רשומות
בידיעה שהתפרסמה במדור הנדל"ן של העיתון "דה-מרקר" נמסר על החלטה של בית המשפט המחוזי בתל-אביב לפטור אם של לווה שנקלעה לקשיים מלעמוד בהתחייבויותיה כלפי הבנק, למרות שהיא הצטרפה בזמנו לחוזה ההלוואה כלווה נוספת ולמרות שמישכנה את דירתה כבטוחה נוספת בגין הלוואת המשכנתא של בתה. בית המשפט פסק כי החתמת האם על הסכם ההלוואה היתה "פיקציה פסולה שנועדה לעקוף תופעה שהמחוקק סבר שיש לעקר אותה מהשורש, אין להכשירה, אין ליתן לה יד ולעשות פלסתר את דבר המחוקק".
שיטת "לווה נוסף"
לפי הידיעה שהתפרסמה, ב-1999 רכשו בני-זוג דירה בבת-ים. בהעדר הון עצמי, הם נזקקו למימון מלוא הסכום באמצעות הלוואה לדיור. כדי לאפשר הלוואה בשיעור מימון כה גבוה, הסכים הבנק להעמיד את ההלוואה בתנאי שאמה של הלווה תצורף להסכם ההלוואה כלווה נוספת ותשעבד את דירתה לטובת הבנק כבטוחה נכסית נוספת. וכך נעשה.
השיטה של הוספת לווה (שאינו בעל הדירה הנרכשת) להלוואה היא פתרון בו נקטו הבנקים למשכנתאות לאחר התיקון שהוכנס בחוק הערבות בשנת 1992. הסבר מלא על ההתפתחויות סביב חוק הערבות כבר ניתן בבלוג זה בסידרת רשימות במקום אחר (ראו כאן, כאן, כאן וכאן), אבל נזכיר כאן את עיקרי הדברים.
תזכורת: השימוש בערבות אישית
בישראל היה קיים נוהג היסטורי של המערכת האפותיקאית להישען על ערבים אישיים - לרוב בני משפחה מקירבה ראשונה של הלווים - כחיזוק לביטחונות הנכסיים. נוהג זה השתרש בגלל שרישום הבעלות על מקרקעין בישראל פיגר אחר הצרכים, ולכן נדרש תחליף שיאפשר למדינה להעמיד אשראי לרכישת דיור. עד 1990 כמעט כל האשראי לדיור ניתן ללווים מכספי המדינה, ואולי זו הסיבה שהשימוש בערבות אישית לא נתפס כבעייתי, שרירותי או לא-מוסרי. מוסד הערבות האישית הוכיח עצמו כתחליף אפקטיבי לשיעבוד מלא של דירות במשך שנים רבות.
הרפורמות הכלכליות שהונהגו בשוקי ההון במחצית השנייה של שנות ה-80' הביאו להפרטה של מקורות המימון, והרחיבו את השימוש במשכנתאות מציבור מצומצם ("זכאים" של משרד השיכון) לציבור הרחב. מקרים של מיצוי הערבות האישית בלא תפיסה ומכירה של הדירה עצמה משכו את תשומת הלב הציבורית, ובשנת 1992 הוכנס תיקון בחוק הערבות המגביל את יכולתם של הבנקים למצות את הערבות האישית: הבנקים חייבים תחילה למצות את כל הצעדים האפשריים נגד הלווה, לרבות מכירת הדירה המשועבדת, לפני שהם רשאים לפנות לערבים האישיים. בכך למעשה ירד המסך על שיטת הערבות האישית, למרות שחוקית היא עדיין קיימת בסוגים מסויימים של הלוואות ובעיקר כביטחון משני.
קבוצת האוכלוסייה העיקרית שהיתה זקוקה לחיזוק הביטחונות היתה הקבוצה החלשה יותר מבחינה סוציו-כלכלית. כאן הצטברו לווים דלי הון עצמי, לווים בעלי פרופיל השתכרות בעייתי, ולווים שרכשו נכסים בעייתיים (נכסים ב"דמי מפתח", בתים שאינם מחולקים בספרי רישום המקרקעין, דירות הנמצאות מעבר לגבולות "הקו הירוק", נכסים שאינם ניתנים לשיעבוד וכו'). קבוצה זו נפגעה מהתיקון לחוק הערבות: מידת האטרקטיביות שלהם בעיני הבנקים - קטנה.
הרצון להמשיך להעמיד אשראי גם לקבוצות אוכלוסייה שוליות משותף לאוכלוסייה זו ולבנקים. משום כך ניסו הבנקים להתגבר על המגבלות שקבע התיקון לחוק הערבות ע"י צירוף הורה של אחד הלווים כלווה נוסף בהסכם ההלוואה. לפי הסדר זה, שני משקי בית מופיעים כלווים משותפים בהסכם ההלוואה, ויש בכך כדי לפצות על חולשתו של משק הבית הצעיר מבין השניים. הרעיון הוא, אם כן, להחליף את הערבות האישית בהכנסה מפורשת של הורה כלווה לכל דבר. בבנקים התקיימו דיונים פנימיים סביב השאלה אם בשעת מבחן בית המשפט יכיר בהסדר של לווה נוסף כלשונו, או שהוא יראה בהסדר זה ניסיון לעקוף את התיקון לחוק הערבות. בסופו של דבר שקדו הבנקים על ניסוח חוזים מתאימים ודאגו גם לשיעבוד דירתו של הלווה הנוסף לטובת הבנק כחלק מהבטוחות שבהלוואה.
החלטת בית המשפט
לפי המובא בכתבה, בית המשפט נימק כי "בנק המתמחה במתן משכנתאות לציבור מצויד בצבא כלכלנים, משפטנים, יועצים ויודעי דבר, נהיר ומודע שאין להתקשר בחוזי הלוואה עם לווה נוסף, אלא באמצעות המתווה של חוק הערבות". בית המשפט פסק כי הבנק היה מנוע מלצרף את האם כ"לווה נוספת" להלוואת בני הזוג, מכיוון שמעמדה האמיתי היה של ערבה. לדבריו "התנהגות הבנק מאופיינת באמרת חז"ל לפיה 'תפסת מרובה לא תפסת'". בית המשפט ציין כי הבנק הפר הוראות של חוק הערבות שחלות עליו ואת חובת תום הלב בקיום חוזה. הוא קבע לכן כי האם פטורה מהתחייבויותיה כלפי הבנק והורה לרשם המקרקעין למחוק את המשכנתא שרשומה לטובת הבנק על זכויות האם בדירתה.
מהי משמעות ההחלטה?
קשה לי לשפוט בשלב זה מהן ההשלכות ארוכות-הטווח של הפסיקה. יש בכתבה אמירה על ליקויים שהיו כביכול בהתנהלותו של הבנק בנושא גביית החוב: העובדה שלא הודיע בזמן על הפיגורים ללווה הנוספת, העובדה שהוא היפנה אליה דרישה לפירעון החוב למעלה משלוש שנים לאחר שדירתו של הזוג הצעיר נמכרה (דירת הזוג הצעיר נמכרה ע"י הבנק בשנת 2004, והדרישה לאמה של הלווה הופנתה אליה רק בשנת 2007), ועוד. ייתכן שקביעתו של בית המשפט מתבססת על התנהלות זו, המעידה אולי על כך שהבנק עצמו התייחס אל הלווה הנוספת כאל ספק-ערבה.
אבל ייתכן גם שעולה מכאן החלטה עקרונית כי עצם ההסדר של לווה נוסף אינו קביל. ישנם אמנם שונאי בנקים שיראו בהחלטה זו נצחון משמח על הבנקים, אבל לדעתי - אם אמנם מדובר בהחלטה עקרונית ולא בהחלטה הנובעת מהתנהלות הבנק במקרה ספציפי זה - זוהי החלטה מצערת, שכן היא תשמוט את הקרקע מתחת לשיטה שאיפשרה עד היום גם לקבוצות אוכלוסייה נוספות להגיע לבעלות על דירה. בהעדר פתרון זה, אנו נסוגים לעולם שבו רק לווים מבוססים כלכלית יוכלו להישען על מימון בנקאי לצורך רכישת דירה, וקיום בני משפחה מבוססים או נכסים נוספים בידיהם לא יאפשר לבנקים להעמיד להם הלוואה. ההיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל מלמדת שדווקא הגישה ההפוכה הצליחה להגדיל את מעגל בעלי הדירות.
שיטת "לווה נוסף"
לפי הידיעה שהתפרסמה, ב-1999 רכשו בני-זוג דירה בבת-ים. בהעדר הון עצמי, הם נזקקו למימון מלוא הסכום באמצעות הלוואה לדיור. כדי לאפשר הלוואה בשיעור מימון כה גבוה, הסכים הבנק להעמיד את ההלוואה בתנאי שאמה של הלווה תצורף להסכם ההלוואה כלווה נוספת ותשעבד את דירתה לטובת הבנק כבטוחה נכסית נוספת. וכך נעשה.
השיטה של הוספת לווה (שאינו בעל הדירה הנרכשת) להלוואה היא פתרון בו נקטו הבנקים למשכנתאות לאחר התיקון שהוכנס בחוק הערבות בשנת 1992. הסבר מלא על ההתפתחויות סביב חוק הערבות כבר ניתן בבלוג זה בסידרת רשימות במקום אחר (ראו כאן, כאן, כאן וכאן), אבל נזכיר כאן את עיקרי הדברים.
תזכורת: השימוש בערבות אישית
בישראל היה קיים נוהג היסטורי של המערכת האפותיקאית להישען על ערבים אישיים - לרוב בני משפחה מקירבה ראשונה של הלווים - כחיזוק לביטחונות הנכסיים. נוהג זה השתרש בגלל שרישום הבעלות על מקרקעין בישראל פיגר אחר הצרכים, ולכן נדרש תחליף שיאפשר למדינה להעמיד אשראי לרכישת דיור. עד 1990 כמעט כל האשראי לדיור ניתן ללווים מכספי המדינה, ואולי זו הסיבה שהשימוש בערבות אישית לא נתפס כבעייתי, שרירותי או לא-מוסרי. מוסד הערבות האישית הוכיח עצמו כתחליף אפקטיבי לשיעבוד מלא של דירות במשך שנים רבות.
הרפורמות הכלכליות שהונהגו בשוקי ההון במחצית השנייה של שנות ה-80' הביאו להפרטה של מקורות המימון, והרחיבו את השימוש במשכנתאות מציבור מצומצם ("זכאים" של משרד השיכון) לציבור הרחב. מקרים של מיצוי הערבות האישית בלא תפיסה ומכירה של הדירה עצמה משכו את תשומת הלב הציבורית, ובשנת 1992 הוכנס תיקון בחוק הערבות המגביל את יכולתם של הבנקים למצות את הערבות האישית: הבנקים חייבים תחילה למצות את כל הצעדים האפשריים נגד הלווה, לרבות מכירת הדירה המשועבדת, לפני שהם רשאים לפנות לערבים האישיים. בכך למעשה ירד המסך על שיטת הערבות האישית, למרות שחוקית היא עדיין קיימת בסוגים מסויימים של הלוואות ובעיקר כביטחון משני.
קבוצת האוכלוסייה העיקרית שהיתה זקוקה לחיזוק הביטחונות היתה הקבוצה החלשה יותר מבחינה סוציו-כלכלית. כאן הצטברו לווים דלי הון עצמי, לווים בעלי פרופיל השתכרות בעייתי, ולווים שרכשו נכסים בעייתיים (נכסים ב"דמי מפתח", בתים שאינם מחולקים בספרי רישום המקרקעין, דירות הנמצאות מעבר לגבולות "הקו הירוק", נכסים שאינם ניתנים לשיעבוד וכו'). קבוצה זו נפגעה מהתיקון לחוק הערבות: מידת האטרקטיביות שלהם בעיני הבנקים - קטנה.
הרצון להמשיך להעמיד אשראי גם לקבוצות אוכלוסייה שוליות משותף לאוכלוסייה זו ולבנקים. משום כך ניסו הבנקים להתגבר על המגבלות שקבע התיקון לחוק הערבות ע"י צירוף הורה של אחד הלווים כלווה נוסף בהסכם ההלוואה. לפי הסדר זה, שני משקי בית מופיעים כלווים משותפים בהסכם ההלוואה, ויש בכך כדי לפצות על חולשתו של משק הבית הצעיר מבין השניים. הרעיון הוא, אם כן, להחליף את הערבות האישית בהכנסה מפורשת של הורה כלווה לכל דבר. בבנקים התקיימו דיונים פנימיים סביב השאלה אם בשעת מבחן בית המשפט יכיר בהסדר של לווה נוסף כלשונו, או שהוא יראה בהסדר זה ניסיון לעקוף את התיקון לחוק הערבות. בסופו של דבר שקדו הבנקים על ניסוח חוזים מתאימים ודאגו גם לשיעבוד דירתו של הלווה הנוסף לטובת הבנק כחלק מהבטוחות שבהלוואה.
החלטת בית המשפט
לפי המובא בכתבה, בית המשפט נימק כי "בנק המתמחה במתן משכנתאות לציבור מצויד בצבא כלכלנים, משפטנים, יועצים ויודעי דבר, נהיר ומודע שאין להתקשר בחוזי הלוואה עם לווה נוסף, אלא באמצעות המתווה של חוק הערבות". בית המשפט פסק כי הבנק היה מנוע מלצרף את האם כ"לווה נוספת" להלוואת בני הזוג, מכיוון שמעמדה האמיתי היה של ערבה. לדבריו "התנהגות הבנק מאופיינת באמרת חז"ל לפיה 'תפסת מרובה לא תפסת'". בית המשפט ציין כי הבנק הפר הוראות של חוק הערבות שחלות עליו ואת חובת תום הלב בקיום חוזה. הוא קבע לכן כי האם פטורה מהתחייבויותיה כלפי הבנק והורה לרשם המקרקעין למחוק את המשכנתא שרשומה לטובת הבנק על זכויות האם בדירתה.
מהי משמעות ההחלטה?
קשה לי לשפוט בשלב זה מהן ההשלכות ארוכות-הטווח של הפסיקה. יש בכתבה אמירה על ליקויים שהיו כביכול בהתנהלותו של הבנק בנושא גביית החוב: העובדה שלא הודיע בזמן על הפיגורים ללווה הנוספת, העובדה שהוא היפנה אליה דרישה לפירעון החוב למעלה משלוש שנים לאחר שדירתו של הזוג הצעיר נמכרה (דירת הזוג הצעיר נמכרה ע"י הבנק בשנת 2004, והדרישה לאמה של הלווה הופנתה אליה רק בשנת 2007), ועוד. ייתכן שקביעתו של בית המשפט מתבססת על התנהלות זו, המעידה אולי על כך שהבנק עצמו התייחס אל הלווה הנוספת כאל ספק-ערבה.
אבל ייתכן גם שעולה מכאן החלטה עקרונית כי עצם ההסדר של לווה נוסף אינו קביל. ישנם אמנם שונאי בנקים שיראו בהחלטה זו נצחון משמח על הבנקים, אבל לדעתי - אם אמנם מדובר בהחלטה עקרונית ולא בהחלטה הנובעת מהתנהלות הבנק במקרה ספציפי זה - זוהי החלטה מצערת, שכן היא תשמוט את הקרקע מתחת לשיטה שאיפשרה עד היום גם לקבוצות אוכלוסייה נוספות להגיע לבעלות על דירה. בהעדר פתרון זה, אנו נסוגים לעולם שבו רק לווים מבוססים כלכלית יוכלו להישען על מימון בנקאי לצורך רכישת דירה, וקיום בני משפחה מבוססים או נכסים נוספים בידיהם לא יאפשר לבנקים להעמיד להם הלוואה. ההיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל מלמדת שדווקא הגישה ההפוכה הצליחה להגדיל את מעגל בעלי הדירות.
תגובה 1:
מלים כדרבנות.
אוסיף רק שלאורך השנים מתקיים מאבק מתמיד בין בתי המשפט לבנקים למשכנתאות. מאחר שמדובר במוצר ארוך טווח והדיון המשפטי מתקיים לעיתים שנים רבות אחרי מתן ההלוואה, יכול הלווה או הלווה הנוסף להיתמם ולטעון שלא הבין ולא ידע, ולבנות על רחמי בית המשפט שרואה לפניו את האיש המסכן שעומד להפסיד את ביתו מול הבנק הגדול עו הרווחים הגדולים. בלי להכיר את המקרה הפרטי הרי קשה להאמין שאדם שמשכן את ביתו וחתם כערב או כלווה, לא סתם בבנק אלא בבנק משכנתאות, לא הבין את המשמעות. נדמה לי, אגב, שראיתי לפני כמה חודשים פסק דין שהכיר בסטטוס של לווה נוסף ופסק דווקא לטובת הבנק.
הוסף רשומת תגובה