שיעור הריבית על הלוואות משכנתא בארה"ב (ריבית ממוצעת, הלוואות בריבית קבועה לתקופה של 30 שנה) הגיע בשבוע שעבר ל-7.40%. לא מדובר אמנם בשיא - השיא נרשם באוקטובר 2023 (7.78%) - אבל מדובר ברמה גבוהה מאוד (בשנות הקורונה הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא הייתה כ-3%), ומדובר בהתייקרות חריגה של 1.4 נקודות-אחוז תוך 6 חודשים.
שתי שאלות עולות כאן: 1) מה גרם להתייקרות ריבית המשכנתאות? 2) כיצד התייקרות זו משפיעה על שוקי המשכנתאות והדיור?
הרשימה להלן תהיה קצרה ותתבסס על המחשה גרפית. הגרפים להלן מתבססים על נתוני מאגר הנתונים ועל כלי הניתוח וההמחשה של האתר Federal Reserve Economic Data של הבנק הפדרלי של סנט לואיס (ראו כאן).
מה קובע את גובה הריבית על הלוואות משכנתא בארה"ב?
שלא כמו בישראל, ריבית המשכנתאות בארה"ב נקבעת למעשה בשוק ההון: רוב הלוואות המשכנתא "נארזות" לצורך איגוח (securitization) ונמכרות (לאחר גידור סיכוני אשראי באמצעות ביטוח אשראי חיצוני) למשקיעים בשוקי הכספים וההון. ניירות-ערך אלו - Mortgage-Backed Securities - נסחרים בשוקי הכספים, ומחיריהם בכל נקודת-זמן משקפים את שיעור התשואה שאותו מבקשים המשקיעים. משיעור התשואה הזה ניתן לגזור לאחור (על-ידי הוספת פרמיית ביטוח האשראי, דמי הניהול השוטפים והוצאות ההנפקה) את שיעור הריבית על הלוואת המשכנתא. לכן, שינויי מחירים בשוק ניירות הערך המגובים בהלוואות משכנתא מחלחלים ישירות לשיעורי הריבית על הלוואות.
אבל מה "מנענע" את מחירי ניירות-הערך (MBS) האלו? המשקיעים רואים בהם תחליף קרוב לאגרות החוב של הממשלה האמריקנית, והם יעדיפו להשקיע בניירות ערך אלו אם התשואה עליהם תהיה מספיק גבוהה מזו שמובטחת להם על-ידי השקעה בניירות ערך ממשלתיים (בדרך כלל: 0.5-0.8% מעבר לתשואה לפידיון על אג"ח ממשלתית לתקופה מקבילה). לכן, התשואה על MBS תנוע במיתאם לתשואה על אגרות החוב הממשלתיים. מכאן, ששיעור הריבית על הלוואות משכנתא ינוע במיתאם כמעט מלא עם התשואות לפידיון (Yield-To-Maturity) על האג"ח הממשלתי (ולכן במיתאם שלילי עם מחירי האג"ח).
להלן גרף מס' 1, המתאר את שיעור התשואה לפידיון (YTM) על אגרות החוב של ממשלת ארה"ב לטווח של 10 שנים בחמש השנים האחרונות. הבחירה ב-10 שנים (ולא ב-30 שנה) נובעת מכך שללווי המשכנתאות בארה"ב יש אופציה לפרוע את יתרת החוב (ללא עמלה בגין פירעון מוקדם) בכל נקודת זמן, ולכן משך החיים הממוצע של תיק משכנתאות שניתנו ל-30 שנה קרוב לזה של אג"ח ל-10 שנים.
גרף מס' 1

מה אנו רואים בגרף? ה"זנב" (2021-2022) ממחיש שהעלות השולית של החוב הממשלתי בשנות הקורונה היתה נמוכה מאוד (כ-1.5%), שהיא עלתה במהירות לקראת סוף 2022 לסביבת 4%, ושהיא נמצאת מאז 2023 במגמה איטית-אך-רצופה של עלייה. בשבוע הראשון של אוקטובר היא הגיעה לשיא - 5.31%. ישנן השלכות מרחיקות-לכת להתפתחות זו מבחינת הניהול הפיסקלי: לא מדובר רק בהתייקרות המימון בגין הגירעון הממשלתי השוטף אלא גם בתהליך מתמשך של החלפה הדרגתית של חוב ישן וזול בחוב חדש ויקר. אבל אנחנו נתייחס בהמשך רק לכמה השפעות הרלוונטיות לענייננו, על שוק המשכנתאות והדיור.
מה קרה לריבית הממוצעת על משכנתאות?
להלן גרף מס' 2, המציג את התפתחות הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא (הלוואות בריבית קבועה לתקופה של 30 שנה) בארה"ב בחמש השנים האחרונות. שנת המיפנה היא 2022: במהלכה טיפסה הריבית הממוצעת על הלוואות מסביבת 3% לסביבת 7%. זהו מיפנה דרמטי. משמעותו היא שבתוך שנה אחת התשלום החודשי עלה בחדות, בכ-60%, לאותו גודל של הלוואה. לדוגמא, בגין הלוואה בגובה מיליון דולר נדרש לווה ב-2021 לשלם 4,216 דולר מידי חודש; בסוף 2022 הוא נדרש לשלם 6,653 דולר.
גרף מס' 2

כיצד צפויה עליית הריבית להשפיע על הלווים?
מאחר שמדובר כאן בהלוואות בריבית קבועה, עליית הריבית איננה משפיעה על התשלומים החודשיים בגין הלוואות קיימות (כל הרעיון של הלוואה בריבית קבועה הוא להגן על הלווה מפני עליית הריבית) אלא רק על הלוואות חדשות. התייקרות ההלוואות החדשות תגרום לכך שחלק מרוכשי הדיור הפוטנציאליים יתקשו לעמוד בתשלומים החודשיים הנדרשים למימון הרכישה - הם ייאלצו להקטין את גובה ההלוואה שייטלו ולכן גם את תקציב רכישת הדיור. במקרה הקיצוני הם ייאלצו לוותר כליל על תוכניתם לרכוש נכס לדיור או לשפר את מגוריהם הנוכחיים. צפוי, לכן, שיקטנו הביקושים לדיור ולאשראי לרכישת דיור.
ובכל זאת: כיצד יושפעו לווים קיימים מעליית הריבית על משכנתאות?
הלוואת המשכנתא הנהוגה בארה"ב שונה מבחינה משפטית מזו הנהוגה בישראל: זוהי הלוואה שנועדה לממן עיסקה ספציפית, והיא קשורה לכן לנכס ספציפי. הסיבות הן היסטוריות, והביטוי המעשי של שונות זו הוא שתי תכונות ברורות: האחת - ההלוואה בארה"ב היא Non-Recourse, כלומר הבטוחה היחידה כנגדה היא שעבוד זכויות הלווה בנכס הנרכש לטובת בעל החוב. בהלוואה מסוג Non-Recourse, אם הלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו החוזיות - בעל החוב יכול לממש את הזכויות המשועבדות לו (כלומר: למכור את הנכס כדי לפרוע את החוב) אבל איננו יכול לדרוש מהלווה לפרוע את החוב על-ידי מימוש נכסיו האחרים. כידוע, שיטה זו איננה נהוגה בהלוואות משכנתא בישראל, ובעל החוב יכול לתבוע מהלווה לפרוע את החוב בהסתמך גם על נכסיו האחרים שלא שועבדו למלווה במסגרת ההלוואה. התכונה השנייה שמבדילה את הלוואת המשכנתא בארה"ב מזו הישראלית היא שמכירת הנכס נשוא-ההלוואה מחייבת את הלווה לפרוע את יתרת החוב. כידוע, הנוהג בישראל איננו מחייב את הלווה לפרוע את יתרת החוב, והוא יכול - בהסכמת בעל החוב - לשעבד כנגדו נכס אחר (ע"ע: "גרירת משכנתא"). באמירה כוללנית, ההלוואה הנהוגה בישראל היא ללווה; ההלוואה הנהוגה בארה"ב היא למימון עיסקה ספציפית.
התכונה השנייה - היא זו שחשובה לענייננו. אם מכירת הנכס מחייבת את הלווה לפרוע את יתרת החוב, אזי כל מהלך של משק בית למכור את ביתו כרוך בפירעון מלא של חוב המשכנתא שלו; אם מטרתו היא להחליף נכס דיור אחד באחר - עליו לממן את רכישת הנכס החדש באמצעות הלוואת משכנתא חדשה. וכאן הוא נחשף להשפעת עליית הריבית: כיון שריבית המשכנתא התייקרה בצורה כ"כ דרמטית בשנים האחרונות - ייתכן שמשק הבית לא יוכל יותר לממש את רצונו להחליף נכס דיור.
מה זה אומר? לא מדובר רק במשקי בית שחשבו לשפר את מצב הדיור שלהם וכעת מהלך זה אולי איננו עוד בהישג-ידם - מדובר גם במשקי בית ששקלו לשנות את המיקום הגיאוגרפי של מגוריהם לצורך שינוי מקום-עבודה; עליית הריבית מונעת זאת מהם. התוצאה של עליית הריבית היא, אם-כן, פגיעה בניידות כוח העבודה: אנשים "לכודים" במגוריהם בגלל העלות הגבוהה של מיחזור הלוואת משכנתא.
מהי ההשפעה של עליית הריבית על היקף מתן האשראי לדיור?
להלן גרף מס' 3, המציג את התפתחות מתן האשראי לדיור בארה"ב בחמש השנים האחרונות (origination). מהגרף עולה בבירור ההתרסקות של קצב מתן האשראי. התרסקות זו משקפת את שתי המגמות שמנינו לעיל, ששתיהן נגרמו על-ידי עליית הריבית: זו של ירידת הביקוש לרכישת דיור מצד חסרי-דיור, שמתקשים לעמוד בנטל השוטף של תשלומי המשכנתא, וזו של ירידת הביקוש למיחזור הלוואות משכנתא מצד מחליפי דיור פוטנציאליים. ראוי לזכור שהיסטורית, רוב מתן האשראי לדיור בארה"ב היה קשור למיחזור הלוואות קיימות.
גרף מס' 3

