תהיינה השלכות כלכליות ליוזמה לביצוע "רפורמה משפטית"

חיתוך מצב

מיהו המשק הישראלי שנגרר כעת בעל-כרחו לתהום כלכלית בידי הקואליציה של "ימין-על-מלא" על רקע המהלך של "רפורמה משפטית"? זה איננו המשק הישראלי שקיים בזיכרון של המבוגרים שבינינו, המשק התת-מפותח שהתבסס על ענפי-ייצור מסורתיים וחתר בעקשנות לצמיחה שתבטיח את הישרדותו תוך שהוא נשען על תמיכות ומילוות למימון קיומו. זהו משק שונה: מפותח, מודרני מבחינת מקורות מחייתו, נשען על שוק ההון ותלוי במידה רבה בטיב קשריו עם שותפי הסחר שלו.

כולנו למדנו בצעירותנו את סיפור "הנס הכלכלי של ישראל". הכוונה היא להצלחה הכבירה של המשק הישראלי בשניים-וחצי העשורים הראשונים שלו, זו שאיפשרה את קליטת העלייה ההמונית ובניית חברה משגשגת. אבל היה גם נס נוסף, שראוי לכנותו "הנס הכלכלי השני של ישראל". הוא התרחש בתקופה שהחלה עם השקת התוכנית לייצוב המשק (1985) ונמשכה עד לסוף 2022 – כמעט ארבעה עשורים. הנס השני לא אירע בהמשך ישיר לזה הראשון, אלא רק לאחר משבר כלכלי עמוק שפקד את המשק הישראלי לאחר מלחמת יום הכיפורים (1973) ונמשך למעלה מעשור. במהלך משבר זה שקע המשק הישראלי למיתון כלכלי (1975/6), למשבר פיננסי שמוטט את המערכת הבנקאית (1983), למצוקת מימון מאזן התשלומים שגרמה לצמיחה מהירה של החוב הלאומי, ולאינפלציה דוהרת (445% ב-1984) שמוטטה את המטבע המקומי (המטבע המקומי הוחלף פעמיים – ב-1980 ושוב ב-1986). העובדה שאנו חיים כיום במשק מודרני, עם מטבע יציב וחופשי, עם שיעורי מס נמוכים, שהחוב הפנימי התכווץ לממדים נמוכים, שמאזן התשלומים של ישראל חיובי, ושההכנסה לנפש בישראל קרובה לממוצע מדינות ה-OECD – היא תוצאה של הפעלת אותה תוכנית לייצוב המשק. היא עדות לכך שחווינו את הנס הכלכלי השני של ישראל. זה ממש לא היה בקלפים, למי שזוכר את הימים.

למי שמחפש המחשה מספרית, נספר כך: בשנת 1984 הספיק היצוא הישראלי כדי לממן רק כ-70% מהיבוא, כשהיצוא נשען בעיקר על סחורות - ענפי התעשייה והחקלאות, שזכו למערכת בירוקרטית מסורבלת של תמיכה וסבסוד; את עודף היבוא מימן המשק הישראלי על-ידי העברות חד-צדדיות ותמיכות מחו"ל ועל-ידי נטילת הלוואות ארוכות-טווח. בשנת 2022, לעומת זאת, היצוא היווה 110% מהיבוא, ורוב היצוא התרכז בענפי השירותים. עם כל הכבוד לנוסטלגיים שבינינו שמתרפקים על המורשת החקלאית, התמורה מהיצוא החקלאי ב-2022 הספיקה כדי לממן רק 0.7% מהיבוא: ישראל איננה מתפרנסת כיום מיצוא הדרים, פרחים, פירות או כותנה. מאזן התשלומים של ישראל משקף מהפכה: אם ב-1984 נותר לישראל גירעון של כ-2 מיליארד דולר בחשבון השוטף גם לאחר ההעברות ותמיכות והמיסוי הכבד על היבוא – ב-2022 היה לישראל עודף של כ-26 מיליארד דולר. זרימת ההון הזר לישראל (בעיקר השקעה ישירה בענפי הטכנולוגיה) מהווה בשנים האחרונות קטר לצמיחה, והיא מלווה בפיתוח מהיר של מרכזי מחקר ופיתוח בינלאומיים בישראל.

