הרעיון הכלכלי בדבר קיומה של "יד נעלמה" בכלכלה תחרותית, כזו שפותרת בעצמה את שאלת ההקצאה של משאבים, הוא רעיון שיש בו קסם. בעולם שבו מתאפשרת פעולתה של "היד הנעלמה" לא דרוש מתכנן-על שיקבל החלטות ויורה לכל יצרן וצרכן מה לעשות כדי להגיע לשיווי משקל: פעולת השווקים מביאה בכוחות עצמה את המשק לשיווי משקל שבו כל קונה מוצא מוכר וכל מוכר מוצא קונה. כל שאלות היסוד הכלכליות נפתרות מעצמן, סימולטנית: מה וכמה לייצר, איך לייצר ולמי לייצר. והעיקר - הפעלתנות האנוכית של הפרטים מבטיחה את הרווחה של החברה כולה. קסם, ללא ספק.
אחד התחומים החשובים שבהם פתרון "היד הנעלמה" הוא פתרון קוסם הוא תחום הדיור: הסתכלו סביבכם כמה ויכוחים ציבוריים מתנהלים לגבי המדיניות הממשלתית הנדרשת בתחום הדיור וכמה האשמות הדדיות מטיחים זה בזה הגורמים השונים על ניהול כושל. זה יכול היה לכאורה להיות פשוט יותר אילו רק איפשרנו לכוחות השוק לפעול ללא התערבות ממשלתית: אם יש מחסור דיור - מחירי הדיור יעלו, עליית המחירים שתיווצר תמשוך יזמים להגדיל את מלאי הדיור בדרך של בנייה חדשה (או שהיא תגרום להצטופפות דיירים) והמחסור ייעלם מעצמו. ולהיפך במצב של עודף דיור: מחירי הדיור ירדו, יזמים יקטינו בתגובה את קצב הבנייה של דירות חדשות ודיירים יוכלו להתרווח בשל הוזלת הדיור. זהו עולם אוטופי: לא רק שהשוק יווסת בעצמו את קצב הבנייה ואת פיזורה הגיאוגרפי לפי הצרכים המשתנים ויפטור אותנו ממעורבות ממשלתית על עלותה, מחדליה והשחתתה, אלא גם נוכל לחיות בשלום עם מצפוננו בהאמיננו שההקצאה של מלאי הדיור לתושבים היא הקצאה הוגנת: מי שתורם יותר לחברה זוכה להגדיל את הכנסתו ולתרגם זאת (גם) לתנאי דיור משופרים. הרשות - נתונה.
כמה מעלות טובות למצב הזה! לכל "סיר" (משק בית) יש "מכסה" (פתרון דיור) התואם את העדפותיו ואת יכולתו הכלכלית. יש שכר ועונש ברורים: מי שרוצה להתגורר ברווחה ובמיקום מועדף יצטרך להתאמץ יותר (לדוגמה: להשקיע בהון אנושי שיאפשר לו להגדיל את הכנסתו), להתנהל אחרת מבחינת תכנון פיננסי לטווח ארוך (לדוגמה: להגדיל את חלק ההכנסה השוטפת שהוא חוסך) ואולי גם להגביל את גודל משק הבית שלו. אי-השיוויון בתנאי המגורים של האוכלוסייה איננו צריך להטריד את מצפוננו שכן הוא אינו מעיד על חוסר הוגנות - המשחק הכלכלי היה הוגן ופתוח לכולם, ניתנה הזדמנות שווה לכל המשתתפים, ולכן כל תוצאה שלו היא לגיטימית. מי שמתלונן - שיביט קודם כל במראה.
אלא שהמחשבה שזהו העולם האמיתי ושמדובר במשחק הוגן איננה באמת נכונה. יש בה כמה ליקויים. ראשית, למדנו על בשרנו בעשורים האחרונים שעליית מחירי דיור איננה רק תגובה חיסונית בריאה שמסייעת לפתרון הוגן של בעיית מחסור: עליית המחירים עלולה להתנתק מהגורם המקורי שגרם לה, להזין את עצמה (דרך מנגנון היווצרות הציפיות של הציבור ובעזרת הצטרפותם של גורמים ספקולטיביים למשחק), להפוך ל"בועה" שסופה אולי להתפוצץ, ובכך ליצור גלים מחזוריים חזקים שיגרמו לאי-יציבות ואולי גם למשברים של המערכת הכלכלית (התמוטטות של חברות עסקיות ובנקים). שנית, עלייה מתמשכת של מחירי דיור עלולה להביא לתהליך שיטתי של סלקציה שמיטיבה עם משקי הבית החזקים-כלכלית ודוחקת החוצה (crowdig out) משקי בית מוחלשים אל מחוץ לשוק הדיור (ברמה שכונתית/אזורית או אף ברמה ארצית). ייתכן שלסלקציה שיטתית זו יש גם היבטים שיכולים להתפרש על-ידי משקי הבית המוחלשים כאפלייה או כנטישה שלהם על-ידי המדינה ובכך להחליש את הסולידריות החברתית ולחזק אג'נדות פוליטיות המדגישות מאבקים בין קבוצות אוכלוסייה. ושלישית, יש תכונה חשובה של הבעלות על נכסי דיור (בניגוד למצב של מגורים בשכירות או בחכירה): העובדה שבעלות זו מועברת מדור לדור. בכך היא פוגעת בעיקרון היסודי של התחרות ו"היד הנעלמה": התחרות בין בני אותו דור איננה מתקיימת בתנאי פתיחה שווים, ולכן נותק הקשר ה"חינוכי" בין תרומת הפרט לחברה לבין הצלחתו - הוא יכול לרשת את הצלחתו ובכך להתייצב לתחרות הכלכלית בתנאים משופרים. אם אמנם כך, לא כולנו יוצאים מקו זינוק יחיד והדיון המוסרי נפתח מחדש. האם המשחק הכלכלי הוא באמת משחק הוגן, או שהעושר מועבר מדור לדור ולא מתקיים העיקרון של הזדמנות שווה לכל המשתתפים במשחק? זה המקום להזכיר את מחקרו של הכלכלן תומאס פיקטי שהראה שהיסטורית, התשואה על העושר עולה על שיעור הצמיחה של המשק ולכן אי-השיוויון במונחי רכוש הולך וגובר לאורך זמן. אם כך, הקפיטליזם, שדגל בתחרות חופשית בשם הצדק וההנעה לפעולה, רק החליף אריסטוקרטיה אחת (של אצולה ימי-ביניימית) באחרת (של שושלות עושר). בתחום הדיור הביטוי של מגמה זו הוא שמחירי הדיור מתייקרים בהתמדה במונחי השכר ולכן גוברת צבירה של מלאי הדיור בידי מעטים שיש להם הון ונגישות נוחה יותר לאשראי בעוד אחרים נאלצים להתגורר בשכירות. קיימת סכנה שהפרדה זו תימשך מדור לדור, וקיים חשש שתופעה זו תפגע בלכידות החברתית.
ההכרה במיגבלות הללו של כלכלת השוק הן הסיבה האידאולוגית להכרה בחשיבות התערבותה של הממשלה בשוק הדיור. לכן במדינות רבות שואפת הממשלה להגדיל את אחוז משקי הבית שיש בבעלותם מגורים משלהם והיא עושה זאת על-ידי שילוב של תמיכות ברוכשי דירה ראשונה ומיסוי משקיעים ועל-ידי תמיכה בקיומו של שוק אשראי לדיור שמאפשר לאוכלוסייה צעירה להגיע לרכישת דירה באמצעות מימון נוח ומוזל. ממשלות גם מגינות על קבוצות אוכלוסייה מוחלשות מפני דחיקה משוק הדיור על-ידי סיוע כלכלי דיפרנציאלי ועל-ידי כפיית תמהיל דירות על המתכננים העירוניים כדי למנוע (במעט) את היווצרותם של אזורי מגורים הומוגניים מבחינה סוציו-כלכלית. ולבסוף, ממשלות משקיעות מאמץ כדי למנוע את התפתחותן של "בועות נדל"ן" וכדי להבטיח את חסינותה של המערכת הפיננסית הפרטית מפני קריסה בעיתות שפל.
בעייה "מודרנית" נוצרה בעשורים האחרונים בגלל הגלובליזציה, הליברליזציה של שוקי ההון הבינלאומיים והתופעה של תנועות הון בינלאומיות לצורך השקעה בנדל"ן. העובדה שבחלק מהעולם הזכות לרכוש נדל"ן איננה מותנית בתושבות (לעיתים אפילו הכיוון הפוך, כלומר זכויות תושבות מוענקות למשקיעים) גורמת לכך שתושבי מדינה אחת יכולים לרכוש דירות במדינות אחרות לצרכי השקעה. לכאורה, פעילות כזו היא חיובית שכן היא מאפשרת זרימת הון ממדינות מפותחות (שבהן לרוב מחירי הנדל"ן גבוהים יותר) למדינות פחות מפותחות (שבהן מחירי הנדל"ן לרוב נמוכים יותר), מה שמסייע לפיתוח הנדל"ן ועידוד הפעילות הכלכלית במדינות הפחות מפותחות. אלא שמתעוררת שאלה של התייקרות מחירי דיור במדינת היעד בגלל זרם ההשקעות של זרים. כבר למדנו שהתגובה עלולה להיות התפתחות שנאה כלפי זרים מצד מקומיים שחשים שהם נדחקים אל מחוץ לשוק והתחזקות תנועות פוליטיות בדלניות שונאות-זרים. לתשומת ליבם של ישראלים שמתלהבים נוכח הזדמנויות השקעה במדינות פחות עשירות (מזרח אירופה, יוון, קפריסין, ברלין וגם פורטוגל). אף חברה לא אוהבת זרים, בוודאי לא כשהם באים בזרם ולא כשהם (לפחות לכאורה) מנשלים את בני המקום ממעמדם. זהו לקח גם לממשלת ישראל: האפשרות להשקעות בנדל"ן למגורים של לא-תושבים עלולה לגרום להגברת הגלים הספקולטיביים בישראל ולהתפתחותו של מעין-קזינו בתחום הדיור. פריחה כזו של תחום הדיור תביא לכך שיש מי שישלם עליה בהתרחקות מהאפשרות להגיע לדיור בבעלותו.
תגובה 1:
אכן. הבהרת זאת יפה.
הוסף רשומת תגובה