הבנק הדיגיטלי החדש הוא הזדמנות לשינוי שוק המשכנתאות בישראל

אחרי 40 שנים במדבר

בנק ישראל הודיע השבוע כי העניק אישור לקבוצת משקיעים להקמת בנק עצמאי חדש שיפעל דיגיטלית (כלומר: ללא סניפים פיסיים). גם מבלי שנתייחס למהות הדיגיטלית, יש כאן אירוע היסטורי: אחרי 40 שנים במהלכן בנקים ישראלים רק נסגרו או התמזגו לתוך בנקי-אם ונתבדתה התקווה לכניסתו לפעילות מקומית של בנק זר - עומד לקום בנק חדש. זוהי הצלחה של המאמצים המשותפים של משרד האוצר ובנק ישראל בשנים האחרונות שנועדו להגדיל את התחרות בענף הבנקאות, וזוהי בשורה אמיתית לציבור בישראל. אמנם מדובר על אירוע שיתרחש כנראה רק בעוד כשנתיים, אבל אפשר להתחיל לשמוח כבר עכשיו: הבנק הזה הוא אות לבנקים נוספים שייוולדו, והוא מביא עימו תקווה לשינוי מתבקש במערכת היחסים שבין הבנקים לציבור. חוץ מזה, ולעניין הספציפי של בלוג זה (משכנתאות): בנק חדש - ובעיקר בנק דיגיטלי - מביא עימו תקווה להתחדשות רצויה של שוק המשכנתאות בישראל.

מה לקוי בשוק המשכנתאות בישראל?

מטבעו, שוק המשכנתאות אינו זקוק לבנקים מסחריים. הוא גם לא נולד ולא התפתח כענף בנקאי: אשראי לדיור נולד במדינות שונות במחצית השנייה של המאה ה-19 והתפתח בעיקר בתחילת המאה ה-20, כשהוא נשען על גופים פיננסיים קואופרטיביים (ובוודאי שלא בנקאיים) שהשתמשו בכספי חיסכון שנצברו אצלם להעמדת אשראי לרכישת דיור. עד 1913 אפילו נאסר על בנקים בארה"ב להעמיד אשראי לדיור. גם בשנים שלאחר מכן, רוב פעילות המשכנתאות התרכזה בידי מלווים ייעודיים שהתמקדו במתן אשראי לדיור: בנקים לחיסכון (Saving Banks), אגודות לחיסכון והלוואה (Saving & Loans Corporations), בנקים למשכנתאות (Mortgage Banks), ועוד. הכניסה, מאוחר יותר, של בנקים מסחריים לתחום המשכנתאות קשורה בעיקר למשברים פיננסיים שהביאו לקריסת גופי המשכנתאות (האחרון והקשה שבהם היה קריסת האגודות לחיסכון והלוואות - ה-S&L - בארה"ב באמצע שנות ה-80'). בישראל תחום המשכנתאות התרכז לאורך זמן כמעט-בלעדית בידי גופים לא-בנקאיים שכונו "הבנקים למשכנתאות", שלא היו בנקים אלא גופים פיננסיים בעלי רישיון בנקאי מוגבל שאיפשר להם לעסוק רק באשראי לדיור (ולא, לדוגמה, בגיוס פיקדונות קמעוניים או בניהול חשבונות עו"ש). ההשתלטות של הבנקים המסחריים בישראל על תחום המשכנתאות התרחשה בתחילת שנות ה-2000 בדרך של רכישת מניותיהם של הבנקים למשכנתאות ומיזוגם לתוך הבנקים (המותגים "טפחות", "משכן" או "לאומי משכנתאות" המשיכו לשמש את הבנקים לצרכים שיווקיים למרות שהבנקים עצמם חדלו לפעול כיישויות עצמאיות). 

המעבר של שוק המשכנתאות לידי הבנקים המסחריים הביא למספר שינויים. מספר המתחרים ירד (לפני המיזוגים פעלו בישראל 9 בנקים למשכנתאות). התחרות העצומה שהתקיימה בשוק המשכנתאות באותן שנים - חלפה. ההתייחסות השיווקית עברה מהתמקדות בעיסקה (הלוואה) להתמקדות בלקוח (הסתכלות על כלל הפעילות הבנקאית של הלווה), ואיתה השתנה גם התימחור. חופש הבחירה של הלקוח פחת (למעשה, גם אם לא להלכה), ורוב הלווים נוטלים כיום הלוואות משכנתא בבנקים בהם הם מנהלים את חשבונות העו"ש שלהם. הרווחיות הבנקאית המופקת מתחום המשכנתאות עלתה בעקבות מעבר זה: התחרות הערה בין הבנקים למשכנתאות גרמה למירווחים פיננסיים זעומים שהדאיגו את המפקח על הבנקים וגרמו לו לבצע בדיקות עומק שמא הבנקים נמצאים בסיכון קיומי; הבנקים המסחריים הפועלים כיום בתחום שומרים על מירווח פיננסי גבוה משמעותית משהיה נהוג בעבר. שינוי נוסף שנגרם ע"י המעבר הוא שטיב השירות ללקוח פחת (הפיכת תחום המשכנתאות לעוד מקצוע של פקידי בנק גררה ירידה של הידע הספציפי שנמצא בידי דרג הפקידים הקרוי, למרבה הבלבול, "יועצי משכנתאות"). למי שזוקף גבה למקרא דברים אלו - נסו לשאול שאלות מקצועיות את "יועצי המשכנתאות" הבנקאיים כדי להתרשם מעומק הידע ומידת ההיכרות שלהם עם קשת המוצרים הפיננסיים שמציע הבנק בו הם מועסקים.

מדוע בנק מסחרי איננו המודל המתאים ביותר למתן אשראי לדיור?

בנק מסחרי 'מלא' אינו המודל המתאים ביותר לצורך העמדת משכנתאות. הוא מתבסס על סניפים 'כבדים' ויקרים באחזקה שוטפת. הוא נשען על כוח-אדם יקר מידי וקשיח מידי - תוצאה של הצלחה היסטורית של ועדי עובדים בבנקים לנצל את העמדה המונופוליסטית של הענף להגדלת שכרם - מה שאיננו מאפשר לו גמישות בהתאמת כוח האדם לצרכיו ולא ביצירת חיבור חזק יותר בין תרומה לתמורה (הבנקים 'לכודים' בהסכמי שכר מול ועדים חזקים, ורק כוחם המונופוליסטי מאפשר להם לעמוד בכך ע"י גלגול העלות על הלקוחות). הבנק משתמש במערכות מיחשוב ישנות ומסורבלות שמקשות עליו לנצל את מהפכת המידע המתרחשת סביבנו לשימושים שיווקיים או כדי לשמור על חדשנות פיננסית. הוא מתקשה להתמודד עם הצורך התמידי של הלקוחות במידע מקצועי ובייעוץ לצורך נטילת הלוואה כיון שהוא 'מתוכנת' לחתור ליעילות תפעולית בדרך של קיצוץ הוצאות (כלומר: צמצום המגע פקיד-לקוח למינימום). ככלל, בתחום העמדת האשראי לא קיימים 'יתרונות לגודל' שהיו יכולים לפצות את הבנקים המסחריים על סירבולם. ולבסוף - אין לבנק מסחרי מקורות מימון המתאימים להעמדת אשראי לדיור: רוב המקורות הבנקאיים מתבססים על פקדונות לתקופות קצרות, בעוד שאשראי לדיור הוא אשראי ארוך-טווח וחלקו העיקרי הוא בריבית קבועה, דבר המחייב מקורות מימון ארוכי-טווח.

מתן אשראי לדיור היה יוצא נשכר אילו היה נשען על מערך מכירות (origination) 'קל': סניפים קטנים-יחסית הממוקמים בסביבות הנגישות ללקוחות הקמעוניים ופועלים בשעות הנוחות לקהל זה, כוח-אדם ייעודי שמתמחה ב'סגירת' עיסקאות, מערכת תגמול דיפרנציאלית שקושרת את שכרם של העובדים לתפוקתם, ומערכת מיחשוב ייעודית שמתמקדת בצרכים שיווקיים ובהערכת סיכוני אשראי ומקטינה את הצורך של לקוח במגע פיסי עם הסניף ועם הפקיד. מערכת המיחשוב צריכה לאפשר ללקוח 'עבודה מרחוק' מול הבנק, לרבות ייעוץ והדרכה בנושאים לגביהם הוא מתבקש לקבל החלטות. מערך 'קל' כזה היה יכול להיות יעיל יותר, גמיש יותר. מאחר שהוא איננו חייב להיות בנק מלא כהגדרת המפקח על הבנקים (כלומר: הוא איננו זקוק לגייס פיקדונות קמעוניים ולא לנהל חשבונות עו"ש) - הוא יכול לחסוך הוצאות תפעול שנובעות מהצורך לעמוד בדרישות הרגולציה הקיימת לקבלת רישיון בנקאי מלא. התוצאה תהיה הגברת התחרות, לטובת הלקוח.

מדוע בנק דיגיטלי הוא בשורה לשוק המשכנתאות?

הופעתו הצפוייה של בנק דיגיטלי ראשון בישראל לא תוכננה כדי לשנות את שוק המשכנתאות, אבל יש לה פוטנציאל לכך. ארבעה דברים בסיסיים נחוצים כדי להפעיל מערך ביצוע (origination) שלם של משכנתאות: 1) חיבור למקורות מימון; 2) מערך מיחשוב התומך בשיווק, ביצוע וניהול ההלוואות; 3) מודל ממוחשב להערכת סיכון האשראי הגלום בהלוואה בודדת; 4) פתרון אפקטיבי למתן ייעוץ משכנתאות ללקוחות.

מקורות מימון - מערך ביצוע משכנתאות יכול לעמוד בפני עצמו ואינו מצריך קבלת רישיון של בנק. הוא זקוק כמובן למקורות מימון, שכן בהגדרה הוא מהווה מערך ביצוע עבור אחרים. הפתרון המתבקש הוא התקשרות עם משקיעים פוטנציאליים שמעוניינים בהשקעה בהלוואות מגובות-נכסים לטווח ארוך. המועמדים הטבעיים הם מה שקרוי בישראל 'משקיעים מוסדיים' - גופים פיננסיים המשקיעים כספי חוסכים ועמיתים.

מערך מיחשוב - בעולם המודרני, שבו מחירי עיבוד הנתונים נמוכים והטכנולוגיה יוצרת אפשרויות נוחות וזולות לפיתוח, בניית מערך מיחשוב לביצוע ולניהול משכנתאות איננה משימה כבדה מידי לגוף פרטי. להיפך: יש לו יתרון על-פני הבנקים שנשענים על מערכות מיחשוב ותיקות וכבדות (Legacy Systems) ומתקשים להתאים אותן לצרכים משתנים. בוודאי שאם מדובר בבנק דיגיטלי ובחבורת המשקיעים הספציפית שקיבלה את הרישיון להקמתו - שאלות של מיחשוב אינן אמורות להוות בעייה. מערך מיחשוב כזה צריך לתמוך בשלוש פונקציות חשובות: שיווק, הגשת בקשה להלוואה, וניהול ההלוואה. 

הערכת סיכון האשראי - בכל עיסקת אשראי גלום סיכון אשראי. זהו הסיכון שהמלווה לא יצליח לגבות את מלוא החוב. סיכון האשראי הוא ספציפי להלוואה: הוא משקף את פרופיל הסיכון של הלווה ואת יכולתו של המלווה לגבות את החוב במקרה של חדלות-פירעון באמצעות מימוש הביטחונות ששועבדו לו כנגד ההלוואה. הערכת הסיכון נעשית בבנקים כחלק מתהליך הביצוע של הלוואה - אם ע"י מעריכי סיכון מקצועיים או ע"י מערכת ממוחשבת המתבססת על מודל סטטיסטי - וקובעת ברוב המקרים מחיר לסיכון ("פרמיית סיכון"). נוהג ישראלי זה של הערכת אשראי ע"י הבנק המבצע בהתבסס על מודל פנימי הוא שריד היסטורי ממציאות שבה מבצעי ההלוואות החזיקו את ההלוואות במאזניהם - הוא איננו מתאים למציאות שבה מבצע ההלוואה פועל עבור משקיעים (נשים לב שגם הבנקים המסחריים בישראל החלו בשנים האחרונות למכור תיקי משכנתאות בהיקפים גדולים לחברות ביטוח לצורך שיפור הלימות ההון שלהם). לכן, מערך ביצוע ההלוואות יצטרך לשלב כלי להערכת סיכון האשראי הגלום בבקשות. מאחר שמדובר בביצוע עבור משקיעים - לא סביר שהכלי יהיה פנימי של המבצע או שהקריטריונים יוגדרו על-ידיו: סביר יותר שכלי ההערכה הזה יהיה חיצוני, שקוף למשקיעים ומשותף לכולם. כבר כיום קיימים בישראל מודלים חיצוניים - כאלו שאינם שייכים למשקיע או למלווה - להערכת סיכוני אשראי במשכנתאות.

ייעוץ משכנתאות - בעת נטילת הלוואה הלווה נדרש לקבל החלטות שלעיתים אין בידיו הידע הדרוש לקבלן. הפתרון המוצע ע"י הבנקים הוא הסתמכות על הדרכות וייעוץ הניתנים ע"י פקידי הבנק ("יועצי המשכנתאות" של הבנק). אלא שייתכן שקיים כאן ניגוד אינטרסים בין הבנק והלווה (האם לבנק יש אינטרס להמליץ ללווה על תמהיל מסוים של הלוואה?) ואז השאלה היא אינטרס של מי מייצג יועץ המשכנתאות הבנקאי. בניגוד לנוהג שקבע הרגולטור בנושא השקעות בניירות-ערך, לפיו נאסר על עובד בנק לשמש יועץ ללא מבחן חיצוני וקבלת רישיון ייעוץ מתאים - בתחום המשכנתאות אין הגדרה מחייבת של ידע הנדרש מפקיד משכנתאות, וממילא אין תהליך הסמכה אובייקטיבי. מערך ביצוע עצמאי יצטרך להעמיד לרשות הלווים יועצים משלו. משיקולים תפעוליים, מערך ביצוע יצטרך כנראה לבנות מערכות למידה עצמית שיאפשרו ללווה לרכוש את הידע הזקוק לקבלת החלטות פיננסיות, ולשלב אותן במערכות המחשב התומכות. אפשרות אחרת גם היא מעניינת: מפעיל מערך ביצוע יכול להתקשר ליועצי משכנתאות בלתי-תלויים ולהפנות את לקוחותיו לקבלת ייעוץ פיננסי אצלם כחלק מהשירות במסגרת הביצוע. לעניין זה כדאי לדעת שנוטלי 'משכנתא הפוכה' בארה"ב נדרשים לספק הוכחה לכך שלפני ביצוע ההלוואה הם קיבלו ייעוץ פיננסי מתאים מגורם מוסמך.

לסיום: תשובה לשאלה היפותטית של קוראים מתקדמים

קורא שהגיע לנקודה זו עלול לשאול את השאלה הבאה: אם אין יתרונות לגודל בביצוע (origination) ואם יש יתרונות למפעילים ממוקדים גיאוגרפית ומיחשובית - מדוע אנחנו צריכים שהנגיד ייתן רשיון לבנק דיגיטלי כדי לגרום ליזם להיכנס לתחום? מה הקשר לרישיון לבנק הדיגיטלי - הרי לא דרוש בנק וכן דרוש מגע אנושי עם עובדי מערך הביצוע?

התשובה היא כמובן שאין קשר: מה שנכון לבנק דיגיטלי נכון גם לכל גוף פיננסי אחר, לרבות גוף לא-בנקאי. ואמנם הייתי עד בשנים האחרונות (ואפילו שותף במקרים מסויימים) לניסיונות של גופים לא-בנקאיים להקים מערך עצמאי לביצוע הלוואות. בכל המקרים המהלכים לא הגיעו לידי מימוש, אם בגלל החשש מסירבול רגולטורי, אם בגלל הרתיעה מדרישות הון כבדות, אם בגלל הקושי לבנות מערך מיחשוב ובעיקר לבנות מודל פרטי להערכת סיכוני אשראי, ואם בגלל החשש מהתמודדות ישירה מול הבנקים המסחריים האדירים. בינתיים, השתנו כמה דברים: הרצון הברור של משרד האוצר ובנק ישראל לאפשר תחרות בנקאית מבשרים על אקלים רגולטורי שונה; דרישות ההון הוקלו; עלות בניית מערך מיחשוב הולכת וקטנה על רקע פיתוח מערכות בנקאיות מסחריות השוכנות ב"ענן"; מודלים פרטיים להערכת סיכוני אשראי כבר קיימים בישראל. זוהי, לכן, מציאות, שונה, ידידותית יותר ליזם. ועל כל אלו - עצם העובדה שנגיד בנק ישראל כבר נתן רישיון להקמת בנק דיגיטלי וזהותם הספציפית של המשקיעים, גורמת לחשוב שייתכן שהצטברו מספיק נסיבות כדי לשנות את פני שוק המשכנתאות בישראל.

הבחירות מחר הן מהלך ביניים

שמעתי מגישי חדשות מדברים על כך שב-17.9 יתקיים 'סיבוב שני' של בחירות 2019. אני חושב שהם טועים, וזו אינה טעות מילולית בלבד: המושג 'סיבוב שני' קשור בדרך-כלל לבחירות ישירות, בהן התהליך אמור לייצר מנצח יחיד (winner takes all). הכלל הוא שבאין הכרעה חד-משמעית - חוזרים על תהליך ההצבעה כשהפעם משתתפים בו רק שני המובילים של הסיבוב הראשון, כדי להכריע ביניהם. זה איננו המקרה בבחירות שתתקיימנה כאן מחר: שיטת הבחירות בישראל אינה אישית ואינה מחייבת שראש הממשלה יהיה זוכה יחיד בבחירות, אלא הנוהג הוא לגבש קואליציה שתבטיח יציבות פוליטית. לכן הבחירות של ספטמבר 2019 אינן 'סיבוב שני', ואפילו אינן תוצאה של כשלון של ראשי המפלגות המובילות לגבש קואליציה: זהו מקרה חסר-תקדים בישראל שבו מנהיג פוליטי שקיבל מנדט מהנשיא לבנות קואליציה וכשל - אינו מחזיר את המנדט לנשיא אלא פועל לביטול תוצאות הבחירות לכנסת כי הן לא נשאו חן בעיניו, וכופה על המערכת בחירות חוזרות באמצעות החלטה של הכנסת להתפזר. זהו שלב חדש בפרשנות של המושג 'העם אמר את דברו' - הפוליטיקאים אינם מקבלים את הכרעת העם (והייתה הכרעה!) אלא כופים עליו בחירות חוזרות.

הבחירות של ה-17.9 אינן בחירות אידיאולוגיות. במערכת הבחירות המסתיימת היום לא קיים בכלל מצע למפלגות הגדולות, או שהוא תחליף-מצע שנתפר בחיפזון ואד-הוק לבחירות הנוכחיות. כך, השאלות הגדולות העומדות בפני החברה הישראלית והעמדות השונות לגביהן אינן באות לידי דיון ואין הכרזה על התחייבות (למעט שימוש בסיסמאות קליטות והתחייבויות שאפילו השומעים אינם מאמינים להן). זה לא נובע מכך שאין יותר שאלות גדולות וחשובות או מכך שאין לגביהן עמדות וחילוקי דעות - זה נובע מכך שהבחירות הפעם הן בחירות אישיות. זה נתניהו או לא נתניהו, או כפי שהוא מעדיף להציג זאת למחנהו: זה 'אנחנו' או 'הם'.

למעשה, זה אפילו לא על זה: כל המערכה היא רק על חילוצו של נתניהו מהתהליך המשפטי הצפוי לו. המועד המתוכנן של הבחירות לכנסת ה-21 היה נובמבר 2019. הבחירות הללו הוקדמו לחודש אפריל לא בגלל סיבות מדיניות או פוליטיות, אלא כדי לסכל את הגשת כתבי האישום על-ידי היועץ המשפטי לממשלה ובכך להחליף את התהליך השיפוטי המקובל בסוג של שיפוט על-ידי הבוחר. המהלך לא צלח באפריל, שכן נתניהו לא הצליח לגבש קואליציה בראשותו שתגן עליו מפני המהלכים המשפטיים הצפויים. הבחירות החוזרות (הפעם לכנסת ה-22) הן סירוב שלו לקבל את התוצאות של הבחירות הקודמות. השאלה היחידה שחשובה במערכת הבחירות הנוכחית היא אם נתניהו יכול להמשיך להיות ראש ממשלה במצב שבו גובשו נגדו שלושה כתבי אישום פליליים (בכפוף לשימוע), או שהוא אינו יכול להיות ראש ממשלה במצב זה. כל שאר המושגים הנזרקים לחלל האוויר - שמאל, ימין, ערבים, אירן, חמאס, סיפוח חלק משטח יהודה ושומרון - אינם נושאים אמיתיים אלא סיסמאות שתפקידן לשלהב את התומכים, לקרוא לנאמנים אל הדגל. זה נכון גם באופוזיציה, שמתקשטת באמירות חברתיות וליברליות שאין מאחוריהן 'בשר' ובוודאי שלא תוכנית אופרטיבית אמיתית.

התופעה המדאיגה במציאות הישראלית היא התדרדרות כללית של השיח הפוליטי. לא רק שאין מצעים ברורים ואין מאבק על רעיונות ולכן גם אין התייחסות לשאלות האמיתיות שישראל עומדת בפניהן - אין אפילו מפלגות יציבות. ממערכת בחירות אחת לשנייה משתנות המפלגות עצמן - נולדות, מתפרקות ומתמזגות - ובוודאי אלו העומדים בראשן. חלק מהמפלגות אינן דמוקרטיות והרכב הרשימה שלהן לכנסת אינו משקף קבוצה רעיונית או שותפות אמיתית לדרך אלא יותר קישוט לראש הרשימה. מועמדיהן לכנסת אינם מנהיגים פוליטיים, לא פוליטיקאים מקצועיים ולא עסקנים, אלא ידוענים, ושיבוצם ברשימה נעשה משיקולים של שיווק תדמיתי. 'שכירי חרב' אלה מציעים לעיתים את שירותיהם למפלגות מתחרות - סוג של מכרז.

מה צריך להיות השיקול שלנו בהצבעה מחר? אם אנחנו משתתפים במשאל-עם בעד/נגד נתניהו - למה לנו לדבר על דברים אחרים? מדוע להתעמק בשאלות לגבי זכויות הקהילה הלהט"בית, אפלייה מיגדרית, זכויות המיעוט הערבי, גורל השטחים, אפלייה מתקנת לקבוצות אוכלוסייה מוחלשות? בואו במקום זאת נענה ישירות לשאלה הנשאלת - זו על נתניהו. בעד, או נגד. זה ברור לנתניהו, שעוסק בליקוט כל רסיסי הימין אל מפלגתו, וזה ברור למפלגת 'כחול-לבן', שעוסקת בהעברת כל רסיסי השמאל אליה. כל היתר או צועקים 'געוואלד' (שירת הרסיסים), או מנסים להצדיק פלגנות בנימוקים של הבדלים אידיאולוגיים, או מייצגים ללא בושה אינטרסים מגזריים (מפלגות דתיות, מפלגה "רוסית"). דעתי (הפרטית) היא שיש לענות ישירות על השאלה שבעטיה מתקיימות הבחירות הללו ולוותר על הנימוקים (המצויינים, כנראה) לשמירה על ריבוי מפלגות. הספק שמטילים ביכולותיהם ובנחישותם של מנהיגי 'כחול-לבן' נראה לי מיותר כי מדובר ברשימה שתפקידה היחיד הוא להציע לבוחר אלטרנטיבה מיידית להמשך שלטונו של נתניהו. היא הוכיחה באפריל שיש לה פוטנציאל אלקטורלי לעשות זאת, ואין לה אלטרנטיבה בשלב זה.

תוצאה אפשרית של הבחירות היא שנתניהו לא יצליח להקים ממשלת-ימין בראשותו, ותקום ממשלה אלטרנטיבית. הדיון בכתבי האישום של נתניהו יעבור אז (סוף-סוף) מהמישור הפוליטי למישור המשפטי. זה לא אומר שנושא כתבי האישום יורד מבמת חיינו - ייתכן שנראה עוד הרבה התפתחויות משפטיות והרבה מאבקים. זה גם לא אומר שגלי ההדף של המלחמה המשפטית הזו לא ישפיעו על הפוליטיקה. אבל זה אומר שהממשלה החדשה יכולה סוף-סוף להתפנות ולעסוק בשאלות החשובות של החברה הישראלית במקום לעסוק בלעדית במיגונו של נתניהו מפני זרועות החוק.

אפשרות אחרת היא שנתניהו יצליח להקים ממשלה בראשותו. במקרה כזה המאבק כנגד כתבי האישום ימשיך במישור הפוליטי. זה אומר שהכנסת הבאה תעסוק גם היא בחסימת מערכת המשפט, זה אומר שהכנסת הבאה תהווה גם היא חותמת-גומי לצרכיו האישיים של נתניהו, זה אומר שתימשך חקיקה שמטרתה היא מיגונו של נתניהו. זה אומר בהכרח שהתהליך של החרבת הדמוקרטיה יימשך: נתניהו טרם סיים 'לשרוף את המועדון'.

אני סבור שבכל אחת מהתוצאות לעיל אין מדובר בהכרעה, הארץ לא תשקוט ואין סיכוי שנחזה בקדנציה מלאה של הכנסת ה-22. במקרה ש-'כחול-לבן' תעמוד בראש קואליציה יימשכו מתחים פנימיים בקואליציה ואפילו במרכיביה (לרבות 'כחול-לבן' עצמה), ונגיע בשלב כלשהו לבחירות חוזרות. בחירות אלו (לכנסת ה-23) יחזירו אותנו אולי לשאלות האמיתיות שישראל ניצבת מולן, ולמבנה פוליטי שונה מזה הנוכחי (גם בליכוד יחולו כנראה שינויים משמעותיים שנדחו בינתיים בגלל ההתגייסות להגן על נתניהו). במקרה שנתניהו יעמוד בראש ממשלת ימין יימשך הקרב להגן עליו מתהליכים משפטיים ויימשכו צעדים חקיקתיים לצמצום שלטון החוק, אבל המאמץ נועד לכישלון ובמוקדם או מאוחר יגרום התהליך המשפטי לפרישתו של נתניהו ובעקבות כך לבחירות חדשות. אם אכן אני צודק, מדובר מחר בעצם בבחירות מוקדמות, במהלך ביניים - לא בהכרעה על שאלות יסוד.

רגולציה מיותרת: מדוע בנק ישראל מתערב בצורה כל-כך פרטנית בהלוואות המשכנתא?

בסוף חודש מאי האחרון פירסם המפקח על הבנקים את הסקירה השנתית של מערכת הבנקים בישראל לשנת 2018 (ראו כאן). בין דפי הסקירה מצאתי גרף מאלף העוסק באשראי לדיור ומציג השוואה בינלאומית של היחס בין החוב לדיור לבין התמ"ג לשנת 2017 (ראו בהמשך). לפי גרף זה, היחס בישראל בין החוב לדיור לבין התמ"ג עמד בסוף 2017 על 26.5%. זהו יחס נמוך בהשוואה למדינות ה-OECD: הוא נמוך מהחציון (36.9%), והוא רק כמחצית מיחס זה בארה"ב וכרבע מיחס זה במדינות בעלות שוק מפותח של אשראי לדיור (הולנד, דנמרק). 

מה מפתיע בגרף זה? כל מי שעוקב אחרי הרגולציה ההולכת ומתהדקת של המפקח על הבנקים בתחום המשכנתאות בעשר השנים האחרונות ומקשיב לשיח המלווה אותה - זה המתאר 'התנפחות' מסוכנת של יתרת החוב שמצדיקה-לכאורה הידוק של הרגולציה - צריך להיות מופתע מהתמונה ההפוכה העולה מהגרף. זה הכל? אחרי שנים של דרמה ופירסומים מודאגים בתקשורת על תפיחתו המהירה של חוב המשכנתאות, על האיום-לכאורה על יציבות הבנקים ועל החשש להתנהגות לא-רציונלית מצד משקי הבית - מסתבר בעצם שחוב המשכנתאות בישראל הוא קטן בהשוואה בינלאומית? אז על מה הייתה כל המהומה?

באיזה משטר רגולטורי אנחנו נמצאים בתחום המשכנתאות?

עד שפרץ המשבר הפיננסי שהפך לבינלאומי, היה ההחלטות בתחום המשכנתאות בישראל נתונות בידי הבנקים. הם קבעו לעצמם קריטריונים למתן אשראי (לרבות תנאי-סף להעמדת אשראי), והם קבעו לעצמם מיגבלות לגבי תמהיל, שיעור מימון ויחס בין התשלום החודשי להכנסת הלווה. במקרים בהם הבנקים העדיפו לגדר את חשיפתם לסיכון האשראי (בעיקר בהלוואות עם שיעור מימון שהיה גבוה מידי לטעמם) הם נשענו על ביטוח אשראי של חברה פרטית (EMI) שפעלה אז בישראל.

לקחי המשבר הפיננסי של 2008 ומשבר המשכנתאות בארה"ב שהקדים אותו הדאיגו את בנק ישראל. הדאגה גברה לאחר שהפחתת ריבית מתחייבת במשק הישראלי יצרה פיתוי למשקי בית ליטול הלוואות לצורך רכישת דירות וגרמה לעליית המחירים של דירות, כשבמקביל חוב המשכנתאות של הציבור הולך וצומח בקצב מהיר מבעבר. החשש מהתפתחותה של 'בועת נדל"ן' גרם לבנק ישראל בתחילה להביע את חששותיו בהתבטאויות פומביות, ובהמשך לנקוט במספר צעדים שתפקידם לרסן את הביקוש לדיור. מאחר שהכלים היחידים שעמדו לרשות הבנק הם בתחום הרגולטורי - באמצעות הנחיות הפיקוח על הבנקים - ננקטה סידרה של צעדים במהלך שנמשך מספר שנים. כך, כבר ב-2009 הנחה המפקח את הבנקים שיש לנקוט זהירות יתר בהערכת יכולת ההחזר של הלווים שנוטלים הלוואות בריבית משתנה. ב-2010 הורה המפקח לבנקים לבחון מחדש את מדיניות האשראי שלהם לאור הסיכונים המתגברים, לבצע הפרשה מיוחדת לחובות מסופקים בגין הלוואות ששיעור המימון שלהן גבוה מ-60% ולשקלל בשקלול גבוה יותר לצורך הלימות הון הלוואות גדולות, בעלות שיעור מימון גבוה או בעלות רכיב גבוה של ריבית משתנה.

ההחמרה הרגולטורית העיקרית, הנהוגה עד היום, הוכרזה בשנים 2011-2012: ב-2011 קבע המפקח תקרה (⅓) לחלק ההלוואה שיכול להינתן בריבית משתנה על בסיס ה-'פריים' (כעבור שנתיים - 2013 - הוחמרה הגבלה זו כך שחלק ההלוואה שיכול להינתן בריבית משתנה בכלל המסלולים אינו יכול לעלות על ⅔ מסכום ההלוואה); ב-2012 קבע המפקח תקרה לשיעור המימון: 75% לחסרי-דיור, 70% למשפרי דיור ו-50% לרוכשי דירה למטרת השקעה. התקרה חלה גם לגבי הלוואות שאינן ממקורות הבנק וגם אם יש לגביהן ביטוח אשראי חיצוני, ובכך למעשה ירד המסך על פעילותה של חברת הביטוח EMI. גם בהמשך לא עצר המפקח על הבנקים וקבע הנחיות נוספות: תקרה ליחס שבין התשלום החודשי להכנסה הפנוייה של הלווה, כללים לגבי אופן חישוב ההכנסה הפנוייה, שיעורי שקלול מדורגים לצורך חישוב הלימות הון לפי שיעורי המימון בהלוואה והנחיות ספציפיות המותאמות לרוכשי דירות באמצעות התכנית 'מחיר למשתכן'.

כשמסתכלים בפרספקטיבה, זוהי ללא ספק פעלתנות-יתר של המפקח על הבנקים בנושא המשכנתאות. אין לה תקדים ב-30 השנים שחלפו מאז הופרטה מערכת המשכנתאות הממשלתית. המטרה המוצהרת של סידרת ההוראות הללו של המפקח על הבנקים היא החמרת הקריטריונים למתן אשראי לדיור, אם כאמצעי לרסן את גידול יתרת האשראי כדי לבלום את התפתחותה של 'בועת הנדל"ן' (לעצור את עליית מחירי הדירות), ואם כאמצעי לצמצם את החשיפה הצפוייה של המערכת הבנקאית לסיכוני האשראי לדיור. אלא שהמטרה המוצהרת של רגולציה זו מסתירה אמת שונה לגמרי: מדובר למעשה בהפקעת הסמכות לנהל סיכונים מידי הבנקים - אין להם יותר זכות לקבוע עצמאית מדיניות לניהול סיכוני אשראי. וכך, 30 שנה לאחר הפרטת המשכנתאות, כשיש בידי הבנקים כלים מושחזים להערכת סיכוני אשראי בהלוואות (מודלים ממוחשבים), ידע אמפירי הנשען על ניסיון, מערכות בקרה, תיאבון סיכון ויכולת לנצל ידע זה להפקת רווח - הם מנועים מלעשות זאת על-ידי רגולציה הכוללת הוראות פרטניות (להבדיל מרגולציה המתמקדת בבקרה של איכות ניהול הסיכונים). מי שמבקש להיווכח במציאות זו יפנה לבנק לבקשת הלוואה, וייווכח כיצד רוב התשובות של יועצי המשכנתאות של הבנקים נשענות על הוראות קשיחות ומחייבות של בנק ישראל. עד כדי כך מדובר בהוראות חיצוניות שאינן משקפות את מדיניות האשראי של הבנקים ואינן מקובלות עליהם שבמקרים רבים היועצים מציעים ללקוחות דרכים לעקוף את המיגבלות המעיקות של המפקח (מן הסתם בידיעה מלאה של הנהלות הבנקים).

מה קרה מאז 2012?

מה שהחל כנראה כיוזמה של הנגיד פישר שנועדה לאותת לשווקים על כוונה של בנק ישראל לבלום את התסיסה בשוק הדיור ולגרום בכך לשינוי הציפיות - הפך שלא לצורך למציאות של קבע, להוראות פרמננטיות של הרגולטור. ייתכן שהנגיד פישר עצמו היה שוקל כיום לבטל את ההתערבות הרגולטורית אותה הפעיל - אם בגלל שהיא איננה נחוצה עוד ואם בגלל שיש בה נזק להתנהלותם העצמאית של הבנקים בנושא ניהול סיכונים ופגיעה בתחרות ביניהם - אבל הוא איננו עומד כיום בראש בנק ישראל.

גרף מעניין נוסף שמצאתי בסקירת המפקח על הבנקים מתאר את התפתחות החוב הבעייתי לדיור (הלוואות שיש בהן פיגור בתשלומי המשכנתא מעבר ל- 90 יום) יחסית לגודל החוב בשנים 2011 עד 2018. אנו רואים ששיעור החוב הבעייתי ירד בשנים אלו ברציפות לכמחצית מגודלו ב-2011, והוא הגיע ב-2018 ל- 0.81%. נכון אמנם שגידול מהיר של יתרת החוב בשנים האחרונות 'מושך' יחס זה כלפי מטה (זה המכנה שפועל כאן - לא המונה), ונכון שמדובר בשנים של גיאות כלכלית שבהן תמיד חל שיפור באיכות האשראי, ובכל זאת מצטיירת תמונה לפיה איכות האשראי (לפחות) אינה מורעת בשנים האחרונות. 

מעניין שהמפקח על הבנקים הזדרז ליטול לעצמו קרדיט להתפתחות זו (ראו בגוף הסקירה השנתית):

"החשיפה לשוק הדיור היא מוקד סיכון משמעותי למערכת הבנקאית, אולם צעדי הפיקוח על הבנקים החמירו את הדרישות בתחום זה בממדים רבים, וכתוצאה מכך הסיכון ירד בשנים האחרונות במידה ניכרת."

יש לי שלוש הערות למשפט זה שהביא המפקח בסקירה: א) המדדים בהם משתמש המפקח בסקירתו אינם מדדים נכונים לאיכות האשראי, כיון שהם מציגים מצב נוכחי (כלומר: תרחיש שהתממש) ולא סיכון פוטנציאלי; ב) צריך ראש פוליטי (ולא מקצועי) כדי לייחס בקלילות כזו סיבה לתוצאה, רק כדי לקחת קרדיט. לא מכובד; ג) סיכון אשראי אינו מחלה ואינו זיהום שיש להילחם בו ולצמצמו: הסיכון הוא מציאות קבועה של שוק עסקי שיוצרת הזדמנות למשקיעים ולמתווכים פיננסיים ליצור הכנסה כלכלית על-ידי תמחור נכון שלו. לכן אין שום יתרון בעצם הקטנת הסיכון (שהבנקים יפסיקו לתת הלוואות משכנתא וישקיעו במקום זאת באג"ח מדינה עם תשואה שלילית…), ובוודאי שאין זה תפקידו של הרגולטור להכתיב רמת סיכון 'נכונה'.

מה היו צריכות להיות המסקנות הרגולטוריות?

שני הגרפים מספרים סיפור זהה: גודל חוב המשכנתאות בישראל הוא נמוך בהשוואה בינלאומית ולכן הזעקות 'זאב! זאב!' של בנק ישראל מתבררות בדיעבד כמוגזמות, ואיכות החוב לא הורעה בשנים האחרונות. ניתן היה לכן לסגת מחלק מהצעדים הרגולטוריים שננקטו בישראל בשנים האחרונות: לבטל את התקרות על שיעורי המימון ולהותיר את ההחלטות (בכל מקרה לגופו) בידי הבנקים, ולבטל את המיגבלות על חלק ההלוואה הניטל בריבית משתנה. תנו לבנקים להתמודד עם הסיכונים, לתמחר אותם, ולקבוע לעצמם מדיניות אשראי מתאימה. הרגולציה הזו מיותרת ומזיקה. היא גם איננה נשענת על כרעיים מקצועיות מוצקות אלא לכל היותר על אינטואיציות.

רשימת אורח: יש להמשיך את הפעלתה של התוכנית תמ"א 38 - דר' יאיר דוכין*

בשנת 1837 פקד רעש-אדמה עוצמתי את ארץ ישראל. הרעש החריב כליל את העיר צפת, גרם לנזקים קשים בערים וישובים נוספים והותיר אחריו אלפי הרוגים ופצועים. בשנת 1927 התחולל רעש-אדמה עוצמתי נוסף שהביא בתורו לאלפים רבים של נפגעים ולהרס נרחב של מבנים ותשתיות. היו אלה שני רעשי האדמה האחרונים בשרשרת הרעשים שפוקדים את ארץ ישראל בממוצע אחת לכ- 100 שנים. עדויות היסטוריות מצביעות על סידרה מתמשכת של רעידות כאלו שלווו לעיתים גם בגלי צונאמי גדולים שהוסיפו בתורם לחורבן ולנפגעים. גיאולוגים טוענים שהשאלה כיום איננה אם צפוי רעש-אדמה עוצמתי נוסף, אלא מתי הוא יתחולל. נזכיר שחלפו מעט יותר מ-90 שנה מאז הרעש האחרון, כאשר הממוצע ההיסטורי (שכמובן אינו מחייב), הוא אחת ל- 100 שנה. ראוי לציין גם שההרס והנפגעים שנגרמו ברעידות הקודמות התחוללו בארץ דלילת-אוכלוסין המתאפיינת בבנייה נמוכה ובתשתיות דלות יחסית, כך שפוטנציאל הנפגעים וההרס במצבה הנוכחי של ישראל גדולים הרבה יותר. 

מאחר שמרבית המבנים הישנים בארץ הוקמו ללא יכולת עמידה ברעידה חזקה (בעוצמה דומה לרעידות שהיו ב- 1837 וב -1927) ולכן הם צפויים להיפגע קשה וקרוב לוודאי אף להתמוטט במקרה של רעש בעוצמה כזו, הוגדר ונקבע בשנת 1972 תקן ישראלי חדש לבנייה שאמור לאפשר למבנים לשרוד ברעידה חזקה. התקן הפך למחייב בשנת 1980, אך מרבית המבנים שהוקמו לפני 1980 נותרו חשופים לסכנה מוחשית של התמוטטות במקרה של רעש. 

כדי להתמודד עם בעיית המבנים שנבנו לפני 1980 הוקם צוות מומחים בראשותו של האדריכל יונה פייטלסון שתפקידו היה לבחון את נתוני היסוד והסיכונים הגלומים במכלול המבנים בארץ ולהציע כיווני פעולה להפחתת הסיכונים הללו. היה ברור לצוות שלא ניתן להרוס מבנים ישנים בהיקף גדול כדי לבנות אותם מחדש. כמו-כן היה ברור שמערך האילוצים על תקציב המדינה לא יאפשר סיוע ממשלתי בהיקף משמעותי. צוות המומחים פנה אפוא לשוק הפרטי וגיבש תכנית לחיזוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980, היא תמ"א 38, כך שיוכלו לעמוד ברעידה הצפויה.

התכנית התבססה על מתן תמריצים כלכליים הן לדיירי המבנים והן ליזמים פרטיים, שאמורים לבצע את תהליכי חיזוק המבנים. במסגרת התכנית ניתנו ליזמים הקלות רגולטוריות שתכליתן היא זירוז הביצוע, שכן יש לזכור ששעון החול להופעת הרעידה הגדולה ממשיך לפעול. חשוב לציין שהתמריצים הכלכליים הגלומים בתכנית גדולים יותר באזורי הביקוש העיקריים למגורים - היינו: במרכזי הערים. שם כמובן גם טמון עיקר הנזק הצפוי מהרעידה, כך שמבחינה זאת התהליכים הכלכליים תומכים באופן יעיל בהפחתת הנזקים הצפויים הן לרכוש והן בנפש.

תמ"א 38 אושרה סופית בשנת 2005. למרות הפוטנציאל הכלכלי הטמון במימוש התכנית ע"י הדיירים, מימוש הבנייה התקדם בעצלתיים, עקב שילוב גורמים שכלל קשיים בהתארגנות קבוצות דיירי בתים מול יזמים ואיטיות (רגילה) של רשויות התכנון (עיריות וועדות מקומיות) בבדיקה ואישור תכניות שהוגשו. לאיטיות המימוש תרם גם מצבו של שוק הנדל"ן למגורים שהיה נתון בראשית שנות ה- 2000 בשפל יחסי. מאז שנת 2010 חלה האצה מסוימת במימוש התכנית עקב העלייה המתמשכת במחירי הדירות, בעיקר במוקדי הביקוש, שהגדילה את הכדאיות הכלכלית של המימוש הן ליזמים והן לדיירי המבנים.

 באחרונה החלה להסתמן מגמה לעצירה לצורך בחינה מחדש של התכנית כאשר פרויקטים הנמצאים בתהליך יושלמו, אך לא יאושרו פרויקטים חדשים. טענות המתנגדים לתכנית מתבססות על שני נימוקים עיקריים: ראשית, טוענים המתנגדים, התכנית גורמת להגדלת הצפיפות במרכזי הערים, שהם היעד המועדף של היזמים. שנית, הם טוענים, תוספת הדירות במרכזי הערים יוצרת עומס נוסף על התשתיות העמוסות בלאו הכי. לנימוקים הללו מתווספות טענות על פגיעה אסתטית במרקם העירוני וברווחת התושבים.

באשר לטענות הצפיפות ראוי לציין שצפיפות המגורים במרכזי הערים בישראל נמוכה בכ- 50% מהצפיפות בערים המרכזיות באירופה ובצפון-אמריקה. באשר לעומס על התשתיות, הרי שמצב זה איננו גזירה משמיים אלא תוצאה של השקעת-חסר מתמשכת בפיתוחן, עקב התנהלות פוליטית כושלת שהתבטאה בהעברת משאבים לסקטורים מקורבים תוך התעלמות מהעומס ההולך וגדל על התשתיות. ובאשר לטענות על פגיעה במירקם העירוני ורווחת התושבים  - כדאי לשקול טענות אלה מול הפגיעה הצפויה במירקם וברווחת התושבים שתיגרם כשיגיע רעש האדמה הגדול וכולנו נכה על חטא מדוע לא חוזקו יותר בניינים כדי להקטין את היקף הנזק מהאסון.  

*  ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה לכלכלה באוניברסיטה העברית