ה- D-Day, אחרי 75 שנים

בחודש שעבר מלאו 75 שנה ליום בו החלה הפלישה של כוחות הברית לאירופה - 6 ביוני 1944 - לאחר שזו הייתה כבושה בידי גרמניה הנאצית במשך ארבע שנים. הפלישה החלה בנחיתת-ענק שהתבצעה בחופי נורמנדי שבצרפת. הנחיתה, שהייתה הגדולה בהיסטוריה הצבאית, הייתה רק אות הפתיחה לפלישה של כוחות הברית לאירופה - פתיחת "החזית השנייה" נגד גרמניה הנאצית (החזית העיקרית של גרמניה הייתה במזרח, מול הצבא האדום). בנחיתה עצמה לקחו חלק כ-150 אלף חיילים של כוחות הברית, ותפיסת החופים איפשרה לכוחות הברית להזרים לאירופה את מלוא הכוחות שנועדו בהמשך להכריע את גרמניה. 

ההתחלה

התאריך המקובל של פתיחת מלחמת העולם השנייה הוא 1.9.1939 - היום בו נפתחה המיתקפה הגרמנית על פולין. בגלל ערבויות הדדיות שחתמו עם פולין, מיתקפה זו גרמה לבריטניה ולצרפת להכריז מלחמה על גרמניה (לאחר שפקע האולטימטום) ביום 3.9.1939. אלא שאז השתרר שקט מוזר: למעט התייצבותו של חיל משלוח בריטי על אדמת צרפת וכמה התנגשויות מקומיות מוגבלות בגבול צרפת-גרמניה - לא החלו מהלכים אופרטיביים על-ידי אף אחד מהצדדים במשך שמונה חודשים, עד מאי 1940 (מהלך אחד התבצע כבר באפריל, כשגרמניה כבשה במהלך מפתיע ומהיר את דנמרק ונורווגיה כדי להבטיח את עצמה מפני מצור ימי עליה). ואז, בבת-אחת, השתנה המצב: ב-10.5.1940 החלה התקפה גרמנית אדירה ("מלחמת בזק") על מערב אירופה - בלגיה, הולנד וצרפת.

'על הנייר', הצבא הגרמני היה מצוי בנחיתות כמותית משמעותית מול הצבא הצרפתי עצמו, מה גם שעל אדמת צרפת שהה כבר חיל משלוח בריטי גדול (כחצי מיליון חיילים). למרות זאת, בתוך מספר שבועות הצליח הצבא הגרמני להביס את צבאות בלגיה, הולנד וצרפת ולרדוף אחר חיל המשלוח הבריטי הנסוג שחלקו נחלץ בעור שיניו בפינוי ימי מאולתר דרך העיירה הצרפתית דנקירק. צרפת הוכנעה באופן משפיל ופוצלה לשתיים בעקבות תבוסתה, וגרמניה הנאצית שלטה במערב אירופה במשך ארבע שנים, עד לנחיתה בנורמנדי שסימנה את התחלת הפלישה של בנות הברית.

ממלחמה אירופית למלחמת עולם

מה שהחל כמלחמה אירופית שנגרמה בשל רצונה של גרמניה להחזיר לידיה את חבלי הארץ שנלקחו ממנה בהסכם וורסאי (שנחתם ב-1918 בעקבות מפלתה במלחמת העולם הראשונה) - הפך בהדרגה למלחמת עולם. בספטמבר 1939 פלשו גרמניה ובריה"מ לפולין במסגרת הסכם ביניהן ("ריבנטרופ-מולוטוב") לחלק ביניהן את פולין, ובעקבות כך הכריזו בריטניה וצרפת על מלחמה בגרמניה. ביוני 1940 הצטרפה איטליה למלחמה, ובחרה (אחרי משא-ומתן עם שני הצדדים) בצידה של גרמניה. ביוני 1941, בדיוק שנה לאחר שכבשה את מערב אירופה, תקפה גרמניה את ברית המועצות ושינתה לחלוטין את אופייה של המלחמה, למלחמה טוטאלית. בדצמבר 1941 תקפה יפן במפתיע את הבסיס הימי האמריקני בפרל הרבור ובעקבות כך הכריזה ארה"ב מלחמה עם יפן. יומיים אח"כ הכריזה גרמניה מלחמה עם ארה"ב. המלחמה הפכה מאירופית לעולמית.

הוויכוח על החזית השנייה

למרות גודלו העצום של צבאה, בריה"מ כרעה תחת ההתקפה הגרמנית. בתוך כמה חודשים הגיעו כוחות חלוץ גרמניים לפאתי מוסקווה ואבדות הצבא האדום הגיעו כבר לכ- 5 מיליון חיילים (כמחציתם שבויים). למרות שבדצמבר 1941 הצליח הצבא האדום להנחיל תבוסה ראשונה לוורמאכט ולמנוע את כיבושה של מוסקווה (ומן הסתם את הכרעתה הסופית ופירוקה של בריה"מ) - מצבו של הצבא האדום נותר נואש. לכן, מרגע שארה"ב הצטרפה למלחמה נגד גרמניה קראה בריה"מ לפתיחתה של חזית שנייה מצד ארה"ב ובריטניה - בנות בריתה החדשות - כדי להקל את הלחץ הגרמני עליה. אלא שבשלב מוקדם זה של המלחמה לא עמד עדיין לרשותה של ארה"ב צבא יבשתי משמעותי, בקנה המידה של הצבאות האירופיים אז, ולא יכולת מתאימה של שינוע ימי של כוחות יבשתיים; את הכל היה צריך לבנות מן היסוד. לכן, על אף שהייתה הסכמה בין הצדדים על עצם הנחיצות של פתיחתה של חזית שנייה נגד גרמניה - היא לא הייתה אפשרית אלא בטווח הארוך, משגוייס, נבנה וחומש הצבא האמריקני (זה נמשך בסופו של דבר למעלה משנתיים). בינתיים, החלה ארה"ב להזרים ציוד ונשק כדי לסייע לצבא האדום לעמוד מול גרמניה.

היכן ומתי תיפתח החזית השנייה? 

שתי השאלות העיקריות לגביהן היה על בעלות הברית להסכים היו היכן תיפתח החזית השנייה ומתי היא תיפתח (הכוונה היא לחזית יבשתית: מלחמה באוויר ובים התקיימה לאורך כל התקופה - זיכרו את "הקרב על בריטניה" שהתקיים כולו בין חילות האוויר, ואת מלחמת הצוללות הגרמניות כנגד שיירות האספקה הבריטיות באוקיינוס האטלנטי). הבריטים רצו לתקוף את גרמניה באיגוף מדרום, כי עתידה של האימפריה הבריטית היה תלוי בשליטה שלה בים התיכון שהיה מעבר הכרחי למושבותיה, וכי צ'רצ'יל האמין שעל המערב להציל את דרום אירופה מנפילה בידי הקומוניזם. האמריקנים, בניגוד לבריטים, רצו לפלוש לאירופה ממערב (צרפת), בדרך הקצרה ביותר לברלין. הוויכוח מעולם לא נפתר, ובסופו של דבר הבריטים כפו על האמריקנים להשתתף במערכה צבאית ארוכה בצפון אפריקה, בסיציליה ובאיטליה הרבה לפני הנחיתה בנורמנדי. 

הוויכוח על העיתוי היה מעניין לא-פחות: האמריקנים נעתרו לבקשת הבריטים לתת עדיפות למערכה נגד גרמניה על פני המערכה נגד יפן ("גרמניה תחילה") למרות ויכוחים קשים שהיו בקרב הפיקוד הצבאי האמריקני, אבל לחצו להקדים את מועד הפלישה ככל האפשר. הבעייה היתה שלוח הזמנים המינימלי לגיוס והכנת כוח תוקף מתאים (הם העריכו אותו ב-25 דיוויזיות) היה צפוי להתמשך מעל לשנתיים, ולכן פלישה כזו הייתה צריכה להישען בעיקר על הצבא הבריטי כשהכוחות האמריקניים מתגברים אותו. זה לא היה מוזר באותה עת, כיון שהצבא הבריטי האימפריאלי היה ענק, מנוסה, ומבוסס במידה רבה על כוח-אדם שגוייס ברחבי האימפריה הבריטית (קנדה, אוסטרליה, ניו-זילנד, הודו). אלא שלבריטים היה ניסיון מר מהעימותים הראשונים עם הצבא הגרמני האימתני (מפרוץ המלחמה במאי 1940 ועד לקרב אל-עלמיין בפברואר 1943 - כמעט שלוש שנים - הסתיים כל מפגש יבשתי של הצבא הבריטי עם הצבא הגרמני בהכרעה של האחרון), והם היססו. בחששם מפני עימות חזיתי מלא עם הוורמאכט הם העדיפו לדחות את הפלישה דרך צרפת עד שהצבא האמריקני יצבור עוצמה, ובינתיים לעסוק בהתקפות אגפיות על גרמניה בים התיכון ובצפון אפריקה. גם ההתקפה היפנית על המושבות הבריטיות באסיה, שדיללה את הכוחות שעמדו לרשות הצבא האימפריאלי הבריטי להתקפה באירופה, לא תרמה לנחישותם להקדים את מועד הפלישה בצרפת.

התוצאה הייתה שלמרות הלחץ המתמיד של בריה"מ על בנות-בריתה להקל עליה בכך שיקדימו לפתוח לגרמניה חזית שנייה - נקבע מועד הפלישה רק ל-1944. בינתיים, עסקו ארה"ב ובריטניה בתמיכה לוגיסטית בצבא האדום (אספקת ציוד ונשק) ובהעסקת חלק מהצבא הגרמני בקרבות באזור הים התיכון. ראוי עם זאת להבין את הפרופורציות: בזמן שהצבא הבריטי נאבק ארוכות ונואשות ב"קורפוס אפריקה" של הגנרל רומל, שמנה בסה"כ 12 דיוויזיות גרמניות ואיטלקיות מורעבות-תחזוקתית ופעל כמעט ללא סיוע אווירי - הצבא האדום נלחם כנגד כוח של כ-180 דיוויזיות של כוחות הציר, מגובות בחיל אוויר אפקטיבי ותוקפני. 

ההחלטה הסופית על מיקום הפלישה (החוף האטלנטי של צרפת) ועיתוייה (אמצע 1944) נפלה בוועידת טהרן (נובמבר 1943) שבה נפגשו סטאלין, רוזוולט וצ'רצ'יל. מטה התכנון כבר הוקם בלונדון והחל לתכנן את פרטי הפלישה (שם הקוד: מבצע Overlord). הדרישה האמריקנית מהבריטים הייתה שהכוחות הדרושים לפלישה במערב צרפת (צי, חיל אוויר ודיוויזיות משוריינות) ישוחררו בהדרגה מהחזית שנוהלה אז באיטליה ויועברו לאזור הפלישה בצרפת. הגנרל אייזנהאואר נבחר ע"י בנות הברית בינואר 1944 לפקד על הפלישה. המינוי של גנרל אמריקני לעמוד בראש הכוחות המשולבים של בעלות הברית היה טבעי ככל שחלף הזמן ואמריקה הפכה להיות הגורם הדומיננטי במערכה הצבאית נגד גרמניה.

לקראת הפלישה

הפלישה לצרפת הייתה המהלך העיקרי של בעלות הברית במלחמת העולם השנייה. ההבנה שכשלון מול הצבא הגרמנייפגע בסיכויים להכריע את גרמניה (גם האמריקנים וגם הבריטים לא היו מוכנים להסתפק בפחות מהכנעה מלאה של גרמניה. הם אפילו חשבו על חלוקתה לאחר מכן למספר מדינות ופירוק תעשייתה כדי למנוע מגרמניה לשוב ולהוות איום צבאי על שכנותיה) גרמה לתכנון של מהלך אדיר-ממדים, שהצריך ריכוז צבאי עצום של אמצעים וכוח-אדם. שניים וחצי מיליון חיילים אמריקניים נאספו על אדמת אנגליה - הבסיס ממנו יצא כוח הפלישה. 

