האינפלציה שסביבנו

 

האינפלציה הגיחה משום מקום. הסתכלו בגרף הבא, המציג את שיעור האינפלציה הבסיסית (מדד המחירים לצרכן בניכוי מחירי מזון ודלק) בארה"ב בעשור האחרון: שיעור האינפלציה נע סביב 2% - היעד שקבע לעצמו הבנק הפדרלי; זה נמשך גם לאורך כל השנה הראשונה לאחר שמשבר הקורונה פרץ (פברואר 2020); ואז האינפלציה הופיעה, באחת. שנה וחצי לערך מאוחר יותר, אנחנו חיים בתוך סיוט: מודעים לכך שמדובר במציאות אינפלציונית (ולא באירוע חד-פעמי של התייקרות), מנסים (עדיין) להבין את מקורה של האינפלציה, וחרדים שמא אנחנו עומדים שוב (אחרי כמעט חמישה עשורים) בפני השילוב הבעייתי של אינפלציה ומיתון כלכלי (תופעה שהייתה קרויה אז 'סטגפלציה').

 

כל זה קורה לנו בסביבה בינלאומית שבה נחלשת הנכונות לשיתוף פעולה כלכלי בינלאומי, ושל מלחמה חדשה-ישנה הנמשכת באירופה מאז פברואר 2022. אנחנו מקיצים אט-אט מחלום הגלובליזציה. זה היה חלום נפלא: תהליכים של שיתוף פעולה כלכלי בינלאומי גרמו לא רק להתגברות המסחר הבינלאומי אלא גם לכך שקווי הייצור התעשייתיים עברו בתוך מספר עשורים למזרח אסיה ואפשרו פריחה כלכלית מרשימה באסיה ועלייה מהירה של רמת החיים החומרית במדינות המפותחות, שנהנו מההתייעלות הגלובלית. זו הייתה המחשה של המוטו Win-Win: התממשות הבשורה הקפיטליסטית של התמחות וחליפין פיזרה שפע בעולם. המוצרים התעשייתיים שאנחנו רוכשים הם תוצר של שיתוף פעולה בינלאומי, כשרכיביהם מיוצרים במדינות שונות משיקולי כדאיות כלכלית. החזון הקפיטליסטי הוכרז כמנצח על פני האלטרנטיבה של כלכלה מתוכננת (היא לא מתה, אגב: היא מגששת את דרכה בחזרה, גם בסין וגם בארה"ב). נוצרו אמנם בעיות חברתיות בחלק מהמדינות על רקע הגירה בינלאומית של כוח עבודה, ובגלל שהתועלת מהפריחה הכלכלית לא התחלקה בצורה שוויונית בקרב האוכלוסייה. דעת הקהל נעה ימינה, לכיוון תנועות לאומיות בדלניות וכאלו שמצדדות בבלימת הגירה של עובדים זרים, אבל נראה היה שתופעה זו ניתנת לשליטה. אבל אז הופיעה מגפת הקורונה. 

לרגע, נדמה היה שמדובר רק בהאטה כלכלית סדורה, זמנית, שניתן להתמודד עם השלכותיה הכלכליות ולמנוע את הסיכון שהיא תגלוש לשפל כלכלי על-ידי נקיטה במדיניות מוניטרית מרחיבה. אבל התקווה התבדתה: סידרת זעזועים בשווקים - בעיקר הפרעות בשרשרת האספקה הבינלאומית - גרמה למחסורים נקודתיים, לסגירה חלקית של קווי ייצור והרכבה תעשייתיים, ולהתעוררותה של מפלצת האינפלציה. ובעוד העולם מתמודד עם השינויים הללו ומנסה לחזור לפעילות כלכלית יציבה, בתחילת 2022 פלשה רוסיה לאוקראינה והטילה צל חדש על עתידו של העולם. זה לא רק החשש מהתמשכות המלחמה ומהנזק הנורא שייגרם (חלקו כבר נגרם, בכוונה) לכלכלת אוקראינה, ולא רק האיום לאסקלציה גרעינית של הסכסוך הצבאי - זה הניתוק של אספקת אנרגיה ודגנים (למערב ולצפון אפריקה, בהתאמה) בשל המלחמה וההשפעה הדרמטית המיידית על מחירי האנרגיה והמזון, זהו האיום שהעולם המערבי ייאלץ להתחמש ולהגדיל את ההוצאות הצבאיות, זוהי האפשרות שתהליך הגלובליזציה החל לסגת ואיתו ההישגים החומריים של העשורים האחרונים.

אינפלציה נחשבה פעם כתופעה מוניטרית טהורה: הכלכלנים עמדו על כך שגלי אינפלציה היסטוריים התרחשו לאחר שמדינות ניסו לפתור בעיות פיסקליות (מימון הוצאות ממשלתיות חריגות, בעיקר על רקע מלחמות) באמצעות 'הדפסת כסף'. גם הפתרון לבעיית האינפלציה נראה פשוט-תיאורטית: 'סגירת' ההצפה המוניטרית. אבל אז הגיעו האירועים של משברי האנרגיה (1973, 1979) והדגימו כיצד אינפלציה יכולה להתעורר כתוצאה משינויים דרסטיים מצד ההיצע. שינויים אלו יוצרים תהליכים מתמשכים של עליות מחירים ושכר, ואלו מצידם עשויים להנציח תהליכים אינפלציוניים בסוג של 'פרפטואום מובילה'. התובנה הזו שינתה את התפיסה המקרו-כלכלית, והממשלות נדרשות כיום למדיניות מורכבת יותר מעצם הגבלת כמות הכסף: הן נדרשות לפעול גם על ציפיות הציבור שמניעות את הסחרחרת; הן פועלות בגלוי על התודעה, באמצעות הכרזה פומבית על יעדים והנהגת שקיפות לגבי צעדים כלכליים. שימו לב להכרזה על יעדי האינפלציה, לדיווח על ציפיות הציבור לגבי האינפלציה, לפרסום מועדי ההתכנסות של הוועדה המוניטרית של בנק ישראל ולפרסום תמצית הדיונים של הוועדה. לא עוד "האורות דלקו אמש מאוחר במשרד האוצר", לא עוד גזרות כלכליות, לא עוד גורם ההפתעה בצעדי מדיניות כלכלית. 

