מדוע ממשלות מתערבות בתחום הדיור?

 

הרעיון הכלכלי בדבר קיומה של "יד נעלמה" בכלכלה תחרותית, כזו שפותרת בעצמה את שאלת ההקצאה של משאבים, הוא רעיון שיש בו קסם. בעולם שבו מתאפשרת פעולתה של "היד הנעלמה" לא דרוש מתכנן-על שיקבל החלטות ויורה לכל יצרן וצרכן מה לעשות כדי להגיע לשיווי משקל: פעולת השווקים מביאה בכוחות עצמה את המשק לשיווי משקל שבו כל קונה מוצא מוכר וכל מוכר מוצא קונה. כל שאלות היסוד הכלכליות נפתרות מעצמן, סימולטנית: מה וכמה לייצר, איך לייצר ולמי לייצר. והעיקר - הפעלתנות האנוכית של הפרטים מבטיחה את הרווחה של החברה כולה. קסם, ללא ספק.

אחד התחומים החשובים שבהם פתרון "היד הנעלמה" הוא פתרון קוסם הוא תחום הדיור: הסתכלו סביבכם כמה ויכוחים ציבוריים מתנהלים לגבי המדיניות הממשלתית הנדרשת בתחום הדיור וכמה האשמות הדדיות מטיחים זה בזה הגורמים השונים על ניהול כושל. זה יכול היה לכאורה להיות פשוט יותר אילו רק איפשרנו לכוחות השוק לפעול ללא התערבות ממשלתית: אם יש מחסור דיור - מחירי הדיור יעלו, עליית המחירים שתיווצר תמשוך יזמים להגדיל את מלאי הדיור בדרך של בנייה חדשה (או שהיא תגרום להצטופפות דיירים) והמחסור ייעלם מעצמו. ולהיפך במצב של עודף דיור: מחירי הדיור ירדו, יזמים יקטינו בתגובה את קצב הבנייה של דירות חדשות ודיירים יוכלו להתרווח בשל הוזלת הדיור. זהו עולם אוטופי: לא רק שהשוק יווסת בעצמו את קצב הבנייה ואת פיזורה הגיאוגרפי לפי הצרכים המשתנים ויפטור אותנו ממעורבות ממשלתית על עלותה, מחדליה והשחתתה, אלא גם נוכל לחיות בשלום עם מצפוננו בהאמיננו שההקצאה של מלאי הדיור לתושבים היא הקצאה הוגנת: מי שתורם יותר לחברה זוכה להגדיל את הכנסתו ולתרגם זאת (גם) לתנאי דיור משופרים. הרשות - נתונה. 

כמה מעלות טובות למצב הזה! לכל "סיר" (משק בית) יש "מכסה" (פתרון דיור) התואם את העדפותיו ואת יכולתו הכלכלית. יש שכר ועונש ברורים: מי שרוצה להתגורר ברווחה ובמיקום מועדף יצטרך להתאמץ יותר (לדוגמה: להשקיע בהון אנושי שיאפשר לו להגדיל את הכנסתו), להתנהל אחרת מבחינת תכנון פיננסי לטווח ארוך (לדוגמה: להגדיל את חלק ההכנסה השוטפת שהוא חוסך) ואולי גם להגביל את גודל משק הבית שלו. אי-השיוויון בתנאי המגורים של האוכלוסייה איננו צריך להטריד את מצפוננו שכן הוא אינו מעיד על חוסר הוגנות - המשחק הכלכלי היה הוגן ופתוח לכולם, ניתנה הזדמנות שווה לכל המשתתפים, ולכן כל תוצאה שלו היא לגיטימית. מי שמתלונן - שיביט קודם כל במראה.

אלא שהמחשבה שזהו העולם האמיתי ושמדובר במשחק הוגן איננה באמת נכונה. יש בה כמה ליקויים. ראשית, למדנו על בשרנו בעשורים האחרונים שעליית מחירי דיור איננה רק תגובה חיסונית בריאה שמסייעת לפתרון הוגן של בעיית מחסור: עליית המחירים עלולה להתנתק מהגורם המקורי שגרם לה, להזין את עצמה (דרך מנגנון היווצרות הציפיות של הציבור ובעזרת הצטרפותם של גורמים ספקולטיביים למשחק), להפוך ל"בועה" שסופה אולי להתפוצץ, ובכך ליצור גלים מחזוריים חזקים שיגרמו לאי-יציבות ואולי גם למשברים של המערכת הכלכלית (התמוטטות של חברות עסקיות ובנקים). שנית, עלייה מתמשכת של מחירי דיור עלולה להביא לתהליך שיטתי של סלקציה שמיטיבה עם משקי הבית החזקים-כלכלית ודוחקת החוצה (crowdig out) משקי בית מוחלשים אל מחוץ לשוק הדיור (ברמה שכונתית/אזורית או אף ברמה ארצית). ייתכן שלסלקציה שיטתית זו יש גם היבטים שיכולים להתפרש על-ידי משקי הבית המוחלשים כאפלייה או כנטישה שלהם על-ידי המדינה ובכך להחליש את הסולידריות החברתית ולחזק אג'נדות פוליטיות המדגישות מאבקים בין קבוצות אוכלוסייה. ושלישית, יש תכונה חשובה של הבעלות על נכסי דיור (בניגוד למצב של מגורים בשכירות או בחכירה): העובדה שבעלות זו מועברת מדור לדור. בכך היא פוגעת בעיקרון היסודי של התחרות ו"היד הנעלמה": התחרות בין בני אותו דור איננה מתקיימת בתנאי פתיחה שווים, ולכן נותק הקשר ה"חינוכי" בין תרומת הפרט לחברה לבין הצלחתו - הוא יכול לרשת את הצלחתו ובכך להתייצב לתחרות הכלכלית בתנאים משופרים. אם אמנם כך, לא כולנו יוצאים מקו זינוק יחיד והדיון המוסרי נפתח מחדש. האם המשחק הכלכלי הוא באמת משחק הוגן, או שהעושר מועבר מדור לדור ולא מתקיים העיקרון של הזדמנות שווה לכל המשתתפים במשחק? זה המקום להזכיר את מחקרו של הכלכלן תומאס פיקטי שהראה שהיסטורית, התשואה על העושר עולה על שיעור הצמיחה של המשק ולכן אי-השיוויון במונחי רכוש הולך וגובר לאורך זמן. אם כך, הקפיטליזם, שדגל בתחרות חופשית בשם הצדק וההנעה לפעולה, רק החליף אריסטוקרטיה אחת (של אצולה ימי-ביניימית) באחרת (של שושלות עושר). בתחום הדיור הביטוי של מגמה זו הוא שמחירי הדיור מתייקרים בהתמדה במונחי השכר ולכן גוברת צבירה של מלאי הדיור בידי מעטים שיש להם הון ונגישות נוחה יותר לאשראי בעוד אחרים נאלצים להתגורר בשכירות. קיימת סכנה שהפרדה זו תימשך מדור לדור, וקיים חשש שתופעה זו תפגע בלכידות החברתית.

ההכרה במיגבלות הללו של כלכלת השוק הן הסיבה האידאולוגית להכרה בחשיבות התערבותה של הממשלה בשוק הדיור. לכן במדינות רבות שואפת הממשלה להגדיל את אחוז משקי הבית שיש בבעלותם מגורים משלהם והיא עושה זאת על-ידי שילוב של תמיכות ברוכשי דירה ראשונה ומיסוי משקיעים ועל-ידי תמיכה בקיומו של שוק אשראי לדיור שמאפשר לאוכלוסייה צעירה להגיע לרכישת דירה באמצעות מימון נוח ומוזל. ממשלות גם מגינות על קבוצות אוכלוסייה מוחלשות מפני דחיקה משוק הדיור על-ידי סיוע כלכלי דיפרנציאלי ועל-ידי כפיית תמהיל דירות על המתכננים העירוניים כדי למנוע (במעט) את היווצרותם של אזורי מגורים הומוגניים מבחינה סוציו-כלכלית. ולבסוף, ממשלות משקיעות מאמץ כדי למנוע את התפתחותן של "בועות נדל"ן" וכדי להבטיח את חסינותה של המערכת הפיננסית הפרטית מפני קריסה בעיתות שפל.

בעייה "מודרנית" נוצרה בעשורים האחרונים בגלל הגלובליזציה, הליברליזציה של שוקי ההון הבינלאומיים והתופעה של תנועות הון בינלאומיות לצורך השקעה בנדל"ן. העובדה שבחלק מהעולם הזכות לרכוש נדל"ן איננה מותנית בתושבות (לעיתים אפילו הכיוון הפוך, כלומר זכויות תושבות מוענקות למשקיעים) גורמת לכך שתושבי מדינה אחת יכולים לרכוש דירות במדינות אחרות לצרכי השקעה. לכאורה, פעילות כזו היא חיובית שכן היא מאפשרת זרימת הון ממדינות מפותחות (שבהן לרוב מחירי הנדל"ן גבוהים יותר) למדינות פחות מפותחות (שבהן מחירי הנדל"ן לרוב נמוכים יותר), מה שמסייע לפיתוח  הנדל"ן ועידוד הפעילות הכלכלית במדינות הפחות מפותחות. אלא שמתעוררת שאלה של התייקרות מחירי דיור במדינת היעד בגלל זרם ההשקעות של זרים. כבר למדנו שהתגובה עלולה להיות התפתחות שנאה כלפי זרים מצד מקומיים שחשים שהם נדחקים אל מחוץ לשוק והתחזקות תנועות פוליטיות בדלניות שונאות-זרים. לתשומת ליבם של ישראלים שמתלהבים נוכח הזדמנויות השקעה במדינות פחות עשירות (מזרח אירופה, יוון, קפריסין, ברלין וגם פורטוגל). אף חברה לא אוהבת זרים, בוודאי לא כשהם באים בזרם ולא כשהם (לפחות לכאורה) מנשלים את בני המקום ממעמדם. זהו לקח גם לממשלת ישראל: האפשרות להשקעות בנדל"ן למגורים של לא-תושבים עלולה לגרום להגברת הגלים הספקולטיביים בישראל ולהתפתחותו של מעין-קזינו בתחום הדיור. פריחה כזו של תחום הדיור תביא לכך שיש מי שישלם עליה בהתרחקות מהאפשרות להגיע לדיור בבעלותו. 

חשיבותה של המדיניות הפיסקאלית נוכח האתגר הכלכלי שיצרה המלחמה

הדוח השנתי של בנק ישראל לשנת 2023 פורסם בסוף חודש מארס. מוזר, לדבר כיום על 2023, כשאנו נתונים במלחמה כבר חצי שנה והאופק איננו מתבהר, כשקיימים סימני שאלה מהותיים לגבי התפתחויות אזוריות מדיניות וביטחוניות וכשהמצב הפוליטי בישראל איננו יציב. אבל יש להסכים על נקודת המוצא של המשק הישראלי למצב הנוכחי ועל חשיבותה של מדיניות כלכלית אחראית בשנה-שנתיים הקרובות. כי לכל תרחיש מדיני-ביטחוני שיתפתח לגבי ישראל יש להתאים מדיניות כלכלית מתאימה. זה לא יקרה מעצמו – זה יקרה ככל שהציבור יבין את האתגרים הכלכליים ויהיה מוכן לדרוש מהממשלה לקבל את ההחלטות הכלכליות הנכונות. והבנה זו היא מטרת רשימה זו.

*        *

מטבע הדברים דוח בנק ישראל מתייחס לשנה קלנדרית. אלא שהפעם יש בכך בעיה, שכן בשנת 2023 התרחשו שני אירועים חריגים שהייתה להם השפעה משנת-כיוון על ההתפתחות הכלכלית ארוכת-הטווח של המשק: הראשון - ההכרזה בכנסת, בחודש ינואר 2023, על יוזמה ממשלתית לרפורמה משפטית ("רפורמת המשילות"), הכרזה שגרמה להתפרצותו של גל הפגנות מחאה ולתגובות שליליות בשוקי ההון והמטבע; השני – התקפת הפתע  של החמאס על יישובי הנגב המערבי בחודש אוקטובר, התקפה שהביאה לפרוץ מלחמה ושינתה לחלוטין את התוואי שבו נע המשק הישראלי. לכן, התייחסות ליחידת זמן קלנדרית (שנה) היא מעט בעייתית כשמדובר ב-2023 אם המטרה היא לנתח מגמות כלכליות: 2023 החלה במזג אוויר מושלם (התנופה הכלכלית שנחוותה ב-2022 כתוצאה מהתאוששות מופתית של המשק מהמשבר סביב מגפת הקורונה), היא נמשכה במזג אוויר שהתקדר בגלל יוזמת הרפורמה המשפטית (בלימה חדה של זרם ההשקעות מחו"ל, פיחות השקל והאצת קצב האינפלציה), והיא הסתיימה בסערה ביטחונית, מדינית וכלכלית על רקע פרוץ המלחמה בעזה. הניסיון לסכם את מה שאירע ב-2023 כדי לאפיין מגמות ארוכות-טווח הוא לכן מעט תפל. לא רק שלא מדובר בשנה הומוגנית, אלא שהניסיון להסיק ממנה על הצפוי ב-2024 או ב-2025 הוא כמעט חסר-משמעות: כל הסדרות העיתיות כבר נשברו, וזאת עוד לפני שנידרש לשאלה מה עוד צפוי שיקרה ב-2024, צבאית מדינית וכלכלית.

ברביע האחרון של 2023 נרשמה ירידה חריפה של 5.6% של התוצר בעטיה של המלחמה. התוצאה של מהלומה זו היא שבשנת 2023 כולה, שבה היה המשק צפוי לצמוח בשיעור 3% - "נחתכה" הצמיחה ל-2%. מאחר שקצב גידול האוכלוסייה בישראל הוא מהיר בהשוואה בינלאומית – כ-2% - הצמיחה שנרשמה ב-2023 משמעותה קיפאון של התוצר לנפש. זה אומר שהמשק הישראלי נכנס ל-2024 כשהוא כבר מצוי בתת-תפוקה ובמגמת האטה, כזו שכנראה תחריף על רקע חסמים שצפויים ב-2024: חסמים הן מצד הביקוש (עצירת התיירות הנכנסת, ירידת ההשקעות הזרות בחברות ההיי-טק, צניחת הביקוש לרכישת דיור על רקע עליית שיעורי הריבית) והן מצד ההיצע (פגיעה בהיקף כוח האדם המועסק בגלל גיוס המילואים המוגבר ובגלל הפגיעה בהיקף העובדים הזרים, אובדן תפוקות חקלאיות במשקים שפונו על רקע המלחמה).

אבל עם כל חשיבותה של תנופת הצמיחה שנבלמה, האיום האמיתי שצפוי למשק ב-2024 ואילך איננו מצוי בשאלת קצב הפעילות הכלכלית אלא בהתנהלות הפיסקלית של הממשלה נוכח צרכי המלחמה. המלחמה יצרה צורך חמור לממן הוצאות עצומות, הן צבאיות והן אזרחיות, לרבות הוצאות עתידיות (כלומר: בשנים שמעבר ל-2024) שקשורות לשיקום יישובי הנגב המערבי ולהגדלה פרמננטית של הצבא. בעיקרון, ניתן לממן את ההוצאות הנוספות העצומות הללו על-ידי שילוב של שלושה מאמצים: 1) קיצוץ של הוצאות ממשלתיות אחרות שנתפסות פחות חשובות (זמנית) על רקע המצוקה התקציבית; 2) הגדלת גביית המיסים על-ידי העלאת שיעורי המס; 3) יצירת גירעון ממשלתי אד-הוק (=הגדלת החוב הציבורי) למימון הפער בין הצרכים המוגדלים לבין מה שניתן לספוג באמצעות השינויים התקציביים בשני הסעיפים הקודמים. בגלל היקף האירוע, לא מדובר בצעדים "רכים": יש צורך לנקוט בצעדים נמרצים שיש בהם כדי להתמודד עם גודל האתגר. זו אינה בחירה בין צעדים "טובים": מדובר בהשלכות שליליות (אבל מחויבות-המציאות) על הצריכה הציבורית האזרחית (צמצום שירותים), על יוקר המחייה (בגלל העלאת המיסוי העקיף), על רמת הצריכה הפרטית (בגלל העלאת המיסוי הישיר) ועל גודל החוב הציבורי. כי, כמאמר הפתגם המתנשא של הכלכלנים -  "אין ארוחות חינם": יש מחיר למלחמה.

זהו רגע מבחן לממשלה ולכנסת. לא רק כי נדרשת החלטה שקולה שתנווט את המשק למצב טוב יותר אלא כי ההחלטה דורשת אומץ פוליטי להסביר לציבור את ההכרח בהטלת "גזרות כלכליות". ממשלה שנהנית מאמון הציבור הייתה מאמצת מדיניות כלכלית שמתבססת על שלושת המאמצים במקביל ומתאמצת לרתום את הציבור למדיניותה בדרך של שכנוע. נראה לי שחולשתה הפוליטית של הקואליציה הנוכחית תגרום לה לחשוש לבצע קיצוץ משמעותי של סעיפי הוצאות אחרים ולהעלות במקביל את שיעורי המס. אנו רואים זאת כבר עכשיו, במאבק הניטש על כספים מגזריים ובניסיון לאחז עיניים באמירות חלולות ושקריות כאילו יש מציאות שבה הציבור לא יידרש לשאת בנטל הכלכלי שיצרה המלחמה. לכן אני חושש שהחולשה הפוליטית של הקואליציה תוביל אותה להימנע ככל האפשר מצעדים תקציביים ולנסות לממן את רוב הוצאות המלחמה על-ידי הגדלת החוב. זה יהיה מהלך סרק, והוא יהיה מלווה, להוותנו, במסך עשן, בהסתרת הגירעון הצפוי, בסיסמאות חלולות ובהבטחות שלא ניתן להגשימן. זה יהיה מלווה בהשתקה של כל ביקורת מקצועית בתואנה של חוסר-לויאליות ממלכתית. ימים קשים צפויים לשומרי-הסף הכלכליים (משרד האוצר, בנק ישראל) ולתקשורת הלוחמת.

במשק סגור, או כזה שמייצר את רוב צרכיו בעצמו, הגדלה ניכרת של החוב הציבורי היא יותר עניין פנימי: אם הציבור מוכן לספוג את אגרות החוב הממשלתיות (בואו נקרא לזה - משיקולי יח"צ -"מלווה מלחמה" או "מלווה חובה") – זה יגרום בעיקר לעליית הריבית וכתוצאה לפגיעה בהשקעות הסקטור הפרטי. אלא שהמשק הישראלי הוא משק מודרני ופתוח מאד לסחר-חוץ ולתנועות-הון. ככזה, משקפות רבות של אנליסטים בשוקי הכספים וההון הבינלאומיים עוקבות מרחוק אחר התנהלותו, בעיקר לאור המלחמה והחולשה הפוליטית של הקואליציה. לכשיסתבר לאנליסטים הזרים שהממשלה בישראל איננה מצליחה להתמודד עם עלות המלחמה והיא מתכוונת להסתמך בעיקר על יצירת גירעון תקציבי והגדלה של החוב (ואולי גם 'טיפול קוסמטי' בנתונים לצורך הסתרה והטעייה) – הם יניפו דגלון אדום. חברות הדירוג הבינלאומיות תדווחנה על עליית הסיכון למשקיעים הזרים, פרמיית הסיכון של ישראל תעלה ושוק המט"ח יצביע על פיחות השקל בגלל יציאה מוגברת של כספי משקיעים. פיחות השקל, מצידו, יאיץ את קצב האינפלציה המקומית. המשק עלול להיקלע לסחרור והאווירה הכללית שתיווצר תהיה שלילית: אי-שקט בשוק העבודה, האשמות הדדיות (תחביב עקר שהולך ונעשה פופולרי במקומותינו כתחליף לנקיטה בפעולה אמיתית), והתרופפות נוספת של היציבות הפוליטית של הקואליציה. זה אומר שבלי קשר לעצם עלות המלחמה, יש חשש שהמדיניות הכלכלית לא תתמודד עם האתגר ולכן תגרום לכך שהמשק הישראלי ייקלע לסערה שאיננה מחויבת-המציאות. זה כבר קרה לנו, כשהממשלה כשלה בהתמודדות עם האתגרים הכלכליים שנוצרו בגלל מלחמת יום הכיפורים והמשק הישראלי נקלע לעשור של מיתון כלכלי מיותר וסחרור אינפלציוני.

אז כיצד נראה המצב הפיסקלי לפני שפרצה המלחמה? ההתאוששות המהירה של המשק הישראלי מהשפעות מגפת הקורונה ראויה לציון. בשנת 2022 כבר גרמה הצמיחה המהירה לגאות בגביית המיסים, ולכן נהנתה הממשלה מעודף תקציבי. כתוצאה, יחס החוב לתוצר – מדד בינלאומי מקובל למצבו של משק לאומי - שזינק מכ-59% בשנת 2019 לכ-71% בשנת 2020 בגלל משבר הקורונה – ירד בתוך שנתיים לכ-60%. במהלך 2023 נמשכה ירידת יחס החוב לתוצר והוא הגיע לפני שפרצה המלחמה לכ-59%. אלא שאז פרצה המלחמה ויחס החוב לתוצר טיפס בתוך רביע אחד לכ-62%.

לאיזה גודל הוא יגיע בשנים 2024 ו-2025? הבעיה של ישראל איננה מימון של הוצאה ביטחונית חד-פעמית: ההבנה שעוצמתו הקיימת של צה"ל אין בה כדי לענות על כלל האיומים הביטחוניים בטווח הארוך תחייב כנראה, מעבר להוצאות המלחמה, הגדלה פרמננטית של תקציב הביטחון. זוהי התפכחות מחלום שחלמנו לפני המלחמה: לפי בנק ישראל התנהלות רגילה של העניינים הייתה אמורה להביא את יחס החוב לתוצר של ישראל לכ-57% עד לסוף העשור – יחס מצוין למשק דינמי וצומח; לאור התיקון המסיבי וארוך-הטווח שיידרש לתקציב הביטחון הציפיות של בנק ישראל השתנו, ויחס החוב לתוצר יטפס כנראה למדרגה גבוהה יותר (בין 67% ל-77%), בתלות באיכות הניהול הפיסקלי של המשק (ראו: דוח בנק ישראל לשנת 2023, פרק ו' – "המגזר הציבורי ומימונו").

לסיכום: עלינו להבחין בין מה שכבר קרה ואולי עוד יקרה בזירה המדינית והביטחונית לבין ההתנהלות הכלכלית של המשק נוכח הצרכים והאתגר. אולי המלחמה תתרחב לזירה נוספת, ואולי לא. אולי היא תסתיים בקרוב ואולי היא תימשך עוד זמן רב. לכל מצב מדיני-ביטחוני יש להתאים מדיניות כלכלית שתאפשר למשק לספוג את המהלומה ולהתמודד עימו ולא להיגרר למשבר כלכלי מיותר. זה אומר שעלינו להבין שיהיה עלינו לשאת ב"גזרות כלכליות", ועלינו לדרוש מהשלטון לנהל מדיניות כלכלית שקופה ואחראית שתמזער את הנזק ארוך-הטווח למשק הישראלי. אסור "לקנות לוקשים".

דירוג אשראי של לווים והבעייה האתית

 

על profiling של מגישי בקשה להלוואת משכנתא

כשאתם מגישים בקשה להלוואת משכנתא, על המלווה לקבל שתי החלטות:

(1 אם להעמיד לכם את ההלוואה שביקשתם

2) באיזה מחיר (=שיעור ריבית) להעמיד אותה

אם הלווה החליט להעמיד לכם את ההלוואה שביקשתם, המחיר (ריבית) שהוא יקבע להלוואה אמור לשקף שני רכיבים נפרדים: האחד – את מחיר השוק של הכסף, לרבות כיסוי העלות תפעולית של ביצוע ההלוואה ושל ניהולה בעתיד; השני – את פרמיית הסיכון של ההלוואה. בעוד שהרכיב הראשון הוא כללי וזהה לכל ההלוואות (בהינתן תקופת ההלוואה) – הרכיב השני הוא ספציפי לעיסקה: הסיכון שהמלווה לא יקבל את מלוא כספו בחזרה משתנה מעיסקה לעיסקה ותלוי במאפייני הסיכון שלה. לכן פרמיית הסיכון שונה מעיסקה לעיסקה, ושני לווים שיגישו בקשה (באותו יום ולאותו סכום הלוואה) עלולים למצוא שהריבית שנקבעה לכל אחד מהם שונה.

מה גורם להבדל בגובה הסיכון בין הלוואות? התשובה היא הבדלים במאפייני הסיכון שלהן. המאפיינים הנפוצים הם היחס שבין נטל התשלום החודשי לבין הכנסותיו של הלווה, שיעור המימון (היחס שבין גודל ההלוואה לערך הנכס הנרכש ומשמש לה כבטוחה), ופרופיל הסיכון האישי של הלווה. המטרה של המלווה היא להעריך מראש את סיכון האשראי הכרוך בכל הלוואה מבוקשת ולתרגם אותו לפרמיית סיכון שנתית (%) שתושת על הלווה. אנו נדרשים, אפוא, לבנות אלגוריתם שיתרגם את מאפייני הסיכון של ההלוואה המבוקשת לגודל יחיד, מבוטא באחוזים, שנוכל להוסיפו לריבית על ההלוואה. כיצד נקבע את האלגוריתם? מיהם המשתנים (מאפייני הסיכון) שכלולים בו, ומהי מידת הסיכון שהם משקפים?

ככלל, אנחנו יכולים לקבוע קריטריונים בהסתמך על מה שנראה בעינינו כ"שכל ישר" (Common Sense), או, לחילופין, לבנות אלגוריתם המתבסס על כושר ניבוי סטטיסטי של חדלות-פירעון. אלו שתי גישות שונות לחלוטין: בראשונה, אנחנו קובעים כללים המשקפים תפיסות ערכיות המקובלות עלינו (לדוגמא: הלווה הוא בעל הכנסה כלכלית יציבה, הלווה הוא בעל היסטוריית אשראי חיובית, נטל התשלום השוטף שיחול על הלווה בשל ההלוואה לא יעלה על אחוז מסוים מהכנסתו, ועוד); בשנייה, אנחנו משאירים את קביעת האלגוריתם בידי הניתוח הסטטיסטי: המשתנים שנכנסים בחישוב פרמיית הסיכון ומשקלם היחסי ייקבעו חישובית, במודל שמנבא בצורה הטובה ביותר (אמפירית) את תופעת חדלות-הפירעון.

התוצר של שתי גישות חליפיות אלו הוא שונה. הגישה הראשונה נשענת בדרך-כלל על קריטריונים קשיחים, נהלים, תנאי-סף וסמכויות אשראי היררכיות המאפשרות גמישות בהינתן אישור של רמה ניהולית גבוהה יותר (מנהל בכיר, ועדת אשראי וכו'), והתוצר שלה הוא בעיקר ההחלטה אם להעמיד את האשראי המבוקש. הגישה השנייה יכולה להיות גמישה יותר (היא מתרגמת סיכון לערך מספרי ולכן איננה ממוקדת בשאלה אם להעמיד את האשראי אלא בשאלה של תימחור הסיכון), והיא יעילה יותר תפעולית.

היסטורית, עד לשנת 1990 הבנקים למשכנתאות בישראל העמידו הלוואות לדיור בעיקר מכספי המדינה. מטרת המדינה לא הייתה להפיק רווח מימוני מהאשראי אלא לסייע לקבוצות אוכלוסייה מסוימות ("זכאים" - חסרי דיור, לרבות עולים חדשים וזוגות צעירים, ומשפרי דיור על רקע של תנאי דיור צפופים) להגיע לדיור מתאים לצרכיהם בבעלות עצמית. זה אומר שהקריטריונים למתן אשראי לא התייחסו לסיכון האשראי אלא התמקדו במידת ההזדקקות של הפונים לסיוע ממשלתי. התפתחות המשכנתאות הפרטיות בתחילת שנות ה-90' יצרה שינוי חשוב: היא חייבה את הבנקים לפתח מערכות (פרטיות) להערכת סיכוני אשראי. זה התחיל במערכות 'מבוססות-שכל-ישר' (קריטריונים קשיחים, תנאי-סף, סמכויות אשראי היררכיות), ובהמשך פותחו בבנקים מערכות ממוחשבות מבוססות-אלגוריתם. כיום יש לכל בנק מערכת פרטית להערכת סיכון אשראי. במקביל, יש לבנקים 'שאריות ארכיאולוגיות' של תנאי-סף, נהלים פנימיים ומידרג היררכי של סמכויות אישור.

הדילמה האתית:  המרחב הצר שבין profiling לבין אפליה

כשבנק מבסס את הערכת הסיכון שלו על מודל סטטיסטי פרטי (אלגוריתם) שבבעלותו עלולות להיווצר בעיות שנוגעות למישור האתי. ייתכן, לדוגמא, שבין המשתנים שקובעים את פרמיית הסיכון במודל של הבנק יש כאלו שנוגעים לצבע העור של הלווה, לעדה שאליה הוא שייך, להשתייכות הדתית שלו, לרמת ההשכלה שלו, למצבו המשפחתי, ליישוב בו הוא מתגורר, למצבו הבריאותי, ועוד. זה אולי נראה סביר למעריך הסיכונים להשתמש בכל פיסת מידע על הלקוח כדי לשפר את מידת הדיוק של הניבוי הסטטיסטי של המודל, אבל זה איננו כך מנקודת מבט חברתית: המכשיר שמשמש את הבנק לקבוע את פרמיית הסיכון עלול לשמש מכשיר לסימון ואפליה שיטתיים של קבוצות אוכלוסייה. כך, ייתכן שעולים חדשים יצטרכו לשלם ריבית גבוהה יותר מתושבים ותיקים, ערבים מיהודים, להט"בים מ'סטרייטים', בעלי השכלה אקדמית מבעלי השכלה אחרת, יוצאי מרוקו מיוצאי מרכז אירופה, זקנים מצעירים, וכן הלאה. לכן, על-אף שהשימוש באלגוריתם נראה כהישענות תמימה על מכשיר אובייקטיבי שמשמש את הבנק לדירוג ספציפי של סיכוני אשראי – הוא עלול לפגוע בזכויות הבסיסיות של הפרט, "לסמן" קבוצות אוכלוסייה ובכך אולי להפלות אותן לרעה. לכן, גופים שעניינם שמירה על זכויות הפרט צריכים לנטר את השימוש הבנקאי באלגוריתמים כדי להבטיח שהוא לא יפגע שיטתית בזכויות של מבקשי הלוואה.

הבעיה האתית הזו הטרידה לאורך השנים את המחוקק האמריקני (המודלים הראשונים לדירוג לווים פותחו, למיטב ידיעתי, בארה"ב). ההתנגחות המתמדת בין צרכי המלווים להעריך פרופיל סיכון של הלווים לבין המאמץ לשמור על זכויות הפרט ולמנוע תופעה גורפת של אפליה כלפי קבוצות אוכלוסייה (Redlining) הביאה לתוצאות חשובות: האלגוריתם האמריקני איננו מתייחס למאפיינים אישיים של הלווה אלא אך ורק לנתונים על התנהגותו הפיננסית בעבר (Credit History). כתוצאה מהערכת פרופיל הסיכון של הלווה האלגוריתם מספק לו ציון כמותי (Credit Score), וציון זה "שקוף" ללווה לפי חוק.

בניגוד לניסיון האמריקני, נושא דירוג הלווים הוא עדיין נושא "צעיר" בישראל. משום כך אנו פוגשים בישראל שימוש במודלים פרטיים שאינם "שקופים" (מגיש הבקשה איננו יודע את דירוג האשראי שקיבל), וחופש פעולה למלווים להשתמש גם במשתנים שעלולים "לסמן" קבוצות אוכלוסייה שלמות ובכך להפלות אותן לרעה לעומת קבוצות אוכלוסייה אחרות. עדיף היה לכולנו לקצר את "עקום הלמידה" על-ידי יישום כמה תובנות אמריקניות ולחסוך מעצמנו את הדרך הארוכה של עתירות לבג"צ (לדוגמא - נגד המפקח על הבנקים) על כך שהמלווים משתמשים במודלים שפוגעים בזכויות הפרט וגורמים בכך אולי עוול לקבוצות אוכלוסייה שלמות.

הדילמה האתית מתחדדת נוכח האפשרות הסבירה שמודלים (אלגוריתמים) סטטיסטיים של הערכות סיכון (ובפרט דירוג לווים) יוחלפו בעתיד הקרוב במודלים מונחי בינה מלאכותית (AI). בעוד שבפיתוח מודלים סטטיסטיים עכשוויים החוקרים הם שקבעו את סט המשתנים שישמשו את האלגוריתם בחישוב ההסתברות לחדלות-פירעון – אפשר לחשוב על מודלים מונחי בינה מלאכותית שיעשו שימוש במערכות נתונים נרחבות ביותר לצורך ניבוי, לרבות אינפורמציה שמקורה ברשתות החברתיות. רמת הדיוק של האלגוריתמים תהיה בוודאי גבוהה משמעותית והיא תאפשר כנראה להקטין את פרמיית הסיכון של הלווה, אבל בדרך תירמס זכותו של הלווה לפרטיות והיכולת להבטיח שהשימוש באלגוריתם איננו גורם לאפליה של קבוצות אוכלוסייה.

על התאמת השירות בצה"ל לצרכי הביטחון של ישראל - מחשבות פרטיות

 

המודל ההיסטורי של צה"ל איננו עונה עוד על הצרכים הביטחוניים של ישראל. המודל נולד כדי לענות על הצורך להתגונן מפני מתקפה של צבאות סדירים גדולים. כדי להעמיד ביום פקודה צבא גדול שמסוגל לענות על איום התקפי ומצד שני לא לפגוע בהתנהלות המשק הכלכלי - נולד המודל המוכר לנו: צבא העם, המבוסס על חלק גדול מהאוכלוסייה ומתגייס רק בעת מלחמה (צבא המילואים), וגרעין קטן, סדיר (משרתי חובה וקבע), שעוסק בפעילות ביטחונית שוטפת ובהכשרה מקצועית של הצבא כולו. זהו מבנה שאיננו קיים ברוב הדמוקרטיות המערביות, שם נהוג לרוב צבא-קבע מקצועי. מאחר שעיקר כוחו של צה"ל נשען על גיוס מילואים, ומאחר שגיוס מילואים מתמשך הוא בעל השפעה קשה על המשק – צה"ל אימץ לעצמו אסטרטגיה שעיקרה הכרעה מהירה של צבאות האויב בדרך של התקפה. לכן, למרות שהוא נקרא "צבא הגנה לישראל" - הוא איננו בנוי ואיננו מתכוונן למלחמת הגנה ארוכה אלא שואף להכריע עימותים צבאיים בדרך של הכרעה מהירה, התקפית.

מודל זה התמודד בהצלחה עם צרכי הביטחון של ישראל במלחמות השונות ובין המלחמות. הוא איננו מתאים עוד למלחמה שבה אנו מצויים כיום, של מערכה צבאית מתארכת, כזו המתנהלת מול צבאות לא סדירים שלא ניתן להכריעם בתמרון חד-פעמי. ואמנם, במערכה המוגבלת שבה אנו מצויים מאז אוקטובר האחרון (מוגבלת, כי מדובר בינתיים בלחימה מלאה רק מול החמאס וברצועת עזה) צה"ל כבר מיצה את כוחו והתיש את מערך המילואים שלו תוך שהמשק האזרחי סופג פגיעה משמעותית בשל גיוס נרחב של מועסקים. מערכה זו, אם תימשך עוד חודשים ואם תתרחב לגבול הצפון ולשטחי יהודה ושומרון, תתקשה להתבסס על צבא המילואים, בוודאי זה הקיים: הנטל עליהם כבד מידי. המערכה תדרוש הגדלה משמעותית של היקף כוח-האדם. זה אומר שנצטרך להגדיל במקביל גם את הצבא הסדיר (חובה וקבע) וגם את צבא המילואים.

הגדלת הצבא הסדיר (חובה) יכולה להתבסס על ניצול של ארבעה מקורות כוח-אדם: 1) התייעלות רוחבית מסיבית שתשחרר כוח-אדם עורפי לטובת עיבוי היחידות הלוחמות. המטרה צריכה להיות לשפר מבנית (כלומר: לא במהלך ארעי) את היחס שבין מספר הלוחמים בצבא לבין מספרם של הלא-לוחמים; 2) שילוב נרחב יותר של נשים בתפקידים המקצועיים השונים בצבא, לרבות תפקידי לחימה; 3) שילוב אמיתי (ולא בתפקידים שוליים או באספקת שירותי-דת) של בני המגזר החרדי בצה"ל על בסיס החלה מלאה של חוק שירות הביטחון על האוכלוסייה החרדית; 4) שילוב המגזר הערבי בזרועות השונות של מערכת הביטחון (ולא רק בצה"ל).

הגדלת הצבא הסדיר (קבע) צריכה להתבסס על הגדלה ניכרת של מספר המסגרות המתמרנות (אוגדות, חטיבות וכו') לאחר שנים ארוכות של הקטנתן, ועל הגדלה מתבקשת של מספר המשרתים בקבע. הארכת תקופת השירות בקבע (גיל הפרישה) יכולה לסייע בכך.

הגדלת צבא המילואים יכולה להיעשות על-ידי הארכת טווח הגילים לשירות המילואים. לא מדובר בהכרח בהארכת תקופת השירות של חיילי מילואים במסגרת היחידות הקרביות אלא ביצירת מסלול המשך ללוחמים ותיקים: הפרדה בין קבוצות-גיל של משרתי המילואים והקצאת לוחמים מבוגרים ליחידות שתפקידן להתמודד עם הצרכים של ניהול העורף בעת מלחמה. המניע לשינוי זה מקורו הן בהכרה בצרכי כוח-האדם והן בהבנה שבמצבי חירום אין סיבה לוותר על שירותם של אנשי מילואים מנוסים ביחידות עורפיות.

הצורך להתייעל יחייב אותנו לקצר את שירות החובה הנהוג כיום: יותר מידי כוח-אדם מתבזבז בשירות ארוך של שלוש שנים. שירות החובה דרוש בעיקר להכשרה מקצועית של צבא העם ולמילוי משימות הביטחון השוטף – פרט למקצועות ולמסלולי הכשרה מיוחדים אין צורך שהוא יימשך שלוש שנים. כדי לדחוף את צה"ל להתייעל צריך להחצין את בזבוז כוח-האדם: לבטל את השיטה הנוכחית של שירות חובה בשכר זעום ולהנהיג שכר (אחיד) בסדר גודל שיושפע מהשכר הממוצע במשק. השתת עלות כלכלית ריאלית של כוח אדם על צה"ל תחשוף את הממדים האמיתיים של הוצאות הביטחון ותביא את צה"ל לתכנן אחרת את הקצאת המשאבים ולהשקיע מאמצים אמיתיים להתייעלות ולחיסכון בכוח-אדם, מה שיאפשר קיצור משמעותי (לא מדובר בחודשים בודדים) של שירות החובה. מקצועות צבאיים ומסלולי פיקוד המחייבים הכשרה ארוכה ושקוראים אולי לשירות ארוך כדי לנצל את ההשקעה האנושית - ידרשו מצה"ל להעביר חלק מחיילי החובה כיום למסלולים של צבא-קבע.

ונקודה אחרונה: מדינת ישראל איננה יכולה להרשות לעצמה את הלוקסוס שחלק ניכר מהאוכלוסייה איננו נושא נשק ואיננו מוכשר להתגונן מפני התקפת טרור. דוגמאות למצבים כאלו של חוסר-אונים נתגלו בעבר הרחוק (חיילי המודיעין במוצב החרמון במלחמת יום הכיפורים, 'פרשת קו 300'), ומשום מה הן חזרו על עצמן במלחמה הנוכחית בבסיסי וביישובי הנגב המערבי, שם חיילים ואזרחים חסרי-ישע הותקפו בידי מחבלי החמאס ואזרחים מרצועת עזה. המטרה צריכה להיות לפתח כושר התגוננות בסיסי בקרב חיילי העורף, חיילי המפקדות, חיילים המשרתים בתפקידים לא קרביים וכלל האזרחים. אנו מדינה מוקפת אויבים, ולא רק על הגבולות המדיניים: רוב האוכלוסייה בישראל (ולא רק "כיתות הכוננות") צריך להיות חמוש ובעל יכולת להתגונן, בוודאי כשמדובר בהתקפת טרור על העורף. אילו זה היה המצב ביישובי הנגב המערבי ב-7/10 היינו מצויים כיום במצב לאומי שונה.

על פרשת דרכים?

 

לפי הדיווח היום (28.2) בעיתון "הארץ", הנשיא ביידן הזהיר כי ישראל מסתכנת באובדן התמיכה משאר העולם בגלל ההרג המופרז בעזה. נתניהו, כך לפי העיתון, הגיב לדברים וטען שלפי סקר של חברת הווארד-האריס 82% מהציבור האמריקני תומך בישראל. האזהרה והתגובה הן חשובות.

פעולות צה"ל ברצועת עזה מאז אוקטובר האחרון נושאות אופי של פעולות-נקם. קשה לחשוב על מניע אחר להרג נרחב כזה ולהרס טוטאלי שכזה לולא ההתקפה הרצחנית של החמאס על ישובי הנגב המערבי ששיחררה אותנו לכאורה מפרופורציות. אנחנו מתקרבים להרג של 2% מהאוכלוסייה העזתית, ועולה שאלה עד כמה המרחבים האורבנים שנהרסו יכולים בכלל להשתקם בתוך שנה-שנתיים. אז אולי הזעם הישראלי מובן, אבל ההתמכרות הנמשכת לו איננה מובנת. יותר מידי בלתי-מעורבים נהרגים. ואנחנו נוטים להתעלם מהעובדה שמדובר בשכנים ובאוכלוסייה שגם בעתיד תמשיך לחלוק איתנו את הארץ. אנחנו צריכים למצוא פתרון שיש בו מבט אל העתיד - לא להמשיך בהרג המונע על-ידי תחושות זעם ושמחבל בסיכוי למצוא בעתיד ארוכה למחלה המקוללת של תושבי האזור. גם אם כל פיצוץ של בית מוצדק (צבאית) כשלעצמו - אנחנו בגדול לא בדרך למזרח תיכון טוב יותר. ולכן אנחנו צריכים לשאול את עצמנו אם עשינו (שוב: בגדול, לא בכל מקרה לגופו) הכל כדי לקדם פתרון של שלום ושגשוג לכלל תושבי האזור. כנראה שלא. כנראה שהתמכרנו לזעם ולנרטיב שלנו. כנראה שאנחנו מתעקשים על עקרונות שמבטיחים שהעימות בין ישראל לפלסטינים יימשך עד שהם ייכנעו לדרישות שלנו. על אפשרות למוצא מהמילכוד הזה מדבר הנשיא ביידן. הוא דואג לנו.

הטענה של נתניהו בעייתית. לפיה, הנשיא ביידן איננו משקף בכלל את דעת עמו. נתניהו, דמוקרט אמיתי, הוא האיש שיודע להתביית על מה שחושב הציבור האמריקני. נתניהו איננו זקוק לבית הלבן - הוא מצא דרך לעקוף את הממשל: דמוקרטיה ישירה המתבססת על רצון העם האמריקני, סקרי דעת קהל. מעניין אם 82% מהציבור האמריקני עומד מאחורי רכבת אווירית של 240 טיסות של מטוסי מטען עם ציוד לחימה שהופעלה לאחר הטבח, 20 ספינות מטען שהגיעו לנמלי ישראל, שתי נושאות מטוסים גרעיניות שמוקמו באזורנו נוכח האיום האיראני, השייטת שנלחמת בים סוף כדי להגן על ישראל מפני התקפות הטילים החות'ים וחיל משלוח רב-לאומי שהתמקם בקפריסין ובטורקיה לטובת שמירה שהעימות שבו מעורבת ישראל לא יגלוש חלילה לאזורי. החשש שלי הוא שהנשיא ביידן הוא הסמן הקיצוני בשמירה על שלומה וביטחונה של ישראל, שבלעדיו העמדה האמריקנית תשקף את ההתנגדות לישראל שאנו רואים בהפגנות המתקיימות ברחובות אמריקה. הנשיא ביידן פועל לטובתנו תוך שהוא מסכן את סיכוייו להיבחר שנית.

על המלחמה הזו להסתיים. אין לנו יותר הישגים שניתן להשיג בהמשך המערכה. מצד שני, יש לנו הזדמנות היסטורית להגיע להסדר אזורי עם מדינות ערב המתונות תחת מטריה אמריקנית-אירופית. המשך צלצול החרבות הוא מוטעה: כוחנו הצבאי כבר הותש במלחמה הארוכה. מחסני התחמושת התרוקנו. כוחות המילואים לא ישובו להתגייס בהתלהבות לאחר מסע המלחמה הארוך. שערוריית אי-השיוויון בנשיאה בנטל כבר גלויה לכל, היא איננה פתירה פוליטית בטווח הרלוונטי והיא לא תיתן מנוח. לאחר צמצום מסיבי של הכוחות, המלחמה בעזה מתנהלת כיום בהתבסס בעיקר על כוחות סדירים מיוחדים כדי (כנראה) לחסוך באבדות: רוב הצבא כבר איננו משתתף בה. האפשרות שהמלחמה תתרחב לגבול הצפוני כבר איננה יכולה להיתפס כהזדמנות שיש לנצל  - היא תביא לנזקים כבדים לישראל ולמדינות המערב. אם בכלל, היא נותרה אולי כחלום הרטוב של הציר האחר: זה של איראן, רוסיה, סין וצפון קוריאה. אז למה לאיים כל הזמן? זה מגוחך.

יש אפשרות שהעולם מתקרב מחדש לעימות צבאי בין-גושי. החזית החשובה של ציר מדינות המערב איננה במזרח התיכון אלא באסיה (טייוואן) ובאוקראינה (מזרח אירופה). משטרים טוטאליטריים מתעצמים צבאית ומתחמשים ומחזקים את הקשרים הצבאיים שביניהם. כך, רוסיה משתמשת במלחמתה באוקראינה בנשק שמסופק לה על-ידי איראן ותחמושת מצפון-קוריאה. רוב המדינות הללו הן בעלות יכולות גרעיניות. המשך המלחמה במזה"ת הוא אינטרס של הציר הטוטאליטרי - לא של ארה"ב ומדינות אירופה. ובינתיים, תעשיית הנשק המערבית מתקשה להתמודד עם צרכי ההתעצמות האירופיים והמשך המלחמה במזה"ת מהווה עבורה נטל צבאי מיותר והסחת-דעת. לכן מדאיגה כל-כך ההתעקשות של ישראל על "ניצחון מלא": זה איננו ניצחון שלנו אלא רק של נתניהו וקבוצה לאומנית שחברה לקואליציה שלו ומבטיחה את המשך שלטונו. אנחנו היינו צריכים לחתור להסכם אזורי לפי התוכנית הסעודית-אמריקנית, להסכים לוויתורים טריטוריאליים הכרחיים לטובת הכללת הפלסטינים בהסדר המדיני, להשיב את חטופינו ומתינו, ולשקוד על הבטחת ביטחוננו במסגרת ההסדר המדיני. אין לישראל סיכוי לשרוד בעולם הבינגושי המתהווה אלא אם תצטרף לגוש המערבי בהסכמי הגנה. ואם הנשיא ביידן מתקשה לקבל הסכמה של נתניהו - אולי גם הוא ייתלה בסקרי דעת קהל ישראליים המלמדים על-כך ש-82% מהציבור בישראל תומך ביוזמה האמריקנית-סעודית ויעקוף את נתניהו בסוג של דמוקרטיה ישירה?

שלוש הערות לגבי המצב

 

על ישראל והפלסטינים

ההתקפה שביצע החמאס על ישובי מערב הנגב איננה רק פרק נוסף בסכסוך המתמשך לבלי-סוף שבין ישראל לפלסטינים. יש בהתקפה הזו וברצחנותה המבעיתה מסר סמלי, דרמטי, שאני מציע להפנים: הסכסוך הישראלי-פלסטיני איננו סכסוך טריטוריאלי, כזה שניתן לפתור על-ידי פשרות, על-ידי תיקוני גבול פרי משא-ומתן פרטני בין משלחות דיפלומטיות סביב שולחנות - זהו סכסוך כולל, טוטאלי. ישראל, מאמינה בפתרון חלוקתי לסוגיה של "שניים אוחזין בטלית", כבר נסוגה בעבר משטחים: ברצועת עזה, ביהודה ושומרון ובלבנון. בדיעבד, הנסיגות הללו לא קרבו אותנו להסדר מדיני יציב עם הפלסטינים. נסיגות כנראה גם לא תצלחנה בעתיד לפתור את הבעייה היסודית ולהביא לסיום הסכסוך. מדובר בשנאה תהומית, כזו המונחלת מדור לדור דרך מערכות החינוך (אגב: בשני הצדדים), כזו הגולשת למלחמת-דת מסוכנת וחסרת-תוחלת (שוב: בשני הצדדים). ממצלמות ה-Go-Pro של מחבלי הנוח'בה שנכנסו לישובי העוטף בבוקר ה-7.10 עולות קריאות העידוד העצמי הבלתי-פוסקות "אללה הוא אכבר" - זוהי אקסטאזה דתית, רצחנית, כזו שאיננה מאפשרת פשרות ולא יחס אנושי לאויב, כולל נשים וילדים. גם הימין המתנחלי הישראלי מגלה סימנים מובהקים של קנאות דתית הולכת ומתגברת. זו שנאה שמאיימת לשטוף את כולנו ולשרוף את יושבי הארץ בעוד שהצופים במחזה הדמים מבחוץ אינם מסוגלים לרדת לסוף האירוע. אני מציע להפנים שבמצב העניינים הנוכחי אין תקווה לפשרה ישראלית-פלסטינית שתושג במגע ישיר בין הצדדים הניצים. לא ייכון פה שלום אירופי אלא אולי לאחר חורבן והרג עצום. 

אני מציע להפנים שאין באמת חזון מדיני לציבור הפלסטיני: לא ערגה לעצמאות מדינית, לא שרטוט טריטוריאלי מוגדר (גבולות) של מדינה פלסטינית עתידית לצד ישראל, ולא כמיהה לעתיד כלכלי וחברתי שונה לציבור הפלסטיני. יש רק עיקרון אחד שיוקד בציבור הפלסטיני מזה למעלה ממאה שנה: שלילת הזכות של הציבור היהודי להגשים את חזונו לבית לאומי בארץ ישראל; התנגדות עיקשת לקיומה של מדינה יהודית בכל מיתאר גיאוגרפי שהוא. הטענה הפלסטינית מתמצה בהתנגדות לקיומה של מדינת ישראל, בקידוש האתוס של הפליטים, ובדרישה לשוב למקומות מגוריהם בתוך הקו הירוק. השאלה איננה עצם חלוקת הארץ לשתי מדינות שכנות ולא פער דעות לגבי מיקומו הראוי של קו הגבול בין שתי המדינות. זו אינה שאלה שתיפתר עם נסיגת ישראל לגבולות 1967, כפי שאולי קיווינו: ההתקפה על מערב הנגב נעשתה מתוך חבל ארץ שנמסר בשלמותו לפלסטינים ב-2005. זה גם איננו ויכוח על מיקומה של עיר הבירה הפלסטינית או על חלוקת ירושלים, או על שיבה סמלית של האוכלוסייה הפלסטינית (כנראה כ-50 אלף איש) לבתיהם בתוך המדינה היהודית: זוהי מלחמה טוטאלית נגד עצם הקיום של מדינה יהודית. ולכן הסירוב ההיסטורי לחתום על הסכם עם ישראל הוא עקרוני ולא נובע מתוואי הגבול בשרטוטי המפות. אפילו תוכנית החלוקה המופרכת שאימץ האו"מ ב-1947 וששימשה בסיס להכרזת העצמאות הישראלית איננה מספקת את הציבור הפלסטיני. למעשה, מעולם לא סיימנו את מלחמת האזרחים שפתחה את מלחמת העצמאות יום לאחר החלטת האו"מ על תוכנית החלוקה, זו שפרצה מול הפלסטינים (בניגוד למלחמה נגד מדינות ערב העצמאיות) - אנחנו רק מתקדמים מ"סיבוב" ל"סיבוב" באותה מלחמת מאה השנים. והפלסטינים לא יוותרו לעולם על שאיפתם להכחיד את ישראל: אם בעלי-בריתם הקודמים (מצריים, ירדן, ה"מפרציות") נטשו אותם וכרתו הסכמים מדיניים עם ישראל - הם יחפשו לעצמם בעלי-ברית חדשים. אלה יהיו אירן, או רוסיה, או אולי סין. חזון השמדתה של ישראל הוא כל-כך דומיננטי שהוא גורם לוויתור של הציבור הפלסטיני על כל יעד אחר, כלכלי או חברתי או מדיני: כל המשאבים הושקעו לאורך השנים רק בהכנות למלחמה - לא בבניית מוסדות אזרחיים ולא בהשקעות כלכליות אזרחיות.

מה אפשר לעשות? ראשית, מדינת ישראל חייבת להיפרד סופית מהפלסטינים. הפרידה הכרחית לא בגלל עניין שלנו בהגשמת הזכויות הלאומיות של הפלסטינים ולא משיקולים של מוסר, אלא כי שליטה בעם אחר איננה מתיישבת עם החזון הציוני של הקמת בית לאומי לעם היהודי. הפתרון שיימצא חייב להבטיח את ביטחונה של ישראל - לא להתבסס עוד על הרתעה והתרעה. לקחים בהקשר זה ניתן להפיק מכשלונות קודמים: הנסיגה מלבנון, שהותירה מדינה קורסת להשתלטות של אויבי ישראל ולהפיכתה לכן-שיגור של מערך אדיר של טילים המכוונים למרכזי ישראל למרות חתימה חגיגית על הסכמים בינלאומיים (החלטה 1701 של האו"מ) ונוכחות קבועה של כוחות או"מ בדרום לבנון, וההתנתקות מרצועת עזה, שפינתה לארגוני טרור רצחניים שטח היערכות צמוד לגבולה של ישראל לצורך התקפה יזומה עליה. נצטרך הפעם למצוא פתרון שונה, שיתבסס על מנגנונים אפקטיביים להבטחת שלומה של ישראל, על בעלי ברית בינלאומיים ועל הסכמים אזוריים - לא על הסכמים בילטרליים עם הפלסטינים.

על הפתרון המדיני

ישנה כיום הזדמנות היסטורית לנצל את המצב הגיאופוליטי במזה"ת לשינוי יסודי של מצבה האסטרטגי של ישראל. ההתחזקות הצבאית האיראנית ומהלך ההתגרענות הפומבי שלה יצרו גוש אנטי-איראני בהובלת ערב הסעודית ומצריים שרואה בישראל בת-ברית אסטרטגית פוטנציאלית. ציר זה, מחוזק על-ידי מדינות נוספות באזור כמו מרוקו, ירדן ומדינות המפרץ, הוא הבסיס לתוכנית האמריקנית הנוכחית ליצירת ברית הגנה אזורית לקראת האפשרות של התחזקות נוכחותה של סין במרחב. ההזדמנות ההיסטורית של ישראל היא להצטרף לברית זו ולשנות את המציאות הגיאופוליטית (הכוונה בעיקר לשינוי ביטחוני - לאו דווקא לשיתופי-פעולה כלכליים). התנאי הערבי ליצירת ההסכם האזורי הוא פתרון הבעייה הפלסטינית בדרך של היפרדות ויצירת אופק מדיני לפלסטינים. התמורה המוצעת לישראל היא סיום הסכסוך הערבי-ישראלי ויצירת מערכת מלאה של שיתוף כלכלי-מדיני. היפרדות מהפלסטינים (ולא בהכרח הכרזה על הקמת מדינה פלסטינית עצמאית) אמורה לאפשר למדינה הפלסטינית לעבור לשלב ארוך של שיקום כלכלי בהתבסס על מימון סעודי וקטארי ועל השקעות כלכליות ממדינות האזור ומהמערב. הדרישה הערבית להיפרדות ישראלית מהפלסטינים איננה נובעת מאהדה לפלסטינים או משיקולים מוסריים אלא מההכרה שבהעדר אופק מדיני וכלכלי חיובי תימשך הנוכחות והשליטה של גורמי טרור מסוכנים ופנאטיים באוכלוסייה הפלסטינית, גורמים המאיימים גם על יציבות המשטרים של מדינות האזור האחרות. התהליך יביא לשינוי גיאופוליטי מקיף במזה"ת, לרבות שיתופי פעולה צבאיים וכלכליים שיזניקו את כלל מדינות האזור. את בעיות הביטחון השוטף של ישראל ניתן לקדם על-ידי דאגה ספציפית לפירוז המדינה הפלסטינית, ואולי גם על-ידי שיתופי פעולה צבאיים בינלאומיים בנוכחות ובשיטור בשטחים הפלסטיניים. מעבר לכך, ברית הגנה תאפשר לנטרל גם את האיום על ישראל מצפון על ידי אירגוני הפרוקסי של איראן.

המכשול בדרכה של ישראל להיפרדות מהפלסטינים איננו כ"כ ביטחוני אלא בעיקר פוליטי. בעשורים האחרונים התחזקה בישראל החזית הימנית, זו הכופרת בצורך להיפרד מהפלסטינים, והיא נשענת כיום במידה רבה על אלמנטים דתיים ואף קנאיים. האידיאולוגיה הניצית של אלמנטים אלו איננה מונעת על-ידי שיקולים ביטחוניים אלא על-ידי הכרה ב"זכות היסטורית" שהעניק כביכול האל לעם היהודי - בעלות מוחלטת ובלעדית על כל שטחי ארץ ישראל. יש בכך סימטריה למה שקורה לאורך השנים בקרב הציבור הפלסטיני - ראייה מתחזקת של הסכסוך הישראלי-פלסטיני כנושא דתי ולא כסכסוך טריטוריאלי. הכרעה פוליטית של ישראל להיאות להיפרד משטחים במסגרת הסדר אזורי מחייבת לכן התגברות דמוקרטית-פוליטית על החזית הימנית. בגלל המגמות הדמוגרפיות ההיסטוריות בישראל, המגבירות לאורך זמן את כוחו של הציבור הדתי  - המאבק הזה נעשה כנגד השעון.

על דמותה של החברה הישראלית

מורשתה העיקרית של ממשלת הימין-על-מלא שמכהנת בישראל מאז סוף 2022 היא הבהרת סוגיות היסוד של מדינת ישראל. תיאורטית, הכל היה ידוע גם קודם, אבל הערפל שיצר הסטטוס-קוו הפנימי בישראל מיסך את המציאות. ניתן היה בקלות לטעות ולחשוב שדמוקרטיה מוחלשת יכולה להיות מצב יציב, ושפשרה פוליטית היא בהכרח "הרע במיעוטו" ודרך חיים נסבלת, ממש כמו "ניהול הסכסוך" מול אויבי ישראל. עליית הממשלה הקיצונית הזו והאגרסיביות שבה היא פעלה (ההסכם הקואליציוני, הנהגת "רפורמת המשילות" והניסיון לחסל את הצמרת המקצועית במגזר הציבורי בשם "משילות") גרמו להתפכחות כללית ולהתעוררות מחאה המונית. ההתקפה הרצחנית של החמאס על ישובי הנגב המערבי והריק המוחלט שהפגינה הממשלה נוכח הצורך במנהיגות וניהול המלחמה חתמו את האירוע כולו: המנהיגות הפוליטית איננה מתפקדת, והיא עסוקה רק בהחרבת המבנה הדמוקרטי של ישראל כדי לאפשר לה להישאר בשלטון ולפעול כראות-עיניה וללא הגבלת כוחה. אסור לנו שזה יקרה. נדרשת החלטיות ונחישות לגבי שאלות היסוד של ישראל, ולשם כך נדרשת הליכה מיידית לבחירות דמוקרטיות. 

מהן אותן שאלות יסוד? מדינת ישראל נולדה כתשובה לחזון הציוני להקים בית לאומי לעם היהודי - תשובה חילונית (למרות ה"עיטורים" הדתיים המקשטים את הכרזת העצמאות) לתופעת האנטישמיות ולרדיפת היהודים שנחוותה בתקופת ההשכלה ואחריה ברוב קהילות ישראל. ישראל אמורה להיות מדינת היהודים - לא מדינה יהודית. זה אומר שכל ניסיון לערב את מוסדות הדת במארג המדינה הוא ניסיון פסול ויש להקפיד לקיים הפרדה מלאה של מוסדות הדת מהמדינה. זה אומר שמדינת ישראל אמנם תציע מקלט ליהודים מכל העולם (עד כדי הענקת תושבות), אבל מצד שני לא תהפוך אותם אוטומטית לאזרחים מלאים ללא שעמדו בקריטריונים נאותים (לדוגמה: ביטול חוק השבות והחלפתו בחוקי הגירה). זה אומר שמדינת ישראל תחיל שיוויון מלא על כל אזרחיה ולא תפלה ביניהם בגלל דת (ביטול חוק הלאום). זה אומר שמוסלמים ונוצרים (וגם חסרי-דת ויהודים שלא לפי דעת רבני היהדות האורתודוקסית) יוכלו לראות בישראל את ביתם ולהיות אזרחים שווי-זכויות. זה אומר שמדינת ישראל תשאף להיות חברה צודקת, המציעה לצעיריה שיוויון הזדמנויות וצדק חברתי, ודורשת מהם בתמורה השתתפות מלאה ושיוויונית בנשיאה בנטל. 

עקרונות של חופש ושיוויון הזדמנויות מחייבים לאמץ שיטה כלכלית של תחרות חופשית בשווקים. מדינת ישראל צריכה להבטיח את התחרות על-ידי רגולציה שתמנע ניצול מונופוליסטי מכל סוג, ולקדם את שיוויון ההזדמנויות על-ידי מערכת הוגנת של מיסוי פרוגרסיבי ועל-ידי תמיכה בצבירת ההון האנושי וברווחה של הדור הצעיר. מיסוי פרוגרסיבי בא לשקף את עיקרון הערבות ההדדית של הציבור בישראל ואת השאיפה לדאוג למוחלש בקהילה. התמיכה בצבירת ההון האנושי משמעותה שנושאי החינוך והבריאות ייתפסו כהשקעה (ולא צריכה) ויהיו באחריות הממשלה כדי להבטיח שבני הדור הבא יזכו בהזדמנות הוגנת להשתלב בחיים הכלכליים. הדאגה לרווחה משמעותה לא רק מתן שירותים סוציאליים תומכים ודאגה לביטחון תזונתי אלא גם אחריות של החברה לקיום תנאי מגורים מינימליים לבני הדור הצעיר. תפקידה הכלכלי של הממשלה צריך להצטמצם לניהול מקרו-כלכלי אחראי, לאספקה של שירותים ציבוריים נאותים, ולדאגה לרמת השקעה במשק (תשתיות וענפי משק) שמתיישבת עם צרכי המשק והאוכלוסייה בטווח הארוך. 

ולסיום: המלחמה שפרצה בדרום חשפה שהחברה הישראלית איננה עשויה מיקשה אחת. מצד אחד, נחשף ציבור עצום של אזרחים נאמנים, מתנדבים, תורמים, מחזקים את ידי אלו שנפגעו מהמלחמה והמשבר הכלכלי שבעקבותיה, ומצד שני נחשפה המציאות המכוערת שחלק מהציבור איננו רואה עצמו מחויב לתרום את חלקו לביטחון המדינה ולכלכלתה. מצד אחד - אירגונים אזרחיים שפעלו בהתנדבות ועל חשבונם כדי לחפות על הריק השלטוני ולהפעיל את מנגנוני השלטון המשותקים, ומהצד השני הממשלה והכנסת נחשפו בקלקלתן, חסרות-אונים בניהול המשבר הביטחוני והכלכלי. ובעוד ישראל שבורת-לב ומתחבטת לגבי המשך ניהול המלחמה וההתמודדות עם האסון ועם שאלת החזרת החטופים - חזרו תומכי הקואליציה למאמציהם להרוס את המשטר הדמוקרטי של ישראל תוך חזרה גם לסגנון המפלג, המאשים בעלי דעות פוליטיות אחרות בחוסר נאמנות למדינה. הרושם הכללי שלי הוא שעם נשגב מונהג כיום על-ידי קבוצת אנשים בזויה. זה צריך להחזיר את כולנו למאמץ שבו נמצאנו לפני המלחמה: מאמץ לחזק את המשטר הדמוקרטי בישראל, לחזק את מעמדה של הרשות השופטת ולמנוע את מה שמכונה בשם השיקרי "רפורמת המשילות". המלחמה האחרונה צריכה להוביל אותנו לבחירות דמוקרטיות שבהן נחדד את ההבחנות שלמדנו בשנה האחרונה ונצביע לאורן.

שאלות נפוצות על רכישת דירה בעיתוי הנוכחי

 

בשבועות האחרונים נשאלתי מספר פעמים אם העיתוי הנוכחי מתאים לרכישת דירה. בכל המקרים הללו מדובר היה ברוכשי דירות למטרת מגורים עצמיים, וההיסוס שלהם נבע מהחשש שהעיתוי הנוכחי איננו אופטימלי: אולי שוק הדירות עומד בפני מיתון מתמשך שיגרום לירידה של מחירי הדירות ועדיף היה לדחות את מועד הרכישה? אולי רמת הריבית כיום גבוהה מידי, ולא כדאי ליטול הלוואות בשיעורי הריבית הנוכחיים אלא לפחות לדחות את מועד העיסקה כדי להמתין לירידתם? ואם בכל זאת מחליטים לרכוש דירה - מהו התמהיל ה"נכון" של הלוואת המשכנתא לאור התחזיות לגבי הריבית והאינפלציה?

הרשימה הנוכחית עוסקת בשלוש שאלות שחזרו על עצמן.

האם העיתוי הנוכחי מתאים לרכישת דירה?

הסתכלו בגרף הבא, המתאר את התפתחותו של מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מאז שנת 2000. הנתונים הם חודשיים, והמדד מבוסס על ערכו בינואר 2020.

לאחר תקופה ארוכה של יציבות (כן! בניגוד לתפיסות המקובלות - מחירי דירות לא תמיד עולים…) החלו מחירי הדירות בישראל לעלות. זה קרה לקראת סוף 2007, על רקע ההפחתה המהירה של שיעורי הריבית. וכך, בזמן שבארה"ב התפוצצה 'בועת נדל"ן' ומחירי הבתים התרסקו - בישראל הם החלו לדהור. 

למרות שמדובר בתופעה שנמשכה זמן רב, עליית המחירים לא הייתה הומוגנית אלא התרחשה בכמה גלים בולטים (ראו בהמשך גרף המציג את העלייה השנתית המצטברת, כל חודש לעומת המקביל לו בשנה הקודמת):  הגל הראשון נמשך עד 2012 והגיע בשיאו לקצב התייקרות (שנתי) של כ-20%; הגל השני נמשך כמעט עד לסוף 2017 והיה מתון יותר; הגל השלישי היה מפתיע: הוא היה בעל עוצמה גבוהה (בשיאו - קצב התייקרות של 20%), הוא התרחש על רקע מגפת הקורונה שלא נתפסה על-ידי גורמי השוק כסביבה התומכת בעליית מחירים, הוא היה משותף (מבחינת עיתוי וקצב) לרוב מדינות המערב, והוא נמשך (בישראל) עד לסוף 2022. ההערכה המקובלת היא שמחירי הדירות נעצרו בשל העלאת הריביות ברוב משקי המערב (כולל ישראל). מאז סוף 2022 התהפכה המגמה: הביקוש לרכישת דירות התכווץ, ומחירי הדירות החלו לרדת. עם זאת, הירידות היו (לפחות עד לכתיבת רשימה זו) מתונות ממה שניתן היה לחשוש לאור ההתכווצות הניכרת של הביקושים והמכירות.

האם ניתן לומר משהו על מגמת מחירי הדירות הצפויה בשנים הקרובות? נראה שההאטה בשוק הדיור טרם מיצתה את עצמה וטרם תורגמה במלואה למחירים, אולי כיון שמחירי הדירות מגיבים בדרך כלל בהיסוס ובפיגור לירידת הביקוש. יש לצפות שירידת מחירים - אם תימשך - תגרום לגל מימוש מצד מחזיקי דירות לצרכי השקעה, שעיקר התשואה שציפו לה היה קשור לרווחי-הון (עליית מחירים) ולא לתשואה שוטפת מהשכרה. כך שמדובר בתהליך אינרציאלי, שמאיץ את עצמו. על כך נוספה המלחמה בעזה, שגרמה מיידית הן להקטנת הביקוש לרכישת דירות והן לצמצום הפעילות באתרי הבנייה בגלל ירידה של היצע העובדים בענף. האווירה הכללית בענף היא שצפוי המשך של ירידת מחירי הדירות. לכן התבשרנו באחרונה שיזמים עוצרים את תהליכי הבנייה של פרויקטים שכבר קיבלו היתרי בנייה, מחשש שפגיעה במכירות תגרום להם לבעיות נזילות. באופן טבעי, לכן, מתחדדת השאלה שעומדת בפני רוכשים פוטנציאליים, אם לרכוש דירות בעיתוי הנוכחי או להמתין מעט ולהמר על כך שמחירי הדירות ימשיכו לרדת והם יוכלו לנצל הזדמנויות עדיפות בעתיד.

אסור לשגות באשליות: למרות הרושם ההחלטי שעולה מכותרות התקשורת (ההחלטיות בתקשורת נובעת מהצורך הקבוע לדבר "חזק" כדי להגביר רייטינג), איננו באמת יודעים מה צפוי שיקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה. שינויי מגמה התרחשו בעבר תמיד במפתיע, למרות הנטייה של גורמי שוק להסביר בדיעבד כאילו הכל היה צפוי. לכן, ובגלל גודל ההימור, כדאי להיזהר מהיומרה לתזמן את שינויי המגמה. גם אם נדמה לנו שאנחנו "קוראים את המפה" ויודעים לאן השוק פונה - ייתכן שאנחנו טועים, ומחיר הטעות כאן עלול להיות גבוה. בטווח הארוך (עשורים) נראה שישראל תמשיך להצטופף בגלל קצב הילודה המהיר, כך שמן הסתם גם אם נחווה מחזור קצר של ירידה - המגמה הארוכה תהיה של התייקרות הדירות. ייתכן שלרוכשי דירות לצורך השקעה, כאלו המשווים את התשואה על השקעה בדיור לתשואה על השקעה אלטרנטיבית ואולי מתמקדים בתשואות לטווח בינוני, יש היגיון מסויים (ואולי גם כיסים מספיק עמוקים) להמר על עיתוי של נקודות מפנה בשוק. בניגוד להם, לרוכשי דירות לצורך מגורים (חסרי-דיור ומשפרי דיור), כאלו שהתשואה הרלוונטית על השקעתם היא צריכת שירותי דיור - יש פחות היגיון להמר על עיתוי של נקודות המיפנה. הם זקוקים לפתרון דיור, ושאלת העיתוי האופטימלי לרכישה היא פחות מהותית עבורם.

האם כדאי לרכוש דירה במינוף גבוה?

ככלל, מה שנכון לגבי רכישת דירה ללא מינוף פיננסי - נכון אפילו יותר ברכישת דירה עם מינוף. כל עוד התשואה הכוללת על הדירה (השכירות השוטפת + עליית מחיר הדירה) גבוהה משיעור הריבית על הלוואת המשכנתא - העובדה שרכשתם דירה בעזרת הלוואת משכנתא מגדילה את התשואה שיצרה עבורכם רכישת הדירה. דוגמה מספרית פשוטה: בהינתן שהתשואה השנתית השוטפת על דירה בישראל (שכר הדירה) היא 2-3%, ושעליית מחירי הדירות הממוצעת בטווח הארוך (במונחים נומינליים) היא 5% - הלוואת משכנתא בריבית קבועה של 4-5% מבטיחה תשואה גבוהה יותר על ההון העצמי מאשר אילו הגבלתם את עצמכם לרכישה ללא מינוף פיננסי (כלומר: רק בעזרת הון עצמי). אתם מרוויחים גם על חלק ההון העצמי שלכם שהשקעתם בדירה  וגם על השימוש בהלוואה.

אם כך - כמה מינוף רצוי? לדאבוננו, ההחלטה איננה נתונה עוד בלעדית לשיקולכם ולשיקול הבנקים: כעשור חלף מאז שהמפקח על הבנקים קבע תקרה שרירותית לשיעור המימון: 75% לרוכשי דירה ראשונה ו-50% לרוכשי דירה להשקעה. ועדיין, בתוך התחום המותר לתמרון עליכם לשקול את שיעור המינוף שתבחרו בהתייחס לסיכוני נזילות: עליכם לקחת בחשבון אפשרות שהכנסותיכם תיפגענה בעתיד ותתקשו לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים, ולהבטיח את עצמכם מפני חדלות-פירעון שתגרום לבנק לממש את דירתכם כדי לפרוע את יתרת החוב. המיגבלה העצמית של שיעור המינוף צריכה לכן להיות מבוססת על שיקולים של סיכוני נזילות.

בטווח הקצר-בינוני ישנה כיום בעייה ספציפית נוספת של סיכוני נזילות: אי-הוודאות שיוצרת המלחמה הנוכחית וההתפתחות הכלכלית השלילית שאולי צפויה למשק הישראלי בעקבותיה (ראו רשימות קודמות בבלוג זה). כדאי להתכונן לתרחיש מקרו-כלכלי בעייתי ולהימנע מחשיפה מוגזמת לסיכון נזילות. זה נכון תמיד, ועוד יותר כיום.

כיצד נבחר את תמהיל הלוואת המשכנתא?

זכות גדולה נתגלגלה לידי הלווה הישראלי: הוא איננו חייב לבחור מסלול הלוואה יחיד ("או-או") כמו עמיתו האמריקני. הוא רשאי "להרכיב" לעצמו תמהיל של הלוואות, ואפילו ספציפי (כלומר: לא בחירה בין מספר צירופים קבועים מראש). כך, הוא יכול לבנות את ההלוואה מחלקים השונים זה מזה מבחינת תקופת ההלוואה, מגזר הצמדה (צמוד למדד המחירים לצרכן או לא צמוד), סוג הריבית (ריבית קבועה או ריבית משתנה), ועוד (לדוגמא: הלוואה עם תקופת "גרייס"). חופש הבחירה הזה, שאמור היה להקל על מצוקת הלווה בבואו להחליט - גורם למרבה ההפתעה למבוכה מצידו. הוא נכנע לכן לאמירות השיווקיות של יועצי משכנתאות שקיים לכאורה "תמהיל אופטימלי", וש"תֱמהיל אופטימלי" זה איננו כללי אלא חייב להיות מותאם ספציפית למצבו של כל לווה ולווה. והרי לכם "שטח מחייה" מומצא ליועצי משכנתאות. רוב הפונים אלי באים לענות על השאלה "איזה תמהיל הוא האופטימלי עבורי?". לרוב, אני מאכזב אותם.

בבלוג זה פורסמו כבר מספר רשימות בנושא בחירת התמהיל, ולכן נקצר כאן. ראשית, החשיבות של בחירת תמהיל ספציפי היא מוגבלת: איננו יודעים מה יקרה לשיעורי הריבית ולקצב האינפלציה אפילו כשמדובר בשנה הקרובה, שלא לדבר על מלוא תקופת ההלוואה (20-30 שנה). לכן חשיבות בניית התמהיל היא הגנתית: פיזור סיכונים, לא בחירה באסטרטגיה שתייצר לנו רווח מעורר קינאה והילה של גאונים פיננסיים. שנית, למרות שהלוואת המשכנתא נושאת את הכותרת מקפיאת-הדם "30 שנה" - בפועל אתם מקבלים החלטות לגבי תקופה קצרה משמעותית: עד שתחליטו לשפר דיור, עד שתחליטו למחזר את ההלוואה, או עד שתסלקו חלק מההלוואה (או את כולה) בפירעון מוקדם. צריך להפנים שהלוואת משכנתא ל-30 שנה זו רק כותרת מפחידה שמטרתה לקבוע את לוחות הסילוקין של ההלוואה: תוכלו בכל נקודת זמן לסלק את ההלוואה, ותוכלו למחזר את כולה או את חלקה בכל מועד שתרצו. לכן, כל תמהיל שתבחרו ניתן לשינוי (לא חינם!) אם תגיעו למסקנה שיש ברצונכם לשנותו. תמהיל, הוא בהקשר זה סל של חובות וניתן להתאים אותו במהלך חיי ההלוואה לנסיבות משתנות כמו שאנו משנים סל השקעות.

נקודה חשובה היא ההבחנה - מנקודת מבטו של הלווה - בין הלוואה בריבית משתנה לבין הלוואה בריבית קבועה. הלוואה בריבית משתנה היא הסכם הלוואה ששיעור הריבית בו ("מחיר הכסף") נקבע רק לגבי תקופת זמן קצרה ("תקופת הריבית", בניגוד ל"תקופת ההלוואה"). לכשתסתיים תקופת הריבית - שיעור הריבית בהלוואה ייקבע מחדש לפי תנאי השוק. העיסקה הזו מזכירה חוזי שכירות של דירות מגורים (ולא משרדים וחנויות) שבהם שכר הדירה נקבע מחדש מידי שנה. המשמעות של נטילת הלוואה בריבית משתנה היא שחתמתם על הסכם הלוואה בסכום עצום מבלי לקבוע את מחיר הכסף אלא לתקופה הראשונה. מדוע עשיתם מהלך מופקר זה? כי רציתם לנצל את העובדה שהריבית המשתנה נמוכה משמעותית מהריבית הקבועה ולחסוך לעצמכם תשלומי ריבית בתקופה הראשונה. זהו מהלך לגיטימי, אבל זכרו שריבית קבועה פירושה שאתם מוגנים מפני עלייה עתידית של ריבית השוק: זהו אמצעי עבורכם לגידור סיכוני ריבית. צריך שיהיו נימוקים משמעותיים כדי לשכנע אתכם להיחשף מרצונכם לסיכוני ריבית.

ונקודה אחרונה: שאלת ההצמדה למדד. מדובר בהמצאה ישראלית משנת 1981 שאיפשרה בזמנו לשוק המשכנתאות להתמודד עם מציאות של אינפלציה דוהרת, שבמהלכה ערך המטבע נשחק במהירות והוא איננו יכול עוד לשמש בסיס להתקשרות פיננסית. מערכת המשכנתאות הישראלית כולה הייתה פעם צמודת-מדד, וככל שהאינפלציה בישראל רוסנה (לאורך שנות ה-90') - החל שימוש במגזר הצמדה נוסף. בתחילה היה מעבר מסוים להלוואות צמודות-דולר, ואח"כ להלוואות שקליות לא צמודות. אתם עלולים לחשוב שבמציאות הנוכחית יש עדיפות ברורה ליטול הלוואות לא-צמודות כדי להתגונן מפני אינפלציה, אבל זוהי טעות. שתי הבחירות הן לגיטימיות. אז מהו השיקול של לווה לבחור בתמהיל הכולל גם הלוואה צמודת-מדד? אם נסתכל בנתוני המפקח על הבנקים לגבי הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא בדצמבר 2023 אנו רואים שהריבית הממוצעת (הקבועה) על הלוואות צמודות-מדד שהעמיד בנק מזרחי-טפחות היתה כ-3.8%, בעוד שהריבית הממוצעת (הקבועה) על הלוואות לא צמודות היתה כ-5.2%. כלומר: בחירה בהלוואה לא-צמודה ייקרה את שיעור הריבית ב-1.4%. זוהי, למעשה, עלות הביטוח שאתם משלמים כדי להתגונן מפני האינפלציה. הכדאיות של הלווה נעוצה בשאלה מה יהיה (בדיעבד) שיעור האינפלציה הממוצע במהלך חיי ההלוואה: מאחר שהפרש הריביות הוא 1.4% - אם שיעור האינפלציה (ממוצע של 30 שנה!) יהיה גבוה מ-1.4% - נוכל לומר בדיעבד שעדיף היה ללווה "לשלם את הביטוח" - לבחור במסלול הלא צמוד. ועוד נקודה: בדוגמא לעיל, במסלול הלא-צמוד התשלום החודשי הוא 5,491 ש"ח, בעוד שבמסלול הצמוד למדד התשלום החודשי (הראשון) הוא 4,660 ש"ח בלבד, כך שלבחירה במסלולים השונים יש גם משמעות של נטל תזרימי שחשוב בעיקר לבעלי הון עצמי נמוך והכנסות שוטפות צנועות.