אחרי 40 שנים במדבר
בנק ישראל הודיע השבוע כי העניק אישור לקבוצת משקיעים להקמת בנק עצמאי חדש שיפעל דיגיטלית (כלומר: ללא סניפים פיסיים). גם מבלי שנתייחס למהות הדיגיטלית, יש כאן אירוע היסטורי: אחרי 40 שנים במהלכן בנקים ישראלים רק נסגרו או התמזגו לתוך בנקי-אם ונתבדתה התקווה לכניסתו לפעילות מקומית של בנק זר - עומד לקום בנק חדש. זוהי הצלחה של המאמצים המשותפים של משרד האוצר ובנק ישראל בשנים האחרונות שנועדו להגדיל את התחרות בענף הבנקאות, וזוהי בשורה אמיתית לציבור בישראל. אמנם מדובר על אירוע שיתרחש כנראה רק בעוד כשנתיים, אבל אפשר להתחיל לשמוח כבר עכשיו: הבנק הזה הוא אות לבנקים נוספים שייוולדו, והוא מביא עימו תקווה לשינוי מתבקש במערכת היחסים שבין הבנקים לציבור. חוץ מזה, ולעניין הספציפי של בלוג זה (משכנתאות): בנק חדש - ובעיקר בנק דיגיטלי - מביא עימו תקווה להתחדשות רצויה של שוק המשכנתאות בישראל.
מה לקוי בשוק המשכנתאות בישראל?
מטבעו, שוק המשכנתאות אינו זקוק לבנקים מסחריים. הוא גם לא נולד ולא התפתח כענף בנקאי: אשראי לדיור נולד במדינות שונות במחצית השנייה של המאה ה-19 והתפתח בעיקר בתחילת המאה ה-20, כשהוא נשען על גופים פיננסיים קואופרטיביים (ובוודאי שלא בנקאיים) שהשתמשו בכספי חיסכון שנצברו אצלם להעמדת אשראי לרכישת דיור. עד 1913 אפילו נאסר על בנקים בארה"ב להעמיד אשראי לדיור. גם בשנים שלאחר מכן, רוב פעילות המשכנתאות התרכזה בידי מלווים ייעודיים שהתמקדו במתן אשראי לדיור: בנקים לחיסכון (Saving Banks), אגודות לחיסכון והלוואה (Saving & Loans Corporations), בנקים למשכנתאות (Mortgage Banks), ועוד. הכניסה, מאוחר יותר, של בנקים מסחריים לתחום המשכנתאות קשורה בעיקר למשברים פיננסיים שהביאו לקריסת גופי המשכנתאות (האחרון והקשה שבהם היה קריסת האגודות לחיסכון והלוואות - ה-S&L - בארה"ב באמצע שנות ה-80'). בישראל תחום המשכנתאות התרכז לאורך זמן כמעט-בלעדית בידי גופים לא-בנקאיים שכונו "הבנקים למשכנתאות", שלא היו בנקים אלא גופים פיננסיים בעלי רישיון בנקאי מוגבל שאיפשר להם לעסוק רק באשראי לדיור (ולא, לדוגמה, בגיוס פיקדונות קמעוניים או בניהול חשבונות עו"ש). ההשתלטות של הבנקים המסחריים בישראל על תחום המשכנתאות התרחשה בתחילת שנות ה-2000 בדרך של רכישת מניותיהם של הבנקים למשכנתאות ומיזוגם לתוך הבנקים (המותגים "טפחות", "משכן" או "לאומי משכנתאות" המשיכו לשמש את הבנקים לצרכים שיווקיים למרות שהבנקים עצמם חדלו לפעול כיישויות עצמאיות).
המעבר של שוק המשכנתאות לידי הבנקים המסחריים הביא למספר שינויים. מספר המתחרים ירד (לפני המיזוגים פעלו בישראל 9 בנקים למשכנתאות). התחרות העצומה שהתקיימה בשוק המשכנתאות באותן שנים - חלפה. ההתייחסות השיווקית עברה מהתמקדות בעיסקה (הלוואה) להתמקדות בלקוח (הסתכלות על כלל הפעילות הבנקאית של הלווה), ואיתה השתנה גם התימחור. חופש הבחירה של הלקוח פחת (למעשה, גם אם לא להלכה), ורוב הלווים נוטלים כיום הלוואות משכנתא בבנקים בהם הם מנהלים את חשבונות העו"ש שלהם. הרווחיות הבנקאית המופקת מתחום המשכנתאות עלתה בעקבות מעבר זה: התחרות הערה בין הבנקים למשכנתאות גרמה למירווחים פיננסיים זעומים שהדאיגו את המפקח על הבנקים וגרמו לו לבצע בדיקות עומק שמא הבנקים נמצאים בסיכון קיומי; הבנקים המסחריים הפועלים כיום בתחום שומרים על מירווח פיננסי גבוה משמעותית משהיה נהוג בעבר. שינוי נוסף שנגרם ע"י המעבר הוא שטיב השירות ללקוח פחת (הפיכת תחום המשכנתאות לעוד מקצוע של פקידי בנק גררה ירידה של הידע הספציפי שנמצא בידי דרג הפקידים הקרוי, למרבה הבלבול, "יועצי משכנתאות"). למי שזוקף גבה למקרא דברים אלו - נסו לשאול שאלות מקצועיות את "יועצי המשכנתאות" הבנקאיים כדי להתרשם מעומק הידע ומידת ההיכרות שלהם עם קשת המוצרים הפיננסיים שמציע הבנק בו הם מועסקים.
מדוע בנק מסחרי איננו המודל המתאים ביותר למתן אשראי לדיור?
בנק מסחרי 'מלא' אינו המודל המתאים ביותר לצורך העמדת משכנתאות. הוא מתבסס על סניפים 'כבדים' ויקרים באחזקה שוטפת. הוא נשען על כוח-אדם יקר מידי וקשיח מידי - תוצאה של הצלחה היסטורית של ועדי עובדים בבנקים לנצל את העמדה המונופוליסטית של הענף להגדלת שכרם - מה שאיננו מאפשר לו גמישות בהתאמת כוח האדם לצרכיו ולא ביצירת חיבור חזק יותר בין תרומה לתמורה (הבנקים 'לכודים' בהסכמי שכר מול ועדים חזקים, ורק כוחם המונופוליסטי מאפשר להם לעמוד בכך ע"י גלגול העלות על הלקוחות). הבנק משתמש במערכות מיחשוב ישנות ומסורבלות שמקשות עליו לנצל את מהפכת המידע המתרחשת סביבנו לשימושים שיווקיים או כדי לשמור על חדשנות פיננסית. הוא מתקשה להתמודד עם הצורך התמידי של הלקוחות במידע מקצועי ובייעוץ לצורך נטילת הלוואה כיון שהוא 'מתוכנת' לחתור ליעילות תפעולית בדרך של קיצוץ הוצאות (כלומר: צמצום המגע פקיד-לקוח למינימום). ככלל, בתחום העמדת האשראי לא קיימים 'יתרונות לגודל' שהיו יכולים לפצות את הבנקים המסחריים על סירבולם. ולבסוף - אין לבנק מסחרי מקורות מימון המתאימים להעמדת אשראי לדיור: רוב המקורות הבנקאיים מתבססים על פקדונות לתקופות קצרות, בעוד שאשראי לדיור הוא אשראי ארוך-טווח וחלקו העיקרי הוא בריבית קבועה, דבר המחייב מקורות מימון ארוכי-טווח.
מתן אשראי לדיור היה יוצא נשכר אילו היה נשען על מערך מכירות (origination) 'קל': סניפים קטנים-יחסית הממוקמים בסביבות הנגישות ללקוחות הקמעוניים ופועלים בשעות הנוחות לקהל זה, כוח-אדם ייעודי שמתמחה ב'סגירת' עיסקאות, מערכת תגמול דיפרנציאלית שקושרת את שכרם של העובדים לתפוקתם, ומערכת מיחשוב ייעודית שמתמקדת בצרכים שיווקיים ובהערכת סיכוני אשראי ומקטינה את הצורך של לקוח במגע פיסי עם הסניף ועם הפקיד. מערכת המיחשוב צריכה לאפשר ללקוח 'עבודה מרחוק' מול הבנק, לרבות ייעוץ והדרכה בנושאים לגביהם הוא מתבקש לקבל החלטות. מערך 'קל' כזה היה יכול להיות יעיל יותר, גמיש יותר. מאחר שהוא איננו חייב להיות בנק מלא כהגדרת המפקח על הבנקים (כלומר: הוא איננו זקוק לגייס פיקדונות קמעוניים ולא לנהל חשבונות עו"ש) - הוא יכול לחסוך הוצאות תפעול שנובעות מהצורך לעמוד בדרישות הרגולציה הקיימת לקבלת רישיון בנקאי מלא. התוצאה תהיה הגברת התחרות, לטובת הלקוח.
