על פרשת דרכים?

 

לפי הדיווח היום (28.2) בעיתון "הארץ", הנשיא ביידן הזהיר כי ישראל מסתכנת באובדן התמיכה משאר העולם בגלל ההרג המופרז בעזה. נתניהו, כך לפי העיתון, הגיב לדברים וטען שלפי סקר של חברת הווארד-האריס 82% מהציבור האמריקני תומך בישראל. האזהרה והתגובה הן חשובות.

פעולות צה"ל ברצועת עזה מאז אוקטובר האחרון נושאות אופי של פעולות-נקם. קשה לחשוב על מניע אחר להרג נרחב כזה ולהרס טוטאלי שכזה לולא ההתקפה הרצחנית של החמאס על ישובי הנגב המערבי ששיחררה אותנו לכאורה מפרופורציות. אנחנו מתקרבים להרג של 2% מהאוכלוסייה העזתית, ועולה שאלה עד כמה המרחבים האורבנים שנהרסו יכולים בכלל להשתקם בתוך שנה-שנתיים. אז אולי הזעם הישראלי מובן, אבל ההתמכרות הנמשכת לו איננה מובנת. יותר מידי בלתי-מעורבים נהרגים. ואנחנו נוטים להתעלם מהעובדה שמדובר בשכנים ובאוכלוסייה שגם בעתיד תמשיך לחלוק איתנו את הארץ. אנחנו צריכים למצוא פתרון שיש בו מבט אל העתיד - לא להמשיך בהרג המונע על-ידי תחושות זעם ושמחבל בסיכוי למצוא בעתיד ארוכה למחלה המקוללת של תושבי האזור. גם אם כל פיצוץ של בית מוצדק (צבאית) כשלעצמו - אנחנו בגדול לא בדרך למזרח תיכון טוב יותר. ולכן אנחנו צריכים לשאול את עצמנו אם עשינו (שוב: בגדול, לא בכל מקרה לגופו) הכל כדי לקדם פתרון של שלום ושגשוג לכלל תושבי האזור. כנראה שלא. כנראה שהתמכרנו לזעם ולנרטיב שלנו. כנראה שאנחנו מתעקשים על עקרונות שמבטיחים שהעימות בין ישראל לפלסטינים יימשך עד שהם ייכנעו לדרישות שלנו. על אפשרות למוצא מהמילכוד הזה מדבר הנשיא ביידן. הוא דואג לנו.

הטענה של נתניהו בעייתית. לפיה, הנשיא ביידן איננו משקף בכלל את דעת עמו. נתניהו, דמוקרט אמיתי, הוא האיש שיודע להתביית על מה שחושב הציבור האמריקני. נתניהו איננו זקוק לבית הלבן - הוא מצא דרך לעקוף את הממשל: דמוקרטיה ישירה המתבססת על רצון העם האמריקני, סקרי דעת קהל. מעניין אם 82% מהציבור האמריקני עומד מאחורי רכבת אווירית של 240 טיסות של מטוסי מטען עם ציוד לחימה שהופעלה לאחר הטבח, 20 ספינות מטען שהגיעו לנמלי ישראל, שתי נושאות מטוסים גרעיניות שמוקמו באזורנו נוכח האיום האיראני, השייטת שנלחמת בים סוף כדי להגן על ישראל מפני התקפות הטילים החות'ים וחיל משלוח רב-לאומי שהתמקם בקפריסין ובטורקיה לטובת שמירה שהעימות שבו מעורבת ישראל לא יגלוש חלילה לאזורי. החשש שלי הוא שהנשיא ביידן הוא הסמן הקיצוני בשמירה על שלומה וביטחונה של ישראל, שבלעדיו העמדה האמריקנית תשקף את ההתנגדות לישראל שאנו רואים בהפגנות המתקיימות ברחובות אמריקה. הנשיא ביידן פועל לטובתנו תוך שהוא מסכן את סיכוייו להיבחר שנית.

על המלחמה הזו להסתיים. אין לנו יותר הישגים שניתן להשיג בהמשך המערכה. מצד שני, יש לנו הזדמנות היסטורית להגיע להסדר אזורי עם מדינות ערב המתונות תחת מטריה אמריקנית-אירופית. המשך צלצול החרבות הוא מוטעה: כוחנו הצבאי כבר הותש במלחמה הארוכה. מחסני התחמושת התרוקנו. כוחות המילואים לא ישובו להתגייס בהתלהבות לאחר מסע המלחמה הארוך. שערוריית אי-השיוויון בנשיאה בנטל כבר גלויה לכל, היא איננה פתירה פוליטית בטווח הרלוונטי והיא לא תיתן מנוח. לאחר צמצום מסיבי של הכוחות, המלחמה בעזה מתנהלת כיום בהתבסס בעיקר על כוחות סדירים מיוחדים כדי (כנראה) לחסוך באבדות: רוב הצבא כבר איננו משתתף בה. האפשרות שהמלחמה תתרחב לגבול הצפוני כבר איננה יכולה להיתפס כהזדמנות שיש לנצל  - היא תביא לנזקים כבדים לישראל ולמדינות המערב. אם בכלל, היא נותרה אולי כחלום הרטוב של הציר האחר: זה של איראן, רוסיה, סין וצפון קוריאה. אז למה לאיים כל הזמן? זה מגוחך.

יש אפשרות שהעולם מתקרב מחדש לעימות צבאי בין-גושי. החזית החשובה של ציר מדינות המערב איננה במזרח התיכון אלא באסיה (טייוואן) ובאוקראינה (מזרח אירופה). משטרים טוטאליטריים מתעצמים צבאית ומתחמשים ומחזקים את הקשרים הצבאיים שביניהם. כך, רוסיה משתמשת במלחמתה באוקראינה בנשק שמסופק לה על-ידי איראן ותחמושת מצפון-קוריאה. רוב המדינות הללו הן בעלות יכולות גרעיניות. המשך המלחמה במזה"ת הוא אינטרס של הציר הטוטאליטרי - לא של ארה"ב ומדינות אירופה. ובינתיים, תעשיית הנשק המערבית מתקשה להתמודד עם צרכי ההתעצמות האירופיים והמשך המלחמה במזה"ת מהווה עבורה נטל צבאי מיותר והסחת-דעת. לכן מדאיגה כל-כך ההתעקשות של ישראל על "ניצחון מלא": זה איננו ניצחון שלנו אלא רק של נתניהו וקבוצה לאומנית שחברה לקואליציה שלו ומבטיחה את המשך שלטונו. אנחנו היינו צריכים לחתור להסכם אזורי לפי התוכנית הסעודית-אמריקנית, להסכים לוויתורים טריטוריאליים הכרחיים לטובת הכללת הפלסטינים בהסדר המדיני, להשיב את חטופינו ומתינו, ולשקוד על הבטחת ביטחוננו במסגרת ההסדר המדיני. אין לישראל סיכוי לשרוד בעולם הבינגושי המתהווה אלא אם תצטרף לגוש המערבי בהסכמי הגנה. ואם הנשיא ביידן מתקשה לקבל הסכמה של נתניהו - אולי גם הוא ייתלה בסקרי דעת קהל ישראליים המלמדים על-כך ש-82% מהציבור בישראל תומך ביוזמה האמריקנית-סעודית ויעקוף את נתניהו בסוג של דמוקרטיה ישירה?

שלוש הערות לגבי המצב

 

על ישראל והפלסטינים

ההתקפה שביצע החמאס על ישובי מערב הנגב איננה רק פרק נוסף בסכסוך המתמשך לבלי-סוף שבין ישראל לפלסטינים. יש בהתקפה הזו וברצחנותה המבעיתה מסר סמלי, דרמטי, שאני מציע להפנים: הסכסוך הישראלי-פלסטיני איננו סכסוך טריטוריאלי, כזה שניתן לפתור על-ידי פשרות, על-ידי תיקוני גבול פרי משא-ומתן פרטני בין משלחות דיפלומטיות סביב שולחנות - זהו סכסוך כולל, טוטאלי. ישראל, מאמינה בפתרון חלוקתי לסוגיה של "שניים אוחזין בטלית", כבר נסוגה בעבר משטחים: ברצועת עזה, ביהודה ושומרון ובלבנון. בדיעבד, הנסיגות הללו לא קרבו אותנו להסדר מדיני יציב עם הפלסטינים. נסיגות כנראה גם לא תצלחנה בעתיד לפתור את הבעייה היסודית ולהביא לסיום הסכסוך. מדובר בשנאה תהומית, כזו המונחלת מדור לדור דרך מערכות החינוך (אגב: בשני הצדדים), כזו הגולשת למלחמת-דת מסוכנת וחסרת-תוחלת (שוב: בשני הצדדים). ממצלמות ה-Go-Pro של מחבלי הנוח'בה שנכנסו לישובי העוטף בבוקר ה-7.10 עולות קריאות העידוד העצמי הבלתי-פוסקות "אללה הוא אכבר" - זוהי אקסטאזה דתית, רצחנית, כזו שאיננה מאפשרת פשרות ולא יחס אנושי לאויב, כולל נשים וילדים. גם הימין המתנחלי הישראלי מגלה סימנים מובהקים של קנאות דתית הולכת ומתגברת. זו שנאה שמאיימת לשטוף את כולנו ולשרוף את יושבי הארץ בעוד שהצופים במחזה הדמים מבחוץ אינם מסוגלים לרדת לסוף האירוע. אני מציע להפנים שבמצב העניינים הנוכחי אין תקווה לפשרה ישראלית-פלסטינית שתושג במגע ישיר בין הצדדים הניצים. לא ייכון פה שלום אירופי אלא אולי לאחר חורבן והרג עצום. 

אני מציע להפנים שאין באמת חזון מדיני לציבור הפלסטיני: לא ערגה לעצמאות מדינית, לא שרטוט טריטוריאלי מוגדר (גבולות) של מדינה פלסטינית עתידית לצד ישראל, ולא כמיהה לעתיד כלכלי וחברתי שונה לציבור הפלסטיני. יש רק עיקרון אחד שיוקד בציבור הפלסטיני מזה למעלה ממאה שנה: שלילת הזכות של הציבור היהודי להגשים את חזונו לבית לאומי בארץ ישראל; התנגדות עיקשת לקיומה של מדינה יהודית בכל מיתאר גיאוגרפי שהוא. הטענה הפלסטינית מתמצה בהתנגדות לקיומה של מדינת ישראל, בקידוש האתוס של הפליטים, ובדרישה לשוב למקומות מגוריהם בתוך הקו הירוק. השאלה איננה עצם חלוקת הארץ לשתי מדינות שכנות ולא פער דעות לגבי מיקומו הראוי של קו הגבול בין שתי המדינות. זו אינה שאלה שתיפתר עם נסיגת ישראל לגבולות 1967, כפי שאולי קיווינו: ההתקפה על מערב הנגב נעשתה מתוך חבל ארץ שנמסר בשלמותו לפלסטינים ב-2005. זה גם איננו ויכוח על מיקומה של עיר הבירה הפלסטינית או על חלוקת ירושלים, או על שיבה סמלית של האוכלוסייה הפלסטינית (כנראה כ-50 אלף איש) לבתיהם בתוך המדינה היהודית: זוהי מלחמה טוטאלית נגד עצם הקיום של מדינה יהודית. ולכן הסירוב ההיסטורי לחתום על הסכם עם ישראל הוא עקרוני ולא נובע מתוואי הגבול בשרטוטי המפות. אפילו תוכנית החלוקה המופרכת שאימץ האו"מ ב-1947 וששימשה בסיס להכרזת העצמאות הישראלית איננה מספקת את הציבור הפלסטיני. למעשה, מעולם לא סיימנו את מלחמת האזרחים שפתחה את מלחמת העצמאות יום לאחר החלטת האו"מ על תוכנית החלוקה, זו שפרצה מול הפלסטינים (בניגוד למלחמה נגד מדינות ערב העצמאיות) - אנחנו רק מתקדמים מ"סיבוב" ל"סיבוב" באותה מלחמת מאה השנים. והפלסטינים לא יוותרו לעולם על שאיפתם להכחיד את ישראל: אם בעלי-בריתם הקודמים (מצריים, ירדן, ה"מפרציות") נטשו אותם וכרתו הסכמים מדיניים עם ישראל - הם יחפשו לעצמם בעלי-ברית חדשים. אלה יהיו אירן, או רוסיה, או אולי סין. חזון השמדתה של ישראל הוא כל-כך דומיננטי שהוא גורם לוויתור של הציבור הפלסטיני על כל יעד אחר, כלכלי או חברתי או מדיני: כל המשאבים הושקעו לאורך השנים רק בהכנות למלחמה - לא בבניית מוסדות אזרחיים ולא בהשקעות כלכליות אזרחיות.

מה אפשר לעשות? ראשית, מדינת ישראל חייבת להיפרד סופית מהפלסטינים. הפרידה הכרחית לא בגלל עניין שלנו בהגשמת הזכויות הלאומיות של הפלסטינים ולא משיקולים של מוסר, אלא כי שליטה בעם אחר איננה מתיישבת עם החזון הציוני של הקמת בית לאומי לעם היהודי. הפתרון שיימצא חייב להבטיח את ביטחונה של ישראל - לא להתבסס עוד על הרתעה והתרעה. לקחים בהקשר זה ניתן להפיק מכשלונות קודמים: הנסיגה מלבנון, שהותירה מדינה קורסת להשתלטות של אויבי ישראל ולהפיכתה לכן-שיגור של מערך אדיר של טילים המכוונים למרכזי ישראל למרות חתימה חגיגית על הסכמים בינלאומיים (החלטה 1701 של האו"מ) ונוכחות קבועה של כוחות או"מ בדרום לבנון, וההתנתקות מרצועת עזה, שפינתה לארגוני טרור רצחניים שטח היערכות צמוד לגבולה של ישראל לצורך התקפה יזומה עליה. נצטרך הפעם למצוא פתרון שונה, שיתבסס על מנגנונים אפקטיביים להבטחת שלומה של ישראל, על בעלי ברית בינלאומיים ועל הסכמים אזוריים - לא על הסכמים בילטרליים עם הפלסטינים.

על הפתרון המדיני

ישנה כיום הזדמנות היסטורית לנצל את המצב הגיאופוליטי במזה"ת לשינוי יסודי של מצבה האסטרטגי של ישראל. ההתחזקות הצבאית האיראנית ומהלך ההתגרענות הפומבי שלה יצרו גוש אנטי-איראני בהובלת ערב הסעודית ומצריים שרואה בישראל בת-ברית אסטרטגית פוטנציאלית. ציר זה, מחוזק על-ידי מדינות נוספות באזור כמו מרוקו, ירדן ומדינות המפרץ, הוא הבסיס לתוכנית האמריקנית הנוכחית ליצירת ברית הגנה אזורית לקראת האפשרות של התחזקות נוכחותה של סין במרחב. ההזדמנות ההיסטורית של ישראל היא להצטרף לברית זו ולשנות את המציאות הגיאופוליטית (הכוונה בעיקר לשינוי ביטחוני - לאו דווקא לשיתופי-פעולה כלכליים). התנאי הערבי ליצירת ההסכם האזורי הוא פתרון הבעייה הפלסטינית בדרך של היפרדות ויצירת אופק מדיני לפלסטינים. התמורה המוצעת לישראל היא סיום הסכסוך הערבי-ישראלי ויצירת מערכת מלאה של שיתוף כלכלי-מדיני. היפרדות מהפלסטינים (ולא בהכרח הכרזה על הקמת מדינה פלסטינית עצמאית) אמורה לאפשר למדינה הפלסטינית לעבור לשלב ארוך של שיקום כלכלי בהתבסס על מימון סעודי וקטארי ועל השקעות כלכליות ממדינות האזור ומהמערב. הדרישה הערבית להיפרדות ישראלית מהפלסטינים איננה נובעת מאהדה לפלסטינים או משיקולים מוסריים אלא מההכרה שבהעדר אופק מדיני וכלכלי חיובי תימשך הנוכחות והשליטה של גורמי טרור מסוכנים ופנאטיים באוכלוסייה הפלסטינית, גורמים המאיימים גם על יציבות המשטרים של מדינות האזור האחרות. התהליך יביא לשינוי גיאופוליטי מקיף במזה"ת, לרבות שיתופי פעולה צבאיים וכלכליים שיזניקו את כלל מדינות האזור. את בעיות הביטחון השוטף של ישראל ניתן לקדם על-ידי דאגה ספציפית לפירוז המדינה הפלסטינית, ואולי גם על-ידי שיתופי פעולה צבאיים בינלאומיים בנוכחות ובשיטור בשטחים הפלסטיניים. מעבר לכך, ברית הגנה תאפשר לנטרל גם את האיום על ישראל מצפון על ידי אירגוני הפרוקסי של איראן.

המכשול בדרכה של ישראל להיפרדות מהפלסטינים איננו כ"כ ביטחוני אלא בעיקר פוליטי. בעשורים האחרונים התחזקה בישראל החזית הימנית, זו הכופרת בצורך להיפרד מהפלסטינים, והיא נשענת כיום במידה רבה על אלמנטים דתיים ואף קנאיים. האידיאולוגיה הניצית של אלמנטים אלו איננה מונעת על-ידי שיקולים ביטחוניים אלא על-ידי הכרה ב"זכות היסטורית" שהעניק כביכול האל לעם היהודי - בעלות מוחלטת ובלעדית על כל שטחי ארץ ישראל. יש בכך סימטריה למה שקורה לאורך השנים בקרב הציבור הפלסטיני - ראייה מתחזקת של הסכסוך הישראלי-פלסטיני כנושא דתי ולא כסכסוך טריטוריאלי. הכרעה פוליטית של ישראל להיאות להיפרד משטחים במסגרת הסדר אזורי מחייבת לכן התגברות דמוקרטית-פוליטית על החזית הימנית. בגלל המגמות הדמוגרפיות ההיסטוריות בישראל, המגבירות לאורך זמן את כוחו של הציבור הדתי  - המאבק הזה נעשה כנגד השעון.

על דמותה של החברה הישראלית

מורשתה העיקרית של ממשלת הימין-על-מלא שמכהנת בישראל מאז סוף 2022 היא הבהרת סוגיות היסוד של מדינת ישראל. תיאורטית, הכל היה ידוע גם קודם, אבל הערפל שיצר הסטטוס-קוו הפנימי בישראל מיסך את המציאות. ניתן היה בקלות לטעות ולחשוב שדמוקרטיה מוחלשת יכולה להיות מצב יציב, ושפשרה פוליטית היא בהכרח "הרע במיעוטו" ודרך חיים נסבלת, ממש כמו "ניהול הסכסוך" מול אויבי ישראל. עליית הממשלה הקיצונית הזו והאגרסיביות שבה היא פעלה (ההסכם הקואליציוני, הנהגת "רפורמת המשילות" והניסיון לחסל את הצמרת המקצועית במגזר הציבורי בשם "משילות") גרמו להתפכחות כללית ולהתעוררות מחאה המונית. ההתקפה הרצחנית של החמאס על ישובי הנגב המערבי והריק המוחלט שהפגינה הממשלה נוכח הצורך במנהיגות וניהול המלחמה חתמו את האירוע כולו: המנהיגות הפוליטית איננה מתפקדת, והיא עסוקה רק בהחרבת המבנה הדמוקרטי של ישראל כדי לאפשר לה להישאר בשלטון ולפעול כראות-עיניה וללא הגבלת כוחה. אסור לנו שזה יקרה. נדרשת החלטיות ונחישות לגבי שאלות היסוד של ישראל, ולשם כך נדרשת הליכה מיידית לבחירות דמוקרטיות. 

מהן אותן שאלות יסוד? מדינת ישראל נולדה כתשובה לחזון הציוני להקים בית לאומי לעם היהודי - תשובה חילונית (למרות ה"עיטורים" הדתיים המקשטים את הכרזת העצמאות) לתופעת האנטישמיות ולרדיפת היהודים שנחוותה בתקופת ההשכלה ואחריה ברוב קהילות ישראל. ישראל אמורה להיות מדינת היהודים - לא מדינה יהודית. זה אומר שכל ניסיון לערב את מוסדות הדת במארג המדינה הוא ניסיון פסול ויש להקפיד לקיים הפרדה מלאה של מוסדות הדת מהמדינה. זה אומר שמדינת ישראל אמנם תציע מקלט ליהודים מכל העולם (עד כדי הענקת תושבות), אבל מצד שני לא תהפוך אותם אוטומטית לאזרחים מלאים ללא שעמדו בקריטריונים נאותים (לדוגמה: ביטול חוק השבות והחלפתו בחוקי הגירה). זה אומר שמדינת ישראל תחיל שיוויון מלא על כל אזרחיה ולא תפלה ביניהם בגלל דת (ביטול חוק הלאום). זה אומר שמוסלמים ונוצרים (וגם חסרי-דת ויהודים שלא לפי דעת רבני היהדות האורתודוקסית) יוכלו לראות בישראל את ביתם ולהיות אזרחים שווי-זכויות. זה אומר שמדינת ישראל תשאף להיות חברה צודקת, המציעה לצעיריה שיוויון הזדמנויות וצדק חברתי, ודורשת מהם בתמורה השתתפות מלאה ושיוויונית בנשיאה בנטל. 

עקרונות של חופש ושיוויון הזדמנויות מחייבים לאמץ שיטה כלכלית של תחרות חופשית בשווקים. מדינת ישראל צריכה להבטיח את התחרות על-ידי רגולציה שתמנע ניצול מונופוליסטי מכל סוג, ולקדם את שיוויון ההזדמנויות על-ידי מערכת הוגנת של מיסוי פרוגרסיבי ועל-ידי תמיכה בצבירת ההון האנושי וברווחה של הדור הצעיר. מיסוי פרוגרסיבי בא לשקף את עיקרון הערבות ההדדית של הציבור בישראל ואת השאיפה לדאוג למוחלש בקהילה. התמיכה בצבירת ההון האנושי משמעותה שנושאי החינוך והבריאות ייתפסו כהשקעה (ולא צריכה) ויהיו באחריות הממשלה כדי להבטיח שבני הדור הבא יזכו בהזדמנות הוגנת להשתלב בחיים הכלכליים. הדאגה לרווחה משמעותה לא רק מתן שירותים סוציאליים תומכים ודאגה לביטחון תזונתי אלא גם אחריות של החברה לקיום תנאי מגורים מינימליים לבני הדור הצעיר. תפקידה הכלכלי של הממשלה צריך להצטמצם לניהול מקרו-כלכלי אחראי, לאספקה של שירותים ציבוריים נאותים, ולדאגה לרמת השקעה במשק (תשתיות וענפי משק) שמתיישבת עם צרכי המשק והאוכלוסייה בטווח הארוך. 

ולסיום: המלחמה שפרצה בדרום חשפה שהחברה הישראלית איננה עשויה מיקשה אחת. מצד אחד, נחשף ציבור עצום של אזרחים נאמנים, מתנדבים, תורמים, מחזקים את ידי אלו שנפגעו מהמלחמה והמשבר הכלכלי שבעקבותיה, ומצד שני נחשפה המציאות המכוערת שחלק מהציבור איננו רואה עצמו מחויב לתרום את חלקו לביטחון המדינה ולכלכלתה. מצד אחד - אירגונים אזרחיים שפעלו בהתנדבות ועל חשבונם כדי לחפות על הריק השלטוני ולהפעיל את מנגנוני השלטון המשותקים, ומהצד השני הממשלה והכנסת נחשפו בקלקלתן, חסרות-אונים בניהול המשבר הביטחוני והכלכלי. ובעוד ישראל שבורת-לב ומתחבטת לגבי המשך ניהול המלחמה וההתמודדות עם האסון ועם שאלת החזרת החטופים - חזרו תומכי הקואליציה למאמציהם להרוס את המשטר הדמוקרטי של ישראל תוך חזרה גם לסגנון המפלג, המאשים בעלי דעות פוליטיות אחרות בחוסר נאמנות למדינה. הרושם הכללי שלי הוא שעם נשגב מונהג כיום על-ידי קבוצת אנשים בזויה. זה צריך להחזיר את כולנו למאמץ שבו נמצאנו לפני המלחמה: מאמץ לחזק את המשטר הדמוקרטי בישראל, לחזק את מעמדה של הרשות השופטת ולמנוע את מה שמכונה בשם השיקרי "רפורמת המשילות". המלחמה האחרונה צריכה להוביל אותנו לבחירות דמוקרטיות שבהן נחדד את ההבחנות שלמדנו בשנה האחרונה ונצביע לאורן.

שאלות נפוצות על רכישת דירה בעיתוי הנוכחי

 

בשבועות האחרונים נשאלתי מספר פעמים אם העיתוי הנוכחי מתאים לרכישת דירה. בכל המקרים הללו מדובר היה ברוכשי דירות למטרת מגורים עצמיים, וההיסוס שלהם נבע מהחשש שהעיתוי הנוכחי איננו אופטימלי: אולי שוק הדירות עומד בפני מיתון מתמשך שיגרום לירידה של מחירי הדירות ועדיף היה לדחות את מועד הרכישה? אולי רמת הריבית כיום גבוהה מידי, ולא כדאי ליטול הלוואות בשיעורי הריבית הנוכחיים אלא לפחות לדחות את מועד העיסקה כדי להמתין לירידתם? ואם בכל זאת מחליטים לרכוש דירה - מהו התמהיל ה"נכון" של הלוואת המשכנתא לאור התחזיות לגבי הריבית והאינפלציה?

הרשימה הנוכחית עוסקת בשלוש שאלות שחזרו על עצמן.

האם העיתוי הנוכחי מתאים לרכישת דירה?

הסתכלו בגרף הבא, המתאר את התפתחותו של מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מאז שנת 2000. הנתונים הם חודשיים, והמדד מבוסס על ערכו בינואר 2020.

לאחר תקופה ארוכה של יציבות (כן! בניגוד לתפיסות המקובלות - מחירי דירות לא תמיד עולים…) החלו מחירי הדירות בישראל לעלות. זה קרה לקראת סוף 2007, על רקע ההפחתה המהירה של שיעורי הריבית. וכך, בזמן שבארה"ב התפוצצה 'בועת נדל"ן' ומחירי הבתים התרסקו - בישראל הם החלו לדהור. 

למרות שמדובר בתופעה שנמשכה זמן רב, עליית המחירים לא הייתה הומוגנית אלא התרחשה בכמה גלים בולטים (ראו בהמשך גרף המציג את העלייה השנתית המצטברת, כל חודש לעומת המקביל לו בשנה הקודמת):  הגל הראשון נמשך עד 2012 והגיע בשיאו לקצב התייקרות (שנתי) של כ-20%; הגל השני נמשך כמעט עד לסוף 2017 והיה מתון יותר; הגל השלישי היה מפתיע: הוא היה בעל עוצמה גבוהה (בשיאו - קצב התייקרות של 20%), הוא התרחש על רקע מגפת הקורונה שלא נתפסה על-ידי גורמי השוק כסביבה התומכת בעליית מחירים, הוא היה משותף (מבחינת עיתוי וקצב) לרוב מדינות המערב, והוא נמשך (בישראל) עד לסוף 2022. ההערכה המקובלת היא שמחירי הדירות נעצרו בשל העלאת הריביות ברוב משקי המערב (כולל ישראל). מאז סוף 2022 התהפכה המגמה: הביקוש לרכישת דירות התכווץ, ומחירי הדירות החלו לרדת. עם זאת, הירידות היו (לפחות עד לכתיבת רשימה זו) מתונות ממה שניתן היה לחשוש לאור ההתכווצות הניכרת של הביקושים והמכירות.

האם ניתן לומר משהו על מגמת מחירי הדירות הצפויה בשנים הקרובות? נראה שההאטה בשוק הדיור טרם מיצתה את עצמה וטרם תורגמה במלואה למחירים, אולי כיון שמחירי הדירות מגיבים בדרך כלל בהיסוס ובפיגור לירידת הביקוש. יש לצפות שירידת מחירים - אם תימשך - תגרום לגל מימוש מצד מחזיקי דירות לצרכי השקעה, שעיקר התשואה שציפו לה היה קשור לרווחי-הון (עליית מחירים) ולא לתשואה שוטפת מהשכרה. כך שמדובר בתהליך אינרציאלי, שמאיץ את עצמו. על כך נוספה המלחמה בעזה, שגרמה מיידית הן להקטנת הביקוש לרכישת דירות והן לצמצום הפעילות באתרי הבנייה בגלל ירידה של היצע העובדים בענף. האווירה הכללית בענף היא שצפוי המשך של ירידת מחירי הדירות. לכן התבשרנו באחרונה שיזמים עוצרים את תהליכי הבנייה של פרויקטים שכבר קיבלו היתרי בנייה, מחשש שפגיעה במכירות תגרום להם לבעיות נזילות. באופן טבעי, לכן, מתחדדת השאלה שעומדת בפני רוכשים פוטנציאליים, אם לרכוש דירות בעיתוי הנוכחי או להמתין מעט ולהמר על כך שמחירי הדירות ימשיכו לרדת והם יוכלו לנצל הזדמנויות עדיפות בעתיד.

אסור לשגות באשליות: למרות הרושם ההחלטי שעולה מכותרות התקשורת (ההחלטיות בתקשורת נובעת מהצורך הקבוע לדבר "חזק" כדי להגביר רייטינג), איננו באמת יודעים מה צפוי שיקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה. שינויי מגמה התרחשו בעבר תמיד במפתיע, למרות הנטייה של גורמי שוק להסביר בדיעבד כאילו הכל היה צפוי. לכן, ובגלל גודל ההימור, כדאי להיזהר מהיומרה לתזמן את שינויי המגמה. גם אם נדמה לנו שאנחנו "קוראים את המפה" ויודעים לאן השוק פונה - ייתכן שאנחנו טועים, ומחיר הטעות כאן עלול להיות גבוה. בטווח הארוך (עשורים) נראה שישראל תמשיך להצטופף בגלל קצב הילודה המהיר, כך שמן הסתם גם אם נחווה מחזור קצר של ירידה - המגמה הארוכה תהיה של התייקרות הדירות. ייתכן שלרוכשי דירות לצורך השקעה, כאלו המשווים את התשואה על השקעה בדיור לתשואה על השקעה אלטרנטיבית ואולי מתמקדים בתשואות לטווח בינוני, יש היגיון מסויים (ואולי גם כיסים מספיק עמוקים) להמר על עיתוי של נקודות מפנה בשוק. בניגוד להם, לרוכשי דירות לצורך מגורים (חסרי-דיור ומשפרי דיור), כאלו שהתשואה הרלוונטית על השקעתם היא צריכת שירותי דיור - יש פחות היגיון להמר על עיתוי של נקודות המיפנה. הם זקוקים לפתרון דיור, ושאלת העיתוי האופטימלי לרכישה היא פחות מהותית עבורם.

האם כדאי לרכוש דירה במינוף גבוה?

ככלל, מה שנכון לגבי רכישת דירה ללא מינוף פיננסי - נכון אפילו יותר ברכישת דירה עם מינוף. כל עוד התשואה הכוללת על הדירה (השכירות השוטפת + עליית מחיר הדירה) גבוהה משיעור הריבית על הלוואת המשכנתא - העובדה שרכשתם דירה בעזרת הלוואת משכנתא מגדילה את התשואה שיצרה עבורכם רכישת הדירה. דוגמה מספרית פשוטה: בהינתן שהתשואה השנתית השוטפת על דירה בישראל (שכר הדירה) היא 2-3%, ושעליית מחירי הדירות הממוצעת בטווח הארוך (במונחים נומינליים) היא 5% - הלוואת משכנתא בריבית קבועה של 4-5% מבטיחה תשואה גבוהה יותר על ההון העצמי מאשר אילו הגבלתם את עצמכם לרכישה ללא מינוף פיננסי (כלומר: רק בעזרת הון עצמי). אתם מרוויחים גם על חלק ההון העצמי שלכם שהשקעתם בדירה  וגם על השימוש בהלוואה.

אם כך - כמה מינוף רצוי? לדאבוננו, ההחלטה איננה נתונה עוד בלעדית לשיקולכם ולשיקול הבנקים: כעשור חלף מאז שהמפקח על הבנקים קבע תקרה שרירותית לשיעור המימון: 75% לרוכשי דירה ראשונה ו-50% לרוכשי דירה להשקעה. ועדיין, בתוך התחום המותר לתמרון עליכם לשקול את שיעור המינוף שתבחרו בהתייחס לסיכוני נזילות: עליכם לקחת בחשבון אפשרות שהכנסותיכם תיפגענה בעתיד ותתקשו לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים, ולהבטיח את עצמכם מפני חדלות-פירעון שתגרום לבנק לממש את דירתכם כדי לפרוע את יתרת החוב. המיגבלה העצמית של שיעור המינוף צריכה לכן להיות מבוססת על שיקולים של סיכוני נזילות.

בטווח הקצר-בינוני ישנה כיום בעייה ספציפית נוספת של סיכוני נזילות: אי-הוודאות שיוצרת המלחמה הנוכחית וההתפתחות הכלכלית השלילית שאולי צפויה למשק הישראלי בעקבותיה (ראו רשימות קודמות בבלוג זה). כדאי להתכונן לתרחיש מקרו-כלכלי בעייתי ולהימנע מחשיפה מוגזמת לסיכון נזילות. זה נכון תמיד, ועוד יותר כיום.

כיצד נבחר את תמהיל הלוואת המשכנתא?

זכות גדולה נתגלגלה לידי הלווה הישראלי: הוא איננו חייב לבחור מסלול הלוואה יחיד ("או-או") כמו עמיתו האמריקני. הוא רשאי "להרכיב" לעצמו תמהיל של הלוואות, ואפילו ספציפי (כלומר: לא בחירה בין מספר צירופים קבועים מראש). כך, הוא יכול לבנות את ההלוואה מחלקים השונים זה מזה מבחינת תקופת ההלוואה, מגזר הצמדה (צמוד למדד המחירים לצרכן או לא צמוד), סוג הריבית (ריבית קבועה או ריבית משתנה), ועוד (לדוגמא: הלוואה עם תקופת "גרייס"). חופש הבחירה הזה, שאמור היה להקל על מצוקת הלווה בבואו להחליט - גורם למרבה ההפתעה למבוכה מצידו. הוא נכנע לכן לאמירות השיווקיות של יועצי משכנתאות שקיים לכאורה "תמהיל אופטימלי", וש"תֱמהיל אופטימלי" זה איננו כללי אלא חייב להיות מותאם ספציפית למצבו של כל לווה ולווה. והרי לכם "שטח מחייה" מומצא ליועצי משכנתאות. רוב הפונים אלי באים לענות על השאלה "איזה תמהיל הוא האופטימלי עבורי?". לרוב, אני מאכזב אותם.

