האינדיקטורים השונים מצביעים על האפשרות שהעולם נמצא במצב של שינוי מגמה כלכלית: האטת הפעילות המשקית, ירידת הביקוש להשקעות, ירידת מחירי נכסים. שינוי המגמה הזה יגיע בהכרח גם לישראל. שוקי הנכסים הפיננסיים, כדרכם, זריזים יותר: הם כבר הגיבו בירידות הנמשכות מאז תחילת השנה. המפנה יגיע גם לשוק הדיור. צפוי שנחווה האטה של קצב התייקרות הדירות (ואולי אף ירידת מחירים), וירידה של הביקוש להלוואות משכנתא. שינוי המגמה בשוק רכישת הדירות ובשוק המשכנתאות יכול להוות הזדמנות לרגולטור להנהיג מספר רפורמות נחוצות בשוק המשכנתאות הישראלי. הרפורמות הללו באות לתקן עיוותים ומגבלות שהונהגו בזמנים אחרים, בהם ניסה הרגולטור לצנן את הביקוש לרכישת דיור ולנטילת משכנתאות, ואולי להקטין את חשיפת הלווים והבנקים לסיכונים פיננסיים. ברשימה הקודמת עסקנו בהצעה לביטול המגבלה הכמותית על שיעור המימון. ברשימה זו נעסוק בהצעה לביטול המגבלה על תמהיל המשכנתא.
כיצד הפכו הלוואות מבוססות-פריים ללהיט?
המשבר הפיננסי העולמי של 2008/9 גרם לבנקים המרכזיים במערב לנקוט במדיניות מוניטרית מרחיבה כדי למנוע שקיעה לשפל כלכלי. הם הפחיתו דרסטית את הריבית המוניטרית. כתוצאה מכך, גם הריבית לתקופות הקצרות בשוקי ההון ירדה לרמה אפסית. בשוק המשכנתאות הישראלי הוכתר בעקבות המצב החדש "מלך" חדש: הלוואה בריבית משתנה המבוססת על ריבית ה"פריים". הריבית הנמוכה בהלוואות אלו יצרה מצב שבו נטל התשלום החודשי בגין הלוואת המשכנתא הופחת משמעותית, מה שאיפשר ללווים פוטנציאליים נוספים להצטרף לשוק בעלי הדירות, ולחלק מהם להגדיל את התקציב העומד לרשותם לרכישת דירה.
מהי הבעיה עם הלוואות מבוססות-פריים?
המעבר להלוואות בריבית משתנה, שמאפשר לכאורה הוזלה של האשראי, איננו נטול בעיות. הוא יוצר חשיפה של הלווה לסיכוני ריבית: הסיכון שהריבית במשק תעלה במהלך חיי ההלוואה ותגרום גם לגידול נטל התשלומים השוטף בהלוואה. נזכור שריבית ה"פריים" הנהוגה בישראל היא למעשה הריבית המוניטרית בתוספת 1.5%, ובנק ישראל יכול להחליט בכל נקודת זמן על העלאתה משיקולים של ניהול המדיניות הכלכלית ואז תתייקר הלוואת המשכנתא.
בנק ישראל מתערב בהחלטת התמהיל
עד לשנת 2011 הייתה ההחלטה לגבי התמהיל נתונה בידי הבנקים והלווים. בשנת 2011 החליט הרגולטור להתערב ולהטיל מגבלות על התמהיל. הוא קבע אז שחלק המשכנתא הניתן בריבית משתנה מבוססת-פריים לא יעלה על ⅓ מסך ההלוואה. בשנת 2013 עדכן הרגולטור את ההוראה והוסיף מגבלה: סך החלקים הניתנים בריבית משתנה שתקופת הריבית בה קצרה מחמש שנים לא יעלה על ⅔ מההלוואה (כלומר: לפחות ⅓ מההלוואה חייב להיות בריבית קבועה). כזכור, בשנת 2021 תיקן הרגולטור שוב את ההוראה, והעלה את התקרה לגבי חלק ההלוואה הניתן בריבית פריים ל-⅔ מסך ההלוואה. מוזר, אבל התקשורת התייחסה משום-מה לשחרור המגבלה הזו (שמאפשר ללווים להגדיל את חשיפתם לסיכוני ריבית) כאל הוזלת המשכנתא.
מהו הנימוק להתערבות?