הנחיתה, בגלל גודלה, לא יכלה להישמר בסוד: שני הצדדים ידעו שהיא מתקרבת, ידעו פחות או יותר את עיתוייה הצפוי ואת גודלה וידעו שהיא תתבצע במערב צרפת. לוורמאכט היה ברור שהצלחה לבלום את הנחיתה תגרום לשיתוקן של ארה"ב ובריטניה לתקופה ארוכה, ובכך יתאפשר לו לשחרר כוחות לטובת החזית המזרחית (היטלר סבר שמדינות דמוקרטיות אינן מספיק נחושות כדי לשאת במאמץ ארוך הדורש הקרבה, והאמין לכן שבלימת הנחיתה תערער את נכונותן להמשיך במלחמה. שיקול דומה הנחה אותו בסוף 1944, כשפתח במיתקפה אחרונה דרך הארדנים כדי להפוך את הקערה על פיה ולדחוק את בנות הברית להפסקת הלחימה). לחזית זו מונו שניים מגדולי המצביאים הגרמנים - פון רונדשטט ורומל - ונבנה מערך הגנה עצום ("החומה האטלנטית"). 

למרות שלכאורה הכל היה ידוע מראש - כוחות הברית הצליחו לבצע הטעייה אסטרטגית שתרמה במידה רבה להצלחתה של הנחיתה. לצורך כך הם בנו צבאות-דמה (כולל את "קבוצת הארמיות האמריקנית הראשונה" שהייתה ממוקמת לכאורה קרוב לחופי קאלה והייתה "בפיקודו" של הגנרל פאטון) ומערכי הטעייה שגרמו לגרמנים להאמין שהנחיתה העיקרית תתרחש בקאלה. קאלה הייתה יעד טבעי לפלישה ימית מהאי הבריטי: זוהי הנקודה הקרובה ביותר לבריטניה, ויש בה נמל, וההנחה הגרמנית הייתה ששום פלישה בסדר גודל כזה לא תוכל להתבצע ללא תפיסה של נמל בינלאומי שיאפשר את אספקת הכוחות בהמשך הלחימה. הנחיתה בפועל התרחשה בחופי נורמנדי - 350 קילומטר מקאלה. בהעדר נמל בינלאומי בסביבה בנו כוחות הברית במשך שנתיים שני נמלים צפים וגררו אותם איתם לנורמנדי. בשל ההטעייה המוצלחת, לקח לגרמנים 24 שעות להבין שהנחיתה בנורמנדי היא המהלך האמיתי ולא הטעייה (השכנוע שהפלישה תתקיים באזור קאלה גרם לכך שרק באמצע יולי היטלר השתכנע שהנחיתה בנורמנדי אינה הטעייה). המשמעות הייתה עיכוב קריטי של כוחות העתודה הגרמניים ושמירתם כדי לקדם פלישה אחרת, שכלל לא הייתה.

הנחיתה

חופי הנחיתה שנבחרו היו באזור חצי האי קוטנטן. לצורך הנחיתה נחלק הכוח לחמישה ראשים נפרדים, ורוחב אזור הנחיתה הכולל היה כ-70 קילומטר. שמות הקוד של החופים הפכו כבר לנחלת ההיסטוריה, בגלל התיעוד הנרחב בספרות ובקולנוע: Sword, Utah, Omaha, Gold, Yuno. במבצע השתתפו כ-150 אלף חיילים אמריקנים, בריטים וקנדים, שלוו בכ-7,000 כלי שייט. להבטחת אזור הנחיתה הוצנחו לילה קודם לכן למעלה מ-20 אלף חיילים של הדיוויזיות המוטסות. 

הנחיתה בנורמנדי היתה כאמור הגדולה ביותר בהיסטוריה הצבאית. היא הצליחה, למרות שלרגע אחד במהלך היום ("היום הארוך ביותר") מפקדי המבצע חששו לגורלה, ולמרות שהגרמנים השקיעו מאמצים אדירים כדי לקדם אותה ולהכשילה. בהצלחתה היא איפשרה לכוחות הברית להתחיל בהעברת הכוחות המרכזיים החשובים לפלישה לאירופה ולכיבוש גרמניה. אבל הנחיתה כשלעצמה לא היוותה "מכת מוות" לגרמניה הנאצית - רחוק מזה. בנות הברית ציפו להכריע את גרמניה בתוך חודשים ספורים ולהגיע לברלין עד לסוף 1944. זה לא קרה. למרות העדיפות העצומה של כוחות הברית בחזית המערבית (רוב הצבא הגרמני היה עסוק בלחימה בצבא האדום בחזית המזרחית וחלקו עדיין היה ערוך באיטליה), הקרבות לכיבוש צרפת היו קשים ונמשכו חודשים. פריס שוחררה רק בסוף אוגוסט 1944, והניסיון הראוותני לתפוס מעברים על הריין כדי לחדור לגרמניה ("מבצע גן-שוק") נכשל כשלון מחפיר בספטמבר 1944. בדצמבר 1944 עדיין היו כוחות הברית פרוסים בבלגיה והם ספגו התקפת-פתע אדירה של הוורמאכט באזור הארדנים (מבצע "ערפילי סתיו") שכמעט ששינתה את המצב מיסודו.

על חשיבות ה-D-Day כסמל

הנחיתה בנורמנדי לא הייתה האירוע שהכריע את הכף. את המכה המכרעת קיבל הוורמאכט כשבועיים לאחר הנחיתה דווקא מכיוון מזרח, כשהצבא האדום פתח במבצע "בגרטיון" שבמהלכו הושמדה כליל קבוצת הארמיות הגרמנית "מרכז" והוורמאכט איבד בתוך חודשיים למעלה ממיליון חיילים. היא גם לא הייתה נקודת שיא מבחינת הלחימה ולא כללה קרבות מופת או הצלחות מיוחדות מצד בנות הברית. ובכל זאת היא זכתה לתהילת עולם והייתה לסמל. היא מציינת את המעבר של כוחות הברית מהתכתשויות אגפיות למהלך התקפי ברור להכרעת גרמניה (להבדיל, למשל, מהמלחמה באיטליה). היא הייתה מבצע לוגיסטי וצבאי אדיר, שהוכן במשך למעלה משנתיים. היא הסיפור ההרואי של חזרתם של כוחות הברית (כולל יחידות לאומיות של המדינות הכבושות ששולבו בהם) ליבשת אירופה כדי לשחררה מהכיבוש הגרמני. והיא סופרה ותועדה בספרים ובקולנוע, הרבה יותר ממלחמתו של הצבא האדום. כי בריה"מ הפכה לאויב במה שהיה קרוי "המלחמה הקרה". אבל צריך לזכור שהמלחמה נגד גרמניה הוכרעה בחזית המזרחית - לא המערבית: מפתיחת המיתקפה על בריה"מ (יוני 1941) ועד לסוף 1944 נהרגו 2.4 מיליון חיילים גרמנים בחזית המזרחית לעומת כ-200 אלף בחזית המערבית.

גרמניה נכנעה בסופו של דבר רק ב-8 במאי 1945, כמעט שנה לאחר הנחיתה בנורמנדי.

מחירי הדיור בישראל: מגמה, מחזורים וכמה תובנות

מה קרה למדד מחירי הדירות?

הסתכלו בגרף מס' 1, המתאר את התפתחות המחיר הממוצע של דירות בישראל (במונחים ריאליים, כלומר בניכוי האינפלציה) בשנים 1962 עד 2019 (הנתונים התקבלו באדיבות משרד השיכון). מה אנו רואים בגרף זה?

אנו רואים שמחירה הממוצע של דירה התייקר במהלך התקופה האמורה (57 שנים) פי חמש, במונחים ריאליים. פירושו של דבר שהקצב השנתי הממוצע של עליית המחירים בתקופה זו היה קרוב ל- 3%. קצב זה גבוה מקצב העלייה הרב-שנתי של השכר הריאלי, ולכן מחירה הממוצע של דירה התייקר במהלך השנים גם במונחי שכר.

נקודה נוספת שעולה מן הגרף היא שלמרות שהתופעה של התייקרות הדירות בטווח הארוך היא מובהקת - היא איננה תהליך מונוטוני: היא נתונה למחזורים; ישנן תקופות של התייקרות וישנן תקופות של ירידת מחירים. כך, לדוגמה, מחירי הדירות ירדו בשנים 1965-1967 (תקופת המיתון הכלכלי, ירידה מחיר מצטברת של 10%), בשנים1973-1977 (תקופה של האטה כלכלית בעקבות מלחמת יום הכיפורים ומשבר האנרגיה, ירידה מצטברת של 37%), בשנים 1984-1988 (קריסת המשק והפעלת התוכנית הכלכלית לייצוב המשק, ירידה מצטברת של 20%), ובשנים 1997-2007 (השנים שלאחר העלייה ההמונית מחבר העמים, ירידה מצטברת של 22%). מכאן, שבמהלך התקופה הנסקרת חלו ארבעה אירועים משמעותיים, רב-שנתיים, של ירידת מחירי דירות.

האם לדעתכם הציבור מודע לירידות המחירים שהיו? האם הוא לוקח בחשבון שייתכן שמחירי הדירות ירדו בעתיד? אני מעריך שלא; נדמה לי שרוב הציבור מחזיק בדעה שמחירי הדירות בישראל תמיד עולים. לכל היותר - הם יכולים להתייצב לתקופת זמן, אבל לא לרדת. ציפיות אלו של הציבור מושפעות כנראה מכך שאנו נמצאים בעיצומה של עליית מחירים שנמשכת ברציפות כבר 12 שנים, שבמהלכה מחירי הדירות כמעט והוכפלו במונחים ריאליים. ציפיות הציבור הן "ציפיות מסתגלות" - הן משקפות את אירועי העבר בדגש על העבר הקרוב.

מחזורים מול מגמה

הרושם שנוצר מהתיאור הגרפי לעיל הוא שמחירי הדירות מונעים לכאורה ע"י שני סוגים נפרדים של כוחות: כוח אחד שקובע את המגמה ארוכת-הטווח של מחירי הדירות (מגמת עלייה), וכוח אחר שמחולל את המחזורים סביב המגמה (עליות וירידות לחילופין). הכוח הראשון יכול להיות תוצאה של מאפיין בסיסי של המשק - הצמיחה הכלכלית המתמשכת של המשק והעובדה שגידול האוכלוסייה המהיר-יחסית של ישראל מביא להצטופפות הולכת וגוברת שלה. הכוח השני נוצר - כך זה נראה - ע"י אירועים כלכליים שמסיטים (לתקופת ביניים) את מחירי הדירות מהמגמה ארוכת-הטווח שלהם. מה שננסה לכן לעשות כעת לנתוני המחירים הוא להפריד בין השניים: בין המגמה (שהיא קבועה) לבין מחזורי העסקים. את ההמחשה נוכל לראות בגרף מס' 2, שזהה בכל לגרף מס' 1 פרט לכך שהוספנו לו קו מגמה (מסומן בקו מנוקד אדום).

בנקודה זו אני חייב התנצלות מסויימת לכלכלנים שביניכם: לא מדובר כאן בניתוח כלכלי שיטתי, כזה שיש בכוחו להסביר את המכלול - גם את המגמה ארוכת הטווח וגם את הסטיות ממנה - ע"י חשיפת הגורמים הכלכליים הקובעים את מחירי הדירות ואמידה של עוצמת השפעתם, אלא בתרגיל דידקטי שמנסה לפשט את המציאות ע"י שימוש בכמה "טריקים" גרפיים. אבל זה נראה לי 'עיגול פינות' קל שיתרונו בכך שהוא מקל על הקורא להבין את התמונה הכוללת.

כפי שניתן לראות בגרף מס' 2, קיימת מגמה ארוכת-טווח של התייקרות הדירות. מגמה זו מצביעה על קצב התייקרות רב-שנתי של 2.1-2.4%  (תלוי באורך סידרת הנתונים אליה אנו מתייחסים). מדד מחירי הדירות "מתפתל סביב" קו מגמה זה: לפעמים הוא נמצא מעליו (ואז אנו מסיקים שמחירי הדירות נמצאים מעל למגמה), ולפעמים מתחתיו (ואז אנו מסיקים שמחירי הדירות נמצאים מתחת למגמה). 

דוגמה למה שניתן ללמוד מהניתוח הגרפי הזה: התהליך הנוכחי של עליית מחירי הדירות החל אמנם בשנת 2008, אבל באותה עת מחירי הדירות היו נמוכים, לאחר ירידה שנמשכה כעשור, ונמצאו מתחת למגמה ארוכת-הטווח שלהם (כ-20% מתחת למגמה); עליית המחירים נמשכה אמנם מאז 2008 ברציפות, אבל רק ב- 2012 הגיעו מחירי הדירות לרמה המתיישבת עם המגמה ארוכת-הטווח שלהם, ומאז הם נמצאים מעבר לה.

שימו לב שלא מדובר כאן במכשיר מדידה אנליטי אלא בכלי גרפי המסייע להמחשת התהליכים. לכן אנו יכולים אמנם להעריך שמחירי הדיור בישראל נמצאים כיום (2019) מעבר לרמה המתיישבת עם המגמה ארוכת-הטווח שלהם, אבל איננו יכולים להסיק מכך אם אנו קרובים למיפנה בהתפתחותם של מחירי הדירות ולא מה תהיה עוצמת השינוי שלהם לכשיגיע המיפנה. תובנה אינה מכשיר לחיזוי כלכלי.

ועוד זווית צילום של מדד מחירי הדירות

נותר עוד שלב בניתוח הגרפי: להמחיש את התנודתיות של מדד מחירי הדירות סביב המגמה ארוכת-הטווח. לשם כך מובא כאן גרף מס' 3, המציג את היחס בכל שנה בין מדד מחירי הדירות לבין המגמה ארוכת-הטווח שלו. לצורך הניתוח כאן, קו המגמה מגרף מס' 2 הוא כעת קו אופקי בגובה 100, והגרף מתאר את מיקומו של המדד יחסית למגמה.

הנקודה הראשונה העולה מן הגרף נוגעת למשרעת: בנקודות השפל, מדד מחירי הדירות צנח לשפל של עד 25% מתחת למגמה ארוכת-הטווח (ראו: 1977); בנקודות השיא - הוא הגיע ל-30% מעבר למגמה ארוכת הטווח (ראו: 1973 ו-1996). מדובר לכן בתנודתיות חזקה סביב המגמה. 

מה זה אומר, תנודתיות?

תנודתיות פירושה סיכון. בניגוד לתחושה הרווחת שהשקעה בנכס דיור היא השקעה שמרנית - אנו רואים שבתקופה הנסקרת השקעה בדיור סבלה מסטיות מחזוריות משמעותיות מקו המגמה. השקעה בדירה איננה יכולה לכן להיחשב כסולידית, בעיקר אם מדובר ברכישת דירה לצורך השקעה (לדוגמא: אפיק השקעה עבור חיסכון פנסיוני) ובעיקר כשאופק ההשקעה הוא קצר-בינוני (ואז המשקיע יושפע יותר מהמחזור מאשר מהמגמה).

מחזורי-מחיר של דירות נובעים בעיקר מהעובדה שבעוד שהביקוש לרכישת דיור הוא גמיש (הוא יכול להשתנות במהירות) וספקולטיבי (משקיעים יימשכו להשקעה בדירות כשהם מצפים לרווחי-הון) - ההיצע הוא בעל גמישות נמוכה. התוצאה היא ששינויים בביקוש מתרגמים את עצמם קודם כל לשינויי מחיר. ועוד נקודה: מאחר שעלות הבנייה אינה משתנה בטווח הקצר - רוב שינויי המחיר של דירות מיתרגמים לשינויי מחיר של קרקע לבנייה. לכן מחזורי-מחיר משפיעים לרעה לא רק על משקי הבית, שמצויים בחרדה מתמשכת מפני התייקרות הדירות שמא לא יצליחו להגיע לבעלות על דירה, אלא גם על היזמים, שרווחיות פעילותם תלויה בעיקר בהצלחת ההימור שהם עושים על מחירי הדירות העתידיים בעת רכישת קרקעות. 

כמה תובנות מהניתוח

מחזורי-מחירים, בניגוד למגמה,  אינם טובים לשוק הדיור - לא למשקי הבית ולא ליזמים. מה שהיינו רוצים לכן מהממשלה הוא שתפעל לשיכוך התנודות המחזוריות (אנחנו לא מדברים על המגמה, ולא על רמת המחירים!). הממשלה יכולה לעשות זאת ע"י נקיטה בצעדים מצד ההיצע (הגמשה של שרשרת האספקה של דירות חדשות) וצעדים מצד הביקוש (ריסון הביקוש הספקולטיבי להשקעה בדיור). מדובר כמובן ברפורמות יסודיות ולא בתגובות נמהרות להתפתחויות של מחירי הדירות, כפי שנהוג היה בשנים האחרונות.

דרך אפשרית להתמודד עם המניע הספקולטיבי של רוכשי דירה ראשונה, שלפעמים עיתוי כניסתם לשוק הדיור מושפע יותר משיקולים של גידור סיכונים (החשש שמחירי דירות הגואים ירחיקו את הדירה אל מעבר ליכולת הרכישה שלהם) מאשר משיקולים של צורכי דיור קיימים, היא לספק להם מענה לחשש מפני התייקרות הדירות מחוץ לשוק הדיור. מענה כזה יכול להינתן ע"י יצירת אפיק של חיסכון לדיור שבו קרן החיסכון צמודה למדד מחירי הדירות. פתרון זה כבר הוצג בבלוג זה מספר פעמים בעבר (ראו לדוגמא כאן וכאן), ומטרתו לנקז עודף ביקוש ספקולטיבי משוק הדיור כדי לשכך תנודות מחירים שמקורן ב'קפיצות' מצד הביקוש. ייתכן שאפיק חיסכון זה יצטרך להישען בתחילת דרכו על אג"ח ממשלתי הצמוד למדד מחירי הדירות, אבל בהמשך חיסכון זה יכול להיות מופרט ולהוות בסיס גם לאשראי לדיור הצמוד למדד מחירי הדירות (ראו כאן). 

אפשר היה לחשוב גם על מנגנון גידור סיכונים בצד ההיצע. יזמים בתחום הנדל"ן נמצאים בסיכון עסקי מוגדל כאשר הם רוכשים קרקע לבנייה במחירים שמשקפים את ציפיותיהם לגבי מחירי הדירות העתידיים. כל שינוי מגמה של מחירי הדירות עלול לאיים על יציבותם העסקית. מאחר שבישראל מדובר בעיקר על קרקע שמקורה ברשות מקרקעי ישראל, ניתן היה לחשוב על שיטת המחרה השונה מהמכרזים הנהוגים כיום ולהמירה בהקצאת קרקע שמחירה ייקבע רק לאחר שהדירות תימכרנה לציבור.