מדוע הקבלנים מציעים לנו משכנתאות?

מפירסומים בעיתונות אנו למדים על כך שחברות בנייה מציעות לרוכשים פוטנציאליים הצעות שונות בתחום המשכנתאות. התופעה מעלה שאלה טבעית: האם אין בישראל מערכת משכנתאות חופשית ומפותחת? וכי מדוע משק בית בישראל נזקק להלוואה מקבלן?

קיימות שלוש סיבות אפשריות למצב שבו רוכשי דירות נוטלים הלוואות מהקבלן: 

1. קיים מצב של קיצוב אשראי בתחום ההלוואות לדיור, ורוכש הדירה זוכה לנגישות לאשראי דרך הקבלן; 
2. הקבלן משתמש בסיבסוד אשראי כאמצעי לקידום מכירות; 
3. קיים איזשהו חלק או מוצר חסר ("לקונה") בתחום המשכנתאות, מחסור שיוצר הזדמנות לקבלן .

קיצוב אשראי

במחצית השנייה של שנות ה-80', לפני שהופעלו הרפורמות החשובות בשוק ההון ובשוק המשכנתאות, שרר קיצוב אשראי בתחום המשכנתאות. המפקח על הבנקים באותה תקופה (למעשה: המפקחת, גב' גליה מאור), קבע תקרה כמותית על סכום המשכנתא שיכול רוכש דירה לקבל מהבנקים - 55,000 ש"ח.

הסיפור והרקע מעניינים אולי בעיקר תלמידים של הקורס "כלכלת ישראל". לענייננו, התוצאה הייתה שמי שרצה לרכוש דירה באמצעות הלוואת משכנתא גדולה מסכום זה - נדרש למצוא אשראי משלים מחוץ למערכת הבנקאית. בעולם הלא-מפותח ששרר אז, אשראי חוץ-בנקאי היה אשראי משפחתי, אשראי ממקום עבודה וכדו', ואשראי מהקבלן שמוכר את הדירה. 

העובדה שהקבלן הפך להיות מתווך פיננסי נבעה מכך שנגישותו לבנקים הייתה גבוהה מזו של משקי בית, בגלל אותה הגבלה כמותית. מציאות זו לא הייתה חדשה למשק: אשראי שניתן דרך קבלנים היה במשך תקופה ארוכה הדרך העיקרית למימון רכישת דירות חדשות ע"י משפרי דיור, שלא היו זכאים לסיוע ממשלתי והתקשו למצוא מקור אשראי פרטי אלטרנטיבי.

האם ה"רנסנס" הנוכחי של הקבלנים כמתווכים פיננסיים הוא תוצאה של קיצוב אשראי? נראה שלא. למרות הידיעות על הקשחת מדיניות האשראי של הבנקים והשמועות המקדימות (שכבר הופצו) בדר כוונת בנק ישראל להתערב בשוק המשכנתאות באמצעות הטלת מיגבלות כמותיות - טרם הגענו למצב של קיצוב אפקטיבי. גם כשבוחנים את הצעות הקבלנים לא נראה שהן ממוקדות בפריצת מיגבלה כמותית על האשראי.

סיבסוד אשראי

קבלנים שסובלים מהאטת מכירות של דירות עלולים להיקלע לקשיים פיננסיים. הסכמי הליווי הפיננסי שלהם עם הבנקים מחייבים אותם להמציא חלק מהמימון ממקורות עצמיים, כלומר ע"י מכירת לפחות חלק מהדירות. עצירת מכירה עשויה לגרום לבנקים לעצור את המימון לקבלן, ולכן גם את הבנייה. גמישותם של הקבלנים בתחום האטת בנייה - מוגבלת. לכן נוכח חשש מהאטה הם נוקטים באמצעים כדי לעודד מכירת דירות ולמנוע את ההאטה.

עידוד קונים מחייב אותם גם להציע להם הטבות כספיות. יכולת התמרון שלהם מוגבלת: כל ניסיון להוזיל ישירות את מחירי הדירות עלול להתנקם בהם: רוכשים פוטנציאליים "יריחו" הזדמנות לשפר את תנאי העיסקה לאור הצטברות שמועות על האטה במכירות, ויגיבו בהאטת המהלכים לסגירת עיסקה. בכך, שמועות על האטה בקצב מכירת דירות עשויות להאט אותו בפועל. זאת, ועוד: רוכשי דירות שכבר חתמו על הסכמים עלולים "לשבור" חוזה ולבטל את הרכישה אם ירידת מחירי הדירות שהם צופים תהיה גדולה משיעור הקנס המוטל עליהם בגין ביטול חוזה. 

אם אכן הפחתת מחיר גלויה בתגובה להאטת קצב הרכישה עלולה לפגוע בקבלן במקום לסייע לו - אולי כדאי לו להשתמש באמצעים אלטרנטיביים. במקום לשנות מחיר - מציעים תוספות חינם. כך אנו רואים שבתקופות האטה יכולים הרוכשים לקבל תוספות שונות לדירה ללא תוספת מחיר: מטבח, ריהוט, כלי סניטציה, מיזוג אוויר, טלוויזיות, שיפור סטנדרד הבנייה וכו'.