מה קרה למחירי הדיור בארה"ב?
להלן גרף מס' 4, המציג את קצב העלייה (%, השינוי לעומת התקופה המקבילה בשנה קודמת) של מחירי הבתים בארה"ב בחמש השנים האחרונות. לאחר נסיקת המחירים בתקופת מגפת הקורונה, אנו עדים להאטה מתמשכת של עליית מחירי הבתים עד כדי יציבות במונחים ריאליים (בניכוי שיעור האינפלציה). ירידת היקף מתן האשראי בשנים האחרונות איננה נובעת לכן מנסיקת מחירי הדיור אלא מעליית שיעור הריבית על משכנתאות.
גרף מס' 4

ולבסוף - מה קורה להיקפי הבנייה של בתים פרטיים בארה"ב?
להלן גרף מס' 5 המציג את קצב התחלות הבנייה של בתים פרטיים בחמש השנים האחרונות (אלפי בתים, במונחים שנתיים).
גרף מס' 5

מגרף זה עולה בבירור ירידה בקצב התחלות הבנייה של בתים חדשים. קצב הבנייה השנתי הוא כיום בערך 1.3 מיליון, לעומת כ-1.6 מיליון בתחילת העשור הנוכחי ולעומת קצב של כ-1.8 מיליון במצבים של גיאות כלכלית בעשורים האחרונים. אז נכון אמנם שהאטת קצב הבנייה היא שסתום חיובי מבחינת היענות ענף הבנייה לירידת הביקוש, אבל היא גם פעולה פרו-מחזורית מבחינת ההשפעה על בועה עתידית של מחירי דיור, לכשיחול מיפנה חיובי בביקוש לדיור.