למה גרמה עליית הריבית על משכנתאות בארה"ב?

שיעור הריבית על הלוואות משכנתא בארה"ב (ריבית ממוצעת, הלוואות בריבית קבועה לתקופה של 30 שנה) הגיע בשבוע שעבר ל-7.40%. לא מדובר אמנם בשיא - השיא נרשם באוקטובר 2023 (7.78%) - אבל מדובר ברמה גבוהה מאוד (בשנות הקורונה הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא הייתה כ-3%), ומדובר בהתייקרות חריגה של 1.4 נקודות-אחוז תוך 6 חודשים. 

שתי שאלות עולות כאן: 1) מה גרם להתייקרות ריבית המשכנתאות?  2) כיצד התייקרות זו משפיעה על שוקי המשכנתאות והדיור?

הרשימה להלן תהיה קצרה ותתבסס על המחשה גרפית. הגרפים להלן מתבססים על נתוני מאגר הנתונים ועל כלי הניתוח וההמחשה של האתר Federal Reserve Economic Data של הבנק הפדרלי של סנט לואיס (ראו כאן).

מה קובע את גובה הריבית על הלוואות משכנתא בארה"ב?

שלא כמו בישראל, ריבית המשכנתאות בארה"ב נקבעת למעשה בשוק ההון: רוב הלוואות המשכנתא "נארזות" לצורך איגוח (securitization) ונמכרות (לאחר גידור סיכוני אשראי באמצעות ביטוח אשראי חיצוני) למשקיעים בשוקי הכספים וההון. ניירות-ערך אלו - Mortgage-Backed Securities - נסחרים בשוקי הכספים, ומחיריהם בכל נקודת-זמן משקפים את שיעור התשואה שאותו מבקשים המשקיעים. משיעור התשואה הזה ניתן לגזור לאחור (על-ידי הוספת פרמיית ביטוח האשראי, דמי הניהול השוטפים והוצאות ההנפקה) את שיעור הריבית על הלוואת המשכנתא. לכן, שינויי מחירים בשוק ניירות הערך המגובים בהלוואות משכנתא מחלחלים ישירות לשיעורי הריבית על הלוואות.

אבל מה "מנענע" את מחירי ניירות-הערך (MBS) האלו? המשקיעים רואים בהם תחליף קרוב לאגרות החוב של הממשלה האמריקנית, והם יעדיפו להשקיע בניירות ערך אלו אם התשואה עליהם תהיה מספיק גבוהה מזו שמובטחת להם על-ידי השקעה בניירות ערך ממשלתיים (בדרך כלל: 0.5-0.8% מעבר לתשואה לפידיון על אג"ח ממשלתית לתקופה מקבילה). לכן, התשואה על MBS תנוע במיתאם לתשואה על אגרות החוב הממשלתיים. מכאן, ששיעור הריבית על הלוואות משכנתא ינוע במיתאם כמעט מלא עם התשואות לפידיון (Yield-To-Maturity) על האג"ח הממשלתי (ולכן במיתאם שלילי עם מחירי האג"ח).

להלן גרף מס' 1, המתאר את שיעור התשואה לפידיון (YTM) על אגרות החוב של ממשלת ארה"ב לטווח של 10 שנים בחמש השנים האחרונות. הבחירה ב-10 שנים (ולא ב-30 שנה) נובעת מכך שללווי המשכנתאות בארה"ב יש אופציה לפרוע את יתרת החוב (ללא עמלה בגין פירעון מוקדם) בכל נקודת זמן, ולכן משך החיים הממוצע של תיק משכנתאות שניתנו ל-30 שנה קרוב לזה של אג"ח ל-10 שנים.

גרף מס' 1

מה אנו רואים בגרף? ה"זנב" (2021-2022) ממחיש שהעלות השולית של החוב הממשלתי בשנות הקורונה היתה נמוכה מאוד (כ-1.5%), שהיא עלתה במהירות לקראת סוף 2022 לסביבת 4%, ושהיא נמצאת מאז 2023 במגמה איטית-אך-רצופה של עלייה. בשבוע הראשון של אוקטובר היא הגיעה לשיא - 5.31%. ישנן השלכות מרחיקות-לכת להתפתחות זו מבחינת הניהול הפיסקלי: לא מדובר רק בהתייקרות המימון בגין הגירעון הממשלתי השוטף אלא גם בתהליך מתמשך של החלפה הדרגתית של חוב ישן וזול בחוב חדש ויקר. אבל אנחנו נתייחס בהמשך רק לכמה השפעות הרלוונטיות לענייננו, על שוק המשכנתאות והדיור.

מה קרה לריבית הממוצעת על משכנתאות?

להלן גרף מס' 2, המציג את התפתחות הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא (הלוואות בריבית קבועה לתקופה של 30 שנה) בארה"ב בחמש השנים האחרונות. שנת המיפנה היא 2022: במהלכה טיפסה הריבית הממוצעת על הלוואות מסביבת 3% לסביבת 7%. זהו מיפנה דרמטי. משמעותו היא שבתוך שנה אחת התשלום החודשי עלה בחדות, בכ-60%, לאותו גודל של הלוואה. לדוגמא, בגין הלוואה בגובה מיליון דולר נדרש לווה ב-2021 לשלם 4,216 דולר מידי חודש; בסוף 2022 הוא נדרש לשלם 6,653 דולר.

גרף מס' 2

כיצד צפויה עליית הריבית להשפיע על הלווים?

מאחר שמדובר כאן בהלוואות בריבית קבועה, עליית הריבית איננה משפיעה על התשלומים החודשיים בגין הלוואות קיימות (כל הרעיון של הלוואה בריבית קבועה הוא להגן על הלווה מפני עליית הריבית) אלא רק על הלוואות חדשות. התייקרות ההלוואות החדשות תגרום לכך שחלק מרוכשי הדיור הפוטנציאליים יתקשו לעמוד בתשלומים החודשיים הנדרשים למימון הרכישה - הם ייאלצו להקטין את גובה ההלוואה שייטלו ולכן גם את תקציב רכישת הדיור. במקרה הקיצוני הם ייאלצו לוותר כליל על תוכניתם לרכוש נכס לדיור או לשפר את מגוריהם הנוכחיים. צפוי, לכן, שיקטנו הביקושים לדיור ולאשראי לרכישת דיור.

ובכל זאת: כיצד יושפעו לווים קיימים מעליית הריבית על משכנתאות?

הלוואת המשכנתא הנהוגה בארה"ב שונה מבחינה משפטית מזו הנהוגה בישראל: זוהי הלוואה שנועדה לממן עיסקה ספציפית, והיא קשורה לכן לנכס ספציפי. הסיבות הן היסטוריות, והביטוי המעשי של שונות זו הוא שתי תכונות ברורות: האחת - ההלוואה בארה"ב היא Non-Recourse, כלומר הבטוחה היחידה כנגדה היא שעבוד זכויות הלווה בנכס הנרכש לטובת בעל החוב. בהלוואה מסוג Non-Recourse, אם הלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו החוזיות - בעל החוב יכול לממש את הזכויות המשועבדות לו (כלומר: למכור את הנכס כדי לפרוע את החוב) אבל איננו יכול לדרוש מהלווה לפרוע את החוב על-ידי מימוש נכסיו האחרים. כידוע, שיטה זו איננה נהוגה בהלוואות משכנתא בישראל, ובעל החוב יכול לתבוע מהלווה לפרוע את החוב בהסתמך גם על נכסיו האחרים שלא שועבדו למלווה במסגרת ההלוואה. התכונה השנייה שמבדילה את הלוואת המשכנתא בארה"ב מזו הישראלית היא שמכירת הנכס נשוא-ההלוואה מחייבת את הלווה לפרוע את יתרת החוב. כידוע, הנוהג בישראל איננו מחייב את הלווה לפרוע את יתרת החוב, והוא יכול - בהסכמת בעל החוב - לשעבד כנגדו נכס אחר (ע"ע: "גרירת משכנתא"). באמירה כוללנית, ההלוואה הנהוגה בישראל היא ללווה; ההלוואה הנהוגה בארה"ב היא למימון עיסקה ספציפית.

התכונה השנייה - היא זו שחשובה לענייננו. אם מכירת הנכס מחייבת את הלווה לפרוע את יתרת החוב, אזי כל מהלך של משק בית למכור את ביתו כרוך בפירעון מלא של חוב המשכנתא שלו; אם מטרתו היא להחליף נכס דיור אחד באחר - עליו לממן את רכישת הנכס החדש באמצעות הלוואת משכנתא חדשה. וכאן הוא נחשף להשפעת עליית הריבית: כיון שריבית המשכנתא התייקרה בצורה כ"כ דרמטית בשנים האחרונות - ייתכן שמשק הבית לא יוכל יותר לממש את רצונו להחליף נכס דיור.

מה זה אומר? לא מדובר רק במשקי בית שחשבו לשפר את מצב הדיור שלהם וכעת מהלך זה אולי איננו עוד בהישג-ידם - מדובר גם במשקי בית ששקלו לשנות את המיקום הגיאוגרפי של מגוריהם לצורך שינוי מקום-עבודה; עליית הריבית מונעת זאת מהם. התוצאה של עליית הריבית היא, אם-כן, פגיעה בניידות כוח העבודה: אנשים "לכודים" במגוריהם בגלל העלות הגבוהה של מיחזור הלוואת משכנתא.

מהי ההשפעה של עליית הריבית על היקף מתן האשראי לדיור?

להלן גרף מס' 3, המציג את התפתחות מתן האשראי לדיור בארה"ב בחמש השנים האחרונות (origination). מהגרף עולה בבירור ההתרסקות של קצב מתן האשראי. התרסקות זו משקפת את שתי המגמות שמנינו לעיל, ששתיהן נגרמו על-ידי עליית הריבית: זו של ירידת הביקוש לרכישת דיור מצד חסרי-דיור, שמתקשים לעמוד בנטל השוטף של תשלומי המשכנתא, וזו של ירידת הביקוש למיחזור הלוואות משכנתא מצד מחליפי דיור פוטנציאליים. ראוי לזכור שהיסטורית, רוב מתן האשראי לדיור בארה"ב היה קשור למיחזור הלוואות קיימות.

גרף מס' 3

מה קרה למחירי הדיור בארה"ב?

להלן גרף מס' 4, המציג את קצב העלייה (%, השינוי לעומת התקופה המקבילה בשנה קודמת) של מחירי הבתים בארה"ב בחמש השנים האחרונות. לאחר נסיקת המחירים בתקופת מגפת הקורונה, אנו עדים להאטה מתמשכת של עליית מחירי הבתים עד כדי יציבות במונחים ריאליים (בניכוי שיעור האינפלציה). ירידת היקף מתן האשראי בשנים האחרונות איננה נובעת לכן מנסיקת מחירי הדיור אלא מעליית שיעור הריבית על משכנתאות. 

גרף מס' 4

ולבסוף - מה קורה להיקפי הבנייה של בתים פרטיים בארה"ב?

להלן גרף מס' 5 המציג את קצב התחלות הבנייה של בתים פרטיים בחמש השנים האחרונות (אלפי בתים, במונחים שנתיים).

גרף מס' 5

מגרף זה עולה בבירור ירידה בקצב התחלות הבנייה של בתים חדשים. קצב הבנייה השנתי הוא כיום בערך 1.3 מיליון, לעומת כ-1.6 מיליון בתחילת העשור הנוכחי ולעומת קצב של כ-1.8 מיליון במצבים של גיאות כלכלית בעשורים האחרונים. אז נכון אמנם שהאטת קצב הבנייה היא שסתום חיובי מבחינת היענות ענף הבנייה לירידת הביקוש, אבל היא גם פעולה פרו-מחזורית מבחינת ההשפעה על בועה עתידית של מחירי דיור, לכשיחול מיפנה חיובי בביקוש לדיור. 

פירמידה של סיכונים

 

כשאתם רוכשים דירה, אתם נחשפים לסיכון שמחירה ירד (אנחנו מתמקדים בשיקולים הכלכליים של הבעלות על דירה). זוהי חשיפה סבירה, כי רכשתם דירה מתוך מחשבה שהתשואה על ההשקעה תהיה גבוהה מהתשואה על השקעה באפיק אלטרנטיבי. אלא שבמורד הדרך עד להשלמת העיסקה אתם מקבלים החלטות נוספות, בלתי-תלויות, שחושפות אתכם לסיכונים נוספים - האם אתם מודעים להם?

אין בעצם נטילת סיכונים שום דבר רע, חסר-אחריות או לא-מוסרי: רק נטילת סיכונים מאפשרת לכם להשיג תשואה שמעבר לממוצע השוק. כמאמר הפתגם הידוע: No Gut - No Glory. בכך, נטילת סיכונים היא התשלום המודע עבור הסיכוי להצלחה בהשקעות. מאחר שהחלטה על נטילת סיכונים היא צעד רציונלי - היא מחייבת אותנו למודעות: עלינו לזהות את הסיכונים, להעריך אותם, ולשקול אם ליטול אותם.

רובד ראשון: החשיפה לסיכון בגין הנכס הנרכש

אמנם השיקול הכלכלי המוביל לרכישת דירה הוא ההעדפה של השקעה בנדל"ן לדיור על-פני אפיקי השקעה אלטרנטיביים (פיננסיים, וכו'), אבל שימו לב שבעיסקה כזו אינכם משקיעים כללית בנדל"ן לדיור ("תיק השוק") אלא בדירה ספציפית. השקעה פחות-מסוכנת בנדל"ן לדיור היתה אפשרית אילו הממשלה (או הבנקים) בישראל היו מנפיקים אג"ח הצמודה למדד מחירי הדירות, או אילו הייתם רוכשים יחידת השתתפות בקרן נאמנות (REIT) המשקיעה בסל רחב של דירות מגורים. בגלל שהשקעתם בדירה ספציפית, סביר שהתשואה שתקבלו על ההשקעה בדירה זו תהיה שונה מהתשואה הממוצעת על השקעה בדיור: אולי רכשתם דירה באיזור שיהפוך בעתיד למבוקש, או שרכשתם דירה יוקרתית שמחירה יעלה במהלך השנים בשיעור גבוה יותר מעליית המדד הכללי. ואולי להיפך. לכן, בהשקעה במכשיר פיננסי הצמוד למחירי הדירות אתם נחשפים לסיכון של ירידת מדד מחירי הדירות; ברכישת דירה ספציפית אתם נחשפים גם לסיכון שמחיר הדירה שבה בחרתם ירד יחסית למדד מחירי הדירות.

רובד שני: החשיפה לסיכון בגין מינוף פיננסי (משכנתא)

אם בחרתם לממן את רכישת הדירה באמצעות "מינוף פיננסי" - שילוב של הון עצמי ואשראי - אתם נחשפים לרובד נוסף של סיכון: הסיכון שהתשואה על ההשקעה תהיה נמוכה מעלות האשראי. 

נמחיש זאת בעזרת הדוגמה המספרית הבאה: נניח שאתם רוכשים דירה שמחירה 2 מיליון ש"ח באמצעות שילוב בחלקים שווים (50%) של הון עצמי ואשראי. נניח שעלות האשראי (שיעור הריבית) היא 5% לשנה, ובדיעבד מסתבר שמחיר הדירה שרכשתם ירד ב-10% במהלך השנה. מה קרה להון העצמי שלכם (נניח לשם פשטות שאין תשלומי משכנתא שוטפים אלא רק פעם בשנה)? חישוב פשוט יראה לכם שערך הדירה ירד ל-1.8 מיליון ש"ח, יתרת החוב שלכם גדלה ל-1.05 מיליון ש"ח, ולכן ההון העצמי שלכם ירד מ-1 ל-0.75 מיליון ש"ח - ירידה של 25%. אילו הייתם רוכשים את הדירה ללא אשראי (בעזרת הון עצמי בלבד) - הפגיעה בהון העצמי הייתה מסתכמת ב-10% בלבד; הפגיעה הנוספת נגרמה על-ידי המינוף הפיננסי בגלל שהתשואה על הנכס היתה (בדיעבד) נמוכה מעלות האשראי. זה לא אומר שעשיתם טעות: זה רק אומר שהמינוף הפיננסי מגדיל את החשיפה לסיכון (כמו גם את הסיכוי לרווח); אילו מחיר הדירה היה עולה ב-10% - התשואה על ההון העצמי שלכם היתה 15%.

רובד שלישי: החשיפה לסיכון בגין הישענות על אשראי בריבית משתנה

אם אתם מממנים את רכישת הדירה באמצעות "מינוף פיננסי" ובחרתם במסלול הלוואה בריבית משתנה - אתם נחשפים לרובד נוסף של סיכון: הסיכון שעלות האשראי תתייקר במהלך חיי ההלוואה.

הלוואה בריבית משתנה היא הלוואה שבה עלות האשראי איננה נקבעת מראש לכל תקופת ההלוואה אלא רק לתקופה קצרה-יחסית ("תקופת הריבית"). המניע ליצירת מוצר פיננסי זה היה הרצון להוזיל את הריבית על ההלוואה (הריבית לתקופה קצרה נמוכה בדרך-כלל מהריבית על הלוואה לתקופה ארוכה), וכך ההלוואה היא אמנם לתקופה ארוכה אבל הריבית עליה מתחדשת מידי "תקופת הריבית". במבט ארוך-טווח לאחור בארה"ב, הריבית הקצרה (שנה אחת) היתה זולה ב-1.5% בממוצע מהריבית לתקופה ארוכה (30 שנה). זה אומר שבמבט לאחור הלוואה בריבית משתנה היתה זולה יותר בממוצע מהלוואה בריבית קבועה. הבעייה היחידה של הלווה היא שהוא מימן את רכישת הדירה מבלי לדעת את עלות המימון: ייתכן ששיעור הריבית על ההלוואה יעלה במהלך השנים על שיעור התשואה על הנכס הנרכש.

וישנו עניין נוסף: הסיכון התזרימי - האפשרות שעליית שיעור הריבית תגרום לגידול התשלום החודשי עד כדי יצירת מצוקה תזרימית ללווה. כאן יש הבדל בין הנוהג בארה"ב לנוהג בישראל: בארה"ב, התשלום השוטף בגין ההלוואה אינו יכול לגדול מעבר לשיעור מסוים מעל לתשלום הראשון גם אם הריבית על החוב תגדל; בישראל, סעיף כזה איננו קיים בחוזי ההלוואה ולכן הלווה חשוף לשינויים חדים בגובה התשלום החודשי (שימו-לב ליוזמה החדשה של הממשלה לפצות בדיעבד לווי משכנתא שהריבית על הלוואותיהם עלתה משמעותית בעקבות העלאת הריבית המוניטרית על-ידי בנק ישראל).

רובד רביעי: החשיפה לסיכון בגין רכישת דירה שבנייתה טרם הושלמה

קיים נוהג ותיק בישראל לרכוש דירה חדשה מהיזם עוד לפני שבנייתה הושלמה (רכישת דירה "על הנייר"). המשמעות המעשית היא שלא מדובר בעיסקה שבה מועברות זכויות רשומות בנדל"ן (לא יהיה רישום של הזכויות על הדירה לפני שתושלם בנייתה) אלא בעיסקה שנוגעת להתחייבות להעברת זכויות עתידיות. מי שרוכש דירה "על הנייר" חשוף כמובן לסיכון שבניית הדירה לא תושלם כמתוכנן, אולי כי היזם ייקלע לקשיים פיננסיים כלשהם.

רובד חמישי: החשיפה לסיכון בגין עיסקאות Presale

ממדי התופעה של רכישות "על הנייר" התרחבו בשנים האחרונות: אמנם גם בעבר נמכרו דירות עוד לפני השלמת הבנייה, אבל הן היו בהיקף מצומצם (היזם העדיף למכור את הדירות בשלב מאוחר ככל האפשר כדי ליהנות מעליית מחירי הדירות בכלל ומהעלייה האופיינית של המחירים בפרויקט ככל שהוא התקרב לסיומו). היה גם שימוש מוגבל במושג Presale - מכירה מוקדמת: מכירת דירות בשלב מוקדם מאד של הבנייה (קרוב למועד קבלת היתר הבנייה) ובתנאי תשלום מיוחדים (לרוב: תשלום ראשון בגובה 20% מהמחיר הכולל במועד החתימה על הסכם המכר והשלמת התשלום בפעימה יחידה רק במועד 'קבלת המפתח לדירה', כעבור מספר שנים). ניתן להבין מדוע הרוכש מעונין לרכוש דירה שבנייתה טרם החלה ושאיכלוסה צפוי רק בעוד מספר שנים: בעולם שבו מחירי הדירות עולים ברציפות (וזו היתה המציאות בעשור וחצי האחרונים) הוא מצליח 'לנעול' מחיר רכישה שנים קדימה מבלי לשלם את מלוא הסכום, וגם יכול להחזיק בדירתו הקיימת וליהנות מעליית מחירה. מובן, לכן, שעיסקה כזו קורצת בעיקר למשקיעים: יותר משזו השקעה סולידית - זוהי ספקולציה פיננסית (עיסקה עתידית) על מחירי הדירות. 

מאז 2022 חלו שינויי מגמה בשוק הדיור. הריבית על משכנתאות עלתה (ובעיקר ריבית בנק ישראל שהזינה בעבר ביקושי שיא להלוואות הפופולריות בריבית משתנה המבוססות על "ריבית הפריים"), והביקוש לרכישת דירות נחלש. אינדיקטורים שונים הצביעו על 'התקררות' שוק הדירות: המכירות נחלשו, מחירי הדירות נעצרו, והיקפי המשכנתאות החדשות ירדו. היזמים חיפשו פתרון למלאי הדירות הלא-מכורות והם אימצו את מודל ה-Presale (תוך שימוש מטעה בשמו) כבסיס לקידום מכירות. המתכונת שהפכה ל'להיט' היא רכישה שמנקודת מבטו של הרוכש כמוה כעיסקת Presale (הוא נדרש להמציא 20% ממחיר הדירה במועד החתימה על הסכם הרכישה ואת השאר רק במועד האיכלוס), ומבחינת הבנק הרוכש מקבל גם "הלוואה עומדת" ("בוליט", או "בלון") שהיזם משלם את תשלומי הריבית עליה והיא תיפרע במועד האיכלוס. 

מתכונת יצירתית זו איפשרה לרוכשים רבים לממש את רצונם לרכוש דירה ובכך למנוע התקררות נוספת של שוק הדירות: המשבר נדחה. אבל קיימת חשיפה חדשה של המערכת לסיכון: בבוא היום, הרוכשים יצטרכו ליטול הלוואות להשלמת הרכישה והם אינם יודעים אם מצבם הכלכלי באותה עת יאפשר להם לקבל הלוואה, ובעיקר - הם אינם יודעים מה תהיה הריבית על הלוואת המשכנתא. סיכון זה הוא מערכתי: אם אמנם לווים רבים יתקשו ליטול על עצמם הלוואות להשלמת הרכישה - חלק מהם ייאלץ לסגת מהסכם הרכישה, ואז הבעייה תתגלגל לפתחם של היזמים והבנקים המממנים אותם. זוהי הסיבה להתערבותו של המפקח על הבנקים בחודש מארס 2025 שהגבילה את הבנקים במתן הלוואות עומדות במסגרת עיסקאות Presale.

