תרחיש לגבי הדיור בישראל - חומר למחשבה

 

הרשימה בהמשך מציגה תרחיש אפשרי לגבי שוק הדיור בהינתן עליית הריבית: מיפנה בהתפתחות הביקוש לרכישת דיור ובעקבותיו מיפנה מחזורי במגמת מחירי הדיור. לא מדובר כאן בתחזית אלא בקריאה לחשיבה: ייתכן שהתרחיש לא יתממש. חשיבותו של הדיון הוא בהבחנה שבין אימוץ תחזית (בחירת תרחיש כבסיס להחלטת השקעה) לבין ניהול סיכונים (הערכת החשיפה של המשקיע לסיכון במקרה שהתחזית שאומצה לא תתממש).

מה קורה לריבית המשכנתאות בארה"ב?

למה ארה"ב? גם בגלל ריבוי הנתונים וזמינותם למשתמש, וגם בגלל ההערכה שההתפתחויות בארה"ב מקדימות את המשק הישראלי ולכן קיבלנו סוג של "חלון" לעתיד. הגרף הבא מציג את ההתפתחות הדרמטית בחודשים האחרונים של הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתא הניתנות בארה"ב בריבית קבועה (FRM) לתקופה של 30 שנה. הנתונים הם שבועיים, מתוך בסיס הנתונים של ה'פדרל רזרב'. הנתון האחרון הוא ל-23.6.2022 (5.81%). כפי שניתן ללמוד מהגרף, עליית הריבית המהירה נמשכה כמעט ברציפות מתחילת 2022 (מזה ששה חודשים) - לפני כן הריבית הייתה יציבה בסביבות 3% (בממוצע) לאורך כשנה וחצי.

נדרשת כאן הערה מתודית: הריבית הקבועה על הלוואות משכנתא בארה"ב איננה נשלטת על-ידי הבנק הפדרלי: היא נגזרת מהתשואה לפדיון על ניירות הערך המגובים על-ידי הלוואות משכנתא (MBS) הנסחרים בשוק הפרטי, שכן המימון של רוב חוב המשכנתאות בארה"ב מקורו בשוק ההון - לא בבנקים. עליית התשואה על ניירות הערך מגובי המשכנתאות משקפת שינוי של ציפיות בקרב גורמי השוק לגבי הריבית העתידית ולגבי שיעור האינפלציה.

מהי ההשלכה הצפויה על הביקוש לרכישת דיור?

מהי ההשלכה הצפויה של העלייה הדרמטית של ריבית המשכנתאות? למה צריך להתכונן? עבור חוב משכנתא בגודל נתון, עליית שיעור הריבית מ-3.0% ל-5.81% גורמת להגדלת התשלום החודשי בקרוב ל-40% - זהו פרט טכני. וזה איננו השינוי היחיד שבו נתקלים הלווים: מאחר שבאותה תקופה מחירי הבתים עלו גם הם (הם עלו בעת האחרונה בקצב שנתי ממוצע של למעלה כ-20%. ראו בהמשך) - רכישת בית התרחקה במחצית השנה האחרונה במהירות מהישג-ידם של משקי הבית, גם בגלל התייקרות הבתים וגם בגלל התייקרות המשכנתאות. 

אם נרצה לעשות חישוב שיסייע לנו להבין טוב יותר מה עליית הריבית צפויה לעשות לשוק הדיור, עדיף לנו לתאר את השינוי בצורה קצת שונה: משקי בית נוטלים הלוואות ששירותי החוב (תשלומים שוטפים של קרן וריבית) שלהן מגיעים עד לשיעור מסוים מההכנסה הפנויה שלהם (בדרך-כלל נהוג בארה"ב כרבע מההכנסה הפנויה). מאחר שהכנסתם הפנויה של משקי הבית לא השתנתה מהותית במחצית השנה האחרונה - הם יתקשו להגדיל את שירותי החוב הנגזרים מעליית שיעור הריבית. אם הם יעדיפו לשמור על התשלום החודשי ללא שינוי - הם ייאלצו להקטין את גודל הלוואת המשכנתא שהם נוטלים: עבור תשלום חודשי נתון, עליית הריבית מ-3% ל-5.81% תאלץ את משקי הבית להקטין את גודל המשכנתא שהם נוטלים בקרוב ל-30%. לאור שיעור המימון הגבוה המקובל בארה"ב בהלוואות לרכישת דיור, מדובר בהקטנת תקציב הרכישה של משק הבית בכ-25%. עליית ריבית המשכנתאות צפויה לכן לגרום לירידת הביקוש לרכישת בתים. ירידה זו תשפיע כנראה על מחירי הבתים. מדובר יהיה במיפנה דרמטי של מגמת המחירים שכן מאז אמצע 2020 חלה האצה (אגב: מפתיעה) של קצב עליית מדד מחירי הבתים בארה"ב: בתוך 20 חודש עלה המדד בכ-35% - קצב שנתי ממוצע של כ-20%. 

תמונת המצב ערב התרחיש

בגרף הבא מוצגים נתונים של מדד מחירי הבתים בארה"ב של "קייס-שילר". אורך התקופה המוצגת בגרף (30 שנים) מאפשר לנו לראות תנודות מחזוריות של המדד: את האירוע הדרמטי של עליית מחירי בתים שהחל באמצע שנות ה-90', נעצר ב-2006 והתחלף בקריסה שנמשכה עד לסוף 2011, את התחדשות עליית המחירים ב-2012 שנשענה כנראה על מדיניות מוניטרית מרחיבה, ואת ההאצה שהחלה באמצע 2020 (ראינו ברשימה קודמת שפורסמה בבלוג זה שתופעת הזינוק של מחירי הדיור היא תופעה גלובלית - ראו "עליית מחירי הדירות היא תופעה גלובלית", כאן). הגרף כולל נתונים עד מארס 2022 והוא מונוטוני-עולה, אבל אנו כבר נתקלים באינדיקטורים אחרים, משלימים, המבשרים על ירידת הביקוש בחודשיים האחרונים ואולי על תחילתו של המיפנה. ניסיון להעריך את המשך ההתפתחויות צריך לקחת בחשבון גם את ההשפעה הצפויה של המדיניות המוניטרית המרסנת שעליה הכריז הבנק הפדרלי, את ההערכות של כלכלנים שהמשק האמריקני יעבור עם העלאת הריבית לשלב של מיתון כלכלי, וגם את השפעת המלחמה המתמשכת באוקראינה.

כדי להמחיש את האצת קצב עליית מחירי הבתים מאז פרוץ מגפת הקורונה מובא בהמשך תיאור גרפי של התפתחות מדד מחירי הבתים כשהוא מעובד בצורה קצת שונה: אלו אמנם אותם נתונים חודשיים של מדד מחירי הדירות, אבל הגרף הנוכחי מציג את שינוי המדד (ב-%) לעומת החודש המקביל בשנה קודמת, והתקופה המוצגת קוצרה לשם הבלטה (היא כאן 2022-2015). חשיבותה של זווית-ראייה זו של הנתונים בכך שהיא מדגישה את הדרמה של השנתיים האחרונות: לאחר למעלה מחמש שנים שבהן קצב העלייה השנתי נע ביציבות יחסית בתחום 3.2-6.4%, החלה באמצע 2020 המראה של מחירי הבתים. מאז אמצע 2021 אנחנו נמצאים בקצב התייקרות שנתי של כ-20%.

יש לקחים?

מה מכל זה רלוונטי לנו בישראל? גם אצלנו חלה האצה של קצב העלייה של מחירי הדירות ושל קצב האינפלציה. אמנם שיעורי האינפלציה בישראל (וציפיות הציבור לגבי ההמשך) נמוכים לעומת ארה"ב, ולכן בנק ישראל לא יצטרך כנראה לנקוט במדיניות ריבית נמרצת כמו ארה"ב, אבל מצד שני השפעת עליית הריבית על שוק הדיור בישראל עלולה להיות מקיפה יותר: הנוהג הרווח בשוק המשכנתאות בישראל להישען במידה רבה על הלוואות בריבית משתנה מבוססת-פריים יגרום לכך שעליית הריבית תשפיע לא רק על לווים חדשים (רוכשי דירות) אלא גם על מצבם של לווים ותיקים (בעלי דירות), שתשלומי המשכנתא שלהם יגדלו (הלוואות המשכנתא בארה"ב מתבססות בעיקר על ריבית קבועה, ובבריטניה - על ריבית משתנה כאשר תקופת הריבית היא של מספר שנים). התוצאה הסבירה של התייקרות המשכנתאות היא שגם אצלנו תחול ירידה של הביקוש לדיור. האטה כזו תסייע להאטת/בלימת עלייתם של מחירי הדירות. מרגע שתסתמן בלימה זו ייחלש גם הביקוש הספקולטיבי לרכישת דיור (דירות להשקעה). 

לתרחיש כזה יש השלכה מעניינת. ככל שהוא יתממש ועליית מחירי הדירות תיבלם, הוא יכול להוציא את הרוח ממפרשי מחאת הדיור שהחלה להתגבש באחרונה שכן "משבר הדיור" המככב בכותרות יתפוגג מעצמו, ללא צורך בהפעלת תוכניות ממשלתיות גרנדיוזיות לטיפול במחירי הדיור. התפתחות כזו תקל מאוד על הדרג הפוליטי (שיזדרז מן-הסתם ליטול לעצמו קרדיט בשל "הניצחון") ותיתן לו פסק-זמן חשוב, אבל צריך לזכור שהבעיה העיקרית של ישראל בתחום הדיור איננה בלימה של מחזור מחירי הדיור אלא התמודדות עם צרכי הדיור בטווח הארוך לאור התוואי החזוי של גידול מהיר ומתמשך של האוכלוסייה. בטווח הארוך דרושה מדיניות דיור נמרצת, שונה, שתענה על הצרכים הדמוגרפיים - לא מלחמה במחירים. וכאן לא יעזרו טריקים, מבצעים והגרלות.

על רקע ההתפתחויות הכלכליות: הזדמנות לביטול עמלת פירעון מוקדם

 

שתי הרשימות האחרונות הוקדשו להצעות להנהגת רפורמות בשוק המשכנתאות שתכליתן לתקן עיוותים ומגבלות שהוכנסו על-ידי הרגולטור בזמנים אחרים, לצרכים בוערים: לצנן את הביקוש לרכישת דיור ולנטילת משכנתאות, ולהקטין את חשיפת הלווים והבנקים לסיכוני אשראי וריבית. הרשימה הנוכחית מוקדשת להצעה לרפורמה נוספת: ביטול עמלת פירעון מוקדם (דמי היוון). ההתפתחויות הכלכליות האחרונות יוצרות הזדמנות נוחה לכך, שכן האינדיקטורים מצביעים על כך שאנחנו נמצאים בעיצומו של שינוי מגמה כלכלית: עליית הריבית והאטת הפעילות המשקית.

רקע: מה גרם לקביעתה של עמלת הפירעון המוקדם?

חלפו כבר למעלה משלושה עשורים (1990) מאז שנגיד בנק ישראל החליט לשנות את נוסחת החישוב של עמלת הפירעון המוקדם שהייתה נהוגה בישראל. השינוי העיקרי שהוכנס הוא קביעת נוסחת חישוב חדשה לרכיב דמי ההיוון, נוסחה שמביאה בחשבון את השפעת השינוי בריבית השוק על ערך השוק של חוב המשכנתא.

המציאות הכלכלית הייתה אז שונה בתכלית מזו של היום. לאחר הצלחת התוכנית הכלכלית לייצוב המשק (1985) נבלמה האינפלציה המהירה, והבנקים למשכנתאות החלו לראשונה להעמיד הלוואות פרטיות לרוכשי דירות ("הלוואות משלימות"). הצלחת התוכנית הביאה לירידה מתמשכת של הריבית בשוק ההון, ואיתה הריבית על הלוואות משכנתא מכספי הבנקים. ב-1991 התיר הרגולטור לבנקים למשכנתאות לראשונה להעמיד הלוואות לכל מטרה (כלומר: לא רק לרכישת דירה) ובלבד שהביטחון שישועבד לבנקים כנגד החוב יהיה דירת מגורים. היתר זה יצר לראשונה אפשרות ללווים למחזר הלוואת משכנתא: ליטול הלוואה מבנק אחד כדי לפרוע הלוואה קודמת בבנק אחר. 

הבעיה המיידית של הבנקים למשכנתאות הייתה שההלוואות הישנות ניתנו בשיעורי ריבית גבוהים (11-13%), בעוד שההלוואות החדשות ניתנו בריבית נמוכה-יחסית (6-7%). במצב כזה נוצר תמריץ למיחזור מקיף של הלוואות המשכנתא על-ידי הלווים. מאחר שעמלת הפירעון המוקדם שהייתה נהוגה אז נועדה לפצות את הבנק רק על הטרחה הכרוכה בפעולת הסילוק או המיחזור - המשמעות האפשרית של מיחזור המוני הייתה פגיעה אנושה בבנקים. הרצון להציל את הבנקים למשכנתאות מקריסה גרם לנגיד בנק ישראל לשנות את צורת החישוב של עמלת הפירעון המוקדם ולהנהיג רכיב (דמי היוון), שמטרתו לפצות את הבנקים בגין ההפסד שנגרם לו במקרה של פירעון מוקדם של ההלוואה בשל ירידת ריבית השוק (ההלוואה שנפרעה נשאה ריבית של 11-13%, אבל הבנק יוכל להעמיד תמורתה הלוואה שנושאת ריבית של 6-7% בלבד). 

המציאות הכלכלית השתנתה

במהלך השנים חלו שינויים מהותיים בשוק המשכנתאות הישראלי. האינפלציה נעלמה למעשה, רובו של האשראי לדיור כיום כבר אינו צמוד-מדד, הריבית על משכנתאות עלתה וירדה במספר מחזורים, הונהגו הלוואות בריבית משתנה, והשוק כולו עבר מידי בנקים ייעודיים ("בנקים למשכנתאות") לבנקים רגילים. גם נוסחת עמלת הפירעון המוקדם שונתה מספר פעמים (ניתן לעקוב אחר השינויים והוויכוחים אודותם ברשימות שונות בבלוג זה. חפשו תחת הלשונית "עמלת סילוק מוקדם").

מהי הבעיה עם קיומה של עמלת הפירעון המוקדם?

עמלת הפירעון המוקדם (דמי היוון) גורמת למספר עיוותים. העמלה נועדה אמנם לפצות את הבנק בגין פירעון מוקדם במצב של ירידה רוחבית של ריבית השוק (ולכן, אם ריבית השוק עלתה בין מועד נטילת ההלוואה לבין מועד הפירעון - הפירעון איננו כרוך בתשלום עמלה זו), אבל היא נתפסת על-יד לווים רבים, בטעות, כעלות אמיתית. טעות זו גורמת לכך שלווים משתכנעים בקלות להעדיף הלוואות בריבית משתנה כדי להימנע מתשלום העמלה גם כאשר ההלוואה בריבית משתנה איננה מתאימה לצרכיהם. הטעות גורמת גם לכך שלווים מהססים למחזר הלוואות מחשש שיחויבו בתשלום העמלה גם כאשר המיחזור כדאי מבחינתם. לכן, עמלה שבאה במקור לעשות צדק עם הבנקים - הפכה למקור של אי-הבנה ושל בחירות מוטעות מצד הלווים.

הזדמנות לתיקון המצב

התקופה הנוכחית יוצרת הזדמנות "להיפטר" מגבנון מיותר זה, שהוא - אגב - ייחודי לישראל. ההזדמנות נובעת מכך שאנו נמצאים בתוואי ריבית עולה לאחר שנים ארוכות של ריבית נמוכה, ולכן העמלה ממילא חסרת משמעות כספית לגבי רוב הלוואות המשכנתא שניתנו בשנים האחרונות וביטולה לא יהיה כרוך בפגיעה בבנקים.

ביטול עמלת הפירעון המוקדם (דמי היוון) יפשט את מצב העניינים מנקודת מבטו של הלווה. הביטול יאפשר לו לבחור את התמהיל המתאים ללא הטיה שנובעת מאי-הבנת העמלה, ולקבל החלטה מושכלת לגבי מיחזור הלוואת המשכנתא. סילוק (חלק מ) הערפל ישפר את מצבו של הלווה ואת מצב התחרות בשוק המשכנתאות.

על רקע ההתפתחויות הכלכליות - הזדמנות לרפורמות בשוק המשכנתאות: ביטול המגבלה הרגולטורית על תמהיל ההלוואות

האינדיקטורים השונים מצביעים על האפשרות שהעולם נמצא במצב של שינוי מגמה כלכלית: האטת הפעילות המשקית, ירידת הביקוש להשקעות, ירידת מחירי נכסים. שינוי המגמה הזה יגיע בהכרח גם לישראל. שוקי הנכסים הפיננסיים, כדרכם, זריזים יותר: הם כבר הגיבו בירידות הנמשכות מאז תחילת השנה.  המפנה יגיע גם לשוק הדיור. צפוי שנחווה האטה של קצב התייקרות הדירות (ואולי אף ירידת מחירים), וירידה של הביקוש להלוואות משכנתא. שינוי המגמה בשוק רכישת הדירות ובשוק המשכנתאות יכול להוות הזדמנות לרגולטור להנהיג מספר רפורמות נחוצות בשוק המשכנתאות הישראלי. הרפורמות הללו באות לתקן עיוותים ומגבלות שהונהגו בזמנים אחרים, בהם ניסה הרגולטור לצנן את הביקוש לרכישת דיור ולנטילת משכנתאות, ואולי להקטין את חשיפת הלווים והבנקים לסיכונים פיננסיים. ברשימה הקודמת עסקנו בהצעה לביטול המגבלה הכמותית על שיעור המימון. ברשימה זו נעסוק בהצעה לביטול המגבלה על תמהיל המשכנתא.

כיצד הפכו הלוואות מבוססות-פריים ללהיט?

המשבר הפיננסי העולמי של 2008/9 גרם לבנקים המרכזיים במערב לנקוט במדיניות מוניטרית מרחיבה כדי למנוע שקיעה לשפל כלכלי. הם הפחיתו דרסטית את הריבית המוניטרית. כתוצאה מכך, גם הריבית לתקופות הקצרות בשוקי ההון ירדה לרמה אפסית. בשוק המשכנתאות הישראלי הוכתר בעקבות המצב החדש "מלך" חדש: הלוואה בריבית משתנה המבוססת על ריבית ה"פריים". הריבית הנמוכה בהלוואות אלו יצרה מצב שבו נטל התשלום החודשי בגין הלוואת המשכנתא הופחת משמעותית, מה שאיפשר ללווים פוטנציאליים נוספים להצטרף לשוק בעלי הדירות, ולחלק מהם להגדיל את התקציב העומד לרשותם לרכישת דירה. 

מהי הבעיה עם הלוואות מבוססות-פריים?

המעבר להלוואות בריבית משתנה, שמאפשר לכאורה הוזלה של האשראי, איננו נטול בעיות. הוא יוצר חשיפה של הלווה לסיכוני ריבית: הסיכון שהריבית במשק תעלה במהלך חיי ההלוואה ותגרום גם לגידול נטל התשלומים השוטף בהלוואה. נזכור שריבית ה"פריים" הנהוגה בישראל היא למעשה הריבית המוניטרית בתוספת 1.5%, ובנק ישראל יכול להחליט בכל נקודת זמן על העלאתה משיקולים של ניהול המדיניות הכלכלית ואז תתייקר הלוואת המשכנתא.

בנק ישראל מתערב בהחלטת התמהיל

עד לשנת 2011 הייתה ההחלטה לגבי התמהיל נתונה בידי הבנקים והלווים. בשנת 2011 החליט הרגולטור להתערב ולהטיל מגבלות על התמהיל. הוא קבע אז שחלק המשכנתא הניתן בריבית משתנה מבוססת-פריים לא יעלה על ⅓ מסך ההלוואה. בשנת 2013 עדכן הרגולטור את ההוראה והוסיף מגבלה: סך החלקים הניתנים בריבית משתנה שתקופת הריבית בה קצרה מחמש שנים לא יעלה על ⅔ מההלוואה (כלומר: לפחות ⅓ מההלוואה חייב להיות בריבית קבועה). כזכור, בשנת 2021 תיקן הרגולטור שוב את ההוראה, והעלה את התקרה לגבי חלק ההלוואה הניתן בריבית פריים ל-⅔ מסך ההלוואה. מוזר, אבל התקשורת התייחסה משום-מה לשחרור המגבלה הזו (שמאפשר ללווים להגדיל את חשיפתם לסיכוני ריבית) כאל הוזלת המשכנתא.

מהו הנימוק להתערבות?

מדוע בכלל נדרשת התערבות מצד הרגולטור לגבי תמהיל ההלוואות? לכאורה, שני הצדדים לעסקה (הבנק והלווה) יכולים להעריך את סיכון הריבית ולהתמודד עם ההחלטה בכוחות עצמם. ואמנם, כך הם עשו בעבר. הנימוק שנתן הרגולטור להתערבותו הוא שלהערכתו הלווים אינם מפנימים את סיכון הריבית שהם נחשפים אליו: הם מוקסמים יתר על המידה מהריבית הנמוכה. הוא ביסס את התרשמותו זו על נתוני ביצוע הלוואות, שהעידו על מידת הפופולריות הגבוהה של הלוואות מבוססות-פריים בקרב הלווים. הבנקים, שלכאורה היו צריכים להיות ערים לסיכון הריבית ולהזהיר את הלווים מפניו - התפתו להעלים עין בגלל רצונם להשתתף ב'חגיגת האשראי'. לפיכך, סבר הרגולטור, יש צורך ב'מבוגר אחראי' שיגביל את מידת החשיפה.

האם ההתערבות הזו הייתה מוצדקת?

העולם האמיתי יותר מורכב מהתיאור הפשטני והמתנשא של לווים חסרי-אחריות שמהמרים ללא יכולת אמיתית לספוג הפסד וזקוקים ל'מטפלת פיננסית'. בחלק מהמקרים מדובר בלווים מבוססים, כאלה שיש להם נכסים נוספים, בהלוואות בשיעור מימון נמוך, או בהלוואות שהלווים מתכננים בכלל לפרוע אותן לפני תום התקופה. יש לפחות לחלק מהלווים סיבה רציונלית להעדיף הלוואה מבוססת-פריים, והם אינם בהכרח בורים או חסרי-אונים. במקרים רבים הבנקים מצדיקים את שיקולי הלווים אבל ידיהם קשורות על-ידי הרגולטור, ואז הם יוצרים (בעצה אחת עם הלווים) מעקפים למגבלות הרגולטוריות. המגבלות הקשיחות הללו הן פטרנליזם מיותר. 

האם ההתערבות הזו סבירה במצב הנוכחי?

גם אם אפשר היה אולי להבין ואף להצדיק את חששותיו של הרגולטור לפני למעלה מעשור, על רקע הירידה החדה של הריבית באותן שנים - משך הזמן שעבר מאז היה צריך לעורר את הרגולטור לחשיבה מחדש. התמשכותו של מצב של ריבית אפסית הצדיקה בדיעבד את ההימור שנטלו לווים על ריבית הפריים: הם נהנו מריבית נמוכה לאורך זמן. לכן, העובדה שהרגולטור מגביל את הלווים מעלה שאלה אם אין בהתערבות זו (ככל שהיא נמשכת) פגיעה יסודית בחופש הפרט שתוצאתה ייקור של ההלוואה לדיור. היה מספיק זמן לרגולטור להמיר את המגבלות הקשיחות שקבע בשנים 2011 ו-2013 באמצעי רגולציה "רכים": וידוא שהלווים אמנם מבינים את החשיפה לסיכוני אשראי ושיש להם תוכנית פעולה סבירה למקרה שהריבית המוניטרית תעלה. הרגולטור יכול היה גם להגדיל את דרישות ההון לגבי אשראי מבוסס-פריים ובכך גם להקטין את מידת האטרקטיביות של אשראי זה ללווה וגם להגיב לעליית הסיכון הבנקאי בהגדלת ההון הרגולטורי של הבנק. הדברים אף מתחזקים בחודשים האחרונים, לאחר שבנק ישראל כבר החל להעלות את הריבית (ובהתאמה - גדלו תשלומי הלווים), ופוחת החשש שהלווים הפוטנציאליים עיוורים לשאלת סיכון הריבית בהלוואות מבוססות-פריים. זהו לכן עיתוי מתאים לרגולטור לבטל את המגבלות הקשיחות על תמהיל המשכנתא: אין עוד הצדקה להפקעת ההחלטה על תמהיל המשכנתא ממשקי הבית.

