מה קרה?
בנק ישראל שיגר ביום 11 במארס 2018 הודעה לעיתונות בדבר "הקלה באופן שבו ישקללו הבנקים את נכסי הסיכון בגין המשכנתאות בשיעור מימון של 60-75%". אפילו לחלק מקוראי הבלוג, ובוודאי שלרוב הציבור, הכותרת הזו כמוה כחרוז הכתוב בשפה הסינית. מצד שני, הם חשים שהכוונה מאחורי ההודעה לעיתונות הייתה מן-הסתם לרגש אותם, לבשר להם שמשהו חשוב השתנה. גם כותרות העיתון הדהדו בהתלהבות את המהלך (ראו כותרת בדה-מרקר: "בנק ישראל הפסיק לפחד מבועה בשוק הדיור - ומשחרר קצת את החגורה"). אז במה מדובר, ועד כמה ההקלה האמורה צפויה להשפיע על ריבית המשכנתאות? כדי להבין נתחיל מהבסיס: נבין מהן דרישות הון ומהו הקשר בינן לבין ריבית המשכנתא.
מהו הון עצמי?
הון עצמי הוא מושג חשבונאי המתאר את ההפרש שבין סך הנכסים של חברה (במקרה שלנו: בנק) לבין סך ההתחייבויות שלה. מבחינת נושי החברה וכל מי שבא עימה בקשר עסקי, ההון העצמי מצביע על יכולת החברה לספוג הפסדים על חשבון הבעלים (בעלי המניות) לפני שהפסדים אלו יאיימו על מצבם של הנושים. לכן גודל ההון העצמי מהווה איתות על חוסנה של חברה.
מהן דרישות הון?
בסקטור הפרטי הלא-בנקאי, ההחלטה על גודל ההון העצמי שחברה מחזיקה נתונה לבעליה. לא כך הדבר כשמדובר בבנקים: בגלל רגישותה של המערכת הפיננסית (ואיתה של המשק כולו) לפגיעה אפשרית בחוסנה של המערכת הבנקאית (נפילתם של בנקים עלולה לגרום לתגובת שרשרת) - השמירה על יציבותם של הבנקים היא אינטרס לאומי, לא רק שיקול של בעלי המניות של הבנק. זוהי הסיבה לכך שמטרתם של הרגולטורים בכל מדינה היא להבטיח את יציבותם של הבנקים (חישבו על כך שאין פיקוח דומה על יציבותם של יבואני רכב או יצרני מזון). אחד הכלים בהם משתמש הרגולטור להבטיח את יציבותם של הבנקים הוא דרישה לשמירה על יחס מינימלי בין ההון העצמי של הבנק לבין נכסי הבנק: בעלי הבנק יכולים להחזיק הון עצמי גבוה מדרישת הרגולטור, אבל לא נמוך ממנו.
התחשבות בסיכון לצורך קביעת יחס ההון הרגולטורי
בנק יכול להשקיע באגרות חוב ממשלתיות, ולחילופין להעמיד אשראי לחברות הזנק (סטארט-אפ). לא מדובר באותה רמת סיכון (הכוונה בעיקר לסיכון אשראי, כלומר הסיכון שהבנק לא יצליח לגבות את החוב). הרגולציה הבינלאומית הבינה שכמות ההון העצמי של הבנק צריכה לעמוד ביחס ישר לא דווקא לגובה האשראי (או הנכסים) אלא בעיקר לגודל הסיכון שאשראי זה מגלם. לכן היא קבעה סולם לפיו מתרגמים את גובה האשראי, כאשר כל רכיב שלו משוקלל לפי רמת הסיכון שלו, למה שקרוי בהתאם "נכסי סיכון". רמת הסיכון נובעת מסוג האשראי: אשראי למדינה, אשראי לבנקים אחרים, אשראי מגובה-נכסים, אשראי לסקטור העסקי, וכו'. כך, אם בנק מחזיק באג"ח ממשלתי - רמת הסיכון מוגדרת "אפס" ונכס זה אינו מתורגם לנכס סיכון (שקלול בגובה 0%). בקצה השני של סקאלת הסיכון, אשראי עסקי מתורגם במלואו לנכסי סיכון (שקלול בגובה 100%). לפיכך, כל בנק מתרגם את הנכסים המופיעים במאזן שלו ל-'נכסי סיכון', כשהוא משקלל אותם לפי הסולם שקבע הרגולטור. דרישת ההון של הרגולטור מהבנק היא להחזיק "יחס הון מזערי" מול נכסי הסיכון.
השפעת ההון הרגולטורי על עלות המקורות לבנקים
דרישות ההון שמפנה הרגולטור לבנקים משמעותן שכדי להעמיד אשראי - הבנק צריך להשתמש בתמהיל של מקורות חיצוניים (פיקדונות שקיבל) ופנימיים (הון עצמי). לדוגמה, אם יחס ההון המיזערי הוא 10% - אזי כדי להעמיד הלוואה בגובה 1 מיליון ש"ח הבנק צריך לגייס פיקדונות בסך 0.9 מיליון ש"ח (לכל היותר) והון עצמי בגובה 0.1 מיליון ש"ח (לכל הפחות).
מהי אם כך עלות המקורות שמגייס הבנק לצורך האשראי? תמורת פיקדונות - הבנק צריך לשלם למפקידים ריבית. בעלי המניות, לעומת זאת, אינם מקבלים ריבית תמורת ההון העצמי אלא מתחלקים ברווחי הבנק. סביר, עם זאת, ששיעור התשואה שהם מצפים לקבל על השקעתם יהיה גבוה משמעותית משיעור הריבית שמקבלים בעלי האג"ח (שחשיפתם לסיכון הבנק היא שולית בלבד). מבחינת הבנק, שיעור תשואה זה מהווה יעד לפעילותו.
ניקח דוגמה מספרית פשוטה: נניח שהבנק משלם למפקידים 2% לשנה, ושבעלי המניות מצפים לקבל תשואה שנתית של 10% על השקעתם (וזהו גם היעד הרב-שנתי שקבעה לעצמה הנהלת הבנק). המשמעות היא שהעלות הממוצעת של תמהיל המקורות של הבנק היא 2.8% (0.9X2%+0.1X10%). מכאן שעלות המקורות לבנק גבוהה יותר ככל שהוא נדרש להחזיק יותר הון עצמי כנגד האשראי, שכן ההון העצמי יקר משמעותית מהפיקדונות. לדוגמה, אילו הרגולטור היה קובע שיחס ההון המיזערי הוא רק 5% (ולא 10%) - עלות תמהיל המקורות של הבנק היתה רק 2.4% ולא 2.8% (חשבו בעצמכם). לכן, עצם הקלת דרישות ההון ע"י הרגולטור מוזילה את עלותו של תמהיל המקורות של הבנקים גם ללא שחל שינוי בריבית השוק או בשיעור התשואה המבוקש על ההון העצמי. בשוק תחרותי - הוזלה זו של עלות המקורות תביא בהכרח גם להוזלה של ריבית המשכנתאות.
אז מהן דרישות ההון הקיימות בהלוואות משכנתא?
דרישות ההון הקיימות מגדירות את מקדם השקלול לצורך חישוב נכסי הסיכון כפונקציה של שיעור המימון בהלוואת המשכנתא (היחס בין גודל האשראי לבין ערך הנכס הנרכש על-ידו), כך שמקדם השקלול גבוה יותר ככל ששיעור המימון בהלוואה גבוה יותר. הקשר הכמותי בין שיעור המימון לבין מקדם השקלול אינו קשר רציף, אלא מוגדר במדרגות: עבור הלוואה ששיעור המימון בה נמוך מ-45% - מקדם השקלול הוא 35%; עבור הלוואה ששיעור המימון בה שווה או גבוה מ-45% אבל נמוך מ-60% - מקדם השקלול הוא 50%; עבור הלוואה ששיעור המימון בה שווה או גבוה מ-60% - מקדם השקלול הוא 75%.
מה זה עושה לצורה בה הבנקים מתחמחרים משכנתאות?
נשתמש כעת במקדמי השקלול שקבע הרגולטור כדי לחשב את עלות המקורות של הבנקים לצורך אשראי לדיור. נשתמש בהנחות לעיל, לפיהן הריבית הנהוגה על פיקדונות היא 2%, התשואה המבוקשת ע"י בעלי המניות היא 10%, ויחס ההון המיזערי הוא 10%. נבחין בין שלושה מקרים:
- אם הלווה רוכש דירה ומעמיד לצורך העיסקה הון עצמי בשיעור שלא יפחת מ- 55% ממחיר הדירה (ואז הוא זקוק להלוואה שמהווה עד 45% מערך הדירה) - שקלול הסיכון יהיה 35%, כך שהבנק יצטרך לרתק הון עצמי בגובה 0.35X0.1 מגודל ההלוואה (3.5% מסכום ההלוואה). עלות תמהיל המקורות עבור הבנק במקרה כזה תהיה: 0.35X0.1X10%+0.965X2%=2.28%.
- אם לרשות הלווה הון עצמי המהווה רק 40% ממחיר הדירה (ואז הוא נזקק להלוואת משכנתא ששיעור המימון שלה הוא קרוב ל-60%) - שקלול הסיכון יהיה 50%, וההון העצמי הנדרש מהבנק כנגד ההלוואה הוא 5% מסכומה. עלות תמהיל המקורות עבור הבנק במקרה הזה תהיה: 0.50X0.1X10%+0.95X2%=2.40%.
- אם ההון העצמי העומד לרשות הלווה נמוך מ-40% (ואז הוא נזקק להלוואת משכנתא ששיעור המימון בה עולה על 60%) - שקלול הסיכון יהיה 75%, כלומר ההון העצמי הנדרש מהבנק הוא 7.5% מסכום ההלוואה. עלות תמהיל המקורות עבור הבנק במקרה כזה תהיה: 0.75X0.1X10%+0.925X2%=2.60%.
מה למדנו? שמדובר ב'פונקציית מדרגות', כך שברגע ששיעור המימון בהלוואה חוצה את היחס (המדויק) 45% או 60% - עלות תמהיל המקורות מתייקרת (עבור הבנק) בגלל הגידול בדרישה הרגולטורית לגבי ההון העצמי שיש לרתק כנגד ההלוואה, ולכן הוא ייאלץ 'להעמיס' תוספת עלות זו על הלווה. זה אומר שלכל הצדדים כדאי להימצא מתחת ליחס הקובע: ליטול הלוואה ששיעור המימון בה הוא 44.8% או 59.8% כדי לחסוך.
ועוד הערה, לקוראים שקדנים: מדובר בעלות תמהיל המקורות 'נטו' - כלומר לפני שהתייחסנו לסיכון האשראי שאותו רואה הבנק. הגדלת שיעור המימון בהלוואה מגבירה כשלעצמה את סיכון האשראי של הלווה, אבל לכך לא התייחסנו כאן: התייקרות תמהיל המקורות שראינו לעיל היא תוצאה רק של המדרגות שקבע הרגולטור - לא של גילום סיכון האשראי. 'זקיפת' עלות בגין סיכון האשראי נעשית בנפרד, והיא ספציפית ללווה.
מה עשו הבנקים כדי להקל על לקוחותיהם?
הבנקים ניסו להקל על לקוחותיהם, ולכן חיפשו דרך לחסוך מהם את תוספת העלות הנובעת ממדרגות דרישות ההון. כך, לדוגמה, אם לווה זקוק להלוואה ששיעור המימון בה הוא 70% - הבנקים הציעו לו בד"כ להגביל את הלוואת המשכנתא לסכום שלא יעבור את המדרגה החוקית (60%), וליטול את שאר הסכום במסלול "חוץ-משכנתאי", כלומר בהלוואה צרכנית שקשורה לחשבון העו"ש שלו ושאין כנגדה שעבוד של הדירה הנרכשת. מבחינת הרגולציה, המסתכל על שיעור המימון בהלוואה, ההלוואה הצרכנית מופיעה כחלק מההון העצמי של הרוכש ולא כאשראי לרכישת דירה, ולכן אשראי ששיעור המימון בו הוא 70% יכול להירשם כאשראי ששיעור המימון בו נמוך מ-60% ודרישת ההון לגביו נמוכה בהתאם.. כן-כן, זהו מיודענו הוותיק 'ישראבלוף', שמלווה אותנו בתחומים רבים (זכורים לטוב: קרנות ההשתלמות, החזר הוצאות ביגוד, החזר הוצאות רכב, "שעות נוספות", החזר בגין רכישת ספרות מקצועית, וכו'). עכ"פ, החיסכון שנוצר לבנק בצורת הוזלת עלות תמהיל המקורות (פחות הון עצמי שיש לרתק כנגד ההלוואה) איפשר לו להוזיל את ריבית המשכנתא ללווה. התוצאה: Win-Win במערכת הפרטית (בנק-לקוח) באמצעות עקיפת הוראות הרגולטור (שמשחק כאן בתפקיד דחליל), וזיהום בעייתי של מערכת הבקרה אחרי נתוני האשראי והתנהגות הלווים.
מהו השינוי שקבע בנק ישראל בדרישות ההון?
ההקלה שהכניס בנק ישראל בדרישות ההון, שחלה רק לגבי הלוואות חדשות הניתנות לאחר 15.3.2018, היא הפחתה של שיעור השקלול לגבי הלוואות ששיעור המימון בהן עולה על 60% (סעיף 3 לעיל). לגבי הלוואות אלו הופחת שיעור השקלול מ-75% ל-60%. מטרת ההפחתה, לפי הודעת הדובר, היא למנוע מצב שבו לקוחות יממנו חלק מההון העצמי באמצעות הלוואה משלימה של אשראי צרכני.
מה משמעות ההפחתה מבחינת עלות המקורות?
ההקלה עליה הודיע בנק ישראל מתייחסת רק להלוואות ששיעור המימון בהן גבוה מ-60%. הפחתת שיעור השקלול מ-75% ל-60% (שימו לב שהמדרגה השלישית אינה מתבטלת - רק שיעור השקלול בה מצטמצם) משמעותה - בדוגמה שלנו - שעלות המקורות בטווח זה תהיה מעתה 0.6X0.1X10%+0.94X2%=2.48%, במקום 2.60% - הפחתה של 0.12%.
אז על מה הרעש?
אין ממש דרמה בהקלה שקבע בנק ישראל. גם אם נניח ששיעור התשואה שקבעו הבנקים לעצמם כיעד גבוה יותר מהדוגמה לעיל (נניח: 20% ברוטו), החיסכון בעלות תמהיל המקורות של בנק כשמדובר בהלוואות ששיעור המימון בהן הוא בטווח שבין 60% ל-75% אינו עולה על 0.3%. לפי נתוני בנק ישראל רק כרבע מהלווים נוטלים הלוואות ששיעור המימון בהן עולה על 60%, וההקלה תתבטא לגביהם בהפחתה של 50-100 ש"ח בתשלום החודשי לבנק. אין כאן מהפך, אין כאן בשורה ללווים. אבל זו בכ"ז הקלה מסויימת, ואולי גם הפחתה של התמריץ 'להנדס' את ההלוואות כדי לעקוף את הוראות הרגולטור: לווים יוכלו לוותר על תרגיל ההטעייה וליטול את כל ההלוואה כהלוואת משכנתא.
