מה קורה למחירי דירות ומה צפוי בעתיד?

 

אז מה קורה למחירי הדירות? באחת מהכתבות שהוצגו בערוצי הטלוויזיה התלוננה הפרשנית הכלכלית על כך שקיימת סתירה בין 'תחושת השוק' המשותפת לפעילים בשוק הדיור על כך שמחירי הדירות בישראל החלו כבר לרדת, לבין נתונים מעודכנים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמצביעים – ראו זה פלא - על המשך עליית המחירים. איך פותרים את הסתירה ומה אפשר להעריך לגבי הכיוון שבו שוק הדיור מתפתח?

המפנה כבר קרה

לאחר תקופה ארוכה של עליית מחירים – כעשור וחצי - שוק הדיור בישראל הגיע כנראה לנקודת מפנה. עליית המחירים המתמשכת "תודלקה" על-ידי הריבית הנמוכה ששררה במשק מסוף 2008, שהגבירה את הביקוש לרכישת דיור. במידה רבה נחשול הביקוש הונע על-ידי הצטרפותו של ביקוש ספקולטיבי (להבדיל מביקוש המבוסס על צמיחה של צרכי-דיור) שחתר לנצל את ההזדמנות של עליית מחירי דירות (ומנגד – הריבית הנמוכה על האשראי לדיור) לצבירת רווחי-הון.

מדובר באירוע מחזורי, ולכן טבעו להגיע לנקודת מפנה. התזמון של המפנה הוא אקראי: זה חייב היה להתרחש בנקודת-זמן כלשהי; זהו אירוע שממתין ל"טריגר" שיפעיל אותו. ה"טריגר" הצפוי – וזה כבר היה ברור מזמן – הוא העלאת הריבית המוניטרית על-ידי בנק ישראל. העלאת הריבית – בישראל כמו בשאר המדינות המערביות - אמורה הייתה כבר להתרחש מזמן (2020?), כאשר האינדיקטורים הכלכליים העידו על כך שהמשק מתקרב לתעסוקה מלאה, אבל התפרצות מגפת הקורונה גרמה בכל העולם לדחיית תהליך העלאת הריבית המוניטרית בגלל החשש לפגיעה כלכלית במשק והרצון לסייע לכלכלה להתמודד טוב יותר עם השלכות המגיפה. אז מה שהיה צפוי מזמן – נדחה, וקורה בחודשים האחרונים.

אפיון התהליכים הצפויים איננו מורכב. עליית הריבית מייקרת את המשכנתאות ללווים, ובמקביל מקטינה את המניע הספקולטיבי לרכישת דירות למטרת השקעה כיון שנוצרת חלופת-השקעה חסרת-סיכון עבור המשקיעים. התוצאה הטבעית היא ירידה של הביקוש לרכישת דיור. זו תביא להתקררות של שוק הדירות ובהמשך גם להפחתת מחירי דירות. אנו צפויים לראות היסוס מצד רוכשי דירות פוטנציאליים, האטה של קצב המכירות, התארכות של פרק הזמן שבו דירות מוצעות למכירה ("נמצאות על המדף"), ולבסוף ירידה של מחירי דירות. לפי הדיווחים בתקשורת, הכל כבר קורה. יש בתהליך זה אלמנט רקורסיבי, שמגביר את עצמו: כשמחירי הדירות מתחילים לרדת – האינפורמציה מתפשטת וגורמת לציבור לגבש ציפיות שמחירי הדירות ימשיכו לרדת, ולכן נפגע הביקוש (בעיקר זה הספקולטיבי), דבר שגורם לירידה נוספת של מחירי הדירות. שימו לב רק שבעוד שהכיוונים ברורים מראש – עוצמת השינויים ונקודות המפנה אינן ידועות ועל כך מהמרים "האמיצים" שנוקטים בצעדים בשוק הדירות.

מדוע ירידת המחירים שלכאורה כבר החלה איננה משתקפת בפרסומי הלמ"ס?

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה איננה מחשבת מדד "רגיל" של מחירי דירות, אלא סוג של אינדיקטור אנליטי לגבי השתנות המחיר הממוצע של דירות בבעלות פרטית שנמכרו. הנתונים המשמשים לחישוב מבוססים על דיווחי שלטונות המס לגבי תקבולים בגין עסקאות מכירה של דירות. נתונים אלו מדווחים על-ידי המוכרים בפיגור שיכול להגיע ל-45 ימים מיום העיסקה, הם מחושבים על בסיס דו-חודשי, והם ארעיים (כלומר: נתונים לעדכון בדיעבד לאחר שיתקבלו נתונים נוספים). לדוגמה: המדד המתפרסם בחודש אוגוסט מתבסס על מחירי עסקאות שבוצעו בחודשים מאי–יוני לעומת אפריל–מאי; המדד האחרון הידוע, שהתפרסם ב-15 בינואר 2023 (ומצביע על עלייה של 0.3%), נגזר מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוקטובר-נובמבר 2022 עם מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ספטמבר-אוקטובר 2022.  לכן, ייתכן שלמרות שמחירי הדירות בשטח כבר נעצרו או אף החלו לרדת – נתוני הלמ"ס השוטפים ממשיכים להצביע על עליית מחירים: הם אינם נתונים מעודכנים. בפיגור-זמן מסוים הם 'יתיישרו' עם המציאות.

מהו התרחיש הצפוי?

אינני מתיימר לתזמן את שוק הדיור – לאמוד את קצב שינוי המחירים ולחזות נקודות מפנה. בתחום זה של הימור כל אחד פועל על-פי הערכותיו-הוא ועל אחריותו. ובכל זאת, אני מעז לומר כמה דברים לגבי ההמשך.

אנו צפויים כנראה לראות תהליך של ירידת מחירים. ירידה זו תתבטא במדד אולי כבר בחודש הקרוב. ככל שהיא תימשך, ירידת המחירים תצנן את הביקוש הספקולטיבי ולכן את השוק. זכרו שמעבר להשפעה על צד הביקוש קיים מלאי דירות שנרכשו בעבר והוחזקו למטרות השקעה, וניתן לצפות שחלק מהן יופיעו בקרוב בצד ההיצע (מימוש), מה שיגדיל את עודף ההיצע בשוק. מעבר לכך, קצב התחלות הבנייה של השנה האחרונה היה כנראה מעבר לצרכי המגורים (הגידול של מספר משקי הבית), כך שגם הוא אמור להשפיע לכיוון של ירידת מחירי הדירות.

האם צפויה נחיתה "רכה" של שוק הדירות? אינני יודע. אני מקווה שיזמים וחברות בנייה לא ייקלעו לקשיים, שפרויקטים וחברות לא יקרסו, ושירידת המחירים תהיה קלה - לא הרסנית. מי שמקווה שמחירי הדירות יחזרו שנים לאחור צריך להבין שהדבר עלול להיות כרוך בקריסה כלכלית בענף הבנייה, ומן-הסתם גם במשבר פיננסי. בכל מקרה, המסקנה לרוכשי דירות פוטנציאליים היא שכיוון הרוח השתנה לטובתם, והם יכולים לבחון טוב יותר את ההתפתחויות ולנסות לנצל הזדמנויות בשוק הדירות. חשוב גם להיות ערים לסיכון המוגבר שברכישת דירות "על הנייר" בתקופה כזו.

ומה קורה מעבר לאופק?

מה שמתרחש כעת בתחום מחירי הדירות הוא שינוי מחזורי – לא שינוי של המגמה ההיסטורית. אין בו כדי להעיד על הצפוי מעבר לאופק הקרוב – אולי אפילו להיפך. ישראל היא מדינה בעלת מאפיינים ייחודיים: היא אמנם מדינה בעלת משק מפותח, אבל שלא כמו שאר המדינות המפותחות הנמצאות בתהליך ברור של הצטמצמות אוכלוסייה – ישראל מתאפיינת במגמה ארוכה וברורה של גידול אוכלוסייה שנשען בעיקר על ריבוי טבעי. יש משמעות חשובה לתופעה זו בכל הנוגע לשאלת הדיור: ישראל צפופה, והיא הולכת ומצטופפת עוד.

באיזה קצב מדובר? אוכלוסיית ישראל מונה כיום כ-9.7 מיליונים, והיא צפויה להגיע במהלך 2024 ל-10 מיליון. לפי תחזיות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הנשענות על מגמות דמוגרפיות ארוכות-טווח, אוכלוסיית ישראל תגיע ל-15 מיליון בשנת 2048 (מאה שנה למדינת ישראל) ול-20 מיליון ב-2065. האוכלוסייה תוכפל, אם-כן, תוך 40 שנה.

היכן תתגורר תוספת האוכלוסייה? טכנית, אוכלוסייה יכולה להצטופף על-ידי בנייה צפופה יותר (יותר יחידות דיור ליחידת שטח), ניצול עתודות קרקע פנויות שאינן משמשות כיום למגורים, והחלפה של מלאי דיור ישן במלאי דיור חדש שמשתמש בצורה חסכנית יותר בעתודות הקרקע, לדוגמה על-ידי בנייה לגובה בפרויקטים של פינוי-בינוי (כלומר: הוספת "אחוזי בנייה" בקרקע שכבר משמשת למגורים). השאלה היא אם תהליכים אלו יקרו מעצמם.

החשש שלי הוא שהם לא יקרו מעצמם, בגלל העדר מדיניות ממשלתית נחושה שתכין עתודות קרקע ותתכנן התחדשות עירונית בקנה מידה נרחב (פרויקטים של תמ"א 38 הם עדות לנירפותה של הממשלה) ובגלל יכולתם של בעלי הדירות לעכב את צעדי הממשלה בדרך של התנגדות משפטית לפגיעה בזכויות הקניין שלהם. אם אמנם אני צודק בחששי זה, הביקוש ארוך-הטווח לדירות לא יבוא על סיפוקו. נהיה עדים לשינוי מיותר של ייעודי קרקע מחקלאות וטבע לשטחי מגורים, לאובדן שטחים פתוחים, לפגיעה אקולוגית, ובעיקר – להתייקרות בלתי-נסבלת של מחירי דירות בגלל התייקרות הקרקעות הזמינים לבנייה. כך שהמפנה הנוכחי של מחירי הדירות אינו צריך להוות נימוק להימנע מהשקעה בדירת מגורים כשמדובר במשקי בית צעירים.