יש פתרון סביר ומקובל לגידור סיכון הריבית של לווים

ולבסוף, כפי שהצגתי ברשימות קודמות בבלוג זה, ניתן היה להתמודד עם החשיפה של משקי הבית לסיכון ריבית בהלוואות משכנתא (למעשה: עם סיכון הנזילות שנגזר ממנו) באמצעות כלי שמקובל כיום בארה"ב - קביעת תקרה (CAP) לתשלומים השוטפים. האמצעי הזה מאפשר ללווים לבחור בהלוואות בריבית משתנה וליהנות בכך מהריבית הנמוכה לטווח הקצר, אבל מגן עליהם תזרימית בכך שהוא מגביל את מידת ההשתנות של התשלום החודשי כך שלא יעלה ביותר מ-%X מהתשלום המקורי במהלך חיי ההלוואה (התחשבנות מחדש בין הבנק ללווה מבטיחה שהבנק לא ייפגע כתוצאה מהפעלת התקרה).

על רקע שינוי המגמה הכלכלית: הזדמנות לביטול המגבלה הרגולטורית על שיעורי המימון

 

שינוי המגמה הכלכלית

האינדיקטורים השונים מצביעים על האפשרות שאנחנו נמצאים מזה כמה חודשים במצב של שינוי מגמה כלכלית. היחלשות הביקוש העולמי, ניצנים של תהליך אינפלציה, חסמים בשרשרת האספקה הבינלאומית שגרמו לצווארי בקבוק בשווקים שונים ולהתייקרויות נקודתיות חריגות, העלאת שיעור הריבית על ידי הבנקים המרכזיים - כל אלו מבשרים על כך שהעולם נמצא בעיצומו של שינוי מגמה כלכלית: האטת הפעילות המשקית, ירידת הביקוש להשקעות, ירידת מחירי נכסים. התקשורת העולמית מדווחת על חזרתה של ה'סטגפלציה' - התופעה של שילוב אינפלציה עם מיתון כלכלי - לאחר ארבעה עשורים. לא בטוח, אבל תחושת השינוי מורגשת באוויר.

שינוי המגמה הזה יגיע בהכרח גם לישראל. שוקי הנכסים הפיננסיים, כדרכם, זריזים יותר: הם כבר הגיבו בירידות הנמשכות מאז תחילת השנה. התקשורת - לעולם עוסקת בניסוח כותרות אטרקטיביות - מנסה להעריך עד כמה ההתפתחויות השליליות בשווקים הפיננסיים והעלאת הריבית על-ידי בנק ישראל יגרמו לעצירת הדהירה של השנים האחרונות של מגזר ההיי-טק בישראל, שבו יוזמה תוססת נפגשת עם שוק הון הרפתקן. 

המפנה יגיע גם לשוק הדיור. הוא יופעל אולי על-ידי עליית הריבית בשוק המשכנתאות שתרסן את הביקוש לרכישת דירות. בהמשך צפוי שנחווה האטה של קצב התייקרות הדירות (ואולי אף ירידת מחירים). האטה זו יכולה כשלעצמה להגביר את ירידת הביקוש לרכישת דירות, בעיקר הביקוש הספקולטיבי, ולירידת הביקוש להלוואות משכנתא, דרך ההשפעה על ציפיות הציבור לגבי מחירי הדירות: כשם שעליית מחירי הדירות משכה משקיעים לרכישת דירות - ירידת מחירי דירות יכולה להרחיק אותם.

שינוי המגמה בשוק רכישת הדירות ובשוק המשכנתאות יכול להוות הזדמנות לרגולטור להנהיג מספר רפורמות בשוק המשכנתאות הישראלי. הרפורמות הללו באות לתקן עיוותים ומגבלות שהונהגו בזמנים אחרים, כשהרגולטור חשב שיש מקום להתערבות מצידו כדי לצנן את הביקוש לרכישת דיור ולנטילת משכנתאות, או להקטין את חשיפת הלווים והבנקים לסיכונים. ברשימה זו נתייחס להצעה הראשונה: ביטול התקרות הרגולטוריות על שיעורי המימון.

הצעה: ביטול התקרות הרגולטוריות על שיעורי מימון

בשנת 2012 החליט בנק ישראל להטיל מגבלות על גודל החוב שיכולים משקי בית ליטול על עצמם לצורך רכישת דירה. הוא קבע שהבנקים יוכלו להעמיד למשקי בית הלוואה שגודלה לא יעלה על 75% ממחיר הרכישה של הדירה במקרה של חסרי-דירה, 70% במקרה של משפרי-דיור ו-50% במקרה של רוכשי דירה נוספת (ראו את הוראה 329 (מגבלות למתן הלוואות לדיור) מתוך "ניהול בנקאי תקין"). התערבות זו של הרגולטור היוותה תקדים בישראל (גובה ההלוואה ושיעור המימון היו נתונים תמיד לשיקולי הבנקים ולהחלטות אשראי ספציפיות-למקרה). היא גם חריגה ומצמצמת ביחס לנהוג במדינות אחרות. הוראה ייחודית זו נבעה מתחושת בנק ישראל שעליו להתמודד ישירות עם הגאות המתמשכת בשוק הדיור באותן שנים ועם עליית מחירי הדירות, באמצעות הטלת מגבלות קשיחות על מתן אשראי שיצמצמו אותו.

הטלת מגבלות כמותיות-ספציפיות על מתן אשראי איננה מדיניות מקובלת מצד רגולטור. החלטה על גובה האשראי שבנק מוכן להעמיד למימון עסקה בודדת אמורה להישען על הערכה ספציפית של הבנק לגבי סיכון האשראי הגלום באותה עסקה, על המידה שבה תמחור האשראי (כלומר: שיעור הריבית בהלוואה) מגלם בתוכו את סיכון האשראי, ועל שיקולים אפשריים נוספים של הבנק. ואמנם, הדרישה הרגולטורית שקדמה להתערבות זו של בנק ישראל נגעה רק לעצם ניהול הסיכונים והגדרת מדיניות אשראי על-ידי דירקטוריון הבנק - היא לא נקבה במגבלות רגולטוריות כמותיות. 

קביעת מגבלות כמותיות אינה דרך נכונה להתמודד עם סיכוני אשראי. כל הלוואה היא מקרה שונה: ייתכן שמדובר בלווה איכותי, ייתכן שמדובר בהלוואה שלוח הסילוקין שלה איננו סטנדרטי (המימון כולל, לדוגמא, הלוואת גישור משמעותית), וייתכן שהבנק מעריך שהדירה האמורה תיהנה מעליית מחירים משמעותית בשנים הקרובות (לדוגמא: מדובר באזור גיאוגרפי שלהערכת הבנק צפוי להתפתח מעבר לממוצע). כשמדובר ברוכשי דירות נוספות ("משקיעים"), המגבלה הכמותית נראית אף יותר בעייתית: מדובר בדרך-כלל במשקי בית מבוססים שלהם היסטוריית אשראי טובה ונכסים נוספים, מדובר אולי בשוק הנמצא בעיצומה של גאות ושבו מגבלה של 50% על שיעור המימון היא נמוכה מאד, ומדובר בשוק המשכנתאות הישראלי שבו ההלוואות לדיור הן recourse, כלומר הבנק יכול לרדת לנכסים אחרים (לא רק אלו המשועבדים להלוואה) של הלווה במקרה של חדלות-פירעון.

המדיניות של הטלת מגבלות אשראי רגולטוריות כמותיות מסבה נזק. בנקים מתמחים בהערכת סיכוני אשראי ובתמחורם; הם מתפרנסים מניהול סיכוני אשראי. קביעה אחידה של תקרות היא שרירותית, מתעלמת ממקצועיותו של הבנק ואף פוגעת בפרנסתו בכך שהיא מונעת ממנו אפשרות ליטול סיכונים מחושבים תמורת גביית פרמיה מתאימה. היא פוגעת כמובן גם באותם רוכשי דירות שההון העצמי שהם יכולים להעמיד לעסקת הרכישה אינו מספק (לדעת הרגולטור - הבנק היה אולי מוכן לממן את העסקה) והם נאלצים לוותר על רכישת דירה או לרכוש דירה במחיר נמוך יותר. 

מה שנראה אולי כהוראה פשוטה - איננו באמת כזה. המתעניינים יכולים לעקוב אחר חילופי השאלות והתשובות שהיו בין הבנקים לרגולטור: החיים האמיתיים (כפי שהם עולים משאלות הבנקים) מגוונים ומסובכים מכדי שניתן יהיה לפתור אותם בעזרת כללים פשטניים מסוג המגבלות הכמותיות שקבע הרגולטור. גם האמצעים שבהם נקטו הבנקים והלווים לאורך השנים כדי לעקוף את הוראות הרגולטור (בעיקר שימוש באשראי צרכני משלים לרכישת הדירה) מלמדים שהמעורבים בעסקה לא חשו שהמינוף הפיננסי של העסקה הוא מוגזם או מסוכן. נוסיף על כך את העובדה שהרגולטור איננו יודע באמת להגדיר שיעור מימון מסוכן, כזה שמעליו הלווה והבנק נקלעים לסיכון מוגזם - אין לרגולטור לא ניסיון בניהול אשראי ולא מודל סטטיסטי שאיכותו עולה על זו של הבנקים הפרטיים. לכן, מדובר למעשה בקביעה שרירותית: לא ראיתי עד היום מחקר בסיסי שצוטט על-ידי בנק ישראל כאסמכתא להוראות של 2012. אז מדוע בנק ישראל עשה זאת? מדובר בתחושת חירום שהתעוררה על רקע החשש מהתפתחותה של "בועת נדל"ן" וברצון של בנק ישראל לפעול בצורה נחרצת שתשפיע על התנהגות רוכשי הדירות.

גם אם ניתן להבין את מניעיו של בנק ישראל באותה עת, הוא היה צריך להתייחס למגבלות האשראי שקבע ב-2012 כאל הוראת שעה, שבאה לענות על צורך שהתעורר בעבר - לא כהוראה שתוקפה בלתי מוגבל. עברו עשר שנים, וההוראה ההיא לא השתנתה: היא הפכה לחוק-טבע. במהלך התקופה, בנק ישראל היה צריך לחפש הזדמנות מתאימה לבטל את המגבלות הרגולטוריות הללו ולאפשר לשוק המשכנתאות לחזור להתמודדות תחרותית המבוססת על הערכת הסיכון של הבנקים. זה היה המצב בעבר, והבנקים נמצאים כיום במקום טוב יותר מבחינת הכלים הממוחשבים שעומדים לרשותם לצורך הערכת סיכוני אשראי. בנק ישראל היה יכול להסתפק בתקינה הבינלאומית ("הוראות באזל") שממילא מטפלת בנושא ניהול הסיכונים על-ידי קביעת עקרונות בינלאומיים מחייבים להקצאת הון כפונקציה ישירה של סיכון האשראי. אין צורך להוסיף על כך הוראות מנהליות שרירותיות.

ביטול המגבלות שקבע הרגולטור ב-2012 צריך להיות יעד. הוא יאפשר לחסרי-דיור שאין ברשותם הון עצמי המגיע ל-25% ממחיר דירה - להצטרף גם הם למעגל רוכשי הדירות. במקום להיות מודרים מהמעגל הם יידרשו כנראה לשלם לבנק ריבית גבוהה יותר, אם אמנם הבנק יעריך שסיכון האשראי בעסקה הוא גבוה. כך עובד שוק חופשי. זהו פתרון שיתאים למשקי בית שלא עומד לרשותם הון עצמי מספיק אבל יש להם יכולת לעמוד בתשלומי משכנתא. ואם המדינה חפצה לסייע לחסרי-דיור השייכים לשכבות מוחלשות להגיע גם הם לבעלות על דיור מבלי לשלם ריביות גבוהות - זה יחייב אותנו לבנות (מחדש) מערך סיוע ממשלתי. אבל זהו נושא לרשימה נפרדת.

גיבורים בעיני עצמנו

 

המערכה הצבאית הניטשת באוקראינה מזה למעלה ממאה ימים מזכירה שמדובר בעמים קשוחים, כאלו שהשתתפו במערכות ארוכות וקשות וסבלו אבדות איומות במלחמת העולם השנייה. גם המספרים (הלא-מבוססים עדיין) לגבי האבדות וההרס במערכה הנוכחית הם בלתי נתפסים: הצבא הרוסי ספג כנראה בחודשיים הראשונים כ-15 אלף הרוגים (כ-10% מהכוח המעורב בלחימה). אם נניח שהיחס בין ההרוגים לפצועים הוא 1:3 נקבל שהצבא הרוסי איבד כבר כ-40% מכוחו. לפי הערכות בריטיות שפורסמו הוא איבד גם 700-1,500 טנקים. יחידות הצבא הרוסי נלחמות ברציפות כבר למעלה ממאה ימים ללא הפוגה וללא תגבורות משמעותיות, והפיקוד הצבאי מציג יכולת מרשימה של התאוששות. בצד האוקראיני הדרמה גדולה אף יותר: הרג נרחב בקרב האוכלוסייה האזרחית, מיליוני פליטים ועקורים (כנראה כ-10 מיליון), והרס נורא של כפרים, עיירות ותשתיות אזרחיות.

 האירועים הללו מעלים בעיני שאלה מסקרנת לגבי ישראל: האם אנחנו היינו עומדים במבחן נורא כזה? שאלה זו מעניינת אולי על רקע העובדה שאנו מציינים בימים אלו חמישים וחמש שנים לניצחון הצבאי הכביר של מלחמת ששת הימים. לכאורה, התשובה ברורה: כחברה, נראה לי שמשותפת לכולנו תפיסה עצמית של עוצמה. כאלה אנחנו בעיני עצמנו: אמיצים, קשוחים, עמידים, אפילו גיבורים. פעם, בגלות - כך סיפרו לנו בצעירותנו - היינו אחרים: פקחים, ערמומיים, שורדים. ידענו להיחלץ ממצבים קשים, מרדיפות, מפוגרומים, גם אם לשם כך נדרשנו לוותר על כבודנו וספגנו השפלות. לא עוד: הציונות - כך שיננו לנו - הטביעה בנו אומץ, גאווה, ביטחון עצמי. הגב היהודי השחוח הזדקף. אל המוות הישרנו מבט, והוא השפיל את עיניו. אנחנו כבר לא גלותיים, לא מפוחדים - אנחנו חמושים, תוקפניים ומסוכנים. אנחנו בכלל ספרטה. בעיקר בעיני עצמנו.

זה הפך לחלק מהפולקלור שלנו. צה"ל הוא בעינינו הצבא הכי בעולם. על חיל האוויר בכלל מיותר לדבר. אנחנו משננים סיפורים של מורשת קרב - הפלמ"ח, יחידה 101, פעולות התגמול, קרב המיתלה, מבצע "מוקד" של חיל האוויר ב-1967, קרב גבעת התחמושת, חציית תעלת סואץ במלחמת יום הכיפורים. לדעתנו, אנחנו לא פחות מנושאי בשורה צבאית: בתי הספר הצבאיים בכל העולם מנתחים את קרבות צה"ל ולומדים מאיתנו את תורת הקרב. נעשינו מיליטריסטיים. טקסים ואירועים צבאיים מקשטים את חיינו. הורים משתתפים נפשית ופיזית בטקסי ההתבגרות הצבאית של ילדיהם, גאים בכל מסע כומתה, בכל תג יחידה, סמל ודרגה. כציבור, אנחנו מזהים את עצמנו כיחידת עילית צבאית. כולנו סיירת. 

זה אולי שלב תרפויטי מעניין בהיסטוריה של העם הנרדף הזה. אפילו את יום הזיכרון לשואת יהודי אירופה הפכנו ל-"יום השואה והגבורה" (לפני שאימצנו מחדש את אלמנט השואה כאמצעי להתקרבנות). בסוג של סרט מוזר שבו אנחנו חיים צעירינו צועדים עטופים בדגלי הלאום במחנות ההשמדה הנאציים ורביעיית מטוסי קרב ישראלית חולפת מעל אושוויץ-בירקנאו כהצהרה של "לעולם לא עוד". אבל יש לתחושה נפשית זו גם השלכות מדיניות-ביטחוניות: אנחנו משלים את עצמנו. הדמות שאנו רואים במראה מעוותת. אנחנו סומכים על כוחנו הצבאי שיעמוד לנו מול אויבינו, אנחנו מזלזלים ביכולתו הצבאית של היריב. אנחנו מזלזלים בסכנות. אנחנו מוכנים להמר על אלטרנטיבות מדיניות מסוכנות בהתבסס על אשליית עוצמה. אנחנו מקבלים מצב של סטטוס-קוו מדיני כגזירת גורל, כמצב בלתי-נמנע, כרע במיעוטו. אנחנו "מנהלים את הסכסוך" במקום להתאמץ לפתור אותו.

האם יש לדימוי העצמי שלנו בסיס במציאות, או שהוא מבוסס על אשליה קרתנית, ילדותית? האם הדור של "המדינה שבדרך" היה באמת "דור הפלמ"ח", או שהפלמ"ח היה בעצם יחידה צבאית קטנה שאורה נגה (בעיקר בדיעבד) על כולם? ולא רק בפן הצבאי מדובר: האם אנחנו באמת "אומת ההיי-טק" המסעירה את הדמיון, או שאנחנו רק מדינה מתפתחת שיש לה ענף עתיר-טכנולוגיה (שרובה spin-off צבאי) ושכלכלתה סובלת מפריון נמוך כרונית, עודף בירוקרטיה ופער בעייתי ומובנה בהון האנושי? האם אנחנו באמת "הדמוקרטיה היחידה במזרח התיכון", או שמיליוני אזרחים חיים כאן תחת כיבוש וללא ייצוג אזרחי נאות, ובשנים האחרונות נטושה כאן בכלל מלחמה פוליטית על סירוס שלטון החוק, צמצום זכויות אזרחיות בשם הדת, השתקת דעות המיעוט וחיסול התקשורת החופשית?

האמנם כל העם צבא? האם כולנו סיירת? אני זוכר אחרת. אני זוכר כיצד בתקופת מלחמת ההתשה בסיני (1968-1969) החלה תופעה נרחבת של נפקדות ועריקה מצד חיילי המעוזים שעל גדות תעלת סואץ והיה צורך להחליף את היחידות הסדירות שהחזיקו בקו בחטיבות הצנחנים (סדיר ומילואים), ובהמשך לפנות לקציני המילואים של הצנחנים כדי לבקש מהם להתנדב לתקופות קצובות של פיקוד על מעוזים ("נמרים", קראו לזה). אני זוכר כיצד כמה שנים מאוחר יותר, במלחמת ההתשה שניטשה ברמת הגולן ("המובלעת" הסורית) לאחר מלחמת יום הכיפורים (חורף 1974) הסביר אלוף פיקוד הצפון לחיילי חטיבת המילואים של הצנחנים (שהיו מגויסים אז ברציפות כבר קרוב לשישה חודשים) שצה"ל מתקשה לשחרר אותם משירות המילואים לפני שיושג הסכם הפרדה עם הסורים כי אין לצה"ל מספיק יחידות חי"ר לוחמות בעלות רמה צבאית שמאפשרת להן להחזיק את הקו. היה אז, ובוודאי שיש כיום, פער עצום בין גודלו של הציבור שוחר המלחמה לבין גודלו של המערך הלוחם, בין הלוחמנות המילולית לבין הנכונות להקריב. מישהו פה לא עושה חשבון נכון ונדמה בעיני עצמו כעם לוחם, כעם המוכן להקריב, כעם שיש לו כושר ספיגה. אנחנו אפילו מתייחסים לפעמים לעצמנו כאל מעצמה אזורית.

תחושת העצמאות הביטחונית של ישראל היא אשליה. סיפורי הצבא החזק במזרח התיכון הם אגדה. אין לנו את היכולת להילחם בכוחות עצמנו, לא במבצע מוגבל ובוודאי שלא לאורך זמן. מאז מלחמת ששת הימים אנחנו חוסים תחת כנפיה של ארה"ב וזה כנראה שיבש את יכולתנו לקרוא את המצב. ברית זו חיונית לקיומה של ישראל ועלינו לשקוד לטפח אותה. שאיפות טריטוריאליות ומחשבה על המשך הכיבוש אינן מתיישבות עם האינטרסים של ארה"ב. ואין לנו בעולם בן ברית אחר שנוכל לחסות בצל כנפיו כמדינה. כיחידים - אדרבא: המשיכו לטרוח לקבל דרכונים זרים והתפללו שלא ייווצר מצב שיכריח אתכם לנצל אותם.

אנחנו מייחסים לעצמנו חוסן נפשי. זו אשליה. חיילי הצבא הרוסי הלוחמים כעת באוקראינה נמצאים במצב רצוף של לחימה כבר למעלה ממאה ימים. מן-הסתם הם אינם יוצאים לחופשות "שבוע-שבוע" בבתיהם ברוסיה ואינם זוכים לביקורים של צוותי הווי ששרים ומנגנים להם בשטח כדי להעלות את המורל. כל מי שחווה את מלחמות ישראל מבין למה אני מתכוון. אז מהיכן צצה לה אצלנו תחושת החוסן הנפשי שכולם מתברכים בה? היא טופחה בנאומי המנהיגים ובתקשורת המתחסדת, בטקסי "שופוני" בסגנון תעמולה. זה לא מקרי שהפכנו בהדרגה את הלחימה בטרור ללחימה מרחוק, באמצעות פרוקסי: מודיעין, סייבר, אוויר, יחידות מיוחדות, חימוש מדויק, ארגוני ביון אזרחיים. כי אין לנו באמת לא את הנכונות ולא את כוחות הנפש הדרושים כדי להמשיך להילחם. דעתנו נחלשת נוכח אבדות בנפש. איננו מוכנים עוד להקריב - התעייפנו. אנחנו שואפים להילחם באמצעות מקלדת, כמו במשחקי מחשב. מצד שני, איננו מוותרים כמובן על המשך המאבק, על הניצחון המיוחל. אנחנו חיים בעולם של מציאות וירטואלית, שבה "יקרה משהו" (בעזה"ש, כמובן) שיגרום לחיסולו של היריב ובכך תתגשם הגאולה. אין לנו חוסן נפשי - זו אשליה בסגנון הוליוודי. המיליטריזם שלנו מחפה על חולשה. הגבורה שלנו איננה אלא תוקפנות ילדותית, אלימות של פחדנים כלפי חסרי-ישע. הקריאות "מוות לערבים", הפגיעה באזרחים הפלסטיניים וברכושם וההפגנות האלימות - כל אלו אינם מעידים על נחישות או חוסן: הם חוסים בצילו של התותח הצה"לי.

ואולי אנחנו טועים בכך שאנחנו "מנהלים את הסכסוך"? אולי יש סיכון שמרוב הבעת תוקפנות נידרדר לעימות אזורי? אולי יסתבר לנו אז, כמו שהסתבר לרוסים באוקראינה, שטעינו בהערכת כוחנו הצבאי? אולי המטרה שלנו צריכה בכלל להיות הישרדותה של מדינת ישראל - לא שליטה כוחנית באוכלוסייה עוינת ובמלוא הטריטוריה? אולי במקום להשמיע בדבקות סיסמאות על שלמות הארץ ולהביע את נכונותנו להרוס ולהשמיד את כולם (עם זרוענו הצבאית הארוכה) היינו צריכים להפסיק לאיים ולעבור למחשבות ולהכרזות על הצורך בשיתוף? אולי, במקום לשלול את זכויות האחר בשם הבטחה "אלוהית", נקדיש את המאמצים לחיפוש דרך לקיום משותף? הבעיה איננה רק מילים, אמירה כלפי חוץ - זה גם חשוב לנו, פנימה, כי השיח האלים והמתמשך שמתקיים בישראל מטעה את הציבור וגורר אותו להקצנה. העימות הצבאי יתממש לא מעצמו, מחוסר ברירה, כגזירת גורל, אלא כי כך אנו מדברים. אולי במקום לאיים נבקש שלום ונרדפהו?