ברשימה קודמת בבלוג זה ("הלוואת משכנתא צמודת-פריים - הימור שהצליח מעל למשוער", ראו כאן) הצגתי את ההזדמנות שיצרה הפחתת הריבית המוניטרית לרוכשי הדירות להוזיל את עלות המשכנתא שלהם. ניצול ההזדמנות היה אפשרי באמצעות נטילת הלוואות משכנתא במסלול השקלי בריבית משתנה, שבו ריבית המשכנתא מבוססת בעקיפין על הריבית המוניטרית (מסלול הקרוי בישראל "פריים") במקום במסלול הצמוד למדד בריבית קבועה. מאחר שהפחתת הריבית המוניטרית ב-2009 (בישראל כמו בכל העולם) הייתה צעד מדיניות אנטי-מחזורי, זמני, שמטרתו לשכך את השפעת ההאטה הכלכלית - ברור שהבחירה במסלול ה"פריים" הייתה הימור לגבי משך התקופה שבמהלכה הריבית המוניטרית תישאר נמוכה. בדיעבד, המדיניות המוניטרית המרחיבה והריבית המוניטרית הנמוכה היו איתנו תקופה ארוכה, עד לחודשים האחרונים (ראו גרף ברשימה המוזכרת). התוצאה היא, כפי שממחיש תחשיב שהוצג באותה רשימה, שלווים שבחרו במסלול הפריים הצליחו להוזיל ביותר ממחצית את עלות המשכנתא שלהם.
השוק אמנם הגיב להזדמנות שנוצרה בעקבות סביבת הריבית הנמוכה, ובהדרגה עברו לווים רבים למסלול המבוסס על ריבית ה"פריים". בנק ישראל, שחשש שמא הלווים אינם מודעים לסיכון הריבית שהם נוטלים על עצמם, החל עוד ב-2009 לשגר התראות להנהלות הבנקים ובהן דרישה לוודא שהלווים מודעים לסיכון הריבית ולהתייחס לאפשרות שהם-עצמם נחשפים בעקיפין לסיכון הריבית של הלווים, בגלל קשיי נזילות אפשריים של הלווים. ב-2011, משדעתו של בנק ישראל לא נחה, הוא הורה לבנקים להגביל את חלק ההלוואה הניתן בריבית משתנה מתוך סכום ההלוואה הכולל. בסדרת הוראות ששיגר בנק ישראל לבנקים בשנים 2011-2014 הוא הגדיר מגבלות שונות לגבי הלוואות המשכנתא, בטענה שהוא חותר לקצץ בביקוש לאשראי לדיור כחלק ממאבק לעצירת העלייה המהירה של מחירי דירות. בהוראה מ-2014 קבע בנק ישראל שחלק ההלוואה הניתן בריבית "פריים" לא יעלה על 33.33% מסכום ההלוואה הכולל.
ההוראות שקבע בנק ישראל לא הצטמצמו לתמהיל ההלוואה ולא לשימוש בהלוואות "פריים": הן נגעו גם לשיעורי מימון (היחס בין גודל ההלוואה לעלות הדירה הנרכשת), לאופן שבו נמדדת הכנסת הלווה לצורך הערכת הנטל השוטף, ועוד. הוראות אלו שינו את הנהגים המקובלים בשוק המשכנתאות. נוצר מצב חסר-תקדים שבו בנק ישראל מתערב פרטנית בקריטריונים למתן אשראי ומגביל את חופש ההחלטה של הבנקים לגבי בקשות לאשראי לדיור. הקדשנו מספר רשימות בבלוג זה לביקורת על המציאות שנוצרה, כנראה בלא-משים, כשהמטרה המוצהרת הייתה בכלל לשמור על יציבות הבנקים, והתוצאה היא הפקעה חסרת-בסיס של מדיניות האשראי לדיור מהבנקים (למיטב ידיעתי, בנק ישראל לא סיפק מעולם ביסוס מחקרי שיצדיק את "הלאמת" מדיניות האשראי בכלל ואת הקריטריונים הכמותיים הספציפיים שקבע בפרט). אבל לא נסטה מהנושא העיקרי, והדיון כאן יוגבל לשאלת תמהיל ההלוואה: הגבלת זכותו של הלווה לבחור תמהיל כרצונו.
השאלה היא עקרונית: מי נתן סמכות לבנק ישראל להכתיב למשקי בית (לווים) ולבנקים (מלווים) מיגבלות על תמהיל המשכנתא? מהו מקור הסמכות? הפרט בישראל רשאי להחליט, במיגבלות החוק, כמעט בכל נושא כלכלי. הוא רשאי לרכוש ולמכור דירה, לנהל את נכסיו כראות עיניו, לבחור בין מסלולי השקעה כשמדובר בחיסכון הפנסיוני, ליטול על עצמו סיכונים פיננסיים שונים, ליטול על עצמו חובות צרכניים מכל סוג ולכל מטרה, אבל אסור לו לבחור תמהיל כרצונו כשמדובר בנטילת הלוואה לדיור. מה מיוחד בהחלטה על תמהיל הלוואה לדיור? שימו לב שההוראה לגבי האיסור אמנם איננה מקפת - מקורה בבנק ישראל ולכן היא מופנית רק לבנקים - אבל במציאות הישראלית הנוכחית שבה האשראי לדיור מרוכז כמעט כולו בידי הבנקים - ההוראה מחייבת למעשה את כלל הלווים. אבל מדוע? ומכוח מה?
בנק ישראל הגביל את הבנקים בנושא תמהיל הלוואה החל מ-2011. ההגבלה הוטלה על רקע הריבית המוניטרית הנמוכה, כשהעילה היא לכאורה הגנה על הלווים החפים מידע מפני תרחיש של עלייה משמעותית של הריבית שתגרום להם לקשיים לעמוד בתשלומים השוטפים. זה אולי נשמע אחראי, מגונן, אבל מדובר בכפייה: בשלילת חופש הבחירה של הפרט. מדובר בהוראה דרקונית שאיננה מתחשבת לא בסכום ההלוואה ולא בשאלה אם מדובר במשק בית מבוסס או במשק בית מוחלש הנזקק (אולי) להנחיה פטרנליסטית כדי שלא להיקלע לקשיי נזילות. ההוראה גם אינה מתחשבת אם מדובר ברכישת דירה לצרכי השקעה או לצרכי מגורים. היעלה על הדעת שרגולטור אחר יכתיב מיגבלות לגבי תמהיל השקעות כשמדובר בכספם הפרטי של משקי בית?
כפי שהבנו, מדובר בהוראה שגרמה בעליל לציבור רחב של לווים לשלם תשלומי ריבית גבוהים בגלל האיסור לנצל את הלוואות ה"פריים" למימון מלוא ההלוואה. בינתיים, עבר עשור. המדיניות המוניטרית השתנתה והריבית המוניטרית נמצא במגמת עלייה. ההוראה, שהייתה כנראה מיותרת גם בזמנה (או, לחילופין, הייתה צריכה להיות מוגבלת בזמן - "הוראת שעה") - צריכה להתבטל. ואם בנק ישראל יהסס לבטלה - זה יכול להיות אתגר לארגונים השונים השוחרים את חופש האזרח לעתור נגד בנק ישראל כדי לכפות עליו את ביטול ההוראות.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה