הגיע הזמן להכניס שינוי בחוק הערבות

רקע: השימוש בערבים אישיים בהלוואות לדיור

עד לסוף שנות ה-80 היה שוק ההון הישראלי מולאם ברובו. האשראי לרכישת דיור נבע כמעט-בלעדית מתוכניות הסיוע של משרד השיכון, שבמסגרתן הועמד אשראי מכספי המדינה (בתנאים מיוחדים) לחסרי-דיור שעמדו בקריטריונים קשיחים ("זכאים"). גופים מתמחים שפעלו אז בהסכם עם הממשלה ("הבנקים למשכנתאות") עסקו במתן האשראי ובניהול ההלוואות עבור הממשלה.

בגלל מצב ירוד של רישום זכויות בפנקס המקרקעין, בגלל שמדובר היה בלווים בעלי פרופיל סיכון בעייתי (גודל הסיוע הממשלתי היה ביחס ישר למידת הנזקקות של משקי הבית) ובגלל שהאשראי הממשלתי שימש גם לרכישת דירות בשלבים מוקדמים של הבנייה (רכישת דירות "על הנייר") – אומצה שיטה ייחודית של ביטחונות כחיזוק (ולמעשה כתחליף) לשיעבוד הזכויות בנדל"ן: שימוש בערבים אישיים. מהות השיטה היא חתימה של אנשים על כתב ערבות להלוואה, לפיו במקרה שהלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו (כלפי הממשלה) – הם מתחייבים להיכנס בנעליו ולהפוך לחייבים במקומו. הנוהג שנקבע בהסכם שבין הבנקים למשכנתאות לממשלה היה שכל לווה נדרש להמציא ערבות אישית של חמישה ערבים, כשחלק מהערבים הם בעלי קירבה משפחתית מדרגה ראשונה ללווים. ואכן, רוב הערבים להלוואה היו בני משפחה (הורים/אחים) של הלווים.

מהו ההיגיון של השיטה? כשמטרת כל האופרציה הממשלתית היא סיוע לחסרי-דיור, ומדובר בהטבה כלכלית משמעותית, סביר היה להתנות את מתן ההטבות בחתימה של קרובי המשפחה על ערבות להחזר החוב. מעבר לכך, השיטה התבררה במהלך חייה כאפקטיבית מבחינת מיעוט כשלי האשראי, והיא איפשרה לממשלה להעמיד אשראי ללא חשש לכשלים וללא צורך בהפעלת סלקציה קפדנית של לווים. במקרים בהם התעוררו בעיות גבייה - הבנקים למשכנתאות הפעילו תחילה לחץ על הערבים להלוואה (כאמור: קרובי משפחה של הלווים) והמעיטו ככל האפשר בצעדים של פינוי הלווים מהדירות או ממימוש הדירות.

התיקון לחוק הערבות (1992)

רפורמות שהופעלו בשוק המשכנתאות ב-1990, גלי העלייה ממדינות בריה"מ-לשעבר שהחלו באותה שנה והגיאות הכלכלית שהחלה בגינם, גרמו ליציאה הדרגתית של הממשלה משוק המשכנתאות ולהופעתן של הלוואות פרטיות (מכספי הבנק) לדיור, ובעיקר להופעת סוג חדש של לווים: משפרי דיור. הפרופיל של אוכלוסיית הלווים השתנתה: יותר בעלי-דירה שמשתמשים באשראי למימון מעבר מדירה אחת לאחרת, לווים יותר מבוגרים, לווים יותר מבוססים-כלכלית. ההתרחבות המהירה של שוק המשכנתאות המשיכה להישען לזמן-מה על ערבות אישית, אבל נוצרה בעייה: לווים מבוגרים יותר לא יכלו עוד להתבסס על הורים לצורך ערבות להלוואה, והתבסס נוהג של ערבויות הדדיות בין לווים: אתה תערוב להלוואה שלי ואני אערוב להלוואה שלך. גם הבנקים, שפגשו לראשונה בלווים מבוססים-כלכלית, החלו להקל סלקטיבית על הדרישות לערבות אישית כחלק מהתחרות בשוק המשכנתאות.

השימוש המתרחב בערבויות אישיות שאינן מבוססות על קרובי משפחה מדרגה ראשונה יצר מצבים בהם הבנקים, כהרגלם, פנו בתביעה לערבים האישיים להיכנס בנעלי הלווה לפני שנקטו בצעדים ממשיים כנגד הלווה, אלא שלא היה מדובר עוד בקרובי משפחה. לפיכך הועלתה טענה כנגד הבנקים שבמקרה של אי-עמידה של הלווה בתנאי ההלוואה על הבנקים למצות תחילה את הצעדים כנגד הלווה עצמו, לרבות מימוש הדירה המשועבדת, ורק לאחר-מכן – אם נותר חוב – לפנות בתביעה לערבים האישיים. הלחץ הציבורי הלך וגבר והביא בסופו של דבר להכנסת התיקון לחוק הערבים. לפי התיקון שהוכנס, הבנקים אינם רשאים עוד לפנות לערבים להלוואה בדרישה לממש את ערבותם לפני שמיצו את כל הצעדים כנגד הלווה ולפני שמיצו את יכולתם לפרוע את החוב מהכספים המתקבלים ממכירת הדירה. מעבר לכך, בניגוד לנוהג הקודם לפיו כל אחד מהערבים היה אחראי למלוא החוב - ערבותו של כל ערב הופחתה עתה לחלקו היחסי בערבות. אבל הנקודה החשובה בתיקון לחוק היא שהוא איננו ניתן להתנייה: הבנק אינו יכול להחתים לווה מסויים (או את הערבים להלוואה) על חוזה שבו הוא מוותר על התיקון לחוק הערבות – התיקון קיים לגבי כלל ההלוואות ואיננו ניתן להתנייה.

מה קרה כתוצאה מהתיקון לחוק הערבות?

התיקון לחוק הערבות גרם למספר שינויים בשוק המשכנתאות:

1.     במקרים של לווים בעלי פרופיל סיכון נמוך (הכנסות גבוהות, יחס מימון נמוך בעיסקת הרכישה, נכסים קלים למימוש) הבנקים נטו לוותר כליל על הצורך בערבים אישיים. התוצאה היא שהשימוש כיום בערב להלוואה הוא שולי

2.     בגלל שישנם גם לווים בעלי פרופיל סיכון בעייתי, וכדי לעקוף את המיגבלות שקבע התיקון לחוק הערבות שהפך את הערב לבעל חשיבות פחותה - הבנקים הנהיגו שיטה של "לווה נוסף": בחוזה ההלוואה מוסיפים ללווה (המוחלש) לווה נוסף (בדרך כלל קרוב משפחה מדרגה ראשונה), בתקווה שבמקרה של כשל שיגיע לדיון בבית המשפט השופט יכיר בחוקיות ההסדר ולא יראה בלווה הנוסף ערב מוסווה. כדי לחזק את הרושם שמדובר בלווה ולא בערב נוהגים הבנקים לחייב את הלווה הנוסף שחלק מהתשלום השוטף של המשכנתא יהיה ישירות מחשבון הבנק שלו

3.     בעוד שבעבר מנגנון הגבייה של הבנקים התמקד במציאת הסדר מול הלווה והערבים ונטה שלא לממש את הדירה אלא במצבים של חוסר ברירה (נוהג סביר כשזוכרים שמערכת הסיוע הממשלתית היא מערכת שמטרתה לסייע לחסרי-דיור) – המצב כיום הוא שונה: במקרה של כשל של הלווה הבנקים נכנסים כבר בשלב מוקדם לתהליך של פינוי הלווה מהדירה ושל מימוש הנכס. לא מדובר ברשעות או בשינוי טקטיקה: הבנקים אינם יכולים, בהינתן התיקון לחוק הערבים, לפנות לערבים לפני שמיצו את המהלכים כנגד הלווה.

4.     לווים בעלי פרופיל סיכון בעייתי (בעיקר לווים מוחלשים) ולווים שרוכשים נכס דיור שאיננו קל למימוש במקרה של כשל (בעיקר המיגזר הערבי, המיגזר החקלאי) מתקשים יותר מבעבר לקבל אשראי בנקאי: המצאת ערבים אישיים אינה יכולה לפצות את הבנק על חולשת הלווה או על בעיות אפשריות במימוש הנכס המשועבד

5.     חולשתם של לווים מתורגמת כיום אוטומטית למונחי פרמיית סיכון מוגדלת. המשמעות היא אפלייה לרעה של לווים מוחלשים (במונחי ריבית על ההלוואה), בלא שתינתן להם זכות לפצות על מאפייני הסיכון הבעייתיים שלהם בהמצאת ערבים "חזקים"

מה ניתן היה לעשות כיום לשיפור המצב?

הקביעה הגורפת לפיה לא ניתן להתנות על התיקון לחוק הערבות היא שרירותית, היא אינה נחוצה, והיא גורמת לאפלייה של לווים מוחלשים בשוק האשראי לדיור: הם מודרים משוק האשראי, או לפחות מופלים לרעה במחיר, בלא שתינתן להם זכות לשפר את מצבם על-ידי שימוש בערבות מצד בני משפחותיהם. המסקנה היא שמה שהחל כמהלך להגנה על זכויותיהם של ערבים אישיים כנגד הבנקים הסתיים בפגיעה בזכויותיהם של לווים מוחלשים. שוב למדנו שאין ארוחות חינם: הגנה על זכויותיהם של בני מעמד הביניים פגעה בזכויותיהם של בני השכבות המוחלשות.

היה מקום להכניס גמישות בחוק הערבות, כדי לאפשר ללווים מוחלשים להימלט מהפגיעה שיצר התיקון הקודם לחוק: לאפשר ללווים להתנות על התיקון על חוק הערבות. כך היה מקום – לדוגמה במקרה של לווים מהמגזר הערבי – להמציא לבנק ערבים אישיים (שאינם מוגנים) שיחפו על החולשה המובנת של שעבוד זכויות בנדל"ן בכפרים הערביים. כך היה מקום – לדוגמה במקרה של לווים מוחלשים – לאפשר להם ליטול על עצמם התחייבות שוטפת גבוהה או ליטול הלוואות עם שיעור מימון גבוה, ולהמציא לבנק ערבים אישיים (שאינם מוגנים) שיניחו את דעתו של הבנק וימנעו את הצורך בהשתת פרמיית סיכון מוגדלת בהלוואות אלו. התוצאה תהיה הגדלת הנגישות של מגזרי אוכלוסייה מוחלשים לשוק האשראי לדיור.

תיקון חוק הערבות אינו חייב להחזיר אותנו דווקא לאותם מנהגים שננקטו בעבר. ניתן היה לחשוב על ערבות אישית מוגבלת בסכום, ו/או ערבות אישית המוגבלת בתקופה: במקרה הראשון ידע הבנק שלגבי חלק מההלוואה יש בידיו ביטחון נוסף (שניתן למימוש מבלי שהבנק נדרש למצות תחילה את מלוא התהליכים כנגד הלווה); במקרה השני ידע הבנק שבמשך תקופה ראשונה ומוגבלת (5 שנים?) יש לו אפשרות להישען על ערבות אישית במקרה של חדלות-פירעון של הלווה. ממילא, בתום התקופה הראשונית כבר יהיה ברור לבנק אם מדובר בלווה בעייתי, ויתרת החוב כבר תהיה קטנה יותר בהינתן לוח התשלומים.

האם מותר לבנק לסרב לקבל אדם כערב רק בשל גילו, או שמדובר באפליה אסורה?

מה קרה?

לפני מספר ימים דיווח ה-"דה-מרקר" על פיצוי שפסק בית המשפט לתביעות קטנות בהרצליה לטובת אדם שבנק סירב לקבל אותו כערב להלוואת משכנתא בשל גילו (ראו את הדיווח כאן). בית המשפט קבע כי המדיניות הפנימית שקבע בנק אוצר החייל, שלא לאשר באופן קטגורי ערבים שגילם גבוה מ–55 בהלוואות לתקופות שעולות על 10 שנים וערבים מעל גיל 65 בהלוואות קצרות יותר - היא אפליה אסורה ללא הצדקה עניינית, שאינה מתחייבת ממהות השירות. מדובר במקרה שבו הבנק האמור לא הסכים כי התובע, בן 67, ישמש ערב להלוואה בסך 170 אלף שקל שביקשה לקבל בתו, בנימוק שהוא מבוגר מדי. בתביעה שהגיש נגד הבנק הוא טען לאפליה. הבנק טען כי המדיניות הפנימית שקבע מתחייבת מאופיו של המוצר: מדובר בהלוואה לתקופה של 15 שנה, כך שבתום תקופת ההלוואה הערב יגיע לגיל 82, ועם התקדמות הגיל סיכויי הפירעון נמוכים או בעייתיים יותר. בכלל, טען הבנק, קביעת הגיל נועדה למעשה להגן על אוכלוסייה חלשה, כדי שאדם קשיש לא יימצא בסיכון של ניהול הליכים משפטיים נגדו. השאלה היא, כמובן, אם מותר לבנק לסרב לקבל אדם כערב רק בשל גילו, או שמדובר באפליה אסורה.

על הבעיה האובייקטיבית של גיל בהלוואות משכנתא

כשאנו אומרים "הלוואת משכנתא" אנו מתכוונים בדרך-כלל להלוואות המשמשות לרכישת דיור, כשהבטוחה העיקרית כנגד החוב היא שעבוד זכויותיו של הרוכש בדירה לטובת המלווה. הלוואות אלו ניתנות לרוב לתקופות ארוכות (עד 30 שנה) כיון שמטרתן לאפשר ללווה לפרוע את החוב בתשלומים חודשיים: מאחר שמחירי הדירות גבוהים במונחים של חודשי הכנסה של הלווה, ומאחר שמטרת הפריסה של תשלומי הלווה היא לאפשר לו לפרוע את מלוא החוב במהלך חיי ההלוואה - נדרשת פריסה ארוכה מאד של לוח התשלומים.

נוהג זה עלול ליצור בעייה אם הלווה הוא מבוגר, או - כמו במקרה שלפנינו - אם הערב להלוואה הוא מבוגר, שכן ייתכן אז שהלווה (או הערב) צפוי לפרוש ממעגל העבודה במהלך תקופת ההלוואה. מאחר שהבנק, בבואו להעריך את טיב הלווה (או הערב), מתייחס לכושר ההחזר שלו, ולכן להכנסתו היציבה - נראה סביר שהבנק לא יוכל להתעלם ממצב לפיו הלווה (או הערב) צפוי להגיע לגיל פרישה מעבודה בתוך תקופת ההלוואה, שכן צפוי שעם פרישתו זו הלווה (או הערב) יחווה ירידה משמעותית בהכנסותיו השוטפות. מאחר שגיל הפרישה ממעגל העבודה הוא בעשור השביעי לחיינו - חשבון פשוט מראה שבעייה כזו יכולה להתעורר מוקדם, כבר כשהלווה (או הערב) מגיע לגיל העמידה. כלומר: זו איננה בעייה שמוגבלת לאנשים שכבר פרשו מגיל העבודה.

האם בעובדה שהבנק מתחשב בגילו של הלווה (או הערב) יש משום גילנות (אפלייה על בסיס גיל)? אינני סבור כך. יש כאן ראייה נכונה של סיכון האשראי: מרגע שהכנסתו של הלווה (או הערב) נפגעת - גם פרופיל הסיכון שלו נפגע מאחר שיכולתו לעמוד בהתחייבויות כלכליות פוחתת. אם מדובר בפגיעה בלתי-צפויה בהכנסותיו של הלווה (מוות, מחלה סופנית, אובדן כושר השתכרות) - ניחא: ניתן לגדר סיכון זה ע"י ביטוח חיי הלווה, וזוהי אמנם פרקטיקה מקובלת בתחום המשכנתאות. אבל כאשר מדובר באירוע ידוע מראש של פרישה צפויה ממעגל העבודה - אי אפשר להתעלם מכך בתהליך הערכת יכולתו הכלכלית של הלווה.

אם כך, האם מדובר במקרה שלפנינו באפלייה "אסורה ללא הצדקה עניינית, שאינה מתחייבת ממהות השירות", כפי שקבע בית המשפט? התשובה חייבת להיות שלילית: לא מדובר כאן בהתנהגות שרירותית של הבנק שאין לה הסבר אחר פרט לאפלייתו של הערב בשל גילו, אלא מדובר בהערכה אובייקטיבית של יכולותיו הכלכליות של הלווה (או הערב) לצורך התקשרות ארוכת-טווח איתו, ויציאתו הצפוייה לגימלאות היא ארוע בעל משמעות בהקשר זה. יש אמנם בישראל בכירים במגזר הציבורי שהסכמי הפרישה הנדיבים שלהם מבטיחים להם שמירה על אותו שכר ממנו נהנו בתקופת עבודתם לכל חייהם; אני מניח שאילו זה היה המקרה המדובר - אילו הערב הנ"ל היה, לדוגמה, אלוף במיל' בן 67 - הבנק לא היה מתייחס בכזו חומרה לשאלת הגיל, כי אז לא היה קשר בין גילו של הלווה/הערב לבין הכנסותיו העתידיות. באותה מידה, הבנק לא היה מתייחס בחומרה לעניין הגיל אילו אותו ערב היה יכול להוכיח שיש לו הכנסות שוטפות מרכוש שאינן צפויות להיפגע בשנים הקרובות. לכן ההבחנה שמדובר באפלייה על בסיס גיל - אינה נכונה; זהו שיקול מפוכח של מעריך סיכוני אשראי שלוקח בחשבון התפתחויות ודאיות שתיגרמנה בשל גילו של הלווה (או הערב).

יש בעייה אובייקטיבית; אבל יש גם פתרונות

גם אם הבנק יצליח לערער על החלטת בית המשפט לתביעות קטנות ולשכנע שהחלטתו לפסול את הערב אינה מתבססת על אפליית גיל אלא משקפת שיקולים עניניים של הערכת סיכונים - נותרנו עם השאלה כיצד הבנק יכול להתמודד עם ערבים מבוגרים. בעייה זו מתחזקת בשנים האחרונות, כיון שהתייקרות הדירות (במונחי שכר) שחלה בעשור האחרון גורמת ל"מתיחה" של מדדי הסיכון המקובלים (שיעור המימון הנדרש בעיסקה, והיחס שבין התשלום החודשי לבין שכרו של הלווה/הערב). הבעייה מתחזקת גם עקב התגברות התופעה של משקי בית מבוגרים הרוכשים דירות להשקעה כדי לשמור על החיסכון הפנסיוני שלהם בתקופה של ריבית נמוכה.

אני יכול לחשוב על שלושה פתרונות לבעייה זו:

הפתרון הראשון הוא בתחום התימחור של הסיכון הגלום בהלוואה. בשלב הערכת הסיכון עומדים כיום לרשות הבנקים מודלים סטטיסטיים שמאפשרים להם להעריך מראש את סיכון האשראי הגלום בהלוואות ספציפיות. יכולת זו משמעותה שאין בעצם לבנק סיבה לסרב להעמיד הלוואה, להגביל אותה בצורה כלשהי, או להתנות אותה בקיום תנאים כלשהם (ערבות אישית וכו') - יש לבנק יכולת סבירה לתמחר כל סיכון, ובהתאם לקבוע ללווה הפוטנציאלי פרמיית-סיכון (ריבית) שמשקפת סיכון זה. יוצאים מהכלל יכולים להיות מקרים של אי-עמידה של ההלוואה בתנאי סף ברורים (דוגמאות: הלווה הוא "לקוח מוגבל" לפי הגדרת בנק ישראל, הלווה איננו מועסק ואיננו מקבל הכנסה במועד בקשת ההלוואה, או שהנכס הנרכש אינו ניתן לשיעבוד, ועוד), ואז הבנק יכול לקבל החלטה עקרונית שלא להעמיד את ההלוואה המבוקשת. במקרים אחרים אין צורך להשיב כן/לא, אלא אפשר לקבוע להלוואה מחיר המשקף את הסיכון. בדוגמה שלנו, ערב מבוגר המוצע ע"י הלווה לא יידחה ע"י הבנק, אבל תרומתו לפרופיל הסיכון של הלווה תהיה פחותה מזו של ערב שאיננו בגיל מבוגר, ובהתאם הריבית שתיקבע להלוואה תהיה גבוהה יותר. הלווה יוכל לשקול - במקרה שתרומתו של הערב לפרופיל הסיכון אינה נתפסת ע"י הבנק כמשמעותית - להעדיף לוותר על הערבות האישית ולהמירה בתשלום של ריבית גבוהה יותר.

