מדד מחירי הדירות שמפרסמת הלשכה
המרכזית לסטטיסטיקה החל לרדת – כך עולה מהנתון שפרסמה הלמ"ס החודש. להלן כמה
אמירות בעקבות הודעת הלמ"ס:
- 1. יש אנשים שמייחסים חשיבות לעיתוי המפנה, ולכן חשוב להדגיש שתיזמון המפנה איננו משמעותי: מחירי הדירות לא החלו לרדת בחודש מרץ אלא כנראה כמה חודשים קודם לכן. בגלל המתודולוגיה שבעזרתה מודדת הלמ"ס את השינוי במחירי הדירות, הירידה נרשמה רק במרץ. בפועל, אינדיקטורים משוק הדיור מראים שהביקוש לרכישת דירות (ואיתו מספר העסקאות בפועל) החלו לרדת כבר לפני מספר חודשים. תגובת המחירים (הנחות היזמים על מחירי דירות חדשות, הפחתות המחירים יחסית למחיר המבוקש במקרה של דירות יד-שנייה) החלו כבר לפני מספר חודשים, גם אם בפיגור מסוים אחר תפנית הביקוש.
- 2. ירידת מחירי הדירות איננה מעידה על הצלחת מדיניות כלכלית שננקטה בישראל לאורך שני עשורים (והיה אפילו ניסיון מגוחך של שר האוצר סמוטריץ' ליטול קרדיט להיפוך המגמה לממשלה הנוכחית שכביכול "הצליחה" לעצור את עליית המחירים בתוך זמן קצר), אלא תוצאה של עליית הריבית בשנה האחרונה. עליית הריבית התרחשה ברוב משקי המערב במחצית השנייה של 2022, כשהבנקים המרכזיים החלו להעלות את הריבית המוניטרית בתגובה לנתונים מדאיגים על התעוררות האינפלציה. בנק ישראל איננו יכול לנהל מדיניות מוניטרית בלתי-תלויה נוכח מהלך בינלאומי מתואם של העלאות ריבית (זה עלול להביא לתנועות הון ספקולטיביות שיטלטלו את שער החליפין של השקל), והוא הצטרף למגמה הכללית.
- 3. העלאת הריבית המוניטרית, כשלעצמה, איננה צריכה להשפיע ישירות על שוק האשראי לדיור (הריבית על משכנתאות) ולכן גם לא על הביקוש לרכישת דיור: האשראי לדיור הוא ארוך-טווח באופיו ובחלק מהמדינות הוא נשען על שיעורי ריבית של הטווח הארוך. בישראל, להבדיל, הריבית המוניטרית הנמוכה בעשורים האחרונים פיתתה את הלווים ליטול הלוואות בריבית משתנה הנשענת על הריבית המוניטרית (הלוואות המכונות בישראל "מבוססות ריבית פריים"), ולכן לכל החלטת ריבית של בנק ישראל (והבנק המרכזי קובע רק את הריבית המוניטרית) יש השפעה ישירה ומיידית על מחירי המשכנתאות, לרבות הלוואות שניתנו בעבר.
- 4. שינויים מחזוריים של מחירי הדירות הם תופעה בעייתית, אבל מחויבת-מציאות: בכל העולם, מחזורי עסקים כלכליים מתורגמים גם לשוק הדיור. ההכרה בכך שמחזורים אלו הם בעייתיים (בעיקר כי הם נוטים לתנודות-יתר ולמשברים ("בועות"), וכי הם עלולים ליצור לחצים ציבוריים על ממשלות ובכך להביא לאי-יציבות פוליטית) גורמת לתובנה שעל הממשלה לנסות לשכך את מחזורי הדיור באמצעות צעדים אנטי-מחזוריים. כך, על הממשלה לעודד בנייה בתקופות שפל מצד הביקוש ולרסן פעילות ספקולטיבית מצד הביקוש בתקופות גאות.
- 5. ירידת מחירי הדירות של 2023 היא אירוע שיש לו פוטנציאל להתפתח לממדים משמעותיים. אנחנו נמצאים לאחר גל ארוך של עליית מחירים שנמשך כעשור וחצי וגרם להכפלת מחירי הדירות, וייתכן שמה שצפוי לנו אינו רק עצירה או תיקון טכני זעיר אלא ירידה משמעותית ומתמשכת של מחירי הדירות. אינני יודע. הדיבורים של גורמים בשוק הדיור על כך שהתופעה לא תימשך לאורך זמן כי הבנק המרכזי יפחית בשלב כלשהו את הריבית המוניטרית – אין להם על מה להסתמך ואני חושש שלא מדובר בהערכה מקצועית תמימה אלא בניסיון לשדל משקי בית שלא להירתע משוק הדיור.
- 6. הסביבה המקרו-כלכלית מעורפלת. זה נכון בכל העולם, על רקע הסכסוך הצבאי המתמשך באוקראינה, המתיחות המתגברת בין מעצמות-העל ארה"ב וסין, והמשבר המעמיק במגזר ההי-טק. אם נוסיף על כך את האירועים הדרמטיים המתרחשים בישראל בעטיה של היוזמה לרפורמה משפטית – אנו מקבלים רמה גבוהה של אי-ודאות שעלולה להשפיע על החלטות משקי הבית לרכוש דירות במצב הנוכחי וליטול על עצמם התחייבויות פיננסיות ארוכות-טווח. ניבוי, במצב כזה, הוא אמנם הכרחי – אבל על אחריותכם: אל תחפשו עצות ותחזיות בתקשורת. דווקא אולי בגלל שיש הרבה כאלה.
- 7. כשלעצמה, ירידת מחירי דיור איננה דרמה. היפוך המגמה של מחירי הדירות הוא בעל חשיבות בעיקר מבחינת השפעתו על תודעת הציבור. לאור העלייה המתמשכת של מחירי הדירות בעשור וחצי האחרונים התחזקה אמונה בקרב הציבור שמחירי דירות תמיד עולים. המשמעות המעשית של אמונה זו הייתה שתמיד כדאי להשקיע בדיור. אמונה זו עלולה להיפגע, בעיקר ככל שירידת מחירי הדירות תתמשך ותתעצם. במצב כזה, לא רק שלא יגיעו משקיעים חדשים לשוק הדיור אלא שמשקיעים ותיקים עשויים להחליט לצמצם את השקעותיהם בנדל"ן. המשמעות היא עלייה של ההיצע, וההשפעה עשויה להיות לחץ נוסף לירידת מחירי דירות. המצב הוא שציפיות הציבור מובילות את השוק, ולכן היפוך המגמה עלול להיות אירוע משמעותי.
- 8. ציפיות שמחירי הדירות ימשיכו לרדת בתקופה הקרובה עלולות לגרום למשבר בענף הבנייה. כשהקונים הפוטנציאליים נעלמים, וחלקם מהססים או מתאמצים לנצל את המצב להוזלת מחירי הדירות – היזמים יצטרכו להאט את קצב הבנייה, לבחור אסטרטגיה מתאימה למכירת דירות מהמלאי הקיים, ולנהל את המחרת הדירות כדי למזער נזקים. הבנקים יצטרכו לעצור את האשראי ליזמים ולהדק את הפיקוח כדי למנוע קריסה של יזמים. יש לקוות שתהליך העצירה הענפי יתנהל עם מינימום קריסות פיננסיות, אבל יש לזכור שחלק מהיזמים רכשו קרקעות במחירים גבוהים ששיקפו ציפיות להמשך עליית מחירי דירות וקיימת שאלה אם יש ביכולתם לספוג את ההפסדים הנובעים מנפילת מחירי הקרקעות.
- 9. תפקידו של בנק ישראל הוא לנהל מדיניות מוניטרית שתבטיח יציבות מחירים ויציבות כלכלית במשק הישראלי. היו תקופות שזו הייתה משימה יחסית-קלה. נראה לי שהתקופה הקרובה לא תהיה כזו: אי-ודאות בינלאומית, סכסוכים בינלאומיים, אינפלציה עולמית, ועכשיו גם טלטלה פוליטית בישראל שעלולות להיות לה השלכות קשות. בנק ישראל יצטרך להפעיל אנטנות נוספות, להגביר את העירנות, לבצע יותר הערכות מצב ולקבל החלטות, וכל זאת אולי גם באקלים תקשורתי ופוליטי עוין. על כל אלו עלול להתווסף מטרד נוסף: תגובה תקשורתית ערנית במיוחד לכל העלאת ריבית בגלל ההשפעה על ריבית המשכנתאות. זוהי הטרדה מיותרת ומוגזמת: אף אחד לא הכריח את הלווים ליטול הלוואות במסלול ריבית הפריים, והם יכולים בכל עת לשנות מסלול ולעבור להלוואות בריבית קבועה. צליבת בנק ישראל בשל ריבית המשכנתאות לכן איננה הגיונית והיא עלולה להוסיף אילוץ מיותר שיפריע לבנק המרכזי לנהל מדיניות מוניטרית נכונה.
- 10. שינויי הריבית המוניטרית והעלייה הנגזרת של התשלום החודשי יצרו לגבי חלק מהלווים קשיי נזילות (קשיים לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים). חלק מהם ייטיבו לעשות אם יבצעו הערכה מחדש של מצבם לאור הריבית ויקבלו החלטות לגבי מיחזור הלוואת המשכנתא והחלפתה בתמהיל שמתאים יותר למצבם ולמצב הריבית. זהו מהלך מתבקש, והעובדה שהבנקים מדווחים על ירידה דרסטית בפעילות העמדת הלוואות חדשות לאור ירידת היקף העסקאות מהווה אולי הזדמנות ללווים למצוא אוזן קשבת בבנקים ולבצע את המיחזור בצורה שתשפר את מצבם התזרימי.
