על מה הזעם?

 

ייתכן שמדינת ישראל הדמוקרטית נושמת את נשימותיה האחרונות. השינוי החוקתי שעומד על הפרק עלול לקבל את אישורה של הכנסת למרות ההתנגדות הציבורית הבולטת ולהביא - גם אם בהדרגה, בסידרת מהלכים חקיקתיים - ליצירת מדינה אחרת. תקום הרפובליקה השנייה של ישראל, בעלת משטר שונה. היא תהיה שונה באופייה, בהגדרת מטרותיה, וכנראה גם בגורלה, ממדינת ישראל שבה חיינו עד כה.

בעקבות שתי רשימות אישיות שהעליתי בבלוג זה בחודש שעבר שעניינן פוליטי (ראו: "עלה בידו" – מה הלאה? כאן, ו-"זכור את עמלק!", כאן) קיבלתי תגובות לגבי הטון התוקפני שבו נקטתי בהתייחסות לתומכי מהלכי החקיקה, טון שהיה לדברי המגיבים שונה מזה השקול שהיה נהוג ברשימותי בעבר. אני מקבל הערות אלו: אני מודע לכך שאירועי החודשיים האחרונים ממלאים אותי זעם, ותחושה זו באה לידי ביטוי בשתי הרשימות לעיל.

על מה הזעם? הוא איננו בגלל עצם עלייתו מחדש של נתניהו בראש ממשלת "ימין-על-מלא" – אלו הן תוצאות לגיטימיות של הבחירות האחרונות ושל הצלחתו של נתניהו לגבש קואליציה של 64 חברי כנסת. הוא גם איננו בגלל שהממשלה הזו צפויה לנקוט במדיניות שאני מתנגד לה – לזה אני רגיל כבר שנים רבות. זה גורלו של מי ששייך למיעוט; זהו המחיר של הצורך לגבש קואליציה יציבה: הצורך להתפשר עם בעלי דעות אחרות. לכן חייתי עד-כה בשלום עם המציאות הבעייתית, במדינה שמתקיימת בה כפייה דתית חונקת, במדינה הנתונה בסכסוך טריטוריאלי רב-דורי עם העם הפלסטיני ואיננה נוקטת יוזמות לסיום הסכסוך למרות שבכך היא מסכנת את עתידה, במדינה המתהדרת בכלכלה ליברלית פורחת ומפקירה אגב כך את השכבות החלשות של החברה לעתיד קודר וללא מתן הזדמנויות אמיתיות לצעירים. לכל אלה אני כבר רגיל: העדפותי אינן חופפות את אלו של הקואליציה. אז מה שונה הפעם? השינוי לעומת העבר הוא שהגוש הפוליטי שניצח בבחירות האחרונות החליט לא רק לממש את הבטחותיו לבוחרים ולהכתיב את המדיניות הנראית לו בכפוף לחוקי המשחק הקיימים, אלא לעשות זאת גם בניגוד לכללי המשחק הקיימים על-ידי שינוים. אין יותר חוקים! הגוש שניצח בבחירות מנצל את החולשה המובנית של המשטר הדמוקרטי לריסוק הדמוקרטיה הקיימת. זה יביא לסיום חייה של הרפובליקה הישראלית הראשונה ולעלייתה לבמה של רפובליקה ישראלית חדשה, שונה, שבה ייתכן שהדעה הקובעת תהיה תמיד של מי שניצח בבחירות של 2022.

המהלך הזה לא נעשה בדרך מכבדת, של הכרעה דמוקרטית המכירה גם בקיומו של המיעוט ובאפשרות שהגלגל יכול בעתיד להסתובב אחרת. הוא נעשה כאקט של רמיסה, כתקיעת אצבע בעין היריב הפוליטי. הוא נעשה תוך צביעת מחנה פוליטי אחד כיהודי, ציוני, נאמן למדינה, והמחנה האחר כלא-יהודי, לא ציוני, לא נאמן למדינה. בעתיד – ויש לרשותנו שפע של דוגמאות היסטוריות – המחנה האחר אולי יהיה אפילו גם לא לגיטימי. לכן בעיני זה איננו עוד מאבק פוליטי על דעות, ויכוח על דרך – זוהי הכרזת מלחמה. מלחמת אזרחים. לא הייתי זקוק לנאומו של ח"כ אמסלם כדי להבין זאת – הדבר עולה מהתבטאויות של כל ה"שופרות" של הקואליציה. כך, היריעה הלאומית שהוטלאה במאמץ של עשרות שנים על-ידי התנועה הציונית באמצעות קיבוץ גלויות ובניית כור היתוך כל-כך אפקטיבי – ראו את מדינת ישראל, את צה"ל, את פריחת השפה והתרבות העברית – נקרעה לגזרים. ולא מכורח – מבחירה חופשית המונעת על-ידי אינטרסים מגזריים. מסתם ישראלים הפכנו כולנו לדתיים וחילוניים, לאשכנזים ומזרחיים, למבוססים ומוחלשים, לשמאל וימין. הלאה הסולידריות והערבות ההדדית: "איש לאוהליך, ישראל".

לרפובליקה הישראלית השנייה, זו שאולי תקום בעקבות יוזמת החקיקה, אין באמת תוחלת חיים. היא תהיה לעומתית, תוצר של צנטריפוגה עממית המשליכה קבוצות שונות לכיוונים נפרדים. היא תשאף להדתה, להגברת הכפייה הדתית ולחיזוק המונופול של הזרם האורתודוקסי על הממסד הדתי, ובכך תרחיק מעליה קהילות יהודיות מחו"ל. היא תחתור למימוש השליטה היהודית הפיזית על כל שטחי ארץ ישראל ובכך תקטין את הסיכוי להשגת הסכמים אזוריים גיאופוליטיים ואולי אף תביא למלחמה, אם בגלל החיכוך היומיומי האלים בשטחים ואם בגלל הבערת הסכסוך הבין-דתי לכדי פיצוץ. היא תמשיך בניסוי הנואל וחסר-הסיכוי של האוכלוסייה החרדית לחיות על חשבונם של אחרים תוך היעדרות משוק העבודה והשתמטות משירות הביטחון. היא תצמצם את זכויות הפרט ובכך תרחיק את עצמה ממדינות המערב ומהקהילות היהודיות שם. ללא ביקורת שיפוטית אפקטיבית של בג''צ, יועצים משפטיים בלתי-תלויים ושומרי סף – המדינה תהיה בהכרח יותר מושחתת; זה איננו מקרה שכל-כך הרבה פוליטיקאים הסתבכו בפלילים. ירידת קרנה הדמוקרטית והליברלית של ישראל תפגע במשק ותסיג את כלכלת ישראל לאחור שנים רבות, בעיקר לאור העובדה שמדובר במשק פתוח שאיננו נשען על ענפים מסורתיים של חקלאות ותעשייה אלא על ענפי ידע ושירותים שרגישים לתפיסת מעמדה של ישראל בעולם וליציבותה המשטרית. בחברה הישראלית עצמה היא תכבה את הניצוץ, את תחושת הסולידריות, את הערבות ההדדית. היא תגרום לגוויעת המודל של "צבא העם" המבוסס על גיוס חובה, התנדבות ושירות מילואים. אין למדינה כזו אופק אמיתי, וייתכן שרק כישלונה – בסערה או בגסיסה מתמשכת - יביא להקמת רפובליקה אחרת, שונה: הרפובליקה השלישית.

מה יהיה הנזק מהניסוי ההזוי הזה שאליו נכנסת ישראל תחת הסיסמאות הנבובות "העם אמר את דברו"? הוא יכול להיות עצום, מתמשך. לא ברור גם עד כמה התהליך הוא רברסיבילי, כלומר עד כמה מהפך פוליטי שיביא בעתיד לביטול ההפיכה החוקתית יוכל להשיב את ישראל לתוואי המקורי שלה. בעולם שלנו, שבו דעה גוברת על מידע, גם אינני בטוח מהי יכולתם של האירועים ההיסטוריים להשפיע על עמדות הציבור: ייתכן שמנגנון המשוב הלוגי אבד בגלל פופוליזם.

ייתכן שאני טועה והמהלך החקיקתי יסתיים בכלל בקרוב בכישלון היוזמה, אם בגלל לחץ אזרחי, לחץ חיצוני, או התפתחויות כלכליות מאיימות. ייתכן, לחילופין, שהיוזמה תעבור, אבל הממשלה לא תצלח את שנתה הראשונה ונגיע למערכת בחירות נוספת מוקדם מהצפוי. בכל מקרה, כשם שוולדימיר פוטין, שחשב שיצליח לכבוש את אוקראינה בפלישת-בזק ולהפוך אותה לחלק מהאימפריה הרוסית החדשה, העיר למעשה את האומה האוקראינית – כך "ממשלת החורבן" של נתניהו בהתקפתה על המשטר הדמוקרטי מקימה למעשה את המחנה הנגדי בישראל. ראו את התחייה של המחאה העממית (שהפכה להתנגדות), את היכולת של מחאה עממית שאיננה מונהגת על-ידי דמות מרכזית או גופים פוליטיים ממוסדים להתארגן ולהתנהל באפקטיביות, ואת ההצטללות המהירה של הבנת הציבור את הערכים האמיתיים העומדים תחת התקפה.

ההצעות על פשרה שיוצאות מבית הנשיא ומחלק מההנהגה הפוליטית של האופוזיציה (שהתחוורה כלא-רלוונטית באירוע הזה) אינן קבילות לטעמי. ההתקפה האלימה של המחנה החרדי, המחנה המתנחלי והמחנה האורתודוקסי על הדמוקרטיה הישראלית חשפו לעין כל קרע שאיננו ניתן עוד לאיחוי. אין על מה להתפשר כי המרצע יצא מן השק: פני הקואליציה להחרבת הדמוקרטיה הישראלית, זה יקרה על אפינו ועל חמתנו. תנועת ההתנגדות איננה לגיטימית בעיני השלטון: לפי דובריו, היא לא יותר מאספסוף אנרכיסטי הממומן על-ידי שונאי ישראל. לא עובר כמעט יום ללא יוזמה נוספת שמנסה לחסום את המסורת הדמוקרטית שהתבססה בישראל, לרבות יוזמות לפגיעה בחופש הביטוי. זוהי הכרזה על מלחמה כוללת בתנועת המחאה. לכן, אם וכאר יצליח מחנה המחאה להדוף את ההתקפה על הדמוקרטיה נצטרך להתנתק מהסדרי העבר, אלו שהעדיפו פשרה ושלום בית על פני עקרונות, ולהגדיר מחדש את אופיה של מדינת ישראל: מדינה חילונית, דמוקרטית, המעניקה שוויון זכויות לכל תושביה, החותרת לפתרון הסכסוך עם הפלסטינים באמצעות היפרדות טריטוריאלית, החותרת להשתלבות במזרח התיכון באמצעות הסכמים אזוריים, והשואפת להוות מודל של צדק חברתי.

מה קורה למחירי דירות ומה צפוי בעתיד?

 

אז מה קורה למחירי הדירות? באחת מהכתבות שהוצגו בערוצי הטלוויזיה התלוננה הפרשנית הכלכלית על כך שקיימת סתירה בין 'תחושת השוק' המשותפת לפעילים בשוק הדיור על כך שמחירי הדירות בישראל החלו כבר לרדת, לבין נתונים מעודכנים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמצביעים – ראו זה פלא - על המשך עליית המחירים. איך פותרים את הסתירה ומה אפשר להעריך לגבי הכיוון שבו שוק הדיור מתפתח?

המפנה כבר קרה

לאחר תקופה ארוכה של עליית מחירים – כעשור וחצי - שוק הדיור בישראל הגיע כנראה לנקודת מפנה. עליית המחירים המתמשכת "תודלקה" על-ידי הריבית הנמוכה ששררה במשק מסוף 2008, שהגבירה את הביקוש לרכישת דיור. במידה רבה נחשול הביקוש הונע על-ידי הצטרפותו של ביקוש ספקולטיבי (להבדיל מביקוש המבוסס על צמיחה של צרכי-דיור) שחתר לנצל את ההזדמנות של עליית מחירי דירות (ומנגד – הריבית הנמוכה על האשראי לדיור) לצבירת רווחי-הון.

מדובר באירוע מחזורי, ולכן טבעו להגיע לנקודת מפנה. התזמון של המפנה הוא אקראי: זה חייב היה להתרחש בנקודת-זמן כלשהי; זהו אירוע שממתין ל"טריגר" שיפעיל אותו. ה"טריגר" הצפוי – וזה כבר היה ברור מזמן – הוא העלאת הריבית המוניטרית על-ידי בנק ישראל. העלאת הריבית – בישראל כמו בשאר המדינות המערביות - אמורה הייתה כבר להתרחש מזמן (2020?), כאשר האינדיקטורים הכלכליים העידו על כך שהמשק מתקרב לתעסוקה מלאה, אבל התפרצות מגפת הקורונה גרמה בכל העולם לדחיית תהליך העלאת הריבית המוניטרית בגלל החשש לפגיעה כלכלית במשק והרצון לסייע לכלכלה להתמודד טוב יותר עם השלכות המגיפה. אז מה שהיה צפוי מזמן – נדחה, וקורה בחודשים האחרונים.

אפיון התהליכים הצפויים איננו מורכב. עליית הריבית מייקרת את המשכנתאות ללווים, ובמקביל מקטינה את המניע הספקולטיבי לרכישת דירות למטרת השקעה כיון שנוצרת חלופת-השקעה חסרת-סיכון עבור המשקיעים. התוצאה הטבעית היא ירידה של הביקוש לרכישת דיור. זו תביא להתקררות של שוק הדירות ובהמשך גם להפחתת מחירי דירות. אנו צפויים לראות היסוס מצד רוכשי דירות פוטנציאליים, האטה של קצב המכירות, התארכות של פרק הזמן שבו דירות מוצעות למכירה ("נמצאות על המדף"), ולבסוף ירידה של מחירי דירות. לפי הדיווחים בתקשורת, הכל כבר קורה. יש בתהליך זה אלמנט רקורסיבי, שמגביר את עצמו: כשמחירי הדירות מתחילים לרדת – האינפורמציה מתפשטת וגורמת לציבור לגבש ציפיות שמחירי הדירות ימשיכו לרדת, ולכן נפגע הביקוש (בעיקר זה הספקולטיבי), דבר שגורם לירידה נוספת של מחירי הדירות. שימו לב רק שבעוד שהכיוונים ברורים מראש – עוצמת השינויים ונקודות המפנה אינן ידועות ועל כך מהמרים "האמיצים" שנוקטים בצעדים בשוק הדירות.

מדוע ירידת המחירים שלכאורה כבר החלה איננה משתקפת בפרסומי הלמ"ס?

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה איננה מחשבת מדד "רגיל" של מחירי דירות, אלא סוג של אינדיקטור אנליטי לגבי השתנות המחיר הממוצע של דירות בבעלות פרטית שנמכרו. הנתונים המשמשים לחישוב מבוססים על דיווחי שלטונות המס לגבי תקבולים בגין עסקאות מכירה של דירות. נתונים אלו מדווחים על-ידי המוכרים בפיגור שיכול להגיע ל-45 ימים מיום העיסקה, הם מחושבים על בסיס דו-חודשי, והם ארעיים (כלומר: נתונים לעדכון בדיעבד לאחר שיתקבלו נתונים נוספים). לדוגמה: המדד המתפרסם בחודש אוגוסט מתבסס על מחירי עסקאות שבוצעו בחודשים מאי–יוני לעומת אפריל–מאי; המדד האחרון הידוע, שהתפרסם ב-15 בינואר 2023 (ומצביע על עלייה של 0.3%), נגזר מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוקטובר-נובמבר 2022 עם מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ספטמבר-אוקטובר 2022.  לכן, ייתכן שלמרות שמחירי הדירות בשטח כבר נעצרו או אף החלו לרדת – נתוני הלמ"ס השוטפים ממשיכים להצביע על עליית מחירים: הם אינם נתונים מעודכנים. בפיגור-זמן מסוים הם 'יתיישרו' עם המציאות.

מהו התרחיש הצפוי?

אינני מתיימר לתזמן את שוק הדיור – לאמוד את קצב שינוי המחירים ולחזות נקודות מפנה. בתחום זה של הימור כל אחד פועל על-פי הערכותיו-הוא ועל אחריותו. ובכל זאת, אני מעז לומר כמה דברים לגבי ההמשך.

אנו צפויים כנראה לראות תהליך של ירידת מחירים. ירידה זו תתבטא במדד אולי כבר בחודש הקרוב. ככל שהיא תימשך, ירידת המחירים תצנן את הביקוש הספקולטיבי ולכן את השוק. זכרו שמעבר להשפעה על צד הביקוש קיים מלאי דירות שנרכשו בעבר והוחזקו למטרות השקעה, וניתן לצפות שחלק מהן יופיעו בקרוב בצד ההיצע (מימוש), מה שיגדיל את עודף ההיצע בשוק. מעבר לכך, קצב התחלות הבנייה של השנה האחרונה היה כנראה מעבר לצרכי המגורים (הגידול של מספר משקי הבית), כך שגם הוא אמור להשפיע לכיוון של ירידת מחירי הדירות.

האם צפויה נחיתה "רכה" של שוק הדירות? אינני יודע. אני מקווה שיזמים וחברות בנייה לא ייקלעו לקשיים, שפרויקטים וחברות לא יקרסו, ושירידת המחירים תהיה קלה - לא הרסנית. מי שמקווה שמחירי הדירות יחזרו שנים לאחור צריך להבין שהדבר עלול להיות כרוך בקריסה כלכלית בענף הבנייה, ומן-הסתם גם במשבר פיננסי. בכל מקרה, המסקנה לרוכשי דירות פוטנציאליים היא שכיוון הרוח השתנה לטובתם, והם יכולים לבחון טוב יותר את ההתפתחויות ולנסות לנצל הזדמנויות בשוק הדירות. חשוב גם להיות ערים לסיכון המוגבר שברכישת דירות "על הנייר" בתקופה כזו.

ומה קורה מעבר לאופק?

מה שמתרחש כעת בתחום מחירי הדירות הוא שינוי מחזורי – לא שינוי של המגמה ההיסטורית. אין בו כדי להעיד על הצפוי מעבר לאופק הקרוב – אולי אפילו להיפך. ישראל היא מדינה בעלת מאפיינים ייחודיים: היא אמנם מדינה בעלת משק מפותח, אבל שלא כמו שאר המדינות המפותחות הנמצאות בתהליך ברור של הצטמצמות אוכלוסייה – ישראל מתאפיינת במגמה ארוכה וברורה של גידול אוכלוסייה שנשען בעיקר על ריבוי טבעי. יש משמעות חשובה לתופעה זו בכל הנוגע לשאלת הדיור: ישראל צפופה, והיא הולכת ומצטופפת עוד.

באיזה קצב מדובר? אוכלוסיית ישראל מונה כיום כ-9.7 מיליונים, והיא צפויה להגיע במהלך 2024 ל-10 מיליון. לפי תחזיות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הנשענות על מגמות דמוגרפיות ארוכות-טווח, אוכלוסיית ישראל תגיע ל-15 מיליון בשנת 2048 (מאה שנה למדינת ישראל) ול-20 מיליון ב-2065. האוכלוסייה תוכפל, אם-כן, תוך 40 שנה.

היכן תתגורר תוספת האוכלוסייה? טכנית, אוכלוסייה יכולה להצטופף על-ידי בנייה צפופה יותר (יותר יחידות דיור ליחידת שטח), ניצול עתודות קרקע פנויות שאינן משמשות כיום למגורים, והחלפה של מלאי דיור ישן במלאי דיור חדש שמשתמש בצורה חסכנית יותר בעתודות הקרקע, לדוגמה על-ידי בנייה לגובה בפרויקטים של פינוי-בינוי (כלומר: הוספת "אחוזי בנייה" בקרקע שכבר משמשת למגורים). השאלה היא אם תהליכים אלו יקרו מעצמם.

החשש שלי הוא שהם לא יקרו מעצמם, בגלל העדר מדיניות ממשלתית נחושה שתכין עתודות קרקע ותתכנן התחדשות עירונית בקנה מידה נרחב (פרויקטים של תמ"א 38 הם עדות לנירפותה של הממשלה) ובגלל יכולתם של בעלי הדירות לעכב את צעדי הממשלה בדרך של התנגדות משפטית לפגיעה בזכויות הקניין שלהם. אם אמנם אני צודק בחששי זה, הביקוש ארוך-הטווח לדירות לא יבוא על סיפוקו. נהיה עדים לשינוי מיותר של ייעודי קרקע מחקלאות וטבע לשטחי מגורים, לאובדן שטחים פתוחים, לפגיעה אקולוגית, ובעיקר – להתייקרות בלתי-נסבלת של מחירי דירות בגלל התייקרות הקרקעות הזמינים לבנייה. כך שהמפנה הנוכחי של מחירי הדירות אינו צריך להוות נימוק להימנע מהשקעה בדירת מגורים כשמדובר במשקי בית צעירים.