אנחנו נמצאים כיום במצב שמזכיר את משבר האנרגיה של שנות ה-70', כשהרקע הפעם הוא שילוב של הזעזועים לשרשרת האספקה הבינלאומית שנוצרו על-ידי מגפת הקורונה, שגרמו לעליית מחירים של מוצרים שונים, ושל עליית מחירי הדלק בעקבות הפלישה הרוסית לאוקראינה. האסטרטגיה של הבנקים המרכזיים היא זו שאומצה במשברים הקודמים: הכרזה רשמית על יעדים אינפלציוניים שאמורה להיתפס על-ידי הציבור כאמינה ולעגן את ציפיותיו, ושימוש בריבית המוניטרית כדי לרסן את הביקוש להשקעות.

ניהול מדיניות כלכלית באמצעות הריבית (זכרו שהבנק המרכזי קובע רק את הריבית המוניטרית - שאר הריביות נקבעות בשוקי הכספים וההון) הוא אתגר. בניגוד לנהיגה ברכב, שבה אנו מקבלים משוב מידי להטיית ההגה ויכולים לתקן הטיה - כשהבנק המרכזי קובע את הריבית המוניטרית הוא עושה זאת בצעד חד-פעמי, ו"מנחש" את התגובה בשווקים. הבנק המרכזי משחק "צוללות" נגד האינפלציה, כי זהו המשחק היחיד האפשרי מבחינתו, גם כשהוא נשען על כל פיסת מידע אפשרית ומתחשב בחילוקי דעות בין הכלכלנים. מצבו קשה משל המודיעין הצבאי: אין מולו צד שני, רציונלי, שצריך להעריך את כוונותיו - הבנק פועל מול זרמים בלתי-נראים, בחלקם כאוטיים.

אבל הבנק המרכזי איננו נמצא לבדו על הבמה: יש אתו דרג פוליטי, וישנה תקשורת ("מקהלה מדברת") שמפרשנת את האירועים לציבור הרחב. הדרג הפוליטי מונע על-ידי תחושת האחריותיות (Accountability) - ההבנה שהציבור מצפה ממנו להנהיג את המערכת הכלכלית בהצלחה. בעיוות אופייני של הבנה זו, הוא מנסה ליטול קרדיט על הצלחות (גם אם אינן שלו, או שהן מקריות) ולהתנער מכישלונות (גם אם הם שלו). משחק הישרדותי זה של הדרג הפוליטי מסבך את הדינמיקה משני טעמים: 1) כי בתחום ההתנהלות הכלכלית של משק קשה (אובייקטיבית) לקשור בין צעדים לתוצאות בגלל זרמים כאוטיים ואירועים בלתי-צפויים; 2) כי אופק התכנון של הדרג הפוליטי קצר בדרך-כלל מקבועי-הזמן המקובלים של ניהול מקרו-כלכלי. כך, הדרג הפוליטי נוטה לצעדים ראוותניים שאין בהכרח קשר בינם לבין המטרות המוצהרות, שואף להשיג הצלחות מיידיות לא-מציאותיות (צמיחה, אינפלציה, מחירי דירות וכו'), ומבכר שיקולים של הטווח הקצר על אלו של הטווח הארוך. התקשורת עלולה גם היא להוות גורם בעייתי, בכך שהיא משתתפת במשחק הפוליטי הפופולרי של ייחוס קרדיט או כישלון (ראו את הגרפים העיתיים המייחסים הצלחות/כישלונות לראשי ממשלה: "זה קרה במהלך הקדנציה של …"), יוצרת "סיכומים" וכותרות שיפוטיות ומעצימה בכך את המאמץ של הדרג הפוליטי להצליח במשחק מופרך זה של ייחוס הצלחה/כישלון. המשחק מופרך כי המבחן האמיתי ברוב המקרים איננו מבחן התוצאה, שלא לדבר על הכשל הלוגי שנוצר בשל בעיית העיתוי.

הסביבה הכלכלית שבה המשק הישראלי פועל נעשתה בעייתית יותר בשנתיים האחרונות. הצלחנו אמנם לחצות את הגשר של מגפת הקורונה והשלכותיה הכלכליות בנזקים מועטים-יחסית (הן במונחי אבדות בנפש והן במונחי אבדן תוצר), וגם קצב האינפלציה בישראל נמוך מאשר ברוב מדינות המערב, אבל "מסביב ייהום הסער": הסחר העולמי נפגע ואיתו התוצר העולמי, האינפלציה גבוהה משהייתה בארבעת העשורים האחרונים, העלאות הריבית במדינות השונות עלולות לגרור את העולם למיתון כלכלי, שוקי הנכסים בעולם כבר נמצאים בתהליך של דקומפרסיה והמלחמה הנמשכת באוקראינה מאיימת לפתוח תיבת פנדורה. ועוד לא דיברנו על ההאטה הכלכלית של הכלכלה הסינית ועל האפשרות שיחסי סין-ארה"ב ייכנסו לעולם של מלחמה קרה חדשה. יש אמנם לישראל כמה יתרונות אסטרטגיים: העובדה שהמשק הישראלי מבוסס בעיקר על ידע ולא על ייצור תעשייתי, העובדה שלישראל יצוא ביטחוני גדול (בעולם שעומד כנראה לפרוץ במירוץ חימוש), העצמאות האנרגטית, והסיכוי להשתלב כלכלית ומדינית במזה"ת במסגרת הסדר אזורי. אבל ישנם גם איומים ברורים: הסיכון להתחדשות של אירועים אלימים בזירה הישראלית-פלסטינית, המלחמה המפחידה המתמשכת בין רוסיה לאוקראינה, וחוסר יציבות פוליטית בישראל בעקבות הבחירות הקרובות שיפריע לה לנקוט בצעדי המדיניות הנחוצים כדי לבצר את מעמדה הכלכלי.

מחירי הדירות - לאן?

 

האדמה רועדת

הקרקע הפיננסית נעה תחתינו. ריבית, אינפלציה, שערי חליפין, שערי מניות - הכול נמצא בתנועה מזה מספר חודשים. זה מוציא אותנו משלוותנו: התרגלנו למציאות של ריבית אפסית, ללא אינפלציה ועם עלייה מתמדת של מחירי הנכסים, והנה מדדי המחירים עולים, תשלומי המשכנתא מתייקרים, ומדדי המניות חווים נפילה (ובעיקר חוסר-יציבות). הירידות בשוקי הנכסים הפיננסיים מפחידות אותנו וגורמות לנו לחשוב שעלינו להגן על חסכונותינו. נראה לנו שהשקעה בדיור היא הדרך הנכונה - היא מבטיחה אותנו מפני הפסדים. השקעה בדיור היא, לדעתנו, ניהול נבון של סיכונים פיננסיים, כי אחרי הכול - מחירי הדירות אינם יורדים אף פעם. מישהו איננו מסכים לקביעה זו?

אני, לדוגמא. אני רוצה להציע לכם תרחיש לפיו מחירי הדירות בישראל הגיעו לנקודת מפנה והם צפויים לרדת.

אנחנו נמצאים בסוף אירוע של בועת נכסים. אז מה היה לנו?

אנחנו נמצאים כיום לאחר תקופה ארוכה של עלייה של מחירי דירות. עלייה זו החלה לאחר 2007, נמשכה כמעט ברציפות מאז, ואף הואצה בתחילת 2020 (ראו הערה בהמשך). עליית המחירים הזו - הכפלה של מחירי הדירות בממוצע - לא נגרמה בשל גידול של צרכי הדיור (גורמים דמוגרפיים) ולא בשל מצוקת קרקעות או התייקרות עלויות הבנייה (גורמי היצע) - היא נגרמה על-ידי עודף ביקוש גדול בשוק הדירות שנוצר בשנים אלו. עודף ביקוש זה הותנע על-ידי הריבית הזולה שהונהגה על-ידי הבנקים המרכזיים לאחר המשבר הפיננסי העולמי במסגרת מאמץ אדיר למזער את הסיכון של גלישה לשפל כלכלי עולמי. ריבית זולה מקלה על משקי הבית לרכוש דירות באמצעות אשראי (משכנתאות). היא יצרה עודף ביקוש לרכישת דירות שגרם לעלייה של מחירי הדירות. משזו נמשכה - התגבשו ציפיות בקרב הציבור שמדובר בתופעה ארוכת-טווח, שמחירי הדירות ימשיכו לעלות גם בשנים הבאות. תופעה זו מוכרת גם בשוקי דיור אחרים בעולם: לציפיות יש יכולת 'להגשים את עצמן'. מה שנוצר הוא מנגנון שמפרנס את עצמו, ועלול להתפתח ל'בועה', כלומר להתנפחות-יתר של מחירי דירות. המציאות, כפי שהיא נתפסת בידי הגורמים הפועלים בשוק, היא שהשקעה בדיור (רכישה שלא למטרת מגורים עצמיים) היא השקעה אטרקטיבית, 'סולידית': היא מניבה רווחי הון משמעותיים (= עליית ערך הדירות) והכנסה שוטפת (= תקבולי שכ"ד), והיא נתמכת על-ידי אשראי זול (זה נכון גם לאחר כל ההגבלות על המשכנתאות שקבע בנק ישראל במהלך השנים הללו). לא מדובר בתופעה מקומית: כפי שעולה מנתוני קרן המטבע הבינלאומית שהבאתי ברשימה קודמת בבלוג זה (ראו: "עליית מחירי הדירות היא תופעה גלובלית", כאן), ההתייקרות המתמשכת של מחירי דירות הייתה משותפת לרוב המשקים המפותחים, לרבות דפוסי העיתוי. היא הייתה חלק ממגמה כללית של עליית מחירי נכסים שתודלקה על-ידי הריבית הנמוכה. תופעה נוספת, מעט מפתיעה, שהייתה משותפת למשקים רבים, היא ההאצה שחלה מאז תחילת 2020 בקצב עליית מחירי הדירות (ראו כאן), ומיוחסת למדיניות המוניטרית המרחיבה שננקטה על-ידי הבנקים המרכזיים על רקע מגפת הקורונה והניסיון המתואם למנוע משבר כלכלי. שימו לב שלמרות הטענות המועלות כנגד ממשלת השינוי שקמה בישראל, עליית מחירי הדירות בישראל בשנה האחרונה היא צילום כמעט מדויק של עליית מחירי הבתים בארה"ב (בשני המקרים העלייה הייתה קרובה ל-20%).

מה כל זה אומר? 

ראשית, נפנים שעליית מחירי הדירות בישראל איננה תופעה ייחודית אלא חלק מתופעה בינלאומית של בועת נדל"ן שנשענה על ריבית זולה. לכן, ההאשמות החוזרות לאורך השנים נגד הממשלה על מחדל לאומי בתחום היצע הקרקעות לבנייה (או האצת קצב התחלות הבנייה) היו מיותרות, כולל טביעת הביטוי הפופולרי "משבר הדיור". צריך להבין שבכל נקודת-זמן היו בידי היזמים הפרטיים עתודות קרקע שאפשרו להם להגדיל את היקפי הבנייה - החסם האפקטיבי לא היה בהכרח קרקעות זמינות אלא אולי שיקולים מסחריים של היזמים או שיקולי מימון מצד הבנקים. בכלל, כשמסתכלים על היקפי הבנייה המצטברים לאורך השנים הללו קשה להצביע בבירור על כך שהם היו נמוכים מהצרכים הדמוגרפיים (= התוספת למספר משקי הבית). הם היו אולי נמוכים מהביקוש, שכלל רכיב ספקולטיבי גדול. אילו רצתה, יכלה הממשלה לבלום את עליית מחירי הדירות על-ידי עיקור חלק מהביקוש הספקולטיבי לדיור באמצעות מיסוי. היא נמנעה מכך, כנראה בגלל אילוצים פוליטיים, ואיפשרה לשוק הדיור הישראלי להפוך לקזינו הלאומי שבו בעלי הון הימרו על מחירי דירות. נתונים שפרסם בזמנו משרד האוצר הראו שחלק גדל והולך מהאוכלוסייה בישראל מחזיק דירות נוספות למטרות השקעה. 

אבל מעבר להבנה מה שקרה, ישנה כאן גם מסקנה שתשפיע על מה שיקרה. אנו נמצאים בנקודת מפנה כלל-עולמית של הריבית: החשש של הבנקים המרכזיים מפני האינפלציה שזקפה לפתע את ראשה גרם להם לנקוט בצעדים נמרצים של העלאת ריבית וצמצום מוניטרי. מאד ייתכן שהם ימשיכו במדיניות העלאת הריבית, כי התחדשות אינפלציה (אחרי 40 שנה!) ועוד במצב של מיתון כלכלי היא חזיון מפחיד לבנקים מרכזיים: זה כלל לא היה על מסכי הרדאר שלהם, והם חשים אשמה. מטבע הדברים, מהלכים מוניטריים מקבילים יתרחשו גם בישראל. בארה"ב אנו רואים כבר חודשיים ויותר את השפעת העלאות הריבית על שוק הדיור: ירידת ביקושים לרכישת דיור והתחלת בלימה של מחירי בתים. מן הסתם, מה שצפוי לנו בישראל הוא התפתחות דומה. זה אומר שאנחנו נמצאים לקראת נקודת מפנה של הבועה בשוק הדיור.

כיצד נראה תרחיש עצירה בשוק הדיור

ההעלאות האחרונות של הריבית המוניטרית על-ידי בנק ישראל הן יותר איתות המתריע על שינוי כיוון מאשר תיקון מלא של רמת הריבית. בגלל הנוהג הישראלי הנפוץ של נטילת הלוואה לדיור בריבית משתנה יומית(!) המבוססת בעקיפין על הריבית המוניטרית (הלוואות הנקראות מסיבות קרתניות-גרידא "הלוואות פריים"), העלאת הריבית על-ידי בנק ישראל מתורגמת מיידית לריבית המשכנתא (או חלק ממנה). אבל השינוי החשוב יותר צפוי כשהמהלכים המאותתים על נקיטה במדיניות מוניטרית מצמצמת יביאו לעליית הריביות בשוק ההון - אלו הקבועות ואלו המשתנות בתדר קצר-בינוני (חמש שנים?). אז נראה התייקרות ממשית של ריבית המשכנתאות. וזה כנראה יקרה.

ייקור ריבית המשכנתאות שוחק את כוח הקנייה של רוכשי הדירות: הם נדרשים לעמוד בנטל תשלומים שוטף גבוה יותר בגין אותו סכום הלוואה. זה אומר שיש לצפות לירידת הביקוש לרכישת דיור. ירידה כזו של הביקוש עשויה להפעיל מעגל קסמים: לפעול שלילית על מחירי הדיור, ובהמשך להשפיע שלילית גם על ציפיות הציבור לגבי מגמת מחירי הדירות. לא מדובר במהלך מיידי - זה יכול להימשך שבועות או חודשים, עד שהסיגנלים מעסקאות מכירה שתתבצענה יתחילו להצטבר לכדי הצבעה ברורה. כשהציפיות לתשואה הנובעת מעליית ערך הנכס יורדות ועלות המימון עולה - זו 'סגירת מספריים' וכדאיות העסקאות מצטמצמת. אותו תהליך של ליבוי עצמי שאפיין את הבועה בהתהוותה ישוב להתרחש, אלא שהפעם הוא פועל בכיוון הפוך: משחרר לחץ מהבועה. התקשורת הכלכלית תפעל להאצת התהליך כשהסיגנלים יוגברו בכותרותיה: התקשורת, הנאבקת על שיעורי צפייה/האזנה, לוחמת בדרך-כלל על קשב על-ידי הדהוד והגברה של סיגנלים. בתוספת כותרות רעשניות.

התהליך של שחרור הלחץ מהבועה לא יהיה כנראה סטרילי. יהיו יזמים שייקלעו לפיגור במכירות ויצטרכו להימנע ממצוקת מימון על-ידי האטה של קצב הבנייה של פרויקטים. בנקים יצטרכו לקבל החלטות קשות לגבי הגדלת המימון לפרויקטים שהם מלווים, ומן הסתם גם יידרשו להפרשות בגין סיכוני אשראי מוגברים. בחלק מהמקרים זה עלול להגיע לעצירת בנייה בפרויקטים, ואולי אף לקריסה של יזמים: במכרזי קרקע של השנים האחרונות נקבעו מחירי קרקעות המשקפים עלייה משמעותית נוספת של מחירי דירות, מעבר למה שניתן יהיה לממש (ראו הערכות ברשימה "האם יש גבול עליון למחירי הדירות?" של ד"ר יאיר דוכין, שפורסמה בבלוג זה, כאן).

מסקנות לרוכשי דירות?

האם יש בכל הנאמר לעיל כדי להצביע על מסקנה אופרטיבית לרוכש דירה פוטנציאלי? האם כדאי לכם לסגת מכוונתכם לרכוש דירה או לדחות את מועד רכישת הדירה כדי לנסות הוזיל את עלות הרכישה? התשובה איננה חד-משמעית. ראשית, יש להבחין בין רוכש דירה למטרת מגורים עצמיים לבין רוכש דירה להשקעה. בעוד שהשני חופשי להחליט לגבי עצם ביצוע העיסקה ולגבי עיתויה על סמך שיקולים כלכליים - הראשון מוכתב במידה רבה על-ידי צרכי מגורים משפחתיים/תעסוקתיים. ייתכן ששיקולים משפחתיים יגברו כאן על שיקולי השקעה. נקודה נוספת שיש לקחת בחשבון היא שמדובר באי-ודאות: כמו בכל תחומי ניהול השקעות, גם אם אנחנו נוטים להעריך מגמות כלכליות - איננו יודעים את העתיד ואיננו יודעים לתזמן את המפנה. זה מחזק את הטיעון שבמקרה של רכישת דירה לצורך מגורים מותר להעניק משקל יתר לשיקולים משפחתיים על פני שיקולים של תיזמון השוק.

מסקנות לממשלה

מכל האמור לעיל ברור שעל הממשלה להיזהר מלהיקלע למלכודת שאליה דוחפים אותה גורמים רבים החוזרים וטוענים שהבעיה העיקרית של ישראל היא משבר דיור והפתרון הנחוץ הוא הפשרת קרקעות מהירה במסלול עוקף-ועדות-תכנון והאצת קצב התחלות הבנייה על-ידי שימוש בתמריצים שונים. אין באמת "משבר דיור" בישראל אלא רק מצב שהוא תוצאה של הסתערות ספקולטיבית של משקיעים על שוק הדירות שגרמה לעליית מחירים תלולה. הקורבנות של הקזינו הלאומי הם צעירים חסרי-דיור, הנדחקים אל מחוץ לשוק הדיור: הדירה מתרחקת בכל שנה מהישג ידם. זהו מצב בעייתי, שנוצר בגין ניהול ממשלתי כושל של תחום הדיור, אבל הוא לא ייפתר על-ידי התערבות בצד ההיצע: לא בהאצת תהליכי בנייה, לא בהפשרת קרקעות מהירה, לא בבנייה מסיבית של מאגר דיור ציבורי להשכרה מוזלת ולא בבזבוז כזה או אחר של כספי משלם המיסים. הדברים ייפתרו בחלקם מעצמם, כשיחול מפנה במחזור העסקים בשוק הדיור: הביקוש לרכישת דירות ירד, עודף הביקוש יתחיל להתפוגג ומחירי הדירות ייעצרו או אף ירדו. המחויבות האמיתית של הממשלה הייתה ונשארה להבטיח לצעירים חסרי דיור יכולת להגיע לדירה בבעלותם, ולשם כך יש להתמקד בתוכנית סיוע ממלכתית - לא בניהול ההיצע. שבענו מספיק כישלונות, בזבוזים ושחיתות בתחומים שונים של מעורבות ממשלתית בביצוע מכדי שנאמין שהירתמות הממשלה להגדלת ההיצע יכולה לשפר את המצב של הנזקקים.

ימים של חשבון נפש: ישראל - סיבות לדאגה

 

הימים - ימים של חשבון נפש. 

מדינת ישראל נמצאת כיום במצב שלפני כמה עשרות שנים יכולנו רק לחלום עליו: אנחנו, לכאורה, בעננים. העלייה ההמונית של יהודי בריה"מ-לשעבר יצרה בשנות ה-90' קפיצת מדרגה דמוגרפית, במידה רבה גם במונחי הון אנושי. החברה הישראלית מתקרבת כיום לעשרה מיליון תושבים. ממדינה קטנה, "דוידית", צמחנו לחברה שגודל האוכלוסייה שלה עולה על זה של רוב המדינות האירופיות: מתוך 50 מדינות אירופה, רק 15 הן בעלות אוכלוסייה גדולה משל ישראל. מבחינת גודל האוכלוסייה, ישראל דומה כיום לצ'כיה, יוון, שוודיה, פורטוגל, בלארוס, הונגריה ואוסטריה. בהבדל מהן, אוכלוסייתה ממשיכה לצמוח. אחרי הכול, כאן זה המזה"ת…

ביטחונית, אנחנו רואים בעצמנו מעצמה אזורית. ישראל בוטחת בעוצמתה הצבאית: ארבעים שנה חלפו מאז המלחמה האחרונה, וכמעט חמישים מהמלחמה הבינמדינתית האחרונה. המורא של מלחמות קשות ואפילו של סכנה קיומית נותר רק בזיכרונם של בני הגיל השלישי. 'המערכה שבין המלחמות' - הכינוי הנוכחי של מלחמת הקיום של ישראל - מתנהלת היטב, וערי ישראל בטוחות. החשש מפני מלחמות בינמדינתיות כמעט שאיננו קיים למעשה. הצלחות טכנולוגיות מרשימות יצרו מצב שישראל מוגנת על-ידי מטרייה אווירית מפני טילים המכוונים אליה מכל עבר והיא יכולה להתנהל בשלווה (יחסית) גם בתקופות של אירועים ביטחוניים בגבולות. "הסכמי אברהם" שנחתמו לפני שנתיים משקפים מציאות חדשה במזרח התיכון, שמבשרת על שינוי מיוחל של מצבה הגיאופוליטי של ישראל. לכאורה, רואים את השלום מחלון הבית.

