הדירות בכלל ומהעלייה האופיינית של המחירים בפרויקט ככל שהוא התקרב לסיומו). היה גם שימוש מוגבל במושג Presale - מכירה מוקדמת: מכירת דירות בשלב מוקדם מאד של הבנייה (קרוב למועד קבלת היתר הבנייה) ובתנאי תשלום מיוחדים (לרוב: תשלום ראשון בגובה 20% מהמחיר הכולל במועד החתימה על הסכם המכר והשלמת התשלום בפעימה יחידה רק במועד 'קבלת המפתח לדירה', כעבור מספר שנים). ניתן להבין מדוע הרוכש מעונין לרכוש דירה שבנייתה טרם החלה ושאיכלוסה צפוי רק בעוד מספר שנים: בעולם שבו מחירי הדירות עולים ברציפות (וזו היתה המציאות בעשור וחצי האחרונים) הוא מצליח 'לנעול' מחיר רכישה שנים קדימה מבלי לשלם את מלוא הסכום, וגם יכול להחזיק בדירתו הקיימת וליהנות מעליית מחירה. מובן, לכן, שעיסקה כזו קורצת בעיקר למשקיעים: יותר משזו השקעה סולידית - זוהי ספקולציה פיננסית (עיסקה עתידית) על מחירי הדירות. 

מאז 2022 חלו שינויי מגמה בשוק הדיור. הריבית על משכנתאות עלתה (ובעיקר ריבית בנק ישראל שהזינה בעבר ביקושי שיא להלוואות הפופולריות בריבית משתנה המבוססות על "ריבית הפריים"), והביקוש לרכישת דירות נחלש. אינדיקטורים שונים הצביעו על 'התקררות' שוק הדירות: המכירות נחלשו, מחירי הדירות נעצרו, והיקפי המשכנתאות החדשות ירדו. היזמים חיפשו פתרון למלאי הדירות הלא-מכורות והם אימצו את מודל ה-Presale (תוך שימוש מטעה בשמו) כבסיס לקידום מכירות. המתכונת שהפכה ל'להיט' היא רכישה שמנקודת מבטו של הרוכש כמוה כעיסקת Presale (הוא נדרש להמציא 20% ממחיר הדירה במועד החתימה על הסכם הרכישה ואת השאר רק במועד האיכלוס), ומבחינת הבנק הרוכש מקבל גם "הלוואה עומדת" ("בוליט", או "בלון") שהיזם משלם את תשלומי הריבית עליה והיא תיפרע במועד האיכלוס. 

מתכונת יצירתית זו איפשרה לרוכשים רבים לממש את רצונם לרכוש דירה ובכך למנוע התקררות נוספת של שוק הדירות: המשבר נדחה. אבל קיימת חשיפה חדשה של המערכת לסיכון: בבוא היום, הרוכשים יצטרכו ליטול הלוואות להשלמת הרכישה והם אינם יודעים אם מצבם הכלכלי באותה עת יאפשר להם לקבל הלוואה, ובעיקר - הם אינם יודעים מה תהיה הריבית על הלוואת המשכנתא. סיכון זה הוא מערכתי: אם אמנם לווים רבים יתקשו ליטול על עצמם הלוואות להשלמת הרכישה - חלק מהם ייאלץ לסגת מהסכם הרכישה, ואז הבעייה תתגלגל לפתחם של היזמים והבנקים המממנים אותם. זוהי הסיבה להתערבותו של המפקח על הבנקים בחודש מארס 2025 שהגבילה את הבנקים במתן הלוואות עומדות במסגרת עיסקאות Presale.

אז מה היה לנו כאן? 

רציתם להשקיע בנדל"ן למגורים, אולי כי אתם סבורים שהתשואה על השקעה בדיור עולה בטווח הארוך על התשואה באפיקי השקעה אחרים. לכאורה, אתם נחשפים רק לסיכון שיתברר בדיעבד שטעיתם והתשואה על השקעה בנדל"ן תהיה נמוכה יותר מזו על אפיקי השקעה אחרים. למעשה, בדרך לביצוע ההשקעה אתם עוברים במספר צמתים שבכל אחד מהם נדרשת החלטה. נדרשת כאן חשיבה כי ההחלטות שלכם חושפות אתכם לסיכונים נוספים כפי שהוצג לעיל. האם אתם מבינים אותם?

רשימת אורח: ירידת מחירי הדירות בשנתיים הקרובות היא בלתי-נמנעת – יאיר דוכין*

 

מטרת רשימה זו היא להסביר מדוע ירידת מחירי הדירות בשנתיים הקרובות היא בלתי-נמנעת.

האמירה ש"ההיסטוריה חוזרת על עצמה" איננה נכונה, אולם לעיתים נסיבות שונות לחלוטין מביאות לתוצאה דומה. ניתוח של נתוני שוק הדיור כיום מצביע על דמיון מעניין למצבו של השוק בסוף שנות ה-90'. להלן נתונים של השינוי הריאלי השנתי של מחירי הדירות (השינוי של מדד מחירי הדירות בניכוי קצב האינפלציה) וריבית בנק ישראל בשנים 2007-2000 (מקור: למ"ס, בנק ישראל):

שנה	שינוי ריאלי במחירי הדירות (%)	ריבית בנק ישראל (%)
2000	5.8-	8.2
2001	4.7-	5.8
2002	0.5-	9.1
2003	6.0-	5.2
2004	0.5-	3.9
2005	1.2-	3.5
2006	1.5-	5.25
2007	2.2-	4.0

בשנים 2007-2000 ירדו מחירי הדירות ריאלית במצטבר בכ-25%, זאת במקביל לירידה מתמשכת של ריבית בנק ישראל. ירידת המחירים המתמשכת נבעה מהצטברות מלאי גדול של יחידות דיור שנרכשו על ידי הממשלה עקב מימוש "התחייבויות הרכישה" של הממשלה, שניתנו ליזמים כדי להאיץ את קצב התחלות הבנייה ולהבטיח יצירת מלאי מספיק של דירות לשיכון גל העלייה של עולי שנות ה-90' מחבר המדינות. הממשלה, שרצתה להיפטר מהמלאי שרכשה, "זרקה" את הדירות לשוק החופשי, ועודף ההיצע שנוצר גרם לירידת המחירים הממושכת. רק אחרי שנספג המלאי העודף (בסוף 2007) חזרו מחירי הדירות לעלות.

הנתונים הנוכחיים בשוק הדיור מצביעים על מלאי בלתי מכור של דירות חדשות בהיקף של למעלה מ-83 אלף יחידות דיור, שיכול לספק ביקושים של למעלה משנתיים. יתר על כן, המלאי נמצא עדיין בתהליך של גידול עם תוספת חזויה להיצע של כ-76.5 אלף יחידות דיור בשנת 2025 לעומת ביקוש חזוי של כ-69 אלף יח"ד (כולל מלאי חיכוכי של כ-10%). עודף התחלות הבנייה, שצפוי להגדיל את מלאי הדירות החדשות הלא מכורות, הוא תולדה של עליות המחירים במחצית השנייה של העשור הקודם. המירוץ של היזמים לניצול עליות המחירים הבשיל בשלוש השנים האחרונות והוביל ליצירת המלאי העודף עקב גידול נמוך יותר של ביקושים. תקוות היזמים, שהורדת ריבית בנק ישראל תקפיץ את הביקושים, אין לה על מה לסמוך, כפי שמלמד אותנו מחזור ירידות המחירים בשנים 2007-2000.

על רקע זה עולות שתי שאלות: א) כמה זמן צפויה להימשך ירידת המחירים? ב) בכמה אחוזים הירידה צפויה להסתכם? התשובה לשאלה הראשונה היא שירידת המחירים שנמשכת למעשה כבר יותר משנתיים (בהטבות המימון שמציעים היזמים לרוכשי הדירות גלומה ירידת מחירים שאיננה מקבלת ביטוי בצורת החישוב של המדד על-ידי הלמ"ס) תימשך, להערכתי, לפחות בשנתיים הקרובות (2027-2026) ואולי גם בשנת 2028. ירידת המחירים הכוללת במחזור העסקים הנוכחי (כולל הירידות הריאליות שהיו בשנים 2025-2023) תגיע להערכתי ליותר מ-10% וקיים סיכוי שהיא תגיע ל-15% ואף יותר. היקף הירידות יהיה תלוי במידה רבה בנכונות המערכת הבנקאית לתמוך ביזמים שייקלעו למצוקה תזרימית עקב קושי למכור דירות.

*ד"ר יאיר דוכין הוא ראש תוכנית ה-MBA  בהתמחות מימון נדל"ן בביה"ס למנהע"ס של האוניברסיטה העברית. רשימה זו התפרסמה (בשינויי עריכה) במהדורה הדיגיטלית של "דה-מרקר" (ראו כאן)

רק לא אחדות

 

אנו מציינים בימים אלו שני אירועים פוליטיים חשובים: מלאת שלוש שנים לנאומו של שר המשפטים בכנסת שבו בישר על תחילת ההפיכה החוקתית, ותחילתה של שנת בחירות שבמהלכה יידרש הציבור בישראל להכריע אם הוא מוכן להעניק לממשלה הנוכחית תקופת כהונה נוספת. 

לגבי ההפיכה המשטרית - אני מאמין שהציבור כולו כבר הבין על מה נטושה המערכה הפוליטית: כל המסכות הוסרו, כל המשתתפים חשפו כוונות ונקטו עמדה בגלוי, כל המילים נאמרו ופילוג הציבור הישראלי לשני מחנות ניצים כבר התרחש. לגבי הכרעה בבחירות הקרובות לכנסת - האופק אינו ברור: למרות שלפי הסקרים מסתמן יתרון ברור ויציב למחנה המתנגד לקואליציה הנוכחית, אין (עדיין) מחנה אופוזיציוני מגובש והמרכז הפוליטי סובל מריבוי מפלגות פרסונליות קטנות (שקשה להבחין ביניהן אלא לפי הדמות המובילה בכל אחת מהן) המתחרות ביניהן על ההובלה, ויש חשש שהקואליציה תצליח לדחות את מועד הבחירות ואולי גם לקעקע את האופוזיציה על-ידי פגיעה בפוטנציאל ההשפעה של הבוחר הערבי. ייתכן, לכן, שגם לאחר תקופה ארוכה של התרסה מבוססת-סקרים לפיה אין לממשלה הנוכחית תמיכה ציבורית - איננו עומדים ערב מהפך פוליטי.

מה למדנו עד כאן? אני מציע כמה לקחים:

1. לרכבת הזו (הקואליציה הנוכחית) ישנה רק מטרת-על אחת: ביטול משפטו של נתניהו כדי שיוכל להמשיך בתפקידו כראש ממשלה. כל היתר - ערעור הסדר הדמוקרטי, איון מעמדה של הכנסת, החלשת הרשות השופטת, החלפת "שומרי הסף" בנאמנים לנתניהו, החלפת צמרת השירות הציבורי בנאמנים, פגיעה בתקשורת החופשית - הם רק האמצעים להשגת המטרה. הם ה"איך" - לא ה"מה"

2. הציבור החרדי אמר את דברו: מטרתו היא להימנע מהשתתפות בנשיאת הנטל הביטחוני, למזער את מידת נשיאתו בנטל הכלכלי, ולהמשיך לקיים מערכת חינוך עצמאית שלא תחוייב לכלול לימודי ליבה ולמרות זאת תיהנה מתמיכה כספית של המדינה

3. הציבור הדתי-לאומי אמר גם הוא את דברו: מטרתו היא להבטיח אחיזה ישראלית מלאה (גם מדינית) בשטחי יהודה ושומרון ולמנוע בכך הקמת מדינה פלסטינית לצד ישראל, ולהבטיח את אחיזתו של המימסד הדתי האורתודוקסי בהנהגת המדינה ובחיי היומיום שלה. ציבור זה מקבל את מרותה של המדינה כל עוד לא קיימת סתירה בינה לבין קביעות ההנהגה הרבנית שלו

4. קיים ציבור רחב (25 מנדטים?) ויציב (כלומר: אינו משנה את עמדותיו בתגובה לאירועים) שתומך בנתניהו שלא ממניעים אידיאולוגיים אלא מתוך הזדהות אישית, רצון לקדם אינטרסים אישיים, או דבקות רגשית בחלוקה מחנאית של החברה הישראלית שאותה מקדם הליכוד כאסטרטגיה (הם/אנחנו)

5. אני סבור שלמרות עוצמתה, הישגים מסויימים שהשיגה בעיכוב מהלכי חקיקה והתהודה הבינלאומית שיצרה - המחאה הציבורית לא הצליחה לעצור את ההפיכה החוקתית: המשבר החוקתי כבר איתנו. בסיפור הסרקסטי על הצפרדע שמתבשלת על אש נמוכה - המחאה היתה אש נמוכה מידי. זה קרה בגלל שהדברים התמשכו והציבור התעייף, כי מלחמת ה-7 באוקטובר והמאבק לשחרור החטופים שאבו את כל האנרגיה הציבורית למקום אחר, ואולי גם כי נחישותם של אדריכלי ההפיכה החוקתית ותומכיהם היתה חזקה מידי בשביל ציבור שהקפיד על "מחאה לא-אלימה" גם מול משטרה אלימה ומערכת משפטית נחלשת. ייתכן שאני טועה והדברים 'ייסתדרו מעצמם' ב-2026, המערכת המשפטית תאזור כוח ותחזור למגרש, או שהמחאה תשוב ותצבור אנרגיה על רקע שנת הבחירות. אני חושש שלא, ושתומכי ההפיכה החוקתית יצליחו לצבור "הישגים" משמעותיים עוד במהלך השנה הקרובה

6. לאחר עימותים סוערים שהתקיימו בשנים האחרונות על הבמות הפוליטיות, בתקשורת, ברשתות החברתיות ובחוצות ישראל אני סבור שאין תוחלת לנסיונות לדבר, לשכנע, להסכים: הדעות של הציבור מגובשות ונוקשות. אני סבור שהציבור אינו קובע את דפוסי הצבעתו על סמך האירועים השוטפים אלא להיפך: הוא קובע את התייחסותו לאירועים השוטפים כנגזרת של עמדתו הפוליטית הכוללת. השיח הציבורי מתקיים אפוא בתיבות-תהודה נפרדות, ולפיכך הוא חסר-תכלית. לכן הניסיון של האופוזיציה לעטות מסכה של "מרכז פוליטי פשרן" כדי למשוך אליה מצביעים ממחנה הימין ("הימין הפריך") נראה לי בעייתי כי הוא כרוך בוויתור כואב על פרוגרמה ברורה בתמורה לסיכוי קלוש להשגת "אחדות". כדאי במקום זאת להתמקד בפרוגרמה עצמה, ולחדד אותה: כיצד אתם רואים את ישראל העתידית, מלבד מחנה מאוחד סביב ריק תוכני?

*         *         *

אני מציע כמה מסקנות אופרטיביות:

1. כדי להיחלץ מהמצב הנוכחי, המטרה צריכה להיות סיום כהונתו של נתניהו כראש הממשלה. מטרה זו חשובה יותר ממיצוי משפטיו של נתניהו (לרבות תביעות עתידיות אפשריות בגין "תיק הצוללות" או עלילות "קטארגייט"), שכן משפטים אלו יכולים להימשך עוד שנים, לשאוב אנרגיה חברתית חיונית להתמודדות עם אתגרים לאומיים, להגביר את הקרע בעם ולתדלק את המשך המערכה להפיכה חוקתית. החלפת נתניהו צריכה לבוא במהלך פוליטי דמוקרטי או בלחץ ציבורי - לא במהלך משפטי: זוהי שאלה ציבורית, בכוחו של הציבור להביא לכך, והמערכת המשפטית מסתכנת בחיסולה הסופי אם תנסה זאת

2. הציבור החרדי איננו בן-ברית לגיטימי לקואליציה פוליטית כל עוד הוא מתנה את השתתפותו בממשלה בשימור זכות חוקית להשתמטותו ממעורבות ביטחונית וכלכלית. יש אולי מקום להתיר בישראל סירוב מצפוני לשרת בצה"ל (לא רק לחרדים), אולם סירוב כזה חייב להיות אינדיבידואלי ולגרור שלילת זכויות אזרחיות וכלכליות מהפרט שבחר בכך

