האתר CalculatedRisk (ראו כאן) מפרסם גרפים המציגים נתונים שוטפים על שוק הדיור בארה"ב. בחרתי להציג הפעם גרף המתאר את קצב עליית מחירי הבתים בתקופה 2021-2000. הנתונים הם חודשיים, מנוכי-עונתיות. הגרף ממחיש שבשני העשורים האחרונים שוק הדיור של ארה"ב עבר ארבע תקופות מובחנות הנבדלות זו מזו. כדי להמחיש זאת 'שתלתי' בגרף המקורי של CalculatedRisk כותרות עבריות "תקופה 1" עד "תקופה 4".
התקופה הראשונה, שנמשכה עד המחצית הראשונה של 2006 - נתפסת בדיעבד כתקופת הגיאות הראשונה של מחירי הבתים, או תקופת 'הבועה'. היא החלה עוד באמצע שנות ה-90', על רקע גיאות כלכלית מתמשכת ורפורמה של מדיניות הסיוע הפדרלי לחסרי-דיור. עליית מחירי הבתים הואצה לאחר שקיבלה חיזוק ממדיניות הפחתת הריבית שהחלה בשנת 2000. העובדה שעליית המחירים נמשכה ברציפות יותר מעשור גרמה להתבססותה בציבור של תחושה כללית שהשקעה בנדל"ן - בעיקר כזו הממונפת על-ידי אשראי זול - היא אסטרטגיה חסרת-סיכון. זה מזכיר אולי את תחושות רוכשי הדירות בישראל כיום.
התקופה השנייה המוצגת בגרף היא התקופה של קריסת מחירי הבתים, שלוותה ב'משבר המשכנתאות'. תחילתה באמצע 2006 כשמחירי הבתים נעצרו, והיא נמשכה כמעט ברציפות עד תחילת 2012. המחיר הממוצע של בתים בארה"ב ירד בתקופה זו בכ-30 אחוזים (במצטבר), כשבאזורים גיאוגרפיים מסוימים הירידות היו חדות אף יותר. ירידה דרסטית זו של מחירי הבתים הותירה לווים רבים במצב שבו ערך השוק של בתיהם נמוך מיתרת חוב המשכנתא שלהם, מצב המהווה איום על יציבות המערכת הפיננסית במקרה שהלווים יממשו את זכותם לוותר על אחזקת בתיהם (רוב הלוואות המשכנתא בארה"ב הן nonrecourse, כלומר הלווים רשאים להעביר את זכויות הבעלות על בתיהם למלווה בתמורה למחיקה של מלוא החוב).
ב-2012 התייצבו מחירי הבתים. לכאורה, ניתן היה לצפות ש'התפוצצות הבועה' ניקזה משוק הדיור את נפיחות היתר של מחירי הבתים ושוק הדיור יגיע לשיווי משקל. זה לא קרה: החל תהליך חדש של עליית מחירי בתים - 'תקופה 3' בגרף - שנמשך מאז 2012 ועד 2020. היה אמנם אפקט חיובי לתהליך זה: ככל שנמשכה עליית מחירי הבתים הצטמצמה התופעה של חובות שערך הביטחונות שלהם נמוך מיתרת החוב; אבל מאחר שמדובר היה בכלכלה שעדיין פגועה מהמשבר הפיננסי העולמי של 2008/9 ובשוק עבודה שטרם השתקם וסובל משיעור תעסוקה נמוך - עלתה מאליה השאלה מה גרם למחירי הבתים לשוב ולעלות לאורך זמן. האם רמת המחירים שהושגה ב-2006 איננה משקפת בועה? התשובה המקובלת על אנליסטים הייתה שמדובר בדחף שנוצר על-ידי הריבית הנמוכה, ולכן במצב ארעי, שעתיד לחלוף כאשר המשק יתאושש והריבית תשוב לרמה גבוהה יותר.
ייתכן אמנם שזה יקרה בעתיד, אבל בינתיים נוצרה מציאות חדשה. באמצע 2020 החל שלב חדש בהתפתחות מחירי הבתים - זה המצוין בגרף 'תקופה 4' ונמשך עד היום. תמציתו של שלב זה היא האצה של קצב עלייתם של מחירי הבתים. כמו כל שינוי מגמה שהיה עד כה - גם זה האחרון הפתיע את הכלכלנים ואת גורמי המקצוע: הוא אירע על רקע מיתון כלכלי כלל-עולמי שנגרם על-ידי מגפת הקורונה. ואמנם, לפי נתונים מארה"ב עליית המחירים המצטברת של מדדי המחירים של בתים ב-12 החודשים האחרונים מסתכמת בכ-18%. גם בישראל נרשמה האצה, ומחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בכ-10%.
בפרוס שנת 2022 (כמו שהיו צריכים לומר הגויים אילו הייתה להם עברית טובה), בולט הערפל. האירוע הרפואי של מגפת הקורונה טרם הסתיים, אבל ברור כבר שהוא יצר פגיעה כלכלית בולטת במשק העולמי. לא מדובר רק באובדן תוצר כתוצאה מהשבתה חלקית של ענפי משק, אלא גם בזעזוע סיסמי שפגע בסחר העולמי, יצר צווארי בקבוק בעייתיים בשרשרת האספקה, וגרם למחסורים נקודתיים ולעליות מחירים בתחומים שונים. אפקט ההתייקרות, שנתפס כאוסף של תגובות זמניות ונקודתיות, החל לגרום לחשש מפני התחדשות תהליך אינפלציוני כולל שנראה היה רדום בעשורים האחרונים. על אלו נוסף תהליך של עליית מחירי נכסים ברוב העולם, שכלכלנים סבורים שהיא תוצאה של מדיניות מוניטרית מרחיבה שננקטה כדי למנוע פגיעה בפעילות המשקית ויצרה השפעת-לוואי.
זה מחזיר אותנו לגרף לעיל ולשאלה הקשה: האם 'תקופה 4' תימשך גם ב-2022? זו אינה שאלה פילוסופית - משקי בית (כמו גם כל הגורמים העסקיים בענף) צריכים לענות עליה לפני שהם נוקטים בצעדים כלכליים. וחשוב להבין שהתשובה לשאלה זו תלויה לא רק בחיזוי התנהגותו של הסקטור הפרטי אלא גם בחיזוי פעולותיהם של הבנקים המרכזיים, שאצבעותיהם מונחות כבר על הדק הריבית.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה