מחירי הדירות - לאן?

 

האדמה רועדת

הקרקע הפיננסית נעה תחתינו. ריבית, אינפלציה, שערי חליפין, שערי מניות - הכול נמצא בתנועה מזה מספר חודשים. זה מוציא אותנו משלוותנו: התרגלנו למציאות של ריבית אפסית, ללא אינפלציה ועם עלייה מתמדת של מחירי הנכסים, והנה מדדי המחירים עולים, תשלומי המשכנתא מתייקרים, ומדדי המניות חווים נפילה (ובעיקר חוסר-יציבות). הירידות בשוקי הנכסים הפיננסיים מפחידות אותנו וגורמות לנו לחשוב שעלינו להגן על חסכונותינו. נראה לנו שהשקעה בדיור היא הדרך הנכונה - היא מבטיחה אותנו מפני הפסדים. השקעה בדיור היא, לדעתנו, ניהול נבון של סיכונים פיננסיים, כי אחרי הכול - מחירי הדירות אינם יורדים אף פעם. מישהו איננו מסכים לקביעה זו?

אני, לדוגמא. אני רוצה להציע לכם תרחיש לפיו מחירי הדירות בישראל הגיעו לנקודת מפנה והם צפויים לרדת.

אנחנו נמצאים בסוף אירוע של בועת נכסים. אז מה היה לנו?

אנחנו נמצאים כיום לאחר תקופה ארוכה של עלייה של מחירי דירות. עלייה זו החלה לאחר 2007, נמשכה כמעט ברציפות מאז, ואף הואצה בתחילת 2020 (ראו הערה בהמשך). עליית המחירים הזו - הכפלה של מחירי הדירות בממוצע - לא נגרמה בשל גידול של צרכי הדיור (גורמים דמוגרפיים) ולא בשל מצוקת קרקעות או התייקרות עלויות הבנייה (גורמי היצע) - היא נגרמה על-ידי עודף ביקוש גדול בשוק הדירות שנוצר בשנים אלו. עודף ביקוש זה הותנע על-ידי הריבית הזולה שהונהגה על-ידי הבנקים המרכזיים לאחר המשבר הפיננסי העולמי במסגרת מאמץ אדיר למזער את הסיכון של גלישה לשפל כלכלי עולמי. ריבית זולה מקלה על משקי הבית לרכוש דירות באמצעות אשראי (משכנתאות). היא יצרה עודף ביקוש לרכישת דירות שגרם לעלייה של מחירי הדירות. משזו נמשכה - התגבשו ציפיות בקרב הציבור שמדובר בתופעה ארוכת-טווח, שמחירי הדירות ימשיכו לעלות גם בשנים הבאות. תופעה זו מוכרת גם בשוקי דיור אחרים בעולם: לציפיות יש יכולת 'להגשים את עצמן'. מה שנוצר הוא מנגנון שמפרנס את עצמו, ועלול להתפתח ל'בועה', כלומר להתנפחות-יתר של מחירי דירות. המציאות, כפי שהיא נתפסת בידי הגורמים הפועלים בשוק, היא שהשקעה בדיור (רכישה שלא למטרת מגורים עצמיים) היא השקעה אטרקטיבית, 'סולידית': היא מניבה רווחי הון משמעותיים (= עליית ערך הדירות) והכנסה שוטפת (= תקבולי שכ"ד), והיא נתמכת על-ידי אשראי זול (זה נכון גם לאחר כל ההגבלות על המשכנתאות שקבע בנק ישראל במהלך השנים הללו). לא מדובר בתופעה מקומית: כפי שעולה מנתוני קרן המטבע הבינלאומית שהבאתי ברשימה קודמת בבלוג זה (ראו: "עליית מחירי הדירות היא תופעה גלובלית", כאן), ההתייקרות המתמשכת של מחירי דירות הייתה משותפת לרוב המשקים המפותחים, לרבות דפוסי העיתוי. היא הייתה חלק ממגמה כללית של עליית מחירי נכסים שתודלקה על-ידי הריבית הנמוכה. תופעה נוספת, מעט מפתיעה, שהייתה משותפת למשקים רבים, היא ההאצה שחלה מאז תחילת 2020 בקצב עליית מחירי הדירות (ראו כאן), ומיוחסת למדיניות המוניטרית המרחיבה שננקטה על-ידי הבנקים המרכזיים על רקע מגפת הקורונה והניסיון המתואם למנוע משבר כלכלי. שימו לב שלמרות הטענות המועלות כנגד ממשלת השינוי שקמה בישראל, עליית מחירי הדירות בישראל בשנה האחרונה היא צילום כמעט מדויק של עליית מחירי הבתים בארה"ב (בשני המקרים העלייה הייתה קרובה ל-20%).

מה כל זה אומר? 

ראשית, נפנים שעליית מחירי הדירות בישראל איננה תופעה ייחודית אלא חלק מתופעה בינלאומית של בועת נדל"ן שנשענה על ריבית זולה. לכן, ההאשמות החוזרות לאורך השנים נגד הממשלה על מחדל לאומי בתחום היצע הקרקעות לבנייה (או האצת קצב התחלות הבנייה) היו מיותרות, כולל טביעת הביטוי הפופולרי "משבר הדיור". צריך להבין שבכל נקודת-זמן היו בידי היזמים הפרטיים עתודות קרקע שאפשרו להם להגדיל את היקפי הבנייה - החסם האפקטיבי לא היה בהכרח קרקעות זמינות אלא אולי שיקולים מסחריים של היזמים או שיקולי מימון מצד הבנקים. בכלל, כשמסתכלים על היקפי הבנייה המצטברים לאורך השנים הללו קשה להצביע בבירור על כך שהם היו נמוכים מהצרכים הדמוגרפיים (= התוספת למספר משקי הבית). הם היו אולי נמוכים מהביקוש, שכלל רכיב ספקולטיבי גדול. אילו רצתה, יכלה הממשלה לבלום את עליית מחירי הדירות על-ידי עיקור חלק מהביקוש הספקולטיבי לדיור באמצעות מיסוי. היא נמנעה מכך, כנראה בגלל אילוצים פוליטיים, ואיפשרה לשוק הדיור הישראלי להפוך לקזינו הלאומי שבו בעלי הון הימרו על מחירי דירות. נתונים שפרסם בזמנו משרד האוצר הראו שחלק גדל והולך מהאוכלוסייה בישראל מחזיק דירות נוספות למטרות השקעה. 

אבל מעבר להבנה מה שקרה, ישנה כאן גם מסקנה שתשפיע על מה שיקרה. אנו נמצאים בנקודת מפנה כלל-עולמית של הריבית: החשש של הבנקים המרכזיים מפני האינפלציה שזקפה לפתע את ראשה גרם להם לנקוט בצעדים נמרצים של העלאת ריבית וצמצום מוניטרי. מאד ייתכן שהם ימשיכו במדיניות העלאת הריבית, כי התחדשות אינפלציה (אחרי 40 שנה!) ועוד במצב של מיתון כלכלי היא חזיון מפחיד לבנקים מרכזיים: זה כלל לא היה על מסכי הרדאר שלהם, והם חשים אשמה. מטבע הדברים, מהלכים מוניטריים מקבילים יתרחשו גם בישראל. בארה"ב אנו רואים כבר חודשיים ויותר את השפעת העלאות הריבית על שוק הדיור: ירידת ביקושים לרכישת דיור והתחלת בלימה של מחירי בתים. מן הסתם, מה שצפוי לנו בישראל הוא התפתחות דומה. זה אומר שאנחנו נמצאים לקראת נקודת מפנה של הבועה בשוק הדיור.

כיצד נראה תרחיש עצירה בשוק הדיור

ההעלאות האחרונות של הריבית המוניטרית על-ידי בנק ישראל הן יותר איתות המתריע על שינוי כיוון מאשר תיקון מלא של רמת הריבית. בגלל הנוהג הישראלי הנפוץ של נטילת הלוואה לדיור בריבית משתנה יומית(!) המבוססת בעקיפין על הריבית המוניטרית (הלוואות הנקראות מסיבות קרתניות-גרידא "הלוואות פריים"), העלאת הריבית על-ידי בנק ישראל מתורגמת מיידית לריבית המשכנתא (או חלק ממנה). אבל השינוי החשוב יותר צפוי כשהמהלכים המאותתים על נקיטה במדיניות מוניטרית מצמצמת יביאו לעליית הריביות בשוק ההון - אלו הקבועות ואלו המשתנות בתדר קצר-בינוני (חמש שנים?). אז נראה התייקרות ממשית של ריבית המשכנתאות. וזה כנראה יקרה.

ייקור ריבית המשכנתאות שוחק את כוח הקנייה של רוכשי הדירות: הם נדרשים לעמוד בנטל תשלומים שוטף גבוה יותר בגין אותו סכום הלוואה. זה אומר שיש לצפות לירידת הביקוש לרכישת דיור. ירידה כזו של הביקוש עשויה להפעיל מעגל קסמים: לפעול שלילית על מחירי הדיור, ובהמשך להשפיע שלילית גם על ציפיות הציבור לגבי מגמת מחירי הדירות. לא מדובר במהלך מיידי - זה יכול להימשך שבועות או חודשים, עד שהסיגנלים מעסקאות מכירה שתתבצענה יתחילו להצטבר לכדי הצבעה ברורה. כשהציפיות לתשואה הנובעת מעליית ערך הנכס יורדות ועלות המימון עולה - זו 'סגירת מספריים' וכדאיות העסקאות מצטמצמת. אותו תהליך של ליבוי עצמי שאפיין את הבועה בהתהוותה ישוב להתרחש, אלא שהפעם הוא פועל בכיוון הפוך: משחרר לחץ מהבועה. התקשורת הכלכלית תפעל להאצת התהליך כשהסיגנלים יוגברו בכותרותיה: התקשורת, הנאבקת על שיעורי צפייה/האזנה, לוחמת בדרך-כלל על קשב על-ידי הדהוד והגברה של סיגנלים. בתוספת כותרות רעשניות.

התהליך של שחרור הלחץ מהבועה לא יהיה כנראה סטרילי. יהיו יזמים שייקלעו לפיגור במכירות ויצטרכו להימנע ממצוקת מימון על-ידי האטה של קצב הבנייה של פרויקטים. בנקים יצטרכו לקבל החלטות קשות לגבי הגדלת המימון לפרויקטים שהם מלווים, ומן הסתם גם יידרשו להפרשות בגין סיכוני אשראי מוגברים. בחלק מהמקרים זה עלול להגיע לעצירת בנייה בפרויקטים, ואולי אף לקריסה של יזמים: במכרזי קרקע של השנים האחרונות נקבעו מחירי קרקעות המשקפים עלייה משמעותית נוספת של מחירי דירות, מעבר למה שניתן יהיה לממש (ראו הערכות ברשימה "האם יש גבול עליון למחירי הדירות?" של ד"ר יאיר דוכין, שפורסמה בבלוג זה, כאן).

מסקנות לרוכשי דירות?

האם יש בכל הנאמר לעיל כדי להצביע על מסקנה אופרטיבית לרוכש דירה פוטנציאלי? האם כדאי לכם לסגת מכוונתכם לרכוש דירה או לדחות את מועד רכישת הדירה כדי לנסות הוזיל את עלות הרכישה? התשובה איננה חד-משמעית. ראשית, יש להבחין בין רוכש דירה למטרת מגורים עצמיים לבין רוכש דירה להשקעה. בעוד שהשני חופשי להחליט לגבי עצם ביצוע העיסקה ולגבי עיתויה על סמך שיקולים כלכליים - הראשון מוכתב במידה רבה על-ידי צרכי מגורים משפחתיים/תעסוקתיים. ייתכן ששיקולים משפחתיים יגברו כאן על שיקולי השקעה. נקודה נוספת שיש לקחת בחשבון היא שמדובר באי-ודאות: כמו בכל תחומי ניהול השקעות, גם אם אנחנו נוטים להעריך מגמות כלכליות - איננו יודעים את העתיד ואיננו יודעים לתזמן את המפנה. זה מחזק את הטיעון שבמקרה של רכישת דירה לצורך מגורים מותר להעניק משקל יתר לשיקולים משפחתיים על פני שיקולים של תיזמון השוק.

מסקנות לממשלה

מכל האמור לעיל ברור שעל הממשלה להיזהר מלהיקלע למלכודת שאליה דוחפים אותה גורמים רבים החוזרים וטוענים שהבעיה העיקרית של ישראל היא משבר דיור והפתרון הנחוץ הוא הפשרת קרקעות מהירה במסלול עוקף-ועדות-תכנון והאצת קצב התחלות הבנייה על-ידי שימוש בתמריצים שונים. אין באמת "משבר דיור" בישראל אלא רק מצב שהוא תוצאה של הסתערות ספקולטיבית של משקיעים על שוק הדירות שגרמה לעליית מחירים תלולה. הקורבנות של הקזינו הלאומי הם צעירים חסרי-דיור, הנדחקים אל מחוץ לשוק הדיור: הדירה מתרחקת בכל שנה מהישג ידם. זהו מצב בעייתי, שנוצר בגין ניהול ממשלתי כושל של תחום הדיור, אבל הוא לא ייפתר על-ידי התערבות בצד ההיצע: לא בהאצת תהליכי בנייה, לא בהפשרת קרקעות מהירה, לא בבנייה מסיבית של מאגר דיור ציבורי להשכרה מוזלת ולא בבזבוז כזה או אחר של כספי משלם המיסים. הדברים ייפתרו בחלקם מעצמם, כשיחול מפנה במחזור העסקים בשוק הדיור: הביקוש לרכישת דירות ירד, עודף הביקוש יתחיל להתפוגג ומחירי הדירות ייעצרו או אף ירדו. המחויבות האמיתית של הממשלה הייתה ונשארה להבטיח לצעירים חסרי דיור יכולת להגיע לדירה בבעלותם, ולשם כך יש להתמקד בתוכנית סיוע ממלכתית - לא בניהול ההיצע. שבענו מספיק כישלונות, בזבוזים ושחיתות בתחומים שונים של מעורבות ממשלתית בביצוע מכדי שנאמין שהירתמות הממשלה להגדלת ההיצע יכולה לשפר את המצב של הנזקקים.