רשימת אורח: רפורמת החלב שמציע משרד האוצר עלולה להביא לחורבן הענף – אביה ספיבק ומאיר אמיר*

 

ההכרזה על כוונת הממשלה

בימים אלו מתקיימים דיונים בוועדות הכנסת סביב אישור  תקציב המדינה וחוק ההסדרים לשנת 2026. השנה כלול בחוק ההסדרים פרק שעניינו הנהגת רפורמה מבנית במשק החלב. הרפורמה באה לתקן את חוק תכנון משק החלב התשע"א-2011 (ראו כאן). מטרתה המוצהרת היא לבטל את משטר מיכסות הייצור הנהוג כיום ואת מנגנון קביעת התמורה לרפתנים ולהחליפם במודל של שוק תחרותי, מה שאמור להוביל לדברי יוזמי הרפורמה להוזלת מחירי החלב ומוצריו לצרכן. להלן הודעת משרד האוצר (ראו: אתר משרד האוצר, כאן):

החוק מבקש להוביל לשינוי דרמטי במבנה משק החלב בישראל ולהפוך אותו לשוק פתוח ויעיל, תוך שמירה על צרכי היצרנים. במסגרת ייעול משק החלב בישראל מציע החוק מודל חדש שכולל רשת ביטחון ליצרנים, במטרה להבטיח רציפות אספקת חלב לצרכנים במחירים נגישים יותר. על פי נוסח החוק עיקרי הרפורמה כוללים את ביטול משטר מכסות הייצור הקיים, הטמעת תחרות הוגנת ויעילה בשוק החלב, והסדרת המערכת הרגולטורית והפיקוח על הענף. על פי הצעת החוק, יופסק משטר התכנון המרכזי, וענף החלב יעבור למודל שוק פתוח הכולל הורדה מלאה של המכסים על מוצרי חלב. המערכת החדשה תקבע מנגנון לרכש חלב מוגן, ותסדיר את מעורבות המחלבות הגדולות ברכש החלב המוגן על פי מחיר הגנה שייקבע בחוק. כחלק מהרפורמה, תופעל גם תכנית פדיון מכסות רחבה ומדורגת, שתסייע ליצרנים לעבור בצורה הוגנת ומסודרת למודל השוק החדש, ותפחית את הייצור הבלתי יעיל. העלות התקציבית עומדת על מיליארד ₪. 

על ענף החלב בישראל

ענף החלב בישראל, ימותיו כימי הציונות. הרפת הראשונה בישראל הוקמה במקווה ישראל לפני כ-150 שנה, והרפתות הראשונות במשק המשפחתי והקיבוצי, בנהלל ובדגניה, קמו לפני למעלה מ-100 שנה. מעבר להיותו ענף חשוב בחקלאות, לענף הרפת יתרונות חיצוניים חיובים רבים: הוא תורם לכלכלת ולפרנסת תושבי הפריפריה, יש לו תרומה לנוף ולסביבה, הוא תורם לביטחון התזונתי של תושבי ישראל ולפיזור אוכלוסייה (כולל בנגב המערבי ובגבול לבנון), והוא מספק פרנסה לכ-11 אלף מועסקים בישראל.

הרפת הישראלית היא אחת הרפתות היעילות בעולם, והענף מתייעל דרך קבע. יצרנים לא יעילים עוזבים  את הענף ויצרנים יעילים מגדילים את ייצורם. כך, מספר הרפתות קטן בהתמדה בעוד שייצור החלב גדל: מספר הרפתות ירד בתוך 40 שנה מ-1,500 ל-600 כיום. הענף הוא ענף מתוכנן, שכן הוא מחייב ודאות שכל הייצור השוטף ייקלט בשוק במחיר ידוע מראש, וכי יופעל מנגנון לוויסות עודפי ביקוש עונתיים שכן חיי המדף של חלב גולמי הם רק 48 שעות.

בכל מדינות העולם קיימת מעורבות ממשלתית להבטחת יציבות בייצור ובתמורה לרפתן, אם דרך הבטחת מחיר  ("מחיר מטרה") וכמות  ("מכסות חלב") כפי שהדבר נעשה בישראל, או בדרך של סובסידיה ישירה כפי שהדבר נעשה במדינות האיחוד האירופי. בישראל, הענף מתנהל בשיטה המדמה שוק משוכלל. מחיר המטרה נקבע מחדש מידי תקופה על פי תחשיב עלות הייצור הארצית הממוצעת, תוך כפיית רכיב התייעלות שנתית של 2%. היצרנים מתחרים ביניהם על יעילות שמטרתה הפחתת העלות, ממש כמו במנגנון של שוק משוכלל.

מהשוואה בינלאומית עולה כי  מחיר המטרה בישראל גבוה כיום ב-15-20 אחוז מהמחיר המקביל באיחוד האירופי. הסיבה לכך היא תלותו של היצרן הישראלי ביבוא מזון לפרות: עלות המזון מהווה 60% מעלות ייצור החלב. צריך לציין כי לישראל חסרונות אקלימיים בייצור חלב לעומת אירופה, אוסטרליה וניו זילנד. לטענת משרד החקלאות, לישראל חסרונות יחסיים ברורים: תנאי מזג אויר חמים שאינם אידיאליים לייצור חלב, עלות צינון ואוורור, סטנדרטים גבוהים של איכות סביבה (טיפול בשפכים), הימצאות רפתות באזורים חמים מאד כמו בקעת הירדן והערבה הדרומית, עלות כוח האדם, ועוד.

חלב גולמי איננו מוצר סחיר: למרות שקיימים הפרשים בעלויות הייצור של חלב גולמי בין מדינות, הסחר הבינלאומי מהווה רק 7% מהתפוקה העולמית. בכל מדינה מכירים בחשיבות של ייצור חלב מקומי. להערכתנו, גם בעתיד לפחות 60% מהצריכה של מוצרי חלב חייב להיות מייצור מקומי כדי להבטיח את איכות התוצרת הטריה.

הרפתנים אינם קובעים את מחירי מוצרי החלב לצרכן: אלו נקבעים על פי שיקול דעת של מקטע המחלבות ומקטע הקמעונאות, שני מקטעים המתאפיינים בריכוזיות גבוהה מאד. לכן, הורדת התמורה ליצרני החלב  (מחיר המטרה) – היעד המוצהר של החוק המוצע - אינה מבטיחה את ירידת המחיר לצרכן.

ניתוח כלכלי של ענף החלב

92% מפדיון הענף נובע ממכירת חלב גולמי, שנמכר למחלבות במחיר אחיד  (מחיר מטרה). הכמות השנתית - מכסת החלב - נקבעת מראש לכל רפתן. מחיר המטרה נקבע על-פי סקר הוצאות מפורט שנעשה מידי שנתיים על ידי חברת הייעוץ KPMG, כאשר מהעלות הממוצעת מנוכים 2% מידי שנה בגין התייעלות.

85% מעלות ייצור החלב נובעת מקניית תשומות חיצוניות, ורק 15% ממנה היא תמורה לרפתן בגין עבודה, החזר פחת וריבית על ההון המושקע (ערך מוסף). זוהי היתרה התפעולית הממוצעת, שעומדת כיום על 41 אג' לליטר חלב. רפתן שיעילותו עולה על הממוצע הענפי מוציא פחות על התשומות הקנויות ונהנה מרווח גדול מהממוצע הענפי.

סעיף ההוצאה העיקרי הוא מזון קנוי - למעלה מ 60% מסך ההוצאה. סעיף זה, שחלק ניכר ממנו הוא גרעינים מיובאים, הוא "עקב אכילס" של הרפת הישראלית: סעיף הוצאה שאין לרפתן שליטה עליו והוא משקף את תנאי הייצור בישראל - ארץ עם משקעים נמוכים וללא כרי דשא.

השיטה של קביעת מחיר מטרה על בסיס תחשיב של עלות ממוצעת ובכפוף למקדם פריון היא שיטה יעילה יחסית מבחינה כלכלית. לפנינו מעין שוק משוכלל שבו משתתפים מאות יצרנים שאין להם השפעה על מחיר המוצר. כל יצרן מנסה למזער את עלות הייצור שלו כדי להשיא את רווחיו. אם הוא יעיל מהממוצע - הוא מרוויח מעבר לממוצע הענפי; אם יעילותו ממוצעת - הוא נאלץ להסתפק בהחזר היתרה התפעולית; אם יעילותו נמוכה מהממוצע - הוא מקבל רק חלק מהיתרה התפעולית שלו, והוא עלול להידרש להקצות כספים אישיים כדי לממן את פעילות הרפת שלו. רפתן כזה ייאלץ בסופו של דבר לעזוב את הענף, ובכך לייעל את הייצור הארצי הממוצע ולתרום להורדת  מחיר המטרה. לכן, דרך פעולת הענף הנהוגה כיום מביאה לרציונליזציה של הייצור, ליציאה מהענף של רפתנים לא יעילים, להקטנת  מספר הרפתות ולאפקט מתמשך של התייעלות התורם להפחתת מחיר המטרה.

כך פועל הענף כבר עשרות שנים: התייעלות עקבית ורצופה במשטר מתוכנן שבו נקבעים מראש מכסות ייצור ומחירים וקיים מנגנון מובנה שמתמרץ התייעלות. יתכן שיש אפשרות לייעל את המנגנון עוד יותר, למשל דרך הנהגה של שוק חופשי למכירת מכסות-ייצור שבו הרפתנים הפחות יעילים ימכרו את המכסות שלהם לרפתנים יעילים, מבלי לשנות את שיטת התכנון והמכסות ואת שיטת קביעת מחיר המטרה. שוק מכסות יעיל ותחרותי ייתר את הצורך בפדיון מכסות על חשבון תקציב המדינה, כפי שמציע משרד האוצר בתכנית שלו.

נסתכל להלן בלוח המסכם את התפלגות הייצור בין רפתנים על-פי יעילותם כפי שעיבדנו מסקר הרפת של שנת 2023:

מהלוח עולה כי כמחצית מהרפתנים כיום מפסידים: הם ניצבים בפני מחיר מטרה של 2.48 ₪ בעוד שעלות הייצור שלהם גבוהה ממחיר זה. בתוך קבוצה זו מצויים יצרנים שיעילותם נמוכה במיוחד ושעלות הייצור שלהם מתקרבת ל-3 ₪ לליטר, והם ייאלצו לעזוב את הענף בזמן הקרוב. הרפתנים בקבוצה הראשונה (שורה עליונה בלוח) אמנם מפסידים בממוצע 20 אג' לליטר חלב אך נשארים עם יתרה תזרימית חיובית. הם יצטרכו להתייעל כדי להישאר בענף בטווח הארוך, אבל בינתיים – לאחר שכבר ביצעו את ההשקעות הנדרשות - הם עדיין נשארים בענף. אלו הם בעיקר משקים משפחתיים. שתי הקבוצות האחרות, שאחראיות על כמחצית מסך הייצור, מרוויחות בשלב זה לפני הורדת מחיר המטרה שמציע משרד האוצר. הקבוצה השלישית, שעלות הייצור הממוצעת שלה נמוכה מ 2.25 ₪ לליטר, שאחראית לייצור 20% מהחלב, נמצאת אף היא בסיכון אם תמומש תכנית משרד האוצר.

התוכנית שברקע החוק המוצע

להלן עיקרי התוכנית הממשלתית:

1.      הפחתת  "מחיר המטרה" ב-15%

2.      ביטול שיטת המכסות בענף: לא עוד הבטחת רכישה של כמות שנתית לכל רפת, ובמחיר מובטח, אלא שוק חופשי שבו נקבעים מחירים וכמויות בהליך תחרותי

3.       הגנת-כמות על כשני שלישים מהכמות המיוצרת כיום (כלומר: כ-1,000 מיליון ליטר חלב גולמי) במחיר המופחת ב-15% מזה הנוכחי. קביעת המחיר המוגן תעבור בעתיד לוועדת המחירים האחראית על קביעת מחירי מוצרים ושירותים בפיקוח, בניגוד למצב העכשווי שבו המחיר נקבע על פי ממצאי סקר שדה שעורכת חברת ייעוץ בינלאומית. כלומר: שיטת המכסות והמחיר המובטח תישאר, אבל בשם אחר, והתפעול יעבור ממערך מתמחה של מועצת החלב לוועדה בראשות הממונה על ההגבלים העסקיים

4.       ביטול של כל המכסות והמכסים שקיימים היום על  יבוא מוצרי חלב

5.       פדיון של כ-500 מיליון ליטר  "מכסות חלב" מהרפתנים - כשליש מהכמות המיוצרת כיום - בהליך של מכרז. המחיר המשתמע לליטר מכסה הוא כ-2 ₪ (כולל מע"מ) לעומת ערך הפדיון בהליכים האחרונים שעמד על 2.30 ₪ (לפני מע"מ). לטובת המהלך מיועד תקציב ממשלתי של 1 מיליארד ש"ח

6.       סגירה של מועצת החלב, מי שעוסקת כיום בהקצאת מכסות החלב וקביעת מחיר המטרה. המועצה מופקדת כיום גם על ויסות יצור החלב במשך השנה, לאור פערי הייצור בין חורף לקיץ; התוכנית אינה מפרטת מי יבצע משימה זו לאחר שתיסגר המועצה

7.       התוכנית מניחה כי לאחר פדיון מכסות חלב בהיקף של 500 מיליון ליטר מהרפתנים ופתיחת שערי היבוא החופשי יתגבש בשוק שווי משקל חדש, במחירים נמוכים יותר הן ליצרן והן לצרכן. בשוק יוותרו רק היצרנים היעילים ביותר, וכל הביקוש למוצרי חלב ייענה על-ידי השוק התחרותי המקומי ועל-ידי יבוא חופשי

ביקורת

אנו סבורים שמדובר בתוכנית נטולת היגיון כלכלי, הרת אסון, שהוצעה ללא לימוד רציני של החומר; זוהי תכנית פזיזה, נטולת הקשר שיכולה להביא לחורבן ענף כלכלי חשוב, אחד מיסודותיה של החקלאות הישראלית. הדיון שקיימנו עד כה כבר מצביע על כך כי ענף הרפת צריך להיות ענף מתוכנן, עם אופק יציב, עם וודאות לרפתנים, עם הבטחת רכישה של כל הכמות המיוצרת - משמע משטר מכסות מחייב עם הבטחת מחיר שמותאם אוטומטית לשינויים אקסוגניים בעלות הייצור. אין אפשרות לנהל רפת בלי אופק תכנוני וכלכלי מובטח. לכן, "אין מצב" שענף הרפת יפעל במודל שוק תחרותי. מכאן דחייתנו המוחלטת את כוונת משרד האוצר להחיל על ענף הרפת את עקרונות השוק התחרותי.