מדוע בנק דיגיטלי הוא בשורה לשוק המשכנתאות?
הופעתו הצפוייה של בנק דיגיטלי ראשון בישראל לא תוכננה כדי לשנות את שוק המשכנתאות, אבל יש לה פוטנציאל לכך. ארבעה דברים בסיסיים נחוצים כדי להפעיל מערך ביצוע (origination) שלם של משכנתאות: 1) חיבור למקורות מימון; 2) מערך מיחשוב התומך בשיווק, ביצוע וניהול ההלוואות; 3) מודל ממוחשב להערכת סיכון האשראי הגלום בהלוואה בודדת; 4) פתרון אפקטיבי למתן ייעוץ משכנתאות ללקוחות.
מקורות מימון - מערך ביצוע משכנתאות יכול לעמוד בפני עצמו ואינו מצריך קבלת רישיון של בנק. הוא זקוק כמובן למקורות מימון, שכן בהגדרה הוא מהווה מערך ביצוע עבור אחרים. הפתרון המתבקש הוא התקשרות עם משקיעים פוטנציאליים שמעוניינים בהשקעה בהלוואות מגובות-נכסים לטווח ארוך. המועמדים הטבעיים הם מה שקרוי בישראל 'משקיעים מוסדיים' - גופים פיננסיים המשקיעים כספי חוסכים ועמיתים.
מערך מיחשוב - בעולם המודרני, שבו מחירי עיבוד הנתונים נמוכים והטכנולוגיה יוצרת אפשרויות נוחות וזולות לפיתוח, בניית מערך מיחשוב לביצוע ולניהול משכנתאות איננה משימה כבדה מידי לגוף פרטי. להיפך: יש לו יתרון על-פני הבנקים שנשענים על מערכות מיחשוב ותיקות וכבדות (Legacy Systems) ומתקשים להתאים אותן לצרכים משתנים. בוודאי שאם מדובר בבנק דיגיטלי ובחבורת המשקיעים הספציפית שקיבלה את הרישיון להקמתו - שאלות של מיחשוב אינן אמורות להוות בעייה. מערך מיחשוב כזה צריך לתמוך בשלוש פונקציות חשובות: שיווק, הגשת בקשה להלוואה, וניהול ההלוואה.
הערכת סיכון האשראי - בכל עיסקת אשראי גלום סיכון אשראי. זהו הסיכון שהמלווה לא יצליח לגבות את מלוא החוב. סיכון האשראי הוא ספציפי להלוואה: הוא משקף את פרופיל הסיכון של הלווה ואת יכולתו של המלווה לגבות את החוב במקרה של חדלות-פירעון באמצעות מימוש הביטחונות ששועבדו לו כנגד ההלוואה. הערכת הסיכון נעשית בבנקים כחלק מתהליך הביצוע של הלוואה - אם ע"י מעריכי סיכון מקצועיים או ע"י מערכת ממוחשבת המתבססת על מודל סטטיסטי - וקובעת ברוב המקרים מחיר לסיכון ("פרמיית סיכון"). נוהג ישראלי זה של הערכת אשראי ע"י הבנק המבצע בהתבסס על מודל פנימי הוא שריד היסטורי ממציאות שבה מבצעי ההלוואות החזיקו את ההלוואות במאזניהם - הוא איננו מתאים למציאות שבה מבצע ההלוואה פועל עבור משקיעים (נשים לב שגם הבנקים המסחריים בישראל החלו בשנים האחרונות למכור תיקי משכנתאות בהיקפים גדולים לחברות ביטוח לצורך שיפור הלימות ההון שלהם). לכן, מערך ביצוע ההלוואות יצטרך לשלב כלי להערכת סיכון האשראי הגלום בבקשות. מאחר שמדובר בביצוע עבור משקיעים - לא סביר שהכלי יהיה פנימי של המבצע או שהקריטריונים יוגדרו על-ידיו: סביר יותר שכלי ההערכה הזה יהיה חיצוני, שקוף למשקיעים ומשותף לכולם. כבר כיום קיימים בישראל מודלים חיצוניים - כאלו שאינם שייכים למשקיע או למלווה - להערכת סיכוני אשראי במשכנתאות.
ייעוץ משכנתאות - בעת נטילת הלוואה הלווה נדרש לקבל החלטות שלעיתים אין בידיו הידע הדרוש לקבלן. הפתרון המוצע ע"י הבנקים הוא הסתמכות על הדרכות וייעוץ הניתנים ע"י פקידי הבנק ("יועצי המשכנתאות" של הבנק). אלא שייתכן שקיים כאן ניגוד אינטרסים בין הבנק והלווה (האם לבנק יש אינטרס להמליץ ללווה על תמהיל מסוים של הלוואה?) ואז השאלה היא אינטרס של מי מייצג יועץ המשכנתאות הבנקאי. בניגוד לנוהג שקבע הרגולטור בנושא השקעות בניירות-ערך, לפיו נאסר על עובד בנק לשמש יועץ ללא מבחן חיצוני וקבלת רישיון ייעוץ מתאים - בתחום המשכנתאות אין הגדרה מחייבת של ידע הנדרש מפקיד משכנתאות, וממילא אין תהליך הסמכה אובייקטיבי. מערך ביצוע עצמאי יצטרך להעמיד לרשות הלווים יועצים משלו. משיקולים תפעוליים, מערך ביצוע יצטרך כנראה לבנות מערכות למידה עצמית שיאפשרו ללווה לרכוש את הידע הזקוק לקבלת החלטות פיננסיות, ולשלב אותן במערכות המחשב התומכות. אפשרות אחרת גם היא מעניינת: מפעיל מערך ביצוע יכול להתקשר ליועצי משכנתאות בלתי-תלויים ולהפנות את לקוחותיו לקבלת ייעוץ פיננסי אצלם כחלק מהשירות במסגרת הביצוע. לעניין זה כדאי לדעת שנוטלי 'משכנתא הפוכה' בארה"ב נדרשים לספק הוכחה לכך שלפני ביצוע ההלוואה הם קיבלו ייעוץ פיננסי מתאים מגורם מוסמך.
לסיום: תשובה לשאלה היפותטית של קוראים מתקדמים
קורא שהגיע לנקודה זו עלול לשאול את השאלה הבאה: אם אין יתרונות לגודל בביצוע (origination) ואם יש יתרונות למפעילים ממוקדים גיאוגרפית ומיחשובית - מדוע אנחנו צריכים שהנגיד ייתן רשיון לבנק דיגיטלי כדי לגרום ליזם להיכנס לתחום? מה הקשר לרישיון לבנק הדיגיטלי - הרי לא דרוש בנק וכן דרוש מגע אנושי עם עובדי מערך הביצוע?
התשובה היא כמובן שאין קשר: מה שנכון לבנק דיגיטלי נכון גם לכל גוף פיננסי אחר, לרבות גוף לא-בנקאי. ואמנם הייתי עד בשנים האחרונות (ואפילו שותף במקרים מסויימים) לניסיונות של גופים לא-בנקאיים להקים מערך עצמאי לביצוע הלוואות. בכל המקרים המהלכים לא הגיעו לידי מימוש, אם בגלל החשש מסירבול רגולטורי, אם בגלל הרתיעה מדרישות הון כבדות, אם בגלל הקושי לבנות מערך מיחשוב ובעיקר לבנות מודל פרטי להערכת סיכוני אשראי, ואם בגלל החשש מהתמודדות ישירה מול הבנקים המסחריים האדירים. בינתיים, השתנו כמה דברים: הרצון הברור של משרד האוצר ובנק ישראל לאפשר תחרות בנקאית מבשרים על אקלים רגולטורי שונה; דרישות ההון הוקלו; עלות בניית מערך מיחשוב הולכת וקטנה על רקע פיתוח מערכות בנקאיות מסחריות השוכנות ב"ענן"; מודלים פרטיים להערכת סיכוני אשראי כבר קיימים בישראל. זוהי, לכן, מציאות, שונה, ידידותית יותר ליזם. ועל כל אלו - עצם העובדה שנגיד בנק ישראל כבר נתן רישיון להקמת בנק דיגיטלי וזהותם הספציפית של המשקיעים, גורמת לחשוב שייתכן שהצטברו מספיק נסיבות כדי לשנות את פני שוק המשכנתאות בישראל.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה