עליית מחירי הדירות היא תופעה גלובלית

 

מדוע מחירי הדירות בישראל מאמירים ברציפות כבר למעלה מעשור? בהגדרה דידקטית זו שאלה מצוינת: יש לה הרבה תשובות! להלן מבחר מאוסף התשובות/האשמות הרגיל: זו הממשלה שמטילה מיסים כבדים על הדירות ומייקרת אותן; זו רשות מקרקעי ישראל שמספסרת בקרקעות לבנייה ומעלה את מחיריהן; זה משרד השיכון ש'נרדם' במשמרתו; אלו חוקי התכנון והבנייה שיוצרים בירוקרטיה וצווארי בקבוק שחוסמים את קצב הבנייה של דירות חדשות; אלו הרשויות המקומיות, שאינן מעוניינות בגידול אוכלוסייה בשטחן וחוסמות את היזמים, ועוד, ועוד. אבל לפני שנבחר האשמה, נצטייד בדגלי מחאה ונחוש בזעם לצמתים - כדאי אולי להסתכל על גרף שפירסמה באחרונה קרן המטבע הבינלאומית. הגרף מציג מדד גלובלי של מחירי הדירות. מסתבר, לכאורה, שלא מדובר בתופעה ישראלית-מקומית: מחירי הדירות עולים ברוב מדינות המערב.

הגרף לעיל מציג התפתחות המשותפת ל-60 מדינות. המדד הוא ריאלי (כלומר: הוא מודד את מחירי הדירות בניכוי קצב האינפלציה). הוא מצביע על תופעה גלובלית של התייקרות בתים/דירות. התהליך איננו אחיד לכל המדינות (ישראל ממוקמת באמצע ההתפלגות). הוא גם איננו הומוגני, כך שלא מדובר בתופעה "טבעית", חלק אינטגרלי מההתפתחות הכלכלית של משקים: אנו רואים בגרף עליית מחירים הולכת ומואצת בשנים 2007-2001, ירידת מחירים בשנים 2011-2007, והתחדשות (ואף האצה) של עליית המחירים אחרי 2012.

מה קרה בעולם שגרם להתפתחות זו? התשובה המקובלת היא ירידת הריבית לרמה נמוכה היסטורית, שגרמה לגל של ביקוש לרכישת נכסי השקעה. דירות מגורים הן רק אחד משורת נכסי ההשקעה האפשריים. ירידת הריבית היא תוצאה של מדיניות מוניטרית מרחיבה שיזמו ממשלות שונות כדי להגן על הסקטור היצרני מפני סיכון של הדרדרות לשפל כלכלי. לפני כשני עשורים (2001) הסיכון היה קשור למשבר המניות של חברות ההזנק (ה-'דוט.קום'). בהמשך (2007), הסיכון נוצר בגלל משבר המשכנתאות בארה"ב שהפך במהרה למשבר פיננסי בינלאומי. בשנתיים האחרונות המדיניות המרחיבה קשורה לניסיון למנוע מיתון כלכלי בעקבות התפשטות הנגיף COVID-19. המשותף לכל האירועים הללו הוא מדיניות מוניטרית מרחיבה המתבטאת בהפחתת הריבית לרמה נמוכה, חסרת-תקדים.

למרות שהמשבר הפיננסי הראשוני (זה של 2007) פסח על ישראל, היא לא יכלה להימנע מהפחתה מקבילה של שיעור הריבית: לולא כן היה נוצר פער בין הריבית בישראל לבין הריבית של מדינות אחרות, הייתה נוצרת זרימה של הון פיננסי אל תוך המשק הישראלי, שער השקל היה עולה מול שערי החליפין של שותפות הסחר של ישראל, והתוצאה עלולה הייתה להיות ירידה בכושר התחרות של המשק הישראלי ומכה ניצחת לענפי הייצור. לכן היינו עדים לירידה של שיעור הריבית למרות שישראל לא נפגעה (יחסית) מהמשבר הפיננסי הבינלאומי.

מציאות מתמשכת של ריבית נמוכה מסיטה את החיסכון הפרטי הצבור מאפיקים שמרניים (אחזקת חוב ממשלתי חסר-סיכון) לאפיקים שמבטיחים תשואה גבוהה יותר. יכולנו לכאורה לראות בכך הגברה של 'תיאבון סיכון' מצד משקי הבית, אלא שייתכן שמשקי הבית אינם מודעים לכך שהסטה זו של חסכונותיהם כרוכה בגידול החשיפה לסיכון. מכל מקום, הסטה זו, כשלעצמה, יוצרת עודף ביקוש לנכסים ומתניעה תהליך של עליית מחירי נכסים. מדובר כמובן במחירי דירות, אבל גם במחירי מניות ונכסי השקעה אחרים. תהליך זה מעורר שתי בעיות: האחת - הוא הפיך, כי אם בעתיד כלשהו הריבית תעלה נהיה עדים כנראה לירידת מחירי נכסים (כולל דירות); השנייה - הוא בעל אופי מסוכן בגלל נטיית הציבור לטפח ציפיות-יתר לגבי עליית המחירים, ציפיות שגורמות לעליית המחירים להיות בעלת אופי 'בועתי' (כלומר: עליית המחירים היא מוגזמת ותביא חלילה להתרסקות).