משבר תקציבי כהזדמנות כלכלית-חברתית

זו אינה שמועה - יש בעיה לכלכלת ישראל

אחרי שנים של התפארות בהישגי המשק (ויש כאלה, בהחלט) וניכוס קפדני שלהם (גם כאלו שלא באמת היו) ע"י ההנהגה הפוליטית הקיימת - מתקדרים לפתע השמיים הכלכליים. מסתמן גירעון ממשלתי חריג (כלומר: כזה שעומד מעבר לתקרת הגירעון שנקבעה כיעד ממשלתי), והוא צפוי להימשך ולהתרחב גם ב- 2020. מה זה בכלל, הדיבורים על הגירעון? האם זו עוד תגובה של אלו שעינם צרה בהצלחותיו של המשטר הקיים? האם זהו סתם ויכוח יבשושי ומייגע של חשבונאים חסרי מעוף? 

תשובה קצרה: לא, יש בעיה אמיתית, והיא איננה בעייה שאי-אפשר היה לצפות אותה או למנוע אותה. כי בניגוד לאותו פרעה חביב שהקשיב ליוסף וניצל את שבע השנים הטובות למילוי מחסני המזון - פרעה המודרני (כחלון) לא שעה להפצרותיו של יוסף המודרני (פלוג) והעדיף להיטיב עם 'העם', כשבמקביל הוא מציף את הצמתים בפוסטרים שלו שמדגישים את היותו (הוא אישית) מקור כל הטוב. ועכשיו קורה מה שצפוי היה שיקרה לצרצר: מגיע הסתיו, ואיתו הצרות. אלא שבניגוד למשלים שלמדנו בילדותנו - מי שישלם הוא דווקא הנמלה. ככה זה בחיים האמיתיים. 

וישנה כמובן בעייה נוספת: מחזור העסקים שעבר על העולם המערבי גרם לאחת מתקופות הגאות הכלכלית הארוכות בהיסטוריה המודרנית. האם אנו מתקרבים למיפנה במחזור העסקים? קשה לדעת, אבל ישנם סימנים לכך שהעשור הבא לא יהיה כל-כך חיובי כמו זה שחלף. בהיותו של המשק הישראלי משק קטן ופתוח - צפוי שהוא יושפע מההתפתחויות הכלכליות שיהיו במשקים הקשורים אליו בקשרי סחר. זוהי סיבה נוספת לכך שצריך היה להתנהל בזהירות ולהיערך כדי לקדם את פני הסערה ולמנוע ככל האפשר הרעה של מצב המשק.

בכל רע יש טוב

הפתגם העממי אומר: "Every Cloud Has a Silver Lining". ואמנם, יש דבר חיובי במצב הכלכלי שנוצר: הגיע סוף לתקופה של הכחשה, של הונאה עצמית, של הימנעות מתיקון בסיסי. ניהול זהיר יותר של הכלכלה היה יוצר אולי סדקים קטנים, כאלו שאפשר היה לסתום בעזרת טיח (כמו העברת סעיפי תקציב משנה לשנה כדי ליצור תמונה כאילו הכל כשורה, או הכרזה על מבצעים חד-פעמיים של גביית מס). הניהול חסר-האחריות שהיה כאן בפועל בשנים האחרונות הביא לכך שנדרשת מדיניות כלכלית נמרצת. 

זה אולי מפתיע מי-מכם, אבל זוהי בשורה לכולנו. זו איננה שמועה מדכאת על "גזירות" כלכליות צפויות (חישבו על כך שאין דבר כזה "גזירות כלכליות" במדינה עצמאית): זוהי הזדמנות לבדק בית. זוהי הזדמנות לתקן כמה חוליים בסיסיים של המשק הישראלי שניתן לטפל בהם רק בתקופת חירום, כשאפשר להתגבר על המאבק הסקטוריאלי הקבוע של משיכת חבל. זהו, לכן, משבר טוב. הזדמנות. אסור לבזבז אותה.

המשק הישראלי אמנם פורח, אבל...

מחזור עסקים ארוך וחיובי גרם לכך שהמשק הישראלי נמצא כיום בנקודה היסטורית טובה: משק מודרני (ברובו), פתוח לעולם (ברובו), שיעור האבטלה בו נמוך מאד בהשוואה היסטורית, התוצר לנפש קרוב לזה של משקי המערב, החוב הלאומי (במונחי תוצר) נמוך כתוצאה ממדיניות מקרו-כלכלית זהירה שנמשכת כבר שלושה עשורים, ההשקעות הזרות זורמות והמשק נהנה מעודף במאזן תשלומים, והמטבע הלאומי יציב. לכאורה - המשיח כבר מזמן כאן, ועובד במרץ (מן-הסתם בהייטק).

המשק אמנם פורח, אבל יש כמה עניינים פעוטים שצריכים להדאיג. נוריות אדומות נדלקו: הגירעון הממשלתי חורג לא רק מהיעד ארוך-הטווח שנקבע בזמנו (לפי הכללים שנקבעו בזמנו, לא היה צריך להיות לממשלה כלל גירעון תקציבי כבר כמה שנים), אלא גם מזה שתוקן כלפי מעלה (2.9% במונחי תוצר. בניגוד לכך, בחודשים האחרונים הגיע הגירעון התקציבי ל-3.8%, שמשמעותו שקיים "בור" תקציבי של כ-10 מיליארד ש"ח. ראו סקירה של מרכז המידע והמחקר של הכנסת, כאן). נוצר איום ברור לכך שהתהליך הרב-שנתי המוצלח של ירידת החוב (במונחי תוצר) עומד להתהפך (ראו דיווח של נגיד בנק ישראל בישיבת הממשלה, כאן). אלה אינם נושאים שצריכים להדאיג את הציבור הרחב, שצריך להמשיך ולעסוק בשלו, אלא רק את המתכננים הכלכליים ומנהלי הסיכונים, אלו שמסתכלים מעבר לאופק, שתפקידם לוודא שגם המשך הדרך פנוי ממכשולים.

על מה מדובר?

הגירעון הממשלתי - גיאות כלכלית גורמת לגיאות נגזרת של הכנסות הממשלה ממיסים. זוהי תופעה מחזורית ידועה, והיא סימטרית: האטה כלכלית גורמת לצניחה של תקבולי מיסים. ההיגיון הפיסקלי לכן הוא שיש לנצל תקופות של גיאות להקטנת החוב הממשלתי (ע"י שמירה על עודף בתקציב או לפחות על איזון תקציבי), מתוך הבנה שבתקופות שפל נחזה בגידול "אוטומטי" של הגירעון בגלל ירידת תקבולי המיסים. מה שנעשה כאן בשנים האחרונות הוא הפוך להיגיון זה: גיאות מחזורית של תקבולי מיסים, שהיה ביכולתה ליצור עודף בתקציב ולתרום לצמצום נוסף של החוב הציבורי - יצרה תחושה "אופטית" של רווחה תקציבית והביאה במקום זאת להקטנת שיעורי המס ולהגדלה לא מוצדקת של תקציבי ההוצאות. התוצאה היא שהגירעון הממשלתי עלה בשנים האחרונות למרות שאנו מצויים במצב של גיאות. מאחר שכל הגדלה של תקציב הוצאה היא הגדלה פרמננטית - התוצאה היא שהאטה כלכלית, לכשתגיע, תקטין (אוטומטית) את תקבולי המיסים ותגרום בהכרח לפריצה של הגירעון. את הפריצה הזו אי-אפשר יהיה למנוע. הניתוח הזה אולי נראה שבלוני וצדקני (לכאורה: למה לא להגדיל את תקציבי הרווחה במקביל לגידול בתקבולי המיסים?), אבל ניתן להבין  אותו אם מסתכלים על הדוגמה של משק בית: האם הייתם מנצלים גידול זמני של ההכנסה (בונוס שנתי? גידול עונתי בהכנסות? העברה מההורים?) כנימוק להגדיל את הוצאותיכם החודשיות הקבועות? זה נשמע לכם הגיוני?

החוב הציבורי - גירעון ממשלתי מתמשך אינו מושג ערטילאי. הוא איננו מימד נוסף של המציאות שרק חשבונאים רואים אותו - יש לו השלכות כלכליות. כשהממשלה מוציאה יותר מהכנסותיה לאורך זמן היא נאלצת לממן גירעון זה בהגדלת החוב. יש אמנם שתי אפשרויות נוספות, אבל כשלונן כבר הוכח בעליל: הדפסת כסף (אנחנו בישראל ניסינו זאת בעקבות המצוקה הכלכלית לאחר מלחמת יום הכיפורים, וגרמנו לאינפלציה דוהרת ולקריסת המשק הישראלי ב-1985), ו"עיסוי" מגמתי של הנתונים כדי להסתיר את הבעיות הכלכליות (יוון ניסתה זאת בגדול, ועכשיו אזרחיה משלמים את המחיר; אנחנו מנסים זאת "בקטן" - ראו תרגילים קוסמטיים שונים הנהוגים במשרד האוצר להסתרת נתוני הגירעון מעיני הציבור). נותרה לכן רק האופציה של הגדלת החוב. 

להגדלת החוב הציבורי ישנן שתי השלכות: העברת נטל לדור הבא (מישהו הרי צריך יהיה להחזיר את החוב), ואיתות לשוקי הכספים וההון העולמיים שמשהו לא טוב קורה בישראל, שייתכן שהממשלה מאבדת שליטה על המשק (מה שיכול להביא לפגיעה בדירוג האשראי הבינלאומי של ישראל, לפיחות של השקל, לעליית הריבית ובמצבי קיצון אפילו לבריחת הון פרטי מהמשק). כי זאת חשוב להבין: למרות ההחלטה העקרונית על ניהול תקציבי מאוזן, חוזר על עצמו מידי שנה הריטואל של הזזה כלפי מעלה של יעד הגירעון לשנה הקרובה ('את הדיאטה נתחיל מחר בבוקר…'). ריטואל זה איננו מעיד (כפי שניתן היה אולי לחשוב לאור הסברי הממשלה) על דאגה של ההנהגה הפוליטית לביטחון, לשלומם של ניצולי שואה, לזקנות המאושפזות במסדרון בית החולים או לצפיפות במוסדות החינוך - הוא מעיד על חוסר יכולת פוליטית להגיע להסכמה על סדרי עדיפויות, על חוסר יכולת להסכים על חלוקת התקציב. התוצאה היא יצירת גירעון שיש בו כדי לאיים על עתידו של המשק, תוך הצגה מעוותת ומתחסדת של "צרכים בלתי-צפויים" (משבר ביטחוני, מצבם המכמיר של ניצולי השואה או "כבישים אדומים", וכו'), ודרך-כלל גם תוך כדי הסתרה של המציאות ע"י "עיסוי" הנתונים הכלכליים.

מה אפשר היה לתקן בהזדמנות זו שיש לנו משבר בפתח?

מאחר שעלינו שלא בטובתנו על נתיב מבשר רעות, ושום תיקון קוסמטי או קיצוץ רוחבי לא יספיקו הפעם כדי לעזור לנו לתקן נתיב - יש לנו הזדמנות לשקול מחדש סדרי עדיפויות: מה ניתן לעשות כדי לסגור "בור" תקציבי כל-כך גדול. אפשר אמנם לצמצם את הבעיה ע"י קיצוצים בתקציב ההוצאות, אבל המשימה הזו נראית לי יומרנית למי שאיננו מצוי במבוכי תקציב המדינה, כך שנשאיר זאת לאנשי משרד האוצר. במקום זאת, להלן כמה הצעות עקרוניות הנוגעות לדרכים להגדלת תקבולי המס, הצעות שמונעות ע"י העדפות חברתיות. מובן שרשימה זו חלקית, ומייצגת העדפות אישיות.

• דרך ברורה להגדלת ההכנסות ממיסים היא טיפול בסוגים שונים של פטורים הקיימים במערכת. אחד הבולטים בהם הוא הפטור הקשור לקרנות ההשתלמות: הפרשות המעביד לקרנות ההשתלמות פטורות ממס הכנסה מבחינת העובד. זהו מקלט מס שנוצר בעבר הרחוק, בימים אפלים, וממנו נהנות בבירור רק השכבות המבוססות של האוכלוסייה. אין הצדקה כלכלית או מוסרית להמשך קיומו של הסדר זה, וזוהי הזדמנות לבטל פיקציה זו הקרוייה "קרן השתלמות".
• פטורים קיימים גם לגבי גביית מס ערך מוסף. ענף הירקות והפירות נהנה מפטור מוחלט מאז שהונהג המע"מ (1975), בתואנה (שהייתה נכונה בזמנו) שתחום זה אינו מתנהל באמצעות קופות רושמות. הגיע הזמן לבטל פטור שרירותי ומיותר זה. מקרה נוסף הוא הפטור הכולל מתשלום מע"מ שניתן לעיר אילת: בשלב כלשהו בחרה הממשלה לעודד את הפעילות הכלכלית באילת והכריזה לשם כך על פטור ממע"מ לגבי עיסקאות המתבצעות באילת (כל רוכשי ציוד הצילום והאלקטרוניקה באילת מכירים זאת). כל הפטורים הללו מיותרים והגיע זמן לבטלם.
• שיעורי מס ההכנסה האישיים בישראל הופחתו לאורך השנים, בעקבות התוכנית להבראת המשק (1985). זה היה מהלך מתבקש ונכון. אלא שבינתיים, אנו עדים בישראל לא רק לפריחה כלכלית אלא גם לפתיחת פערי הכנסה משמעותיים - לגידול מתמשך של אי-השיוויון הכלכלי. מנקודת מבט חברתית, הלכנו צעד אחד רחוק מידי: היה מקום להכניס תיקון - הצהרתי ומעשי - ע"י יצירת מדרגה נוספת של שיעור מס והחלתה על בעלי הכנסה גבוהה במיוחד. 
• ממש באותו הקשר, יש מקום להחיל בישראל מס על ירושות. מס זה נהוג במדינות רבות במערב, ונקודת המוצא שלו היא חברתית: ההכרה בחשיבות מתן הזדמנות שווה לדור הצעיר והרצון לממן את צרכי הציבור בכלים פרוגרסיביים, כאלו המשיתים נטל על מי שידו משגת. 
• חלק משמעותי מהכנסות המדינה מקורו במיסוי על רכישת מכוניות חדשות. מיסוי הרכב החדש גורם למספר עיוותים כלכליים: ליוקר קיצוני של מחירי מכוניות שמצדיק התעסקות מוגזמת בתיקון רכב וגורם להזדקנות של הגיל הממוצע של מצבת כלי הרכב בישראל, ליצירת מקלטי מס למחזיקי רכב פרטי (באמצעות הסדרי 'רכב צמוד' לשכירים בכירים) שגורמים לשימוש-יתר ברכב הפרטי, ולתלות מוגזמת של הממשלה בהכנסות ממיסוי הרכב הפרטי. התוצאה היא שימוש מוגזם ברכב פרטי, צפיפות בכבישים ופגיעה קשה ברווחה ובמשק. עדיף היה להקטין את שיעורי המיסוי על רכב חדש ובמקביל להטיל מיסוי גודש שיפנה תשתיות תחבורה קיימות ויקטין עומס.

הגיע הזמן להנהיג בישראל משכנתאות בשיעור מימון של 90%*

מידי פעם אנו מתבשרים על יוזמות פוליטיות-חברתיות שמטרתן לאפשר לחסרי-דיור שאין ברשותם הון עצמי משמעותי להצטרף גם הם למעגל בעלי הדירות על-ידי כך שיקבלו הלוואות משכנתא בשיעור מימון גבוה (עד 90%). הלוואות משכנתא בשיעור מימון גבוה קיימות במדינות אחרות, ואפילו מקובלות, אבל אינן נהוגות כיום בישראל.

שני דברים משותפים ליוזמות הללו, שהחלו בישראל כבר ב- 2013:

1. הן נטו פוליטיות - הבנקים (והמפקח על הבנקים) אף פעם אינם תומכים ביוזמה, ולא שמעתי אפילו ציוץ אחד של תמיכה מצד משרדי השיכון והאוצר;
2. הן מעולם לא הגיעו לידי מימוש.

למרות שהציבור כבר היה אמור להתרגל ולהגיב בשיוויון-נפש ליוזמות הללו, עדיין כל איזכור שלהן מעורר תגובות נמרצות בתקשורת. חלק מההתנגדות ליוזמה מתבסס על היגיון כלכלי אוביקטיבי-כביכול, כאילו מדובר בהצעה מופרכת, הצעה שהיא על-פניה בלתי סבירה. אין הדבר כך.

מימון בנקאי בשיעור של 90%, שהיה אפשרי פעם בישראל ושסייע לרבבות עולים חדשים וצעירים מערי הפיתוח לממן את רכישת דירותיהם - אינו קיים כיום והפך כמעט למילה גסה. הבנקים נמנעים מלהגיע לשיעורי מימון גבוהים בנימוק של שמרנות בנקאית (סיכון האשראי גבוה מידי לטעמם), והם הצליחו בהדרגה להחדיר בציבור תחושה כאילו מדובר בשיעור מימון מוגזם. בעבר, לווים מעוטי הון עצמי שביקשו לממן רכישת דיור על-ידי הלוואה בשיעור מימון גבוה הופנו על-ידי הבנקים לחברת EMI - חברה פרטית לביטוח משכנתאות שפעלה בישראל - כדי להשיג את הסכמתה לביטוח כתנאי להעמדת הלוואה מהבנק. אפשרות זו בוטלה בשנת 2012, כאשר בנק ישראל שיגר לבנקים הוראה חדשה המגבילה את שיעורי המימון של הלוואות המשכנתא, במסגרת תרומתו למאמץ לריסון הביקוש הגובר לרכישת דיור. הגבלה זו - עד 75% מימון לרוכשי דירה ראשונה - נמצאת עדיין בתוקף (למעט לגבי דירות הנרכשות במסגרת התוכנית "מחיר למשתכן", שבה מחיר הדירה נמוך מערכה הכלכלי בזכות סבסוד של מחיר הקרקע).

מציאות חדשה: "בועת נדל"ן"

בעשור האחרון התחולל בישראל תהליך מואץ של עליית מחירי דירות, שבמהלכו הוכפל המחיר הממוצע של דירות. זהו תהליך דרמטי, בעיקר כיון שהוא היווה היפוך מגמה: בעשור שלפני 2008 מחירי הדיור היו בכלל במגמת ירידה.

התפרצותו של תהליך מתמשך של עליית מחירים יכולה לנבוע משלושה מקורות:

1. שינויים מהותיים בצד הביקוש (שינויים אוטונומיים שמביאים לגידול בצרכי הדיור של האוכלוסייה בגלל הגירה, שינויים דמוגרפיים וכו');
2. שינויים בצד ההיצע (מחסור פתאומי בקרקעות לבנייה או האטה אוטונומית של קצב התחלות הבנייה);
3. ירידת שיעור הריבית, שגורמת לגידול של הביקוש להשקעה בדיור.

התהליך שהתרחש בישראל בעשור האחרון נבע כולו מהסיבה השלישית - ירידת הריבית במשק על רקע המשבר הפיננסי העולמי: לא חל כל שינוי דמוגרפי שיזין את גידול הביקוש, וקצב התחלות הבנייה של דירות דווקא התגבר במהלך העשור. ירידת הריבית הוזילה את עלות המשכנתאות ובכך הקלה על רוכשי דירות, ובנוסף היא גרמה להסטה של חלק מהחיסכון הצבור של משקי הבית מאפיקי השקעה פיננסיים (על רקע התשואה הנמוכה הצפויה על נכסים פיננסיים) להשקעה בדיור. התוצאה הייתה התפתחותה של בועת נדל"ן.

מדוע דרוש בכלל ללווים מימון בשיעור גבוה?

לא כול משקי הבית הצליחו להתמודד עם העלייה המתמשכת של מחירי הדירות. חלק ממשקי הבית הצעירים נאלצו לוותר על תוכניותיהם לרכישת דירה מחוסר יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא הגבוהים. בנוסף, בנק ישראל - מודאג מהאפשרות שהתפוצצותה של בועת הנדל"ן תסכן את יציבותה של המערכת הבנקאית - התערב וקבע לראשונה לבנקים תקרות לשיעור המימון (75% לרוכשי דירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% לרוכשי דירה למטרת השקעה). המשמעות היא שמחירו האמיתי של הידוק השמירה על יציבות הבנקים הוא הדרה של קבוצת אוכלוסייה צעירה משוק הדיור בבעלות. כך, מה שכונה בתקשורת (שלא בצדק) "משבר הדיור" הוא למעשה תיאור של תהליך עליית מחירים מחזורית המונעת ע"י ביקוש ספקולטיבי, תהליך שבו משקיעים רוכשים דירות (נוספות) למטרות השקעה בעוד שמשקי בית חסרי-דיור נדחקים אל מחוץ לשוק. וכל זאת כשקצב התחלות הבנייה הולך וגובר (כפי שהיה עד 2017) אך אינו מצליח לספק את הביקוש הגואה.

מהי תוצאת תהליך זה? הריבית הנמוכה ובועת הנדל"ן גרמו בעשור האחרון להצטברות של עשרות אלפי דירות אצל משקיעים (לפי נתונים שפורסמו ע"י משרד האוצר לרגל יוזמת החקיקה של מס על דירה שלישית עולה שליותר מ-10% ממשקי הבית בישראל יש לפחות שתי דירות בבעלותם, כך שמדובר באחזקה של למעלה מרבע מיליון דירות נוספות), כשמנגד נותרו עשרות אלפי משפחות ללא דיור בבעלות והן נאלצות להתגורר בשכירות (או אצל ההורים).

מהו תפקידה של הממשלה בנושא הדיור?

במשק חופשי, אין זה תפקידה של הממשלה לספק בעצמה פתרונות דיור. פתרון ממשלתי הוא לרוב יקר, מסורבל, מועד לשחיתות ובעיקר מיותר: השוק הפרטי יכול לדאוג לפתרונות בכוחות עצמו. תפקידה של הממשלה לכן איננו להחליף את השוק הפרטי אלא להיפך, להבטיח את פעולתו התקינה: לאפשר לשוק הפרטי לפעול ביעילות ובהוגנות על-ידי הגדרה נכונה של חוקי המשחק (תכנון אורבני, רישוי, רגולציה, ניהול מקרו-כלכלי שישמור על יציבות משקית, והבטחת איתנותה של המערכת הפיננסית), ולהתערב רק בשאלות הנוגעות לצדק חלוקתי (מיסוי, סיוע לקבוצות מוחלשות להגיע גם הן לדיור בבעלות ויצירת פתרון דיור חלופי לחסרי-יכולת).

הממשלה אינה ממלאת כיום את תפקידה זה. פעילותם של הבנקים מונחית, מטבע הדברים, על-ידי שיקולים של השאת רווחים: הם מעדיפים להעמיד אשראי ללווים מבוססים-כלכלית, וגובים פרמיית סיכון (ריבית) גבוהה יותר מלווים שנתפסים בעיניהם כבעלי פרופיל-סיכון גבוה יותר. התוצאה היא שחסרי-דיור יחויבו בשיעורי ריבית גבוהים יותר מאשר משקיעים, צעירים יחויבו בשיעורי ריבית גבוהים יותר מאשר מבוגרים, עולים חדשים יחויבו בשיעורי ריבית גבוהים יותר מאשר ותיקים, וכן הלאה. זה לא היה המצב ששרר בישראל עד שהונהגה הרפורמה של 1990 (כל הזכאים לסיוע ממשלתי חויבו באותו שיעור ריבית) וזה איננו המצב בארה"ב כיום (כל הלווים העומדים בקריטריונים של סוכנויות המשכנתאות משלמים את אותו שיעור ריבית). חלק ממשקי הבית הצעירים אינם יכולים להעמיד מקורות עצמיים משמעותיים ומתקשים לעמוד בנטל תשלומי המשכנתא, וזהו כנראה הרקע לירידה ההיסטורית שנרשמה בשנים האחרונות, של שיעור משקי הבית בישראל המתגוררים בדירה בבעלותם.

מצב זה איננו סביר, חברתית: אזרחי המדינה רשאים לצפות למצב שבו הם יוכלו להגיע לדיור בבעלות עצמית מבלי להישען על הוריהם. זוהי המהות של הזדמנות שווה, וזוהי משימה שמוטלת על הממשלה. העמדת אשראי לדיור בשיעור מימון גבוה ובתנאים סבירים היא דרך אפקטיבית לאפשר למשקי הבית חסרי-דיור לרכוש דירה ראשונה, ותפקידה של הממשלה לבנות כלים אלו. האלטרנטיבות ליצירת שוק הון הנגיש לרוב האוכלוסייה הן פחות טובות לכולנו: סיבסוד אקראי של מחיר הקרקע ("מחיר למשתכן"), ויתור אקראי על תקבולי מיסים ("מע"מ אפס") או בנייה המונית של דירות ממשלתיות להשכרה.

משכנתא בשיעור מימון 90% - כיצד?

בנק יהסס להעמיד הלוואת משכנתא ששיעור המימון שלה הוא 90% בגלל החשש שבמקרה של חדלות-פירעון של הלווה הוא יתקשה לגבות את החוב באמצעות מכירת הדירה ("מימוש"). אם הבנק יסכים בכל-זאת להעמיד הלוואה בשיעור מימון גבוה - הוא יצטרך לתמחר את הסיכון בהתאם, ולכן שיעור הריבית בהלוואה כזו יהיה גבוה. זוהי הסיבה שנחוצה כאן התערבות ממשלתית: ערבות של המדינה, אפילו לחלק מההלוואה, תצמצם את חשיפת הבנק לסיכון אשראי ותקטין את ההיסוס שלו לגבי עצם העמדת ההלוואה (ובהתאם גם תפחית את שיעור הריבית שהבנק ידרוש מהלווה). זהו ההיגיון הבסיסי של ההצעה.

לכאורה, יוזמה כזו מתנגשת עם הוראת המפקח על הבנקים מ-2012 הקובעת תקרת מימון להלוואות משכנתא. אלא שאין כאן בעייה ממשית: מטרת ההוראה הייתה להגן על הבנקים מפני אפשרות של קריסת מחירי דירות (התפוצצות ה"בועה"); מאחר שלפי ההצעה לעיל הממשלה תערוב לבנקים לגבי לפחות חלק מההלוואה - ממילא סיכון האשראי במקרה של התפוצצות הבועה לא יחול על הבנקים אלא על הממשלה.

כמה שאלות לגבי סוברניות הלווים

אחת הטענות שמעלים מתנגדי ההלוואות בשיעור מימון של 90% היא שמדובר בחשיפה של משקי בית חלשים לסיכון מוגזם, גם בגלל שיעור המינוף הגבוה (הם ירכשו דירות בסכום העולה עד פי עשרה על הונם העצמי) אבל גם על רקע האפשרות שתהליך עליית מחירי הדירות כבר מיצה את עצמו וגובר לכאורה החשש מפני מיפנה כלכלי ואולי אפילו צניחה של מחירי הדירות. משקי בית אלו - לפי גישה זו - אינם מבינים את הסיכונים אליהם הם נחשפים, ולכן יש להגן עליהם באמצעות הגבלות רגולטוריות.

אין תשובה ניצחת לטענה זו. כל ניסיון לסייע לחסרי-דיור המתקשים לגייס הון עצמי לרכוש דירה כרוך בהעמדת אשראי עם מינוף פיננסי גבוה. אי אפשר להתחמק מכך: זוהי מהותו של הסיוע - לאפשר גם למעוטי-הון להיכנס לשוק רכישת הדיור במקום לדחות את הרכישה למשך תקופה ארוכה עד שיצליחו לצבור את ההון העצמי הדרוש. גם לטענה לגבי עיתוי היוזמה אין למעשה תשובה: מי ערב לנו שמחירי הדירות בישראל לא ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות? מתי בכלל העיתוי לסייע לחסרי-דיור הוא עיתוי "נכון"? ובכלל: מי שמנו לקבוע עבור אחרים את העיתוי הנכון לרכוש דירה? ואולי עדיף היה בכלל להתעלם מתנודות מחזוריות של מחירי דירות, כיון שמדובר בסיוע למשקי-בית לרכוש דירה לשימושם הקבוע - לא במימון השקעות ספקולטיביות לטווח קצר-בינוני שמטבען מנסות לתזמן שינויי מגמה בשוק הנדל"ן כדי להשיא את רווחי ההון.

אילו באמת רצינו לגדר את סיכון הלווים - יכולנו להשתמש בכלים קיימים: יכולנו להצמיד את ההלוואות הללו למדד מחירי הדיור כדי שלא ליצור אצל הלווים פוזיציה גדולה מידי על מחירי הדיור. יכולנו, לחילופין, להגדיר את ההלוואות הללו "נון-ריקורס" (Nonrecourse) כדי להבטיח את הלווים מפני מפולת של מחירי דירות: במקרה של חדלות-פירעון, הלווה לא יידרש לפרוע חוב הגדול מהסכום שיתקבל ממכירת הדירה המשועבדת כנגדו.

אם מה שמדאיג אותנו הוא הספק בדבר יכולתם של הלווים לעמוד בנטל השוטף של תשלומי המשכנתא לאור ההלוואות המוגדלות (פרי מחירי הדירות הגבוהים) - גם כאן ישנם פתרונות ידועים: להפוך חלק מההלוואה למענק הניתן בחלקים והמותנה במגורי הלווה בדירה, להעניק ללווים תקופת "גרייס" שבה לא יצטרכו לשאת בשירותי חלק החוב שבערבות המדינה, לסבסד את שיעור הריבית על המשכנתא, וכו'. פרט לכך, סביר היה להגביל את ההסדר המוצע כך שיחול רק על דירות שערכן איננו עולה על מחיר-תקרה שייקבע: אחרי הכל, מטרת הסיוע הממשלתי אינה צריכה להיות לממן רכישת דירות יקרות אלא רק דירות במחירים סבירים.

גירסה מקוצרת של רשימה זו הופיעה בתחילת החודש באתר JOKOPOST.COM. ראו כאן

אין באמת תחרות בתחום המשכנתאות בישראל

מידי פעם אנחנו שומעים הצהרות על כך שבשוק המשכנתאות שוררת תחרות ערה בין הבנקים. הלקוחות חפשיים להחליט באיזה בנק יקחו את ההלוואה, ולכן הם נוהגים לערוך סוג של 'סקר שוק' בין הבנקים, בעיקר כדי להשוות מחירים. לכאורה - מתנהלת תחרות למופת, והלקוחות נהנים ממנה; במחשבה שנייה - משהו כאן לא מסתדר: כלקוחות, אנחנו לא מרגישים באמת שהבנקים מתחרים עלינו. זה נראה יותר שהם עושים לנו שימוע שרק בסופו הם מסכימים (בדרך-כלל) להעמיד לנו הלוואות.

כיצד נראית תחרות?

תארו לכם שהיה קיים אתר אינטרנט שאיננו שייך לבנקים ושדרכו הייתם יכולים להגיש בקשה לקבלת מימון לביצוע עיסקת נדל"ן. הבקשה מהווה פנייה לכל הבנקים לקבלת הצעות (RFP). כדי שהבנקים יוכלו להחליט איזו הצעה להגיש לכל אחד מהמבקשים (כל בקשה היא שונה) הלקוח היה מתבקש לספק לאתר את האינפורמציה הבאה:

• תיאור העיסקה שהוא רוצה לממן (רכישת דירה ראשונה, שיפוץ נכס, רכישת קרקע ובנייה עצמית, החלפת דירה קיימת בחדשה, מיחזור הלוואה קיימת, הלוואה 'לכל מטרה', וכו')
• נתונים על ערכי הנכסים שבהם מדובר
• תוכנית המימון הכוללת של העיסקה ומהו סכום ההלוואה שהוא מעוניין לקבל מהבנק
• מצב הנכסים שבהם מדובר (תכנון/קיימות, איכלוס, מצב רישום הבעלות, מישכון קיים)
• פרטים על זכאות לסיוע מהמדינה
• נתונים על מצבו המשפחתי
• נתונים על מצבו התעסוקתי ועל הכנסתו

וזהו. עם מילוי הפרטים הדרושים הלקוח היה מקבל אישור על כך שבקשתו נקלטה, והוא צפוי לקבל (דרך האתר) הצעות ממלווים (בנקים, ובעתיד גם מלווים שאינם בנקים) בתוך X ימי עסקים. לכשיקבל את ההצעות - הוא יוכל לבחור את הנוחה לו ולהחליט עם איזה מלווה הוא מעוניין להתקשר לצורך מימון העיסקה.

כך נראית תחרות: אתם מכריזים על בקשה להלוואה, והמלווים השונים מגישים לכם הצעות. לאחר בחירת המממן יתחיל תהליך ה'סגירה' מולו (שעיקרו המצאת מסמכים/אישורים, חתימות על מסמכי ההלוואה) ובסופו יתבצע שחרור הכספים.

מה מכל זה אינו מתקיים כיום?

התיאור לעיל אינו תואם את המציאות הקיימת בשוק המשכנתאות. הוא כן מתאר (בקירוב) את המציאות כשאתם מבקשים לקנות מכשיר חשמלי או כרטיס טיסה לחו"ל, כשאתם מעוניינים לבטח את רכבכם, או כשאתם מעוניינים למכור נכס או רכב.

במה שונה התהליך הנוכחי הקיים בשוק המשכנתאות? בדרך-כלל אתם נדרשים לפנות בנפרד לכל בנק ולהגיש לו בקשה. הגשת הבקשה נעשית בתהליך אינטראקטיבי, במהלכו נציג הבנק (שנקרא משום-מה "יועץ משכנתאות", למרבה הבלבול) "משלים" את השכלתכם: 1) מלמד אתכם את רזי תורת המימון ("לוח שפיצר", עקרונות ההצמדה של החוב למדד, עקרונות שיטת הריבית המשתנה, "גרייס", אפשרויות הסילוק המוקדם של החוב); 2) מציג לכם את המגבלות שנהוגות בבנק (או כאלו שקבע המפקח על הבנקים) לגבי ההלוואה; 3) מסביר לכם את ההתניות השונות הקשורות בשחרור הכספים אל מול לוח התשלומים למוכר הדירה או ליזם. תוצר הפגישה הוא הצעה אינדיבידואלית, מפורטת. אם תגיעו למפגש דומה בבנק אחר תקבלו ממנו כנראה הצעה שונה, ובעיקר - כזו שאיננה ניתנת להשוואה פשוטה לזו האחרת. מה שנראה היה לכם מראש כסקר שוק - מהלך פשוט של השוואת מחירים - הניב הצעות שונות, לעיתים מסובכות להשוואה.

בעולם תחרותי מדובר במוצר מוגדר, ויש לו מחיר גלוי. המחיר יכול להיות מעט שונה בין מוכרים, וההסבר האפשרי לקיומה של השונות הוא שישנם קונים שמוכנים לשלם מעט יותר תמורת שירות טוב יותר (כלומר: לא מדובר באי-הבנה מצד הקונה). זה איננו המצב בשוק המשכנתאות הישראלי: לא קיים אצלנו מוצר מוגדר ולא קיים מחיר, אלא מתנהל משא-ומתן (לפעמים בן מספר שלבים) בין הלווה לבנקים.

כדי שהלווה יוכל לנהל משא-ומתן הוא זקוק לכך שיתקיימו כמה תנאים:

• הוא זקוק למוצר אחיד, בר-השוואה -- הוא לא יקבל אותו. ראו כיצד כל בנק מציע לו מבנה שונה של הלוואה.
• הוא זקוק לאינפורמציה לצורך ההחלטה -- היא איננה נמצאת בידיו והוא עלול לקבל הסברים סותרים מ"יועצי המשכנתאות" של הבנקים.
• הוא זקוק לפרק-זמן לצורך ניהול המשא-ומתן ולקבלת ההחלטה -- הוא לא יקבל אותו ("תוקפה של ההצעה שקיבלת הוא למשך X ימים בלבד…").
• הוא זקוק לתקשורת נוחה עם הבנק לצורך ניהול המשא-ומתן -- הוא לא יזכה לה (נסו לחזור ליועץ המשכנתאות של הבנק לשם בירור נוסף, שינוי פרטי בקשה או לצורך ניהול משא-ומתן).

המציאות לכן הפוכה ממה שתיארנו כמצב תחרותי: הלקוח אינו נמצא במצב שהבנקים מתחרים זה בזה כדי לספק לו את השירות. הוא נמצא לרוב במצב שהבנקים מציעים לו הצעות השונות זו מזו, הוא מתקשה להבין את ההבדלים בין ההצעות (ומדוע בכלל הבנקים מכתיבים לו את תמהיל ההלוואה), והוא נאלץ להילחם על תשומת ליבם של הבנקים כשהוא מנסה בכל זאת לנהל את המשא-ומתן מולם, וכל זאת תחת לחץ זמנים.

מה היה צריך להיות שונה בתהליך?

א. האם התהליך חייב להתבצע בסניפי בנקים? - תהליך הגשת הבקשה להלוואת משכנתא נעשה כיום בסניף הבנק. זה לא היה צריך להיות כך, בדיוק כפי שאינכם ניגשים לקנות מקרר בחנות המפעל ואינכם נדרשים להתייצב במשרדי חברת הביטוח כדי לבטח את מכוניתכם. ישנם סוכנים, וישנם אנשי מכירות שאינם מועסקים על-ידי היצרן. מדובר בסה"כ בהלוואת משכנתא: עיסקה חד-פעמית, מוצר פיננסי כמעט-סטנדרטי - לא התקשרות עסקית ארוכת-טווח ופתוחה בין לקוח לבנק. סוג כזה של עיסקה לא היה צריך לחייב מפגש ישיר בין הבנק ללקוח. זה היה יכול לקרות אילו השיטה הנוכחית של בניית הלוואת משכנתא אינדיבידואלית לכל לווה הייתה מוחלפת במוצרים פיננסיים סטנדרטיים הקיימים בכל הבנקים - סוג של מוצרי מדף - וכל בנק היה נוקב במחיר. לעומת זאת, הצורה בה התהליך מתבצע כיום מוציאה את הלקוח מאיזור הנוחות שלו ו"מנמיכה" אותו. הוא מרגיש כאילו הוא מגיש בקשה לסיוע, כאילו הבנק עושה לו טובה. התוצאה היא שהוא איננו יכול לממש את יתרונו כלקוח בתחרות.

ב. האם פקיד הבנק יכול לשמש יועץ משכנתאות? - הלקוח זקוק בדרך-כלל לייעוץ פיננסי, גם אם הוא אינו מודע לכך (מדובר בכמה החלטות חשובות ומורכבות שהוא נדרש לקבל, בתחומים שייתכן שאינם נהירים לו). אלא שפקיד הבנק איננו יכול למלא פונקציה של יועץ פיננסי (וגם לא של יועץ משכנתאות): במקרים רבים אין לו הסמכה רשמית למתן ייעוץ כזה, אין לו זמן להקדיש לייעוץ פרטני אמיתי, והוא נמצא בכלל בניגוד עניינים אפשרי (שימו לב שלמרות שהוא מכונה "יועץ" - אין לו מחוייבות רשמית לייצג את טובת הלקוח). עדיף היה ללקוח אילו היה משתמש בשירותיו של יועץ בלתי-תלוי, מוסמך, שמחויב בנאמנות כלפיו ומספק לו ייעוץ מקצועי לגבי ההחלטות הפיננסיות שעליו לקבל. הגדרת העיסקה ובחירת המסלולים ("תמהיל") אינן צריכות להיות תפקידו של פקיד הבנק, מה גם שהלקוח נמצא בעמדת חולשה מובנת מול הבנק ומתקשה להבחין בין ייעוץ (כלומר: ראיית טובת הלקוח) לבין ייצוג האינטרס של הבנק.

ג. מי ינהל עבורכם את המשא-ומתן? - לצורך בחירת המלווה (או ניהול משא-ומתן מולו) עדיף היה אילו הלווה היה משתמש בשירותיו של סוכן במקום לנהל את המשא-ומתן בעצמו. חישבו לדוגמה על מצב שאת ההצעות היה מביא בפניכם סוכן הביטוח שלכם. בעתיד הלא-רחוק - תפקיד זה יוכל בכלל להתבצע על-ידי רובוט (חישבו לדוגמה על הגשת בקשה למשכנתא באמצעות אתר כמו "זאפ").

הערה: רצוי להבחין בין תפקידו של יועץ משכנתאות, שהוא מומחה פיננסי ואמור לסייע ללווה להבין את מרחב האפשרויות שבו הוא פועל ולהחליט לגבי מבנה העיסקה שהוא מעוניין לבצע, לבין תפקידו של הסוכן, שאמור רק למיין עבורו את ההצעות הטובות ביותר לעיסקה שביקש לבצע.