הפתרון השני הוא בתחום הקביעה של אורך תקופת הערבות. הבנקים בישראל נוהגים ליצור חפיפה בין תקופת ההלוואה לתקופת הערבות. זהו נוהג סתמי, שנובע כנראה מחוסר-גמישות: אין סיבה ליצור חפיפה בין השניים, וניתן לחשוב על מצב שבו ההלוואה נפרסת לתקופה ארוכה, בעוד שהערבות לה מוגבלת לתקופה קצרה יותר. יש לאפשרות זו ביסוס הגיוני מבחינת ניהול הסיכון: סיכון האשראי בהלוואה לדיור נמצא בשיא בנקודת הזמן של נטילת ההלוואה, כיון שאין בידי הבנק עדיין היסטוריית אשראי מוכחת של הלווה וכיון ששיעור המימון (היחס בין גודל החוב לבין ערך הדירה) נמצא בנקודה הגבוהה ביותר; ככל שעובר הזמן וההלוואה מתנהלת ללא בעיות מצד הלווה - נוצרת היסטוריה חיובית ללווה, החוב עצמו קטן, ואיתו שיעור המימון (המעודכן). בראייה זו, הפחתת סיכון האשראי שמספק הערב חשובה בעיקר בשנים הראשונות של חיי ההלוואה. לפיכך, לא יהיה זה בלתי סביר שבעוד שתקופת ההלוואה תהיה ארוכה (30 שנה) - הבנק יסתפק בערבות אישית רק לחלק ממנה (5-10 השנים הראשונות).

הפתרון השלישי הוא בתחום המוצרים הפיננסיים. המוצר הפיננסי שהוצע באותו מקרה שהגיע לבית המשפט הוא הלוואה ל-15 שנים. זוהי מן-הסתם הלוואה עם לוח תשלומים המכונה "שפיצר", שבו התשלום החודשי (קרן + ריבית) הוא קבוע. השימוש בהלוואות כאלו נובע כאמור מהרצון לפרוע את מלוא החוב במהלך חיי ההלוואה (כלומר: עם ביצוע התשלום האחרון לא נותר עוד חוב). חישבו לחילופין על מוצר פיננסי המתיר דרישה זו, כך שבתום תקופת ההלוואה ייוותר ללווה חוב שיהיה עליו לפרוע בתשלום חד-פעמי, או לחילופין למחזר ע"י נטילת הלוואה חדשה (עם פריסה חדשה). מוצר פיננסי מקובל כזה קיים בשוק המשכנתאות בארה"ב וקרוי שם Balloon (אסור לבלבל עם המושג "הלוואת בלון" שנהוג בווריאציות שונות בישראל), והעיקרון לפיו הוא פועל הוא הבא (ראו עוד על הלוואה זו, כאן): לוח התשלומים של ההלוואה נפרס ל-5 או ל-7 שנים, כשגודל התשלום החודשי מחושב לפי הלוואת "שפיצר" ל-30 שנה, ובתום תקופת ההלוואה (כלומר לאחר 5 או 7 שנים) על הלווה לפרוע את יתרת החוב בתשלום יחיד, ממקורותיו הכספיים או באמצעות נטילת הלוואה חדשה. היתרון של הלוואה זו על פני הלוואת "שפיצר" ל-30 שנה הוא שהוא יצר הלוואה לתקופה של 5 או 7 שנים עם לוח תשלומים מוקטן הנגזר מפריסת ההלוואה ל-30 שנה. במקרה שבו אנו דנים, קיצור התקופה יוצר אפשרות לבנק להתייחס באופן שונה לגילו של הלווה/הערב שכן מדובר בתקופה קצרה משמעותית. גילוי נאות: מוצר פיננסי כזה, לתקופה של 10 שנים, היה קיים בבנק "טפחות" בתחילת שנות ה-90' והוא נקרא אז "טפחות 10".

אז מה היה לנו?

הבעייה של לווים מבוגרים וערבים מבוגרים הייתה קיימת גם בעבר, אבל היא הוחרפה, כאמור, בגלל עליית מחירי הדירות, שהעלתה את הצורך בערבות אישית, ובגלל הגידול במשקל האוכלוסייה המבוגרת הבוחרת להשקיע את כספי הפנסיה בדירות. לכן היה צורך אמיתי בפתרון. אבל הוא לא הוצע, כנראה, והבנקים העדיפו להיענות בשלילה לחלק מבקשות האשראי.

לקונה זו יצרה פתרון לא טוב עם התערבותו של בית המשפט לתביעות קטנות בהרצליה, שקבע שסירובו של בנק לקבל את ערבותו של אדם בן 67 להלוואה ל-15 שנה הוא "אפליה אסורה ללא הצדקה עניינית, שאינה מתחייבת ממהות השירות". זוהי קביעה שגויה, וכמוה גם טענתו של הרשם כי "עם הגיעו של אדם לגיל מבוגר הסיכוי שהוא צבר נכסים וכספים גבוה יותר משל אדם צעיר, ולכן כושר הפירעון שלו איתן יותר". זוהי קביעה בעייתית, כי היא חושפת את הבנקים לתביעות בלתי-מוצדקות מצד לקוחות, והיא מחייבת אותם לפעול לביטולה בהקדם, או לחילופין להיערך לאורה אם לא יצליחו לבטלה. אם הבנקים יצליחו לפעול לביטולה - מה טוב; אם הם לא יצליחו - כפי שראינו ברשימה יש פתרונות אפשריים לשאלה האובייקטיבית, והם אינם מוציאים זה את זה: ניתן לשלב ביניהם. בכל מקרה היה כדאי לבנקים לאמץ חלק מפתרונות אלו כדי להגדיל את נגישותם של לקוחות לאשראי לדיור.

בנק לאומי למשכנתאות משחרר ערבים להלוואות ישנות

התבשרנו השבוע שבנק לאומי למשכנתאות ישחרר אלפי חותמי ערבות אישית מערבותם להלוואות משכנתא ישנות, על אף שהלוואות אלו עדיין פעילות (כלומר: תקופת ההלוואה לא תמה ו/או קיימת עדיין יתרת חוב). הודעה זו של בנק לאומי למשכנתאות - אגב: חבל שהבנק אינו מפרסם את נוסח ההודעה ששלח לעיתונות באתר האינטרנט שלו - מפרטת תנאים מסוימים לשחרור הערבים. 

למה הם עושים זאת?

מנכ"ל הבנק צוטט בעיתונות לגבי המניע למהלך:

"זהו צעד שיקל על אלפי חותמי ערבות, שלצד הכוונה לסייע ליקיריהם בדרך להגשמת חלום הדירה, נשאו שנים רבות בנטל של אחריות משותפת לחוב"

מי שחושב שקיבלנו תשובה כנה - שיקום.

מהלך קודם

בנק לאומי למשכנתאות אינו הבנק הראשון שמשחרר ערבים מערבותם להלוואות לדיור. 

במחצית הראשונה של שנות ה-90' קיבלה הכנסת את התיקון לחוק הערבים המגביל את אחריותם של הערבים לפירעון הלוואות לדיור. המשמעות של תיקון זה, שבא לכאורה להיטיב עם הציבור ובפועל פגע ביכולתם של לווים בעלי פרופיל סוציו-כלכלי נמוך להגיע לדיור בבעלות באמצעות הלוואות בנקאיות, כבר הועלה ברשימות אחרות בבלוג זה (ראו את הלשונית "ערבות אישית" בבלוג זה, ובעיקר כאן, כאן, כאן, כאן וכאן). הבעיה הנוספת מבחינת הבנקים הייתה שהתיקון לחוק הערבים הופעל רטרואקטיבית לגבי הלוואות ישנות לדיור, במלאת שנה לחקיקה. הבנקים למשכנתאות, שהעמידו במשך שנים הלוואות לדיור בהתבסס בעיקר על ערבויות אישיות - מצאו את עצמם במפתיע עם הלוואות ישנות שסיכון האשראי בהן התעצם בן-לילה: הבטוחה העיקרית לחוב איבדה את האפקטיביות שלה.

כחלק מהמהומה שפרצה בעקבות התיקון לחוק הערבים דרש המפקח על הבנקים מהבנקים למשכנתאות לידע את הערבים למשמעות ערבותם: לשלוח להם תזכורת שנתית לגבי מצב החוב של הלווה, וליידע אותם לגבי כל פיגור בתשלומים. הוא לא עשה זאת מרוע-לב, אלא כדי להגן על הבנקים: התיקון לחוק היתנה את אחריותו של הערב בכך שהבנק יודיע לו באופן שוטף על מצב ערבותו ועל התפתחויות במצב ההלוואה לה הוא ערב.

הנטל התפעולי הכרוך במילוי הוראה זו הגביר את חוסר האטרקטיביות (מבחינת המלווה) של השימוש בערבים אישיים לחיזוק פרופיל הלווה. כדי לצמצם את הנטל התפעולי נקט אז בנק טפחות במהלך: הוא סרק את ההלוואות ישנות שבתיק האשראי, הגדיר קריטריונים למצבים בהם התועלת האפשרית מההישענות הצפויה על ערבים אישיים הייתה נמוכה מהעלות התפעולית הכרוכה בהודעות שוטפות לערבים, והכריז אז על מהלך מקיף של שחרור ערבים בהלוואות ישנות שעמדו בקריטריונים.

מה החמצנו?

נקודה ראשונה שכדאי להבין על רקע המהלך של בנק לאומי למשכנתאות היא שחשיבותם של הערבים האישיים פוחתת לאורך חיי ההלוואה. הסטטיסטיקה של פיגורי משכנתאות מראה שכמחצית מהמקרים של לווים שנקלעו לקשיים ופיגרו בהחזר המשכנתא מתרחשת כבר בשנה הראשונה לחיי ההלוואה. בשנה זו צפים האירועים של טעויות אפריורי במתן אשראי (מצד הבנק המלווה), ושל טעויות מצד הלווה בהבנת יכולותיו הכלכליות ובנטילת התחייבויות שוטפות.

נוסיף על כך את העובדה שבהלוואות משכנתא רגילות (אלו הקרויות בישראל "שפיצר") שיעור המימון (כלומר: היחס בין גודל החוב למחיר הדירה) נמצא בשיאו בנקודת המוצא, והוא יורד לאורך חיי ההלוואה, אם בגלל הקטנת החוב ואם בגלל עליית ערך הדירה.

תארו לכם שהיינו שוקלים עתה, כבנק, להעמיד אשראי ללווה מסוים, ואנו מהססים נוכח מאפייני הלווה הבעייתיים שלו ושיעור המימון הגבוה שהוא מבקש. פתרון סביר לבעיה זו היה יכול להיות שימוש בערבות אישית לחיזוק הביטחונות. נניח גם שההלוואה המבוקשת היא לתקופה של 30 שנה, כדי להקטין את נטל התשלום החודשי. האם היינו מבקשים מהלווה להמציא ערבות ל-30 שנה?

סביר שלא. ראשית, ייתכן שמדובר בערב מבוגר, ולכן מעבר לתקופה מסוימת ערבותו אינה רלוונטית. שנית, ככל שחולף הזמן והלווה עומד בתשלומי המשכנתא בלא פיגורים - קטן החשש הראשוני לגבי טיבו של הלווה וממילא מצטמצם הצורך בחיזוק אשראי. לבסוף, ככל שיתרת החוב קטנה (ואולי גם מחיר הדירה עולה) - קטנים הסיכויים שהבנק לא יצליח לכסות את יתרת החוב במקרה של חדלות-פירעון ע"י תפיסת דירתו של הלווה ומכירתה (מימוש).

חשיבותו של הערב האישי מרוכזת, אם כן, בתקופה הראשונה של חיי ההלוואה, שבה גבוהים גם סיכוני האשראי, והיא פוחתת לאורך זמן. היינו מצפים, לכן, שהשימוש בערבים אישיים יהיה כחיזוק אשראי לתקופה מוגבלת ולא למשך כל חיי ההלוואה. הדבר היה מקל על הלווים לבקש ערבות מקרוביהם, על הערבים להסכים לתת ערבות זו, ועל הבנקים לנהל את ההלוואות.

אז איך קרה שהשימוש בערבות אישית לתקופה מוגבלת לא הפך לנוהג מקובל? אני מציע לקוראים לחפש את התשובה ברשימות אחרות בבלוג זה, העוסקות באופי התחרות בין הבנקים למשכנתאות.

מהו CDS וכיצד הוא הפך למילה גסה בשוק ההון?

במשבר הפיננסי האחרון עלה לכותרות מוצר פיננסי מורכב שהשימוש בו הלך והתרחב בשנים שלפני המשבר - “החלף סיכון אשראי” או בשמו הלועזי Credit Default Swap) CDS). מהו מוצר פיננסי זה  וכיצד הוא גרם להחמרת המשבר הפיננסי? בכך נעסוק ברשימה זו וברשימה הבאה.

המבנה של הסכם אשראי

בהסכם אשראי אופייני יש שני צדדים: לווה ומלווה. במסגרת ההסכם המלווה נותן ללווה סכום כסף מסוים, ובתמורה מקבל ממנו התחייבות לגבי החזר החוב. בעולם העסקים, קורה תכופות שהתחייבותו של הלווה להחזיר את חובו אינה מספקת את המלווה. להבטחת החזר החוב הלווה נדרש לספק ביטחונות למלווה, כלומר אמצעים שיגנו על המלווה במקרה שהלווה לא יעמוד בתנאי ההסכם להחזר החוב. הביטחונות המקובלים הם שעבוד של נכס/ים של הלווה (נכס קיים, או זכויות בנכס עתידי).

לא תמיד ניתן להסתפק בשני צדדים להסכם. לפעמים המלווה אינו מסכים להעמיד את ההלוואה ללווה בגלל סיכון אשראי הנראה לו מוגזם, למרות הנכסים שהלווה מוכן לשעבד למלווה. במצב כזה הלווה נדרש לצרף להסכם צד נוסף, שיתחייב כלפי המלווה לערוב לחובו של הלווה. משמעות הערבות היא שבמקרה של חדלות-פירעון מצד הלווה - הערב “ייכנס בנעלי הלווה” וישלם מכיסו את חובו של הלווה.

ערבות אישית: דוגמא מעולם המשכנתאות בישראל

נניח שאתם מעוניינים ליטול הלוואה לדיור. כמובן, הנכס הנרכש ימושכן לטובת המלווה כבטוחה לתשלום החוב במקרה של חדלות-פירעון, אבל מסיבה כלשהי (הלוואה גדולה מידי ביחס לערך הבית, נטל החזר גדול מידי ביחס להכנסותיכם השוטפות, או כל בעיה אחרת), הבנק מהסס להלוות לכם את הכסף: הוא מעריך שמדובר בסיכון אשראי הגבוה ממה שהוא מוכן לקחת על עצמו.

פתרון שהיה מקובל בעבר בישראל לבעיה זו הוא שימוש בערבות אישית של צד ג’: אדם שהיה מקובל על הבנק כערב היה חותם על הסכם ההלוואה ומתחייב “להיכנס בנעליו של הלווה” במקרה של חדלות-פירעון מצד הלווה, כלומר ליטול על עצמו את מלוא התחייבויותיו של הלווה. יתרונו של הסדר זה הוא בכך שהוא מאפשר גם ללווה עם פרופיל סיכון גבוה ליטול הלוואה לדיור, כשהבנק מפצה עצמו על הסיכון ע”י שימוש בביטחון נוסף: ערבותו של צד ג’. ואכן, החתך האופייני של לווים בישראל היה לאורך רוב שנות המדינה נמוך במונחים סוציו-כלכליים יחסית למקובל במשקי המערב. כיום, לאחר שהתיקון לחוק הערבים (1993) ביטל כמעט לחלוטין את היכולת של המלווה להסתמך על ערבות אישית - הולך ונעלם מוסד הערבות האישית מעולם האשראי לדיור.

הערבות למשכנתאות עוברת לסקטור העסקי

התיקון שהוכנס בשעתו לחוק הערבות בנושא הלוואות לדיור מונע כמעט לחלוטין את היכולת להישען על ערבות של משקי בית (לרבות שיטת הערבות ההדדית בין משקי בית שהייתה מקובלת בעבר), והוא העביר את שיטת הערבות ממשקי הבית לסקטור העסקי. בהעדר אפשרות להישען על ערבות אישית - התמסד בישראל הסדר חילופי, לפיו חברה פרטית לביטוח אשראי לדיור מוכרת ללווה פוליסת ביטוח המספקת לבנק ביטוח (חלקי) כנגד סיכון אשראי. ביטוח פרטי זה מאפשר לבנק להעמיד ללווה הלוואה שמאפייני הסיכון בה (בדרך כלל מדובר בעיקר בשיעור המימון) גבוהים ביחס למה שהיה מוכן לשאת בעצמו.

Credit Default Swap

הצורה שבה חברה עסקית מגייסת מקורות בשוק ההון למימון פעילותה היא הנפקה של אג”ח. הלווה מנפיק אג”ח, והמלווה (המשקיע) רוכש אותו. גם בשוק ההון ייתכנו מצבים שבהם המשקיע יהסס להעמיד הלוואה בגלל מאפייני הסיכון של הלווה (המנפיק), למרות הביטחונות שהלווה מציע. גם כאן מתבקש הלווה לצרף צד נוסף להסכם ההלוואה, שיערוב למשקיע להחזר החוב של הלווה. ערבות כזו יכולה להינתן ע”י בנק (“ערבות בנקאית”), או ע”י ערבות אישית של בעלי החברה הלווה (החברה היא יישות משפטית נפרדת מבעליה). אבל במהלך השנים התבססה בארה”ב צורה נוספת של ערבות: זו של גופים  עסקיים בלתי-קשורים, המוכנים לספק ערבות זו משיקולים עסקיים טהורים.

כיצד זה עובד? לעיסקה כזו יש שלושה צדדים: לווה, משקיע, וצד ג’ הערב כלפי המשקיע להחזר החוב של הלווה. בידי המשקיע יהיו שני סוגים של הסכמים: אג”ח רגילה, שהונפקה ע”י הלווה וכוללת את פרטי החזר החוב, והסכם בין המשקיע לבין צד ג’, המאפשר לו לפנות לאותו צד ג’ במקרה של חדלות-פירעון מצד הלווה ולדרוש ממנו להיכנס בנעלי הלווה. ההסכם בין המשקיע לבין אותו צד ג’ נקרא “החלף סיכון אשראי”, או באנגלית CDS. המושג “החלף” בא לומר שבמקרה של חדלות-פירעון מצד הלווה מתבצעת החלפה לפי דרישת המשקיע: הערב מקבל לידיו את שטר החוב והמשקיע מקבל ממנו בתמורה את מלוא יתרת החוב. מבחינת המשקיע, הוא רכש למעשה ביטוח אשראי להשקעתו. רצוי רק לשים לב שמנקודת מבטו של המשקיע סיכון האשראי שבהשקעה לא נעלם, אלא השתנה: אם מקודם הסיכון הכרוך בהשקעה היה תוצאה של מאפייני הסיכון של הלווה - כעת הסיכון הכרוך בהלוואה נובע מהאפשרות שהמבטח לא יוכל לעמוד בהתחייבותו לערוב להלוואה במקרה שהלווה יגיע לחדלות-פירעון.

מהי המשמעות של עיסקת החלף סיכון אשראי?

מה קרה כתוצאה מהשימוש בהחלף סיכון האשראי? מי שקונה אג”ח של חברה רוכש למעשה תזרים חוזי קבוע מראש של תקבולי ריבית וקרן, בתמורה לסכום חד-פעמי. ערך השקעתו זו חשוף לשני סיכונים: סיכון ריבית וסיכון אשראי.  

סיכון הריבית הוא הסיכון ששיעור הריבית במשק יעלה במהלך חיי האג”ח: מאחר שזרם התשלומים שהמשקיע צפוי לקבל הוא קבוע - הוא לא יוכל ליהנות מעליית הריבית כמשקיע, וערך האג”ח שבידיו ירד (למעשה: הוא ירד עד לאותה נקודה שבה שיעור התשואה הצפוי על האג”ח יהיה שווה לריבית השוק החדשה).  

סיכון האשראי הוא הסיכון שהחברה הספציפית שהנפיקה את האג”ח לא תוכל לעמוד בתנאי התשלום שנקבעו בהסכם החוב. העובדה שהמשקיע נכנס להסכם החלף אשראי עם צד ג’ פירושה שסיכון זה הועבר לצד ג’, והמשקיע נותר חשוף רק לסיכון הריבית (למעט, כאמור, סיכון האשראי של הערב).

חלוקת תפקידים חדשה בשוק ההון

השימוש בעיסקאות “החלף סיכון אשראי” החל בשנות ה-90’, והוא הלך וגבר עד לפריצתו של המשבר הפיננסי. בצורה הטהורה ביותר של עיסקה זו הצדדים קשורים זה לזה: לערב יש סיבה אמיתית לערוב למנפיק, כמו אינטרס כלכלי או קשר ישיר. אלא שמרגע שהשיטה התפתחה היא יצרה מרחב חדש של אפשרויות (ראו בהמשך).

תארו לכם שיש לכם חברה, ושחברה אחרת שאינה קשורה אליכם ישירות מנסה לגייס מקורות בשוק ההון בדרך של הנפקת אג”ח. אם המנפיק אינו חברה מוכרת בשוק ההון, או שמדובר בגיוס הון לצרכי השקעה ביוזמה חדשה שקשה לרתום אליה משקיעים פוטנציאליים - ייתכן ששוק ההון יעריך את ההשקעה באג”ח כבעלת סיכון גבוה. התוצאה תהיה שהמשקיעים ידרשו מהחברה תשואה עודפת של, לדוגמא, 3% מעל התשואה שאתם משלמים למשקיעים בחברה שלכם. אם התשואה על האג”ח שלכם היא 7% - החברה האחרת תראה אפשרות להנפיק אג”ח רק אם תציע למחזיקי האג”ח 10%. אם אתה מכירים היטב את החברה המנפיקה, ולהערכתכם סיכון האשראי האמיתי לרוכשי האג”ח אינו עולה על 1% - אולי כדאי לחברה שלכם להציע למשקיעים ביטוח של האג”ח על-ידכם תמורת 3% מההשקעה. אם הם יסכימו - ייווצר המצב החדש הבא: התשואה על האג”ח תהיה 10%, והמשקיעים ישלמו לכם 3% לשנה תמורת הערבות לאג”ח, כך שבפועל הם יקבלו תשואה חסרת-סיכון של 7%. עלות הגיוס לחברה המנפיקה תהיה זהה (10%), ואתם תקבלו הכנסה של 3% לשנה תמורת הערבות, שבניכוי הסיכון הממשי (1%) היא עומדת על 2%.

דוגמא משוק המשכנתאות

נוכל לחשוב על הערבות האישית שהייתה נפוצה בישראל עד לתיקון שהוכנס בחוק הערבות כעל מקרה פרטי של עיסקת “החלף סיכון אשראי”: ערבות ללא תמורה (לפחות לא תמורה במזומן). בעיסקה זו בנק המשכנתאות מעמיד ללווה הלוואה במחיר שאיננו משקף את הסיכון הספציפי הגלום בהלוואה לאותו לווה, אלא את הסיכון בהינתן העובדה שלהלוואה זו יש 5 ערבים מבוססים-כלכלית. לכן לווה בעל מאפייני סיכון גבוהים-יחסית (הנובעים משיעור מימון גבוה, יחס גבוה של תשלום חודשי להכנסה שוטפת וכו’) לא ישלם ריבית של 10% (ראה הדוגמא למעלה) אלא ריבית של 7%. במקרה הזה מלוא הרווח מהשימוש בערבות (הוזלת הריבית מ-10% ל-7%) עובר ללווה: זו הייתה מטרת הערבות מלכתחילה והיא נעשתה מטעמים פילנטרופיים (עזרה לבן-משפחה).

דוגמא שונה משוק המשכנתאות בישראל

בראשית שנות ה-90’ החל גל עלייה המוני ממדינות ברית המועצות לשעבר. כשהעולים החדשים ניסו לקבל הלוואות משכנתא כדי לרכוש דירות הם נדרשו לעמוד בתנאי הביטחונות שהיו נהוגים אז בשוק המשכנתאות בישראל: המצאת 5 ערבים אישיים בעלי פרופיל סוציו-כלכלי שיספק את הבנק (בעיקר: בעלי הכנסות המאפשרות להם לשמש ערבים להלוואות של אחרים). מטבע הדברים, העולים החדשים לא יכלו לספק את דרישות הבנקים להמצאת ערבים כאלו, והתפתח מוסד של “ערבות בשכר” - אנשים זרים שהסכימו לערוב להלוואות של עולים חדשים תמורת פיצוי כספי. התופעה הדאיגה את הבנקים למשכנתאות בגלל התפתחות ערבות סיטונאית (אנשים שנתנו ערבות למספר רב של לווים), בגלל החשש להונאה, ואולי גם בגלל שמוסד הערבות שהחל בשעתו כהסדר של תמיכה פילנטרופית תוך-משפחתית התדרדר לענף מסחרי "שחור". אלא שאם נפריד את השיקולים כאן נראה שלמעשה מה שהחל בישראל הוא שוק של מסחר בערבויות, משהו בכיוון שאליו התפתח שוק ההון האמריקני באמצעות עיסקאות “החלף סיכון האשראי”.

שוק הערבות כקובע את מחיר ההון

החשיבות של שוק הערבות היא בכך שהוא קובע למעשה את מחיר המקורות לחברות השונות במשק. בדוגמא למעלה, העובדה שאתם מוכנים לתת ערבות לאג”ח של חברה אחרת תמורת פרמיה שנתית של 3% מכתיבה את העובדה שחברה זו יכולה להנפיק אג”ח עם תשואה מובטחת של 10%. אילו הייתם מסתפקים בפרמיה של 1% - התשואה שהייתה נדרשת מהחברה המנפיקה הייתה מצטמצמת ל-8%. כלומר: הפרמיה על עיסקת “החלף סיכון האשראי” קובעת את מחיר ההון של החברה המנפיקה.

אם ניקח קביעה זו צעד נוסף, נבין שבמצב שבו הממשלה מוכנה לספק ערבות למשכנתאות בתמורה לפרמיה של 0.25% - עלות המשכנתאות למשקי בית הזכאים להיכלל בתוכנית מצטמצמת ל-0.25% מעבר לעלות גיוס ההון של הממשלה עצמה.

הערת שוליים

הקורא המתעניין יכול לשאול את עצמו מה קרה בישראל בשנים האחרונות במונחים של התממשות סיכון אשראי. “רפורמת בכר” העבירה את ניהול הכספים של הציבור מהבנקים לידי גופים פיננסיים אחרים, שהפנו את הכספים לאשראי לחברות ריאליות שונות. אנו מבינים היום שההבדל בין האשראי הבנקאי לבין האשראי החוץ-בנקאי (אשראי שניתן ע"י הגופים המוסדיים) הוא שבעוד שהבנקים הקפידו על ביטחונות מתאימים - המוסדיים הסכימו להעמיד אשראי ללא ביטחונות כאלו, בתמורה לתשואה גבוהה יותר.

המשבר הפיננסי האחרון פגע בחברות שנטלו את האשראי, וכיום אנו רואים אותן מגיעות לחדלות-פירעון למגינת ליבם של ציבור החוסכים, שלא היו מודעים לסיכון האשראי המצוי בחסכונותיהם. הסדרי “החלף סיכון אשראי” - לו היו קיימים בישראל - היו יכולים תיאורטית לגדר את סיכון האשראי של החוסכים. הבעיה היא שגם לו היו בישראל גופים שהיו מוכנים למכור ני”ע מסוג CDS - נפח הביקוש להשקעות היה בממדים שעוברים כל אפשרות מעשית כזו, מה גם שמנהלי הגופים המוסדיים לא היו מודעים בזמנו לסיכון האשראי ולא היו מוכנים כנראה לשלם את פרמיית הסיכון הנדרשת ולוותר בכך על חלק הארי של התשואה הצפויה על ההשקעות שביצעו.

אז איך קרה שהמושג “החלף סיכון אשראי” הפך למילה גסה?

אם הכלי הקרוי “החלף סיכון אשראי” הוא כל-כך פשוט והגיוני - כיצד קרה שהמושג CDS הפך למילה גסה, והלקחים של המשבר הפיננסי האחרון הביאו להגבלות רגולטוריות על השימוש בכלי זה?

על כך ברשימה הבאה

אשראי לדיור במגזר הערבי

במאמר שפורסם היום (12.5.11) בעיתון "דה-מרקר" בשם "ערביי ישראל הם לווים מסוכנים, אבל הם משתפרים במהירות" מביאה מירב ארלוזורוב מגוון של אמירות לגבי תכונות הלווים מהמגזר הערבי כפי שהן משתקפות בנתוני הבנקים. בתחילה מובאות טענות בשם שני הבנקים הפעילים ביותר במגזר זה - "בנק מרכנתיל דיסקונט" ו"בנק ערבי-ישראלי", לפיהן נתוני איכות האשראי במגזר הערבי מצביעים על בעייתיות ברורה. בהמשך מובאות טענות נגדיות: האחת, שמדובר בהצגה מוטעית ושניתוח אלטרנטיבי של נתוני בנק ישראל לגבי בעלי חשבונות מוגבלים מראה על כך שאיכות האשראי במגזר הערבי אינה נופלת מאיכות האשראי הממוצעת במשק, והשנייה - שחל שיפור דרמטי באיכות האשראי של המגזר הערבי בשנים האחרונות.

נקודת המוצא של הדיון באותו מאמר היא שהמחסום להרחבת האשראי למגזר הערבי הוא התנהגות הלווים במגזר זה. בניגוד לכך, אני סבור שמיעוט האשראי הבנקאי המופנה למגזר הערבי אינו תולדה של ליקויים בתרבות האזרחית של המגזר הערבי: לכל היותר מדובר בגורם מרתיע מבחינת הבנקים, אבל היריעה רחבה יותר. להלן כמה נקודות בנושא.

1. האם נתוני האשראי של המגזר הערבי אינם ברורים?
אני מעריך שהנתונים של שני הבנקים המורים על בעיות של התנהגות לווים בקרב בני המגזר הערבי הם נכונים, למרות הטענה של אותו דוקטורנט מאוניברסיטת חיפה שמחקר שלו מוזכר במאמר. כבר מספר שנים אינני נמצא בתוך המערכת הבנקאית ולכן אין לי גישה לנתונים מעודכנים, אבל לאורך השנים זכור לי ששיעור הפיגורים בהלוואות משכנתא בקרב המגזר הערבי היה גבוה פי שלושה משיעור הפיגורים הכללי. תופעה זו הייתה כרונית, משותפת לכמה בנקים, והיא גרמה להסכמה כללית בקרב הבנקים שמדובר בסיכון אשראי גבוה יחסית.


2. הפרטת האשראי לדיור משאירה את המגזר הערבי מחוץ למשחק
התפיסה לגבי המגזר הערבי גרמה לכך שבנקים נמנעו ככל האפשר מהעמדת אשראי בנקאי לרכישת דיור במגזר הערבי. רוב האשראי לדיור היה לכן הלוואות ממשלתיות לדיור במסגרת תכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון.
מאז תחילת שנות ה-90' לא חלו עידכונים משמעותיים בהיקפי הסיוע של משרד השיכון. האשראי לדיור עבר הפרטה: חלקים גדלים והולכים של האשראי לדיור במשק מומנו ע"י הבנקים עצמם, ממקורותיהם ועל אחריותם. מובן מאליו שבעוד שהמגזר היהודי נהנה מהיצע שופע של אשראי פרטי - המגזר הערבי נותר כשלרשותו בעיקר האשראי הממשלתי, שגודלו הצטמק והלך ביחס למחירי הדירות.

3. השפעת התיקון לחוק הערבים על הנגישות לאשראי
התיקון לחוק הערבות שנתקבל בכנסת בשנת 1992 פגע באופן בלתי מידתי באוכלוסייה החלשה: יישובי פריפריה, בעלי הכנסות נמוכות, ובעיקר - בני המגזר הערבי. לפי תיקון זה, שהתקבל ברחבי הבועה "חדרה-גדרה" כצעד ליברלי ונאור, אין יותר לבנק אפשרות להישען על ערבות אישית כתחליף לבטוחה הנכסית (קרי: הדירה הנרכשת) אלא רק בנוסף לה. התוצאה הייתה שבנקים צמצמו את שיעורי המימון בהלוואות, תוך מתן העדפה לרוכשי דירות באיזור המרכז.

4. הממשלה מחלצת את כל השאר
עידכונים במדיניות הסיוע שהוכנסו בשנים שלאחר התיקון לחוק הערבים חילצו קבוצות אוכלוסיה אחרות ממצוקה: עולים מבריה"מ, עולים מאתיופיה, חרדים ותושבי יישובים שמעבר לקו הירוק - כולם זכו להטבות מיוחדות מכספי המדינה. קבוצת האוכלוסייה המבוססת יכלה לדאוג לעצמה לאור הגידול בהיצע האשראי הבנקאי הפרטי ולאור ירידת שיעורי הריבית, והיא אכן דאגה לעצמה. מי שנותר מאחור הם אוכלוסיית הפריפריה, בעלי הכנסות נמוכות והמגזר הערבי.

5. מיהו ערבי?
אחת הבעיות בבנקאות היא ההגדרה המדוייקת של המגזר הערבי. בהעדר הגדרה רשמית ברשומות הבנקים, ההגדרה היא לפי ישוב המגורים. כך גם נוסחו הקריטריונים למתן אשראי: על בסיס ישוב. בגלל קיום ערים משותפות יכלו בני המגזר הערבי המתגוררים בערים אלו ליהנות מתנאים שווים למגזר היהודי. ביישובים הומוגניים של המגזר הערבי - הבעייה היתה חמורה יותר.  התושבים נזקקו לאשראי, אבל הבנקים לא ששו להעמיד אשראי זה.


6. מדוע הבנקים אינם רעבים?
מדוע בעצם הבנקים לא טרחו לחדור למגזר זה? האם מדובר בסיכון כה חריג שבנק איננו מסוגל לנווט בהצלחה בתוכו? אינני בטוח שאני יודע את התשובה המלאה, אבל אני יכול להציע חלקים ממנה: הבנקים בישראל הם מונופולים שבעים, ששרידותם אינה מותנית בהצלחתם להרחיב את עסקיהם, ולכן הם יכולים להרשות לעצמם לוותר על פלח שוק זה. ויתור זה מונע אולי גם ע"י התרבות הא-סימטרית הקיימת כיום בישראל לגבי הצלחה וכישלון: הצלחה עסקית אינה תנאי להצלחה אישית של המנהל, בעוד שכשלון עסקי מסכן את הקריירה שלו. במצב א-סימטרי כזה התיאבון לסיכון עסקי הולך ונעלם, שכן הכלל ההולך ומשתלט הוא ש"עוד אף אחד לא פוטר בשל סיכון שלא לקח על עצמו". חישבו גם על המקבילה הדירקטוריונית של כלל התנהגות זה, המכתיבה בעיקר שנאת-סיכון והימנעות מהחלטות נועזות. מעבר לשיגרה התרבותית, אפשר גם לחשוב על כך שהמשבר הפיננסי של השנים האחרונות מקטין עוד יותר את הנכונות של בנקים ליטול על עצמם סיכון. לבסוף, צריך לזכור שכל פעילות מגזרית מחייבת הבנה של סיכונים פוליטיים: במקרה של בעייה - יבואו חו"ח הפוליטיקאים נגד הבנקים "ונוסף גם הוא על שונאינו".

7. האם הסיכון המגזרי הערבי הוא ייחודי?
הסיכון המגזרי אינו ייחודי למגזר הערבי - כמוהו "מצטיינים" גם מגזרים אחרים בבעייתיות של סיכוני אשראי: עולי בריה"מ-לשעבר, שהגיעו לישראל חסרי הון עצמי ובעיות בקליטה בשוק העבודה; עולי אתיופיה, שהגיעו עם תוחלת נמוכה מאד לקליטה בשוק העבודה; החרדים, שחלקם הגדול אינו מועסק והכנסתם נובעת מתרומות; מתיישבי השטחים המוחזקים, שבתיהם אינם ניתנים למימוש במקרה של חדלות-פירעון. לכל אחת מקבוצות אוכלוסייה אלו מצורף גם סיכון פוליטי ספציפי, שמשמעותו שתרחיש מסויים יעורר מרי של רוב חברי הקבוצה בבת-אחת. ובכל זאת: רק המגזר הערבי נותר ללא טיפול.


8. באין מוטיבציה
המציאות של התנהגות אשראי בעייתית בקרב המגזר הערבי אינה הגורם האמיתי המונע את הרחבת האשראי. יש לכך פתרון ניהולי: מציאת דרכי חדירה משופרות שיובילו את הבנקים אל הלווים "הטובים", ובניית המנופים הנכונים שישפרו את יכולת הבנקים לגבות את החוב במקרים של חדלות-פירעון. אסטרטגיות אלו כבר ננקטו בעבר בתחום המשכנתאות, הן כשמדובר היה בעולי בריה"מ-לשעבר והן כשמדובר היה באוכלוסייה החרדית: בשני המקרים הבנקים פעלו בביטחה ובהצלחה. הבעייה דורשת, לכן, עשייה ניהולית. אי-העשייה מקורה בחוסר נכונות. הפתרון היה דורש מן הסתם התערבות של המדינה, בצורת תכנית סיוע ייחודית, אלא שגם אז נותרת הבעייה של מוטיבציה מצד הבנקים.

9. התוצאה
בהעדר פתרון, סובל המגזר הערבי משילוב של "יובש פיננסי" ואפליית מחיר. רוב המגזר אינו זוכה כלל לאשראי לרכישת דיור. אותם שזוכים לאשראי - משלמים עבורו פרמיית סיכון מנופחת, המשקפת את חוסר ההצלחה הנוכחית של הבנקים.

10. גילוי נאות
מאחר שבשנים בהן הייתי בבנק טפחות הייתי מודע למצבו של המגזר הערבי ועסקתי  (בחוסר הצלחה) גם בהכנת תכניות להעמקת החדירה למגזר זה - פניתי עם פרישתי מהבנק לחנוך מרמרי, שהיה אז מנכ"ל משותף של המרכז היהודי-ערבי לפיתוח כלכלי, בהצעה לפעול (בהתנדבות) לשיפור הנגישות של המגזר הערבי לאשראי לדיור באמצעות גיבוש קבוצת לווים שתאפשר לבני המגזר ליצור כוח מיקוח מול הממשלה והבנקים. היוזמה לא הצליחה לצבור תאוצה.

11. האם הפתרון טמון באמת באשראי לדיור?
אני מודע לכך שברקע כל הדיון הנוכחי עומדת שאלה בסיסית: עד כמה צוואר הבקבוק האמיתי של המגזר הערבי הוא זמינות האשראי? ייתכן שפתיחה מסויימת של צוואר בקבוק זה תביא לגידול מהיר של הביקוש לדיור, ואז יתברר שצוואר הבקבוק האמיתי הוא דווקא זמינות קרקעות לבנייה עבור המגזר הערבי. אבל זו כבר שאלה למישהו אחר

החלטה של בית המשפט המחוזי בנושא לווה נוסף

בידיעה שהתפרסמה במדור הנדל"ן של העיתון "דה-מרקר" נמסר על החלטה של בית המשפט המחוזי בתל-אביב לפטור אם של לווה שנקלעה לקשיים מלעמוד בהתחייבויותיה כלפי הבנק, למרות שהיא הצטרפה בזמנו לחוזה ההלוואה כלווה נוספת ולמרות שמישכנה את דירתה כבטוחה נוספת בגין הלוואת המשכנתא של בתה. בית המשפט פסק כי החתמת האם על הסכם ההלוואה היתה "פיקציה פסולה שנועדה לעקוף תופעה שהמחוקק סבר שיש לעקר אותה מהשורש, אין להכשירה, אין ליתן לה יד ולעשות פלסתר את דבר המחוקק".

שיטת "לווה נוסף"
לפי הידיעה שהתפרסמה, ב-1999 רכשו בני-זוג דירה בבת-ים. בהעדר הון עצמי, הם נזקקו למימון מלוא הסכום באמצעות הלוואה לדיור. כדי לאפשר הלוואה בשיעור מימון כה גבוה, הסכים הבנק להעמיד את ההלוואה בתנאי שאמה של הלווה תצורף להסכם ההלוואה כלווה נוספת ותשעבד את דירתה לטובת הבנק כבטוחה נכסית נוספת. וכך נעשה.

השיטה של הוספת לווה (שאינו בעל הדירה הנרכשת) להלוואה היא פתרון בו נקטו הבנקים למשכנתאות לאחר התיקון שהוכנס בחוק הערבות בשנת 1992. הסבר מלא על ההתפתחויות סביב חוק הערבות כבר ניתן בבלוג זה בסידרת רשימות במקום אחר (ראו כאן, כאן, כאן וכאן), אבל נזכיר כאן את עיקרי הדברים.

תזכורת: השימוש בערבות אישית
בישראל היה קיים נוהג היסטורי של המערכת האפותיקאית להישען על ערבים אישיים - לרוב בני משפחה מקירבה ראשונה של הלווים - כחיזוק לביטחונות הנכסיים. נוהג זה השתרש בגלל שרישום הבעלות על מקרקעין בישראל פיגר אחר הצרכים, ולכן נדרש תחליף שיאפשר למדינה להעמיד אשראי לרכישת דיור. עד 1990 כמעט כל האשראי לדיור ניתן ללווים מכספי המדינה, ואולי זו הסיבה שהשימוש בערבות אישית לא נתפס כבעייתי, שרירותי או לא-מוסרי. מוסד הערבות האישית הוכיח עצמו כתחליף אפקטיבי לשיעבוד מלא של דירות במשך שנים רבות.

הרפורמות הכלכליות שהונהגו בשוקי ההון במחצית השנייה של שנות ה-80' הביאו להפרטה של מקורות המימון, והרחיבו את השימוש במשכנתאות מציבור מצומצם ("זכאים" של משרד השיכון) לציבור הרחב. מקרים של מיצוי הערבות האישית בלא תפיסה ומכירה של הדירה עצמה משכו את תשומת הלב הציבורית, ובשנת 1992 הוכנס תיקון בחוק הערבות המגביל את יכולתם של הבנקים למצות את הערבות האישית: הבנקים חייבים תחילה למצות את כל הצעדים האפשריים נגד הלווה, לרבות מכירת הדירה המשועבדת, לפני שהם רשאים לפנות לערבים האישיים. בכך למעשה ירד המסך על שיטת הערבות האישית, למרות שחוקית היא עדיין קיימת בסוגים מסויימים של הלוואות ובעיקר כביטחון משני.

קבוצת האוכלוסייה העיקרית שהיתה זקוקה לחיזוק הביטחונות היתה הקבוצה החלשה יותר מבחינה סוציו-כלכלית. כאן הצטברו לווים דלי הון עצמי, לווים בעלי פרופיל השתכרות בעייתי, ולווים שרכשו נכסים בעייתיים (נכסים ב"דמי מפתח", בתים שאינם מחולקים בספרי רישום המקרקעין, דירות הנמצאות מעבר לגבולות "הקו הירוק", נכסים שאינם ניתנים לשיעבוד וכו'). קבוצה זו נפגעה מהתיקון לחוק הערבות: מידת האטרקטיביות שלהם בעיני הבנקים - קטנה.

הרצון להמשיך להעמיד אשראי גם לקבוצות אוכלוסייה שוליות משותף לאוכלוסייה זו ולבנקים. משום כך ניסו הבנקים להתגבר על המגבלות שקבע התיקון לחוק הערבות ע"י צירוף הורה של אחד הלווים כלווה נוסף בהסכם ההלוואה. לפי הסדר זה, שני משקי בית מופיעים כלווים משותפים בהסכם ההלוואה, ויש בכך כדי לפצות על חולשתו של משק הבית הצעיר מבין השניים. הרעיון הוא, אם כן, להחליף את הערבות האישית בהכנסה מפורשת של הורה כלווה לכל דבר. בבנקים התקיימו דיונים פנימיים סביב השאלה אם בשעת מבחן בית המשפט יכיר בהסדר של לווה נוסף כלשונו, או שהוא יראה בהסדר זה ניסיון לעקוף את התיקון לחוק הערבות. בסופו של דבר שקדו הבנקים על ניסוח חוזים מתאימים ודאגו גם לשיעבוד דירתו של הלווה הנוסף לטובת הבנק כחלק מהבטוחות שבהלוואה.

החלטת בית המשפט
לפי המובא בכתבה, בית המשפט נימק כי "בנק המתמחה במתן משכנתאות לציבור מצויד בצבא כלכלנים, משפטנים, יועצים ויודעי דבר, נהיר ומודע שאין להתקשר בחוזי הלוואה עם לווה נוסף, אלא באמצעות המתווה של חוק הערבות". בית המשפט פסק כי הבנק היה מנוע מלצרף את האם כ"לווה נוספת" להלוואת בני הזוג, מכיוון שמעמדה האמיתי היה של ערבה. לדבריו "התנהגות הבנק מאופיינת באמרת חז"ל לפיה 'תפסת מרובה לא תפסת'". בית המשפט ציין כי הבנק הפר הוראות של חוק הערבות שחלות עליו ואת חובת תום הלב בקיום חוזה. הוא קבע לכן כי האם פטורה מהתחייבויותיה כלפי הבנק והורה לרשם המקרקעין למחוק את המשכנתא שרשומה לטובת הבנק על זכויות האם בדירתה.

מהי משמעות ההחלטה?
קשה לי לשפוט בשלב זה מהן ההשלכות ארוכות-הטווח של הפסיקה. יש בכתבה אמירה על ליקויים שהיו כביכול בהתנהלותו של הבנק בנושא גביית החוב: העובדה שלא הודיע בזמן על הפיגורים ללווה הנוספת, העובדה שהוא היפנה אליה דרישה לפירעון החוב למעלה משלוש שנים לאחר שדירתו של הזוג הצעיר נמכרה (דירת הזוג הצעיר נמכרה ע"י הבנק בשנת 2004, והדרישה לאמה של הלווה הופנתה אליה רק בשנת 2007), ועוד. ייתכן שקביעתו של בית המשפט מתבססת על התנהלות זו, המעידה אולי על כך שהבנק עצמו התייחס אל הלווה הנוספת כאל ספק-ערבה.

אבל ייתכן גם שעולה מכאן החלטה עקרונית כי עצם ההסדר של לווה נוסף אינו קביל. ישנם אמנם שונאי בנקים שיראו בהחלטה זו נצחון משמח על הבנקים, אבל לדעתי - אם אמנם מדובר בהחלטה עקרונית ולא בהחלטה הנובעת מהתנהלות הבנק במקרה ספציפי זה - זוהי החלטה מצערת, שכן היא תשמוט את הקרקע מתחת לשיטה שאיפשרה עד היום גם לקבוצות אוכלוסייה נוספות להגיע לבעלות על דירה. בהעדר פתרון זה, אנו נסוגים לעולם שבו רק לווים מבוססים כלכלית יוכלו להישען על מימון בנקאי לצורך רכישת דירה, וקיום בני משפחה מבוססים או נכסים נוספים בידיהם לא יאפשר לבנקים להעמיד להם הלוואה. ההיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל מלמדת שדווקא הגישה ההפוכה הצליחה להגדיל את מעגל בעלי הדירות.

ערבות אישית בהלוואות משכנתא: סיכום וכמה הערות

רשימה זו מסכמת שלוש רשימות קודמות בנושא הערבות האישית בהלוואות משכנתא שפורסמו בבלוג זה ברציפות. מובאים כאן עיקרי הדברים, כמה מסקנות ודעה אישית. כל מי שרוצה לקרוא את השתלשלות האירועים והפירוט המלא שלהם (לרבות ההערות המצויינות של קוראים שכתבו תגובות לרשימות) - מוזמן לפנות לשלושת הרשימות הקודמות.

הבעיה של רישום זכויות במקרקעין

בישראל הצעירה, בה החליטה הממשלה לעודד רכישת דיור למגורים עצמיים על-ידי שדרות אוכלוסייה רחבות, הייתה בעיה: מערכת רישום הזכויות במקרקעין הייתה בחיתוליה ורוב הדירות לא היו רשומות באופן סביר. מצב כזה אינו בלתי אפשרי בעולם סטטי, שבו בעלי הבתים גרים בבתיהם מדורי-דורות ואין מסחר בזכויות במקרקעין. אלא שבישראל היה מדובר על הצורך לקלוט עלייה המונית ולספק לה דיור, וההעדפה הייתה שמשקי הבית יגיעו לבעלות עצמית על דירות המגורים. העדר רישום סביר של זכויות במקרקעין בלם את התפתחותה של הבעלות הפרטית על בתים בגלל הצורך להישען על מימון מהמערכת הפיננסית, כיון שמערכת אשראי לדיור דורשת מישכון של הזכויות בנכס כבטוחה להלוואה. בייחוד חשוב הדבר כשמדובר במערכת פיננסית פרטית (להבדיל מאשראי ממשלתי).

הערבות האישית כפתרון

התחליף למישכון הדירות שאומץ בישראל הוא הערבות האישית. המנגנון פעל כך: הלווה נדרש להמציא לבנק חמישה אנשים בעלי הכנסות סבירות, רובם מקירבה מדרגה ראשונה ללווה, שיערבו אישית להחזר החוב. הערבות הייתה טוטלית: במקרה שהלווה לא עמד בתשלומי המשכנתא הבנק היה רשאי לפנות לכל אחד מהערבים ולדרוש ממנו "להיכנס לנעלי הלווה" – לעמוד בעצמו בלוח התשלומים לגביו התחייב הלווה. מדובר, אם כן, במערכת אפותיקאית (הלוואות לדיור) שבה בסיס הביטחונות אינו נכסים אלא ערבויות אישיות.

השלכות השימוש בערבות אישית

המערכת פעלה באופן תקין. היא איפשרה למדינה להגיע להישגים מרשימים בתחומי הבנייה והאיכלוס גם ללא שבעיית רישום הזכויות במקרקעין נפתרה. ישראל "חיה עם הבעייה", ממש כפי שהמצאת ההצמדה למדד בשנות ה-70' איפשרה לישראל "לחיות עם האינפלציה".  שיטה זו אפילו יצרה כמה יתרונות: ניתן היה להעמיד אשראי גם לנכסים בעייתיים (רכישת זכויות "דמי מפתח", בנייה ביישובים שאין לגביהם רישום בעלות מוסדר, הרחבות בנייה בבתים שאין לגביהם חלוקת זכויות, וכו'), פשט ההרגל הייחודי של העמדת אשראי בנקאי לצורך רכישת דירה "על הנייר" (כלומר: הלוואה המשמשת למעשה למימון הבנייה, כאשר אין עדיין נכס רשום הניתן לשיעבוד), וניתן אשראי גם לקבוצות אוכלוסייה פחות-מבוססות (לרבות אוכלוסיית מצוקה) – כל זאת תוך שמירה מפתיעה על איכות האשראי (רמה נמוכה של פיגורים). הצלחת השיטה הביאה לכך שהבנקים נשענו בעיקר על הערבים – הן בהחלטות האשראי והן בגביית החוב במקרים של חדלות-פירעון.

דעיכת מודל הערבות

הפרטת מערכת המשכנתאות והגיאות הכלכלית של שנות ה- 90' הביאה לשוק המשכנתאות אוכלוסייה חדשה, מבוססת, שלא נראתה בעבר בשוק המשכנתאות. השימוש באשראי לשיפור הדיור ולהשקעה בדיור הפך לאופציה לגיטימית בקרב מעמד הביניים וההתייחסות הערכית למינוף פיננסי השתנתה. התחרות בין הבנקים על האוכלוסייה המבוססת הביאה לשיפור ביכולת הערכת הסיכונים ובגמישות לגבי הדרישה להמצאת ערבים. גם לגבי עולים חדשים הסכימה המדינה להקל על הדרישות לערבים. ואז הגיע התיקון לחוק הערבות, ששלל מהבנקים יכולת להישען על ערבים אישיים כבטוחה עיקרית והגביל את ערבותם.

התיקון לחוק הערבות והשלכותיו

התיקון שהוכנס לחוק הערבות בשנת 1992 הביא לשינויים דרמטיים באופיו של שוק המשכנתאות, גם אם חלקם לא התרחשו מייד: פחתה נכונותם של הבנקים להעמיד אשראי במקרים גבוליים, קטנו שיעורי המימון המקסימליים, הבנקים פיתחו יכולת להערכת סיכוני אשראי ולדירוג סיכוני לווים, נוצרה אפליית מחיר לרעת קבוצות אוכלוסייה חלשות ותושבי פריפריה ("פרמיית סיכון"), נוצר ביטוח משכנתאות פרטי שגובה תוספת מחיר ("פרמיית ביטוח אשראי") בעיקר מקבוצות אוכלוסייה חלשות, וקודמו תהליכים חוקיים להגברת רישום הזכויות במקרקעין.

האם תיקון חברתי?

התערבות המחוקק זכתה (למרבה החוצפה) לכותרות חיוביות ולקבלת פנים של חקיקה חברתית. בפועל, הגבלת יכולתם של הבנקים להישען על ערבות אישית פגעה בעיקר ביכולתה של האוכלוסייה החלשה לגייס אשראי כדי להגיע לבעלות על דיור: היא הקטינה את נגישותן של קבוצות אוכלוסייה אלו  לאשראי, הקטינה את שיעורי המימון (היחס בין גודל ההלוואה לערך הנכס) ולכן הגדילה את הדרישה להון עצמי ברכישת הדירות, הפלתה לרעה  קבוצות אוכלוסיה חלשות על-ידי ייקור דיפרנציאלי של האשראי והטלת עלות בגין ביטוח אשראי פרטי. מעבר לכל ההשפעות על מתן אשראי, נוצרה מציאות חדשה בתחום הגבייה: אי היכולת לפנות לערבים לפני שמוצו הצעדים נגד הלווים הכריחה את הבנקים "להסיר את הכפפות" ולפעול ביתר אגרסיביות נגד לווים שנקלעו לקשיים, לרבות פינויים מדירותיהם ומכירת דירותיהם במחיר נמוך שיחסל את ההון העצמי שצברו במהלך השנים.

זיהוי הנפגעים

הקורבנות הפוטנציאליים של התיקון לחוק היו צריכים לקום ולזעוק כנגדו. תושבי יישובים ערביים שאינם יכולים לקבל אשראי פרטי בגלל רישום בעייתי של מקרקעין היו צריכים לדרוש שימשיכו לכבד את יכולתם להמציא ערבים אישיים; זוגות צעירים שיש להם צורך בשיעורי מימון גבוהים בגלל חוסר בהון עצמי היו צריכים להילחם על זכותם לקבל הלוואות בשיעורי מימון גבוהים (אפילו של 95%), כשהם ממציאים לבנקים ערבויות אישיות של קרובי משפחה מבוססים; תושבי עיירות הפיתוח והיישובים שמעבר לקו הירוק ובעלי הכנסות נמוכות היו צריכים לזעוק על כך שהם נדרשים לשלם ריבית גבוהה יותר בהלוואות פרטיות ופרמיית ביטוח גם בהלוואות מכספי הציבור; לווים שנקלעו לקשיים היו צריכים להתמרמר על כך שהבנקים מנהלים נגדם מלחמת בזק לפינויים מדירותיהם בטענה שאין להם אמצעים אלטרנטיביים להגן על עצמם, כמו אלו שהיו כשמערכת נשענה על ערבים אישיים.

אף אחד לא קם. האירוע כולו נתפס כמערכה ציבורית נגד רשעותם של הבנקים. התיקון לחוק נרשם כהצלחה צרכנית.

מה נותר לעשות?
קיימות קבוצות אוכלוסייה שזכו בעבר לסיוע מוגבר ברכישת דירה והמצב החוקי הנוכחי פגע בסיוע זה. קיימות קבוצות אוכלוסייה שהמצב הנוכחי מקשה עליהן להגיע בכוחות עצמן לרכישת דיור. מי שמחפש דרך לסייע לקבוצות אוכלוסייה בעייתיות להגיע לדיור בבעלותו אינו יכול לקבל את הטענה שעלינו לתת לכוחות השוק לעשות את שלהם: כוחות השוק לא יאפשרו להם להגיע לדיור בבעלות. לפני שנעביר את האחריות לפיתרון הבעייה לכתפי הממשלה ולכיס הציבורי, כדאי שנשאל אם יש משהו שיכולנו לעשות שהיה מסייע לפחות לחלק מחסרי הדיור להגיע לדיור בכוחות עצמם. התשובה, לדעתי, היא שיש לאפשר ללווים ולבנקים להישען על ערבות אישית בלתי מוגבלת כבטוחה נוספת במקרים שבהם הבנקים היו מסרבים להעמיד אשראי או שהיו מגבילים את שיעור המימון או שהיו דורשים פרמיית סיכון גבוהה או ביטוח משכנתא. מניעת השימוש בערבים אישיים כאלו היא פגיעה ישירה בלווים אלו. את הפנייה יש להפנות למי שמנע: לרשות המחוקקת.

חידה

ונותרה עוד חידה אחת סביב חוק הערבות. התיקון לחוק הערבות לא חל על כל ההלוואות: הוא חל רק על הלוואות לדיור, שסכומן אינו עולה על גודל הקבוע בחוק ומתעדכן מעת-לעת. למיטב ידיעתי מדובר כיום בסכום הנמוך מ- 700 אלף ₪; הלוואות בסכום העולה על גודל זה אינן כפופות להגבלת חוק הערבות, והערבים האישיים להלוואות אלו אינם ערבים מוגבלים כהגדרת החוק.  אם כך, יכול הבנק לכאורה להישען על ערבים אישיים שאינם מוגנים על-ידי החוק בכל מקרה של הלוואה שאינה לדיור או בהלוואה מעל לסכום הקבוע בחוק. לו פעלו הבנקים כך, הם היו יכולים להעמיד אשראי תוך הישענות אפשרית על ערבים אישיים במקרים שבהם יש להם ספק לגבי חוסנו של הלווה או טיב השיעבוד של הנכס. הם יכלו לחשוש פחות ולהגדיל את שיעורי המימון שהם מעמידים מבלי להשתמש בביטוח חיצוני של משכנתאות. מדוע הם אינם עושים זאת? אינני יודע את התשובה.