מישהו שנמצא בשלבים האחרונים של רכישת דירה פנה אלי בשאלה לגבי בחירת עיתוי לתשלום ליזם. הדירה שרכש מתוכננת לאיכלוס רק ב-2020, ולכן לוח התשלומים המצורף לחוזה הרכישה כולל פריסה של התשלומים עד למועד האיכלוס. התוצאה היא שהוא זקוק למימון מהבנק רק לאחר שישלים את התשלומים מהון עצמי - אי שם במחצית השנייה של 2019. אלא שהיזם מאפשר לו לפעול גם בדרך אחרת: להקדים את התשלומים העתידיים (הוא יקבל תמורתם ערבות בנקאית לפי 'חוק המכר'). הקדמת התשלומים תחייב אותו להקדים את מועד נטילת הלוואת המשכנתא.
איזה אינטרס יש לרוכש דירה להקדים תשלומים ליזם? לפי ההסכם עם היזם, למרות שמחיר הדירה הנרכשת נקוב בחוזה הרכישה - יתרת התשלומים שטרם שולמו צמודה למדד מחירי תשומות הבנייה. הזכות להקדים את התשלומים מאפשרת לרוכש להתגונן מפני עליית מחירי תשומות הבנייה שתייקר עבורו את עלות הדירה.
עד כמה זה משמעותי? כשמסתכלים לאחור, לא מדובר במדד 'היסטרי': בשבע השנים האחרונות התייקרו תשומות הבנייה בממוצע ב-1.7% לשנה, וב-12 החודשים האחרונים המדד המדובר עלה ב-כ-2.4%. (לשם השוואה, מדד המחירים לצרכן עלה בשבע השנים האחרונות בקצב שנתי ממוצע של 0.5%, וב-12 החודשים האחרונים - ב-1.2%). אבל זה עדיין אומר שאם רכשתם דירה במחיר של 1.5 מיליון ש"ח ושילמתם מכיסכם 0.5 מיליון ש"ח - יתרת התשלומים התייקרה בשנה האחרונה בקצב שנתי של 2.4% (בדוגמה שלנו - כ-24 אלף ש"ח).
אבל קיימת בעייה נוספת שכדאי לקחת בחשבון, מעבר למדד מחירי תשומות הבנייה: האפשרות שהריבית על המשכנתא תעלה בתקופה שנותרה עד לאיכלוס. לכן, למרות שאתם יכולים לברר בבנקים מהי עלותה (ריבית) של הלוואת משכנתא - התשובה תלויה בעיסקת הרכישה, בנתוניכם האישיים כלווים, ובמצב שוקי הכספים - תשובת הבנק נכונה רק להלוואה שתקבלו היום. הבנק איננו מתחייב לשמור לכם על שיעור הריבית בהלוואה עד למועד התשלום - הריבית על ההלוואה שלכם תיקבע רק כשתקחו את ההלוואה. המסקנה עד כאן היא שכשאתם רוכשים דירה שמיועדת לאיכלוס בעתיד - אינכם יודעים באמת מה יהיה מחירה הסופי של הדירה (הוא תלוי בהתפתחות מדד מחירי התשומות לבנייה) ואינכם מה תהיה עלות ההלוואה (היא תהיה תלויה ברמת הריבית שתשרור במשק במועד נטילת ההלוואה).
מתבהרת אם כן התשובה לשאלה איזה אינטרס יש לרוכש דירה להקדים תשלומים ליזם: מניעת אי-ודאות פיננסית. השלמת כל המהלך הפיננסי (נטילת הלוואה, הקדמת תשלומים ליזם) מגדרת עבור רוכש הדירה שני סיכונים - את הסיכון של התייקרות בלתי צפויה של הדירה, ואת הסיכון של עליית הריבית במשק. ולמי שעוד לא נבהל מההפחדות נזכיר שקיים עוד סיכון שכדאי לקחת בחשבון: אם דחיתם את עצם הפנייה לבנק לשלב מאוחר יותר (כרגע הרי אינכם זקוקים להלוואה כי אתם משלמים כספים ממקורות עצמיים) - אתם נחשפים גם לסיכון שיחול שינוי לרעה בפרופיל האשראי שלכם. כיום אתם עובדים במקום עבודה מסויים, ובתנאי שכר מסויימים, וקל לכם לשכנע את הבנק להעמיד לכם את ההלוואה; ייתכן שעד שתגיעו למועד שבו תזדקקו לקבל את ההלוואה תחול הרעה במצבכם התעסוקתי, ואז הבנק יהסס להעמיד לכם את ההלוואה.
אז מהי המסקנה עד כאן? האם כדאי לכם לשלם מראש את מלוא התשלומים בגין הדירה ליזם? זכרו שאם תקדימו את התשלומים ליזם ותקדימו לשם כך את נטילת ההלוואה - תשלמו לבנק ריבית בהתאם. ייתכן גם שתתקשו לגשר על התקופה שבה אתם כבר משלמים את תשלומי המשכנתא אבל טרם קיבלתם לידיכם את הדירה (אם כי יש לבנקים הצעות ללווים ליצור תקופת 'גרייס' מתאימה). אז כמו לכל השאלות המעניינות - גם לשאלה זו אין תשובה ''נכונה'': זה תלוי בהעדפותיכם. אם אתם רוצים לגדר סיכונים (מחירי בנייה, ריבית) - תצטרכו לשלם על כך, ממש כמו שאתם משלמים עבור ביטוח בכל תחום אחר בחיים; אם אתם מעריכים שהריבית לא תעלה ושמדד מחירי התשומות לבנייה לא 'יברח', או שאתם סתם חובבי סיכון (או שחס וחלילה לא חשבתם בכלל על השאלות הללו) - אתם יכולים להיצמד ללוח התשלומים המקורי שקבע היזם עבורכם. אולי "יהיה בסדר".
גם מי שאיננו נזקק למשכנתא יכול לשקול אם לשלם את התשלומים החוזיים ככתוב בחוזה הרכישה או לבחור להקדים את התשלומים. זכרו שכספים שנמצאים בידיכם ומיועדים לתשלום ליזם משאירים אתכם בחשיפה לסיכון פיננסי: לוח התשלומים שאתם מחויבים לו צמוד למדד מחירי התשומות לבנייה, ואילו נכסיכם מושקעים בנכס כלשהו שערכו אינו צמוד למדד מחירי תשומות הבנייה. ערכו של נכס זה (מניות, אג"ח, קרנות השתלמות וכו') יכול לרדת בשנה הקרובה כתוצאה משינויים בשוקי הכספים, או לעלות פחות מעליית ממד מחירי התשומות לבנייה, וליצור לכם "חור" תקציבי.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה