ביטול הוראות בנק ישראל בנושא תמהיל הלוואות לדיור

 

ברשימה קודמת בבלוג זה ("הלוואת משכנתא צמודת-פריים - הימור שהצליח מעל למשוער", ראו כאן) הצגתי את ההזדמנות שיצרה הפחתת הריבית המוניטרית לרוכשי הדירות להוזיל את עלות המשכנתא שלהם. ניצול ההזדמנות היה אפשרי באמצעות נטילת הלוואות משכנתא במסלול השקלי בריבית משתנה, שבו ריבית המשכנתא מבוססת בעקיפין על הריבית המוניטרית (מסלול הקרוי בישראל "פריים") במקום במסלול הצמוד למדד בריבית קבועה. מאחר שהפחתת הריבית המוניטרית ב-2009 (בישראל כמו בכל העולם) הייתה צעד מדיניות אנטי-מחזורי, זמני, שמטרתו לשכך את השפעת ההאטה הכלכלית - ברור שהבחירה במסלול ה"פריים" הייתה הימור לגבי משך התקופה שבמהלכה הריבית המוניטרית תישאר נמוכה. בדיעבד, המדיניות המוניטרית המרחיבה והריבית המוניטרית הנמוכה היו איתנו תקופה ארוכה, עד לחודשים האחרונים (ראו גרף ברשימה המוזכרת). התוצאה היא, כפי שממחיש תחשיב שהוצג באותה רשימה, שלווים שבחרו במסלול הפריים הצליחו להוזיל ביותר ממחצית את עלות המשכנתא שלהם. 

השוק אמנם הגיב להזדמנות שנוצרה בעקבות סביבת הריבית הנמוכה, ובהדרגה עברו לווים רבים למסלול המבוסס על ריבית ה"פריים". בנק ישראל, שחשש שמא הלווים אינם מודעים לסיכון הריבית שהם נוטלים על עצמם, החל עוד ב-2009 לשגר התראות להנהלות הבנקים ובהן דרישה לוודא שהלווים מודעים לסיכון הריבית ולהתייחס לאפשרות שהם-עצמם נחשפים בעקיפין לסיכון הריבית של הלווים, בגלל קשיי נזילות אפשריים של הלווים. ב-2011, משדעתו של בנק ישראל לא נחה, הוא הורה לבנקים להגביל את חלק ההלוואה הניתן בריבית משתנה מתוך סכום ההלוואה הכולל. בסדרת הוראות ששיגר בנק ישראל לבנקים בשנים 2011-2014 הוא הגדיר מגבלות שונות לגבי הלוואות המשכנתא, בטענה שהוא חותר לקצץ בביקוש לאשראי לדיור כחלק ממאבק לעצירת העלייה המהירה של מחירי דירות. בהוראה מ-2014 קבע בנק ישראל שחלק ההלוואה הניתן בריבית "פריים" לא יעלה על 33.33% מסכום ההלוואה הכולל. 

ההוראות שקבע בנק ישראל לא הצטמצמו לתמהיל ההלוואה ולא לשימוש בהלוואות "פריים": הן נגעו גם לשיעורי מימון (היחס בין גודל ההלוואה לעלות הדירה הנרכשת), לאופן שבו נמדדת הכנסת הלווה לצורך הערכת הנטל השוטף, ועוד. הוראות אלו שינו את הנהגים המקובלים בשוק המשכנתאות. נוצר מצב חסר-תקדים שבו בנק ישראל מתערב פרטנית בקריטריונים למתן אשראי ומגביל את חופש ההחלטה של הבנקים לגבי בקשות לאשראי לדיור. הקדשנו מספר רשימות בבלוג זה לביקורת על המציאות שנוצרה, כנראה בלא-משים, כשהמטרה המוצהרת הייתה בכלל לשמור על יציבות הבנקים, והתוצאה היא הפקעה חסרת-בסיס של מדיניות האשראי לדיור מהבנקים (למיטב ידיעתי, בנק ישראל לא סיפק מעולם ביסוס מחקרי שיצדיק את "הלאמת" מדיניות האשראי בכלל ואת הקריטריונים הכמותיים הספציפיים שקבע בפרט). אבל לא נסטה מהנושא העיקרי, והדיון כאן יוגבל לשאלת תמהיל ההלוואה: הגבלת זכותו של הלווה לבחור תמהיל כרצונו.

השאלה היא עקרונית: מי נתן סמכות לבנק ישראל להכתיב למשקי בית (לווים) ולבנקים (מלווים) מיגבלות על תמהיל המשכנתא? מהו מקור הסמכות? הפרט בישראל רשאי להחליט, במיגבלות החוק, כמעט בכל נושא כלכלי. הוא רשאי לרכוש ולמכור דירה, לנהל את נכסיו כראות עיניו, לבחור בין מסלולי השקעה כשמדובר בחיסכון הפנסיוני, ליטול על עצמו סיכונים פיננסיים שונים, ליטול על עצמו חובות צרכניים מכל סוג ולכל מטרה, אבל אסור לו לבחור תמהיל כרצונו כשמדובר בנטילת הלוואה לדיור. מה מיוחד בהחלטה על תמהיל הלוואה לדיור? שימו לב שההוראה לגבי האיסור אמנם איננה מקפת - מקורה בבנק ישראל ולכן היא מופנית רק לבנקים - אבל במציאות הישראלית הנוכחית שבה האשראי לדיור מרוכז כמעט כולו בידי הבנקים - ההוראה מחייבת למעשה את כלל הלווים. אבל מדוע? ומכוח מה?

בנק ישראל הגביל את הבנקים בנושא תמהיל הלוואה החל מ-2011. ההגבלה הוטלה על רקע הריבית המוניטרית הנמוכה, כשהעילה היא לכאורה הגנה על הלווים החפים מידע מפני תרחיש של עלייה משמעותית של הריבית שתגרום להם לקשיים לעמוד בתשלומים השוטפים. זה אולי נשמע אחראי, מגונן, אבל מדובר בכפייה: בשלילת חופש הבחירה של הפרט. מדובר בהוראה דרקונית שאיננה מתחשבת לא בסכום ההלוואה ולא בשאלה אם מדובר במשק בית מבוסס או במשק בית מוחלש הנזקק (אולי) להנחיה פטרנליסטית כדי שלא להיקלע לקשיי נזילות. ההוראה גם אינה מתחשבת אם מדובר ברכישת דירה לצרכי השקעה או לצרכי מגורים. היעלה על הדעת שרגולטור אחר יכתיב מיגבלות לגבי תמהיל השקעות כשמדובר בכספם הפרטי של משקי בית? 

 כפי שהבנו, מדובר בהוראה שגרמה בעליל לציבור רחב של לווים לשלם תשלומי ריבית גבוהים בגלל האיסור לנצל את הלוואות ה"פריים" למימון מלוא ההלוואה. בינתיים, עבר עשור. המדיניות המוניטרית השתנתה והריבית המוניטרית נמצא במגמת עלייה. ההוראה, שהייתה כנראה מיותרת גם בזמנה (או, לחילופין, הייתה צריכה להיות מוגבלת בזמן - "הוראת שעה") - צריכה להתבטל. ואם בנק ישראל יהסס לבטלה - זה יכול להיות אתגר לארגונים השונים השוחרים את חופש האזרח לעתור נגד בנק ישראל כדי לכפות עליו את ביטול ההוראות.

הלוואת משכנתא צמודת-פריים - הימור שהצליח מעל למשוער

 

תקופת הריבית הנמוכה הסתיימה כנראה

העלאות הריבית של בנק ישראל שהחלו בחודש אפריל 2022 אינן סידרה של תגובות אד-הוק לאינדיקטורים שוטפים על מצב המשק: זהו מהלך מתוכנן, רב-שלבי, של העלאת הריבית במשק. זהו חלק ממהלך בינלאומי, שהונע על-ידי עליות המחירים העולמיות שהחלו לקראת סוף 2021 והחשש שמא לא מדובר באירועים בדידים שמקורם בתקלות זמניות בשרשרת האספקה בתקופת הקורונה או בעליית מחירי האנרגיה בשל המלחמה באוקראינה אלא בהתפרצותה של אינפלציה. כך, לאחר כ-7 שנים בהן ריבית בנק ישראל עמדה על 0.1% (למעט תקופת ביניים ב- 2019), היא החלה לטפס. עם כתיבת דברים אלו היא הגיעה כבר ל-2.75%, ואם לשפוט לפי צעדים שבהם נקטו הבנקים המרכזיים הגדולים - היא תמשיך כנראה לעלות בחודשים הקרובים. בכך מסתיימת תקופה ארוכה שבמהלכה חיינו בסביבת ריבית אפסית. 

מה בכלל קרה לריבית?

בנק ישראל החל להפחית את הריבית לקראת סוף 2008, על רקע המשבר הפיננסי הבינלאומי ובתיאום עם מדיניות דומה שננקטה במדינות המפותחות. בין אוקטובר 2008 למארס 2009 הופחתה הריבית במצטבר מ-4.25% ל-0.5% (ראו גרף).

זו הייתה הפחתה דרמטית, ורמה נמוכה כזו של ריבית מוניטרית היא חסרת-תקדים. ואמנם, הבנקים המרכזיים ובנק ישראל ניסו להחזיר בהדרגה את הריבית לרמה "סבירה" (ראו בגרף את העלאות הריבית הרצופות בין אוגוסט 2009 ליוני 2011), אלא שמה שנראה בתחילה כמשבר פיננסי שיחלוף במהרה התברר כמיתון כלכלי מתמשך. הבנקים המרכזיים חזרו לכן והפחיתו את הריבית כדי לעודד את ההשקעות ולמנוע גלישה למיתון עמוק יותר. כך, בתחילת 2015 הוריד בנק ישראל את הריבית לשפל של כל הזמנים - 0.1%.

שוק המשכנתאות מגיב לריבית הנמוכה: המעבר להלוואות "פריים"

היסטורית, ההלוואות לדיור בישראל היו בעיקר צמודות-מדד. המציאות של ריבית מוניטרית אפסית יצרה פיתוי למשקי הבית לנצל את הריבית הנמוכה להוזלת עלות המשכנתאות על-ידי נטילת הלוואות שקליות במקום הלוואות צמודות-מדד. לבנקים לא היו אז מקורות מימון שקליים ארוכי-טווח בריבית קבועה, ולכן הם הציעו ללווים הלוואות שקליות בריבית משתנה הנשענת על ריבית בנק ישראל (מה שקרוי בישראל "ריבית פריים" הוא למעשה ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%). ואמנם, הלווים נטשו את המסלול צמוד-המדד ועברו למסלול השקלי בריבית משתנה. 

הלוואת משכנתא מבוססת-"פריים" היא הימור

האם הלוואה מבוססת-פריים היא בחירה מתאימה לרוכשי דירות? כנראה שלא: הלווה נחשף באמצעותה לסיכון שהבנק המרכזי יעלה את הריבית המוניטרית, ריבית ה"פריים" תעלה מיידית כתוצאה טכנית מכך, התשלום החודשי (הקרוב!) יותאם לשינוי הריבית בהלוואה, והוא עלול למצוא את עצמו במצב של קושי לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים. לאור ההפחתה הדרמטית של הריבית המוניטרית וההכרזה של הבנק המרכזי שהוא נוקט בצעד חריג זה כדי למנוע גלישה של המשק למיתון כלכלי, סביר היה לצפות שמדובר במצב זמני, שיחלוף לכשיופיעו אינדיקטורים לכך שהמשק מתאושש. מנקודת מבטו של הלווה מדובר לכן ברווח (חיסכון בתשלומי ריבית) לזמן מוגבל, שכן לכשתחזור ריבית בנק ישראל לרמה "סבירה" - עלותה של הלוואה מבוססת-"פריים" לא תהיה עוד נמוכה מעלותה של הלוואה במסלול אחר. העובדה שבנקודת היציאה התשלום החודשי בהלוואה מבוססת-"פריים" נמוך משמעותית מזה בהלוואה במסלול הצמוד למדד (ראו טבלה בהמשך) מדגישה את גודל הפיתוי שבפניו עומד הלווה. אבל הבחירה במסלול ה"פריים" בהלוואה ארוכת-טווח היא למעשה הימור על אורך התקופה שבמהלכה הריבית בהלוואה מבוססת-"פריים" תהיה נמוכה מהריבית במסלולי הלוואה אחרים.

האם ההימור הצליח? תחשיב לדוגמא

דמיינו לווה שנטל הלוואה בחודש אפריל 2009, כשריבית בנק ישראל כבר הופחתה ל-0.5%. נניח שסכום ההלוואה שהוא נטל הוא 1 מיליון ש"ח, ושהוא ביקש מהבנק לפרוס את תשלומי ההלוואה ל-20 שנים. הוא יכול היה ליטול את ההלוואה במסלול המסורתי (ריבית קבועה והצמדה למדד), או להמר, לנצל את הריבית המוניטרית הנמוכה וליטול הלוואה במסלול ה"פריים". נניח עוד שהבנק קבע ששיעור הריבית בהלוואה הספציפית הזו יהיה "פריים פחות 0.5%". 

האם ההימור הצליח? כן. הריבית המוניטרית נותרה נמוכה לאורך שנים. לכן, בדיעבד, ברור לנו שבתקופה שבין 2009 ל-2022 מסלול הפריים היה המסלול העדיף והלווה היה יכול לחסוך תשלומי ריבית. אבל בכמה בדיוק הסתכם החיסכון ללווה עד כה? נפשיל שרוולים: לפי דיווחי בנק ישראל, הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא צמודות-מדד לתקופה של 20 שנה עמדה באפריל 2009 על 4.02%. הריבית בהלוואת ה"פריים" הייתה אז 1.5% (P-0/5%). הסתכלו עכשיו בלוח הבא המציג את סיכום התוצאות בדיעבד בשני המסלולים האלטרנטיביים.

	מסלול צמוד-מדד בריבית קבועה	מסלול "פריים"
שיעור הריבית ביום מתן ההלוואה (4/2009)	4.02	1.50
שיעור הריבית בהלוואה כיום	4.02	3.75
גודל התשלום החודשי הראשון (5/09) (ש"ח)	6,070	4,825
גודל התשלום החודשי כיום (11/22) (ש"ח)	7,328	5,266
תשלומי הריבית המצטברים (ש"ח)	443,241	187,509
סה"כ תשלומי המשכנתא המצטברים	1,101,002	831,739
יתרת החוב כיום (ש"ח)	490,971	355,770

ראשית, כמה הערות. מדד המחירים לצרכן ירד בחלק מהתקופה, כך שעצם ההצמדה למדד לא היוותה נימוק אפריורי שיצביע על עדיפות למסלול הלא-צמוד. בכלל, מרגע שהבנקים החלו להציע הלוואות שקליות לא-צמודות בריבית קבועה לטווח ארוך (20 שנים ויותר), הפרש הריבית בין הלוואה במסלול הצמוד להלוואה במסלול הלא-צמוד התיישב עם הציפיות לאינפלציה כך שאף מסלול לא היה עדיף אפריורי. בנוסף, וכפי שניתן לראות בגרף הריבית, בנק ישראל החל להעלות את הריבית המוניטרית כבר לקראת סוף 2009 והמשיך להדק את המדיניות המוניטרית במספר מהלכים, כך שריבית בנק ישראל הגיעה באמצע 2011 ל-3.25%. המשמעות לגבי הלווה הדמיוני שלנו היא שריבית המשכנתא שלו עלתה ל-4.25% - מעל לשיעור הריבית במסלול הצמוד למדד. לכאורה, חלון ההזדמנויות נסגר. אלא שאז הסתבר שמשקי המערב נפגעו מהמשבר הפיננסי יותר משהעריכו ראשי הבנקים המרכזיים, והם חזרו והפחיתו את הריבית המוניטרית. חלון ההזדמנויות נפתח מחדש, וההימור חזר לשאת פרי.

כפי שניתן ללמוד מהלוח, הלווה שלנו, שנטל הלוואה במסלול מבוסס-פריים, הצליח בהימור, ובגדול. נטל התשלום החודשי שהוא נדרש לעמוד בו במהלך התקופה היה נמוך משמעותית - בשיעור של 25% במצטבר - לעומת האלטרנטיבה (תשלומיו הסתכמו ב- 831,739 ש"ח במקום 1,101,002 ש"ח). תשלומי הריבית המצטברים שלו היו נמוכים בכ-58% מתשלומי הריבית וההצמדה במסלול האלטרנטיבי. כיום, יתרת החוב שלו נמוכה בכ-28% משהייתה לו בחר במסלול האלטרנטיבי. 

האם יש מה להסיק מהתיאור לעיל?

התשובה הקצרה היא: לא. העבר איננו מלמד אותנו על העתיד, ממש כפי שהמספר שעלה בגורל בהגרלה האחרונה של מפעל הפיס איננו המספר שיש לו הסתברות גבוהה לעלות בגורל בשבוע הבא. העובדה שלווה שבחר במסלול מבוסס-פריים ב-2009 הצליח להוזיל משמעותית את עלות הלוואת המשכנתא שלו אין בה כדי לסייע לנו בהחלטה כיום אם יש עדיפות למסלול הפריים על מסלול צמוד-מדד. החשיפה לסיכון הייתה קיימת ב-2009 והיא קיימת גם ב-2022 - רק "הכוכבים הסתדרו אחרת". אין מזה מסקנה מושכלת שנוכל להסיק.