3. המחנה הדתי-לאומי איננו בן-ברית אמיתי לקואליציה פוליטית שכן כפיפותו לחוקי המדינה מוגבלת למרותם של רבניו, נאמנותו לשלמות הארץ גוברת בעיניו על נאמנותו למדינה ליברלית-דמוקרטית, ופרשנותו המחייבת לעיקרון של מדינה יהודית ודמוקרטית היא הענקת מונופול ממלכתי לזרם הדתי-אורתודוקסי

4. לציבור מצביעי הליכוד אין מחלוקת אידיאולוגית ממשית עם שאר הציבור: זהו ציבור שהלך קסם אחר הכריזמה האישית של נתניהו ונוהה אחריו במהלכיו השונים. סביר שעמדותיו של ציבור זה בנושאים השונים (חברה, רווחה, כלכלה, מדיניות חוץ) אינן שונות במובהק מעמדותיו של שאר הציבור, והפילוג הרעיל שנוצר בהשראת מלחמותיו האישיות של נתניהו יחלוף ברובו עם פרישתו. הנושא העדתי גם הוא אינו גורם סביר לפילוג אלא "סדק" שהורחב על-ידי בעלי עניין למטרותיהם האישיות. אין סיבה לראות את הפילוג הנוכחי ("שמאל", "ימין") כמבטא ניגוד עמדות יסודי ובר-קיימא אלא כתוצר (מכוון) של מאבקו הפוליטי של נתניהו. סביר שההבחנות המקובלות כיום לגבי עמדות "שמאל" ו-"ימין" תשתנינה ותקבלנה בעתיד גוון יותר רעיוני ופחות רגשי/עדתי

5. לציבור הערבי אין מחלוקת אידיאולוגית ממשית עם שאר הציבור בנושאים השונים (חברה, רווחה, כלכלה, מדיניות חוץ). השפעתו הפוליטית המוחלשת קשורה כנראה לאפלייתו לרעה בחברה הישראלית, להיסוסיו המובנים להתבטא בגלוי בנושא שאלת פתרון הסכסוך הישראלי-פלסטיני, ולחשדנות הקבועה כלפיו מצד החברה הישראלית על רקע הסכסוך ושאלת נאמנותו למדינה. בעולם שחותר להתמודד עם האתגרים הלאומיים האמיתיים אמור הציבור הערבי למצוא ביטוי פוליטי בתוך המפלגות הכלליות ולא להתרכז במפלגות "ערביות"

*         *         *

ישראל שלאחר נתניהו צריכה להתמודד עם אתגרים אמיתיים, וראשון בהם: שיקום המערכת הדמוקרטית. הדמוקרטיה הישראלית היתה תמיד פגיעה, אבל מידת פגיעותה התחוורה במלואה רק בסערת השנים האחרונות. השיקום מחייב חזרה לשולחן השרטוטים של מדינת ישראל והתנעה מחדש של תהליכי כינון. התוצאה של כל זה צריכה להיות "ישראל 2.0": מצע למדינה מתוקנת. 

אסור שמהלכים אלו ייעשו על-ידי דרג פוליטי זמני - לא הנוכחי ולא זה הבלתי-ידוע שאולי ייוולד בהמשך השנה - אלא על ידי רשות מכוננת שתוקם לצורך העניין ושתייצג אינטרס ציבורי רחב (לא קואליציה פוליטית מזדמנת) וראייה מרחיקת-ראות. עבודת המטה של רשות זו צריכה להיעשות על-ידי ועדות ממלכתיות אד-הוק שתוקמנה ותגבשנה מצעים, כל אחת בנושא מוגדר.

להלן רשימת הנושאים המוצעת (ראו עצמכם מוזמנים להציע):

1. חוקה לישראל: הגדרת עקרונות בסיסיים מחייבים, זכויות יסוד, קביעת תהליכי חקיקה, עקרונות מחייבים להפרדת רשויות (ממשלה-כנסת), ביצור שלטון החוק, וכו'

2. הפרדת הדת מהמדינה: ביטול השילוב של המימסד הדתי בשלטון, סילוק כל נושא דתי מהמערכת הציבורית. חופש דת ושוויון לכל הזרמים הדתיים גם מבחינת התמיכה הממשלתית

3. שירות ביטחוני: הגדרה מחדש של חוק שירות הביטחון לכלל אזרחי המדינה והטלת סנקציות אזרחיות על משתמטים. החלת חוק שירות הביטחון גם על לא-יהודים

4. הסכסוך הישראלי-פלסטיני: קידום יוזמה מדינית לפתרון בינלאומי מוסכם של הסכסוך הישראלי-פלסטיני שמבוסס על הפרדה והפסקת השליטה הצבאית של ישראל בשטח היישות הפלסטינית

5. השבחת השירות הציבורי: הפרדה מוחלטת של השירות הציבורי מהדרג הפוליטי, טיהור צמרת השירות הציבורי ממינויים פוליטיים קיימים, השבחת כוח האדם המועסק בשירות הציבורי על-ידי שיפור תנאי העסקתו, הפעלת מנגנוני מיון וביטול ה"קביעות" בשירות הציבורי

6. חינוך ממלכתי אחיד: יצירת מסגרת חינוך ממלכתית יחידה מחייבת לכלל האוכלוסייה שתאפשר גוונים מגזריים מתבקשים תוך הקפדה על דרישות בסיסיות אחידות

מדוע בעצם אתם מתעקשים על קניית דירה למגורים?

 

בסה"כ חיפשתם פתרון מגורים. ידה-ידה-ידה: קניתם דירה. מדוע?

מה כבר רציתם? חיפשתם פתרון מגורים שיתאים לצרכיכם העכשוויים, הספציפיים. מבחינת מרחב פנימי - הוא אמור להתאים לגודל משק הבית שלכם; מבחינת מיקום גיאוגרפי - למקומות העבודה שלכם (או למיקום בני משפחה אחרים שלכם); מבחינת שכונת מגורים - למידה שבה השירותים בשכונה זו עונים על דרישות שירותי החינוך והקהילה שלכם; מבחינת נגישות פיזית - למיגבלות אפשריות שלכם (גיל, מצב רפואי). וכן הלאה. בקיצור: יש לכם "סיר" ספציפי, ואתם מחפשים לו "מכסה" מתאים. 

ברור לכם, כמובן, שה"סיר" שלכם ישתנה לאורך חייכם: משק הבית שלכם יגדל ובהמשך אולי יצטמצם; אתם אולי תחליפו מקום עבודה (גם מבחינת מיקום גיאוגרפי); צרכיכם השוטפים בנושא שירותי חינוך וקהילה ישתנו לאורך חייכם; הכנסתכם אולי תגדל (ובעתיד היותר-רחוק אולי תצטמצם); ויכולתכם להתמודד עם אתגרי נגישות פיזית אולי תפחת. אבל אם ה"סיר" שלכם ישתנה - סביר שגם ה"מכסה" המתאים לכם יהיה שונה בשלבים שונים של חייכם: התשובה לשאלה "איזה פתרון מגורים יענה על צרכי?" תשתנה לאורך חייכם. לכן, היה רצוי שפתרון לשאלת המגורים בטווח הארוך יהיה כזה שיאפשר גמישות: שנוכל בשלבים השונים של חיינו להתאים את פתרון המגורים לצרכינו המשתנים. 

מה זה אומר? שהיינו צריכים לאמץ אסטרטגיה שתיתן לנו חופש לשנות את פתרון המגורים שלנו בהתאם להשתנות הצרכים. אז מדוע אנחנו רוכשים דירת מגורים, מהלך שמשמעותו קיבוע פתרון המגורים וויתור על הגמישות להתאים אותו לצרכינו המשתנים?

שתי דילמות נפרדות: צריכת שירותי דיור, ובחירת סל השקעות

אני מציע לחשוב שעירבבנו כאן שתי דילמות שאין ביניהן קשר הכרחי: האחת - בחירת פתרון מגורים שיתאים לצרכינו העכשוויים; השנייה - בחירת השקעה לטווח ארוך. תוצאת העירבוב היא שאנו מחפשים לרכוש נכס שיהווה תשובה נכונה לשתי השאלות בו-זמנית: גם יענה על צרכי המגורים העכשוויים שלנו, וגם ייחשב (לפי הערכות מקצועיות) כהשקעה מבטיחה לטווח ארוך. מהו הסיכוי שנצליח בכך? לא סביר יותר שיכולנו למצוא פתרונות עדיפים לשתי הדילמות אילו היינו מפרידים ביניהן ומוותרים על האילוץ שהדירה הנרכשת תהווה גם פתרון שמתאים לצרכי המגורים העכשוויים וגם השקעה מוצלחת? ייתכן, הרי, שאנחנו זוג צעיר שסגנון חייו הזמני גורם לו לבחור להתגורר בגוש דן בדירת-גג קטנת-ממדים בבניין ללא מעלית - האם דירה זו תתאים לנו גם בעתיד, כשהתא המשפחתי יגדל וסדרי העדיפות שלנו ישתנו? והאם רכישתה של דירת-גג קטנת-ממדים בגוש דן היא בכלל ההשקעה העדיפה בטווח הארוך? ואולי לדעת רוב האנליסטים התשואה הגבוהה על השקעה בנדל"ן למגורים בעשורים הקרובים צפויה דווקא בנגב הצפוני או במישור החוף הדרומי או בעמק חפר או בגליל המערבי או בכלל בקפריסין?

האילוץ שכפינו על עצמנו, לשלב מגורים עם בעלות (כלומר: לרכוש את הדירות שבהן אנחנו מתגוררים) - הוא מיותר, והוא פוגע קודם כל בגמישותנו בתחום צריכת שירותי דיור. ייתכן שאנו נאלצים להתגורר בתנאי-מגורים ובמיקום המוכתבים על-ידי יכולת הרכישה שלנו, לפעמים שלא במיתאם לצרכינו ולהעדפותינו. ייתכן שאנו מתקשים לנצל הזדמנויות תעסוקתיות שמחייבות שינוי מקום המגורים בגלל הקושי הכרוך בהחלפת נכס המגורים (מכירה וקנייה). ייתכן שאנו מתקשים להתאים את גודלו של מרחב המגורים שלנו לצרכי התא המשפחתי המתרחב והמצטמצם לאורך השנים. וייתכן שאנו "נתקעים" בדירות גדולות מידי לצרכינו בהגיענו לגיל השלישי.

האילוץ המיותר פוגע גם באיכות הניהול של תיק ההשקעות שלנו. ראשית, רובנו נמצאים במצב שבו ההשקעה בנדל"ן מהווה חלק עיקרי מהוננו הנקי, בעוד שייתכן שאסטרטגיית השקעה סבירה יותר היתה כזו של פיזור סיכונים והגדלת משקל האפיקים הפיננסיים בתיק ההשקעות. שנית, השקעה בנדל"ן למגורים גוזרת עלינו נזילות נמוכה: משקי בית מבוגרים נמצאים לעיתים במצב שבו הם "לכודים" בבתיהם מבלי יכולת להשתמש בחיסכון שצברו במהלך חייהם למימון צרכיהם היומיומיים (ראו את הניסיון להתגבר על בעיה זו בעזרת "משכנתא הפוכה"). בנוסף, מאחר שלרוב משקי הבית הצעירים אין הון עצמי בהיקף שמאפשר להם לרכוש דירה מאמצעיהם - הם נאלצים ליטול על עצמם חובות גדולים שגם חושפים אותם לסיכונים פיננסיים ("פוזיציה" שנוצרה בגלל שהאשראי לדיור אינו צמוד למחיר הדירה שרכשו) וגם מטילים עליהם נטל תשלומים שוטף (וכבד) לטווח ארוך.

אז מדוע בכל זאת אנחנו רוכשים דירות לצורך מגורים עצמיים?

למרות האמור לעיל, רוב משקי הבית בישראל מתגוררים בדירה בבעלות עצמית. אז מה מניע את הציבור להשליך את יהבו על השקעה בדיור בצורה כל-כך מוחלטת?

ישנן מספר תשובות אפשריות. האחת - מדובר בנוהג תרבותי שהשתרש ושנשען במידה רבה על סיוע ממשלתי נדיב לרכישת דירות שהיה קיים בישראל בעיקר ברבע האחרון של המאה הקודמת. השנייה - האמונה הרווחת בציבור לפיה ההשקעה בדיור היא השקעה עדיפה על שאר אפיקי ההשקעה, אמונה שנשענת על היסטוריה של עליית מחירי הדירות לאורך תקופה ארוכה (אין בה, כמובן, שום הבטחה לגבי העתיד). השלישית - החשיבה שמשק בית נמצא במצב של "שורט" במונחי תשלומי שכ"ד עתידיים והוא סוגר חשיפה פיננסית זו על-ידי רכישת דירה. הרביעית - העדר מלאי משמעותי של דירות להשכרה לטווח ארוך שמוחזק בידי גופים פיננסיים ציבוריים, ואולי גם העדר הסדרה רגולטורית של כללי השכרה של דירות (חוזים אחידים וכו') - פערים שפוגעים בתחושת ביטחון המגורים של שוכרי הדירות. והאחרונה - "אשליית כסף" בציבור הרחב שנובעת מפער באוריינות פיננסית ושגורמת לתפיסה השגויה שתשלומי שכ"ד הם "בזבוז כסף" במונחים כלכליים.

האם המצב של דיור בבעלות עצמית יימשך גם בעתיד?

ישנן התפתחויות בשלושת העשורים האחרונים שיש בהן אולי לשנות הרגלים ומגמות, ובעיקר את הנוהג להתעקש על מגורים בדירות בבעלות עצמית. 

ההתפתחות הראשונה היא ההתייקרות המהירה של מחירי דירות. התייקרות זו כבר הביאה להדרה של משקי בית צעירים משוק הדיור: רכישת דירה התרחקה מאד מהישג ידם, הן מבחינת הקושי להמציא הון עצמי בהיקף הנדרש כיום על-ידי הבנקים (לא נשכח כמובן את בנק ישראל, שהתערב שלא לצורך וקבע "רצפה" שרירותית להון עצמי בעיסקאות רכישת דיור) והן מבחינת יכולת העמידה בנטל התשלום השוטף של המשכנתא. בניגוד למשקי-בית צעירים, שידם קצרה - התשואה הגבוהה על השקעה בדירות מגורים משכה לשוק הדירות משקי בית מבוגרים שיש להם הון עצמי ונגישות טובה לאשראי בנקאי. התוצאה היא ירידה בשיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלות עצמית ועלייה של נתח הדירות המוחזקות על-ידי משקי בית מבוגרים כאפיק השקעה.

ההתפתחות השנייה היא "התייבשות" כמעט מוחלטת של הסיוע הממשלתי לרוכשי דירה ראשונה, מאז שנות ה-90'. זוהי הפקרה של חסרי הדיור לגורלם במסווה ציני של "הפרטת" שוק המשכנתאות, כשהסיבה האמיתית היא חוסר יכולת פוליטית לטפל בבעיות תקציביות על-יד קביעת סדרי עדיפות, ובמקום זאת נקיטה במדיניות חברתית שמפקירה את בני הדור הצעיר.

ההתפתחות השלישית היא השתנותו של שוק העבודה. זוהי התפתחות בינלאומית - לא ייחודית לישראל. משקי בית צעירים אינם זוכים כיום לביטחון תעסוקתי כמו זה ששרר בימי הוריהם. המשמעות היא ניידות מרובה בין מקומות עבודה (לעיתים גם גיאוגרפית), אי-ודאות לגבי אופק התעסוקה וכושר ההשתכרות, רתיעה מנטילת התחייבויות כבדות לטווח ארוך, ואולי גם פגיעה בפרופיל הסיכון של הלווים ורתיעה של הבנקים לאשר להם הלוואות.

האם המגמה תתהפך? זה תלוי בסיכוי שממשלה עתידית תקבל החלטה להחיות את הסיוע הממשלתי לחסרי-דיור לרכוש דירה ראשונה. ללא מהלך ממשלתי כזה ההתפתחויות מנתבות מלאים גדולים של דירות לידי משקיעים פרטיים. זה אומר ששיעור המתגוררים בדירות בבעלות עצמית צפוי להמשיך לרדת (בעיקר בקרב משקי-בית צעירים), וזה של המתגוררים בשכירות יעלה. 

תמ"א-38 איננה תוכנית להתחדשות עירונית. אולי היא אפילו מסכלת אותה

 

הרשימה האחרונה של ד"ר יאיר דוכין (ראו כאן) עסקה בשאלה אם יש בכוחה של תוכנית "תמ"א-38" להוות פתרון לבעיית הדיור בישראל. הקישור הנפוץ בין תוכנית "תמ"א-38" לבין המושג "התחדשות עירונית" גרם לי להגיב ברשימה עצמאית שעיקרה "אני מאשים" כנגד עצם קיומה של תוכנית "תמ"א-38".

תוכנית "תמ"א-38" נולדה בחטא. היא איננה תוכנית של התחדשות עירונית – היא מעולם גם לא התיימרה להיות כזו. היא נולדה בכלל במטרה לעודד בעלי דירות בבתים משותפים ישנים (כאלו שנבנו לפני 1980) לחזק את מבני-המגורים כדי שיעמדו בפני רעידות אדמה. שני עשורים לאחר שהושקה, ניתן לקבוע שהתוכנית החמיצה את ייעודה: היא כמעט שלא גרמה לחיזוק מבני-מגורים באזורים המתאפיינים כבעלי סיכון גבוה לרעידות אדמה, ובסה"כ המספר הארצי המצטבר של מבני המגורים שחוזקו אינו עולה על 5% מסך המבנים שהוגדרו (הגדרה עקרונית, לא על-סמך בדק פרטני) כמסוכנים.

להלן ציטוט מתוך דוח מבקר המדינה שפורסם בינואר 2024 (ראו את המסמך המקורי כאן):

"המבקר מצא כי 18 שנה מאז שאושרה תוכנית תמ"א 38, היא עדיין לא השיגה את מטרתה העיקרית - לקדם משמעותית את חיזוקם של מבני מגורים מפני רעידות אדמה. תוכנית תמ"א 38 אושרה רק ב-6% ממבני המגורים המחייבים חיזוק בישראל, נכון לסוף שנת 2021 (4,755 מתוך 80,000). בפועל חוזקו רק 2,852 מבנים - 3.5% מהמבנים המחייבים חיזוק."

הכיצד? והרי כולנו עדים לשפע המנופים ומערבלי הבטון המציפים את רחובותינו – אז מה הם בעצם עושים?

מסתבר שבמקום להתמקד בחיזוק מבני מגורים כנגד רעידת אדמה, "תמ"א-38" הפכה להיות סל של הרבה דברים אחרים: תוכנית להוספת מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"ד), גירסה לא מוצלחת של תוכנית להתחדשות עירונית שכן היא איננה תוצר של תכנון עירוני כולל אלא מצרף אקראי של התקשרויות בדידות של בעלי דירות עם יזמים, ובעיקר – התוכנית הפכה לאמצעי לצבירת רווחי הון על-ידי בעלי דירות באזורי הביקוש (בעיקר מטרופולין דן) על-ידי השבחה פטורה ממס של הדירות.

סיפור המעשה החל בשנת 1975, אז נכנס לתוקף תקן בנייה חדש להבטחת עמידותם של מבני מגורים בפני רעידות אדמה. תקן זה הפך למחייב לגבי דירות שנבנו לאחר תחילת 1980, והבטיח שבניינים חדשים יהיו בעלי עמידות טובה. זה יצר שאלה מיידית לגבי מלאי הדיור הקיים, שהיה חשש שרובו איננו בנוי להתמודדות עם רעידת אדמה. כדי לענות על הפער הוחלט להכין תוכנית ארצית שתטפל בבניינים שנבנו לפני החלת החוק. ההערכה אז הייתה שקיימות כ-800 אלף דירות כאלה. מתוכן, היה ברור שהבעיה מתמקדת בדירות המצויות באזורים רגישים-סיסמית (סדר גודל של 600 אלף דירות). המרכזים האורבניים החשובים הנמצאים בתוך אזורי סיכון אלו הם בית שאן, טבריה, צפת, חצור הגלילית ואילת. מדובר, בבירור, באזורי פריפריה – לא במרכז הארץ.

למרות שקיים גם אינטרס ציבורי לחיזוק מבני-מגורים כנגד רעידות אדמה (אוכלוסיות מוחלשות, חוסר מודעות של הציבור לגבי חשיבות הנושא וההשפעה החיצונית השלילית על כלל האוכלוסייה במקרה של רעש אדמה הרסני) - חיזוק מבנה הדיור כנגד נזקי רעידת-אדמה הוא קודם כל אינטרס פרטי של בעל הדירה. אינטרס זה היה מופנם היטב על-ידי בעלי הדירות אילו חברות הביטוח היו מחמירות קריטריונים במקרה של בקשה לביטוח מבנים ישנים שלא עברו חיזוק מתאים, ואילו הבנקים למשכנתאות היו מייקרים את עלות המשכנתאות לבעלי דירות הממשכנים דירות הנמצאות במבנים כאלו. מסיבה כלשהי, זה לא קרה.