כלכלית, ישראל היא סיפור הצלחה מתמשך. לפי נתוני קרן המטבע הבינלאומית (ראו כאן), התוצר לנפש בישראל יעמוד השנה (2022) על כ-50 אלף דולר. מדובר במדינה בעלת משק מפותח: הממוצע של מדינות האיחוד האירופי עומד כיום על כ-53 אלף דולר. קצב הצמיחה הגבוה של המשק הישראלי בשלושת העשורים האחרונים הושג בזכות תהליכי הפרטה והנהגת רפורמות ליברליות שהונהגו במסגרת ובעקבות "התוכנית הכלכלית לייצוב המשק" (1985), והוא אפשר עלייה מהירה ורצופה של רמת החיים בישראל. תהליכי הגלובליזציה והפריצה של ייצור טכנולוגיית העילית פעלו לטובת המשק הישראלי, ששינה את מבנה התעסוקה שלו וקנה לו מקום מכובד בחזית הטכנולוגיה העולמית. התוצאה היא השתלבות גוברת והולכת של המשק הישראלי בכלכלה העולמית, זרימה ערה של הון למשק הישראלי, מאזן תשלומים חיובי והתחזקות של השקל בשוקי העולם. 

אז אם כל-כך טוב - מדוע נדרש חשבון נפש? הסיבה היא שבצל הקביעות לעיל מסתתרות בעיות: הדברים אינם כפי שהם נראים. התגובה לכל הקביעות הללו צריכה להיות "כן, אבל…". הבעיות של ישראל לא נעלמו ולא קטנו - הן רק השתנו. אולי הצטללו. ולכן, בהסתכלות הפשוטה על הנתונים הכלכליים, הדמוגרפיים או הביטחוניים יש כדי להטעות, להסיח את הדעת מהאתגרים האמיתיים העומדים בפנינו.

    *     *     *

התיאור הדמוגרפי לעיל עשוי להטעות. איננו חיים עוד בשנות המדינה הראשונות, בהן סברנו שגידול האוכלוסייה מבצר את קיומנו במזה"ת על רקע הסכסוך הצבאי. בישראל של היום, גידול דמוגרפי מהיר איננו פתרון לשום בעיה, והעובדה שאוכלוסיית ישראל צפויה להגיע בתוך דור ל-15-16 מיליונים איננה מקור לתקווה אלא דווקא לדאגה, שכן גידול האוכלוסייה מרוכז בקבוצה ספציפית - האוכלוסייה החרדית - שאיננה משתתפת השתתפות מלאה בנטל הביטחוני והאזרחי. אם תימשך המגמה ההיסטורית של עליית משקלה של האוכלוסייה החרדית - ובעיקר אם לא יחול שינוי יסודי בדפוסי השתלבותה בשוק העבודה - הדבר עשוי להעיב על עתידה של מדינת ישראל. למרות התחושה הכללית בציבור, קצב הצמיחה של התוצר לנפש בישראל איננו גבוה בטווח הארוך מזה של המדינות המפותחות, ולכן ישראל איננה מצליחה (ולא תצליח) לסגור את הפער שקיים בינה לבין מדינות מערב אירופה: היא 'סוחבת' על גבה אוכלוסייה הולכת וגדלה שאיננה תורמת את חלקה לכלכלה, ומנצלת לרעה את כוחה הפוליטי כדי להבטיח לעצמה קיום פרזיטי. מעבר לבעיית ההשתתפות בשוק העבודה, הגידול המהיר-יחסית של האוכלוסייה בישראל גורם להצטופפות מתמשכת של האוכלוסייה, תופעה שיוצרת לחץ מתגבר על תשתיות בכלל ועל משאבי הדיור בפרט (ראו בהמשך). ישראל היא כבר מדינה צפופה מאד יחסית למדינות מערביות, ובניגוד להן היא נמצאת בתנופה (שצפויה להימשך) של גידול אוכלוסייה והצטופפות.

ההישגים הכלכליים מטעים. הגידול המהיר של התוצר לנפש מסתיר את העובדה שהצמיחה המהירה איננה מכלילה (inclusive): היא מרוכזת בחלק מענפי המשק ופוסחת על אחרים, והיא מלווה בגידול של מידת אי-השוויון הכלכלי בין חלקי האוכלוסייה. כך, חלקים ניכרים מהאוכלוסייה בישראל אינם משתתפים בחגיגת הצריכה. לתחושתם - הם בכלל נדחקים בהתמדה לאחור, בהיותם צופים פסיביים בחגיגה לא-להם. תהליך זה היה אמנם צפוי בהינתן שהפריחה הכלכלית היא תוצאה של הפרטה ושל שחרור כוחות השוק מכבלי התכנון וההתערבות הממשלתיים, אבל אפשר היה למתן את השלכותיו החברתיות על-ידי הנהגת מדיניות רווחה שתגביל את התהליך הצנטריפוגלי שעוברת החברה הישראלית. בהעדר מדיניות כזו (אין גם מפלגה פוליטית שהרימה דגל חברתי זה, למרות ההצהרות הפופוליסטיות המושמעות מכל עבר על בעיית יוקר המחייה ועל מחירי הדירות) - הפרשי השכר בין העשירונים השונים הולכים וגדלים. התחזקות השקל - בעבר איתות חיובי המעיד על בריאות המשק - נובעת בעיקר מזרימת השקעות ישירות לענפי ההיי-טק, והיא פוגעת ביצרנים בתחומים מסורתיים כמו תעשייה, חקלאות ותיירות, שמאבדים את יכולתם להתחרות בשוקי העולם. בועת הנדל"ן והיבוא העצום של כלי רכב ומוצרי צריכה בני-קיימא - תוצאה של משטר הריבית הנמוכה בעשורים האחרונים - מניבים אמנם לממשלה הכנסות ממיסוי ויוצרים רושם של ניהול פיסקלי אחראי, אבל זוהי אשליה: אלו הצלחות מחזוריות המסתירות את העובדה שמבנה המיסוי בישראל מחורר, איננו מספק איזון פיסקלי בסיסי, והוא גורם לעיוותים בפעילות הכלכלית, שלא לדבר על כך שרמת השירותים הציבוריים בישראל הדרדרה לרמה שאיננה מספקת את הצרכים החברתיים.

תחושת הביטחון היא אשליה. על גבולותיה של ישראל אורב איום רקטי מהותי. הוא עלול להגיע למימוש, והמלחמה הבאה תפגע כנראה בעיקר בעורף. ריבוי הרקטות והאיום של שיפור הדיוק של רקטות אלו משמעותם שמדינת ישראל תיפגע משמעותית במקרה של מלחמה, והפגיעה תהיה בעיקר בתשתיות אסטרטגיות (צבאיות ואזרחיות). קשה להבין, לאור זאת, את תחושת הביטחון הרווחת בישראל - היא איננה מוצדקת, והיא מנוונת את הדחף הקיומי שחשוב להישרדות בגלל אמונה שגויה שהמצב הנוכחי הוא יציב. קשה גם להבין את ההתמקדות של צה"ל במיקרו, בבניית יחידות-עילית שכוחן רק במפגשים/עימותים נקודתיים שאופייניים למערכה שבין המלחמות, במקום להתמקד בבניית הגוף הצבאי העיקרי (לרבות מערך המילואים והעורף) ובהכנתו למלחמה קשה וארוכה. הולך ופוחת מספרם של אלו הזוכרים שישראל איננה באמת מעצמה ושבאמצע מלחמת יום הכיפורים היא נזקקה לרכבת אווירית אמריקנית לאספקת נשק ולחידוש מלאי התחמושת כדי להמשיך את המאמץ המלחמתי. קשה גם להבין את ההסחה של דעת הקהל לשאלת הגרעין האיראני כאילו זוהי הבעיה הביטחונית העיקרית (או אף היחידה) של ישראל, ואת הזלזול ביכולת פגיעתם של אירגוני הטרור. ומעל לכל: קשה להבין את המחשבה שייתכן ביטחון לישראל גם ללא שיושג הסכם מדיני ישראלי-פלסטיני, שמדינת ישראל תוכל להמשיך (מבחירה) לחיות על חרבה.

    *     *     *

במקום לשגות באשליות ולהתעורר לתוך סיוט, על ישראל להתמודד כבר עתה עם בעיות אמיתיות.

התוואי הדמוגרפי הנוכחי, של גידול יחסי מתמשך של אוכלוסייה חרדית שאיננה משתתפת בנטל - איננו בר-קיימא בטווח הארוך. ישראל לא תוכל להמשיך ולהתפתח בקצב מהיר, כזה שיאפשר לה לסגור את הפער למדינות המפותחות, בלא שיגדל שיעור ההשתתפות בכוח העבודה. זה דורש הנהגת "לימודי ליב"ה" במגזר החרדי. זה דורש שינוי במערכת היחסים שבין המדינה לבין המגזר החרדי: מדיניות כלכלית של עידוד ילודה ותמיכה במערכת חינוך מגזרית עצמאית שפולטת רבבות צעירים שאינם מוכנים (השכלתית) להשתלבות בחברה הישראלית הן פעולות חסרות-אחריות ואסור שנסכים להן. זו איננה רק שאלה כלכלית: גם הלכידות החברתית בישראל לא תוכל לשרוד מצב שבו נתח הולך וגדל של האוכלוסייה איננו רואה את עצמו מחויב בנשיאה בנטל הביטחוני, ומצד שני מנצל בציניות את המערכת הפוליטית כדי להשיג לעצמו הטבות מגזריות ואפילו להשפיע בשאלות מדיניות מבלי לשאת בהשלכותיהן.

לא תהיה למדינת ישראל תקומה ללא שימוצה הניסיון להגיע להסכמה מדינית עם הפלסטינים על פתרון של חלוקה טריטוריאלית. ממערב לירדן קיים כיום רוב לא-יהודי, ועל ישראל לבחור בין הגשמת החזון הציוני להקמת מדינה יהודית לבין שליטה צבאית בשטחי ארץ ישראל ושליטה נגזרת באוכלוסייה לא-יהודית גדולה. ההצהרות החגיגיות שאנו מרבים להשמיע (בעיקר לעצמנו) - לגבי שלמותה הנצחית של ירושלים, זכותו של העם היהודי על מלוא שטחי ארץ ישראל, נכונותנו (הבלתי-נענית) לשלום, וכו' - אינן קונסטרוקטיביות: הן מפריעות לנו להתקדם להסכמה על חלוקת הארץ. בלא שתחולק הארץ תצטרך ישראל לוותר על כוונתה לקיים מדינה דמוקרטית, וגם לוותר על הסיכוי לביטחון: ללא הסכם מדיני עם הפלסטינים אין עתיד לקיומם של הסכמים אזוריים ולפיתוח חיי שכנות בריאים במזרח התיכון. נמשיך אולי, לתקופה מוגבלת, להיות מוצב-חוץ של ארה"ב ומדינה החיה (מבחירה, לא מצורך) על חרבה, אבל הקרע בחברה הישראלית יפגע בלכידות וביכולת לנהל חברה סולידרית ולהחזיק בצבא עממי. אוכלוסיית ערביי ישראל תיגרר להקצנה בגלל העימות הישראלי-פלסטיני ותהפוך פוטנציאלית לגייס חמישי שירתק כוחות ואנרגיה. הדיון הפנימי על הסכם מדיני עם הפלסטינים לא יהיה קל כי החברה הישראלית כבר קרועה בשאלת ההתיישבות, על רקע הפלוגתא אם מדינת ישראל היא הגשמה של ציונות מדינית שמטרתה הקמת בית לאומי לעם היהודי, או שהיא תחילתה של גאולה ומטרתה היא התנחלות בכל שטחי ארץ ישראל. יש בפלוגתא זו מספיק אנרגיה כדי לכלכל מלחמת אזרחים יהודית, חו"ח.

התוואי הכלכלי של ישראל איננו בר-קיימא בטווח הארוך אם לא ילווה במדיניות רווחה שתבטיח שהתחרות הכלכלית (הבריאה, כשלעצמה) לא תקרע את החברה הישראלית לגזרים. הפער הכלכלי שנגרם כתוצר-לוואי של הצמיחה המהירה אינו צריך להפתיע (כך נראית תחרות!), אבל יש להגביל אותו באמצעות מיסוי ולדאוג שלא יהפוך לפער רב-דורי. החברה הישראלית צריכה להבטיח לצעיריה הזדמנות שווה: מניעת חלוקה קשיחה למעמדות כלכליים, חופש למוביליות חברתית, זכות לשירותים ציבוריים מספקים ושוויוניים, זכות לחינוך נאות לילדיהם, זכות לדיור ולתעסוקה, דאגה לחלש ורשת ביטחון כלכלית שתבטיח מפני התרסקות כלכלית. כל אלו יושגו באמצעות מיסוי פרוגרסיבי על הכנסה, מיסוי על רכוש, מיסוי על ירושות, ומצד שני - סיוע מסיבי לרכישת דיור. יש להתייחס לשירותים הציבוריים (חינוך, בריאות, תחבורה וכו') כאל השקעה ציבורית - לא כאל צריכה: אין להפקיר שירותים אלו ולצפות שהשוק הפרטי ימצא לו תחליפים פרטיים, שכן הבטחת שירותים אלו היא ביסוד הדאגה של המדינה להזדמנות שווה וביסוד שותפות הגורל של חלקי החברה הישראלית.

הגידול הדמוגרפי המתמשך צפוי (לפי תחזיות הלמ"ס) להביא את אוכלוסיית ישראל ל-15-16 מיליוני תושבים עד לשנת ה-100 למדינה. זוהי תחזית מטרידה במדינה שחיה כבר כיום בצפיפות גבוהה. היא מחייבת אותנו להיערך לתוספת של כשני מיליון דירות למלאי המגורים הקיים. זהו אתגר ממשי. צוואר הבקבוק הוא עתודות הקרקע - לא פוטנציאל הבנייה. התשובה לאתגר זה איננה בניית איים מלאכותיים, איזרוח שטחי אימונים של צה"ל, הסבת שטחים חקלאיים נרחבים לשטחי מגורים או ביטול שמורות טבע: מתחייבת התארגנות קרקעית שונה, כזו שתוכל להכיל את תוספת הדיור הנדרשת ולמנוע מצוקה אקוטית של קרקע לבנייה שתביא להמראה בלתי סבירה של מחירי הדיור. המראה של מחירי הדיור לא רק תערער את היציבות הפוליטית אלא גם עלולה לגרום ל"בריחת מוחות" מישראל על רקע קשיים של בני הדור הצעיר להשיג דיור. התארגנות קרקעית כזו תחייב אותנו לא רק לאתר משבצות קרקע שאינן מנוצלות כיום אלא גם ליזום מהלך מקיף של מיחזור של קרקע מבונה לצורך ציפוף שלה ("התחדשות עירונית"). זה יחייב אותנו לנקוט במהלכים נמרצים, מהם לא פופולריים: להאיץ תכנון בנייה של משבצות קרקע ריקות תוך הדגשת ציפוף, ליזום התחדשות עירונית שתהיה אפקטיבית מבחינת יכולתה לספוג תוספות אוכלוסייה במשבצות קרקע בנויות, להילחם בנטייה הרווחת לבניית מגורים צמודי-קרקע, לעצור מהלכים של שינוי יעוד של קרקעות חקלאיים לשטחי בנייה מרווחת ("הרחבות"), לעצור את המהלך הבזבזני של "תמ"א 38" שיוצר תמריץ לציפוף מועט מידי של האוכלוסייה במרכזי הערים, וכו'. זכרו שאין באמת מחסור פיזי בקרקע, אלא ישנם הסדרים היסטוריים שמרתקים עתודות קרקע קיימות לשימושים בזבזניים, והסדרים אלו מחייבים שינוי בסיסי. חלק מהמהלכים יחייבו שינויי מיסוי כדי לדרבן בעלי קרקעות להיעתר לצורך הלאומי לצופף את האוכלוסייה, וחלק מהמהלכים יחייבו כנראה שינויי חקיקה שיצמצמו את יכולתם של בעלי עניין לעכב את תהליכי ההתחדשות העירונית בטענה של זכויות קניין פרטיות.

כדי להגיע להישגים בתחומים שנמנו לעיל - השתלבות המגזר החרדי בחיי המדינה, הסכמה מדינית עם הפלסטינים (והכרעה פנימית לגביה), החלת עקרונות של מדינת רווחה והכלת תוספת האוכלוסייה הצפויה בדור הקרוב - ישראל זקוקה ליציבות פוליטית שחסרה לה. מצב של שוויון כוחות פוליטי, ועוד כזה המתאפיין בשנאה עמוקה בין גושים פוליטיים גדולים, מונע הקמת ממשלה קואליציונית רחבה שרק היא תוכל להוביל פוליטית לרפורמות הנדרשות ויוצר לכן ריכוז כוחות בעייתי בידי קבוצות שוליים המהוות "לשון מאזניים" קואליציונית. קבוצות אלו סוחטות הטבות מגזריות בעיתיות מהמפלגות הגדולות ומנציחות סטטוס-קוו פוליטי רעוע שמונע תכנון והפעלה של רפורמות משמעותיות. העימות הפוליטי המקצין בין הגופים הפוליטיים הגדולים מכרסם בלכידות החברתית ומאיים על שלומו של המפעל הציוני. אם ישראל תבחר להמשיך בתגרה הפנימית הבינעדתית ובשנאה פרי הפוליטיקה של הזהויות - היא מסכנת את קיומה העתידי.