נקודות התורפה של כלכלת ישראל

הנס הכלכלי השני של ישראל יצר למשק נקודות תורפה חדשות: זה איננו עוד משק מהסוג הישן, של ייצור לצרכים עצמיים וענפי תעשייה מסורתיים – זהו משק פתוח, חדשני, מבוסס במידה הולכת וגוברת על שיתופי-פעולה בינלאומיים, התלוי במידה רבה בפעילותם התקינה של שוקי ההון ולכן ביציבותו הכלכלית ובמדיניות מקרו-כלכלית אחראית. מעבר לכך, לא מדובר בענפי-משק נטועים-גיאוגרפית (חישבו על מחצבים, דייג, חקלאות, תעשייה כבדה וכו') אלא בענפים מבוססי-ידע שהם ניידים מטבעם ורגישים לסביבה תומכת. זה אומר שהמשק הישראלי רגיש מבעבר להתנהלות מקרו-כלכלית אחראית, למידת התפתחותם ופתיחותם של שוקי ההון, ובמיוחד – לקיום התשתית החוקית המבטיחה את זכויות הקניין הרוחני של המשקיעים. ועל כל אלו מאיימת כעת היוזמה הפוליטית החדשה שהשיקה בחודש ינואר "רפורמה משפטית" שמטרתה לחזק את כוחה של הממשלה על-חשבון הרשות השופטת, תוך הצגת שלל צעדי-חקיקה הננקטים סימולטנית, באופן דורסני.

תרחיש

עוד לפני שהמהלך של "רפורמה משפטית" בישראל יצא לדרך (בתחילת ינואר 2023), המציאות הכלכלית כבר החלה להשתנות. זה קרה עוד במחצית השנייה של 2022, כשעל רקע התעוררות תהליכים אינפלציוניים עולמיים החלו הבנקים המרכזיים במדינות המערב בסדרת צעדים להעלאת הריבית המוניטרית. למרות שהבנקים המרכזיים הודיעו חודשים מראש על כוונתם להעלות את הריבית, ולמרות שעשו זאת בצעדים מדודים – עליית הריבית השפיעה על הפעילות הכלכלית, והיא עתידה להמשיך ולהשפיע גם ב-2023. בהקשר זה יש לראות את העובדה שמחירי הדירות החלו לרדת ברוב המדינות, את המיתון שהחל בפעילות ענף ההיי-טק בכל המדינות, ואפילו את ההתמוטטות הדרמטית של כמה בנקים בחודשיים האחרונים.

כל זה בטל-בשישים לעומת ההשפעה הצפויה של המהלך של רפורמה משפטית בישראל על המשק הישראלי. מבלי להתיימר להציג תרחיש כמותי מהסוג שפירסם באחרונה משרד האוצר, המגמה ברורה ככל שהממשלה והכנסת תצלחנה לממש את הכוונה לפגוע בסמכות הרשות השופטת: פגיעה בהשקעות זרות בישראל, בריחת הון, "היפוך שרוול" בחברות הבינלאומיות שמשמעותו בעיקר פגיעה בתשלומי המיסים של חברות אלו לרשויות המס בישראל, הגירת בעלי מקצוע ("בריחת מוחות"), צמצום שיתופי הפעולה הבינלאומיים של מוסדות המחקר של ישראל, ועוד. ראוי גם לזכור שחלק חשוב מהיצוא הישראלי קשור לתעשיית הנשק, ויצוא זה רגיש למעמדה הבינלאומי של ישראל בקרב העמים, כך שהפגיעה תגיע מן-הסתם גם ליצוא התעשייתי.

ואסור כמובן לשכוח את שאלת היציבות המקרו-כלכלית. התחזקותו ההיסטורית של המטבע הישראלי והפיכתו למטבע הניתן להמרה בשוקי הכספים בעולם נשענו על הצלחה ארוכת-טווח של המדיניות הכלכלית ובעקבותיה על התעוררות הביקוש להשקעה בישראל. מצד שני, יציבותו הבינלאומית של השקל איפשרה את כיבוש האינפלציה בישראל ואת המציאות היומיומית שבה משקי בית מנהלים את נכסיהם והתחייבויותיהם במטבע ישראלי. בעלי זיכרון יכולים להעיד על זמנים אחרים: על תקופה של אי-יציבות, של אינפלציה, של פיקוח הדוק על השימוש במטבע-חוץ וקיצובו, ועל מציאות של נטישת המטבע הישראלי בכל התקשרות פיננסית (שימוש בהצמדה למדד, שימוש בדולרים בחוזים להשכרת דירות, וכו'). העובדה שמאזן התשלומים הישראלי מבוסס כיום במידה רבה על שירותים ותנועות-הון (ולא על יצוא מחצבים או תעשיות כבדות) משמעותה שהמציאות הנוכחית אינה קשיחה: היא עלולה להשתנות, ובמהירות. המחשבה שבדיון הציבורי המתקיים בחודשים האחרונים בישראל לגבי הרפורמה המשפטית הסיכון הכלכלי איננו מהווה שיקול חשוב - הוא אפילו מוכחש ומיוחס למתנגדי הרפורמה המשפטית כטענת-סרק שמניעיה פוליטיים – היא מטרידה. וכל זאת עוד לפני שהתיישבנו להעריך את המשמעות האפשרית של תרחיש קיצון, כזה שיסיג את המשק הישראלי עשורים לאחור ויחזיר לחיינו את התהליך האינפלציוני. מספיק שהביקוש למט"ח יגרום לפיחות משמעותי של השקל (חישבו לדוגמא על פיחות השקל שיביא את שער הדולר ל-5 ₪ - לא אירוע בלתי סביר) כדי שנעבור באחת לסביבה שונה לגמרי של אינפלציה וריבית מזו שחווינו בשנים האחרונות.

חלק מהנזק כבר נעשה

הימים ימי הידברות. עדיין ייתכן שהצדדים לעימות הפוליטי יפנימו שניצחון לאחד מהצדדים הוא בהכרח כישלון לכלל מדינת ישראל, ונזכה להסכמה על מהלך אחר. זה נראה אירוע חיובי, של צפירת ארגעה, אבל אני חושש שגם אז חלק מהנזק הכלכלי כבר נגרם. אולי זה בגלל שנקרעו מסכות בינינו, והאידיליה הקודמת של סטטוס-קוו והיותנו אנשים-אחים כבר נפגעה. אולי זה בגלל שהסיסמוגרף של המשקיעים הזרים איננו יכול להתעלם מהסימנים שכבר התקבלו, לפיהם מדינת ישראל היא איזור מועד לאי-יציבות פוליטית. אולי זה כי חלק מההון כבר ברח מישראל או שלא יגיע יותר בהיקף שיכולנו לצפות לו לפני שהתחלנו מרצוננו במופע האימים המשטרי. ייתכן גם שהעובדה שהשקל נשאר יחסית-יציב ברביע הראשון של 2023 אינה מצביעה על יציבות אלא נגרמה על-ידי התערבות מלאכותית של בנק ישראל שמכר יתרות מט"ח בניסיון למנוע התמוטטות היסטרית של השקל בשווקים. בכל מקרה, אנחנו צריכים להיות מודעים לכך שייתכן שהתוואי של כלכלת ישראל נפגע ברביע האחרון ולכן נקלוט אינדיקטורים שליליים לגבי המשק הישראלי בהמשך למרות ההידברות. את זאת אולי לא נוכל כבר למנוע, אבל לפחות נוכל למנוע את האסון שמצפה לנו אם נתעקש למצות את מלחמת האזרחים, לכלות זעמנו זה-בזה.

ועוד לא דיברנו אף מילה על ביטחון. 

רשימת אורח: האם מחירי הדירות בדרך חזרה לרמה שפויה? - יאיר דוכין*

 

אין לייחס למחירי הדירות ממד של שפיות או אי-שפיות: מחירי הדירות מייצגים בכל נקודת-זמן את המפגש בין הביקוש להיצע של דירות. השאלה המעניינת היא לאן מועדות פניהם של מחירי הדירות בתקופה הקרובה. בכך נעסוק בהמשך.

מה מעריכים היזמים, אלו שניגשים למכרזי קרקעות? ניתן ללמוד על הציפיות של היזמים לכיוון השינוי (עלייה או ירידה) של מחירי הדירות לפי המחירים שהם מציעים במכרזי הקרקעות של רמ"י. לשם כך נסתכל על התהליך שמוביל יזם להגשת הצעת מחיר במכרז קרקע. תהליך זה מורכב מארבעה שלבים עיקריים:

שלב א' -   קביעת תמהיל הדירות המתוכנן למתחם בנייה והערכת מחירי הדירות שתימכרנה, כולל עיתוי המכירה. שלב זה מבוסס על ניתוח המרחב העסקי של המתחם תוך התייעצות עם מתווכים וכלכלנים המכירים את המרחב. כמו-כן כולל שלב זה הערכה תכנונית רגולטורית באשר למשך הזמן שיחלוף בין מועד הזכייה במכרז למועד הוצאת היתרי בנייה (למשך זמן זה השפעה מהותית על הסיכונים הכרוכים בעיסקה).

שלב ב' - קביעת שיעור הרווח היזמי והערכת עלויות ההקמה של הדירות. שלב זה מבוסס על הידע המקצועי של היזם בכל הכרוך בעלויות הפעלת הפרויקט ולוחות הזמנים של הביצוע.

שלב ג' – סגירה פיננסית למימוש הפרויקט. שלב זה מבוסס על פנייה לבנק (או גורם מימון חוץ-בנקאי) וקבלת אישור טנטטיבי כולל עלות, על נכונות ללוות פיננסית את הפרויקט, כולל קביעת היקף ההון העצמי שיידרש היזם להביא. בסיום שלב זה יוכל היזם לצרף את נתוני המימון לתכנית העסקית של הפרויקט.

שלב ד' – הגשת ההצעה למחיר הקרקע במכרז. ניתן להציג את שלב ד' שבו נקבע מחיר מחולץ של קרקע – המחיר המקסימלי אותו יציע היזם - לדירה מייצגת (4 חדרים, 120 מ"ר), בטבלה הבאה:

סעיף	ש"ח
מחיר דירה צפוי (לא כולל מע"מ)	3,000,000
פחות: רווח יזמי 15%	450,000
פחות: עלות בנייה ישירה (כולל שטחי שירות)	840,000
פחות: עלויות עקיפות	300,000
שווי קרקע מחולץ לדירה	1,410,000

מהטבלה ברור ששווי הקרקע נגזר ממחיר הדירה, ולא להיפך. לכן לציפיות היזמים באשר למחירים שבהם יוכלו למכור את הדירות לאחר הוצאת היתרי הבנייה יש השפעה מכרעת על מחיר הקרקע שיציעו במכרז.

לאחר שרכש היזם את הקרקע מתחיל תהליך משולב, שתכליתו הוצאת היתרי בנייה שיאפשרו לו למכור את הדירות המתוכננות (כידוע, הציבור קונה דירות - לא קרקעות). תהליך זה נמשך בממוצע כשלוש שנים. אם בתום התהליך אכן יוכל היזם למכור את הדירות במחיר שצפה ואם לא יחולו שינויים משמעותיים בסעיפי העלויות - היזם יוכל לממש את הרווח היזמי (בדוגמא לעיל: 15%).

תהליכי רכישת קרקעות על פי המתכונת שהצגתי התרחשו בפועל במהלך 2021-2020. אולם, החל מאפריל 2022 (דהיינו: לאחר רכישת הקרקעות), החל בנק ישראל במהלך רציף של העלאות של הריבית המוניטרית עקב התהליכים האינפלציוניים הגלובליים והמקומיים בישראל. המהלך הביא את הריבית המוניטרית בתוך שמונה חודשים מרמה של 0.1% לרמה של 4.25% בפברואר 2023.

נתוני האינפלציה הנוכחיים (5.2%) יחד עם איום הפיחות של השקל עקב הרפורמה המשפטית, מצביעים על המשך צפוי של העלאות הריבית גם בחודשים הקרובים. העלאת הריבית כבר גרמה למהפך בשוק הדיור: ההתקררות החריפה של השוק כבר גרמה לכך שמחירי הדירות החדשות ירדו ב- 2.4% ברבעון האחרון של 2022 ולהערכתי עד סוף 2024 צפויה ירידה נוספת של 15%-10 ואולי אף יותר. כמו-כן, במצב כזה תתווסף גם התייקרות משמעותית של הוצאות המימון עקב עליית הריבית. כתוצאה מכך עלול היזם לאבד בשלב ראשון את הרווח היזמי ולעיתים גם חלק (או כל) מההון העצמי שהכניס לפרויקט.

כדי להדגים את הסיכון שהוצג לעיל נסתכל על הניתוח הבא:

נניח שהיזם העריך שמחירי הדירות יעלו ב- 20%, ולכן רכש קרקע במחיר הנגזר מהערכה זאת. שווי הקרקע במקרה זה יגיע ל- 1,920,000. להלן החישוב:

סעיף	ש"ח
מחיר דירה צפוי (לא כולל מע"מ)	3,600,000
פחות רווח יזמי 15%	540,000
פחות עלות בנייה ישירה	840,000
פחות עלויות עקיפות	300,000
שווי קרקע מחולץ לדירה	1,920,000

אבל, אם היזם טעה בהערכתו ומחיר הדירות לא יעלה - יהפוך הרווח היזמי לשלילי בסך 60,000 ש"ח. להלן החישוב:

סעיף	ש"ח
מחיר המכירה של הדירה (לא כולל מע"מ)	3,000,000
פחות עלות הקרקע	1,920,000
פחות עלות בנייה ישירה	840,000
פחות עלויות עקיפות	300,000
רווח יזמי מעודכן	60,000 -

כלומר, לא רק הרווח היזמי נעלם, אלא גם חלק מההון העצמי שהושקע בפרויקט נשחק. כמובן שאם נביא בחשבון ירידת מחירים של הדירות (בדוגמא לעיל הם נותרו ללא שינוי) ושגם עלויות המימון התייקרו (עקב עליית הריבית ותמחור סיכונים חמור יותר על ידי המלווה הפיננסי) - השחיקה של ההון העצמי תהייה גדולה אף יותר.

המחירים ששילמו הזוכים במכרזי הקרקע במתחם שדה דב שיקפו ציפיות של היזמים לעליית מחירים מצטברת של למעלה מ- 30% במהלך השנים 2023–2025, בתנאי ריבית (מוניטרית) אפסית של 0.1%. לעומת זאת, המחירים ששילמו הזוכים במכרזי הקרקע במחצית השנייה של שנת 2022 משקפים צפי של היזמים דווקא לירידת מחירים של 10%-5 במחירי הדירות. מסתמן אפוא מהפך ברור בציפיות היזמים (צד ההיצע) באשר לכיוון ההשתנות של מחירי הדירות. על רקע מהפך הציפיות מובנת שתיקתם הרועמת של רוכשי הקרקעות במתחם שדה דב.

באשר לצד הביקוש, גם כאן המגמה ברורה: עליית ריבית, שמייקרת את המשכנתאות ואלה בתורן דוחפות לקיטון משמעותי ומתמשך במספר העיסקות בשוק, משולבת בגל פיטורים, עקב חששות גוברים למיתון משמעותי כבר בשנת 2023. צד הביקוש תורם אפוא את חלקו ללחץ שילך ויגבר לעצירה ואולי גם להמשך ירידת מחירי הדירות. 

* ד"ר יאיר דוכין הוא ראש תכנית ה-MBA בהתמחות נדל"ן בביה"ס למנהע"ס באוניברסיטה העברית

קוו ואדיס?

 

מסביב יהום הסער. קרב איתנים ניטש בין הקואליציה של נתניהו, העסוקה בקדחתנות בהעברת חוקים שהם חלק מ"הרפורמה המשפטית", לבין תנועות המחאה. על הגדר יושב בינתיים ציבור גדול שטרם בחר צד. הנשיא הרצוג וקבוצות נוספות מנסים לשכנע ציבור זה שקיימת דרך ביניים, פשרה, שבה נוכל לרצות את הקואליציה מבלי להפוך את ישראל למדינה שאיננה דמוקרטית. מן הסתם, תקופת המבחן ליוזמה זו היא קצרה: עד לסוף כנס החורף של הכנסת (2.4.2023).

המצב נראה אולי כמו מלחמת אזרחים, לפחות לפי המסרים המילוליים המוחלפים בין הצדדים, אבל הוא איננו כזה, לפחות בינתיים. תנועות המחאה שומרות על התנהגות צייתנית, במסגרת החוק. עוצמתן המפתיעה מעניקה להן יכולת לפעול באפקטיביות גם בדרך לא-אלימה וללא התנגשות עם כוחות הביטחון או עם ציבור נגדי. זה יכול להשתנות. בינתיים, ישראל צפויה לספוג נזקים כלכליים ואובדן יציבות מקרו-כלכלית (פיחות השקל, אינפלציה), ובתחום הביטחוני קיימת אפשרות שהפילוג הפנימי יזמין אויב חיצוני לנצל הזדמנות. זה יהיה חמור יותר ככל שהפילוג הפנימי יגבר. לכן עולה השאלה הטבעית: מהי תוחלת המחאה? מה היא יכולה להשיג בסבירות גבוהה? ובאיזה מחיר? האם לא עדיפה פשרה על הכרעה של אחד הצדדים? האם לא כדאי לכולנו לנסות לסובב את מחוגי השעון לאחור ולהגיע לפשרה שתותיר את שני הצדדים עם חצי תאוותם בידם?

אני חושב שהתשובה לשאלה היא שלילית, שאין דרך לחזור למצב בו היינו לפני מספר חודשים: אי-אפשר להחזיר לבקבוק את השדים שיצאו ממנו. במערכת הבחירות האחרונה ישראל נבקעה. מה שהיה קודם לכן חילוקי דעות פנימיים ידועים ומתמשכים לגבי הדרך – מה שכינינו "המחלוקת בין השבטים" - עבר פאזה. המרכיבים של קואליציית נתניהו הגיעו להחלטה שהגשמת מטרותיהם המגזריות חשובה להם יותר מהאחדות הלאומית. לכן הם אינם מהססים לנצל צירוף נסיבות פוליטי שנוצר במפתיע בסבב הבחירות האחרון (64 מנדטים) לשינוי מציאות בנושאים שעד כה היו שנויים במחלוקת ללא הכרעה. לצורך כך הם עמלים לשנות את מאזן הכוחות שבין הרשויות, כדי למנוע מהרשות השופטת יכולת לבלום את מהלכי הרשות המחוקקת/מבצעת. האמירה ברקע צעדים אלו היא שהמטרות של הזרמים המרכיבים את הקואליציה מקדשות הן את הפגיעה האנושה במבנה הדמוקרטי של מדינת ישראל והן את ביטול השותפות ההיסטורית בין חלקי העם. ולכן, השאלה שעולה לדיון איננה טכנית: לא מבנה הוועדה לבחירת שופטים, לא שאלת מעמדם של היועצים המשפטיים ולא פסקת ההתגברות, אלא מתן כוח מוחלט בידי הממשלה/הכנסת להכריע בכל נושא. החרבת הדמוקרטיה, לכן, איננה תוצאה של ה"רפורמה" המשפטית אלא המטרה האמיתית שלה. וגם היא איננה אלא מטרת-ביניים: באין ביקורת שיפוטית על הממשלה/הכנסת ניתן יהיה לחוקק חוקים באין מפריע, כך שלמעשה הנושא שצריך לחשוב עליו איננו חוק זה או אחר אלא כל חוק שיעלה בעתיד על דעתה של הקואליציה. זה יכול גם לכלול חקיקות קיצוניות כמו ביטול מועד הבחירות, או ביטול זכות הבחירה של אזרחים ערביים.

אז האם אפשר להדביק מחדש את האגרטל הנדיר ששברנו הפעם, את המבנה העדין של דמוקרטיה ליברלית שמנסה להכיל את כל הזרמים ולתפקד למרות חילוקי דעות פנימיים? לדעתי – כלל לא ברור. ייתכן שמה שהיה כבר איננו יותר אופציה, מכיון שיצא המרצע מהשק: מי שהיו שותפים שלנו לחלום של מדינה יהודית ודמוקרטית אינם באמת שותפים. ברגע שזיהו הזדמנות – קמו עלינו לכלותנו. יש לכך השלכות לעתיד.

אני מניח שאין סיכוי לקואליציה הנוכחית להגשים את תוכניתה (המתבצעת בעוד דברים אלו נכתבים) להפיכה משטרית: מרגע שתסתיים החקיקה תחל המערכה השנייה, זו של עתירות לבג"צ. זה מותיר שתי אפשרויות: השגת פשרה, או ניהול מאבק מתמשך על דמותה של המדינה. יש תומכים רבים לפשרה: אנשים פרגמטיים שנוטים לסיים כל סכסוך בפשרה ומעדיפים שלום-בית על הכרעה, אנשים שאינם נוקטים עמדה פסקנית בשאלות הערכיות עצמן, אנשים שחוששים ממלחמת אזרחים והשלכותיה יותר מאשר מהצרת צעדיה של הרשות השופטת, ואנשים הדבקים בערכים של נאמנות (ממציאי 'קווים אדומים' למיניהם). גם רוב הפוליטיקאים ישמחו לכל פשרה: רובם ממילא אנשי שיווק-עצמי ולא באו לפוליטיקה כדי לקיים שיח על ערכים.

שאר הציבור יצטרך לבחור אם הוא נלחם על ערכים ומנצל את המשבר להבהרה מחדש של בעיות היסוד של המדינה, או שהוא נרתע מאי-הוודאות הכרוכה בהמשך המאבק ומעדיף לחתור לפשרה פוליטית. ויש אי-ודאות: ללא פשרה תמשיך הקואליציה במהלכי החקיקה ואנו צפויים להגיע בקרוב למשבר חוקתי כשבג"צ יפסול חלק מהחוקים החדשים ויקלע את כולנו למערבולת סביב השאלה למי עלינו לציית. ברור גם שיהיו מחירים למאבק כזה: כלכליים, אישיים, אולי אפילו ביטחוניים. צריך להיות מוכנים לשלם את המחירים הללו, מבלי לדעת לאן יוביל המאבק בסוף הדרך. ויש בעיות יסוד שהזנחנו ושיש להכריע לגביהן: שאלת הפרדת הדת מהמדינה, המהלכים החוקתיים הנדרשים לחיזוק הדמוקרטיה, יצירת חוקה לישראל, והליכה לקראת הסכם אזורי שיכלול פשרה טריטוריאלית עם הפלסטינים.

הבחירה בין החלופות היא אישית. אז תרימו דגלים ותרעננו את ערכי הציונות, או שתתפשרו עם הקואליציה ותקוו לטוב.

היוזמה הפוליטית לעצירת הריבית על משכנתאות

 

ברוכים הבאים לסביבה של ריבית נורמלית

באפריל 2022 הסתיימה תקופה היסטורית בשווקים הפיננסיים בישראל: לאחר שנתיים רצופות בהן הריבית המוניטרית עמדה על 0.1%, ולאחר כשמונה שנים שבהן היא לא עלתה על 0.25%, בנק ישראל העלה את הריבית ל-0.35%. לא מדובר באירוע ייחודי לישראל, ולא מדובר בתיקון חד-פעמי: בכל המדינות המערביות הבנקים המרכזיים החלו להעלות את הריביות המוניטריות, אם על רקע ההתאוששות הכלכלית ואם לאור האצת קצב האינפלציה. תקופה ארוכה, חסרת-תקדים, של ריבית אפסית - הגיעה לסיומה. מאז, הודיע בנק ישראל כבר שמונה פעמים על העלאת הריבית המוניטרית, והיא עומדת כיום על 4.25% (ראו בהמשך גרף של הריבית המוניטרית לשנים 2023-2014 שנלקח מאתר בנק ישראל).

המצב הקודם – זה של ריבית נמוכה במיוחד - לא היה טבעי, אלא תוצאה של מאמץ מצד הבנקים המרכזיים להתמודד עם סידרת אירועים היסטוריים שליליים: משבר מניות ה-Dot.com, משבר הלוואות ה-'סאב-פריים' שהתגלגל למשבר פיננסי בינלאומי, והמיתון שנוצר בעטיה של מגפת ה-Covid-19. בכל המקרים ניסו הבנקים המרכזיים למנוע התדרדרות לשפל כלכלי באמצעות צעדים של הרחבה מוניטרית מעודדת-השקעה, בסיוע הפחתה מלאכותית של הריבית. זה כנראה נגמר: אלא אם העולם יתדרדר לשפל כלכלי חדש (מלחמה על-אזורית?) – התקופה של ריבית אפסית נמצאת מאחורינו.

מה מבשר השינוי לשוק הדיור?

האירוע המתמשך של סביבת ריבית נמוכה שינה את המציאות בשוקי הדיור בכל העולם. הריבית הנמוכה על הלוואות המשכנתא הגדילה את כוח הקנייה של משקי-בית במונחי דירות (ירידת נטל התשלומים איפשרה להם להגדיל את הלוואות המשכנתא), והם הגדילו לכן את הביקוש לרכישת דיור. מנגד, הריבית הנמוכה על פיקדונות הסיטה כספי חיסכון של משקי בית מבוגרים מהאפיקים הפיננסיים להשקעה בדיור. עליית מחירי הדירות שנוצרה עקב הגיאות ליבתה עוד יותר את הביקוש לרכישת דיור, באמצעות עידוד הביקוש הספקולטיבי. וכך, ברוב מדינות המערב נחוותה עלייה משמעותית ומתמשכת של מחירי דירות, למרות שבמקביל חלה גיאות גם של היקפי הבנייה.

עליית הריבית של השנה האחרונה מבשרת על היפוך מגמה. התייקרות המשכנתאות מגדילה את נטל התשלומים השוטפים ומרחיקה את רכישת הדירות מהישג-ידם של משקי הבית. עליית התשואה על פיקדונות בנקאיים צפויה להחזיר כספי חיסכון משוק הדיור לאפיקי ההשקעה הפיננסיים. הביקוש לרכישת דיור כבר מתכווץ בבירור במערב וכנראה שגם בישראל, ובעקבות כך עליית מחירי הדירות מפנה את מקומה לירידה.

על מה נזעק יו"ר ועדת הכספים?

ההעלאות התכופות של הריבית המוניטרית יצרו בעיה ייחודית ללווי המשכנתאות בישראל. מזה קרוב לשני עשורים פשה בישראל מנהג ליטול הלוואות לדיור במסלול של ריבית משתנה המבוססת על ריבית ה-'פריים' של הבנקים (שהיא, כידוע, נגזרת ישירות מהריבית המוניטרית). המנהג הזה התפתח שכן הריבית (ולכן התשלום השוטף בגין המשכנתא) במסלול זה היו נמוכים משמעותית לעומת מסלולי המשכנתא האחרים (הלוואה צמודת-מדד, הלוואה בריבית קבועה), מה שיצר ללווים פיתוי. הבעייתיות של מנהג זה נעוצה בכך שמדובר היה בסביבת ריבית זמנית (כלומר: ברור היה לכולם שהריבית המוניטרית תעלה משמעותית בעתיד, גם אם לא היה ברור מתי), ובכך שבישראל (בניגוד למנהג בארה"ב) עליית הריבית משפיעה במלואה על גובה התשלום החודשי, מה שיוצר סיכון נזילות ללווים: אם עליית הריבית תהיה משמעותית – ייתכן שהם יתקשו לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים.

ואמנם, העלאות הריבית המוניטרית על-ידי בנק ישראל גררו קולות נהי על גורלם המר של לווי המשכנתאות. בהתאם, כל העלאת ריבית על-ידי בנק ישראל לוותה בפרשנות קודרת בתקשורת ובאומדן לגבי הגידול הנגזר בגובה התשלום החודשי בהלוואת משכנתא ממוצעת, לרבות העלאת החשש שהלווים יתקשו לעמוד בגזרה. על זאת נאמר (בעריכה קלה של פרשת "שמות"): "וייאנחו בני ישראל מן [תשלומי המשכנתא] ויזעקו, ותעל שוועתם אל [יו"ר ועדת הכספים]. וישמע [יו"ר ועדת הכספים] את נאקתם". וליבו של יו"ר ועדת הכספים נכמר, והוא הודיע בתגובה שהוא מעלה להצבעה טרומית הצעת חוק פרטית שתאסור על בנק ישראל להעלות את הריבית על משכנתאות. מי כמוך באלים, משה גפני?

מה נענה ליו"ר ועדת הכספים?

יקרה? לא יקרה? אינני יודע. אבל יש כמה דברים שיש לקחת בחשבון בדיון הציבורי על השפעת העלאות הריבית על לווי המשכנתאות. ראשית - לא קרה כאן שום אירוע קוסמי, כזה שלא ניתן היה לחשוב על התרחשותו. כבר שנים שהכלכלנים מזהירים את הציבור שמדובר במציאות זמנית, ושיש לקחת בחשבון אפשרות שהריבית תעלה ולהתכונן לקראתה. לכן, מסלול ה"פריים" היה מראש מסוכן, ובנק ישראל לא רק הדגיש את הסיכון לאורך השנים אלא אפילו הגביל בהוראה (בעייתית כשלעצמה) את יכולתם של הלווים ליטול הלוואות במסלול זה. חלק ניכר מהלווים בחרו מרצונם החופשי ליטול הלוואות גדולות במסלול ה"פריים" ולהסתכן בהתייקרות הריבית. הם עשו זאת כדי להוזיל לתקופת הביניים את עלות המשכנתאות. כפי שהראיתי ברשימה קודמת בבלוג זה, הם חסכו לעצמם תשלומי ריבית משמעותיים בדרך זו. לא מדובר בקורבנות תמימים של מדיניות הממשלה שיש צורך להצילם.

שנית – לא קרה אסון: רק השתנו הריביות ואיתן מתעוררת שאלה ללווים עד כמה תמהיל המשכנתא שבו בחרו בעבר עדיין מתאים לצרכיהם ולמציאות בשוקי הכספים. אם לא - הלווים יכולים לפנות לבנקים ולשנות את תמהיל ההלוואה שלהם כך שיתאים ליכולותיהם ולהעדפותיהם לאור הריביות החדשות.

ולבסוף - בנק ישראל איננו כתובת לגיטימית ליוזמות פופוליסטיות. תפקידו הוא ניהול המדיניות המוניטרית של ישראל לצורך השגת יציבות כלכלית ופיננסית. הוא כלל איננו קובע את הריבית על משכנתאות: החיבור המוזר שנוצר בישראל בין הריבית המוניטרית לריבית המשכנתאות הוא תוצאה של המוצר הפיננסי שיצרו הבנקים בישראל, והעובדה שהלווים בחרו במוצר בעייתי זה כדי לנצל מצב זמני להוזלת תשלומי הריבית על המשכנתא. היוזמה הפופוליסטית להכתיב לבנק ישראל את ניהול המדיניות המוניטרית בשם דאגה ללווי המשכנתאות היא למעשה ניצול של בורות הציבור להתערבות פוליטית בהחלטות בנק ישראל. היא עוד דוגמא מבית המדרש של המהפכה החוקתית, שמאיימת להפקיע את כל הכוח של ניהול ענייני המדינה מהדרגים המקצועיים לדרג הפוליטי השיכור מכוח. חלילה לנו.