בכך לא מסתכמת התנגדותנו למהלך המוצע של האוצר. זהו מהלך מנוגד לכל היגיון כלכלי. אם האוצר יוריד את מחיר המטרה, כפי שהוא מציע, ב-15% - התמורה שיקבל הרפתן לכל ליטר חלב תפחת ב-37 אגורות (לפי המחיר ששרר בעת עריכת סקר הרפת המקיף של שנת 2023) ומחיר המטרה יעמוד על 2.11 ש"ח לליטר.

כך תיראה מפת הרווחיות בענף הרפת לאחר הורדת מחיר המטרה ב- 15%:

הטבלה ממחישה עד כמה מופרכת הצעת משרד האוצר. חצי מהיצרנים ירשמו תזרים שלילי -  הפסד של 57 אג' לליטר – לעומת היתרה התפעולית הנוכחית של 41 אג' לליטר; יצרנים אלו ירצו לעזוב מייד את הענף, וכך תפחת הכמות המיוצרת בחצי. הקבוצה השנייה, שכזכור רושמת כיום רווח, תפסיד בממוצע 20 אג' לליטר ותשקול עזיבה של הענף. אפילו הקבוצה היעילה ביותר, אלו שמייצרים חלב בפחות מ-2.25 ₪ לליטר, תהפוך לקבוצה מפסידה.

כמה רפתות בארץ יודעות לייצר חלב בעלות כוללת של 2.11 ₪ ומטה  לליטר? על פי הסקר מדובר ב-19 רפתות בלבד, 3% מכלל הרפתות בארץ שמייצרות 7% מכמות החלב. 93% מכמות החלב מיוצרת כיום בישראל בעלות גבוהה יותר לליטר ותביא הפסד לרפתנים. האם מעלה מישהו על דעתו שאותן 19 רפתות תוכלנה לייצר את 100% החלב בישראל? האם אפשר לדמיין מנגנון שוק שמוביל לתוצאה כזאת? ולמה שאותם יצרנים, שזה עתה נלקח מהם כ- 90% מהרווח שלהם, יסכימו להמשיך ולפעול בענף שבו הממשלה מבטלת כל וודאות ומכתיבה חד-צדדית צעדים דרקוניים שמחריבים את הענף כולו? הלא במצב כזה לא רק היצרנים הלא-יעילים יחליטו לעזוב, שהרי רוב מוחלט של הרפתות תהפוכנה לרפתות מפסידות וכל הענף יהיה נתון לחסדי השוק או הממשלה שאי אפשר יותר לסמוך על שיקול דעתה.

איננו מתנגדים לרפורמות - אנו מתנגדים למהפכות שנעשות ללא בדיקה מוקדמת, ללא חשיבה מערכתית, ללא הבנה של התמונה הכוללת וללא מתן דין וחשבון על התוצאות. אנו מתנגדים למחטפים, שהם מהפכות חד-צדדיות שמונחתות על הענף ללא הסכמה מראש עם העוסקים בענף, ללא הסכמה של המשרד המקצועי הממונה ובניגוד לדעתם של כל המומחים באקדמיה העוסקים בנושא. מעשה ללא מחשבה סופו שהוא מביא לחורבן וזה בדיוק מה שצפוי לענף החלב אם תאושר התוכנית המוצעת.

לפיכך, ההמלצה החד-משמעית שלנו היא לגנוז את התוכנית שגובשה ללא מחשבה תחילה וללא  הבנה נדרשת של ענף החלב. אנו מציעים להשאיר את המסגרת הקיימת של מכסות ומחיר מטרה תוך ביצוע מספר צעדי שיפור ורפורמה בהסכמת הרפתנים, מועצת החלב ומשרד החקלאות, לעודד הנהגת שוק מכסות חופשי, לחתור להגדלת רפתות ולאיחוד בין רפתות קיימות, לעודד השקעות להתייעלות ותקציבי מחקר ופיתוח, לבחון מהלכים של הורדת מכסים הדרגתית על יבוא חלב ומוצריו תוך וידוא שההוזלה אמנם תגיע לצרכן, ולעודד מחקר ייעודי שיסייע להפחתת רכיב המזון בעלות.

כיום מנהלת מועצת החלב מנגנון תיווך למכירת מכסות שדרכו יצרנים פורשים מקבלים תמורה הוגנת מיצרנים שרוכשים את מכסתם ומגדילים את יחידות הייצור שלהם. מנגנון זה אפשרי רק כאשר יש אמון במשטר המכסות. כמו-כן, ערך המכסה מאפשר ליצרני החלב לקבל אשראי מספקים ומקל על גיוס מקורות לפיתוח הרפת.

* פרופ' ספיבק היה המשנה לנגיד בנק ישראל; ד"ר אמיר, יועץ כלכלי, היה בכיר באגף התקציבים. הרשימה נערכה על בסיס חוות-דעת כלכלית שהכינו המחברים עבור מועצת החלב

שלושה מכתבים למערכת "הארץ"

רשימה זו כוללת שלושה מכתבים שכתבתי בחודש האחרון למערכת "הארץ" בתגובה למאמרים שפורסמו בעיתון. "הארץ" בחרו לפרסם את שני הראשונים. המכתבים מובאים כאן לטובת קוראי הבלוג.

 1. "די לדיל עם החרדים" (פורסם 14.1.26)

אפשר לנתח את הדילמות, הקשיים והדינמיקה הפנימית של ההנהגה החרדית סביב "חוק ההשתמטות". אבל אפשר אולי להתרחק מהפרטים ולהעריך את מכלול היחסים שבין מדינת ישראל לבין הציבור החרדי. הגיע הזמן לחשבון נפש.

במלאת שלוש שנים להפיכה החוקתית, הציבור כולו מבין על מה נטושה המערכה הפוליטית: על ביטול משפטו של נתניהו כדי שיוכל להמשיך בתפקידו כראש ממשלה. כל היתר - ערעור הסדר הדמוקרטי, איון כוחה של הכנסת, החלשת הרשות השופטת, החלפת "שומרי הסף" וצמרת השירות הציבורי בנאמנים לממשלה, שיתוק התקשורת החופשית - הם רק האמצעים להשגת המטרה. הם ה"איך" - לא ה"מה".

הציבור החרדי אינו ניטרלי במאבק פוליטי זה – הוא מצדד בנתניהו, לא בגלל הזדהות אידיאולוגית אלא בתמורה לאתנן: מדובר במכרז למכירה סיטונית של האצבע החרדית למרבה במחיר. ונתניהו נסחט. בתמורה לתמיכתו דורש הציבור החרדי לפטור אותו מהשתתפות בנשיאת הנטל הביטחוני, למזער את מידת נשיאתו בנטל הכלכלי, ולאפשר לו לקיים מערכת חינוך פרטית שלא תחויב לכלול לימודי ליבה ולמרות זאת תיהנה מתמיכה כספית נדיבה של המדינה. אתנן זה יספיק לציבור החרדי כדי לעצום עין נוכח המערכה הגלויה לחיסול הדמוקרטיה בישראל.

מעבר ל'דיל' המושחת, בעצם הדרישה לקבל  פטור מקיום חובות האזרח הציבור החרדי מכריז על עצמו שהוא איננו בן-ברית לגיטימי לקואליציה פוליטית: הוא מודיע שאינו מחויב לחזון הציוני ואינו מוכן לקחת בו חלק. התגובה המתאימה שלנו למי שמסרב להשתתף במסע הציוני צריכה להיות לא רק שלילה של הזכויות הכלכליות אלא גם של זכויות אזרחיות: אין שום סיבה לתת זכות למשתמטים להצביע בבחירות לכנסת או להשתתף בהכרעות לאומיות. לא רוצים לשרת בצה"ל? בבקשה: שאו בתוצאות האישיות הנגזרות מיישום הסנקציות שבחוק שירות הביטחון וצאו מהזירה הפוליטית שבה הציבור המשרת והתורם נוהג לקבל הכרעות דמוקרטיות בשאלות היסוד של המדינה.

2. "על ההתנגדות להפיכה החוקתית" (פורסם 21.1.26)

במאמר שכותרתו "2026 - שנת מלחמת אזרחים" ("הארץ" 19.1.26) צופה רוגל אלפר "במידה רבה של וודאות" תרחיש לפיו על אף הפסד בבחירות של 2026 לכנסת – נתניהו לא יאפשר העברת שלטון גם אם בג"צ יורה לו לכבד את הפסדו בבחירות. כתוצאה – "ישתרר כאוס וישראל תשותק.... 2026 תהיה שנת אסון וחורבן".

אנחנו חייבים להתייחס כבר היום לאפשרות כזו – לא להמשיך לחוות את הדחיפה המתמשכת של הדמוקרטיה הישראלית אל עבר התהום ולהמתין בסבלנות לניצחון בבחירות בתקווה להעברה מסודרת של השלטון. אולי זה לא יקרה. המחאה הציבורית איננה אפקטיבית עוד: היא מסתפקת בהתרסה כנגד מהלכי הקואליציה, וההשתתפות המספרית בה הולכת ומתמעטת. נראה שאין בכוחה לעצור את התרחיש שצופה אלפר.

מניין נובעת הקבלה הכנועה של הציבור את התהליכים הכמעט-יומיומיים של פירוק הדמוקרטיה הישראלית ואת הסיכון הגובר של החלפת המשטר הדמוקרטי בדיקטטורה? אדישות? עייפות? תקווה שהוא יהיה מוגן מהתוצאות על-ידי הסתגרות בתוך בועה? אמונה שבסוף הכול "יהיה בסדר"? ואולי המחשבה שלחלק משמעותי מהציבור יש אופציה להימנע מהתוצאות על-ידי הגירה כפיתרון אינדיבידואלי?

אלפר מזהיר שהתוצאה עלולה להיות מלחמת אזרחים. הוא אפילו צופה שהמחנה הביביסטי-כהניסטי צפוי לנצח בה. אני מציע לחשוב שמלחמת אזרחים איננה תוצאת המחלה אלא התרופה לה: הציבור הציוני חייב להילחם על החזון של מדינה דמוקרטית וליברלית משגשגת לבני העם היהודי – לא לוותר ללא קרב לניסיון של פלגים בציבור להשתלט על המדינה ולבטל את החזון הציוני ולהחליפו ביישות דתית-לאומנית. התרסה לבדה איננה מספיקה – דרושה נכונות להילחם על הקיים. וזה צריך להתחיל עכשיו כדי שהתרחיש של אלפר לא יתממש.

3. "הניצחון המוחלט של נתניהו" (לא פורסם)

במאמר שכותרתו "ניצחון מוחלט שכזה" ("הארץ", 30.1.26) כותב יוסי ורטר: "אישורו בקריאה ראשונה של תקציב המדינה לשנת 2026 הוא הניצחון המוחלט של ... [נתניהו]". אני מציע קריטריון שונה: הניצחון המוחלט של נתניהו במלחמת ה-7 באוקטובר יהיה הישארותו בשלטון לאחר מועד הבחירות לכנסת (27.10.2026). ישנן שלוש אפשרויות לתרחיש זה (בסדר חומרה עולה): דחיית מועד הבחירות, אי-הכרעה בבחירות, וניצחון של נתניהו בבחירות. הכול אפשרי. ובינתיים, נמשכת (בקדחתנות) ההפיכה המשטרית, זו שמטרתה מעולם לא הייתה אידיאולוגית (למרות כל ההצהרות) אלא רק פרקטית: לסלק את המחסומים שמונעים מהקואליציה לממש את יעדיה – ביטול משפטו של נתניהו, העברת חוק השתמטות משירות צבאי והשלמת הסיפוח של יהודה ושומרון למדינת ישראל.

למה זה קורה? זה קורה כי המחאה נגד ההפיכה המשטרית שככה. כל האנרגיה והזעם שתידלקו אותה בשנתה הראשונה נותבו לאחר ה-7 באוקטובר למאבק להשבת החטופים. משאלו הושבו – כבתה האש והפכה לרמץ. ההפגנות אמנם נמשכות, אבל הן הצטמצמו לכדי מחוות סמליות, חסרות-שיניים: הרחובות והצמתים התרוקנו מרוב המפגינים, בעיקר מהצעירים שבהם, ורכבת ההפיכה המשטרית דוהרת (ואף מאיצה) באין מפריע. התקשורת, המערכת המשפטית והדרג המקצועי של השירות הציבורי כמעט חסרי-אונים מולה. וכך, ישראל הולכת ומשנה את פניה, הולכת ומתפרקת מחזונה הציוני ההיסטורי.

אם אמנם נתניהו ישיג את "הניצחון המוחלט" שלו, יבוא יום ונישאל: מדוע אפשרתם זאת? וכי מה באמת חשבתם שיקרה - שמשבר פנימי בקואליציה יעצור את ההפיכה? שלחץ בינלאומי יעצור אותה? שהמערכת המשפטית תעצור אותה? ואם אמנם עבר בראשיכם החשש שכל אלו לא יספיקו כדי לעצור את רכבת ההרס - מדוע לא התנגדתם ביתר-שאת? מדוע גזרתם על עצמכם סייג להתנגדות להפיכה המשטרית? וכיצד זה קרה שנאמנותכם ללאום הייתה חשובה לכם יותר מפניו של "לאום" זה? כי אולי כדאי שנשנן זאת לעצמנו: לא נתניהו ניצח – זה אנחנו שוויתרנו ופרשנו מהמערכה. היו לנו שיקולים.

על השאלה סביב גרינלנד

 

בדיון הציבורי הנסוב על איומו של הנשיא טראמפ להשתלט על האי גרינלנד רצוי להפריד בין המוץ (טראמפ) והתבן (שאלת גרינלנד). להלן כמה עובדות על גרינלנד.

האי גרינלנד הוא האי הגדול בכדור הארץ. שטחו כ-2.2 מיליון קמ"ר - כפול מהשטח המשותף של גרמניה, צרפת, הולנד ובלגיה ביחד. בגלל מיקומו הצפוני (רוב שטחו נמצא מצפון לחוג הארקטי), העובדה שכ-90% משטחו מכוסה שכבה עבה של קרח, ותנאי האקלים הקיצוניים ששוררים בו - האי כמעט ריק מתושבים: אוכלוסייתו מונה 55-60 אלף נפש, כמעט כולה ילידים-אינואיטים, וכמעט כולה מרוכזת בחוף הדרום-מערבי של האי. להמחשה: זהו גודל האוכלוסייה של גבעתיים, ששטחה הכולל הוא כ-3 קמ"ר. כשליש מהאוכלוסייה של גרינלנד מתגורר בעיר הבירה נואוק (Nuuk) שהיא גם העיר היחידה, ובעוד מספר מצומצם של עיירות וכפרים. פנים האי איננו מיושב - זוהי שממה עצומה של קרח. אורך הכבישים הכולל באי מגיע לכ-100 ק"מ, ואין מסילות ברזל. האוכלוסייה מתפרנסת כמעט לחלוטין מייצוא מוצרי דייג, והתקציב הציבורי נשען במידה רבה (50%) על תמיכה כספית קבועה של ממשלת דנמרק.

השליטה הדנית בגרינלנד החלה עוד במחצית הראשונה של המאה ה-18, כשדנמרק עצמה היתה עדיין חלק מהממלכה הדנית-נורווגית. בהמשך, גרינלנד הייתה מושבה דנית, והפכה רשמית לחלק מממלכת דנמרק (גרינלנד היא מחוז המיוצג בפרלמנט הדני) רק באמצע המאה ה-20. ב-1979 זכתה גרינלנד לאוטונומיה בניהול ענייניה הפנימיים, אוטונומיה שהורחבה ב-2009 ונכללה בה גם זכות עתידית להכרזת עצמאות בהתבסס על משאל עם. ספק אם ניתן לממש זכות זו להכרזת עצמאות במציאות הנוכחית בגלל תלות כלכלית אינהרנטית, העדר תשתית מדינתית, וחוסר היכולת של אוכלוסיית גרינלנד להתמודד עם לחצים של כוחות בינלאומיים שמנסים להשתלט על האי עצמו ועל המרחבים שסביבו.

לגרינלנד חשיבות אסטרטגית עצומה לנאט"ו בכלל ולארה"ב בפרט. היא נמצאת בחיבור שבין האוקיינוס הארקטי לאוקיינוס האטלנטי (ראו מפה בהמשך שהעתקתי מוויקיפדיה), חלק מהמעבר הימי שנמצא בינה, איסלנד ובריטניה (GIUK). החשיבות האסטרטגית של גרינלנד איננה חדש: גרינלנד הייתה חשובה לצדדים הלוחמים כבר במלחה"ע II. כניעת דנמרק לצבא הגרמני (אפריל 1940) הביאה לכיבוש גרמני שלה שנמשך עד 1945. הדבר יצר מצב מעורפל לגבי השליטה בגרינלנד. שני הצדדים במלחמה ניסו להשתמש באי לצרכים צבאיים: הצבא הגרמני בנה במזרח האי בסיסים משלו, והצבא האמריקני השתלט על האי לאחר הצטרפותה של ארה"ב למלחמה (דצמבר 1941) ובנה בו מספר בסיסים צבאיים ששימשו אותו במלחמה על השליטה בצפון האוקיינוס האטלנטי. חשיבות מיוחדת הייתה לנוכחות האמריקנית בגרינלנד בתקופת "המלחמה הקרה". צי הצוללות הגרעיניות של בריה"מ היה ממוקם לאורך חופי האוקיינוס הארקטי, והנוכחות הצבאית בגרינלנד איפשרה לאמריקנים לפקח על מעבר הצוללות וכלי השייט לאוקיינוס האטלנטי (החוף המזרחי של ארה"ב). בנוסף, גרינלנד שימשה בעבר ומשמשת גם כיום בסיס לניטור והתרעה מפני טילים בליסטיים ולשליטה בלוויינים צבאיים. לכאורה, עם התפרקות בריה"מ ודעיכתה-לכאורה של "המלחמה הקרה" קטן הצורך במערכי הגנה באיזור ואמנם הנוכחות הצבאית של ארה"ב בגרינלנד הצטמצמה לבסיס צבאי יחיד, אלא שבעשור האחרון רוסיה הגדילה את נוכחותה הצבאית בים הצפוני ובאזור הקוטב וברקע הולך ומתגבר האיום של מלחמה (קרה או חמה) אפשרית נגד סין. משבר האקלים, שגורם להפשרת קרחונים היסטורית באוקיינוס הצפוני (ובגרינלנד עצמה), מגדיל את הסיכוי שחשיבותו של אזור זה תגדל, הן כלכלית-אזרחית (הים הצפוני הופך לחשוב יותר מבחינת יכולתו להפוך לנתיב סחר עיקרי בין סין ויפן לבין אירופה) והן צבאית, לקראת העימות הבינגושי הקרב. סין כבר הביעה עניין בפיתוח נתיבי סחר שיתבססו על האוקיינוס הארקטי לאור ההערכה שהוא יהיה עביר למשך תקופה ארוכה יותר במהלך השנה. במסגרת מאמציה אלו הציעה סין לממן פרויקטים של פיתוח תשתית באי, הצעה שנדחתה על-ידי דינמרק ומדינות נאט"ו מסיבות ברורות.

מעבר לחשיבותו האסטרטגית, הולכת וגוברת חשיבותו הכלכלית של האי גרינלנד בגלל עושר במשאבי-טבע. המדובר בעיקר במחצבים נדירים הדרושים להתפתחות תעשיות ההיי-טק (25 מתוך 34 היסודות הנדירים הדרושים לאיחוד האירופי) ושכיום מרוכזים בעיקר בסין. בעולם של עימות מול סין ישנה חשיבות עצומה לפתח את כריית המחצבים הללו. מעבר לכך, קיימים מחצבים אחרים כמו אורניום, ברזל, טיטניום, גרפיט, ניקל, זהב, נחושת ויהלומים והערכות חיוביות לגבי מאגרי נפט. עד עתה לא נעשתה כרייה בהיקפים רחבים בגרינלנד בגלל תנאי כרייה קשים בגלל הקרח העבה. מצב זה צפוי להשתנות בעקבות השפעת משבר האקלים: התחממות ונסיגת קרחונים.

השאלה של גרינלנד איננה חדשה ובוודאי שלא נשאלה לראשונה על-ידי טראמפ. כבר לאחר מלחה"ע השנייה (1946) הציעה ארה"ב לדנמרק לקנות ממנה את האי, משיקולים ביטחוניים: האי נתפס כבעל חשיבות גבוהה למערך ההגנה האמריקני נגד היריב הסובייטי האימתני. דנמרק סירבה אז להצעת הרכישה, אבל הסכימה להותיר את הבסיסים האמריקניים הצבאיים במקומם. כיום גרינלנד משמשת חלק חיוני במערך ההגנה של ארה"ב, הן לצורך ניטור פעילות הצוללות הגרעיניות של רוסיה באיזור (רוסיה מגדילה בהתמדה את הנוכחות הצבאית של הצי שלה בים הארקטי ומוסיפה לשם-כך נמלים) והן כמערך התרעה מפני התקפת טילים בליסטיים. לאור התעצמות הצי הרוסי באוקיינוס הצפוני והתחלת התעצמות של יכולת ימית סינית - חשיבותו האסטרטגית של האי רק גוברת והולכת.

למרות שהשאלה האסטרטגית ברורה וחשיבותו של האי להגנה על מדינות נאט"ו איננה מוטלת בספק, קיימת רתיעה אירופית מהיענות לדרישותיה של ארה"ב. זה מוזר, כי מדינות אירופה כבר ויתרו לפני עשרות שנים על זכותן להשתתף כחברות שוות בנאט"ו והעדיפו להותיר את נושא ההגנה למיקור-חוץ של ארה"ב. לא מדובר רק על הצטיידות בנשק אסטרטגי ובנושאות מטוסים אלא גם בנכונות להשתתף בנטל הכלכלי השוטף הכרוך בהגנה על אירופה. המחשה היסטורית לכך היא ההשתתפות האירופית הזעומה בתקציבי הביטחון, ובשנים האחרונות - אזלת-היד האירופית נוכח ההתקפה הברוטלית של רוסיה על אוקראינה. נוכח התוקפנות הרוסית הבוטה והמתמשכת והאיום של עימות בינגושי חדש מול סין צריך היה לקבל כמובן מאליו את המהלך להגדלת הנוכחות הצבאית של ארה"ב באוקיינוס הארקטי בכלל ובגרינלנד בפרט. והנה, השיח הציבורי נסב על זכותה של דנמרק להגן על נכסיה (הצבא הדני הוא חסר-משמעות נוכח האתגר האסטרטגי שבפני נאט"ו) ועל זכותם של תושבי גרינלנד להגדרה עצמית (האוכלוסייה של גרינלנד איננה במצב שמאפשר לה להתמודד עם המהלכים הגיאופוליטיים שצפויים בחלק זה של העולם). נכון אמנם שהסגנון האופייני של הנשיא טראמפ מעורר בהלה, אבל עלינו להפריד בין המוץ לבין התבן: דרושה היערכות צבאית שונה של נאט"ו באוקיינוס הארקטי ולמערב דרושים מהלכים מרחיקי-לכת שיאפשרו לנצל את המחצבים שמצויים בגרינלנד, גם אם לא מדובר בסרט בורקס א-לה-טראמפ של "כיבוש" או "סיפוח" של האי לארה"ב. וזה כנראה מה שיקרה אחרי שההתרגשות תחלוף.

פירמידה של סיכונים

 

כשאתם רוכשים דירה, אתם נחשפים לסיכון שמחירה ירד (אנחנו מתמקדים בשיקולים הכלכליים של הבעלות על דירה). זוהי חשיפה סבירה, כי רכשתם דירה מתוך מחשבה שהתשואה על ההשקעה תהיה גבוהה מהתשואה על השקעה באפיק אלטרנטיבי. אלא שבמורד הדרך עד להשלמת העיסקה אתם מקבלים החלטות נוספות, בלתי-תלויות, שחושפות אתכם לסיכונים נוספים - האם אתם מודעים להם?

אין בעצם נטילת סיכונים שום דבר רע, חסר-אחריות או לא-מוסרי: רק נטילת סיכונים מאפשרת לכם להשיג תשואה שמעבר לממוצע השוק. כמאמר הפתגם הידוע: No Gut - No Glory. בכך, נטילת סיכונים היא התשלום המודע עבור הסיכוי להצלחה בהשקעות. מאחר שהחלטה על נטילת סיכונים היא צעד רציונלי - היא מחייבת אותנו למודעות: עלינו לזהות את הסיכונים, להעריך אותם, ולשקול אם ליטול אותם.

רובד ראשון: החשיפה לסיכון בגין הנכס הנרכש

אמנם השיקול הכלכלי המוביל לרכישת דירה הוא ההעדפה של השקעה בנדל"ן לדיור על-פני אפיקי השקעה אלטרנטיביים (פיננסיים, וכו'), אבל שימו לב שבעיסקה כזו אינכם משקיעים כללית בנדל"ן לדיור ("תיק השוק") אלא בדירה ספציפית. השקעה פחות-מסוכנת בנדל"ן לדיור היתה אפשרית אילו הממשלה (או הבנקים) בישראל היו מנפיקים אג"ח הצמודה למדד מחירי הדירות, או אילו הייתם רוכשים יחידת השתתפות בקרן נאמנות (REIT) המשקיעה בסל רחב של דירות מגורים. בגלל שהשקעתם בדירה ספציפית, סביר שהתשואה שתקבלו על ההשקעה בדירה זו תהיה שונה מהתשואה הממוצעת על השקעה בדיור: אולי רכשתם דירה באיזור שיהפוך בעתיד למבוקש, או שרכשתם דירה יוקרתית שמחירה יעלה במהלך השנים בשיעור גבוה יותר מעליית המדד הכללי. ואולי להיפך. לכן, בהשקעה במכשיר פיננסי הצמוד למחירי הדירות אתם נחשפים לסיכון של ירידת מדד מחירי הדירות; ברכישת דירה ספציפית אתם נחשפים גם לסיכון שמחיר הדירה שבה בחרתם ירד יחסית למדד מחירי הדירות.

רובד שני: החשיפה לסיכון בגין מינוף פיננסי (משכנתא)

אם בחרתם לממן את רכישת הדירה באמצעות "מינוף פיננסי" - שילוב של הון עצמי ואשראי - אתם נחשפים לרובד נוסף של סיכון: הסיכון שהתשואה על ההשקעה תהיה נמוכה מעלות האשראי. 

נמחיש זאת בעזרת הדוגמה המספרית הבאה: נניח שאתם רוכשים דירה שמחירה 2 מיליון ש"ח באמצעות שילוב בחלקים שווים (50%) של הון עצמי ואשראי. נניח שעלות האשראי (שיעור הריבית) היא 5% לשנה, ובדיעבד מסתבר שמחיר הדירה שרכשתם ירד ב-10% במהלך השנה. מה קרה להון העצמי שלכם (נניח לשם פשטות שאין תשלומי משכנתא שוטפים אלא רק פעם בשנה)? חישוב פשוט יראה לכם שערך הדירה ירד ל-1.8 מיליון ש"ח, יתרת החוב שלכם גדלה ל-1.05 מיליון ש"ח, ולכן ההון העצמי שלכם ירד מ-1 ל-0.75 מיליון ש"ח - ירידה של 25%. אילו הייתם רוכשים את הדירה ללא אשראי (בעזרת הון עצמי בלבד) - הפגיעה בהון העצמי הייתה מסתכמת ב-10% בלבד; הפגיעה הנוספת נגרמה על-ידי המינוף הפיננסי בגלל שהתשואה על הנכס היתה (בדיעבד) נמוכה מעלות האשראי. זה לא אומר שעשיתם טעות: זה רק אומר שהמינוף הפיננסי מגדיל את החשיפה לסיכון (כמו גם את הסיכוי לרווח); אילו מחיר הדירה היה עולה ב-10% - התשואה על ההון העצמי שלכם היתה 15%.

רובד שלישי: החשיפה לסיכון בגין הישענות על אשראי בריבית משתנה

אם אתם מממנים את רכישת הדירה באמצעות "מינוף פיננסי" ובחרתם במסלול הלוואה בריבית משתנה - אתם נחשפים לרובד נוסף של סיכון: הסיכון שעלות האשראי תתייקר במהלך חיי ההלוואה.

הלוואה בריבית משתנה היא הלוואה שבה עלות האשראי איננה נקבעת מראש לכל תקופת ההלוואה אלא רק לתקופה קצרה-יחסית ("תקופת הריבית"). המניע ליצירת מוצר פיננסי זה היה הרצון להוזיל את הריבית על ההלוואה (הריבית לתקופה קצרה נמוכה בדרך-כלל מהריבית על הלוואה לתקופה ארוכה), וכך ההלוואה היא אמנם לתקופה ארוכה אבל הריבית עליה מתחדשת מידי "תקופת הריבית". במבט ארוך-טווח לאחור בארה"ב, הריבית הקצרה (שנה אחת) היתה זולה ב-1.5% בממוצע מהריבית לתקופה ארוכה (30 שנה). זה אומר שבמבט לאחור הלוואה בריבית משתנה היתה זולה יותר בממוצע מהלוואה בריבית קבועה. הבעייה היחידה של הלווה היא שהוא מימן את רכישת הדירה מבלי לדעת את עלות המימון: ייתכן ששיעור הריבית על ההלוואה יעלה במהלך השנים על שיעור התשואה על הנכס הנרכש.

וישנו עניין נוסף: הסיכון התזרימי - האפשרות שעליית שיעור הריבית תגרום לגידול התשלום החודשי עד כדי יצירת מצוקה תזרימית ללווה. כאן יש הבדל בין הנוהג בארה"ב לנוהג בישראל: בארה"ב, התשלום השוטף בגין ההלוואה אינו יכול לגדול מעבר לשיעור מסוים מעל לתשלום הראשון גם אם הריבית על החוב תגדל; בישראל, סעיף כזה איננו קיים בחוזי ההלוואה ולכן הלווה חשוף לשינויים חדים בגובה התשלום החודשי (שימו-לב ליוזמה החדשה של הממשלה לפצות בדיעבד לווי משכנתא שהריבית על הלוואותיהם עלתה משמעותית בעקבות העלאת הריבית המוניטרית על-ידי בנק ישראל).

רובד רביעי: החשיפה לסיכון בגין רכישת דירה שבנייתה טרם הושלמה

קיים נוהג ותיק בישראל לרכוש דירה חדשה מהיזם עוד לפני שבנייתה הושלמה (רכישת דירה "על הנייר"). המשמעות המעשית היא שלא מדובר בעיסקה שבה מועברות זכויות רשומות בנדל"ן (לא יהיה רישום של הזכויות על הדירה לפני שתושלם בנייתה) אלא בעיסקה שנוגעת להתחייבות להעברת זכויות עתידיות. מי שרוכש דירה "על הנייר" חשוף כמובן לסיכון שבניית הדירה לא תושלם כמתוכנן, אולי כי היזם ייקלע לקשיים פיננסיים כלשהם.

רובד חמישי: החשיפה לסיכון בגין עיסקאות Presale

ממדי התופעה של רכישות "על הנייר" התרחבו בשנים האחרונות: אמנם גם בעבר נמכרו דירות עוד לפני השלמת הבנייה, אבל הן היו בהיקף מצומצם (היזם העדיף למכור את הדירות בשלב מאוחר ככל האפשר כדי ליהנות מעליית מחירי הדירות בכלל ומהעלייה האופיינית של המחירים בפרויקט ככל שהוא התקרב לסיומו). היה גם שימוש מוגבל במושג Presale - מכירה מוקדמת: מכירת דירות בשלב מוקדם מאד של הבנייה (קרוב למועד קבלת היתר הבנייה) ובתנאי תשלום מיוחדים (לרוב: תשלום ראשון בגובה 20% מהמחיר הכולל במועד החתימה על הסכם המכר והשלמת התשלום בפעימה יחידה רק במועד 'קבלת המפתח לדירה', כעבור מספר שנים). ניתן להבין מדוע הרוכש מעונין לרכוש דירה שבנייתה טרם החלה ושאיכלוסה צפוי רק בעוד מספר שנים: בעולם שבו מחירי הדירות עולים ברציפות (וזו היתה המציאות בעשור וחצי האחרונים) הוא מצליח 'לנעול' מחיר רכישה שנים קדימה מבלי לשלם את מלוא הסכום, וגם יכול להחזיק בדירתו הקיימת וליהנות מעליית מחירה. מובן, לכן, שעיסקה כזו קורצת בעיקר למשקיעים: יותר משזו השקעה סולידית - זוהי ספקולציה פיננסית (עיסקה עתידית) על מחירי הדירות. 

מאז 2022 חלו שינויי מגמה בשוק הדיור. הריבית על משכנתאות עלתה (ובעיקר ריבית בנק ישראל שהזינה בעבר ביקושי שיא להלוואות הפופולריות בריבית משתנה המבוססות על "ריבית הפריים"), והביקוש לרכישת דירות נחלש. אינדיקטורים שונים הצביעו על 'התקררות' שוק הדירות: המכירות נחלשו, מחירי הדירות נעצרו, והיקפי המשכנתאות החדשות ירדו. היזמים חיפשו פתרון למלאי הדירות הלא-מכורות והם אימצו את מודל ה-Presale (תוך שימוש מטעה בשמו) כבסיס לקידום מכירות. המתכונת שהפכה ל'להיט' היא רכישה שמנקודת מבטו של הרוכש כמוה כעיסקת Presale (הוא נדרש להמציא 20% ממחיר הדירה במועד החתימה על הסכם הרכישה ואת השאר רק במועד האיכלוס), ומבחינת הבנק הרוכש מקבל גם "הלוואה עומדת" ("בוליט", או "בלון") שהיזם משלם את תשלומי הריבית עליה והיא תיפרע במועד האיכלוס. 

מתכונת יצירתית זו איפשרה לרוכשים רבים לממש את רצונם לרכוש דירה ובכך למנוע התקררות נוספת של שוק הדירות: המשבר נדחה. אבל קיימת חשיפה חדשה של המערכת לסיכון: בבוא היום, הרוכשים יצטרכו ליטול הלוואות להשלמת הרכישה והם אינם יודעים אם מצבם הכלכלי באותה עת יאפשר להם לקבל הלוואה, ובעיקר - הם אינם יודעים מה תהיה הריבית על הלוואת המשכנתא. סיכון זה הוא מערכתי: אם אמנם לווים רבים יתקשו ליטול על עצמם הלוואות להשלמת הרכישה - חלק מהם ייאלץ לסגת מהסכם הרכישה, ואז הבעייה תתגלגל לפתחם של היזמים והבנקים המממנים אותם. זוהי הסיבה להתערבותו של המפקח על הבנקים בחודש מארס 2025 שהגבילה את הבנקים במתן הלוואות עומדות במסגרת עיסקאות Presale.

אז מה היה לנו כאן? 

רציתם להשקיע בנדל"ן למגורים, אולי כי אתם סבורים שהתשואה על השקעה בדיור עולה בטווח הארוך על התשואה באפיקי השקעה אחרים. לכאורה, אתם נחשפים רק לסיכון שיתברר בדיעבד שטעיתם והתשואה על השקעה בנדל"ן תהיה נמוכה יותר מזו על אפיקי השקעה אחרים. למעשה, בדרך לביצוע ההשקעה אתם עוברים במספר צמתים שבכל אחד מהם נדרשת החלטה. נדרשת כאן חשיבה כי ההחלטות שלכם חושפות אתכם לסיכונים נוספים כפי שהוצג לעיל. האם אתם מבינים אותם?

רשימת אורח: ירידת מחירי הדירות בשנתיים הקרובות היא בלתי-נמנעת – יאיר דוכין*

 

מטרת רשימה זו היא להסביר מדוע ירידת מחירי הדירות בשנתיים הקרובות היא בלתי-נמנעת.

האמירה ש"ההיסטוריה חוזרת על עצמה" איננה נכונה, אולם לעיתים נסיבות שונות לחלוטין מביאות לתוצאה דומה. ניתוח של נתוני שוק הדיור כיום מצביע על דמיון מעניין למצבו של השוק בסוף שנות ה-90'. להלן נתונים של השינוי הריאלי השנתי של מחירי הדירות (השינוי של מדד מחירי הדירות בניכוי קצב האינפלציה) וריבית בנק ישראל בשנים 2007-2000 (מקור: למ"ס, בנק ישראל):

שנה	שינוי ריאלי במחירי הדירות (%)	ריבית בנק ישראל (%)
2000	5.8-	8.2
2001	4.7-	5.8
2002	0.5-	9.1
2003	6.0-	5.2
2004	0.5-	3.9
2005	1.2-	3.5
2006	1.5-	5.25
2007	2.2-	4.0

בשנים 2007-2000 ירדו מחירי הדירות ריאלית במצטבר בכ-25%, זאת במקביל לירידה מתמשכת של ריבית בנק ישראל. ירידת המחירים המתמשכת נבעה מהצטברות מלאי גדול של יחידות דיור שנרכשו על ידי הממשלה עקב מימוש "התחייבויות הרכישה" של הממשלה, שניתנו ליזמים כדי להאיץ את קצב התחלות הבנייה ולהבטיח יצירת מלאי מספיק של דירות לשיכון גל העלייה של עולי שנות ה-90' מחבר המדינות. הממשלה, שרצתה להיפטר מהמלאי שרכשה, "זרקה" את הדירות לשוק החופשי, ועודף ההיצע שנוצר גרם לירידת המחירים הממושכת. רק אחרי שנספג המלאי העודף (בסוף 2007) חזרו מחירי הדירות לעלות.

הנתונים הנוכחיים בשוק הדיור מצביעים על מלאי בלתי מכור של דירות חדשות בהיקף של למעלה מ-83 אלף יחידות דיור, שיכול לספק ביקושים של למעלה משנתיים. יתר על כן, המלאי נמצא עדיין בתהליך של גידול עם תוספת חזויה להיצע של כ-76.5 אלף יחידות דיור בשנת 2025 לעומת ביקוש חזוי של כ-69 אלף יח"ד (כולל מלאי חיכוכי של כ-10%). עודף התחלות הבנייה, שצפוי להגדיל את מלאי הדירות החדשות הלא מכורות, הוא תולדה של עליות המחירים במחצית השנייה של העשור הקודם. המירוץ של היזמים לניצול עליות המחירים הבשיל בשלוש השנים האחרונות והוביל ליצירת המלאי העודף עקב גידול נמוך יותר של ביקושים. תקוות היזמים, שהורדת ריבית בנק ישראל תקפיץ את הביקושים, אין לה על מה לסמוך, כפי שמלמד אותנו מחזור ירידות המחירים בשנים 2007-2000.

על רקע זה עולות שתי שאלות: א) כמה זמן צפויה להימשך ירידת המחירים? ב) בכמה אחוזים הירידה צפויה להסתכם? התשובה לשאלה הראשונה היא שירידת המחירים שנמשכת למעשה כבר יותר משנתיים (בהטבות המימון שמציעים היזמים לרוכשי הדירות גלומה ירידת מחירים שאיננה מקבלת ביטוי בצורת החישוב של המדד על-ידי הלמ"ס) תימשך, להערכתי, לפחות בשנתיים הקרובות (2027-2026) ואולי גם בשנת 2028. ירידת המחירים הכוללת במחזור העסקים הנוכחי (כולל הירידות הריאליות שהיו בשנים 2025-2023) תגיע להערכתי ליותר מ-10% וקיים סיכוי שהיא תגיע ל-15% ואף יותר. היקף הירידות יהיה תלוי במידה רבה בנכונות המערכת הבנקאית לתמוך ביזמים שייקלעו למצוקה תזרימית עקב קושי למכור דירות.

*ד"ר יאיר דוכין הוא ראש תוכנית ה-MBA  בהתמחות מימון נדל"ן בביה"ס למנהע"ס של האוניברסיטה העברית. רשימה זו התפרסמה (בשינויי עריכה) במהדורה הדיגיטלית של "דה-מרקר" (ראו כאן)