שתי הרשימות האחרונות הוקדשו להצעות להנהגת רפורמות בשוק המשכנתאות שתכליתן לתקן עיוותים ומגבלות שהוכנסו על-ידי הרגולטור בזמנים אחרים, לצרכים בוערים: לצנן את הביקוש לרכישת דיור ולנטילת משכנתאות, ולהקטין את חשיפת הלווים והבנקים לסיכוני אשראי וריבית. הרשימה הנוכחית מוקדשת להצעה לרפורמה נוספת: ביטול עמלת פירעון מוקדם (דמי היוון). ההתפתחויות הכלכליות האחרונות יוצרות הזדמנות נוחה לכך, שכן האינדיקטורים מצביעים על כך שאנחנו נמצאים בעיצומו של שינוי מגמה כלכלית: עליית הריבית והאטת הפעילות המשקית.
רקע: מה גרם לקביעתה של עמלת הפירעון המוקדם?
חלפו כבר למעלה משלושה עשורים (1990) מאז שנגיד בנק ישראל החליט לשנות את נוסחת החישוב של עמלת הפירעון המוקדם שהייתה נהוגה בישראל. השינוי העיקרי שהוכנס הוא קביעת נוסחת חישוב חדשה לרכיב דמי ההיוון, נוסחה שמביאה בחשבון את השפעת השינוי בריבית השוק על ערך השוק של חוב המשכנתא.
המציאות הכלכלית הייתה אז שונה בתכלית מזו של היום. לאחר הצלחת התוכנית הכלכלית לייצוב המשק (1985) נבלמה האינפלציה המהירה, והבנקים למשכנתאות החלו לראשונה להעמיד הלוואות פרטיות לרוכשי דירות ("הלוואות משלימות"). הצלחת התוכנית הביאה לירידה מתמשכת של הריבית בשוק ההון, ואיתה הריבית על הלוואות משכנתא מכספי הבנקים. ב-1991 התיר הרגולטור לבנקים למשכנתאות לראשונה להעמיד הלוואות לכל מטרה (כלומר: לא רק לרכישת דירה) ובלבד שהביטחון שישועבד לבנקים כנגד החוב יהיה דירת מגורים. היתר זה יצר לראשונה אפשרות ללווים למחזר הלוואת משכנתא: ליטול הלוואה מבנק אחד כדי לפרוע הלוואה קודמת בבנק אחר.
הבעיה המיידית של הבנקים למשכנתאות הייתה שההלוואות הישנות ניתנו בשיעורי ריבית גבוהים (11-13%), בעוד שההלוואות החדשות ניתנו בריבית נמוכה-יחסית (6-7%). במצב כזה נוצר תמריץ למיחזור מקיף של הלוואות המשכנתא על-ידי הלווים. מאחר שעמלת הפירעון המוקדם שהייתה נהוגה אז נועדה לפצות את הבנק רק על הטרחה הכרוכה בפעולת הסילוק או המיחזור - המשמעות האפשרית של מיחזור המוני הייתה פגיעה אנושה בבנקים. הרצון להציל את הבנקים למשכנתאות מקריסה גרם לנגיד בנק ישראל לשנות את צורת החישוב של עמלת הפירעון המוקדם ולהנהיג רכיב (דמי היוון), שמטרתו לפצות את הבנקים בגין ההפסד שנגרם לו במקרה של פירעון מוקדם של ההלוואה בשל ירידת ריבית השוק (ההלוואה שנפרעה נשאה ריבית של 11-13%, אבל הבנק יוכל להעמיד תמורתה הלוואה שנושאת ריבית של 6-7% בלבד).
המציאות הכלכלית השתנתה
במהלך השנים חלו שינויים מהותיים בשוק המשכנתאות הישראלי. האינפלציה נעלמה למעשה, רובו של האשראי לדיור כיום כבר אינו צמוד-מדד, הריבית על משכנתאות עלתה וירדה במספר מחזורים, הונהגו הלוואות בריבית משתנה, והשוק כולו עבר מידי בנקים ייעודיים ("בנקים למשכנתאות") לבנקים רגילים. גם נוסחת עמלת הפירעון המוקדם שונתה מספר פעמים (ניתן לעקוב אחר השינויים והוויכוחים אודותם ברשימות שונות בבלוג זה. חפשו תחת הלשונית "עמלת סילוק מוקדם").
מהי הבעיה עם קיומה של עמלת הפירעון המוקדם?
עמלת הפירעון המוקדם (דמי היוון) גורמת למספר עיוותים. העמלה נועדה אמנם לפצות את הבנק בגין פירעון מוקדם במצב של ירידה רוחבית של ריבית השוק (ולכן, אם ריבית השוק עלתה בין מועד נטילת ההלוואה לבין מועד הפירעון - הפירעון איננו כרוך בתשלום עמלה זו), אבל היא נתפסת על-יד לווים רבים, בטעות, כעלות אמיתית. טעות זו גורמת לכך שלווים משתכנעים בקלות להעדיף הלוואות בריבית משתנה כדי להימנע מתשלום העמלה גם כאשר ההלוואה בריבית משתנה איננה מתאימה לצרכיהם. הטעות גורמת גם לכך שלווים מהססים למחזר הלוואות מחשש שיחויבו בתשלום העמלה גם כאשר המיחזור כדאי מבחינתם. לכן, עמלה שבאה במקור לעשות צדק עם הבנקים - הפכה למקור של אי-הבנה ושל בחירות מוטעות מצד הלווים.
הזדמנות לתיקון המצב
התקופה הנוכחית יוצרת הזדמנות "להיפטר" מגבנון מיותר זה, שהוא - אגב - ייחודי לישראל. ההזדמנות נובעת מכך שאנו נמצאים בתוואי ריבית עולה לאחר שנים ארוכות של ריבית נמוכה, ולכן העמלה ממילא חסרת משמעות כספית לגבי רוב הלוואות המשכנתא שניתנו בשנים האחרונות וביטולה לא יהיה כרוך בפגיעה בבנקים.
ביטול עמלת הפירעון המוקדם (דמי היוון) יפשט את מצב העניינים מנקודת מבטו של הלווה. הביטול יאפשר לו לבחור את התמהיל המתאים ללא הטיה שנובעת מאי-הבנת העמלה, ולקבל החלטה מושכלת לגבי מיחזור הלוואת המשכנתא. סילוק (חלק מ) הערפל ישפר את מצבו של הלווה ואת מצב התחרות בשוק המשכנתאות.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה