יום שני, 19 בנובמבר 2018

נאום גטיסבורג - היום לפני 155 שנים

היום לפני 155 שנים נשא נשיא ארה"ב אברהם לינקולן נאום קצר - רק 262 מילים - בטקס להקדשת בית הקברות הצבאי בעיירה גטיסבורג שבפנסילווניה. קרב גטיסבורג, שהתחולל ארבעה חודשים קודם לכן - 1-3 ביולי 1863 - היה הקרב העקוב ביותר מדם במלחמת האזרחים האמריקנית, והוא סימן את המפנה במלחמה זו לקראת נצחונן של מדינות הצפון. צבא הקונפדרציה החל לסגת עד להכרעה הסופית. בשטח נותרו כ-7,000 גופות של חללים ולכן רכשה המדינה שטח לצורך הקמת בית קברות צבאי במקום.
לינקולן כלל לא היה הנואם העיקרי בטקס: את הנאום העיקרי נשא אדוארד אוורט, שכיהן לפני כן בשורה של תפקידים - מזכיר המדינה של ארצות הברית, סנאטור, חבר בבית הנבחרים, מושל מסצ'וסטס ונשיא אוניברסיטת הרווארד - ונחשב לאחד הנואמים הגדולים בארה"ב. לינקולן הוזמן רק במחשבה שנייה של מארגני הטקס, והתבקש לכבד בנוכחותו את הטקס ולהעיר בהמשך כמה הערות משלו (בתוכניה נאמר שהנשיא יוסיף 'כמה הערות משלו' בתוך הטקס). ואכן, הנאום הפותח נישא ע"י אוורט, והוא נמשך כשעתיים: 13,609 מילים. לינקולן דיבר אחריו, ונשא נאום בן 262 מילים בלבד, שנמשך כנראה 2-3 דקות (ניתן להקשיב לנאום המשוחזר ברשת. אורכו: 2 דקות). זהו הנאום שלינקולן כינה אותו בדיעבד "הנאום הקטן", ושבו הוא הדגיש רעיון חדש, לפיו מטרת המלחמה לא הייתה להציל את מדינות האיחוד (הצפון), אלא זה היה מאבק למען חופש ושיוויון לכול.
הנאום הקצר לא השאיר רושם מיידי. חלק מהתגובות שהופיעו בתקשורת היו ארסיות - מתחלקות כצפוי לפי קווים פוליטיים קיימים. אבל בדיעבד זהו אחד הנאומים המפורסמים בהיסטוריה וביטוי נעלה של החזון הדמוקרטי.
אנקדוטה: מרטין לותר קינג נשא ב-1963 - מאה שנים מאוחר יותר - את נאומו המפורסם "יש לי חלום" על מדרגות האנדרטה של לינקולן בוושינגטון, ואיזכר בדבריו את נאום גטיסבורג של לינקולן.

הנאום המקורי:

Four score and seven years ago our fathers brought forth, on this continent, a new nation, conceived in Liberty, and dedicated to the proposition that all men are created equal. Now we are engaged in a great civil war, testing whether that nation or any nation so conceived and so dedicated, can long endure. We are met on a great battle-field of that war. We have come to dedicate a portion of that field, as a final resting place for those who here gave their lives that that nation might live. It is altogether fitting and proper that we should do this.
But, in a larger sense, we cannot dedicate—we cannot consecrate—we cannot hallow—this ground. The brave men, living and dead, who struggled here, have consecrated it, far above our poor power to add or detract. The world will little note, nor long remember what we say here, but it can never forget what they did here. It is for us the living, rather, to be dedicated here to the unfinished work which they who fought here have thus far so nobly advanced. It is rather for us to be here dedicated to the great task remaining before us—that from these honored dead we take increased devotion to that cause for which they here gave the last full measure of devotion—that we here highly resolve that these dead shall not have died in vain—that this nation, under God, shall have a new birth of freedom—and that government of the people, by the people, for the people, shall not perish from the earth.

תרגום לעברית:
לפני שמונים ושבע שנים הקימו אבותינו על יבשת זו אומה חדשה, אשר הורתה בחרות וחזונה האמונה כי כל בני האדם נבראו שווים. עתה, כשאנו מצויים במלחמת אזרחים המהווה מבחן אם אומה זו, או אומה כלשהי שכך לידתה ושזהו חזונה, עתידה להאריך ימים - נפגשים אנו בשדה הקטל של אותה מלחמה. באנו להקדיש חלקה משדה זה כבית מנוחת-עולמים לאלו שמסרו את חייהם למען אומה זו. אכן ראוי ונכון הוא כי כך נעשה. אולם, במובן עמוק יותר, לא אנחנו מקדשים קרקע זו: האנשים האמיצים אשר נאבקו כאן, החיים או המתים, הם שקידשוה, הרבה מעבר למה שבכוחנו הדל להוסיף או לגרוע.
העולם ישית ליבו מעט, ואף לא יזכור לאורך זמן את שאנו אומרים כאן, אך לעולם לא יוכל לשכוח את מה שהם עשו כאן. מוטב כי אנו החיים נקדיש עצמנו למלאכה הלא-גמורה אשר הם נשאו אותה עד כה באצילות כה רבה. מוטב כי אנו כאן נקדיש עצמנו למשימה הכבירה הניצבת עדיין בפנינו, כי ממתים עטורי תהילה אלו נשאב מסירות רבה יותר למטרה שעבורה נתנו הם את מלוא מסירותם, כי נגמור אומר שמתים אלו לא לשווא מתו, שאומה זו, תחת האל, תזכה ללידה חדשה של חופש, וכי ממשלה של העם, על-ידי העם, למען העם - לא תכלה מן הארץ.



יום שלישי, 13 בנובמבר 2018

בשדות פלנדריה - 100 שנים לסיום מלחמת העולם הראשונה

ביום 11.11.1918, השבוע לפני 100 שנים, שקטו התותחים. הסכם שביתת הנשק בין הצדדים הלוחמים נחתם בשעה 5 לפנות בוקר עם כניעת הצבא הגרמני, והוא נכנס לתוקפו בשעה 11. ברחבי קהיליית העמים הבריטיים ובכל בתי הקברות הצבאיים הבריטיים בעולם מתקיים בכל שנה ביום 11.11 בשעה 11 טקס זיכרון לנופלים באותה מלחמה. השנה התקיימו טקסים מרכזיים בלונדון ובפריס לציון 100 שנים לסיום המלחמה, בהשתתפות מנהיגים מכל העולם.
אין כיום אשליות לגבי סיום אותה מלחמה. כשפרצה, האירופים יצאו אליה בהתלהבות, משוכנעים שהיא צודקת ובלתי-נמנעת לאור התנהגותם המחפירה של "ההם". הם האמינו - לא משנה מאיזה צד - שהיא תסתיים בניצחון מהיר, בתוך חודשים. כשהסתיימה - לאחר ארבע שנים, 17 מיליון הרוגים וחורבן כלכלי - הם קראו לה "המלחמה הגדולה". המלחמה הטוטאלית והטכנולוגיה הצבאית החדשה הביאו להרג המוני, בעיקר בגלל השימוש בארטילריה, ולא רק בשדה הקרב אלא גם הרג של אזרחים (כמחצית מההרוגים), ולחורבן כלכלי חסר-תקדים. ביום קרב אחד על נהר הסום היו לצבא הבריטי יותר מ-57 אלף נפגעים. כ-65 מיליון חיילים היו מגוייסים בכל הצבאות שלקחו חלק במלחמה זו; כ-37 מיליון מהם נפגעו בה - קרוב ל-60%. רוב הקרבות במה שקרוי "החזית המערבית" התרחשו על אדמת צרפת (ראו בהמשך מפה של אזורי הקרבות העיקריים). המצבה הצרפתית בעיר ורדן מציינת 150 אלף חיילים צרפתים שנהרגו שם ושמקום קבורתם לא נודע.
כוחות הברית חשבו שהמלחמה הסתיימה בניצחון, בהסכם שביתת נשק, ושאולי הגיע סוף לעידן המלחמות. בדיעבד, תנאי הסיום שלה והנקמנות של המנצחים יצרו את המצע עליו התפתחו לאומנות, פשיזם, ושנאה עזה והחלה הספירה לאחור לקראת המערכה השנייה, האכזרית וההרסנית יותר ממנה. אז האם יש באמת הפרדה בין מלחמת העולם הראשונה למלחמת העולם השנייה? אפשר לראות את הכל כטירוף מערכות שנמשך כמעט חצי מאה, גרם למותם של כמעט מאה מיליון בני אדם והביא להרס נורא ולאובדן דורות שלמים של צעירים. בבריה"מ גרמו האבדות הנוראות של מלחמת העולם השנייה לכך שממחזורי בתי ספר נותרו רק 10% בחיים. רק מאז שהסתיימה המלחמה השנייה, ורק לאחר שארה"ב ניצלה את עוצמתה הכלכלית האדירה כדי לשקם את אירופה (ואת יפן) - נוצר תהליך החלמה. ובמקביל נוצר מעבר הדרגתי מחברות לאומיות לעולם של חברה רב-לאומית - האיחוד האירופי. גבולות שנפתחו, שיתוף פעולה כלכלי הולך וגובר ובנייה הדרגתית של מוסדות על-לאומיים כמעט שהפכו את אירופה לארץ ללא גבולות. זה היה התהליך עד שתופעות חברתיות שליליות שהתפתחו בגלל הגלובליזציה וההגירה לאירופה גרמו כמעט במפתיע להתעוררות מחדש של שנאת זרים, להתכנסות רפלקסיבית במסגרות לאומיות ולהתעצמות כוחות פוליטיים לאומניים. גם אם ניתן להבין את מקור הבעיות - התהליכים מאיימים לבטל את הישגי המחצית השנייה של המאה העשרים ולגרור את העולם בחזרה למציאות של סכסוכים לאומיים.

במלאת 100 שנים לסיום המלחמה כולנו מבכים את מיליוני הנופלים, ומזכירים לעצמנו את המחיר הנורא של האשלייה שמלחמות יכולות ליצור עולם חדש, צודק יותר, טוב יותר, בטוח יותר. זהו בהחלט לקח גם לנו בישראל. בהמשך הבאתי את מילות השיר "בשדות פלנדריה" שכתב הרופא החטיבתי (והמשורר) הקנדי ג'והן מקריי לחברו שנהרג בקרב. מקריי עצמו לא שרד את המלחמה, ושירו זכה לפירסום בינלאומי מיידי (הקראה של השיר ע"י לאונרד כהן - כאן). ולסיום, התמונה של ראש ממשלת צרפת עמנואל מקרון וקנצלרית גרמניה אנגלה מרקל מחובקים השבוע בטקס הזכרון בפריס היא אולי סמל לתקווה לעולם טוב יותר, ליכולת להתפייס.
In Flanders fields the poppies blow
Between the crosses, row on row,
That mark our place; and in the sky
The larks, still bravely singing, fly
Scarce heard amid the guns below.
We are the Dead. Short days ago
We lived, felt dawn, saw sunset glow,
Loved and were loved, and now we lie
In Flanders fields.
Take up our quarrel with the foe:
To you from failing hands we throw
The torch; be yours to hold it high.
If ye break faith with us who die
We shall not sleep, though poppies grow
In Flanders fields.

יום שישי, 9 בנובמבר 2018

מה חשוב בנתון שהתפרסם השבוע לגבי הגירעון הממשלתי?

מהו המידע שפורסם לציבור?
ביום ב' האחרון (5.11.18) פירסם משרד האוצר הודעה לפיה הגירעון התקציבי קפץ ל-3.6% במונחי תוצר. הנתון המדובר הוא הגירעון התקציבי בפועל ל-12 החודשים המסתיימים באוקטובר 2018. חשיבות הנתון אינה נעוצה רק בעצם עליית הגירעון (הנתון הקודם של משרד האוצר עמד על 1.8%) אלא גם בכך שהוא מאותת על חריגה לעומת היעד הממשלתי שעומד השנה על 2.9%. עד כמה עלינו להתרשם מהנתון הזה?
יש סיבות טובות להתייחס בזהירות לנתון שפורסם: כשלעצמו, הוא אינו אומר הרבה ואינו מבטא שינוי משמעותי במגמה הכלכלית של המשק הישראלי. זהו נתון טכני, שהשתנותו מבטאת תנודות חודשיות ולא שינויי מגמה: הגירעון השנתי לשנת 2018 צפוי, לפי דיווח שמסרה מירב ארלוזורוב בשם מקורות במשרד האוצר, להיות בתחום 2.95-3.3%. זוהי אמנם חריגה מהיעד השנתי, אבל לא משהו שמתיישב עם הדרמה שנחשפה כביכול ביום ב' האחרון. מעבר לכך, צריך לזכור שהתרעות על חריגה תקציבית הן תחמושת מקובלת בהתמודדות הנצחית בין אנשי משרד האוצר לבין הפוליטיקאים, ותפקידן להפחיד כדי ליצור רוח נגדית ליוזמות של האחרונים להגדלת הוצאות. ובכל זאת, יש בהודעה עניין, בעיקר על רקע אירועים אחרים, כאלו שכבר קורים וכאלו שצפויים בשנה הקרובה.
שיווי משקל רופף
ברשימה קודמת בבלוג זה ראינו שהמשק הישראלי נמצא כיום בנקודה ראויה לציון בהיסטוריה הכלכלית שלו (ראו "מה חשוב לזכור נוכח הפריחה הכלכלית של ישראל?", כאן). אל רשימת ההישגים שמנינו באותה רשימה צירפנו אזהרה: הכל עלול להשתנות במפתיע בגלל אירועים כלכליים או לא-כלכליים שיחולו בסביבתנו, והמטרה העיקרית של ההנהגה הכלכלית היא לנצל את השנים המוצלחות כדי לבצר את מעמדו של המשק הישראלי לקראת אפשרות של משבר. בעיקר מדובר בניהול אחראי: ניהול מקרו-כלכלי הוא אמנות של איזון במצב של שיווי משקל רופף - סוג של לוליינות על חבל; יציאה משיווי משקל - אם בגלל גורם חיצוני או בגלל היווצרות בעייה פנימית - יוצרת סיכון של התרסקות. ברגע שהאיזון מופר עלולות להתעורר בעיות מוכרות: צבירת חוב, הרעה של דירוג האשראי של המשק, קושי לשמור על יציבותו של שער החליפין, בריחת הון, חוסר יציבות של מדד המחירים, ירידה בהשקעות המקומיות, האטה כלכלית והתפתחות אבטלה. אין צורך לדמיין: הסתכלו בתהליכים שקרו למשקים כלכליים אחרים שנקלעו לקשיים והתקשו להתמודד עם התהליכים.
ישנה מלכודת מעניינת בניהול המקרו-כלכלי. מי שצופה מהצד בניהול המדיניות הכלכלית בתקופה של צמיחה יציבה - וזה מה שהיה לנו בשנים האחרונות - עשוי לחשוב שמדובר באי-עשייה, בחוסר אתגרים; לא כך הדבר, ואנו רואים שכל החלטה של הוועדה המוניטרית של בנק ישראל שלא לשנות את הריבית (והיא נשארה ללא שינוי מאז פברואר 2015 - כבר 55 חודשים רצופים) מלווה בהערכות מצב, בדיונים ובהחלטות. ראו בהקשר זה את פרסום הדיון האחרון שקיימה הוועדה המוניטרית, כאן: כמה שיקולים ודיונים לפני החלטה שלא לשנות ריבית. כי גם השמירה על האיזון דורשת היגוי - לא רק ניהוג הספינה במים סוערים. לפעמים היגוי אחראי, כזה שמשמר יציבות, יוצר רושם כאילו מדובר במשימה קלה; היא אינה כזו, בעיקר בגלל הלחצים התקציביים שעלולים להתפתח בתקופה שבה הצמיחה נראית "טבעית" וחסרת מאמץ, לחצים להתרת הרסן התקציבי. ישנה חשיבות עצומה להתנהלות שתאפשר למשק הישראלי להישאר בשיווי משקל. מבחינה זו - איתות על חריגה תקציבית, ובעיקר חריגה מתמשכת, משמעותו שנדלקה נורית אדומה המתריעה על אפשרות שהמשק עלול לצאת משיווי משקל.
מה עומד על הפרק?
החריגה הנוכחית מתוואי הגירעון הרצוי נובעת משילוב של ירידה בגביית מיסים וגידול בהוצאות. זו איננה התפתחות מחזורית, כזו שנובעת מהאטה כלכלית, אלא היא משקפת מתיחה מסוכנת של סעיפי המס (כלפי מטה) ושל ההוצאות (כלפי מעלה). המסקנה היא שיש צורך לנקוט בצעדים מתקנים כדי לצמצם את הגירעון. נקודה זו מאתגרת על רקע התחושה הציבורית הכללית של שביעות רצון ממצבו של המשק בשנים האחרונות, תחושה שמעודדת פריצה תקציבית. הבעייה מחמירה על רקע האפשרות שבעתיד הקרוב יחול מיפנה במחזור העסקים, כי אז נהיה עדים לירידה ממשית של תקבולי המיסים ולהרחבה (הפעם: מחזורית) של הגירעון.
האזהרה הזו חמורה עוד יותר אם לוקחים בחשבון את התכניות עליהן כבר הכריזה הממשלה, כמו הגדלה משמעותית של תקציב הביטחון בשנים הבאות או מתן תוספות שכר נרחבות לשוטרים. מעבר לכך, אנו נכנסים לשנת בחירות שבה (באופן טבעי) פוליטיקאים מתחרים זה בזה בהעלאת הצעות ויוזמות שכרוכות בהגדלת הוצאות הממשלה ובהתנגדות להעלאות מיסים. מובן לכן שהעיתוי לטפל בבעיית הגירעון אינו נוח פוליטית.
נפלאות הקוסמטיקה
כשנוצרת פריצה של הגירעון התקציבי, הפתרון המתבקש הוא שילוב כלשהו של צעדים לצמצום הוצאות ולהגדלת הכנסות. אלא שכאמור, אין בסביבה שום פתרון קל - אין שום תקציב שניתן לצמצם או מס שניתן להעלות מבלי לעורר מהומה ציבורית ופוליטית. כשקשה לעשות - עושים "כאילו". המאמץ עובר לאיזור ה"יצירתי", הקוסמטי: מציאת פתרונות-לכאורה, כאלו שיצבעו את הגירעון באור אחר, חיובי יותר, ויסתירו את הבעייה מהציבור. גם הטענות המושמעות על כך שאין שום דבר קדוש ביעד הגירעון שקבעה הממשלה ושניתן לחרוג ממנו מסיבות "טובות" - הן חלק מההכחשה של הבעייה. הצרה היא, כמובן, שהכלכלה מגיבה למציאות האמיתית - לא לזו המפוברקת ע"י "קוסמטיקאים כלכליים".
לא מדובר כאן ברעיונות דימיוניים - צעדים שונים להסתרת הבעייה (הגירעון) כבר נעשים בישראל. ביניהם: צביעה שונה של כספי הקרן הקיימת, הסתרת הוצאות להעתקת מחנות צבא ממרכז הארץ ע"י העברתן מתקציב המדינה לתקציבי רשות מקרקעי ישראל, סיבסוד מוסווה של תכנית "מחיר למשתכן", הזזת סעיפי הוצאה משנת תקציב אחת לשנת תקציב אחרת, ועוד. זכרו שאינני מקורב לחוגי האוצר ואני רחוק מלהכיר את המהלכים השונים שנעשים כדי לייפות את נתוני התקציב. אגב: האסטרטגיה של הסתרה והונאה אינה חדשה לנו, גם אם הטריקים הספציפיים הננקטים כיום הם חדשים: הממשלה עסקה בהסתרת הגירעון גם בשנים הרעות שקדמו להתרסקות המשק הישראלי ב-1985. לרוע המזל הכלכלה הגיבה אז למהלכים עצמם - לא לדיווחים הרשמיים.
על חשיבותו של בנק ישראל

זהו הרגע שבו אנו נדרשים לשאלה מי ישקף לנו את המציאות. אנו זקוקים למערכת בקרה ודיווח שאיננה נמצאת בשליטתם של הפוליטיקאים. המדיה הכלכלית הקיימת כיום בישראל היא להערכתי דלה וחלשה מכדי לאתגר את הקברניטים. גם האקדמיה, שידעה בעבר להוות ביקורת ערה על המצב - הסתלקה מהשדה הכלכלי. זהו הרגע שבו אנו זקוקים לשירותיו של בנק ישראל, על מחלקת המחקר הגדולה שלו שאמונה על שיקוף מצבו של המשק וניתוח המגמות הכלכליות, ועל הנגיד המשמש כיועץ כלכלי לממשלה ופה למחלקת המחקר. זהו הרגע שבו בנק ישראל אינו מהווה רק שומר סף, אלא אמור גם לפוגג את העשן שמפזרים בעלי התקציב ולהציג תמונה נכונה, מקצועית, של מצב המשק. זהו הרגע שבו אנחנו יכולים לגזור קופון מעובדת היותו של הבנק המרכזי רשות עצמאית, שאינה כפופה לדרג הפוליטי או למשרד האוצר. אבל דווקא ברגע הזה אנו נפרדים מהנגידה היוצאת, ולא במקרה. פרישתה  אינה תוצאה של סיום טבעי של תפקידה או חלילה של אי-התאמתה לתפקיד: זוהי בדיוק תוצאה של ניסיונה האחרון להצביע על מיגבלותיה של מדיניות הממשלה בנושא פתרון הדיור, ניסיון שעורר את חמתו של שר האוצר והביא כנראה להחלטתו שלא להאריך את כהונתה. זה אומר שאנחנו עדים לניסיון לשלול מהבנק המרכזי את עצמאותו, או לפחות לשלול ממנו את זכותו לחוות דעה כלכלית בלתי-תלויה. זה צריך להדאיג את כולנו. לא נותר לנו אלא לקוות שהנגיד הנבחר יוכיח שהוא קורץ מהחומר הנכון, ושהמהלך הכוחני של שר האוצר לא יביא להשתקת הדרג המקצועי בצמרת הכלכלית.

יום חמישי, 1 בנובמבר 2018

האם כדאי לרוכשי דירה הנמצאת בבנייה להקדים תשלומים ליזם?

מישהו שנמצא בשלבים האחרונים של רכישת דירה פנה אלי בשאלה לגבי בחירת עיתוי לתשלום ליזם. הדירה שרכש מתוכננת לאיכלוס רק ב-2020, ולכן לוח התשלומים המצורף לחוזה הרכישה כולל פריסה של התשלומים עד למועד האיכלוס. התוצאה היא שהוא זקוק למימון מהבנק רק לאחר שישלים את התשלומים מהון עצמי - אי שם במחצית השנייה של 2019. אלא שהיזם מאפשר לו לפעול גם בדרך אחרת: להקדים את התשלומים העתידיים (הוא יקבל תמורתם ערבות בנקאית לפי 'חוק המכר'). הקדמת התשלומים תחייב אותו להקדים את מועד נטילת הלוואת המשכנתא.
איזה אינטרס יש לרוכש דירה להקדים תשלומים ליזם? לפי ההסכם עם היזם, למרות שמחיר הדירה הנרכשת נקוב בחוזה הרכישה - יתרת התשלומים שטרם שולמו צמודה למדד מחירי תשומות הבנייה. הזכות להקדים את התשלומים מאפשרת לרוכש להתגונן מפני עליית מחירי תשומות הבנייה שתייקר עבורו את עלות הדירה.
עד כמה זה משמעותי? כשמסתכלים לאחור, לא מדובר במדד 'היסטרי': בשבע השנים האחרונות התייקרו תשומות הבנייה בממוצע ב-1.7% לשנה, וב-12 החודשים האחרונים המדד המדובר עלה ב-כ-2.4%. (לשם השוואה, מדד המחירים לצרכן עלה בשבע השנים האחרונות בקצב שנתי ממוצע של 0.5%, וב-12 החודשים האחרונים - ב-1.2%). אבל זה עדיין אומר שאם רכשתם דירה במחיר של 1.5 מיליון ש"ח ושילמתם מכיסכם 0.5 מיליון ש"ח - יתרת התשלומים התייקרה בשנה האחרונה בקצב שנתי של 2.4% (בדוגמה שלנו - כ-24 אלף ש"ח).
אבל קיימת בעייה נוספת שכדאי לקחת בחשבון, מעבר למדד מחירי תשומות הבנייה: האפשרות שהריבית על המשכנתא תעלה בתקופה שנותרה עד לאיכלוס. לכן, למרות שאתם יכולים לברר בבנקים מהי עלותה (ריבית) של הלוואת משכנתא - התשובה תלויה בעיסקת הרכישה, בנתוניכם האישיים כלווים, ובמצב שוקי הכספים - תשובת הבנק נכונה רק להלוואה שתקבלו היום. הבנק איננו מתחייב לשמור לכם על שיעור הריבית בהלוואה עד למועד התשלום - הריבית על ההלוואה שלכם תיקבע רק כשתקחו את ההלוואה. המסקנה עד כאן היא שכשאתם רוכשים דירה שמיועדת לאיכלוס בעתיד - אינכם יודעים באמת מה יהיה מחירה הסופי של הדירה (הוא תלוי בהתפתחות מדד מחירי התשומות לבנייה) ואינכם מה תהיה עלות ההלוואה (היא תהיה תלויה ברמת הריבית שתשרור במשק במועד נטילת ההלוואה).
מתבהרת אם כן התשובה לשאלה איזה אינטרס יש לרוכש דירה להקדים תשלומים ליזם: מניעת אי-ודאות פיננסית. השלמת כל המהלך הפיננסי (נטילת הלוואה, הקדמת תשלומים ליזם) מגדרת עבור רוכש הדירה שני סיכונים - את הסיכון של התייקרות בלתי צפויה של הדירה, ואת הסיכון של עליית הריבית במשק. ולמי שעוד לא נבהל מההפחדות נזכיר שקיים עוד סיכון שכדאי לקחת בחשבון: אם דחיתם את עצם הפנייה לבנק לשלב מאוחר יותר (כרגע הרי אינכם זקוקים להלוואה כי אתם משלמים כספים ממקורות עצמיים) - אתם נחשפים גם לסיכון שיחול שינוי לרעה בפרופיל האשראי שלכם. כיום אתם עובדים במקום עבודה מסויים, ובתנאי שכר מסויימים, וקל לכם לשכנע את הבנק להעמיד לכם את ההלוואה; ייתכן שעד שתגיעו למועד שבו תזדקקו לקבל את ההלוואה תחול הרעה במצבכם התעסוקתי, ואז הבנק יהסס להעמיד לכם את ההלוואה.
אז מהי המסקנה עד כאן? האם כדאי לכם לשלם מראש את מלוא התשלומים בגין הדירה ליזם? זכרו שאם תקדימו את התשלומים ליזם ותקדימו לשם כך את נטילת ההלוואה - תשלמו לבנק ריבית בהתאם. ייתכן גם שתתקשו לגשר על התקופה שבה אתם כבר משלמים את תשלומי המשכנתא אבל טרם קיבלתם לידיכם את הדירה (אם כי יש לבנקים הצעות ללווים ליצור תקופת 'גרייס' מתאימה). אז כמו לכל השאלות המעניינות - גם לשאלה זו אין תשובה ''נכונה'': זה תלוי בהעדפותיכם. אם אתם רוצים לגדר סיכונים (מחירי בנייה, ריבית) - תצטרכו לשלם על כך, ממש כמו שאתם משלמים עבור ביטוח בכל תחום אחר בחיים; אם אתם מעריכים שהריבית לא תעלה ושמדד מחירי התשומות לבנייה לא 'יברח', או שאתם סתם חובבי סיכון (או שחס וחלילה לא חשבתם בכלל על השאלות הללו) - אתם יכולים להיצמד ללוח התשלומים המקורי שקבע היזם עבורכם. אולי "יהיה בסדר".

גם מי שאיננו נזקק למשכנתא יכול לשקול אם לשלם את התשלומים החוזיים ככתוב בחוזה הרכישה או לבחור להקדים את התשלומים. זכרו שכספים שנמצאים בידיכם ומיועדים לתשלום ליזם משאירים אתכם בחשיפה לסיכון פיננסי: לוח התשלומים שאתם מחויבים לו צמוד למדד מחירי התשומות לבנייה, ואילו נכסיכם מושקעים בנכס כלשהו שערכו אינו צמוד למדד מחירי תשומות הבנייה. ערכו של נכס זה (מניות, אג"ח, קרנות השתלמות וכו') יכול לרדת בשנה הקרובה כתוצאה משינויים בשוקי הכספים, או לעלות פחות מעליית ממד מחירי התשומות לבנייה, וליצור לכם "חור" תקציבי.