התייקרות המשכנתאות בארה"ב, ותוצאת לוואי

 

השבוע, כך התבשרנו, טיפסה הריבית הממוצעת בארה"ב על הלוואות משכנתא ל-30 שנה (בריבית קבועה) לשיא חדש: 7.48%. זוהי הריבית הגבוהה ביותר מזה קרוב ל-30 שנה. ועוד משהו: מאז תחילת 2021 הסתכמה עליית הריבית המצטברת בקרוב ל-5 נקודות אחוז – מ-2.65% ל-7.48%. הדרמה מוצגת בגרף הבא שמתאר את התפתחות הריבית בחמש השנים האחרונות ומתבסס על הכלים האנליטיים של הבנק הפדרלי של סנט-לואיס:

כמה משמעויות להתפתחות זו:

• עליית הריבית כשלעצמה גורמת לכך שהתשלום החודשי בגין הלוואה הנלקחת כיום גבוה בכ-73% מהתשלום החודשי שהיה נהוג בתחילת 2021 על אותו סכום הלוואה ולאותה תקופת הלוואה!
• עליית התשלום החודשי מרחיקה את הדירה מהישג ידם של לווים פוטנציאליים: ככל שהתשלום החודשי גדל – פחות משקי בית יכולים לעמוד בנטל התשלום השוטף. אם נתייחס להלוואה בגובה 400 אלף דולר, התשלום החודשי בגינה טיפס מכ-1,600 דולר לכ-2,800 דולר. הרוכשים נאלצים "לכווץ" את רוחב הצעד הנדל"ני שהם לוקחים או לוותר עליו כליל
• כתוצאה מהתייקרות המימון ניכרת כבר ירידה בביקוש לרכישת בתים, ובעטייה – חלה ירידה מתמשכת של מחירי בתים

יש טעם לעקוב אחר ההתפתחויות בשוק הדיור בארה"ב כי יש בהן כדי ללמד על התפתחויות דומות שצפויות בישראל: גם אצלנו ריבית המשכנתאות נמצאת בתהליך של עלייה, גם אצלנו התייקרות המימון מקצצת את הביקוש לרכישת דירות, וגם אצלנו יש אינדיקטורים לירידה של מחירי הדירות מזה מספר חודשים (יש לנו בעייה שאין בישראל מדד מחירים באיכות סבירה שיצביע חד-משמעית על שינויים חודשיים במחירי הדירות הממוצעים, ויש לנו גורמים עסקיים אינטרסנטיים ששוקדים על הטענה החוזרת שאין מדובר באמת בירידה של מחירי הדירות). לכן מי שעוקב אחר ההתפתחויות בארה"ב יכול אולי לקבל מושג סביר לגבי הצפוי בשוק הדירות בישראל בחודשים הבאים.

אבל יש הבדל אחד בין ארה"ב לישראל שכדאי לשים אליו לב. הלוואות משכנתא ניתנות בארה"ב באופן ספציפי למימון העיסקה של רכישת דיור. לכן ההלוואות הן לרוב הלוואות Nonrecourse – במקרה של חדלות-פירעון הנושה יכול להיפרע רק מהנכס המשועבד כנגד האשראי (באמצעות מימושו) אבל איננו יכול לתבוע מהלווה לפרוע יתרה כלשהי שתישאר מהחוב לאחר מימוש הנכס על-ידי שימוש בנכסים אחרים שאינם נשוא-ההלוואה. התוצאה המעניינת של מצב עניינים זה היא שבעל בית בארה"ב שמתכוון למכור את ביתו – חייב לפרוע תחילה את יתרת החוב בגין אותו נכס. הוא איננו יכול "לגרור" את הלוואות המשכנתא שלו לנכס חדש, כמקובל זה שנות-דור בישראל. אם הוא מעוניין למכור את ביתו ולרכוש במקומו בית אחר – עליו לפרוע תחילה את ההלוואה הקיימת בגין הבית שהוא מוכר, ואז לפנות למלווה בבקשה שיעמיד לו אשראי לרכישת הבית החדש שהוא מתעתד לרכוש.

ההבחנה יכולה אולי להיראות לכם סמנטית בלבד, אבל היא איננה כזו כאשר מתרחש תהליך של עליית ריבית כפי שקרה בשנתיים האחרונות: בעל בית המעוניין למכור את ביתו ולרכוש בית אחר תמורתו נדרש לפרוע הלוואה ששיעור הריבית בה הוא נמוך, וליטול במקומה הלוואה ששיעור הריבית בה גבוה משמעותית. דרישה זו עלולה לגרום לחוסר כדאיות לביצוע העיסקה, שכן היא כרוכה בהרעת תנאי ההלוואה.

אם כך, ייתכן שמה שמתרחש בארה"ב על רקע העלייה התלולה של הריבית הוא שבעלי בתים מהססים למכור את בתיהם ולהחליפם בבתים חדשים בגלל הנזק הכלכלי שייגרם להם מייקור חוב המשכנתא שלהם. לא מדובר רק בעיכוב של תהליך קנייני טהור – מדובר גם במשקי בית ששוקלים להעתיק את מגוריהם משיקולים של תעסוקה או משיקולים משפחתיים: הם עלולים להפוך לאסירים בבתיהם.

'הלוואה עומדת': מוצר משכנתא ממשלתי שיאפשר להרחיב את מעגל רוכשי הדירות

 

תארו לכם שמשרד הבינוי והשיכון היה מחליט, אחרי חידלון שנמשך כבר כשלושה עשורים, לשוב לתפקידו ההיסטורי ולהשיק לצורך-כך תוכנית חדשה לסיוע לחסרי-דיור שתאפשר לרבים מהם להגיע לדירה בבעלותם. אוכלוסיית היעד של התוכנית צריכה להיות חסרי-דיור שאינם מצליחים כיום להצטרף למעגל הבעלות, אם בגלל אי-יכולתם להמציא הון עצמי בגודל הדרוש לרכישה (מינימום 25% ממחיר הדירה + מימון ההוצאות שנלוות לרכישה) ואם בגלל שהכנסותיהם השוטפות אינן מאפשרות להם לעמוד בתשלום החודשי הנדרש אם ייטלו את ההלוואה הבנקאית. לכאורה, יש כאן עיגול שיש לרבע. ייתכן שהמוצר הפיננסי המוצע בהמשך מסוגל לעשות זאת ולהוות מכשיר אפקטיבי לסיוע. נא ראו בתיאור להלן סקיצה בלבד - לא תוכנית מפורטת.

את בעיית המחסור בהון עצמי (והייקור הנגזר של האשראי ללווה בשל שיעור המימון הגבוה) אפשר אולי לצמצם על-ידי 'הלוואה עומדת' שיעמידו הבנקים לזכאים לסיוע. הלוואה זו תהיה בערבות המדינה ותהווה חלק מההון העצמי הנדרש. כדי שהבנקים יוכלו להתייחס להלוואה זו כאל חלק מההון העצמי תצטרך הממשלה להסכים שהלוואה זו תהיה במעמד נחות מזה של ההלוואה הבנקאית הרגילה (כלומר: ההלוואה העומדת תהיה "משכנתא שנייה") במקרה של חדלות-פירעון מצד הלווה ומימוש ביטחונות לצורך פירעון החוב. בכך, מנקודת מבטו של הבנק, ההון העצמי של הלווה יוגדר כצירוף של השניים: ההון העצמי וההלוואה העומדת. אם, לדוגמה, יש למשק הבית מקורות עצמיים המהווים רק 10% מסכום הרכישה, וההלוואה העומדת תהווה 25% מסכום הרכישה - הבנק יראה את הלווה כאילו העמיד הון עצמי כולל בגובה 35% מסכום הרכישה. נוכל בכך להרחיב את מעגל רוכשי הדירות כך שיכלול גם משקי בית שיש ברשותם רק 10% מסכום הרכישה. מוצר פיננסי זה יפתור במידה מסוימת גם את הבעיה של גובה התשלום החודשי, שכן בהיותה 'הלוואה עומדת' - לא יהיה בגין הלוואה זו תשלום שוטף.

כיצד נצמצם את השימוש במקור מימון זה גם על-ידי רוכשי דירות שאינם זקוקים לסיוע ממשלתי? ראשית - על-ידי העובדה שלצורך קבלת הסיוע יצטרכו משקי הבית לקבל ממשרד הבינוי והשיכון תעודת זכאות לסיוע. מערכת הקריטריונים הוותיקה שיצרו בזמנו אנשי המשרד לצורך איפיון הזכאים לסיוע בדיור ודירוגם בטבלאות ("טבלאות הסיוע") נראית לי מתאימה לצורך כך: אין צורך להמציא מחדש את הגלגל. שנית - על-ידי הגבלת הסיוע לרוכשי דירות שמחירן אינו עולה על גובה מסוים (לדוגמא: מחיר דירה ממוצעת - כיום כ-1.8 מיליון ש"ח), כך שלא יתאפשר שימוש בסיוע הממשלתי לרכישת דירות יקרות. הגבלה כזו תיצור העדפה אוטומטית לרכישת דירות באזורי הפריפריה, שכן מחירי הדירות בהם נמוכים-יחסית.

הגבלה נוספת של השימוש בתחליף-הון-עצמי זה יכולה להיות הקטנת האטרקטיביות שלו על-ידי הצמדה של החוב למחיר הדירה הנרכשת. השימוש יצטמצם בכך לאוכלוסייה שבאמת זקוקה להון עצמי. העובדה שמדובר בהלוואה עומדת (הלוואה שאין לה לוח סילוקין) מאפשרת להתנות את פירעון הקרן בנתחים מינימליים משמעותיים ממנה (לדוגמא: לפחות מחצית מהיתרה), כשלצורך חישוב סכום הפירעון תתבצע שמאות של הדירה. תחשיב כזה של סכום הפירעון ייצור מצב לפיו הבנק הוא שותף של הלווה בהשקעה בדיור (ללא סיכון אשראי, כאמור) ונהנה מרווחי הון אפשריים במצבים של עליית מחירי דירות. פירעון מוקדם, מבחינה זו, הוא צעד שבאמצעותו הלווה "פודה" את חלקו של הבנק בדירה בהתבסס על מחיר השוק של הדירה. כפי שנעשה בפירוק שותפות בין משקיעים.

כדי להמחיש מספרית את ההשלכה של הנהגת המוצר הפיננסי המוצע לעיל נניח את הנתונים הבאים: הלווה מעוניין לרכוש דירה שמחירה 1.8 מיליון ש"ח ועומד לרשותו הון עצמי (מעבר לסכומים הדרושים לכיסוי הוצאות נלוות) של 300 אלף ש"ח (16.6% ממחיר הנכס). במצב הנוכחי של הרגולציה שקבע בנק ישראל ההון העצמי נמוך מהמינימום (25%) הנדרש, והלווה יוכל לרכוש את הדירה רק אם יצליח לגייס עוד 150 אלף ש"ח מחוץ להלוואת המשכנתא. נניח שיעשה זאת באמצעות נטילת הלוואה צרכנית הנפרסת ל-10 שנים בריבית 6%, כשהלוואת המשכנתא עצמה (1.35 מיליון ש"ח) נפרסת ל-30 שנה בריבית 4%. התשלום החודשי הכולל בגין שתי ההלוואות יעמוד על 8,110 ש"ח, ולפי המקובל הבנק ידרוש שהכנסות הלווה תהיינה גבוהות מ-25 אלף ש"ח נטו כדי שיוכל לעמוד בנטל שוטף זה. אם, לעומת זאת, יונהג המוצר הפיננסי המוצע לעיל, הבנק יראה את הלווה כאילו העמיד הון עצמי בשיעור 750 אלף ש"ח (300 אלף ש"ח הון עצמי ועוד 450 אלף ש"ח הלוואה עומדת בערבות המדינה) והוא זקוק להלוואה בנקאית רגילה ("לוח שפיצר") בגובה 1.05 מיליון ש"ח בלבד. בהנחה שהלוואה זו נפרסת ל-30 שנה, התשלום החודשי בגינה (קרן + ריבית) יגיע ל-5,013 ש"ח - הפחתה של כ-3,000 ש"ח לחודש לעומת המצב הנוכחי. הבנק יסתפק בהכנסות חודשיות של כ-15 אלף ש"ח נטו כדי להבטיח שהלווה יוכל לעמוד בנטל השוטף. מעבר ללוח הסילוקין הלווה יהיה חייב לבנק סכום השווה לרבע מערך הדירה, הניתן לפירעון במועד הנוח ללווה ובמיגבלת גודל פירעון מינימלי וביצוע שמאות של הדירה לצורך התחשבנות בין הבנק ללווה. 

התוצאה של המוצר הפיננסי המוצע תהיה שגם משקי בית שאין ברשותם הון עצמי המגיע לרבע מערך הדירה יוכלו לרכוש דירה, ושהנטל השוטף יקטן כך שגם בעלי הכנסות נמוכות יותר יוכלו לרכוש דירה. סיכון האשראי שנוצר על-ידי מוצר פיננסי זה יחול על הממשלה. משקי הבית לא יוכלו ליהנות מעליית מחירי הדירות בגין ההלוואה העומדת שכן יתרת החוב תהיה צמודה למחיר הדירה. מאידך, הם יהיו מוגנים ממצב של ירידת מחירי דירות. הבנקים, שיעמידו אשראי הצמוד למחירי הדירות, יוכלו לגדר את חשיפתם לסיכון של ירידת מחירי הדירות על-ידי גיוס מקורות הצמודים למדד מחירי הדירות.

המוצר הפיננסי שהותווה לעיל שורטט במכחול עבה. הכוונה הייתה רק להצביע על כיוון שיאפשר את הרחבת המעגל של רוכשי דירות - הרעיון איננו ניתן ליישום מיידי As Is. ברור שקיימת דרך ארוכה לעבור מרעיון לתוכנית מפורטת, מפולחת אולי לפי קבוצות זכאים ו/או קריטריונים גיאוגרפיים, מגובה בהסכמי הלוואה מפורטים ונתמכת על-ידי גורמים מקצועיים ופוליטיים. 

נהיגה אל תוך הערפל

 

התנהלות כלכלית דומה לנהיגה בשעת לילה: הראות מוגבלת, פנסי הרכב מאפשרים לכם לראות רק חלק מהדרך שלפניכם, ויש לקחת בחשבון הפתעות. זהו המצב הקבוע בזמנים רגילים, אבל אנחנו לא מצויים בזמנים רגילים: ההתפתחויות הכלכליות של החודשים האחרונים יצרו ערפל סמיך שירד על הארץ ומכסה את המשך הדרך. זה מחייב אותנו לנהוג במשנה זהירות.

ברקע לאירועים, אנחנו נמצאים בסיומו של תהליך ארוך-טווח של יציאה מהמיתון הגלובלי שנוצר בעקבות המשבר הפיננסי העולמי של 2008/9. תהליך השיקום הארוך נשען על מדיניות מוניטרית מרחיבה שננקטה במתואם על-ידי הבנקים המרכזיים כדי למנוע מהשווקים לקרוס ולהוביל את העולם לשפל כלכלי. וזה הצליח: אט-אט המשק העולמי התאושש. הביטוי הבולט של המדיניות המוניטרית המרחיבה במציאות היומיומית של משקי הבית היה ריבית אפסית. אלא שלריבית הנמוכה הייתה השפעת לוואי בעייתית: היא 'תידלקה' עלייה מתמשכת של מחירי נכסים (מניות, נדל"ן) ברוב המדינות, עד כדי יצירת איום שמדובר בבועה שיש סיכון שתפקע כשהיא מחוללת הרס. לכן, ככל שהתרבו הסימנים שהמשק העולמי מתאושש מהמיתון וחוזר למסלולו הרגיל התחזקה ההכרה שאפשר - לאט ובזהירות - להעלות את הריבית בחזרה לרמה סבירה.

בעוד כל העיניים נשואות לתהליך השיקום האיטי ולהעלאה הדרגתית של שיעור הריבית - הופיעה לפתע בחיינו מגפת הקורונה וטרפה את הקלפים. למגפת הקורונה היה אפקט דרמטי ישיר וקצר - ירידת התפוקה בגלל ההגבלות בשוק העבודה וצמצום דרסטי של הפעילות בחלק מענפי המשק - אבל גם אפקט עקיף, ארוך: שיבוש שרשרת האספקה הבינלאומית. זה מצידו גרם למחסור זמני של חומרי גלם ומוצרים ובעקבות כך לפגיעה בייצור התעשייתי במקומות שונים בעולם ולשינויי מחירים חדים. כתוצאה מכך, למרות שמגפת הקורונה כבר נבלמה ברוב העולם - אנחנו חיים עדיין בצילו של מחזור עסקים מוזר שהיא גרמה. וכמובן שיש לזכור שסין - הענק התעשייתי של זמננו, שהצליחה למנוע את התפשטות המגפה על-ידי מדיניות סגר אגרסיבית - עדיין חשופה לפריצתה של מגפת הקורונה, וקיים חשש שהתפרצות המגפה שם תביא לפגיעה חמורה בייצור ולכן לזעזוע כלכלי שיורגש בכל העולם. 

אחת ההשלכות המפתיעות של מגפת הקורונה היא התחדשות האינפלציה במערב. לכאורה, תנודות המחירים שיצרו השיבושים בשרשרת האספקה העולמית היו צריכות להיות קצרות-טווח: ויברציה, לא יותר מהפרעה חולפת. אבל ככל שחולף הזמן הולך ומסתבר שהתנודות העירו מריבצה את מפלצת האינפלציה והנתונים מצביעים על תהליך מתמשך ועיקש של עליית מחירים. הבעייה עם האינפלציה איננה רק עצם ההפתעה נוכח תחייתה מחדש אלא העובדה שהבנקים המרכזיים עוסקים כבר שנים בהרחבה מוניטרית משמעותית שמטרתה לעודד את צמיחת המשק הריאלי. ההנחה שלהם הייתה שאינפלציה היא מחלה שכבר איננה קיימת. אבל אם הם טועים - ההרחבה המוניטרית של השנים האחרונות היא בעייתית שכן היא החמצן שעלול לפרנס את הבעירה האינפלציונית. לכן אנו רואים את הבנקים המרכזיים בכל העולם נחלצים במרץ להעלאת הריבית. זהו תפקיד קשה, גם בגלל ההתנגדות של חלקים מהציבור לעצם העלאת הריבית וגם בגלל החשש שהבנקים המרכזיים הגיבו מעט באיחור והמפלצת כבר יצאה ממאורתה. עם כל הכבוד לכלכלנים (ויש כבוד) אני מציע לכולנו להבין שאין לכלכלנים כלים (או אפילו מפות) שמאפשרים להם לנווט את המשק בביטחה לעבר מצב של יציבות מחירים מבלי להסתכן בפגיעה בצמיחה ובתעסוקה. הם מנווטים בחושך. לכן צפוי שנראה בהמשך כיצד הבנקים המרכזיים נוקטים צעדים אמיצים ושקולים, אבל אין ערובה לכך שיצליחו: ייתכן שניקלע למיתון כלכלי, ייתכן שקצב האינפלציה לא יחזור לאזור היעד. זה לא כי הכלכלנים אינם מוכשרים וזה לא אומר שהדיוט (או קוף) היה יכול לפעול טוב מהם: זה כי הידע שלנו בניהול המקרו-כלכלי מוגבל. אנחנו כנראה נחכים תוך כדי התהליך. לפחות הדור הבא של סטודנטים יצא נשכר.

התובנה שייתכן שזעזועי המחירים הספורדיים מבשרים על כך שהתהליך האינפלציוני מתחדש ושהבנקים המרכזיים ייאלצו להעלות את הריבית מהר יותר משהתכוונו - גורמת לזעזועים בשוק ההון. התאמה לשינויי הריבית הייתה אמורה להתרחש בכל מקרה, אבל על רקע בועות הנכסים והנדל"ן שהתפתחו בעשור וחצי האחרונים קיימת אנרגיה האצורה במערכת ועלולה לגרום לאפקט משברי במקום 'נחיתה רכה'. אפקט הפחד גורם לזעזועים מוגברים, עצבניים, בשוקי המניות. הוא גם ישפיע לרעה על האומץ של חברות להמשיך במהלכי השקעה ופיתוח ועל יכולתו של הסקטור העיסקי לגייס הון. ענן מקדיר את האופק. הוא יגיע בהכרח גם לשוק העבודה.

אחד התחומים שבהם עליית הריבית צפויה להשפיע הוא שוק הדיור. עליית הריבית על משכנתאות (בארה"ב העלייה בחודשים האחרונים היא כבר משמעותית; בישראל היא רק התחילה) מקטינה את המנוף הפיננסי שיכולים משקי בית להפעיל בגלל עליית היחס בין נטל התשלום החודשי לבין גודל ההלוואה. תקציבי הרכישה יקטנו. כתוצאה, צפוי שיקטן הביקוש לרכישת דיור. מאחר שמחירי הדירות הגואים במערב אינם תוצאה של חוק טבע אלא הם שיקפו גל ביקוש ספקולטיבי שנשען על הפער שבין הציפיות לגבי עליית מחיר הדירות לבין שיעור הריבית - יש לצפות כעת להיפוך: לתהליך של ירידת מחירי דירות. התפתחות זו, לכשתגיע לישראל, תסכן את יציבותו של ענף הבנייה: היזמים כבר צברו קרקעות יקרות לצורך בנייה למגורים, וירידת מחירי דירות תסכן אותם. מעבר לכך, העובדה שכבר למעלה מעשור הציבור בישראל התרגל לרכוש דירות בהסתמך על אחוז גבוה של הלוואות לא צמודות שהריבית בהן משתנה על בסיס ריבית הפריים משמעותה שהתשלומים השוטפים של לווים ותיקים (כאלו שכבר נטלו הלוואות ורכשו דירות) יגדלו בשנה-שנתיים הקרובות. כתוצאה מכך, ציבור רחב של לווים ותיקים שהצליחו עד-כה להתמודד עם נטל התשלומים השוטפים, עלול להיקלע לקשיים. קשיים אלו אינם אמורים לכאורה לפגוע בבנקים ולגרום להם להפסדים בגין חדלות-פירעון, שכן שיעור המימון הנמוך המקובל בישראל מבטיח את הבנקים מפני הפסדים בגין האשראי לדיור, אבל ייתכן שנהיה עדים להיקלעותו של ציבור רחב של לווים למצוקה כלכלית. יהיה מעניין באולפני הטלוויזיה.

על כל הבעיות שמנינו יש להוסיף את העובדה שהחל מ-24.2.2022 מתנהלת באירופה מלחמה. עוד לפני שננסה להעריך התפתחויות גיאופוליטיות אפשריות ותרחישים שליליים שעלולים להתממש - כבר ברור שהמלחמה באוקראינה תשליך על ההתפתחויות הכלכליות בשאר העולם. רוסיה ואוקראינה הן ספקיות עיקריות של דגנים לחלקים של העולם, וחסימת היצוא האוקראיני על-ידי הרוסים תגרום למשבר מזון עולמי. מחירי האנרגיה כבר התייקרו. מחצבים נדירים שרוסיה מייצאת צפויים להתייקר. החרם הכלכלי שארה"ב מטילה על רוסיה יגרום גם הוא להפרעות בסחר העולמי ולכן להתייקרות סחורות.

מה לכל זה ולנו, משק בית קטנטן? חשוב להבין שבעולם יציב-יחסית יכולנו להתנהל כאילו לא קיימת אי-ודאות. ייתכן שהלוקסוס הזה לא יימשך בשנים הקרובות. שינויי הריבית ישפיעו על ערך השקעותינו וחסכונותינו. הם ישפיעו גם על יכולתנו להסתמך על אשראי זול לרכישת דירה או לרכישת רכב. ייתכן ששוק הדירות יעבור ממצב של עליית מחירים מתמדת למצב אחר, ממצב של "שוק של מוכרים" למצב של "שוק של קונים". ייתכן שניתקל בהתקררות של שוק העבודה. אל תראו במה שנכתב כאן הערכות או תחזיות - זוהי רק אזהרה שערפל ירד על המשך הדרך. סעו ביתר זהירות.

מי צריך את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)?