מדוע בכלל נדרשת התערבות מצד הרגולטור לגבי תמהיל ההלוואות? לכאורה, שני הצדדים לעסקה (הבנק והלווה) יכולים להעריך את סיכון הריבית ולהתמודד עם ההחלטה בכוחות עצמם. ואמנם, כך הם עשו בעבר. הנימוק שנתן הרגולטור להתערבותו הוא שלהערכתו הלווים אינם מפנימים את סיכון הריבית שהם נחשפים אליו: הם מוקסמים יתר על המידה מהריבית הנמוכה. הוא ביסס את התרשמותו זו על נתוני ביצוע הלוואות, שהעידו על מידת הפופולריות הגבוהה של הלוואות מבוססות-פריים בקרב הלווים. הבנקים, שלכאורה היו צריכים להיות ערים לסיכון הריבית ולהזהיר את הלווים מפניו - התפתו להעלים עין בגלל רצונם להשתתף ב'חגיגת האשראי'. לפיכך, סבר הרגולטור, יש צורך ב'מבוגר אחראי' שיגביל את מידת החשיפה.
האם ההתערבות הזו הייתה מוצדקת?
העולם האמיתי יותר מורכב מהתיאור הפשטני והמתנשא של לווים חסרי-אחריות שמהמרים ללא יכולת אמיתית לספוג הפסד וזקוקים ל'מטפלת פיננסית'. בחלק מהמקרים מדובר בלווים מבוססים, כאלה שיש להם נכסים נוספים, בהלוואות בשיעור מימון נמוך, או בהלוואות שהלווים מתכננים בכלל לפרוע אותן לפני תום התקופה. יש לפחות לחלק מהלווים סיבה רציונלית להעדיף הלוואה מבוססת-פריים, והם אינם בהכרח בורים או חסרי-אונים. במקרים רבים הבנקים מצדיקים את שיקולי הלווים אבל ידיהם קשורות על-ידי הרגולטור, ואז הם יוצרים (בעצה אחת עם הלווים) מעקפים למגבלות הרגולטוריות. המגבלות הקשיחות הללו הן פטרנליזם מיותר.
האם ההתערבות הזו סבירה במצב הנוכחי?
גם אם אפשר היה אולי להבין ואף להצדיק את חששותיו של הרגולטור לפני למעלה מעשור, על רקע הירידה החדה של הריבית באותן שנים - משך הזמן שעבר מאז היה צריך לעורר את הרגולטור לחשיבה מחדש. התמשכותו של מצב של ריבית אפסית הצדיקה בדיעבד את ההימור שנטלו לווים על ריבית הפריים: הם נהנו מריבית נמוכה לאורך זמן. לכן, העובדה שהרגולטור מגביל את הלווים מעלה שאלה אם אין בהתערבות זו (ככל שהיא נמשכת) פגיעה יסודית בחופש הפרט שתוצאתה ייקור של ההלוואה לדיור. היה מספיק זמן לרגולטור להמיר את המגבלות הקשיחות שקבע בשנים 2011 ו-2013 באמצעי רגולציה "רכים": וידוא שהלווים אמנם מבינים את החשיפה לסיכוני אשראי ושיש להם תוכנית פעולה סבירה למקרה שהריבית המוניטרית תעלה. הרגולטור יכול היה גם להגדיל את דרישות ההון לגבי אשראי מבוסס-פריים ובכך גם להקטין את מידת האטרקטיביות של אשראי זה ללווה וגם להגיב לעליית הסיכון הבנקאי בהגדלת ההון הרגולטורי של הבנק. הדברים אף מתחזקים בחודשים האחרונים, לאחר שבנק ישראל כבר החל להעלות את הריבית (ובהתאמה - גדלו תשלומי הלווים), ופוחת החשש שהלווים הפוטנציאליים עיוורים לשאלת סיכון הריבית בהלוואות מבוססות-פריים. זהו לכן עיתוי מתאים לרגולטור לבטל את המגבלות הקשיחות על תמהיל המשכנתא: אין עוד הצדקה להפקעת ההחלטה על תמהיל המשכנתא ממשקי הבית.
יש פתרון סביר ומקובל לגידור סיכון הריבית של לווים
ולבסוף, כפי שהצגתי ברשימות קודמות בבלוג זה, ניתן היה להתמודד עם החשיפה של משקי הבית לסיכון ריבית בהלוואות משכנתא (למעשה: עם סיכון הנזילות שנגזר ממנו) באמצעות כלי שמקובל כיום בארה"ב - קביעת תקרה (CAP) לתשלומים השוטפים. האמצעי הזה מאפשר ללווים לבחור בהלוואות בריבית משתנה וליהנות בכך מהריבית הנמוכה לטווח הקצר, אבל מגן עליהם תזרימית בכך שהוא מגביל את מידת ההשתנות של התשלום החודשי כך שלא יעלה ביותר מ-%X מהתשלום המקורי במהלך חיי ההלוואה (התחשבנות מחדש בין הבנק ללווה מבטיחה שהבנק לא ייפגע כתוצאה מהפעלת התקרה).
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה