יום שני, 16 בספטמבר 2019

הבחירות מחר הן מהלך ביניים

שמעתי מגישי חדשות מדברים על כך שב-17.9 יתקיים 'סיבוב שני' של בחירות 2019. אני חושב שהם טועים, וזו אינה טעות מילולית בלבד: המושג 'סיבוב שני' קשור בדרך-כלל לבחירות ישירות, בהן התהליך אמור לייצר מנצח יחיד (winner takes all). הכלל הוא שבאין הכרעה חד-משמעית - חוזרים על תהליך ההצבעה כשהפעם משתתפים בו רק שני המובילים של הסיבוב הראשון, כדי להכריע ביניהם. זה איננו המקרה בבחירות שתתקיימנה כאן מחר: שיטת הבחירות בישראל אינה אישית ואינה מחייבת שראש הממשלה יהיה זוכה יחיד בבחירות, אלא הנוהג הוא לגבש קואליציה שתבטיח יציבות פוליטית. לכן הבחירות של ספטמבר 2019 אינן 'סיבוב שני', ואפילו אינן תוצאה של כשלון של ראשי המפלגות המובילות לגבש קואליציה: זהו מקרה חסר-תקדים בישראל שבו מנהיג פוליטי שקיבל מנדט מהנשיא לבנות קואליציה וכשל - אינו מחזיר את המנדט לנשיא אלא פועל לביטול תוצאות הבחירות לכנסת כי הן לא נשאו חן בעיניו, וכופה על המערכת בחירות חוזרות באמצעות החלטה של הכנסת להתפזר. זהו שלב חדש בפרשנות של המושג 'העם אמר את דברו' - הפוליטיקאים אינם מקבלים את הכרעת העם (והייתה הכרעה!) אלא כופים עליו בחירות חוזרות.
הבחירות של ה-17.9 אינן בחירות אידיאולוגיות. במערכת הבחירות המסתיימת היום לא קיים בכלל מצע למפלגות הגדולות, או שהוא תחליף-מצע שנתפר בחיפזון ואד-הוק לבחירות הנוכחיות. כך, השאלות הגדולות העומדות בפני החברה הישראלית והעמדות השונות לגביהן אינן באות לידי דיון ואין הכרזה על התחייבות (למעט שימוש בסיסמאות קליטות והתחייבויות שאפילו השומעים אינם מאמינים להן). זה לא נובע מכך שאין יותר שאלות גדולות וחשובות או מכך שאין לגביהן עמדות וחילוקי דעות - זה נובע מכך שהבחירות הפעם הן בחירות אישיות. זה נתניהו או לא נתניהו, או כפי שהוא מעדיף להציג זאת למחנהו: זה 'אנחנו' או 'הם'.
למעשה, זה אפילו לא על זה: כל המערכה היא רק על חילוצו של נתניהו מהתהליך המשפטי הצפוי לו. המועד המתוכנן של הבחירות לכנסת ה-21 היה נובמבר 2019. הבחירות הללו הוקדמו לחודש אפריל לא בגלל סיבות מדיניות או פוליטיות, אלא כדי לסכל את הגשת כתבי האישום על-ידי היועץ המשפטי לממשלה ובכך להחליף את התהליך השיפוטי המקובל בסוג של שיפוט על-ידי הבוחר. המהלך לא צלח באפריל, שכן נתניהו לא הצליח לגבש קואליציה בראשותו שתגן עליו מפני המהלכים המשפטיים הצפויים. הבחירות החוזרות (הפעם לכנסת ה-22) הן סירוב שלו לקבל את התוצאות של הבחירות הקודמות. השאלה היחידה שחשובה במערכת הבחירות הנוכחית היא אם נתניהו יכול להמשיך להיות ראש ממשלה במצב שבו גובשו נגדו שלושה כתבי אישום פליליים (בכפוף לשימוע), או שהוא אינו יכול להיות ראש ממשלה במצב זה. כל שאר המושגים הנזרקים לחלל האוויר - שמאל, ימין, ערבים, אירן, חמאס, סיפוח חלק משטח יהודה ושומרון - אינם נושאים אמיתיים אלא סיסמאות שתפקידן לשלהב את התומכים, לקרוא לנאמנים אל הדגל. זה נכון גם באופוזיציה, שמתקשטת באמירות חברתיות וליברליות שאין מאחוריהן 'בשר' ובוודאי שלא תוכנית אופרטיבית אמיתית.
התופעה המדאיגה במציאות הישראלית היא התדרדרות כללית של השיח הפוליטי. לא רק שאין מצעים ברורים ואין מאבק על רעיונות ולכן גם אין התייחסות לשאלות האמיתיות שישראל עומדת בפניהן - אין אפילו מפלגות יציבות. ממערכת בחירות אחת לשנייה משתנות המפלגות עצמן - נולדות, מתפרקות ומתמזגות - ובוודאי אלו העומדים בראשן. חלק מהמפלגות אינן דמוקרטיות והרכב הרשימה שלהן לכנסת אינו משקף קבוצה רעיונית או שותפות אמיתית לדרך אלא יותר קישוט לראש הרשימה. מועמדיהן לכנסת אינם מנהיגים פוליטיים, לא פוליטיקאים מקצועיים ולא עסקנים, אלא ידוענים, ושיבוצם ברשימה נעשה משיקולים של שיווק תדמיתי. 'שכירי חרב' אלה מציעים לעיתים את שירותיהם למפלגות מתחרות - סוג של מכרז.
מה צריך להיות השיקול שלנו בהצבעה מחר? אם אנחנו משתתפים במשאל-עם בעד/נגד נתניהו - למה לנו לדבר על דברים אחרים? מדוע להתעמק בשאלות לגבי זכויות הקהילה הלהט"בית, אפלייה מיגדרית, זכויות המיעוט הערבי, גורל השטחים, אפלייה מתקנת לקבוצות אוכלוסייה מוחלשות? בואו במקום זאת נענה ישירות לשאלה הנשאלת - זו על נתניהו. בעד, או נגד. זה ברור לנתניהו, שעוסק בליקוט כל רסיסי הימין אל מפלגתו, וזה ברור למפלגת 'כחול-לבן', שעוסקת בהעברת כל רסיסי השמאל אליה. כל היתר או צועקים 'געוואלד' (שירת הרסיסים), או מנסים להצדיק פלגנות בנימוקים של הבדלים אידיאולוגיים, או מייצגים ללא בושה אינטרסים מגזריים (מפלגות דתיות, מפלגה "רוסית"). דעתי (הפרטית) היא שיש לענות ישירות על השאלה שבעטיה מתקיימות הבחירות הללו ולוותר על הנימוקים (המצויינים, כנראה) לשמירה על ריבוי מפלגות. הספק שמטילים ביכולותיהם ובנחישותם של מנהיגי 'כחול-לבן' נראה לי מיותר כי מדובר ברשימה שתפקידה היחיד הוא להציע לבוחר אלטרנטיבה מיידית להמשך שלטונו של נתניהו. היא הוכיחה באפריל שיש לה פוטנציאל אלקטורלי לעשות זאת, ואין לה אלטרנטיבה בשלב זה.
תוצאה אפשרית של הבחירות היא שנתניהו לא יצליח להקים ממשלת-ימין בראשותו, ותקום ממשלה אלטרנטיבית. הדיון בכתבי האישום של נתניהו יעבור אז (סוף-סוף) מהמישור הפוליטי למישור המשפטי. זה לא אומר שנושא כתבי האישום יורד מבמת חיינו - ייתכן שנראה עוד הרבה התפתחויות משפטיות והרבה מאבקים. זה גם לא אומר שגלי ההדף של המלחמה המשפטית הזו לא ישפיעו על הפוליטיקה. אבל זה אומר שהממשלה החדשה יכולה סוף-סוף להתפנות ולעסוק בשאלות החשובות של החברה הישראלית במקום לעסוק בלעדית במיגונו של נתניהו מפני זרועות החוק.
אפשרות אחרת היא שנתניהו יצליח להקים ממשלה בראשותו. במקרה כזה המאבק כנגד כתבי האישום ימשיך במישור הפוליטי. זה אומר שהכנסת הבאה תעסוק גם היא בחסימת מערכת המשפט, זה אומר שהכנסת הבאה תהווה גם היא חותמת-גומי לצרכיו האישיים של נתניהו, זה אומר שתימשך חקיקה שמטרתה היא מיגונו של נתניהו. זה אומר בהכרח שהתהליך של החרבת הדמוקרטיה יימשך: נתניהו טרם סיים 'לשרוף את המועדון'.
אני סבור שבכל אחת מהתוצאות לעיל אין מדובר בהכרעה, הארץ לא תשקוט ואין סיכוי שנחזה בקדנציה מלאה של הכנסת ה-22. במקרה ש-'כחול-לבן' תעמוד בראש קואליציה יימשכו מתחים פנימיים בקואליציה ואפילו במרכיביה (לרבות 'כחול-לבן' עצמה), ונגיע בשלב כלשהו לבחירות חוזרות. בחירות אלו (לכנסת ה-23) יחזירו אותנו אולי לשאלות האמיתיות שישראל ניצבת מולן, ולמבנה פוליטי שונה מזה הנוכחי (גם בליכוד יחולו כנראה שינויים משמעותיים שנדחו בינתיים בגלל ההתגייסות להגן על נתניהו). במקרה שנתניהו יעמוד בראש ממשלת ימין יימשך הקרב להגן עליו מתהליכים משפטיים ויימשכו צעדים חקיקתיים לצמצום שלטון החוק, אבל המאמץ נועד לכישלון ובמוקדם או מאוחר יגרום התהליך המשפטי לפרישתו של נתניהו ובעקבות כך לבחירות חדשות. אם אכן אני צודק, מדובר מחר בעצם בבחירות מוקדמות, במהלך ביניים - לא בהכרעה על שאלות יסוד.

יום שני, 9 בספטמבר 2019

רגולציה מיותרת: מדוע בנק ישראל מתערב בצורה כל-כך פרטנית בהלוואות המשכנתא?

בסוף חודש מאי האחרון פירסם המפקח על הבנקים את הסקירה השנתית של מערכת הבנקים בישראל לשנת 2018 (ראו כאן). בין דפי הסקירה מצאתי גרף מאלף העוסק באשראי לדיור ומציג השוואה בינלאומית של היחס בין החוב לדיור לבין התמ"ג לשנת 2017 (ראו בהמשך). לפי גרף זה, היחס בישראל בין החוב לדיור לבין התמ"ג עמד בסוף 2017 על 26.5%. זהו יחס נמוך בהשוואה למדינות ה-OECD: הוא נמוך מהחציון (36.9%), והוא רק כמחצית מיחס זה בארה"ב וכרבע מיחס זה במדינות בעלות שוק מפותח של אשראי לדיור (הולנד, דנמרק). 


מה מפתיע בגרף זה? כל מי שעוקב אחרי הרגולציה ההולכת ומתהדקת של המפקח על הבנקים בתחום המשכנתאות בעשר השנים האחרונות ומקשיב לשיח המלווה אותה - זה המתאר 'התנפחות' מסוכנת של יתרת החוב שמצדיקה-לכאורה הידוק של הרגולציה - צריך להיות מופתע מהתמונה ההפוכה העולה מהגרף. זה הכל? אחרי שנים של דרמה ופירסומים מודאגים בתקשורת על תפיחתו המהירה של חוב המשכנתאות, על האיום-לכאורה על יציבות הבנקים ועל החשש להתנהגות לא-רציונלית מצד משקי הבית - מסתבר בעצם שחוב המשכנתאות בישראל הוא קטן בהשוואה בינלאומית? אז על מה הייתה כל המהומה?

באיזה משטר רגולטורי אנחנו נמצאים בתחום המשכנתאות?
עד שפרץ המשבר הפיננסי שהפך לבינלאומי, היה ההחלטות בתחום המשכנתאות בישראל נתונות בידי הבנקים. הם קבעו לעצמם קריטריונים למתן אשראי (לרבות תנאי-סף להעמדת אשראי), והם קבעו לעצמם מיגבלות לגבי תמהיל, שיעור מימון ויחס בין התשלום החודשי להכנסת הלווה. במקרים בהם הבנקים העדיפו לגדר את חשיפתם לסיכון האשראי (בעיקר בהלוואות עם שיעור מימון שהיה גבוה מידי לטעמם) הם נשענו על ביטוח אשראי של חברה פרטית (EMI) שפעלה אז בישראל.
לקחי המשבר הפיננסי של 2008 ומשבר המשכנתאות בארה"ב שהקדים אותו הדאיגו את בנק ישראל. הדאגה גברה לאחר שהפחתת ריבית מתחייבת במשק הישראלי יצרה פיתוי למשקי בית ליטול הלוואות לצורך רכישת דירות וגרמה לעליית המחירים של דירות, כשבמקביל חוב המשכנתאות של הציבור הולך וצומח בקצב מהיר מבעבר. החשש מהתפתחותה של 'בועת נדל"ן' גרם לבנק ישראל בתחילה להביע את חששותיו בהתבטאויות פומביות, ובהמשך לנקוט במספר צעדים שתפקידם לרסן את הביקוש לדיור. מאחר שהכלים היחידים שעמדו לרשות הבנק הם בתחום הרגולטורי - באמצעות הנחיות הפיקוח על הבנקים - ננקטה סידרה של צעדים במהלך שנמשך מספר שנים. כך, כבר ב-2009 הנחה המפקח את הבנקים שיש לנקוט זהירות יתר בהערכת יכולת ההחזר של הלווים שנוטלים הלוואות בריבית משתנה. ב-2010 הורה המפקח לבנקים לבחון מחדש את מדיניות האשראי שלהם לאור הסיכונים המתגברים, לבצע הפרשה מיוחדת לחובות מסופקים בגין הלוואות ששיעור המימון שלהן גבוה מ-60% ולשקלל בשקלול גבוה יותר לצורך הלימות הון הלוואות גדולות, בעלות שיעור מימון גבוה או בעלות רכיב גבוה של ריבית משתנה.
ההחמרה הרגולטורית העיקרית, הנהוגה עד היום, הוכרזה בשנים 2011-2012: ב-2011 קבע המפקח תקרה (⅓) לחלק ההלוואה שיכול להינתן בריבית משתנה על בסיס ה-'פריים' (כעבור שנתיים - 2013 - הוחמרה הגבלה זו כך שחלק ההלוואה שיכול להינתן בריבית משתנה בכלל המסלולים אינו יכול לעלות על ⅔ מסכום ההלוואה); ב-2012 קבע המפקח תקרה לשיעור המימון: 75% לחסרי-דיור, 70% למשפרי דיור ו-50% לרוכשי דירה למטרת השקעה. התקרה חלה גם לגבי הלוואות שאינן ממקורות הבנק וגם אם יש לגביהן ביטוח אשראי חיצוני, ובכך למעשה ירד המסך על פעילותה של חברת הביטוח EMI. גם בהמשך לא עצר המפקח על הבנקים וקבע הנחיות נוספות: תקרה ליחס שבין התשלום החודשי להכנסה הפנוייה של הלווה, כללים לגבי אופן חישוב ההכנסה הפנוייה, שיעורי שקלול מדורגים לצורך חישוב הלימות הון לפי שיעורי המימון בהלוואה והנחיות ספציפיות המותאמות לרוכשי דירות באמצעות התכנית 'מחיר למשתכן'.
כשמסתכלים בפרספקטיבה, זוהי ללא ספק פעלתנות-יתר של המפקח על הבנקים בנושא המשכנתאות. אין לה תקדים ב-30 השנים שחלפו מאז הופרטה מערכת המשכנתאות הממשלתית. המטרה המוצהרת של סידרת ההוראות הללו של המפקח על הבנקים היא החמרת הקריטריונים למתן אשראי לדיור, אם כאמצעי לרסן את גידול יתרת האשראי כדי לבלום את התפתחותה של 'בועת הנדל"ן' (לעצור את עליית מחירי הדירות), ואם כאמצעי לצמצם את החשיפה הצפוייה של המערכת הבנקאית לסיכוני האשראי לדיור. אלא שהמטרה המוצהרת של רגולציה זו מסתירה אמת שונה לגמרי: מדובר למעשה בהפקעת הסמכות לנהל סיכונים מידי הבנקים - אין להם יותר זכות לקבוע עצמאית מדיניות לניהול סיכוני אשראי. וכך, 30 שנה לאחר הפרטת המשכנתאות, כשיש בידי הבנקים כלים מושחזים להערכת סיכוני אשראי בהלוואות (מודלים ממוחשבים), ידע אמפירי הנשען על ניסיון, מערכות בקרה, תיאבון סיכון ויכולת לנצל ידע זה להפקת רווח - הם מנועים מלעשות זאת על-ידי רגולציה הכוללת הוראות פרטניות (להבדיל מרגולציה המתמקדת בבקרה של איכות ניהול הסיכונים). מי שמבקש להיווכח במציאות זו יפנה לבנק לבקשת הלוואה, וייווכח כיצד רוב התשובות של יועצי המשכנתאות של הבנקים נשענות על הוראות קשיחות ומחייבות של בנק ישראל. עד כדי כך מדובר בהוראות חיצוניות שאינן משקפות את מדיניות האשראי של הבנקים ואינן מקובלות עליהם שבמקרים רבים היועצים מציעים ללקוחות דרכים לעקוף את המיגבלות המעיקות של המפקח (מן הסתם בידיעה מלאה של הנהלות הבנקים).
מה קרה מאז 2012?
מה שהחל כנראה כיוזמה של הנגיד פישר שנועדה לאותת לשווקים על כוונה של בנק ישראל לבלום את התסיסה בשוק הדיור ולגרום בכך לשינוי הציפיות - הפך שלא לצורך למציאות של קבע, להוראות פרמננטיות של הרגולטור. ייתכן שהנגיד פישר עצמו היה שוקל כיום לבטל את ההתערבות הרגולטורית אותה הפעיל - אם בגלל שהיא איננה נחוצה עוד ואם בגלל שיש בה נזק להתנהלותם העצמאית של הבנקים בנושא ניהול סיכונים ופגיעה בתחרות ביניהם - אבל הוא איננו עומד כיום בראש בנק ישראל.
גרף מעניין נוסף שמצאתי בסקירת המפקח על הבנקים מתאר את התפתחות החוב הבעייתי לדיור (הלוואות שיש בהן פיגור בתשלומי המשכנתא מעבר ל- 90 יום) יחסית לגודל החוב בשנים 2011 עד 2018. אנו רואים ששיעור החוב הבעייתי ירד בשנים אלו ברציפות לכמחצית מגודלו ב-2011, והוא הגיע ב-2018 ל- 0.81%. נכון אמנם שגידול מהיר של יתרת החוב בשנים האחרונות 'מושך' יחס זה כלפי מטה (זה המכנה שפועל כאן - לא המונה), ונכון שמדובר בשנים של גיאות כלכלית שבהן תמיד חל שיפור באיכות האשראי, ובכל זאת מצטיירת תמונה לפיה איכות האשראי (לפחות) אינה מורעת בשנים האחרונות. 
מעניין שהמפקח על הבנקים הזדרז ליטול לעצמו קרדיט להתפתחות זו (ראו בגוף הסקירה השנתית):
"החשיפה לשוק הדיור היא מוקד סיכון משמעותי למערכת הבנקאית, אולם צעדי הפיקוח על הבנקים החמירו את הדרישות בתחום זה בממדים רבים, וכתוצאה מכך הסיכון ירד בשנים האחרונות במידה ניכרת."
יש לי שלוש הערות למשפט זה שהביא המפקח בסקירה: א) המדדים בהם משתמש המפקח בסקירתו אינם מדדים נכונים לאיכות האשראי, כיון שהם מציגים מצב נוכחי (כלומר: תרחיש שהתממש) ולא סיכון פוטנציאלי; ב) צריך ראש פוליטי (ולא מקצועי) כדי לייחס בקלילות כזו סיבה לתוצאה, רק כדי לקחת קרדיט. לא מכובד; ג) סיכון אשראי אינו מחלה ואינו זיהום שיש להילחם בו ולצמצמו: הסיכון הוא מציאות קבועה של שוק עסקי שיוצרת הזדמנות למשקיעים ולמתווכים פיננסיים ליצור הכנסה כלכלית על-ידי תמחור נכון שלו. לכן אין שום יתרון בעצם הקטנת הסיכון (שהבנקים יפסיקו לתת הלוואות משכנתא וישקיעו במקום זאת באג"ח מדינה עם תשואה שלילית…), ובוודאי שאין זה תפקידו של הרגולטור להכתיב רמת סיכון 'נכונה'.
מה היו צריכות להיות המסקנות הרגולטוריות?
שני הגרפים מספרים סיפור זהה: גודל חוב המשכנתאות בישראל הוא נמוך בהשוואה בינלאומית ולכן הזעקות 'זאב! זאב!' של בנק ישראל מתבררות בדיעבד כמוגזמות, ואיכות החוב לא הורעה בשנים האחרונות. ניתן היה לכן לסגת מחלק מהצעדים הרגולטוריים שננקטו בישראל בשנים האחרונות: לבטל את התקרות על שיעורי המימון ולהותיר את ההחלטות (בכל מקרה לגופו) בידי הבנקים, ולבטל את המיגבלות על חלק ההלוואה הניטל בריבית משתנה. תנו לבנקים להתמודד עם הסיכונים, לתמחר אותם, ולקבוע לעצמם מדיניות אשראי מתאימה. הרגולציה הזו מיותרת ומזיקה. היא גם איננה נשענת על כרעיים מקצועיות מוצקות אלא לכל היותר על אינטואיציות.

יום שישי, 6 בספטמבר 2019

רשימת אורח: יש להמשיך את הפעלתה של התוכנית תמ"א 38 - דר' יאיר דוכין*

בשנת 1837 פקד רעש-אדמה עוצמתי את ארץ ישראל. הרעש החריב כליל את העיר צפת, גרם לנזקים קשים בערים וישובים נוספים והותיר אחריו אלפי הרוגים ופצועים. בשנת 1927 התחולל רעש-אדמה עוצמתי נוסף שהביא בתורו לאלפים רבים של נפגעים ולהרס נרחב של מבנים ותשתיות. היו אלה שני רעשי האדמה האחרונים בשרשרת הרעשים שפוקדים את ארץ ישראל בממוצע אחת לכ- 100 שנים. עדויות היסטוריות מצביעות על סידרה מתמשכת של רעידות כאלו שלווו לעיתים גם בגלי צונאמי גדולים שהוסיפו בתורם לחורבן ולנפגעים. גיאולוגים טוענים שהשאלה כיום איננה אם צפוי רעש-אדמה עוצמתי נוסף, אלא מתי הוא יתחולל. נזכיר שחלפו מעט יותר מ-90 שנה מאז הרעש האחרון, כאשר הממוצע ההיסטורי (שכמובן אינו מחייב), הוא אחת ל- 100 שנה. ראוי לציין גם שההרס והנפגעים שנגרמו ברעידות הקודמות התחוללו בארץ דלילת-אוכלוסין המתאפיינת בבנייה נמוכה ובתשתיות דלות יחסית, כך שפוטנציאל הנפגעים וההרס במצבה הנוכחי של ישראל גדולים הרבה יותר. 
מאחר שמרבית המבנים הישנים בארץ הוקמו ללא יכולת עמידה ברעידה חזקה (בעוצמה דומה לרעידות שהיו ב- 1837 וב -1927) ולכן הם צפויים להיפגע קשה וקרוב לוודאי אף להתמוטט במקרה של רעש בעוצמה כזו, הוגדר ונקבע בשנת 1972 תקן ישראלי חדש לבנייה שאמור לאפשר למבנים לשרוד ברעידה חזקה. התקן הפך למחייב בשנת 1980, אך מרבית המבנים שהוקמו לפני 1980 נותרו חשופים לסכנה מוחשית של התמוטטות במקרה של רעש. 
כדי להתמודד עם בעיית המבנים שנבנו לפני 1980 הוקם צוות מומחים בראשותו של האדריכל יונה פייטלסון שתפקידו היה לבחון את נתוני היסוד והסיכונים הגלומים במכלול המבנים בארץ ולהציע כיווני פעולה להפחתת הסיכונים הללו. היה ברור לצוות שלא ניתן להרוס מבנים ישנים בהיקף גדול כדי לבנות אותם מחדש. כמו-כן היה ברור שמערך האילוצים על תקציב המדינה לא יאפשר סיוע ממשלתי בהיקף משמעותי. צוות המומחים פנה אפוא לשוק הפרטי וגיבש תכנית לחיזוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980, היא תמ"א 38, כך שיוכלו לעמוד ברעידה הצפויה.
התכנית התבססה על מתן תמריצים כלכליים הן לדיירי המבנים והן ליזמים פרטיים, שאמורים לבצע את תהליכי חיזוק המבנים. במסגרת התכנית ניתנו ליזמים הקלות רגולטוריות שתכליתן היא זירוז הביצוע, שכן יש לזכור ששעון החול להופעת הרעידה הגדולה ממשיך לפעול. חשוב לציין שהתמריצים הכלכליים הגלומים בתכנית גדולים יותר באזורי הביקוש העיקריים למגורים - היינו: במרכזי הערים. שם כמובן גם טמון עיקר הנזק הצפוי מהרעידה, כך שמבחינה זאת התהליכים הכלכליים תומכים באופן יעיל בהפחתת הנזקים הצפויים הן לרכוש והן בנפש.
תמ"א 38 אושרה סופית בשנת 2005. למרות הפוטנציאל הכלכלי הטמון במימוש התכנית ע"י הדיירים, מימוש הבנייה התקדם בעצלתיים, עקב שילוב גורמים שכלל קשיים בהתארגנות קבוצות דיירי בתים מול יזמים ואיטיות (רגילה) של רשויות התכנון (עיריות וועדות מקומיות) בבדיקה ואישור תכניות שהוגשו. לאיטיות המימוש תרם גם מצבו של שוק הנדל"ן למגורים שהיה נתון בראשית שנות ה- 2000 בשפל יחסי. מאז שנת 2010 חלה האצה מסוימת במימוש התכנית עקב העלייה המתמשכת במחירי הדירות, בעיקר במוקדי הביקוש, שהגדילה את הכדאיות הכלכלית של המימוש הן ליזמים והן לדיירי המבנים.
 באחרונה החלה להסתמן מגמה לעצירה לצורך בחינה מחדש של התכנית כאשר פרויקטים הנמצאים בתהליך יושלמו, אך לא יאושרו פרויקטים חדשים. טענות המתנגדים לתכנית מתבססות על שני נימוקים עיקריים: ראשית, טוענים המתנגדים, התכנית גורמת להגדלת הצפיפות במרכזי הערים, שהם היעד המועדף של היזמים. שנית, הם טוענים, תוספת הדירות במרכזי הערים יוצרת עומס נוסף על התשתיות העמוסות בלאו הכי. לנימוקים הללו מתווספות טענות על פגיעה אסתטית במרקם העירוני וברווחת התושבים.
באשר לטענות הצפיפות ראוי לציין שצפיפות המגורים במרכזי הערים בישראל נמוכה בכ- 50% מהצפיפות בערים המרכזיות באירופה ובצפון-אמריקה. באשר לעומס על התשתיות, הרי שמצב זה איננו גזירה משמיים אלא תוצאה של השקעת-חסר מתמשכת בפיתוחן, עקב התנהלות פוליטית כושלת שהתבטאה בהעברת משאבים לסקטורים מקורבים תוך התעלמות מהעומס ההולך וגדל על התשתיות. ובאשר לטענות על פגיעה במירקם העירוני ורווחת התושבים  - כדאי לשקול טענות אלה מול הפגיעה הצפויה במירקם וברווחת התושבים שתיגרם כשיגיע רעש האדמה הגדול וכולנו נכה על חטא מדוע לא חוזקו יותר בניינים כדי להקטין את היקף הנזק מהאסון.  
ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה לכלכלה באוניברסיטה העברית 

יום ראשון, 11 באוגוסט 2019

מה קרה למחירי הדירות בישראל במונחי שכר?

ברשימה קודמת בבלוג זה (ראו: מחירי הדיור בישראל: מגמה, מחזורים וכמה תובנות, כאן) הצגתי את ההתפתחות של מחירי הדירות בישראל לאורך זמן (במונחים ריאליים) כתופעה שיש בה שילוב של מגמה בסיסית (כלומר: עלייה יציבה ארוכת-טווח) ושל תנודות מחזוריות סביב המגמה. המגמה הבסיסית היא התייקרות רב-שנתית ממוצעת של מעט למעלה מ-2%. טענתי כי מחירי הדירות מתייקרים לאורך זמן גם במונחי השכר הממוצע. אחד מקוראי הרשימה הגיב (אנונימית) כי "לבנק ישראל יש גרף המציג את מחירי הדירות במונחי שכר; הם מתנדנדים בין 6 שנות שכר ל 13 שנים הלוך ושוב כבר 40 שנה". פניתי למחלקת המחקר של בנק ישראל כדי לבקש את הנתונים האמורים, ונעניתי ברצון. בהמשך הרשימה נסתכל בנתונים אלו וננסה להפיק מהם כמה תובנות.
עובדות: מה קרה למחירי הדירות יחסית לשכר?

נתחיל בהצגת הנתונים שקיבלתי מבנק ישראל. זוהי סידרה עתית של היחס בין מחיר הדירה הממוצעת לבין השכר הממוצע למשרת שכיר. הנתון הנמדד עונה על השאלה הפשוטה: "מהו מחירה הממוצע של דירה במונחי שנות שכר?". הסידרה היא שנתית, לשנים 1973 עד 2018 - 45 שנים. הנתונים מוצגים בגרף מס' 1, להלן (המקור, כאמור, בנק ישראל):
אנו רואים בגרף שמחיר הדירה הממוצעת במונחי שכר (שנתי) נע בשנים אלו בתחום 6-14, כפי שהעיר הקורא. התנועה מתאפיינת במחזורים - תקופות מתמשכות של ירידת מחירי דירות במונחי שכר ולעומתן תקופות מתמשכות של עליית מחירי דירות: 
  • תקופת הירידה ראשונה התרחשה לאחר 1974, על רקע מלחמת יום הכיפורים ומשבר האנרגיה הראשון, ולאחר מיתון כלכלי שיזמה הממשלה ב-1975 כדי להתמודד עם משבר מאזן התשלומים של ישראל. הנקודה הנמוכה ביותר נרשמה ב-1977: מחיר דירה ממוצע ירד אז ל-6.2 שנות שכר. לאחר מכן עלו מחירי הדירות במונחי שכר, ובשנים 1979-1985 הם התייצבו בטווח 8-9. 
  • ירידה נוספת של מחירי דירות במונחי שכר החלה ב-1986, על רקע המשבר הכלכלי שפקד את המשק, ומחיר דירה ממוצע ירד והגיע ב-1988 לרמה דומה לזו של 1977. 
  • הצלחתה של התוכנית הכלכלית לייצוב המשק (1985) וגל העלייה ממדינות בריה"מ-לשעבר שהחל בסוף 1989 הביאו לפריחה כלכלית, לגידול הביקוש לרכישת דירות ולהתייקרות מתמשכת של מחירי הדירות במונחי השכר הממוצע. מחיר הדירה הממוצע טיפס לשיא בשנת 1996 (11.5).
  • ב-1997 החלה שוב ירידה מתמשכת של מחירי הדירות במונחי שכר שנמשכה כעשור, עד 2007 (7.8). 
  • ב-2008, על רקע ירידת הריבית בשל המשבר הפיננסי העולמי, החלה תקופה נוספת של עליית מחירים שנמשכה עד 2017 שבה הגיע מחיר הדירה הממוצע לשיא (13.7). 
  • ב-2018 נעצרה עליית המחיר הממוצע (הנומינלי!) של דירות והעלות במונחי שכר ירדה מעט.

בעייה ראשונה: התנודתיות
הנקודה הראשונה שצריכה להטריד אותנו היא התנודתיות הגבוהה של מחירי הדירות במונחי שכר. מחזורים שאורכם כעשור, ושהמשרעת שלהם כה רחבה עד כי מחיר הדירה הממוצע יכול להכפיל את עצמו (במונחי שכר) בכל מחזור - יוצרים אווירה של 'שוק חם' בשוק הדיור. אווירה כזו אינה 'בריאה' לשוק הדיור, שדורש יציבות ויכולת הערכה שקולה מצד כל הגורמים המעורבים בו: יזמים, רוכשי דירות ובנקים. אווירה כזו מכניסה סיכונים מיותרים לשוק הדיור ומפעילה שיקולים ספקולטיביים (שיקולים לגבי כדאיות ההשקעה ושיקולים לגבי עיתוייה) המפעילים לחץ על רוכשי הדירות למהר ולרכוש דירות. זהו שוק בעל סממנים של קזינו, שיש בו סיכון מחזורי שמאיים על כל הגורמים הפועלים בו: כולם פועלים באווירה מוגברת של אי-ודאות, וייתכן שגם מקבלים החלטות פחות מאופטימליות. 
אפשר היה בהחלט לדרוש מהממשלה לפעול לייצובו של השוק: לנקוט בצעדים שיפחיתו את נטייתו של שוק הדיור להיקלע למחזורי מחירים חזקים וישככו אותם. אם נתייחס למחזור האחרון, זה של 2007-2017, שבו עלה המחיר הממוצע של דירה מ-8  לכ-14 שנות שכר - דרישה סבירה מהממשלה הייתה צריכה להיות לנטרל את ההשפעה האגרסיבית של הריבית הנמוכה על הביקוש לרכישת דיור ולבלום את הגורם הספקולטיבי שמאיץ את הביקוש לדיור. דרישה כזו הועלתה בבלוג זה, וההצעה הספציפית שהועלתה הייתה לפעול בשני תחומים: להעלות משמעותית את שיעורי המיסוי על רכישת דיור לצרכי השקעה, ובמקביל להציע לציבור מסלולי חיסכון הצמודים למדד מחירי הדירות כדי לספק להם אפיק השקעה אלטרנטיבי לשוק הדיור שינקז חלק מעודף הביקוש (ראו, לדוגמה, הצעה ברשימה מ-2014, כאן). שני האמצעים יש בכוחם לקזז לפחות חלק מעוצמת הביקוש הספקולטיבי ולהקטין את ממדי ההתייקרות של דירות.
בעייה שנייה: האם קיימת מגמת התייקרות ארוכת טווח של מחירי הדירות במונחי שכר?
נסתכל שוב בגרף, והפעם ננסה להתאים לו קו מגמה (ראו את הקו המקווקוו).
נדרשת כאן הערה מתודית: התאמת קו מגמה לסידרה עתית היא אמנם פרוצדורה סטטיסטית-טכנית ("ריבועים פחותים"), אבל היא איננה נטולת אמירה סובייקטיבית של החוקר. כך, קו המגמה שאנו רואים בגרף מניח שהסידרה העתית שאנו סוקרים היא בעלת מגמה חיובית. יכולנו, לחילופין, להניח שמדובר בסידרה שאיננה בעלת מגמה (כפי שעולה כנראה מדברי אותו קורא: "מחירי הדירות במונחי שכר …. מתנדנדים בין 6 שנות שכר ל 13 שנים הלוך ושוב כבר 40 שנה"). ובכל זאת, נראה לי שהתנהגותו של הגרף מאפשרת לנו לשער שמעבר לתנודות המחזוריות מסתמנת מגמה של עלייה לאורך זמן.
קו המגמה החיובי מלמד אותנו שני דברים: 1) בטווח הארוך (וכאן מדובר ב-45 שנים) מחיר הדירה הממוצע מתייקר בקרוב ל-1% מידי שנה יחסית לשכר; 2) עליית המחירים המחזורית שהחלה ב-2008 על רקע הפחתת הריבית נמשכה כעשור, והיא גרמה למצב שבו מחירי הדירות הגיעו ב-2016-2017 לנקודה שבה הם נמצאים כ-20-25% מעבר למגמה ארוכת הטווח.
מה המשמעות של הנקודה הראשונה?  האמירה שמעבר לרעשים המחזוריים קיימת מגמה ארוכת-טווח של התייקרות מחירי דירות במונחי שכר היא בעלת השלכה חשובה: בעולם צומח, שבו השכר הריאלי עולה בהתמדה ושכוח הקנייה של השכר במונחי רוב המוצרים גדל לאורך זמן (וזוהי המהות של עלייה ברמת החיים החומרית) - כוח הקנייה של השכר במונחי דירה הולך ונשחק לאורך זמן. מכאן, שמדור לדור יכולתם של משקי בית צעירים להגיע לדיור בבעלות הולכת ופוחתת. וזו אינה תופעה מחזורית, כזו שמקורה בהפחתת ריבית או בעלייה המונית, אלא תופעה פרמננטית - סוג של 'חוק טבע'.
האמירה השנייה, על תופעה מחזורית של עליית מחירים מעבר לקו המגמה, משמעותה שמחירי הדירות נמצאים כיום ברמה מוגזמת. אנחנו נמצאים לכאורה במצב שבו גובר הסיכון ל'תיקון' המחירים כלפי מטה. זה יכול להיות תיקון דרמטי, שיהיה מלווה במשבר, או תיקון 'רך' שבמהלכו השכר הממוצע יעלה בקצב מהיר יותר ממחירי הדירות עד שרמת המחירי במונחי שכר תחזור לקו המגמה. חשוב גם להבין שהאמירה השנייה אינה נגזרת מהעובדה שקו המגמה עולה, אלא להיפך: אילו היינו מניחים שתנודות מחירי הדירות במונחי שכר אינן משקפות מגמת עלייה אלא רק תופעה מחזורית - המצב הנוכחי של מחירי הדירות היה מתפרש על-ידנו כחריגה גדולה יותר מהממוצע ממה שהערכנו לעיל.
סטייה: האם ההתפתחות המחזורית בישראל משותפת גם למדינות אחרות?
המחזוריות החזקה של מחירי הדירות בישראל במונחי שכר מעלה שאלה: האם זהו המצב במדינות אחרות, או שהמשק הישראלי חווה התפתחות קיצונית? לשם כך נסתכל על נתוני ה-OECD לשנים 2000 עד 2016 ונשווה את התפתחות היחס בין המחיר הממוצע של דירה לבין השכר הממוצע בישראל לזו של מדינות ה-OECD האירופיות. הסתכלו בגרף הבא, המתבסס על נתוני ה-OECD (הקו הכתום הוא הנתון הישראלי, והכחול - של מדינות OECD):
ניתן לראות שגם במדינות ה-OECD הייתה תנודה מחזורית: בעקבות הפחתת הריבית ב-2001 (בעקבות משבר הדוט.קום) החל תהליך התייקרות של הדירות, שנמשך עד 2007; המשבר הפיננסי העולמי שפרץ ב-2008 גרם להיפוך המגמה ולירידת המחירים.
הסיפור של ישראל שונה לחלוטין: עד 2007 נמשך תהליך של ירידת מחירי דירות במונחי שכר, כנראה על רקע בניית-יתר באמצע שנות ה-90'. אלא שהמשבר הפיננסי העולמי לא פגע בישראל (הצמיחה הכלכלית נמשכה לאחר עצירה קצרה), בעוד שהפחתת הריבית נתנה דחיפה לביקוש לרכישת דירות. התוצאה היא עלייה רצופה של מחירי הדירות במונחי שכר שנמשכה עד 2017. המשרעת הישראלית גדולה יותר: בין 2007 ל-2016 עלה המחיר הממוצע של דירה במונחי שכר בכ-50%.
בעייה שלישית: האם רמת מחירי הדירות הנוכחית היא בת-קיימא?
מהי המשמעות שמחירה הממוצע של דירה בישראל שקול ל-13.6 שנות שכר ממוצע למשרת שכיר (הנתון של 2017)? האם מדובר במספר סתמי שיכול לטפס גם ל-15? ל-20? האם, לחילופין, יש גודל נורמטיבי של מחיר ממוצע של דירה במונחי שכר? נעשה כמה חישובים להמחשה.
מחירה הממוצע של דירה בישראל ב-2017 היה 1.6 מיליון ש"ח. נניח שמשק בית יכול להמציא 20% מעלות הרכישה נטו (לפני הוצאות נלוות) ממקורות עצמיים - 320 אלף ש"ח. את שאר העלות הוא מעוניין לממן באמצעות הלוואת משכנתא בנקאית - 1.28 מיליון ש"ח. הוא פונה לבנק ומגיש בקשה להלוואה ע"ס 1.28 מיליון ש"ח, ונניח שהבנק מציע לו הלוואה הפרוסה ל-30 שנים עם לוח סילוקין "שפיצר" (תשלום חודשי קבוע) בריבית 4%. התשלום החודשי הקבוע שיוטל עליו בתנאים אלו הוא 6,111 ש"ח. אם נשווה את גובה התשלום לשכר הממוצע נראה שתשלום זה מהווה 62% מההכנסה הממוצעת (ברוטו) למשרת שכיר שהייתה בישראל ב-2017. זהו נטל שוטף בלתי-סביר, שאף בנק לא היה מסכים לאשר אותו. אם כך, קרה כאן משהו מוזר: אם שכיר שהכנסתו שווה לשכר הממוצע במשק מעוניין לרכוש דירה שמחירה הוא המחיר הממוצע של דירה במשק - הוא איננו יכול לעשות זאת.
החישוב שנעשה כאן הוא לצורך המחשה. במקרים רבים יש במשק הבית מפרנס נוסף. נניח שהכנסתו הכוללת (ברוטו) של משק הבית היא פי 1.5 משכרו של המפרנס הראשי. גם אז יהווה תשלום המשכנתא נטל כבד (כ-41%) מכדי שהבנק יסכים לאשר את ההלוואה.
נעשה עכשיו חישוב הפוך: מה היה צריך להיות מחירה הממוצע של דירה בישראל ב-2017 כדי ששכיר ממוצע היה יכול לרכוש אותה בעזרת הון עצמי של 20%? בהתחשב בשכר הממוצע ובנטל הסביר של החזר, מחיר הדירה היה צריך להיות כ-720 אלף ש"ח, או 6.1 שנות שכר. גודל ההלוואה, בדוגמה זו, שקול ל-4.9 שנות שכר (ברוטו). יש כאן הקבלה לכלל האצבע הנהוג בארה"ב, לפיו גודל ההלוואה לרכישת דיור אינו יכול לעלות על שכר (ברוטו) של 4 שנים של הלווה. אם מדובר במשק בית שבו יש שני מפרנסים והכנסתם (ברוטו) היא פי 1.5 מהשכר הממוצע - תקציב רכישת הדיור היה עומד על כ-1.08 מיליון ש"ח. 
מדוגמה מספרית פשטנית זו עולה שכדי שבעל שכר ממוצע יוכל לרכוש דירה ממוצעת בעזרת אשראי בנקאי בשיעור מימון של 80% - מחיר הדירה הממוצעת היה צריך לרדת משמעותית במונחי שכר. הוא היה צריך להיות ברמה בה היה בנקודות השפל של 1977 או 1988.
לסיכום: כמה נקודות למחשבה
  • מחירי הדירות בישראל גבוהים מידי כיום, כפי שמעיד היחס בין המחיר הממוצע של דירה לבין השכר הממוצע: שכיר שמשתכר שכר ממוצע איננו יכול לרכוש דירה במחיר ממוצע. זוהי בעיקר תוצאה של העשור האחרון, בגלל הירידה הדרמטית של שיעור הריבית ובעקבות זאת כניסת ביקוש להשקעות לשוק רכישת הדיור. התוצאה היא שמשקי בית חסרי-דיור נדחקים לסוף התור ע"י משקיעים, כפי שניתן ללמוד מהגידול הניכר במשקלם של משקי בית המחזיקים ביותר מדירה אחת.
  • האם מחירי הדירות ירדו מעצמם, בסוג של תהליך מחזורי? קשה לנבא, כיון שנראה שסביבת הריבית הנמוכה תהיה איתנו גם בעתיד (לפחות הקרוב) וכיון שעליית מחירי הדירות שהייתה בשנים האחרונות גורמת למשקיעים להימשך לשוק הדירות ואף להתייחס אליו כאל שוק חסר-סיכון. לכשתעלה הריבית ייווצרו אפיקי השקעה פיננסיים שיהוו אלטרנטיבה למשקיעי הנדל"ן. צריך לזכור שבשנים האחרונות ירדה התשואה השוטפת מהשכרת דירות (שכר הדירה עלה בשיעור נמוך יותר ממחירי הדירות), והעובדה שהמשקיעים אינם מגיבים לירידת התשואה נובעת מהעדר אלטרנטיבה באפיקי ההשקעה הפיננסיים לאור הריבית הנמוכה.
  • מגמת העלייה הרב-שנתית שראינו (גרף מס' 2) ביחס בין מחירי הדירות לשכר אינה קבילה. גם אם ישראל מצטופפת - תכנון נכון מצד הרשויות היה יכול כנראה לאפשר שמירה ארוכת-טווח על היחס בין מחירי הדירות לשכר. לא מדובר במבצעים אד-הוק של שרי שיכון ואוצר שמנסים ליצור הישגים מיידיים, אלא במדיניות ארוכת-טווח של מניעת צווארי-בקבוק מצד ההיצע.
  • התנודתיות של מחירי הדירות במונחי שכר שנחוותה בישראל היא מוגזמת. צריך לצפות מהממשלה לייצר השפעות אנטי-מחזוריות שתשככנה את האפקטים המחזוריים. זה צריך, כאמור, להתבסס על ניקוז אלמנטים ספקולטיביים מהביקוש לדיור בדרך של מיסוי והצעת אפיקי השקעה אלטרנטיביים, ועל התערבות אנטי-מחזורית בביקוש.

יום שני, 15 ביולי 2019

ה- D-Day, אחרי 75 שנים

בחודש שעבר מלאו 75 שנה ליום בו החלה הפלישה של כוחות הברית לאירופה - 6 ביוני 1944 - לאחר שזו הייתה כבושה בידי גרמניה הנאצית במשך ארבע שנים. הפלישה החלה בנחיתת-ענק שהתבצעה בחופי נורמנדי שבצרפת. הנחיתה, שהייתה הגדולה בהיסטוריה הצבאית, הייתה רק אות הפתיחה לפלישה של כוחות הברית לאירופה - פתיחת "החזית השנייה" נגד גרמניה הנאצית (החזית העיקרית של גרמניה הייתה במזרח, מול הצבא האדום). בנחיתה עצמה לקחו חלק כ-150 אלף חיילים של כוחות הברית, ותפיסת החופים איפשרה לכוחות הברית להזרים לאירופה את מלוא הכוחות שנועדו בהמשך להכריע את גרמניה. 


ההתחלה
התאריך המקובל של פתיחת מלחמת העולם השנייה הוא 1.9.1939 - היום בו נפתחה המיתקפה הגרמנית על פולין. בגלל ערבויות הדדיות שחתמו עם פולין, מיתקפה זו גרמה לבריטניה ולצרפת להכריז מלחמה על גרמניה (לאחר שפקע האולטימטום) ביום 3.9.1939. אלא שאז השתרר שקט מוזר: למעט התייצבותו של חיל משלוח בריטי על אדמת צרפת וכמה התנגשויות מקומיות מוגבלות בגבול צרפת-גרמניה - לא החלו מהלכים אופרטיביים על-ידי אף אחד מהצדדים במשך שמונה חודשים, עד מאי 1940 (מהלך אחד התבצע כבר באפריל, כשגרמניה כבשה במהלך מפתיע ומהיר את דנמרק ונורווגיה כדי להבטיח את עצמה מפני מצור ימי עליה). ואז, בבת-אחת, השתנה המצב: ב-10.5.1940 החלה התקפה גרמנית אדירה ("מלחמת בזק") על מערב אירופה - בלגיה, הולנד וצרפת.
'על הנייר', הצבא הגרמני היה מצוי בנחיתות כמותית משמעותית מול הצבא הצרפתי עצמו, מה גם שעל אדמת צרפת שהה כבר חיל משלוח בריטי גדול (כחצי מיליון חיילים). למרות זאת, בתוך מספר שבועות הצליח הצבא הגרמני להביס את צבאות בלגיה, הולנד וצרפת ולרדוף אחר חיל המשלוח הבריטי הנסוג שחלקו נחלץ בעור שיניו בפינוי ימי מאולתר דרך העיירה הצרפתית דנקירק. צרפת הוכנעה באופן משפיל ופוצלה לשתיים בעקבות תבוסתה, וגרמניה הנאצית שלטה במערב אירופה במשך ארבע שנים, עד לנחיתה בנורמנדי שסימנה את התחלת הפלישה של בנות הברית.
ממלחמה אירופית למלחמת עולם
מה שהחל כמלחמה אירופית שנגרמה בשל רצונה של גרמניה להחזיר לידיה את חבלי הארץ שנלקחו ממנה בהסכם וורסאי (שנחתם ב-1918 בעקבות מפלתה במלחמת העולם הראשונה) - הפך בהדרגה למלחמת עולם. בספטמבר 1939 פלשו גרמניה ובריה"מ לפולין במסגרת הסכם ביניהן ("ריבנטרופ-מולוטוב") לחלק ביניהן את פולין, ובעקבות כך הכריזו בריטניה וצרפת על מלחמה בגרמניה. ביוני 1940 הצטרפה איטליה למלחמה, ובחרה (אחרי משא-ומתן עם שני הצדדים) בצידה של גרמניה. ביוני 1941, בדיוק שנה לאחר שכבשה את מערב אירופה, תקפה גרמניה את ברית המועצות ושינתה לחלוטין את אופייה של המלחמה, למלחמה טוטאלית. בדצמבר 1941 תקפה יפן במפתיע את הבסיס הימי האמריקני בפרל הרבור ובעקבות כך הכריזה ארה"ב מלחמה עם יפן. יומיים אח"כ הכריזה גרמניה מלחמה עם ארה"ב. המלחמה הפכה מאירופית לעולמית.
הוויכוח על החזית השנייה
למרות גודלו העצום של צבאה, בריה"מ כרעה תחת ההתקפה הגרמנית. בתוך כמה חודשים הגיעו כוחות חלוץ גרמניים לפאתי מוסקווה ואבדות הצבא האדום הגיעו כבר לכ- 5 מיליון חיילים (כמחציתם שבויים). למרות שבדצמבר 1941 הצליח הצבא האדום להנחיל תבוסה ראשונה לוורמאכט ולמנוע את כיבושה של מוסקווה (ומן הסתם את הכרעתה הסופית ופירוקה של בריה"מ) - מצבו של הצבא האדום נותר נואש. לכן, מרגע שארה"ב הצטרפה למלחמה נגד גרמניה קראה בריה"מ לפתיחתה של חזית שנייה מצד ארה"ב ובריטניה - בנות בריתה החדשות - כדי להקל את הלחץ הגרמני עליה. אלא שבשלב מוקדם זה של המלחמה לא עמד עדיין לרשותה של ארה"ב צבא יבשתי משמעותי, בקנה המידה של הצבאות האירופיים אז, ולא יכולת מתאימה של שינוע ימי של כוחות יבשתיים; את הכל היה צריך לבנות מן היסוד. לכן, על אף שהייתה הסכמה בין הצדדים על עצם הנחיצות של פתיחתה של חזית שנייה נגד גרמניה - היא לא הייתה אפשרית אלא בטווח הארוך, משגוייס, נבנה וחומש הצבא האמריקני (זה נמשך בסופו של דבר למעלה משנתיים). בינתיים, החלה ארה"ב להזרים ציוד ונשק כדי לסייע לצבא האדום לעמוד מול גרמניה.
היכן ומתי תיפתח החזית השנייה? 
שתי השאלות העיקריות לגביהן היה על בעלות הברית להסכים היו היכן תיפתח החזית השנייה ומתי היא תיפתח (הכוונה היא לחזית יבשתית: מלחמה באוויר ובים התקיימה לאורך כל התקופה - זיכרו את "הקרב על בריטניה" שהתקיים כולו בין חילות האוויר, ואת מלחמת הצוללות הגרמניות כנגד שיירות האספקה הבריטיות באוקיינוס האטלנטי). הבריטים רצו לתקוף את גרמניה באיגוף מדרום, כי עתידה של האימפריה הבריטית היה תלוי בשליטה שלה בים התיכון שהיה מעבר הכרחי למושבותיה, וכי צ'רצ'יל האמין שעל המערב להציל את דרום אירופה מנפילה בידי הקומוניזם. האמריקנים, בניגוד לבריטים, רצו לפלוש לאירופה ממערב (צרפת), בדרך הקצרה ביותר לברלין. הוויכוח מעולם לא נפתר, ובסופו של דבר הבריטים כפו על האמריקנים להשתתף במערכה צבאית ארוכה בצפון אפריקה, בסיציליה ובאיטליה הרבה לפני הנחיתה בנורמנדי. 
הוויכוח על העיתוי היה מעניין לא-פחות: האמריקנים נעתרו לבקשת הבריטים לתת עדיפות למערכה נגד גרמניה על פני המערכה נגד יפן ("גרמניה תחילה") למרות ויכוחים קשים שהיו בקרב הפיקוד הצבאי האמריקני, אבל לחצו להקדים את מועד הפלישה ככל האפשר. הבעייה היתה שלוח הזמנים המינימלי לגיוס והכנת כוח תוקף מתאים (הם העריכו אותו ב-25 דיוויזיות) היה צפוי להתמשך מעל לשנתיים, ולכן פלישה כזו הייתה צריכה להישען בעיקר על הצבא הבריטי כשהכוחות האמריקניים מתגברים אותו. זה לא היה מוזר באותה עת, כיון שהצבא הבריטי האימפריאלי היה ענק, מנוסה, ומבוסס במידה רבה על כוח-אדם שגוייס ברחבי האימפריה הבריטית (קנדה, אוסטרליה, ניו-זילנד, הודו). אלא שלבריטים היה ניסיון מר מהעימותים הראשונים עם הצבא הגרמני האימתני (מפרוץ המלחמה במאי 1940 ועד לקרב אל-עלמיין בפברואר 1943 - כמעט שלוש שנים - הסתיים כל מפגש יבשתי של הצבא הבריטי עם הצבא הגרמני בהכרעה של האחרון), והם היססו. בחששם מפני עימות חזיתי מלא עם הוורמאכט הם העדיפו לדחות את הפלישה דרך צרפת עד שהצבא האמריקני יצבור עוצמה, ובינתיים לעסוק בהתקפות אגפיות על גרמניה בים התיכון ובצפון אפריקה. גם ההתקפה היפנית על המושבות הבריטיות באסיה, שדיללה את הכוחות שעמדו לרשות הצבא האימפריאלי הבריטי להתקפה באירופה, לא תרמה לנחישותם להקדים את מועד הפלישה בצרפת.
התוצאה הייתה שלמרות הלחץ המתמיד של בריה"מ על בנות-בריתה להקל עליה בכך שיקדימו לפתוח לגרמניה חזית שנייה - נקבע מועד הפלישה רק ל-1944. בינתיים, עסקו ארה"ב ובריטניה בתמיכה לוגיסטית בצבא האדום (אספקת ציוד ונשק) ובהעסקת חלק מהצבא הגרמני בקרבות באזור הים התיכון. ראוי עם זאת להבין את הפרופורציות: בזמן שהצבא הבריטי נאבק ארוכות ונואשות ב"קורפוס אפריקה" של הגנרל רומל, שמנה בסה"כ 12 דיוויזיות גרמניות ואיטלקיות מורעבות-תחזוקתית ופעל כמעט ללא סיוע אווירי - הצבא האדום נלחם כנגד כוח של כ-180 דיוויזיות של כוחות הציר, מגובות בחיל אוויר אפקטיבי ותוקפני. 
ההחלטה הסופית על מיקום הפלישה (החוף האטלנטי של צרפת) ועיתוייה (אמצע 1944) נפלה בוועידת טהרן (נובמבר 1943) שבה נפגשו סטאלין, רוזוולט וצ'רצ'יל. מטה התכנון כבר הוקם בלונדון והחל לתכנן את פרטי הפלישה (שם הקוד: מבצע Overlord). הדרישה האמריקנית מהבריטים הייתה שהכוחות הדרושים לפלישה במערב צרפת (צי, חיל אוויר ודיוויזיות משוריינות) ישוחררו בהדרגה מהחזית שנוהלה אז באיטליה ויועברו לאזור הפלישה בצרפת. הגנרל אייזנהאואר נבחר ע"י בנות הברית בינואר 1944 לפקד על הפלישה. המינוי של גנרל אמריקני לעמוד בראש הכוחות המשולבים של בעלות הברית היה טבעי ככל שחלף הזמן ואמריקה הפכה להיות הגורם הדומיננטי במערכה הצבאית נגד גרמניה.
לקראת הפלישה
הפלישה לצרפת הייתה המהלך העיקרי של בעלות הברית במלחמת העולם השנייה. ההבנה שכשלון מול הצבא הגרמנייפגע בסיכויים להכריע את גרמניה (גם האמריקנים וגם הבריטים לא היו מוכנים להסתפק בפחות מהכנעה מלאה של גרמניה. הם אפילו חשבו על חלוקתה לאחר מכן למספר מדינות ופירוק תעשייתה כדי למנוע מגרמניה לשוב ולהוות איום צבאי על שכנותיה) גרמה לתכנון של מהלך אדיר-ממדים, שהצריך ריכוז צבאי עצום של אמצעים וכוח-אדם. שניים וחצי מיליון חיילים אמריקניים נאספו על אדמת אנגליה - הבסיס ממנו יצא כוח הפלישה. 
הנחיתה, בגלל גודלה, לא יכלה להישמר בסוד: שני הצדדים ידעו שהיא מתקרבת, ידעו פחות או יותר את עיתוייה הצפוי ואת גודלה וידעו שהיא תתבצע במערב צרפת. לוורמאכט היה ברור שהצלחה לבלום את הנחיתה תגרום לשיתוקן של ארה"ב ובריטניה לתקופה ארוכה, ובכך יתאפשר לו לשחרר כוחות לטובת החזית המזרחית (היטלר סבר שמדינות דמוקרטיות אינן מספיק נחושות כדי לשאת במאמץ ארוך הדורש הקרבה, והאמין לכן שבלימת הנחיתה תערער את נכונותן להמשיך במלחמה. שיקול דומה הנחה אותו בסוף 1944, כשפתח במיתקפה אחרונה דרך הארדנים כדי להפוך את הקערה על פיה ולדחוק את בנות הברית להפסקת הלחימה). לחזית זו מונו שניים מגדולי המצביאים הגרמנים - פון רונדשטט ורומל - ונבנה מערך הגנה עצום ("החומה האטלנטית"). 
למרות שלכאורה הכל היה ידוע מראש - כוחות הברית הצליחו לבצע הטעייה אסטרטגית שתרמה במידה רבה להצלחתה של הנחיתה. לצורך כך הם בנו צבאות-דמה (כולל את "קבוצת הארמיות האמריקנית הראשונה" שהייתה ממוקמת לכאורה קרוב לחופי קאלה והייתה "בפיקודו" של הגנרל פאטון) ומערכי הטעייה שגרמו לגרמנים להאמין שהנחיתה העיקרית תתרחש בקאלה. קאלה הייתה יעד טבעי לפלישה ימית מהאי הבריטי: זוהי הנקודה הקרובה ביותר לבריטניה, ויש בה נמל, וההנחה הגרמנית הייתה ששום פלישה בסדר גודל כזה לא תוכל להתבצע ללא תפיסה של נמל בינלאומי שיאפשר את אספקת הכוחות בהמשך הלחימה. הנחיתה בפועל התרחשה בחופי נורמנדי - 350 קילומטר מקאלה. בהעדר נמל בינלאומי בסביבה בנו כוחות הברית במשך שנתיים שני נמלים צפים וגררו אותם איתם לנורמנדי. בשל ההטעייה המוצלחת, לקח לגרמנים 24 שעות להבין שהנחיתה בנורמנדי היא המהלך האמיתי ולא הטעייה (השכנוע שהפלישה תתקיים באזור קאלה גרם לכך שרק באמצע יולי היטלר השתכנע שהנחיתה בנורמנדי אינה הטעייה). המשמעות הייתה עיכוב קריטי של כוחות העתודה הגרמניים ושמירתם כדי לקדם פלישה אחרת, שכלל לא הייתה.
הנחיתה
חופי הנחיתה שנבחרו היו באזור חצי האי קוטנטן. לצורך הנחיתה נחלק הכוח לחמישה ראשים נפרדים, ורוחב אזור הנחיתה הכולל היה כ-70 קילומטר. שמות הקוד של החופים הפכו כבר לנחלת ההיסטוריה, בגלל התיעוד הנרחב בספרות ובקולנוע: Sword, Utah, Omaha, Gold, Yuno. במבצע השתתפו כ-150 אלף חיילים אמריקנים, בריטים וקנדים, שלוו בכ-7,000 כלי שייט. להבטחת אזור הנחיתה הוצנחו לילה קודם לכן למעלה מ-20 אלף חיילים של הדיוויזיות המוטסות. 
הנחיתה בנורמנדי היתה כאמור הגדולה ביותר בהיסטוריה הצבאית. היא הצליחה, למרות שלרגע אחד במהלך היום ("היום הארוך ביותר") מפקדי המבצע חששו לגורלה, ולמרות שהגרמנים השקיעו מאמצים אדירים כדי לקדם אותה ולהכשילה. בהצלחתה היא איפשרה לכוחות הברית להתחיל בהעברת הכוחות המרכזיים החשובים לפלישה לאירופה ולכיבוש גרמניה. אבל הנחיתה כשלעצמה לא היוותה "מכת מוות" לגרמניה הנאצית - רחוק מזה. בנות הברית ציפו להכריע את גרמניה בתוך חודשים ספורים ולהגיע לברלין עד לסוף 1944. זה לא קרה. למרות העדיפות העצומה של כוחות הברית בחזית המערבית (רוב הצבא הגרמני היה עסוק בלחימה בצבא האדום בחזית המזרחית וחלקו עדיין היה ערוך באיטליה), הקרבות לכיבוש צרפת היו קשים ונמשכו חודשים. פריס שוחררה רק בסוף אוגוסט 1944, והניסיון הראוותני לתפוס מעברים על הריין כדי לחדור לגרמניה ("מבצע גן-שוק") נכשל כשלון מחפיר בספטמבר 1944. בדצמבר 1944 עדיין היו כוחות הברית פרוסים בבלגיה והם ספגו התקפת-פתע אדירה של הוורמאכט באזור הארדנים (מבצע "ערפילי סתיו") שכמעט ששינתה את המצב מיסודו.
על חשיבות ה-D-Day כסמל
הנחיתה בנורמנדי לא הייתה האירוע שהכריע את הכף. את המכה המכרעת קיבל הוורמאכט כשבועיים לאחר הנחיתה דווקא מכיוון מזרח, כשהצבא האדום פתח במבצע "בגרטיון" שבמהלכו הושמדה כליל קבוצת הארמיות הגרמנית "מרכז" והוורמאכט איבד בתוך חודשיים למעלה ממיליון חיילים. היא גם לא הייתה נקודת שיא מבחינת הלחימה ולא כללה קרבות מופת או הצלחות מיוחדות מצד בנות הברית. ובכל זאת היא זכתה לתהילת עולם והייתה לסמל. היא מציינת את המעבר של כוחות הברית מהתכתשויות אגפיות למהלך התקפי ברור להכרעת גרמניה (להבדיל, למשל, מהמלחמה באיטליה). היא הייתה מבצע לוגיסטי וצבאי אדיר, שהוכן במשך למעלה משנתיים. היא הסיפור ההרואי של חזרתם של כוחות הברית (כולל יחידות לאומיות של המדינות הכבושות ששולבו בהם) ליבשת אירופה כדי לשחררה מהכיבוש הגרמני. והיא סופרה ותועדה בספרים ובקולנוע, הרבה יותר ממלחמתו של הצבא האדום. כי בריה"מ הפכה לאויב במה שהיה קרוי "המלחמה הקרה". אבל צריך לזכור שהמלחמה נגד גרמניה הוכרעה בחזית המזרחית - לא המערבית: מפתיחת המיתקפה על בריה"מ (יוני 1941) ועד לסוף 1944 נהרגו 2.4 מיליון חיילים גרמנים בחזית המזרחית לעומת כ-200 אלף בחזית המערבית.

גרמניה נכנעה בסופו של דבר רק ב-8 במאי 1945, כמעט שנה לאחר הנחיתה בנורמנדי.

יום חמישי, 4 ביולי 2019

מחירי הדיור בישראל: מגמה, מחזורים וכמה תובנות

מה קרה למדד מחירי הדירות?
הסתכלו בגרף מס' 1, המתאר את התפתחות המחיר הממוצע של דירות בישראל (במונחים ריאליים, כלומר בניכוי האינפלציה) בשנים 1962 עד 2019 (הנתונים התקבלו באדיבות משרד השיכון). מה אנו רואים בגרף זה?
אנו רואים שמחירה הממוצע של דירה התייקר במהלך התקופה האמורה (57 שנים) פי חמש, במונחים ריאליים. פירושו של דבר שהקצב השנתי הממוצע של עליית המחירים בתקופה זו היה קרוב ל- 3%. קצב זה גבוה מקצב העלייה הרב-שנתי של השכר הריאלי, ולכן מחירה הממוצע של דירה התייקר במהלך השנים גם במונחי שכר.
נקודה נוספת שעולה מן הגרף היא שלמרות שהתופעה של התייקרות הדירות בטווח הארוך היא מובהקת - היא איננה תהליך מונוטוני: היא נתונה למחזורים; ישנן תקופות של התייקרות וישנן תקופות של ירידת מחירים. כך, לדוגמה, מחירי הדירות ירדו בשנים 1965-1967 (תקופת המיתון הכלכלי, ירידה מחיר מצטברת של 10%), בשנים1973-1977 (תקופה של האטה כלכלית בעקבות מלחמת יום הכיפורים ומשבר האנרגיה, ירידה מצטברת של 37%), בשנים 1984-1988 (קריסת המשק והפעלת התוכנית הכלכלית לייצוב המשק, ירידה מצטברת של 20%), ובשנים 1997-2007 (השנים שלאחר העלייה ההמונית מחבר העמים, ירידה מצטברת של 22%). מכאן, שבמהלך התקופה הנסקרת חלו ארבעה אירועים משמעותיים, רב-שנתיים, של ירידת מחירי דירות.
האם לדעתכם הציבור מודע לירידות המחירים שהיו? האם הוא לוקח בחשבון שייתכן שמחירי הדירות ירדו בעתיד? אני מעריך שלא; נדמה לי שרוב הציבור מחזיק בדעה שמחירי הדירות בישראל תמיד עולים. לכל היותר - הם יכולים להתייצב לתקופת זמן, אבל לא לרדת. ציפיות אלו של הציבור מושפעות כנראה מכך שאנו נמצאים בעיצומה של עליית מחירים שנמשכת ברציפות כבר 12 שנים, שבמהלכה מחירי הדירות כמעט והוכפלו במונחים ריאליים. ציפיות הציבור הן "ציפיות מסתגלות" - הן משקפות את אירועי העבר בדגש על העבר הקרוב.
מחזורים מול מגמה
הרושם שנוצר מהתיאור הגרפי לעיל הוא שמחירי הדירות מונעים לכאורה ע"י שני סוגים נפרדים של כוחות: כוח אחד שקובע את המגמה ארוכת-הטווח של מחירי הדירות (מגמת עלייה), וכוח אחר שמחולל את המחזורים סביב המגמה (עליות וירידות לחילופין). הכוח הראשון יכול להיות תוצאה של מאפיין בסיסי של המשק - הצמיחה הכלכלית המתמשכת של המשק והעובדה שגידול האוכלוסייה המהיר-יחסית של ישראל מביא להצטופפות הולכת וגוברת שלה. הכוח השני נוצר - כך זה נראה - ע"י אירועים כלכליים שמסיטים (לתקופת ביניים) את מחירי הדירות מהמגמה ארוכת-הטווח שלהם. מה שננסה לכן לעשות כעת לנתוני המחירים הוא להפריד בין השניים: בין המגמה (שהיא קבועה) לבין מחזורי העסקים. את ההמחשה נוכל לראות בגרף מס' 2, שזהה בכל לגרף מס' 1 פרט לכך שהוספנו לו קו מגמה (מסומן בקו מנוקד אדום).
בנקודה זו אני חייב התנצלות מסויימת לכלכלנים שביניכם: לא מדובר כאן בניתוח כלכלי שיטתי, כזה שיש בכוחו להסביר את המכלול - גם את המגמה ארוכת הטווח וגם את הסטיות ממנה - ע"י חשיפת הגורמים הכלכליים הקובעים את מחירי הדירות ואמידה של עוצמת השפעתם, אלא בתרגיל דידקטי שמנסה לפשט את המציאות ע"י שימוש בכמה "טריקים" גרפיים. אבל זה נראה לי 'עיגול פינות' קל שיתרונו בכך שהוא מקל על הקורא להבין את התמונה הכוללת.
כפי שניתן לראות בגרף מס' 2, קיימת מגמה ארוכת-טווח של התייקרות הדירות. מגמה זו מצביעה על קצב התייקרות רב-שנתי של 2.1-2.4%  (תלוי באורך סידרת הנתונים אליה אנו מתייחסים). מדד מחירי הדירות "מתפתל סביב" קו מגמה זה: לפעמים הוא נמצא מעליו (ואז אנו מסיקים שמחירי הדירות נמצאים מעל למגמה), ולפעמים מתחתיו (ואז אנו מסיקים שמחירי הדירות נמצאים מתחת למגמה). 
דוגמה למה שניתן ללמוד מהניתוח הגרפי הזה: התהליך הנוכחי של עליית מחירי הדירות החל אמנם בשנת 2008, אבל באותה עת מחירי הדירות היו נמוכים, לאחר ירידה שנמשכה כעשור, ונמצאו מתחת למגמה ארוכת-הטווח שלהם (כ-20% מתחת למגמה); עליית המחירים נמשכה אמנם מאז 2008 ברציפות, אבל רק ב- 2012 הגיעו מחירי הדירות לרמה המתיישבת עם המגמה ארוכת-הטווח שלהם, ומאז הם נמצאים מעבר לה.
שימו לב שלא מדובר כאן במכשיר מדידה אנליטי אלא בכלי גרפי המסייע להמחשת התהליכים. לכן אנו יכולים אמנם להעריך שמחירי הדיור בישראל נמצאים כיום (2019) מעבר לרמה המתיישבת עם המגמה ארוכת-הטווח שלהם, אבל איננו יכולים להסיק מכך אם אנו קרובים למיפנה בהתפתחותם של מחירי הדירות ולא מה תהיה עוצמת השינוי שלהם לכשיגיע המיפנה. תובנה אינה מכשיר לחיזוי כלכלי.
ועוד זווית צילום של מדד מחירי הדירות
נותר עוד שלב בניתוח הגרפי: להמחיש את התנודתיות של מדד מחירי הדירות סביב המגמה ארוכת-הטווח. לשם כך מובא כאן גרף מס' 3, המציג את היחס בכל שנה בין מדד מחירי הדירות לבין המגמה ארוכת-הטווח שלו. לצורך הניתוח כאן, קו המגמה מגרף מס' 2 הוא כעת קו אופקי בגובה 100, והגרף מתאר את מיקומו של המדד יחסית למגמה.
הנקודה הראשונה העולה מן הגרף נוגעת למשרעת: בנקודות השפל, מדד מחירי הדירות צנח לשפל של עד 25% מתחת למגמה ארוכת-הטווח (ראו: 1977); בנקודות השיא - הוא הגיע ל-30% מעבר למגמה ארוכת הטווח (ראו: 1973 ו-1996). מדובר לכן בתנודתיות חזקה סביב המגמה. 
מה זה אומר, תנודתיות?
תנודתיות פירושה סיכון. בניגוד לתחושה הרווחת שהשקעה בנכס דיור היא השקעה שמרנית - אנו רואים שבתקופה הנסקרת השקעה בדיור סבלה מסטיות מחזוריות משמעותיות מקו המגמה. השקעה בדירה איננה יכולה לכן להיחשב כסולידית, בעיקר אם מדובר ברכישת דירה לצורך השקעה (לדוגמא: אפיק השקעה עבור חיסכון פנסיוני) ובעיקר כשאופק ההשקעה הוא קצר-בינוני (ואז המשקיע יושפע יותר מהמחזור מאשר מהמגמה).
מחזורי-מחיר של דירות נובעים בעיקר מהעובדה שבעוד שהביקוש לרכישת דיור הוא גמיש (הוא יכול להשתנות במהירות) וספקולטיבי (משקיעים יימשכו להשקעה בדירות כשהם מצפים לרווחי-הון) - ההיצע הוא בעל גמישות נמוכה. התוצאה היא ששינויים בביקוש מתרגמים את עצמם קודם כל לשינויי מחיר. ועוד נקודה: מאחר שעלות הבנייה אינה משתנה בטווח הקצר - רוב שינויי המחיר של דירות מיתרגמים לשינויי מחיר של קרקע לבנייה. לכן מחזורי-מחיר משפיעים לרעה לא רק על משקי הבית, שמצויים בחרדה מתמשכת מפני התייקרות הדירות שמא לא יצליחו להגיע לבעלות על דירה, אלא גם על היזמים, שרווחיות פעילותם תלויה בעיקר בהצלחת ההימור שהם עושים על מחירי הדירות העתידיים בעת רכישת קרקעות. 
כמה תובנות מהניתוח
מחזורי-מחירים, בניגוד למגמה,  אינם טובים לשוק הדיור - לא למשקי הבית ולא ליזמים. מה שהיינו רוצים לכן מהממשלה הוא שתפעל לשיכוך התנודות המחזוריות (אנחנו לא מדברים על המגמה, ולא על רמת המחירים!). הממשלה יכולה לעשות זאת ע"י נקיטה בצעדים מצד ההיצע (הגמשה של שרשרת האספקה של דירות חדשות) וצעדים מצד הביקוש (ריסון הביקוש הספקולטיבי להשקעה בדיור). מדובר כמובן ברפורמות יסודיות ולא בתגובות נמהרות להתפתחויות של מחירי הדירות, כפי שנהוג היה בשנים האחרונות.
דרך אפשרית להתמודד עם המניע הספקולטיבי של רוכשי דירה ראשונה, שלפעמים עיתוי כניסתם לשוק הדיור מושפע יותר משיקולים של גידור סיכונים (החשש שמחירי דירות הגואים ירחיקו את הדירה אל מעבר ליכולת הרכישה שלהם) מאשר משיקולים של צורכי דיור קיימים, היא לספק להם מענה לחשש מפני התייקרות הדירות מחוץ לשוק הדיור. מענה כזה יכול להינתן ע"י יצירת אפיק של חיסכון לדיור שבו קרן החיסכון צמודה למדד מחירי הדירות. פתרון זה כבר הוצג בבלוג זה מספר פעמים בעבר (ראו לדוגמא כאן וכאן), ומטרתו לנקז עודף ביקוש ספקולטיבי משוק הדיור כדי לשכך תנודות מחירים שמקורן ב'קפיצות' מצד הביקוש. ייתכן שאפיק חיסכון זה יצטרך להישען בתחילת דרכו על אג"ח ממשלתי הצמוד למדד מחירי הדירות, אבל בהמשך חיסכון זה יכול להיות מופרט ולהוות בסיס גם לאשראי לדיור הצמוד למדד מחירי הדירות (ראו כאן). 

אפשר היה לחשוב גם על מנגנון גידור סיכונים בצד ההיצע. יזמים בתחום הנדל"ן נמצאים בסיכון עסקי מוגדל כאשר הם רוכשים קרקע לבנייה במחירים שמשקפים את ציפיותיהם לגבי מחירי הדירות העתידיים. כל שינוי מגמה של מחירי הדירות עלול לאיים על יציבותם העסקית. מאחר שבישראל מדובר בעיקר על קרקע שמקורה ברשות מקרקעי ישראל, ניתן היה לחשוב על שיטת המחרה השונה מהמכרזים הנהוגים כיום ולהמירה בהקצאת קרקע שמחירה ייקבע רק לאחר שהדירות תימכרנה לציבור.