אז מה היה לנו כאן? 

רציתם להשקיע בנדל"ן למגורים, אולי כי אתם סבורים שהתשואה על השקעה בדיור עולה בטווח הארוך על התשואה באפיקי השקעה אחרים. לכאורה, אתם נחשפים רק לסיכון שיתברר בדיעבד שטעיתם והתשואה על השקעה בנדל"ן תהיה נמוכה יותר מזו על אפיקי השקעה אחרים. למעשה, בדרך לביצוע ההשקעה אתם עוברים במספר צמתים שבכל אחד מהם נדרשת החלטה. נדרשת כאן חשיבה כי ההחלטות שלכם חושפות אתכם לסיכונים נוספים כפי שהוצג לעיל. האם אתם מבינים אותם?

רשימת אורח: ירידת מחירי הדירות בשנתיים הקרובות היא בלתי-נמנעת – יאיר דוכין*

 

מטרת רשימה זו היא להסביר מדוע ירידת מחירי הדירות בשנתיים הקרובות היא בלתי-נמנעת.

האמירה ש"ההיסטוריה חוזרת על עצמה" איננה נכונה, אולם לעיתים נסיבות שונות לחלוטין מביאות לתוצאה דומה. ניתוח של נתוני שוק הדיור כיום מצביע על דמיון מעניין למצבו של השוק בסוף שנות ה-90'. להלן נתונים של השינוי הריאלי השנתי של מחירי הדירות (השינוי של מדד מחירי הדירות בניכוי קצב האינפלציה) וריבית בנק ישראל בשנים 2007-2000 (מקור: למ"ס, בנק ישראל):

שנה	שינוי ריאלי במחירי הדירות (%)	ריבית בנק ישראל (%)
2000	5.8-	8.2
2001	4.7-	5.8
2002	0.5-	9.1
2003	6.0-	5.2
2004	0.5-	3.9
2005	1.2-	3.5
2006	1.5-	5.25
2007	2.2-	4.0

בשנים 2007-2000 ירדו מחירי הדירות ריאלית במצטבר בכ-25%, זאת במקביל לירידה מתמשכת של ריבית בנק ישראל. ירידת המחירים המתמשכת נבעה מהצטברות מלאי גדול של יחידות דיור שנרכשו על ידי הממשלה עקב מימוש "התחייבויות הרכישה" של הממשלה, שניתנו ליזמים כדי להאיץ את קצב התחלות הבנייה ולהבטיח יצירת מלאי מספיק של דירות לשיכון גל העלייה של עולי שנות ה-90' מחבר המדינות. הממשלה, שרצתה להיפטר מהמלאי שרכשה, "זרקה" את הדירות לשוק החופשי, ועודף ההיצע שנוצר גרם לירידת המחירים הממושכת. רק אחרי שנספג המלאי העודף (בסוף 2007) חזרו מחירי הדירות לעלות.

הנתונים הנוכחיים בשוק הדיור מצביעים על מלאי בלתי מכור של דירות חדשות בהיקף של למעלה מ-83 אלף יחידות דיור, שיכול לספק ביקושים של למעלה משנתיים. יתר על כן, המלאי נמצא עדיין בתהליך של גידול עם תוספת חזויה להיצע של כ-76.5 אלף יחידות דיור בשנת 2025 לעומת ביקוש חזוי של כ-69 אלף יח"ד (כולל מלאי חיכוכי של כ-10%). עודף התחלות הבנייה, שצפוי להגדיל את מלאי הדירות החדשות הלא מכורות, הוא תולדה של עליות המחירים במחצית השנייה של העשור הקודם. המירוץ של היזמים לניצול עליות המחירים הבשיל בשלוש השנים האחרונות והוביל ליצירת המלאי העודף עקב גידול נמוך יותר של ביקושים. תקוות היזמים, שהורדת ריבית בנק ישראל תקפיץ את הביקושים, אין לה על מה לסמוך, כפי שמלמד אותנו מחזור ירידות המחירים בשנים 2007-2000.

על רקע זה עולות שתי שאלות: א) כמה זמן צפויה להימשך ירידת המחירים? ב) בכמה אחוזים הירידה צפויה להסתכם? התשובה לשאלה הראשונה היא שירידת המחירים שנמשכת למעשה כבר יותר משנתיים (בהטבות המימון שמציעים היזמים לרוכשי הדירות גלומה ירידת מחירים שאיננה מקבלת ביטוי בצורת החישוב של המדד על-ידי הלמ"ס) תימשך, להערכתי, לפחות בשנתיים הקרובות (2027-2026) ואולי גם בשנת 2028. ירידת המחירים הכוללת במחזור העסקים הנוכחי (כולל הירידות הריאליות שהיו בשנים 2025-2023) תגיע להערכתי ליותר מ-10% וקיים סיכוי שהיא תגיע ל-15% ואף יותר. היקף הירידות יהיה תלוי במידה רבה בנכונות המערכת הבנקאית לתמוך ביזמים שייקלעו למצוקה תזרימית עקב קושי למכור דירות.

*ד"ר יאיר דוכין הוא ראש תוכנית ה-MBA  בהתמחות מימון נדל"ן בביה"ס למנהע"ס של האוניברסיטה העברית. רשימה זו התפרסמה (בשינויי עריכה) במהדורה הדיגיטלית של "דה-מרקר" (ראו כאן)

מדוע בעצם אתם מתעקשים על קניית דירה למגורים?

 

בסה"כ חיפשתם פתרון מגורים. ידה-ידה-ידה: קניתם דירה. מדוע?

מה כבר רציתם? חיפשתם פתרון מגורים שיתאים לצרכיכם העכשוויים, הספציפיים. מבחינת מרחב פנימי - הוא אמור להתאים לגודל משק הבית שלכם; מבחינת מיקום גיאוגרפי - למקומות העבודה שלכם (או למיקום בני משפחה אחרים שלכם); מבחינת שכונת מגורים - למידה שבה השירותים בשכונה זו עונים על דרישות שירותי החינוך והקהילה שלכם; מבחינת נגישות פיזית - למיגבלות אפשריות שלכם (גיל, מצב רפואי). וכן הלאה. בקיצור: יש לכם "סיר" ספציפי, ואתם מחפשים לו "מכסה" מתאים. 

ברור לכם, כמובן, שה"סיר" שלכם ישתנה לאורך חייכם: משק הבית שלכם יגדל ובהמשך אולי יצטמצם; אתם אולי תחליפו מקום עבודה (גם מבחינת מיקום גיאוגרפי); צרכיכם השוטפים בנושא שירותי חינוך וקהילה ישתנו לאורך חייכם; הכנסתכם אולי תגדל (ובעתיד היותר-רחוק אולי תצטמצם); ויכולתכם להתמודד עם אתגרי נגישות פיזית אולי תפחת. אבל אם ה"סיר" שלכם ישתנה - סביר שגם ה"מכסה" המתאים לכם יהיה שונה בשלבים שונים של חייכם: התשובה לשאלה "איזה פתרון מגורים יענה על צרכי?" תשתנה לאורך חייכם. לכן, היה רצוי שפתרון לשאלת המגורים בטווח הארוך יהיה כזה שיאפשר גמישות: שנוכל בשלבים השונים של חיינו להתאים את פתרון המגורים לצרכינו המשתנים. 

מה זה אומר? שהיינו צריכים לאמץ אסטרטגיה שתיתן לנו חופש לשנות את פתרון המגורים שלנו בהתאם להשתנות הצרכים. אז מדוע אנחנו רוכשים דירת מגורים, מהלך שמשמעותו קיבוע פתרון המגורים וויתור על הגמישות להתאים אותו לצרכינו המשתנים?

שתי דילמות נפרדות: צריכת שירותי דיור, ובחירת סל השקעות

אני מציע לחשוב שעירבבנו כאן שתי דילמות שאין ביניהן קשר הכרחי: האחת - בחירת פתרון מגורים שיתאים לצרכינו העכשוויים; השנייה - בחירת השקעה לטווח ארוך. תוצאת העירבוב היא שאנו מחפשים לרכוש נכס שיהווה תשובה נכונה לשתי השאלות בו-זמנית: גם יענה על צרכי המגורים העכשוויים שלנו, וגם ייחשב (לפי הערכות מקצועיות) כהשקעה מבטיחה לטווח ארוך. מהו הסיכוי שנצליח בכך? לא סביר יותר שיכולנו למצוא פתרונות עדיפים לשתי הדילמות אילו היינו מפרידים ביניהן ומוותרים על האילוץ שהדירה הנרכשת תהווה גם פתרון שמתאים לצרכי המגורים העכשוויים וגם השקעה מוצלחת? ייתכן, הרי, שאנחנו זוג צעיר שסגנון חייו הזמני גורם לו לבחור להתגורר בגוש דן בדירת-גג קטנת-ממדים בבניין ללא מעלית - האם דירה זו תתאים לנו גם בעתיד, כשהתא המשפחתי יגדל וסדרי העדיפות שלנו ישתנו? והאם רכישתה של דירת-גג קטנת-ממדים בגוש דן היא בכלל ההשקעה העדיפה בטווח הארוך? ואולי לדעת רוב האנליסטים התשואה הגבוהה על השקעה בנדל"ן למגורים בעשורים הקרובים צפויה דווקא בנגב הצפוני או במישור החוף הדרומי או בעמק חפר או בגליל המערבי או בכלל בקפריסין?

האילוץ שכפינו על עצמנו, לשלב מגורים עם בעלות (כלומר: לרכוש את הדירות שבהן אנחנו מתגוררים) - הוא מיותר, והוא פוגע קודם כל בגמישותנו בתחום צריכת שירותי דיור. ייתכן שאנו נאלצים להתגורר בתנאי-מגורים ובמיקום המוכתבים על-ידי יכולת הרכישה שלנו, לפעמים שלא במיתאם לצרכינו ולהעדפותינו. ייתכן שאנו מתקשים לנצל הזדמנויות תעסוקתיות שמחייבות שינוי מקום המגורים בגלל הקושי הכרוך בהחלפת נכס המגורים (מכירה וקנייה). ייתכן שאנו מתקשים להתאים את גודלו של מרחב המגורים שלנו לצרכי התא המשפחתי המתרחב והמצטמצם לאורך השנים. וייתכן שאנו "נתקעים" בדירות גדולות מידי לצרכינו בהגיענו לגיל השלישי.

האילוץ המיותר פוגע גם באיכות הניהול של תיק ההשקעות שלנו. ראשית, רובנו נמצאים במצב שבו ההשקעה בנדל"ן מהווה חלק עיקרי מהוננו הנקי, בעוד שייתכן שאסטרטגיית השקעה סבירה יותר היתה כזו של פיזור סיכונים והגדלת משקל האפיקים הפיננסיים בתיק ההשקעות. שנית, השקעה בנדל"ן למגורים גוזרת עלינו נזילות נמוכה: משקי בית מבוגרים נמצאים לעיתים במצב שבו הם "לכודים" בבתיהם מבלי יכולת להשתמש בחיסכון שצברו במהלך חייהם למימון צרכיהם היומיומיים (ראו את הניסיון להתגבר על בעיה זו בעזרת "משכנתא הפוכה"). בנוסף, מאחר שלרוב משקי הבית הצעירים אין הון עצמי בהיקף שמאפשר להם לרכוש דירה מאמצעיהם - הם נאלצים ליטול על עצמם חובות גדולים שגם חושפים אותם לסיכונים פיננסיים ("פוזיציה" שנוצרה בגלל שהאשראי לדיור אינו צמוד למחיר הדירה שרכשו) וגם מטילים עליהם נטל תשלומים שוטף (וכבד) לטווח ארוך.

אז מדוע בכל זאת אנחנו רוכשים דירות לצורך מגורים עצמיים?

למרות האמור לעיל, רוב משקי הבית בישראל מתגוררים בדירה בבעלות עצמית. אז מה מניע את הציבור להשליך את יהבו על השקעה בדיור בצורה כל-כך מוחלטת?

ישנן מספר תשובות אפשריות. האחת - מדובר בנוהג תרבותי שהשתרש ושנשען במידה רבה על סיוע ממשלתי נדיב לרכישת דירות שהיה קיים בישראל בעיקר ברבע האחרון של המאה הקודמת. השנייה - האמונה הרווחת בציבור לפיה ההשקעה בדיור היא השקעה עדיפה על שאר אפיקי ההשקעה, אמונה שנשענת על היסטוריה של עליית מחירי הדירות לאורך תקופה ארוכה (אין בה, כמובן, שום הבטחה לגבי העתיד). השלישית - החשיבה שמשק בית נמצא במצב של "שורט" במונחי תשלומי שכ"ד עתידיים והוא סוגר חשיפה פיננסית זו על-ידי רכישת דירה. הרביעית - העדר מלאי משמעותי של דירות להשכרה לטווח ארוך שמוחזק בידי גופים פיננסיים ציבוריים, ואולי גם העדר הסדרה רגולטורית של כללי השכרה של דירות (חוזים אחידים וכו') - פערים שפוגעים בתחושת ביטחון המגורים של שוכרי הדירות. והאחרונה - "אשליית כסף" בציבור הרחב שנובעת מפער באוריינות פיננסית ושגורמת לתפיסה השגויה שתשלומי שכ"ד הם "בזבוז כסף" במונחים כלכליים.

האם המצב של דיור בבעלות עצמית יימשך גם בעתיד?

ישנן התפתחויות בשלושת העשורים האחרונים שיש בהן אולי לשנות הרגלים ומגמות, ובעיקר את הנוהג להתעקש על מגורים בדירות בבעלות עצמית. 

ההתפתחות הראשונה היא ההתייקרות המהירה של מחירי דירות. התייקרות זו כבר הביאה להדרה של משקי בית צעירים משוק הדיור: רכישת דירה התרחקה מאד מהישג ידם, הן מבחינת הקושי להמציא הון עצמי בהיקף הנדרש כיום על-ידי הבנקים (לא נשכח כמובן את בנק ישראל, שהתערב שלא לצורך וקבע "רצפה" שרירותית להון עצמי בעיסקאות רכישת דיור) והן מבחינת יכולת העמידה בנטל התשלום השוטף של המשכנתא. בניגוד למשקי-בית צעירים, שידם קצרה - התשואה הגבוהה על השקעה בדירות מגורים משכה לשוק הדירות משקי בית מבוגרים שיש להם הון עצמי ונגישות טובה לאשראי בנקאי. התוצאה היא ירידה בשיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלות עצמית ועלייה של נתח הדירות המוחזקות על-ידי משקי בית מבוגרים כאפיק השקעה.

ההתפתחות השנייה היא "התייבשות" כמעט מוחלטת של הסיוע הממשלתי לרוכשי דירה ראשונה, מאז שנות ה-90'. זוהי הפקרה של חסרי הדיור לגורלם במסווה ציני של "הפרטת" שוק המשכנתאות, כשהסיבה האמיתית היא חוסר יכולת פוליטית לטפל בבעיות תקציביות על-יד קביעת סדרי עדיפות, ובמקום זאת נקיטה במדיניות חברתית שמפקירה את בני הדור הצעיר.

ההתפתחות השלישית היא השתנותו של שוק העבודה. זוהי התפתחות בינלאומית - לא ייחודית לישראל. משקי בית צעירים אינם זוכים כיום לביטחון תעסוקתי כמו זה ששרר בימי הוריהם. המשמעות היא ניידות מרובה בין מקומות עבודה (לעיתים גם גיאוגרפית), אי-ודאות לגבי אופק התעסוקה וכושר ההשתכרות, רתיעה מנטילת התחייבויות כבדות לטווח ארוך, ואולי גם פגיעה בפרופיל הסיכון של הלווים ורתיעה של הבנקים לאשר להם הלוואות.

האם המגמה תתהפך? זה תלוי בסיכוי שממשלה עתידית תקבל החלטה להחיות את הסיוע הממשלתי לחסרי-דיור לרכוש דירה ראשונה. ללא מהלך ממשלתי כזה ההתפתחויות מנתבות מלאים גדולים של דירות לידי משקיעים פרטיים. זה אומר ששיעור המתגוררים בדירות בבעלות עצמית צפוי להמשיך לרדת (בעיקר בקרב משקי-בית צעירים), וזה של המתגוררים בשכירות יעלה. 

רשימת אורח: האם תוכנית "תמ"א-38" מהווה פיתרון למשבר הדיור בישראל? - יאיר דוכין*

 

המונח "משבר הדיור" מלווה כבר שנים רבות את כותרות המאמרים העוסקים במגזר הבנייה למגורים בישראל. המונח "התחדשות עירונית" (שהביטוי הנפוץ שלו הוא פרויקטים של "תמ"א-38") צעיר ממנו בהרבה, ובאחרונה מוצג כסוג של פתרון למשבר הדיור. מטרת הרשימה הנוכחית היא לבחון אם תהליך ההתחדשות העירונית, שנמצא כיום לכאורה בתנופת ביצוע - אכן יכול לפתור את "משבר הדיור" בישראל.

כדי לבחון את הקשר בין שני המושגים (אם אמנם קיים כזה) יש להגדיר תחילה מהו "משבר דיור" ולבחון אם אכן קיים כזה בישראל. המאפיינים שמגדירים משבר דיור הם:

1.  מלאי יחידות דיור שקטן מצרכי הדיור (מצבת משקי הבית)
2.  מלאי דיור ציבורי שאינו נותן מענה לאוכלוסייה שזקוקה לו

בשטח, משבר כזה מתבטא בארבע תופעות אפשריות:

• א.     משקי בית נורמטיביים רבים גרים ברחוב
• ב.      מציאות של מחנות אוהלים או פתרונות דיור מאולתרים אחרים
• ג.       צפיפות דיור לא סבירה (מספר משקי בית גרים ביחידת דיור אחת)
• ד.      נזקקי דיור ציבורי שמורחקים ממקומות המחייה הרגילים שלהם

בחינה היסטורית של שוק הדיור בישראל מצביעה על שני משברי דיור. משבר ראשית שנות ה-50' ("תקופת המעברות") ומשבר שנות ה-90', בעקבות גל העלייה הגדול מחבר המדינות (התופעה הנפוצה אז הייתה של מספר משקי בית שגרו ביחידת דיור אחת). כיום, הנתונים מצביעים על קיומו של מצב משברי רק במרכיב הדיור הציבורי, עקב הפרטה של חלק ניכר ממלאי הדיור הציבורי בשנות ה-90' ובראשית שנות ה- 2000 (לדוגמא, באיחוד האירופי מהווה כיום מלאי הדיור הציבורי כ- 9% ממלאי הדיור הכולל; בישראל הוא מהווה פחות מ- 1%).

הבעיה האמיתית כיום בשוק הדיור של ישראל היא נשיגות (לפי מילון אבניאון: "היותם של מוצרים ושירותים מסוימים בני השגה לרוב האוכלוסייה החיה במקום מסוים"): התרחקות מתמשכת של היכולת לרכוש דירה מהישג-ידם של מרבית משקי הבית. המדד המעיד על כך הוא מספר חודשי השכר הממוצע הדרושים לרכישת דירה ממוצעת: זה עלה מ- 103 בשנת 2008 (8.5 שנים), ל – 170 בשנת 2025 (14.2 שנים). המספרים הללו אינם משקפים את מלוא חומרתה של הבעיה, שכן במטרופולין תל אביב ובמחוז המרכז בכללותו (שהם המרכז הכלכלי-תעסוקתי בישראל ) המספרים גבוהים בהרבה. זוהי הסיבה לכך שבמחוזות אלו הולך ומצטבר מלאי בלתי מכור של דירות שאינן בהישג-ידם של מרבית משקי הבית ובפרט רוכשי דירה ראשונה.

תוכנית "תמ"א-38" (2005) היא כיום חלק חשוב מתהליך ההתחדשות העירונית בישראל. מטרתה המקורית הייתה ליצור מסלול רישוי מובנה לחיזוק מבני-מגורים ישנים (כאלו שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1980) כנגד סיכוני רעידות אדמה, לרבות הריסת מבנה ישן קיים לצורך בנייתו מחדש. למטרה המקורית נוסף, עקב המצב הבטחוני, צורך להוסיף לדירות מרחבים מוגנים (ממ"ד). בניסיון להטיל על הסקטור הפרטי את מימון העלות הכרוכה בחיזוק המבנים נקבע בתמ"א-38 הסדר המעניק לבעלי הדירות בתמורה זכויות בנייה נוספות במבנים קיימים.

תיאורטית, מהלך כזה יכול להביא להגדלת צפיפות הדיור במרכזים העירוניים העיקריים בישראל, שסובלים מצפיפות דיור נמוכה בהשוואה למרכזים עירוניים בארה"ב ואירופה (לדוגמא, צפיפות הדיור ברובע מנהטן היא כ- 29,000 נפש לקמ"ר ובפריס - כ- 21,000, לעומת כ- 8,600 בתל אביב, 7,200 בירושלים, 4,300 בחיפה ו- 1,800 בבאר שבע). להגדלת צפיפות הדיור יש יתרונות משמעותיים, עקב היכולת המשופרת לספק מעטפת שירותים איכותית (חינוך, בריאות, רווחה ואחרים) לאוכלוסייה. אלא שישנה בעיה בדרך למימוש נרחב של תהליך ההתחדשות העירונית בישראל: הטלת המשימה על הסקטור הפרטי מחייבת יצירת כדאיות כלכלית לפרויקטים השונים (כל פרויקט בנפרד), שקיימת כמעט רק במטרופולין תל אביב ובשוליים של ירושלים בגלל מחירי הקרקע הגבוהים. באחרונה חלה התפתחות לרעה בכדאיות הכלכלית של ההתחדשות העירונית גם במרחבי תל אביב וירושלים: שילוב של התייקרות משמעותית של עלויות הבנייה (זו נאמדת על ידי יזמים בקרוב ל- 30% בשלוש השנים האחרונות) עם ירידת מחירי הדירות (עקב הצטברות מלאי גדול של דירות לא מכורות) הביא לעצירת פרויקטים רבים. בחלק מהמקרים חוזרים היזמים אל בעלי הדירות הקיימים עם דרישה אולטימטיבית להפחתת התמורות המובטחות להם.

בעיה נוספת בדרך למימוש התהליך של התחדשות עירונית היא שהגדלת צפיפות הדיור מחייבת פיתוח מותאם של תשתיות (תחבורה, מים, חשמל, טיפול בשפכים, חינוך וכדומה). תנאי זה איננו מתקיים: בתחום התחבורה קיים פיגור מצטבר של למעלה מעשר שנות השקעה בפיתוח התחבורה הציבורית והנזק השנתי נאמד בלמעלה מ- 5 מיליארד ₪; בתחום החשמל קיימת רזרבה מותקנת של 10-12% בלבד (לעומת כ- 25% באירופה); גם מגזרי אספקת המים והטיפול בשפכים נמצאים כיום בגבול הקיבולת שלהם (בחורף המתקרב צפויה, עקב כך, הזרמת שפכים גולמיים לים), ללא רזרבה מינימלית.

פיתוח התשתיות הוא תפקידה של הממשלה. הפיגור המתמשך בפיתוח תשתיות-העל מונע כיום וימנע בעתיד את מימוש הפוטנציאל לרמת שירות גבוהה יותר של מעטפת השירותים הגלומה בהגדלת צפיפות הדיור. לכן, התשובה לשאלה שהוצגה בראשית הרשימה היא שבהעדר מאמץ תשתיתי משלים מצד הממשלה - ההתחדשות העירונית במסגרת תוכנית "תמ"א-38" איננה מהווה תשובה אפקטיבית למשבר הדיור. מעבר לכך, רמת המחירים הנדרשת על ידי היזמים בפרויקטים של "תמ"א-38" במטרופולין תל אביב מונעת בנייה של דיור בר-השגה ממרבית משקי הבית, שנוהרים לשם משיקולי תעסוקה ומעטפת שירותים איכותית.

אולם בתהליך ההתחדשות העירונית טמון פתרון אפשרי לתוספת יחידות שתידרש בישראל ב- 25 השנים הבאות. התחזית הדמוגרפית (הבינונית) למדינת ישראל (בגבולות הקו הירוק + אוכלוסיית המתנחלים ביו"ש) לשנת 2048 (מאה שנים למדינת ישראל) עומדת על כ- 15 מיליון תושבים - תוספת אוכלוסייה של כ- 5 מיליון תושבים. תוספת זו תחייב תוספת של 1.8-2 מיליון יחידות למלאי הדיור. בחינה ראשונית של הפוטנציאל הגלום בתהליך של התחדשות עירונית במכלול המרחבים האורבניים בישראל מצביעה על למעלה מ- 1.8 מיליון יחידות דיור, כך שלכאורה יכול מקור זה "לכסות" את תוספת יחידות הדיור הנדרשות. אולם מימוש הפוטנציאל מותנה באופן מוחלט במעורבות ממשלתית מלאה במכלול ההיבטים (פיננסית, תכנונית ורגולטורית) הכרוכים בתהליך. הנתונים הנוכחיים במשק בכללותו ובשוק הדיור בפרט מצביעים בסבירות גבוהה, להערכתי, על המשך ירידה של מחירי הדירות לפחות בשנתיים הקרובות. במציאות זו צפויה נסיגה מתמשכת והאטה של יזמים (שכאמור כבר נצפית בשטח) במימוש פרויקטים של "תמ"א-38". היות שלא מסתמנת תכנית כלל-ארצית כלשהי למעורבות ממשלתית במאמץ להתחדשות עירונית - יימשכו מחזורי הגאות והשפל בפרויקטים הללו שמובלים על ידי השוק הפרטי, תוך החמצת הפוטנציאל הגלום בתהליך.

 * ד"ר יאיר דוכין הוא ראש תוכנית ה- MBA בהתמחות מימון נדל"ן, בית ספר למנהל עסקים, האוניברסיטה העברית, ירושלים. רשימה זו הופיעה, בשינויי עריכה, במוסף הנדל"ן של "דה-מרקר"

האם בעלות עצמית על דירה היא פתרון עדיף לכולם?

 

במאה ה-20 חל מהפך בינלאומי בבעלות הפרטית על נכסי מגורים. נדל"ן המשמש למגורים היה מאז ומעולם מרוכז בבעלות הכנסיה, המדינה ושכבה דקה של אריסטוקרטיה, ורוב משקי הבית חכרו את נכסי המגורים מבעליהם. המאה ה-20 היתה הראשונה שבה הבעלות על נכסי הדיור התפשטה בקרב הציבור הרחב. מעמד הביניים הפך לבעלי נכסי הנדל"ן המשמשים אותם למגורים. המהפכה התעשייתית, העיור המהיר וצבירת ההון בידי משקי הבית ממעמד הביניים הם שהביאו להתפתחות זו. במדינות המערב, יכולתם של משקי הבית לרכוש נכסי דיור התאפשרה בזכות התפתחותן של אגודות אשראי קואופרטיביות שאיפשרו לחבריהן לחסוך כספים ולהשתמש בהם להעמדת אשראי לחברים (הבנקאות המסחרית נכנסה לתחום האשראי האפותיקאי - הלוואות שניתנות לרכישת נדל"ן (כגון דירה) ומגובות על-ידי מישכון זכויות הרוכש בנכס - בשלב מאוחר יחסית). עם זאת, למרות ששיטה זו של תיווך פיננסי באמצעות אגודות אשראי קואופרטיביות פעלה בהצלחה יתרה - הבעלות העצמית על נכסי דיור התפשטה לאיטה ונותרה נחלתו של מיעוט באוכלוסייה.

המצב השתנה בעקבות השפל הכלכלי של שנות ה-30', שגרם להתמוטטות נרחבת של מערכת התיווך הפיננסי וחייב ממשלות להיחלץ לסייע לה, ועוד יותר בעקבות מלחמת העולם השנייה, שגרמה לממשלות השונות לבנות תוכניות שיקום שיסייעו לחלק הולך וגדל ממשקי הבית להגיע לבעלות על נכסי דיור. הרחבה מתמדת של מעגל בעלי הבתים הפכה ליעד ממשלתי מקובל-פוליטית במחצית השנייה של המאה ה-20. כשמסתכלים בנתונים האמריקניים - ההצלחה ברורה: אם לפני השפל הכלכלי של שנות ה-30' שיעור משקי הבית שגרו בנכסי-דיור שבבעלותם היה כ-40% - לקראת סוף המאה ה-20 שיעור זה טיפס עד קרוב ל-70%. נדגיש שלא כוחות השוק יצרו מגמה זו אלא מדיניות ממשלתית מכוונת שנסמכה על בניית מערכות מימון אדירות שהנגישו אשראי לדיור לשכבות אוכלוסייה רחבות.

ההתפתחות בישראל הייתה אולי שונה מזו שבמדינות המערב בפרטים ובעיתוי, אבל לא בתוצאה. לאחר הקמת המדינה ונוכח גלי העלייה העצומים נרתמה המדינה לבנות מלאי דיור שיספק את צרכי המגורים. הבחירה הממשלתית הייתה לעודד בעלות עצמית של משקי הבית על דירות המגורים (ולא יצירת מלאי דירות בבעלות ממשלתית שישמשו להשכרה או עידוד צבירת מלאי דיור בידי מעטים לצורך השכרה לאחרים), כי בעלות עצמית נתפסה כאמצעי שישפר את הקשר של משקי הבית לקהילה ויבטיח להם יציבות כלכלית לטווח הארוך. מאחר שהמצוקה הכלכלית שבה היה נתון המשק בשנותיו הראשונות לא איפשרה לקיים שוק הון עצמאי ומתפקד שיש בכוחו לממן את האשראי האפותיקאי הדרוש למשקי הבית (שוק הון זה התפתח רק בסוף שנות ה-80' בעקבות הצלחתה של 'תוכנית הייצוב הכלכלית של 1985'. ראו כאן) - הממשלה לקחה על עצמה את המשימה: היא תיפקדה לא רק כיוזמת ומבצעת של הבנייה (באמצעות חברות בנייה ממשלתיות) אלא גם כמתווך פיננסי לאומי, כשהיא מתעלת חלק מהחיסכון הפרטי לאשראי לדיור במסגרת תוכניות ממשלתיות של סיוע לדיור. תוכניות הסיוע הממשלתיות יצרו מצב ייחודי בישראל בהשוואה בינלאומית: שיעור משקי הבית המתגוררים בדירות בבעלות עצמית היה מהגבוהים בעולם המערבי למרות שבמונחי הכנסה-לנפש ישראל עדיין הייתה מדינה מתפתחת (הוא היה, לדוגמא, גבוה מאשר בארה"ב).

מצב זה של מעורבות ממשלתית נמרצת בשוק הדיור נמשך בישראל עד לתחילת שנות ה-90', כשגלי העלייה ממדינות בריה"מ-לשעבר וגיאות הנדל"ן שנוצרה בעקבותיהם דחקו את הממשלה למצב של קושי להמשיך לממן תקציבית את היקפי האשראי העצומים שנדרשו אז. הממשלה החליטה, לפיכך, להפריט חלק ניכר משוק האשראי לדיור ובהדרגה נמוגה משוק זה כמעט לחלוטין: מימון רכישת הדיור נותר רובו-ככולו בידי התיווך הפיננסי הפרטי. במצב הקיים בישראל, לא קיים כמעט סיוע ממשלתי לרכישת דיור ורכישת הדיור נעשית בתנאי שוק: כל משק בית לעצמו, כפי יכולתו, ובתנאי אשראי נבדלים.

חלפו שנות דור. להפרטה של מערכת האשראי לדיור היו השלכות חברתיות. במקום מערכת מימון ממשלתית פרוגרסיבית שבבסיסה אפלייה מתקנת - גודל ההלוואה ותנאי הריבית שלה נוחים יותר ככל שהלווה הוא בעל מאפיינים סוציו-כלכליים נמוכים יותר - המערכת הפרטית יוצרת אפלייה כלכלית מהסוג הישן כיון שהיא בעלת העדפה ללווים מהשכבות המבוססות. הנגישות המוגדלת של השכבות המבוססות לשוק האשראי איפשרה להן לצבור מלאי של דירות להשכרה, מהלך שנתמך על-ידי הריבית הנמוכה ששררה בשוקי ההון במשך כשני עשורים. ואמנם, למרות שירידת הריבית איפשרה גם למשקי בית פחות מבוססים להגיע לדירה בבעלות עצמית - התוצאה של התפתחות זו היא ירידה מתמשכת בשיעור משקי הבית המתגוררים בדירות בבעלות עצמית. 

האתגר של משקי בית צעירים להגיע לבעלות על דירה גדל משמעותית לאורך זמן. זה קרה בגלל שירידת הריבית הסיטה חלק מהחיסכון הפרטי הצבור מהאפיקים הפיננסיים להשקעה בדירות מגורים ויצרה עודפי ביקוש לדירות שהניעו התייקרות מהירה של מחיריהן. תופעה זו הואצה (במפתיע, ובמדינות רבות) בתקופת מגפת הקורונה. לא פלא, לכן, שמשקי בית צעירים מתקשים כיום להגיע לדירה בבעלות, מה גם שהריבית עלתה בשנים האחרונות. על אלו יש להוסיף את טבעו המשתנה של שוק העבודה: בעוד שבני הדור הקודם נהנו מביטחון תעסוקתי סביר בזכות עבודה מאורגנת והעסקה באירגונים יציבים - בני הדור הנוכחי אינם נהנים עוד מאותה רמה של ביטחון תעסוקתי, הן בגלל ההתקשרות השונה שלהם עם המעסיקים והן בגלל שהמעסיקים הפרטיים מתנהלים בסביבה כלכלית סוערת והפכפכה שאופיינית לכלכלת שוק. יש להתפתחות זו משמעות הן מבחינת הערכת הסיכון של המלווה את יכולתו הפיננסית של הלווה והן מבחינת נכונותו של הלווה ליטול על עצמו התחייבויות פיננסיות נוקשות וארוכות-טווח. ולבסוף, "בריחת" מחירי הדירות וההתעקשות הבלתי-מובנת של בנק ישראל לקבוע מינימום להון העצמי של לווים יצרה מכשול עצום של הון עצמי שנדרש מרוכשי דירות, מכשול שמדיר רבים ממשקי הבית הצעירים מהבעלות העצמית על דיור, כשהוא יוצר תלות כלכלית בלתי סבירה של בני הדור הצעיר בסיוע כלכלי של משפחותיהם. אנו נמצאים במצב הפוך לזה שאליו כיוונה מדיניות הדיור של ישראל בעשורים הראשונים לחייה, שחתרה לשיוויון הזדמנויות.

מצוקה זו של משקי הבית הצעירים המתקשים לרכוש דירות לא נעלמה מעיני הציבור. היא גורמת למאמצים חוזרים למצוא פתרונות, חלקם מבוססים על אי-הבנה של עצם התהליכים בשוק הדיור וחלקם סתם הזויים. ההבחנה השגויה הראשונה היא שקיים בישראל "משבר דיור", הבחנה הנשענת על מחירי הדירות הגואים ומובילה למסקנה שיש לפעול להורדת מחירי הדירות, רצוי באמצעות שחרור קרקעות לבנייה או סילוק חסמים בצד ההיצע. כבר כתבתי ברשימות אחרות בבלוג זה שאין בישראל "משבר דיור" - מלאי הדיור תואם את מספר משקי הבית וקצב הבנייה תואם לאורך זמן את קצב הגידול של האוכלוסייה, ואין סימנים ברורים להתדרדרות מתמשכת בתנאי הדיור של משקי הבית. ולגבי הוזלת מחירי הדירות כפתרון לחסרי הדיור אני מציע תובנה: מלאי הדירות בישראל כיום מתקרב ל-3 מיליון יח"ד, שערך השוק המצרפי שלהן מגיע כנראה ל-6 טריליון (12^10*6) ש"ח, ואנחנו מוטרדים רק מחלק זעיר - התוספת השנתית לביקוש לדיור (50-60 אלף יח"ד); אם חו"ח "נצליח", ירידה של 20% במחירי הדירות לא תשנה מהותית את מצבם של חסרי-הדיור, אבל היא עלולה להביא לאסון לכלכלת ישראל בגלל מחיקת עושר פרטי עצום. ועוד לא דיברנו על "פתרונות" המוצעים על-ידי גורמים שונים: "מע"מ אפס", הגרלת דירות בין זכאים, הקצאת קרקע חינם ליזמים, ועוד הצעות ותוכניות שונות. רק פתרון אחד לא מוצע, למרבה התמיהה: סיוע ממשלתי ממוקד לרכישה על-ידי חסרי-דיור, הפתרון שפעל היטב לאורך שלושה עשורים.

ואולי בכלל נצטרך להתרגל למציאות שונה: למציאות שבה בעלות עצמית על דיור איננה יותר יעד לאומי. מציאות שבה קיימת חלופה לגיטימית ואפקטיבית למגורים בדירה בבעלות עצמית: מגורים בשכירות. מגורים בשכירות אינם מחייבים את משקי הבית לעיסקאות נדל"ן יקרות ולא להסתמכות על אשראי ארוך-טווח. הם מאפשרים למשקי הבית את הגמישות להתאים את הוצאותיהם על מגורים לרמת הכנסותיהם, הם מאפשרים ניידות גיאוגרפית שחשובה גם לשוק העבודה, גם למשפחות מתרחבות וגם למשפחות מצטמצמות, והם מאפשרים למשק הבית לשלוט ברמת הוצאות המחייה שלו. כדי שחלופת הדיור בשכירות תהיה סבירה נצטרך כנראה לבצע כמה רפורמות בתרבות השכירות הקיימת: לקבוע נורמות שמחייבות את הצדדים לעיסקה, לקבוע חוזי התקשרות אחידים ולא מקפחים בין שוכרים למשכירים, לעודד פיתוח מערכות מקובלות להערכת פרופיל התנהגות של הצדדים המשתתפים, ולעודד השקעה פרטית בפרויקטים גדולים של דיור להשכרה.