מתן הטבה לרוכש הדירה דרך המשכנתא הוא כלי נשק טבעי בארסנל של הקבלן. הוא שקול לכל הטבה כספית אחרת. יתרונו הוא בכך שקשה יותר לרוכש הדירה להבין מהו גודל ההטבה שקיבל. מאידך, זהו כלי מוגבל כיון שחלק מהרוכשים ממילא זכאים לתנאי מימון נוחים במיוחד בגלל הסדרי מימון אלטרנטיביים או פשוט בגלל היותם לקוחות מועדפים של הבנקים.

לבנקים יש יתרון מהסכמי סיבסוד עם הקבלן. ראשית, הם יכולים להבטיח שחלק גדול יותר מרוכשי הדירות בפרויקטים של בנייה הממומנים על-ידיהם ייטלו משכנתא אצלם, שהרי הקבלן מתנה את הסיבסוד בנטילת משכנתא בבנק המלווה. שנית, העובדה שמדובר ברכיב אחד של ההלוואה שהוא מסובסד מאפשרת להם להעלות את הריבית על הרכיבים הלא מסובסדים של ההלוואה: הלקוחות לא יכולים לפצל את ההלוואה בין מספר בנקים, והם הופכים ללקוחות שבויים של הבנקים המלווים. שלישית, העובדה שהלווה נטל הלוואה בריבית נמוכה (ע"ח הקבלן) עשויה למנוע ממנו בעתיד למחזר את הלוואתו בבנק אחר.

כמה שווה הסיבסוד ללווה? למי שהמושג "היוון" אינו גורם למועקה, נאמר שיש להוון את לוח הסילוקין של רכיב ההלוואה המסובסד ב"ריבית השוק": זהו אותו שיעור הריבית שהיה נדרש לשלם על אותה הלוואה אילולא קיבל את סיבסוד הקבלן. ההפרש בין סכום ההלוואה לסכום המהוון הוא ערך הסיבסוד.

מוצר חסר

ייתכן בכלל שמדובר בחוסר במכשיר פיננסי שקיים בשוק המשכנתאות, ואז היוזמה (המשותפת לבנקים ולקבלנים) היא להציע פתרון לקבוצה חלקית של לקוחות: רוכשי דירות מהקבלן. אם אכן זהו המצב - מדובר ביוזמה ברוכה, והשאלה היא רק מדוע הפתרון מוגבל לקבוצה חלקית.

לרוכשי דירות יכולות להיות כמה בעיות: 

• חוסר בהון עצמי - הבנק מוכן להעמיד הלוואה בשיעור מימון שלא יעלה על גודל מסוים שקבע, ולרוכש אין מספיק הון עצמי למימון העיסקה האמורה; 
• בעיית תזרים - מסיבה כלשהי, הלווה מתקשה לעמוד בתשלומי המשכנתא בתקופת הזמן הראשונה (לדוגמא: הדירה תהיה מוכנה לאכלוס רק בעתיד, והרוכש נקלע למצב שהוא נאלץ לשלם גם שכ"ד וגם תשלום שוטף של משכנתא); 
• צורך במימון ביניים - רוכש הדירה יוכל להתחייב לגבי תשלומים רק לכשיצליח למכור את דירתו הקיימת, או לכשיקבל סכום כסף מסוים שהוא מצפה לו.

לכל הבעיות הללו יש פתרון תיאורטי. שיעור מימון גבוה אפשרי (למעט אם יתממש איום בנק ישראל) כשמסתמכים על חיזוק אשראי (ביטחונות נוספים, ערבויות אישיות, ביטוח אשראי משלים) או לחילופין תמורת תשלום פרמיית סיכון חריגה. בעיות ידועות מראש של תזרים ניתן לפתור ע"י התאמת הלוואות עם תזרים מיוחד, כשגם כאן יש לבנק אפשרות לגבות פרמיית סיכון גבוהה מהרגיל. מימון ביניים ניתן להסדיר ע"י שילוב של הלוואות ארוכות טווח עם הלוואות גישור.

אבל לא מדובר רק באפשרות תיאורטית: כל הפתרונות הללו מיושמים בפועל במציאות הקיימת. בנקים בישראל מעמידים הלוואות עם שיעור מימון גבוה, הם מעמידים הלוואות עם "גרייס" חלקי למי שזקוק לכך, והם מעמידים הלוואות גישור. 

אז לשם מה קיימת היוזמה המשותפת עם קבלנים?

נראה שהתשובה היא שמדובר בעיקר בסיבסוד אשראי. ולכן אין מדובר, לפחות בשלב הנוכחי, בעקיפה של מיגבלות המפקח על הבנקים או בהמצאת מוצר פיננסי חסר.

מבחינה מסוימת - חבל. העובדה שלקבלנים יש אינטרס לעודד מכירת דירות דרך הצעת פתרונות מימון יכלה לשמש מקפצה ליצירת פתרונות מימון גמישים שאינם נפוצים כיום, בעיקר כנראה מפני שהבנקים אינם חיים בתחרות אמיתית.