עדיין, הממשלה – מודעת לכשל-השוק - יכלה להניע את בעלי הדירות הישנות לחזק את המבנים הישנים על-ידי שימוש בשילוב של "מקלות" (איום בהעלאת מיסי ארנונה למבנים לא מחוזקים) ו"גזרים" (העמדת אשראי בתנאים מסובסדים לבעלי הדירות לצורך מימון עלות החיזוק). הממשלה לא עשתה זאת. במקום זאת, ההתחמקות (או ההתחכמות) הולידה ב-2005 את תוכנית "תמ"א-38".

מטרתה המקורית של התוכנית הייתה להניע תהליכים רצוניים-פרטיים של חיזוק מבני מגורים, אבל מבלי שתהיה למהלך זה נגזרת תקציבית. כלומר: יש אמנם "גזר", אבל הוא חוץ-תקציבי. לשם כך נקבע מסלול רישוי מקוצר, שכלל אפשרות לחיזוק מבנה קיים או לחילופין להריסתו לצורך בנייה מחדש, והוגדר אמצעי תשלום חוץ-תקציבי: זכויות בנייה. השיטה: לבעלי דירות שדירותיהם כלולות במסלול תמ"א-38 מוענקות זכויות בנייה נוספות במבנים קיימים, והם מוכרים אותן בשוק החופשי כדי לממן את החיזוק (למעשה: השבחה). זוהי המהות האמיתית של הפרויקט: הענקת זכויות בנייה (ללא תמורה) לבעלי דירות, אותן הם מעבירים ליזמים פרטיים בתמורה לשיפוץ/בניית המבנים. היזמים משתמשים בתוספת לזכויות הבנייה להוספת קומות למבנים הקיימים, ומוכרים את הדירות הנוספות בשוק החופשי.

בגלל שההסדר נוקב במטראז' (זכויות לתוספת שטח מבונה) ולא בהטבה קבועה (סכום כספי אחיד) – נוצר מצב לפיו התמורה שמקבלים בעלי הדירות שמצויות באזורי הביקוש היא גבוהה ומאפשרת את העיסקה, מה שאין-כן באזורי הפריפריה: התמורה ממכירת זכויות-בנייה ליזמים אינה מכסה את עלות השיפוצים/הרחבות. אז מה קיבלנו? קיבלנו השבחת נכסים חינם באזור המרכז (שזכתה לכינוי המחמיא והמטעה "התחדשות עירונית"), וקיבלנו לא-כלום בפריפריה. התוצאה היא השבחה פרטנית של דירות באזורי הביקוש שאיננה מתיישבת עם תכנון אורבני סביר (נושא הרשימה של יאיר דוכין, כאן), והפקרה צינית של אוכלוסיית הפריפריה לסיכון של רעידת אדמה הרסנית.

נחזור להגדרת הבעיה. קיימים שני אתגרים נפרדים שדורשים התערבות שלטונית נמרצת: האחד – צורך דחוף בחיזוק מבני-מגורים ישנים כדי להתמודד עם סיכוני רעידות אדמה (כפי שנוכחנו, הנושא לא באמת טופל בשני העשורים האחרונים למרות שהוגדר היטב); השני – צורך בציפוף ניכר של המרכזים האורבניים הקיימים כדי שיוכלו לקלוט את תוספת האוכלוסייה הצפויה לפי התחזית הדמוגרפית של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (ראו דיון ברשימה קודמת בבלוג זה, כאן). אסור לטשטש את ההבחנה בין שני האתגרים הללו על-ידי עירבובם, כפי שנעשה בדיון הציבורי סביב תוכנית "תמ"א-38":

בנושא חיזוק מבנים, אנחנו חייבים לזכור שתרחיש הייחוס המקורי של הוועדה הבין-משרדית (תרחיש רעידת אדמה שמולו מוגדרות תוכניות ההיערכות הממשלתיות) הוא בממדים של אסון לאומי: הוא מציג 16,000 הרוגים, 377,000 מפונים מכ-30,000 מבנים הרוסים או פגועים קשה. בזבזנו זמן יקר בהתחמקות מטיפול בבעיה ובעיסוק נרפה בתוכניות סרק (מסוג "תמ"א-38") וצריך לאמץ פתרון אפקטיבי בלוח זמנים מהיר. במקום לבנות על תמריצים לבעלי דירות באזורי הביקוש עלינו להתמקד באזורי הסיכון, לעבור מהשבחה כללית יקרה (הכוללת חנייה מקורה, הוספת מעליות, תוספת מרפסות) לתוכנית צרה שממוקדת במטרה עצמה - חיזוק מבני-מגורים - ולהתבסס על שילוב של "גזרים" (היצע של מימון ממשלתי מסובסד לבעלי הדירות שיצטרפו ליוזמה) ושל "מקלות" (העלאת שיעורי המיסוי על דירות במבנים שלא יחוזקו).

בנושא ציפוף האוכלוסייה יש להיערך להכנת תיכנון אורבני מעודכן שיתמקד בהתחדשות רובעים אורבניים שלמים (לא בניינים בודדים), יפנה מבני מגורים נמוכים ממשבצות קרקע תפוסות כדי לבנות עליהן מגדלי מגורים נישאים (ולא תוספת של 2.5 קומות למבנים קיימים), יסלק חסמים משפטיים שעלולים לעכב את התהליכים בשל העדפת זכויות הפרטים על טובת הכלל, ויזרז תהליכים כדי שנצליח להתמודד עם הגידול הדמוגרפי העצום שצפוי לנו בשנים הקרובות. פרויקטים של פינוי-בינוי תורמים מאליהם לפתרון של חיזוק כנגד רעידות אדמה.