 

יוזמה פוליטית לתיקון חוק המכר (דירות)

הרשימה הקודמת עסקה ביוזמה פוליטית חדשה לתיקון של חוק המכר (דירות) שמטרתה להגן על רוכשי דירות מפני עליית מדד תשומות הבנייה למגורים (ראו כאן). נשוא היוזמה הן עיסקאות בהן רוכשים משקי בית דירות שבנייתן טרם הושלמה. בעיסקאות אלו נהוג לפרוס את התשלומים ליזם על פני תקופה ארוכה, והנוהג הוא להצמיד את התשלומים העתידיים למדד תשומות הבנייה למגורים. היוזמה לתיקון החוק הוסברה ברשימה הקודמת.

יוזמה מיותרת ומזיקה

זוהי יוזמה מיותרת ומזיקה. היא מיותרת - כיון שהיא מציגה את רוכשי הדירות "על הנייר" (ובעיקר את רוכשי הדירות בשלבים מוקדמים של פרויקט הבנייה במסגרת Pre-sale) כמשקי בית תמימים ומוחלשים החשופים לסחיטה לא-מוצדקת מצד יזמים המפעילים מנגנון הצמדה החסר הצדקה כלכלית אובייקטיבית. המציאות, לדעתי, שונה: ראשית, רוב חסרי הדיור רוכשים דירות מיד שנייה - לא דירות "על הנייר" - ולכן היוזמה משתמשת בדימויים מטעים של הגנה על חלשים. 

רכישת דירות "על הנייר" איננה מהלך נאיבי. בעולם שבו מחירי הדירות עולים ועולים, זוהי למעשה עיסקה עתידית (Future). זהו הימור פיננסי על מחירי הדירות: ניסיון של רוכשי דירות (ביניהם רוכשי דירות נוספות, להשקעה) להבטיח לעצמם רווחי הון על-ידי 'סגירת' מחיר שנים לפני קבלת הדירה, וזאת מבלי לשלם את מלוא מחיר הדירה. יתרת התשלומים (ההפרש בין מחיר הדירה לבין התשלום הראשוני) צמודה אמנם למדד תשומות הבנייה, אבל בשנים האחרונות עליית המדד נמוכה משמעותית מהתייקרות מחירי הדירות, ולכן מטרתם של הרוכשים הושגה: ההצמדה למדד לא איינה את הרווח שלהם בעיסקאות אלו. אם יש לכם ספק - בידקו את התנהגות מחירי הדירות מול מדד תשומות הבנייה בעשורים האחרונים. ההצגה המלווה את הצעת השינוי לחוק היא שונה, והיא מנסה להציג את רוכשי הדירות כציבור נפגע.

אבל הבעיה העיקרית עם יוזמה זו היא הסטת הדיון למחוזות רחוקים ולפרטים מיותרים והסחת הדעת מהשאלה האמיתית: מדוע אנחנו מאפשרים עיסקאות של רכישת דירה על הנייר, ומדוע אנחנו מקבלים, ואפילו ממסדים - באמצעות חוקים, הוראות ונהלים - את הנוהג הזה? במה הוא תורם לרוכשי הדירות?

הרקע: השיטה הנהוגה למימון הבנייה

בנייתה של דירת מגורים נמשכת בישראל כשנתיים בממוצע. אלא שזהו נתון מטעה: הוא מודד רק את פרק הזמן שחולף מתחילת הבנייה ועד לסיומה. מבחינת היזם, שלב הבנייה הוא רק פרק חלקי (וקצר-יחסית) בתהליך הכולל של פרויקט בנייה, שכולל גם רכישת קרקע, תכנון ורישוי, התקשרות לצורך מימון, פיתוח הקרקע, בניית המבנה, מכירת היחידות לרוכשים, ועד למסירת המפתח לרוכשים. 

מדובר, אם כך, בתהליך ארוך מאד, מורכב מאד, עתיר סיכונים עסקיים מסוגים שונים, ועצים-הון (Capital Intensive). זו אינה משימה לחובבים, יש בתהליך הבנייה יתרונות לגודל שכדאי לנצל, ולכן טבעי שצמחו חברות בנייה גדולות. ככל פעילות עסקית, גם פעילות הבנייה מחייבת מימון חיצוני. מדובר בהיקפי מימון גדולים (במידה רבה בגלל עלות הקרקע הגבוהה) ובטווחי זמן ארוכים מהמקובל בענפי המשק האחרים (שנים - לא חודשים). הניסיון לייעל את המקטע המימוני של פרויקט בנייה (להגדיל את המינוף של ההון העצמי, לצמצם את פרמיית הסיכון המושתת על היזם על-ידי צמצום הסיכונים) הביא להתפתחותה של דיסציפלינה מקצועית ספציפית. הביטוי של דיסציפלינה זו היא ההתמחות הבנקאית הספציפית בענף הבנייה (הקמת מחלקות מיוחדות של אשראי לבנייה בתוך חטיבות האשראי של הבנקים) והנהגת שיטה ייעודית אחידה ומובנית (מעין פרוטוקול) של מימון תהליך בנייה ("ליווי פיננסי" בישראל, או Construction Lending בארה"ב). 

מימון הבנייה נעשה בשלבים, במקביל להשקעות היזם, והחוב הולך וגדל ככל שהבנייה נמשכת. הוא מגיע לשיאו בתום הבנייה, כשהנכס שנבנה עובר לשלב שבו הוא מממש את ייעודו: מגורים או מסחר. בנקודה זו מסתיים תפקידו של הבנק המלווה: שלב הבנייה הסתיים, ומרגע זה הנכס יכול להחליף ידיים ומתחיל שלב חדש בחייו. הנוהג האמריקני הוא שחובו של היזם נפרע בסיום הבנייה בתשלום יחיד. המקור ממנו יגייס היזם את המקורות לפירעון החוב איננו חשוב לעניין זה, וכדי להבטיח פירעון זה נוהגים הבנקים העוסקים בליווי בנייה לדרוש מהיזם להציג להם כבר בשלב ההתקשרות התחייבות של בנק אחר לפרוע את מלוא החוב בתום תהליך הבנייה (Take-Out Loan). הפרדה זו, שנראית אולי מלאכותית-משהו, היא פרוצדורה מקובלת בניהול סיכונים - אין מערבבים בין סיכונים. כך, בנק אחד אחראי "לשלב הראשון של שיגור הטיל", מתמחה בליווי בנייה ובניהול הסיכונים המתחייב מהעיסוק בתהליכי הבנייה, ו"יוצא מהמשחק" בתום פרויקט הבנייה; בנק אחר אחראי "לשלב הבא של שיגור הטיל", מעמיד ליזם אשראי שמתאים לשימוש של היזם בנכס שנבנה: השכרה ארוכת-טווח, שימוש כנדל"ן מסחרי מניב, מכירה, וכו'. 

בדוגמה האמריקנית, מכירת דירות מגורים למשקי בית היא מקרה פרטי של העיקרון שתיארנו: היא נעשית רק לאחר שהבנייה הושלמה כחוק, והיא מתבצעת על-ידי התבססות על אשראי המתקבל מגופים המתמחים במתן אשראי קמעוני לרכישת דיור שכנגדו משועבדות לבעל החוב (הבנק או מי שיקנה ממנו את החוב) הזכויות הרשומות של הרוכש במקרקעין.

השיטה בישראל

השיטה הנהוגה בישראל שונה מזו הנהוגה בארה"ב, והיא נובעת במידה רבה מההחלטה לנתק את הקשר המחייב שבין תהליך הבנייה לבין תיזמון הרכישה: בישראל ניתן לרכוש דירות עוד לפני שבנייתן הסתיימה. אינני יודע מהן הסיבות לכך שהנוהג הישראלי שונה מהאמריקני, למרות שיש לי השערות משלי. אשמח ללמוד את הסיבות והאירועים שהיתוו את המנהג הישראלי. 

המשמעות של החופש לרכוש דירות "על הנייר" היא מרחיקת לכת:

• מאחר שבמועד ההתקשרות בין הרוכש ליזם בניית הדירה טרם הסתיימה - ממילא היא איננה רשומה במרשם המקרקעין (טאבו). לכן לא מדובר למעשה בעיסקת נדל"ן רגילה, כזו שבה מקבל הרוכש לידיו זכויות רשומות, אלא בעיסקה מורכבת, שבה מתחייב היזם להעביר לידי הרוכש זכויות כאלו בעתיד, לכשתיווצרנה

• מאחר שכספים שהעביר הרוכש לידי היזם על-חשבון הדירה אינם יכולים להיות מובטחים על-ידי שיעבוד זכויות רשומות במקרקעין לטובת הרוכש, עולה מאליה השאלה מה מבטיח את הכספים הללו. לאחר סידרה של קריסות של חברות בנייה בישראל שהותירו את רוכשי הדירות ניזוקים, נחקק בשנת 1974 חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). חוק זה קובע שכספים ששילם הרוכש ליזם (מעבר ל-7% הראשונים) יהיו מובטחים באחת מחמש חלופות, שהנפוצה שבהן היא ערבות בנקאית שיעביר היזם לידי הקונה ("ערבות חוק המכר").

• מאחר שבמועד הרכישה של דירה שבנייתה טרם הושלמה אין עדיין זכויות במקרקעין הרשומות על שם הקונה, מתעוררת שאלה איזה בטוחה יוכל הרוכש להציע לבנק המעמיד לו אשראי לרכישה (הלוואה לדיור). הבנק איננו יכול לקבל לידיו שיעבוד של זכויות הרוכש במקרקעין (משכנתה), והוא צריך למצוא בטוחות חלופיות. ואמנם, במקרים רבים בישראל נהוגים תחליפי משכנתה - שיעבוד של זכויות מסחריות שיש בידי הלווה כתוצאה מהעיסקה עם היזם - והשיעבוד נעשה באמצעות רשם המשכונות (ולא הטאבו). זה יכול לבוא בצורת התחייבות לרישום עתידי של משכנתה, שעבוד התחייבויות אחרות של היזם כלפי הרוכש, ועוד.

• פירעון חובו של היזם בגין האשראי שקיבל מהבנק לצורך מימון בנייה אינו מתבצע בתשלום יחיד בתום תהליך הבנייה - הוא הופך להיות גמיש: הוא יכול להתבצע, לדוגמה, קודם לסיום הבנייה, על-ידי שימוש במיקדמות ששילמו רוכשי הדירות.

אז מה בעצם עשינו בישראל? 

אז מה נוצר בישראל? אפשרנו התקשרות בין היזם לרוכשי הדירות בשלב מוקדם שבו הבנייה טרם הסתיימה (לפעמים אפילו טרם החלה); חשפנו בכך את רוכשי הדירות לסיכון עיסקי - הסיכון של תהליך הבנייה ושל היזם עצמו - כשבתמורה אנחנו מציעים להם להיות שותפים לרווחי הון שייווצרו כתוצאה מהתייקרות מחירי הדירות; הפכנו למעשה את רוכשי הדירות למממנים בפועל של ענף הבנייה למגורים; כשהתגלו סדקים מסוכנים באידיליה זו ניסינו לגדר את הסיכונים העסקיים של הרוכשים באמצעות חקיקה אד-הוק שבראה את הפנומן של ערבות חוק המכר; ולבסוף - הרגלנו את הבנקים להעמיד לרוכשי הדירות הלוואות לדיור עוד לפני שתהליך הבנייה הסתיים וקיימות זכויות רשומות במקרקעין שניתן לשעבד אותן לבנקים. 

התוצאה היא שחלק ניכר מהלוואות המשכנתה בישראל אינן למעשה הלוואות משכנתה בהגדרה הבינלאומית אלא הלוואות מורכבות שצריך היה להתייחס אליהן כהלוואות עסקיות לצורך ניהול סיכונים: לפחות למשך התקופה עד שהבנייה תסתיים והדירות תירשמנה בטאבו, סיכון האשראי הגלום בהן כולל סיכון עסקי הנובע מתהליך הבנייה ומסיכון היזם. דרישות ההון מהבנקים בגין הלוואות לדיור שניתנו לפני שהדירות נמסרו לרוכשים היו צריכות לקחת עובדה זו בחשבון, אבל עצמנו עין. השלכה נוספת היא שפגענו בסיכויי הצלחת השקתו בישראל של שוק משני למשכנתאות, כיון שמדובר בכל נקודת זמן בתיק אשראי קמעונאי לא הומוגני שמעורבים בו סיכונים עסקיים. 

מול כל אלה, מה באה היוזמה הפוליטית האחרונה להשיג? היא באה לשים נזם זהב באף חזיר: בתואנה של התחשבנות מקפחת בין יזמים לרוכשי דירות "על הנייר" היא באה ליצור מנגנון חדש, לא ברור, של התחשבנות. חוק המכר (דירות), שעבר כבר שמונה תיקונים משמעותיים מאז פירסומו (ראו כאן) - יעבור תיקון נוסף. ואולי במקום הניתוחים הפלסטיים הללו עדיף היה לשקול מהלך אחר?

מה היה צריך לעשות במקום לתקן את שיטת ההצמדה? 

ניהול סיכונים והיכולת להעברת סיכונים (Risk Transfer) בין שחקנים הם חלק אינטגרלי מפעולת השוק החופשי ואין סיבה להגביל אותם באמצעות חקיקה. זכותו של כל פרט ליטול סיכון או לגדר אותו, כרצונו. לכן אין סיבה להגביל את ההסכם שבין יזם לבין משקיע או רוכש. עם זאת, ישנם שני תחומים שבהם מן הראוי להגדיר מחדש את הכללים: תחום הבנקאות ותחום הסיוע הממשלתי לרכישת דיור.

בתחום הבנקאי, מן הראוי להגדיר שאשראי יסווג כאשראי לדיור רק אם הוא הועמד למשק בית לצורך רכישת דירה שבנייתה הושלמה והיא נרשמה במרשם המקרקעין. אשראי שהועמד לרכישת דירה שבנייתה לא הושלמה, או שאינה רשומה במרשם המקרקעין - ייחשב כאשראי עסקי לכל צרכי הרגולציה הבנקאית לרבות הדרישות להלימות ההון. שינוי זה לא ימנע העמדת אשראי לרוכשי דירות "על הנייר" (גם אין סיבה לכך), אבל הוא יחייב את הבנקים לסווג ולתמחר אשראי כזה בצורה שונה מאשראי לרכישת נכס מגורים קיים ורשום שהזכויות הרשומות בגינו שועבדו לבנק. אני מצפה שהתימחור הבנקאי יהיה שונה בין השניים: הבנקים יעמידו אשראי לרכישת דירות שבנייתן לא הושלמה בריבית גבוהה יותר ולתקופות זמן קצרות יותר המשקפות את פרק הזמן הצפוי עד להשלמת הבנייה.

תחום בנקאי נוסף שבו מתבקש שינוי הוא הליווי הפיננסי. מן הראוי שהמפקח על הבנקים ידרוש מהבנקים העוסקים בליווי פיננסי של בנייה לפשט את המורכבות של התהליכים ולצמצם את הסיכונים הפיננסיים הכרוכים בליווי הפיננסי על-ידי הכנסת השיטה של "הלוואת חילוץ" (Take-Out Loan) לתהליך. שינוי זה יצמצם את סיכוני הנזילות של הבנקים וינתק את הקשר האוטומטי הקיים כיום בין תזרים האשראי הבנקאי לתזרים התקבולים הנובע ממכירת יחידות בפרויקט ואת הצורך של הבנק המלווה להיות מעורב בהחלטות היזם לגבי מכירות.

בתחום הסיוע הממשלתי לחסרי-דיור (שאני מקווה שיחזור בעתיד למלא תפקיד קרדינלי במדיניות השיכון) מן הראוי להגביל את העיסקאות לגביהן קיים סיוע לעיסקאות בהן מועברת הבעלות על נכסי דיור שבנייתם הושלמה ושרשומים במרשם המקרקעין.

כיצד לחילופין יכלו משקי בית לגדר את הסיכון של עליית מחירי הדירות?

מדוע בעצם משקי בית מבצעים עיסקאות עתידיות בשוק הדירות, מה גם שמדובר בענף שנחשב מסוכן יחסית? התשובה היא שהם מנסים לגדר את הסיכון שמחירי הדירות יעלו בקצב מהיר יותר משיעור הריבית שהם יכולים לקבל על פיקדונותיהם, ואז ההון העצמי שלהם יישחק במונחי דירות.

האם אפשר היה לגדר סיכון זה אחרת, מבלי לדחוף את משקי הבית לתחום של הימורים פיננסיים? ברשימות אחרות בבלוג זה כבר הצעתי שהממשלה תנפיק אגרות-חוב הצמודות למדד מחירי הדירות. משקי הבית יוכלו אז לגדר את סיכון התייקרות הדירות מבלי לשעוט לשוק הדירות ומבלי לחשוף לסיכון סכומים העוברים את גודל ההון העצמי שלהם. בכך היינו חוסכים לעצמנו את הבועה המתנפחת כבר למעלה מעשור בשוק הדיור. תועלת נוספת תהיה בכך שהממשלה תיקח בכך על עצמה אחריות למחירי הדירות: היא תיאלץ לפרוע חוב לציבור שיהיה צמוד למחירי הדירות.

יוזמה פוליטית: שינוי ההצמדה של תשלומים עתידיים למדד תשומות הבנייה

 

על מה מדובר? 

מליאת הכנסת אישרה בקריאה טרומית ביום 16.2.2022 הצעת חוק שמטרתה לצמצם את ההצמדה של יתרת התשלומים של רוכשי דירות למדד תשומות הבנייה (הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון - הצמדת מחיר הדירה למדד), התשפ"ב-2022. ראו: מאגר החקיקה הלאומי, כאן). ההצעה מתייחסת לרכישה של דירה חדשה הנמצאת עדיין בשלבי בנייה - רכישה המתבצעת בדרך-כלל במספר תשלומים. הנוהג בעסקאות כאלו הוא שהרוכשים משלמים ליזם תשלום חלקי במועד החתימה על חוזה הרכישה, ויתרת התשלומים נפרסת עד למועד קבלת המפתח. טענת יוזמי התיקון לחוק היא ששיטת ההצמדה של התשלומים הנהוגה כיום עושה עוול לרוכשי דירות חדשות שבנייתן טרם הושלמה ומייקרת דירות אלו במידה מוגזמת.

איפה הבעיה?

רכישת דירה שבנייתה טרם הושלמה היא עיסקה שבה הצדדים מסכימים על המחיר למרות שעלות ייצורו המלאה של המוצר (דירה) אינה ידועה עדיין למוכר (היזם). משך הבנייה הממוצע של דירות בישראל הוא כשנתיים, ולכן היזם איננו יודע במועד המכירה בכמה תסתכם עלות הבנייה. הוא יכול אמנם להעריך את עלות הבנייה, 'לסגור' חוזים עתידיים לגבי חלק מחומרי הבנייה הדרושים, וליצור לעצמו שולי ביטחון בצורת תוספת למחיר, אבל הוא עדיין נותר חשוף לסיכון של התייקרות עלות הבנייה. זוהי חשיפה מובנית: אי אפשר לבטל אותה - אפשר רק להעביר אותה בין הצדדים לעיסקה. במצב שבו מחיר הדירה נקבע סופית (בש"ח) בהסכם המכירה - החשיפה לסיכון של התייקרות עלות הבנייה היא של היזם. במצב שבו מחיר הדירה אינו נקבע סופית (בש"ח) בהסכם המכירה אלא מוסכם בין הצדדים שהוא יחושב בדיעבד לפי מדד כלשהו שמשקף שינויים אפשריים של עלות הבנייה - החשיפה לסיכון של התייקרות עלות הבנייה היא של הרוכש.

מהן האפשרויות העקרוניות לקבוע את מחיר הדירה?

האפשרות הראשונה (והפשוטה) היא לקבוע מחיר סופי (בש"ח) לדירה. קביעת מחיר סופי היא אינטרס של הרוכש, שחושש בדרך-כלל מהתייקרות מחירי הדירות (או עלות הבנייה): זהו בוודאי אחד המניעים לכך שהחליט לרכוש דירה שבנייתה טרם הסתיימה. הבעיה עם אפשרות זו היא שאם המחיר הסופי נקבע מראש, ובהינתן שבניית הדירה האמורה עשויה להימשך תקופה ארוכה - כל החשיפה לסיכוני ההתייקרות של עלויות הבנייה חלה על היזם.

האפשרות השנייה היא לקבוע בהסכם ההתקשרות מחיר בסיסי לדירה המתבסס על הנתונים והתחשיבים המעודכנים למועד הרכישה, אבל להטיל על רוכש הדירה לשאת בכל התייקרות של העלויות בפועל - סוג של תמחור בשיטת  +COST. מאחר ששיטה זו מסורבלת מעט להתחשבנות (היא מחייבת מערכת אמינה של ניטור והתחשבנות ספציפית לכל דירה) - היא אינה מתאימה לעיסקת רכישה של דירה בודדת, ולכן במקום להסתמך על עלות הבנייה בפועל של הדירה הספציפית נראה הגיוני יותר להצמיד את מחיר הדירה הבסיסי למדד תשומות הבנייה למגורים שמשקף את ההתייקרות הממוצעת במשק של תשומות הבנייה. כל החשיפה לסיכון ההתייקרות של עלויות הבנייה חלה בשיטה זו על הרוכש.

מהי השיטה הנהוגה בישראל?

ברוב העיסקאות של רכישת דירות שבנייתן טרם הושלמה השיטה שנהוגה בישראל היא עירוב של האפשרות הראשונה (קביעת מחיר סופי לדירה) והשנייה (הצמדת מחיר הדירה למדד עלות הבנייה): מחיר הדירה (בש"ח) נקבע אמנם מראש בהסכם המכירה, אבל יתרת התשלומים (מעבר לתשלום שבוצע במועד החתימה על ההסכם) צמודה למדד תשומות הבנייה. זוהי קומבינציה מוזרה לפיה תחולת החשיפה לסיכון של התייקרות עלות הבנייה תלויה בלוח התשלומים של הרוכש: הרוכש יכול לצמצם את חשיפתו לסיכון של התייקרות עלות הבנייה על-ידי הקדמת התשלום, ואז החשיפה לסיכון של התייקרות עלות הבנייה תחול על היזם.

 מהי התוצאה של השיטה הקיימת?

השיטה הנהוגה בישראל יוצרת מציאות מורכבת. מנקודת מבטם של הרוכשים, הם צריכים למעשה לקבל החלטת השקעה (במידה שההחלטה לגבי מועדי התשלום נתונה בידיהם): להשאיר את כספם בידיהם כשהוא מושקע בינתיים באפיק השקעה כלשהו שבחרו, או להקדים תשלומים ליזם ובכך להתגונן מהסיכון של התייקרות עלות הבנייה. 

מנקודת מבטם של היזמים, החשיפה לסיכוני התייקרות של עלות הבנייה לא באמת גודרה. אם הרוכשים בחרו להקדים את תשלומיהם - היזמים חשופים לסיכון של התייקרות עלות הבנייה. אין להם דרך להתגונן מפני התייקרות עלות הבנייה (באמצעות כלי פיננסי) ונסתמה האפשרות 'לגלגל' התייקרות זו על רוכשי הדירות. אם, לעומת זאת, הרוכשים שילמו מראש רק חלק ממחיר הדירה - היזמים יכולים לכאורה לגלגל את תוספת העלויות על הרוכשים. אלא שיכולתם זו איננה מגדרת את הסיכון: אין שום קשר בין חשיפתם לסיכון של התייקרות עלות הבנייה לבין העובדה שיש להם נכסים (תקבולים עתידיים) הצמודים למדד תשומות הבנייה. ייתכן שיתרת התקבולים העתידיים שלהם גדולה מיתרת התשלומים הצפויים, בגלל שימוש בהון עצמי ובאשראי בנקאי בשלבים המוקדמים של הפרויקט, ואז עלייה בלתי צפויה של מדד תשומות הבנייה יוצרת להם רווחים (התקבולים הצפויים, הצמודים למדד, עולים על התשלומים הצפויים), ולהיפך. זהו, כפי שנראה בהמשך, הרקע ליוזמה הפוליטית החדשה וללחץ הציבורי שמפעיל אותה.

אז על מה כל ההתרגשות? ולמה עכשיו?

מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הוא מדד חודשי העוקב אחר "השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל" קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים, והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה". משקלות הקבוצות השונות במדד הם שכר עבודה (43%), חומרים ומוצרים (44%) והוצאות כלליות (13%). הבעיה שהעלתה את הנושא לתודעה הציבורית וגרמה ליוזמה הפוליטית קשורה להתפתחות המדד בשנים האחרונות: קצב ההתייקרות של עלויות הבנייה גבוה כבר מספר שנים מקצב העלייה של מדד המחירים לצרכן.

הגרף הבא מציג את התפתחות מדד המחירים לצרכן (קו ירוק) ואת זו של מדד תשומות הבנייה למגורים (קו כחול). אנחנו למדים מהגרף שלאחר שנים שבהן שני המדדים נעו במסלול קרוב זה לזה - הם החלו להתבדר. כך, אם נסתכל על הנתונים מתחילת 2014 ועד לסוף 2021, נראה שבעוד שמדד המחירים לצרכן עלה במצטבר ב-2.5% - מדד תשומות הבנייה למגורים עלה במצטבר ב-15%. לא מדובר לכן על "רעש" או תנודתיות אקראית, אלא על הבדלי מגמה.

נתונים לגבי ההתייקרות השנתית (אחוזים במהלך כל שנה) מובאים בגרף השני, להלן. אנו למדים מהגרף שלמרות שקצב עלייתו של מדד תשומות הבנייה למגורים היה גבוה בכל אחת מהשנים מזה של מדד המחירים לצרכן, האירוע של 2021 היה חריג: בעוד שמדד המחירים לצרכן עלה במהלך השנה ב-2.8% (עדיין בתחום היעד האינפלציוני שנקבע לבנק ישראל) - מדד תשומות הבנייה למגורים עלה באותה תקופה בשיעור כפול מכך, 5.5%. זהו הבדל משמעותי, שיש לו השפעה ניכרת על תשלומי רוכשי הדירות שבנייתן טרם הושלמה.

למה גורמת התייקרות עלויות הבנייה?

בניגוד למה שנטען בחלק מאמצעי התקשורת בעקבות פירסום המדד, מדד תשומות הבנייה אינו הקטר הדוחף את מחירי הדירות בישראל: מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בשיעור כפול מזה של המדד, בגלל עודף ביקוש לרכישת דירות. הקטר של מחירי הדירות איננו נמצא מאחור אלא מלפנים: בצד הביקוש. אם כך, מהו הנזק שכן נגרם על-ידי עלייתו של מדד תשומות הבנייה למגורים?

הבעיה היא שיתרת התשלומים של רוכשי הדירות שבנייתן טרם הושלמה הולכת וגדלה לאחר שחתם הסכם רכישה. במקרה של שנת 2021 אנו רואים שיתרה זו גדלה בשיעור של 5.5%. זה אומר שעלות הדירה לרוכש איננה זו שנקובה בהסכם הרכישה: היא ממשיכה לצמוח בתקופה שבין מועד הרכישה למועד קבלת המפתח לדירה וסיום התשלומים. 

כיצד יוכל הרוכש להדביק את הדירה 'הבורחת'? מהיכן יוכל לגייס את מקורות המימון הדרושים? הוא יכול להגדיל את ההון העצמי שהוא משקיע בדירה. הוא יכול, לחילופין, לבקש מהבנק להגדיל את הלוואת המשכנתה כך שתספיק למימון הדירה שמחירה התייקר ובלבד שהגדלת סכום ההלוואה תאושר על-ידי הבנק. מניסיוני, הבנקים קובעים מדדי סיכון (סיכון הלווה) המתבססים דווקא על המחיר החוזי של הדירה - לא זה המעודכן להשתנות מדד תשומות הבנייה.

היוזמה הפוליטית

ההצעה לתיקון חוק המכר (דירות) הפכה בשבוע האחרון מהצעת חוק פרטית להצעת חוק ממשלתית, וככזו היא עוברת בימים אלו הכנה במשרד הבינוי והשיכון. איננו יודעים עדיין אילו שינויים יוכנסו על-ידי משרד השיכון בהצעת החוק לקראת הבאתה מחדש לאישור הכנסת, אבל המסר המקורי של יוזמי ההצעה חשוב: הם מתייחסים בעיקר לעיסקאות מכירה שבהן לוח התשלומים כולל רק שני תשלומים, כאשר התשלום הראשוני הוא קטן-יחסית (20%) והתשלום השני (80%) משולם עם קבלת המפתח לדירה. בלוח תשלומים מעין זה, הנהוג בעיסקאות מסוג pre-sale (עיסקאות בהן היזם מציע למכירה מספר מצומצם של דירות בשלב מוקדם מאד של הפרויקט), פרק הזמן החולף ממועד הרכישה למועד קבלת המפתח יכול להיות 3-4 שנים, במהלכן יתרת התשלומים צמודה למדד תשומות הבנייה. התוצאה היא שחוב שגדול משמעותית מעלות הבנייה האמיתית (וכולל גם חלק מעלות הקרקע) צמוד למדד תשומות הבנייה. זה יכול היה להיות פרט טכני אילו מדד תשומות הבנייה ומדד המחירים לצרכן היו מתנהגים באופן דומה. זה הופך לנושא משמעותי כשמדד תשומות הבנייה 'בורח', כפי שקרה בשנים האחרונות ובעיקר ב-2021: יתרת התשלומים העתידיים של הרוכשים הולכת וגדלה ואיתה עלות הדירה.

למרות שלא הצלחתי לרדת לעומקה של הצעת החוק (וייתכן שפרטים בתוכה עוד ישתנו עד לאישורה הסופי), נראה שכוונת יוזמי ההצעה היא להגביל את חלק החוב שיהיה צמוד למדד תשומות הבנייה לעלות הישירה של הבנייה, שהיא לדבריהם 5,500 ש"ח למ"ר בממוצע. זה אומר שיתרת התשלומים שתהיה צמודה למדד תשומות הבנייה למגורים תהיה מוגבלת לכפולה של שטח הדירה הנרכשת ב-5,500.

הערכה

חוק המכר (דירות) זקוק לחשיבה מחדש. העילה לצורך לחשיבה מחדש איננה העובדה שבשנת 2021 מדד תשומות הבנייה עלה ב-2.7 נקודות אחוז מעבר למדד המחירים לצרכן - זהו אירוע שולי, שאינו מצדיק את ההמולה הפוליטית מלבד הניסיון הפופוליסטי של רשימות פוליטיות להצטייר כמושיעות את מעמד הביניים. העילה לצורך לחשיבה מחדש היא שחוק המכר (דירות) מקדש נוהג פסול שהשתרש בישראל, של מכירת דירות שבנייתן טרם הושלמה. נוהג זה הוא החטא הקדמון. הוא גורם ל'חריקות' ולעיוותים רבים, וחוק המכר עוסק בעיקר בהחלקת עיוותים אלו והעלמתם. הריטואל הקבוע של 'שיוף' החוק מעת לעת כדי להתאימו ל'חריקות' המתגלות הוא מיותר. על כך - ברשימה הבאה.

כמה שיקולים של הרוכש על רקע שוק הדירות התוסס

 

הכותרות מהדהדות מכל עבר את עליית מחירי הדירות. זה טבעי שכל אחד שואל את עצמו: "אתם מדברים אלי? יש משהו שאני אמור לעשות כיון שמחירי הדירות עלו?". התשובה היא כמובן חיובית - מדברים אליכם - אבל המסקנה איננה שאתם אמורים לנקוט בצעדים: כדאי להבחין בין הדברים. להלן כמה נקודות.

1. האם מחירי הדירות עולים?

מחירי הדירות אינם עולים - הם עלו. זה קרה בשנים 2007-2021, כמעט ברציפות. לפני זה הם ירדו. המידע הקריטי למי ששוקל השקעה בדיור הוא מה יקרה בעתיד למחירי הדירות, אבל לצערנו איננו יודעים את התשובה לשאלה זו. עד כמה שזה מתסכל, גם לא נדע אותה אם נקמט את מצחינו. גם אם נסתכל לאחור לא נדע את התשובה, כי העתיד טרם נכתב: זו סתם הטייה לוגית שלנו להסיק מהעבר אל העתיד כאילו קיים איזה חוק פיסיקלי שאם ננסח אותו - הוא יאפשר לנו לדעת את העתיד. יש גם גבול ליכולתנו לחפש תשובה אצל אחרים: מה שנכתב ברוב חשיבות בעיתון הבוקר ("מחירי הדירות צפויים לעלות בשנים הקרובות כי ….") הוא רק דעה של הכותב. ייתכן שהיא תתברר בדיעבד כנכונה, וייתכן שלא. ייתכן שבקרוב הוא בכלל ישנה את דעתו. לכן ההחלטה שלנו להשקיע בדיור יכולה להישען על התייעצות, אבל צריכה להתבסס על ההערכה שלנו לגבי העתיד - אין דרך אוביקטיבית לדעת מה יקרה. אין 'בעלת אוב' - לפחות לא בתקשורת.

2. מה גרם לעליית מחירי הדירות? 

הגיאות העולמית של מחירי הדירות (בתים) מקורה בריבית הנמוכה שהונהגה בשוקי הכספים מאז שנת 2000 וביתר-שאת מאז שנת 2008, שגרמה לגיאות של הביקוש לרכישת דירות. ריבית נמוכה משמעותה שיותר קל לנו לרכוש דירות בעזרת אשראי: נטל התשלומים השוטף נמוך יותר לכל מיליון שקל (או דולר) אשראי. זה גרם לעלייה בינלאומית של הביקוש לרכישת דיור, וכתוצאה מכך לעלייה מתמשכת של מחירי הדירות (בתים). 

זה לא נגמר עדיין: גם כיום הריבית עדיין נמוכה בהשוואה היסטורית, במידה רבה בגלל מדיניות מוניטרית מרחיבה שבה נוקטים הבנקים המרכזיים כדי לעודד צמיחה ותעסוקה (כיום: על רקע מגפת הקורונה), ולכן לא מפתיע שהביקוש לרכישת דיור ממשיך להיות גבוה. קצב עליית מחירי הבתים הגיע לשיא בארה"ב בחודש יולי האחרון (במונחים שנתיים). ביקוש זה אינו בלעדי לדירות: הוא משותף גם לנכסים אחרים, וגם מחיריהם עולים. שימו לב, לדוגמה, להשפעת האשראי הזול על הביקוש לרכישת רכב פרטי חדש בישראל.

3. האשלייה המסוכנת שיוצרת עליית המחירים

העלייה המתמשכת של מחירי הדירות מגבירה את נטיית הציבור להאמין שהשקעה בדיור איננה רק השקעה אטרקטיבית, אלא היא אפילו חסרת-סיכון ("מחירי דירות תמיד ימשיכו לעלות ….", אנחנו אומרים בחשיבות זה לזה). זה קשור לדרך שבה אנחנו מעכלים מידע ומסיקים מסקנות: אנחנו מאמינים בחוויות שאנחנו זוכרים יותר מאשר במודלים אנליטיים. 

למרות שאפשר היה אולי להגן על אמירה זו על מחירי הדירות כשמדובר בטווח הארוך (נאמר, דור) - היא איננה נכונה בטווח הקצר-בינוני והיא אף מסוכנת: קיימים מחזורים סביב קו המגמה, ויכול להיות שתהליך עליית מחירים יהפוך כיוון ומחירי הדירות ירדו. זה קרה בישראל בשנים 1997-2006. אם אתם רוכשים דירה לטווח הארוך - השיקול של עיתוי על פני מחזור אולי אינו קריטי עבורכם: במקרה הגרוע תצטערו על עיתוי העיסקה ("למה לא הקדמנו/חיכינו עם הרכישה?"). אבל אם אתם רוכשים דירה לטווח זמן מוגדר כדי ליהנות מעליית מחירה - היפוך מגמה יכול להיתפס על-ידכם ככישלון כואב (ממש כמו השקעה במניות לפני משבר בשוק ניירות הערך). 

4. למעשה, אתם משתתפים ב"משחק פירמידה"

כדאי לקלוט שתהליך מתמשך של עליית מחירי דירות יוצר (עבור רוכשי דירות להשקעה) סוג של "משחק פירמידה": המצטרפים למשחק (רוכשי הדירות) יכולים לממש רווח שנוצר להם על-ידי מכירתן למצטרפים (משקיעים) חדשים. אולי הם יספיקו 'לצאת בזמן', אבל יהיה מישהו בסוף השרשרת שלא יצליח להרוויח במשחק - המיפנה המחזורי יקרה ב'תור' שלו. זו התמצית של ה'משחק': הימור על תזמון כניסה/יציאה.

5. הבעיה של השילוב של שיקולי מגורים עם שיקולי השקעה

רוכשי דירות נוטים בדרך כלל לרכוש דירות לצורך מגורים עצמיים. זהו חיבור לא-מחויב בין בחירת פתרון מגורים (צריכת שירותי דיור) לבין בחירת נכס לרכישה (השקעה). החיבור הזה מעלה כמה שאלות: האם דירה שעונה על צרכי המגורים הנוכחיים שלכם (גודל, מיקום, תקציב דיור) היא גם הבחירה הנכונה להשקעה (שבה השיקול הוא השאת תשואה על ההשקעה)? אולי אתם זוג ללא ילדים המעדיף להתגורר בשנים הקרובות בנכס מסוים (לדוגמה: בגלל מיקומו) אבל הנכס הזה לא יתאים לצרכיכם עם גידול המשפחה? אולי שיקולים תעסוקתיים גורמים לכם להתגורר בתל אביב אבל החלטת השקעה נבונה יותר לטווח הארוך היא לרכוש דירה באזור מגורים העתיד להתפתח רק בעוד מספר שנים? אולי תקציב הרכישה שעומד לרשותכם מוגבל ואינו מתיישב עם צרכי המגורים הנוכחיים שלכם? שקלו אם במקרה שלכם החיבור הזה בין שאלת הדיור לשאלת ההשקעה הוא רציונלי.

6. שיקולים נוספים בנטילת אשראי

הנטייה בשנים האחרונות בישראל היא להגדיל את ההסתמכות על אשראי לצורך רכישה. זה נובע אולי מעליית מחירי הדירות שמרחיבה את הפער בין ההון העצמי למחיר הדירה, וזה בסדר. כדאי רק לזכור שני דברים: את בחירת הנטל השוטף של המשכנתא, ואת בחירת סוג הריבית. 

הנטל השוטף של המשכנתא משמעותו שלצרכים יומיומיים אתם נותרים עם הכנסה שוטפת ("פנויה ממשכנתא") נמוכה יותר, ומדובר כאן בהחלטה לטווח ארוך, לשנים רבות. אם תחשבו גם על שוקי האשראי הנוחים של השנים האחרונות, שגורמים לנו יותר ויותר להסתמך על אשראי גם בעיסקאות כמו רכישת רכב חדש, מימון שכר-לימוד במוסדות להשכלה גבוהה, מימון אירועים משפחתיים או נסיעות לחו"ל - אנחנו עלולים להגיע למצב שבו אנחנו מצמצמים יותר ויותר את ההכנסה הפנויה (כאן: בניכוי שירותי החוב), כלומר אנו גוזרים על עצמנו מצוקה תזרימית ארוכת-טווח בגלל זמינותו הנוחה של האשראי. ראוי לנו להיזהר בנטילת אשראי. 

בחירת סוג הריבית גם היא חשובה. המדיניות המוניטרית המרחיבה של השנים האחרונות יצרה לא רק מציאות כללית של ריבית נמוכה, אלא גם תופעה שבה שיעורי הריבית לטווחים הקצרים הם אפסיים (במונחים 'ריאליים' - מדובר אפילו בריבית שלילית). התוצאה היא שהיכולת ליהנות מהריבית הנמוכה מתעצמת ככל שאנו מתפתים ליטול אשראי לטווח קצר יותר. בתחום המשכנתאות יש רק דרך אחת ליהנות מהריביות הנמוכות לטווח הקצר: ליטול הלוואות המתבססות בעיקר על ריבית ה"פריים" - לא על ריבית קבועה. אבל אנו חייבים להבין שאין ארוחות-חינם: הריבית בהלוואות אלו אמנם נמוכה, אבל רק לכאורה: למעשה, כשאנו נוטלים הלוואות מבוססות-פריים אנו משאירים את מחיר האשראי פתוח - הוא יכול להשתנות בכל רגע בתגובה לשינויים במצב המשק. לכן, על-אף שבחירת הלוואה זולה כזו היא הימור לגיטימי מצידנו, אנו צריכים להפנים שאם ריבית הפריים תעלה - יגדל הנטל השוטף של ההלוואה. המשמעות תהיה צמצום של מה שכינינו לעיל 'הכנסה פנויה'. זה יכול להיות כואב, זה יכול להיות מתמשך, וזה מחייב אותנו להיזהר.