בבלוג זה פורסמו כבר מספר רשימות בנושא בחירת התמהיל, ולכן נקצר כאן. ראשית, החשיבות של בחירת תמהיל ספציפי היא מוגבלת: איננו יודעים מה יקרה לשיעורי הריבית ולקצב האינפלציה אפילו כשמדובר בשנה הקרובה, שלא לדבר על מלוא תקופת ההלוואה (20-30 שנה). לכן חשיבות בניית התמהיל היא הגנתית: פיזור סיכונים, לא בחירה באסטרטגיה שתייצר לנו רווח מעורר קינאה והילה של גאונים פיננסיים. שנית, למרות שהלוואת המשכנתא נושאת את הכותרת מקפיאת-הדם "30 שנה" - בפועל אתם מקבלים החלטות לגבי תקופה קצרה משמעותית: עד שתחליטו לשפר דיור, עד שתחליטו למחזר את ההלוואה, או עד שתסלקו חלק מההלוואה (או את כולה) בפירעון מוקדם. צריך להפנים שהלוואת משכנתא ל-30 שנה זו רק כותרת מפחידה שמטרתה לקבוע את לוחות הסילוקין של ההלוואה: תוכלו בכל נקודת זמן לסלק את ההלוואה, ותוכלו למחזר את כולה או את חלקה בכל מועד שתרצו. לכן, כל תמהיל שתבחרו ניתן לשינוי (לא חינם!) אם תגיעו למסקנה שיש ברצונכם לשנותו. תמהיל, הוא בהקשר זה סל של חובות וניתן להתאים אותו במהלך חיי ההלוואה לנסיבות משתנות כמו שאנו משנים סל השקעות.

נקודה חשובה היא ההבחנה - מנקודת מבטו של הלווה - בין הלוואה בריבית משתנה לבין הלוואה בריבית קבועה. הלוואה בריבית משתנה היא הסכם הלוואה ששיעור הריבית בו ("מחיר הכסף") נקבע רק לגבי תקופת זמן קצרה ("תקופת הריבית", בניגוד ל"תקופת ההלוואה"). לכשתסתיים תקופת הריבית - שיעור הריבית בהלוואה ייקבע מחדש לפי תנאי השוק. העיסקה הזו מזכירה חוזי שכירות של דירות מגורים (ולא משרדים וחנויות) שבהם שכר הדירה נקבע מחדש מידי שנה. המשמעות של נטילת הלוואה בריבית משתנה היא שחתמתם על הסכם הלוואה בסכום עצום מבלי לקבוע את מחיר הכסף אלא לתקופה הראשונה. מדוע עשיתם מהלך מופקר זה? כי רציתם לנצל את העובדה שהריבית המשתנה נמוכה משמעותית מהריבית הקבועה ולחסוך לעצמכם תשלומי ריבית בתקופה הראשונה. זהו מהלך לגיטימי, אבל זכרו שריבית קבועה פירושה שאתם מוגנים מפני עלייה עתידית של ריבית השוק: זהו אמצעי עבורכם לגידור סיכוני ריבית. צריך שיהיו נימוקים משמעותיים כדי לשכנע אתכם להיחשף מרצונכם לסיכוני ריבית.

ונקודה אחרונה: שאלת ההצמדה למדד. מדובר בהמצאה ישראלית משנת 1981 שאיפשרה בזמנו לשוק המשכנתאות להתמודד עם מציאות של אינפלציה דוהרת, שבמהלכה ערך המטבע נשחק במהירות והוא איננו יכול עוד לשמש בסיס להתקשרות פיננסית. מערכת המשכנתאות הישראלית כולה הייתה פעם צמודת-מדד, וככל שהאינפלציה בישראל רוסנה (לאורך שנות ה-90') - החל שימוש במגזר הצמדה נוסף. בתחילה היה מעבר מסוים להלוואות צמודות-דולר, ואח"כ להלוואות שקליות לא צמודות. אתם עלולים לחשוב שבמציאות הנוכחית יש עדיפות ברורה ליטול הלוואות לא-צמודות כדי להתגונן מפני אינפלציה, אבל זוהי טעות. שתי הבחירות הן לגיטימיות. אז מהו השיקול של לווה לבחור בתמהיל הכולל גם הלוואה צמודת-מדד? אם נסתכל בנתוני המפקח על הבנקים לגבי הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא בדצמבר 2023 אנו רואים שהריבית הממוצעת (הקבועה) על הלוואות צמודות-מדד שהעמיד בנק מזרחי-טפחות היתה כ-3.8%, בעוד שהריבית הממוצעת (הקבועה) על הלוואות לא צמודות היתה כ-5.2%. כלומר: בחירה בהלוואה לא-צמודה ייקרה את שיעור הריבית ב-1.4%. זוהי, למעשה, עלות הביטוח שאתם משלמים כדי להתגונן מפני האינפלציה. הכדאיות של הלווה נעוצה בשאלה מה יהיה (בדיעבד) שיעור האינפלציה הממוצע במהלך חיי ההלוואה: מאחר שהפרש הריביות הוא 1.4% - אם שיעור האינפלציה (ממוצע של 30 שנה!) יהיה גבוה מ-1.4% - נוכל לומר בדיעבד שעדיף היה ללווה "לשלם את הביטוח" - לבחור במסלול הלא צמוד. ועוד נקודה: בדוגמא לעיל, במסלול הלא-צמוד התשלום החודשי הוא 5,491 ש"ח, בעוד שבמסלול הצמוד למדד התשלום החודשי (הראשון) הוא 4,660 ש"ח בלבד, כך שלבחירה במסלולים השונים יש גם משמעות של נטל תזרימי שחשוב בעיקר לבעלי הון עצמי נמוך והכנסות שוטפות צנועות.