הוויכוח על תמ"א 38

אנחנו מתבשרים באחרונה על קיצה הקרב של התוכנית תמ"א 38, ולומדים על דעות בעד ונגד המשך פעילותה. מהו הסיפור של תמ"א 38 ומדוע קיים הוויכוח הציבורי?

רקע: רעידות אדמה והיערכות לקראתן

ארץ ישראל סבלה היסטורית מרעידות אדמה: על-פי רישומים היסטוריים של כ-2000 שנה, רעידת אדמה קטלנית מתרחשת בממוצע אחת ל-80-100 שנים (האחרונה אירעה בשנת 1927). הסיבה הגיאולוגית לרעידות היא מיקומה של ישראל באזור העתק ים המלח (השבר הסורי-אפריקאי), המהווה מפגש בין הלוח האפריקאי (לוח סיני) ללוח הערבי. כמו-כן יש חשד לשבר רדום המשתרע מעמק בית שאן, לאורך עמק יזרעאל ועד להר הכרמל (העתק יגור). רעידת אדמה קטלנית באזור - לדעת הגיאולוגים - היא לכן רק שאלה של עיתוי. היערכות לקראתה, כדי לצמצם ככל האפשר את נזקיה בנפש וברכוש, מחייבת לבנות מבנים המסוגלים לספוג לפחות חלק מהזעזוע. לצורך כך הפיצה המדינה הנחיות ספציפיות ('תקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה') לענף הבנייה. התקן הישראלי, ת"י 413, נכנס לתוקף בשנת 1975 והיה למחייב החל מינואר 1980. זה העלה כמובן שאלה לגבי מלאי הדיור הישן, זה שנבנה לפני 1980: לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל לפני 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה, ולכן קיים חשש שבהתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל ייגרמו נזקים חמורים בגין מלאי הדיור הישן.

בעקבות רעידת אדמה חמורה שאירעה בטורקיה בשנת 1999 וההרס העצום שהיא גרמה החליטה הממשלה למנות ועדת שרים להיערכות לרעידות אדמה. הוועדה, מצידה, מינתה גוף מטה מקצועי - "ועדת ההיגוי להיערכות לרעידות אדמה" - שירכז את עבודתם של כל הגופים המקצועיים שיש להם נגיעה להיערכות. התוצאה של פעילות זו היא פירסומה של "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה" (תמ"א 38) בשנת 2005. בבסיס התוכנית אומץ "תרחיש ייחוס לאומי" לפיו על ישראל להיערך לרעידת אדמה בעוצמה של 7.5 בסולם ריכטר, שמוקדה בים המלח, עמק בית שאן או העתק יגור. לפי אומדן שעודכן בסוף 2011 (ראו מסמך של ועדת ההיגוי הבין-משרדית להיערכות לרעידות אדמה), התוצאה הצפויה של רעידת אדמה כזו היא הרס או נזק כבד ל-28,600 מבנים, 7,000 הרוגים, 8,600 פצועים קשה ובינוני, 9,500 לכודים בהריסות מבנים, ו-170,000 מפונים מדירות שנפגעו. מטרתה של תמ"א 38 היא הצלת חיי אדם במקרה של רעידת אדמה עוצמתית: צמצום נזקי התרחיש על-ידי חיזוק מבנים ישנים כנגד רעידות אדמה. התוכנית המקורית נקבעה לתקופה של חמש שנים, והוארכה מאז מספר פעמים. תוקף התוכנית הקיימת הוא עד מאי 2020.

תמ"א 38 - תוכנית לחיזוק מבני מגורים ישנים

תמ"א 38 מפרידה בין מבני ציבור - שחיזוקם הוא באחריותה של הממשלה - למבני מגורים פרטיים שהאחריות לחיזוקם חלה על המגזר הפרטי. מאחר שאזורי הסיכון העיקריים של רעידות אדמה בישראל הם בפריפריה, והאוכלוסייה באזורים אלו היא בעלת מאפיינים סוציו-כלכליים נמוכים יחסית - הוכר הצורך להעמיד סיוע ממשלתי לבעלי דירות שיבחרו לחזק את בתיהם כנגד רעידות אדמה. הדרך בה בחרה המדינה לסייע לבעלי הדירות לממן את חיזוק הבתים היא יצירת תמריץ כלכלי המותנה בחיזוק הבתים: הענקת זכויות לתוספות בנייה לבניינים הקיימים. זכויות הבנייה מוענקות פעמיים לכל בעל דירה: פעם אחת כשהוא יכול להגדיל  את שטח דירתו-הוא, ופעם נוספת כשדיירי הבית המשותף יכולים להתקשר עם יזם ולמכור לו את זכויות הבנייה שנוספו לבניין המשותף (תוספת קומות לבניין) תמורת ביצוע פעולות החיזוק. התוצאה היא, אם כן, שתמ"א 38 מאפשרת לבעלי דירות להשביח את הנכסים שבבעלותם (חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה + הגדלת שטח הדירות שבבעלותם) ללא עלות, כלומר בלא שיידרשו לממן השבחה זו מכיסם. לכאורה, המדינה המציאה 'קונץ' שמאפשר ארוחות חינם. עכשיו נותר רק להמתין ולראות אם התוכנית מביאה לתוצאות הרצויות.

במהלך השנים הראשונות התברר שהתוכנית אינה מצליחה למשוך את בעלי הדירות לפעולה, אם בגלל חסמים ביורוקרטיים, חוקיים או כאלו הנובעים מחוסר כדאיות כלכלית. לכן החלה סידרה ארוכה של תיקונים לתוכנית המקורית שמטרתם להסיר את החסמים השונים. מעבר לטיפול בחסמים ביורוקרטיים ומשפטיים, התוכנית הורחבה (2010) כדי שתכלול גם אפשרות להריסה של המבנה הקיים ובניית בניין חדש במקומו תוך ניצול זכויות הבנייה הנוספות המוענקות במסגרת תמ"א 38, וכן הוגדלו אחוזי הבנייה המוענקים לדיירים תמורת השתתפותם בתוכנית (2013, 2016) כדי להגדיל את כדאיותה הכלכלית לדיירים.

הפתעה: מה בעצם עושה תמ"א 38?

הרעיון המקורי של תמ"א 38 היה ליצור תמריץ לבעלי הדירות הישנות לפעול בעצמם לחיזוק הבתים המשותפים כנגד רעידות אדמה. זהו לכאורה סוג של Win-Win האהוב כל-כך על כלכלנים (בצדק) ומשאת נפשם של אנשי משרד האוצר המחפשים לנצח מקורות מימון חוץ-תקציביים (שלא בצדק). אבל המהלך לא הצליח להשיג את מטרתו. תמ"א 38, שמטרתה היתה לחזק מבני מגורים ישנים כדי לצמצם את ממדי ההרג ההמוני והנזק העצום לרכוש שתגרום רעידת אדמה עוצמתית, הפכה למשהו שונה לגמרי: תוכנית להשבחת נדל"ן של בעלי בתים באזורי הביקוש היקרים (תוספת מטראז' לדירות, תוספת ממ"ד, הוספת מרפסות, הוספת מעליות, שיפוץ חזיתות בתים, תוספת חניית רכב תת-קרקעית ושטחי אחסון), שנעשית כולה על חשבון הציבור הרחב (כלומר: אלו שאינם בעלי הדירות האמורות) באמתלא של חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. מטבע הדברים, "חיזוק המבנים" הזה נעשה כולו במרכז הארץ, באזורים הפחות-חשופים לסיכוני רעידות אדמה, תוך הפקרת הצורך לחזק מבני מגורים דווקא באזורים המועדים לסכנה (בגלל ערך הנדל"ן הנמוך, ההטבות הכספיות הגלומות בתוספת אחוזי בנייה בפריפריה אינן מספיקות כדי לממן את חיזוק המבנים). ראו בהמשך מפה של המכון הגיאולוגי המציגה את מיקומם של אזורי הסיכון בישראל ושימשה בסיס לקביעת תקן הבנייה: היכן, לפי המפה, נמצאים אזורי הסיכון? והיכן, לדעתכם, מתרחשת רוב הפעילות הענפה במסגרת תמ"א 38? ניחשתם נכון: מדובר בשני אזורים שונים.

מהי השפעתה של תמ"א 38 במרכז הארץ?

ישנו דבר נוסף שאפשר לומר לגבי השפעות הלוואי של המהלך שמכתיבה הפעילות הערה במסגרת תמ"א 38 במרכז הארץ: מדובר אמנם בחיזוק מבנים ישנים כנגד רעידות אדמה, אבל הדרך שבה פועלת התוכנית מהווה פגיעה בצרכים העתידיים של ישראל. 

תמ"א 38 נשענת על אינטרסים ויוזמה נקודתית של הדיירים - כל בניין לעצמו. היא יוצרת ציפוף אוכלוסייה כתוצר לוואי, ציפוף שנגזר מנוסחאות שהן ספציפיות לתוכנית (המפתח לחישוב אחוזי הבנייה עונה על השאלה: כמה תוספת שטח בנוי יש להתיר לבניין כדי להגיע למצב שבו תמורת המכירה של השטח הנוסף תספיק כדי לכסות את עלויות חיזוק הבניין והרחבת שטחי הדירות הקיימות?). היא איננה מתחשבת בשיקולים נוספים - לא בשיקולים עירוניים של צפיפות, עומס על תשתיות עירוניות וכו', ולא עם ראיית צרכי הדיור העתידיים של ישראל ועם המהלכים המסיביים של ציפוף אורבני הנגזרים מהם. יש לזכור שלפי התחזיות הדמוגרפיות הקיימות, אוכלוסיית המדינה תגיע כנראה עד אמצע המאה הנוכחית ל-15 מיליון נפש - עובדה שמחייבת תכנון מחדש של תפרוסת האוכלוסייה שתאפשר ציפוף מסיבי של האוכלוסייה במרכזים העירוניים הקיימים. ציפוף כזה יחייב החלפה של מלאי דיור ישן בחדש. נוכח עתיד זה, מהלכים של התחדשות עירונית כבדרך-אגב, המונעים אך ורק ע"י שיקולים של עיסקה כלכלית נקודתית בין בעלי דירות לבין הרשות המקומית - מהווים התחדשות עירונית מעוותת.

האם בכלל דרוש תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים?

ראינו שתמ"א 38, בגלל היותה תוכנית המעודדת חיזוק מבנים ע"י בעלי הדירות בדרך של הצעת "גזרים" כלכליים, מביאה בשנים האחרונות לפעילות ערה דווקא באזורים גיאוגרפיים בהם הסיכון הסייסמי נמוך והערך הנדל"ני גבוה. היא אינה גורמת לפעילות דומה באזורים גיאוגרפיים בהם הסיכון הסייסמי גבוה והערך הנדל"ני נמוך. זה לא לגמרי מפתיע. זה משאיר את הפריפריה כבעייה בלתי-פתורה, שתידרש לגביה תוכנית אחרת. במקביל, זה מעלה שאלה לגבי התועלת למדינה מהפעלת התוכנית במרכז הארץ.

מדוע חיזוק מבני מגורים פרטיים כנגד רעידות אדמה הוא אחריותה של הממשלה ולא של בעלי הדירות עצמם, והרי חיזוק מבני המגורים מקטין את חשיפתם לסיכוני חיים ולסיכונים של נזקים לרכוש? גם אילולא התקיימה תמ"א 38, המעניקה להם תוספת שטח מגורים ללא תמורה, הם היו צריכים לבחור לחזק את הבניין לטובתם-הם - מדוע פעולה המקטינה את חשיפתם לסיכוני רעידות אדמה ומשביחה בכך את הנכס שבבעלותם צריכה להיות ממומנת ע"י אחרים, שאינם נהנים ממנה? מדוע חברות הביטוח אינן מתנות את הוצאת הפוליסה לביטוח הדירה בחיזוק המבנה (או לחילופין מחייבות את הדייר בתשלום פרמיית סיכון יקרה יותר)? מדוע העיריות אינן יוצרות מדרגת ארנונה גבוהה יותר לבעלי דירות שבחרו שלא לחזק את מבני המגורים שלהם? מדוע שוק השכירות של דירות אינו מפלה בין דירות הנמצאות בבניין שחוזק כנגד רעידות אדמה לבניין שלא חוזק נגדן - האם שוכרי הדירות אינם מפנימים את הסיכון המוגדל לו הם חשופים בדירות המצויות בבניינים שלא חוזקו?

אם המדינה מעריכה שלנושא חיזוק הבניינים יש השפעות חיצוניות חיוביות (כלומר: שחיזוק של בניין מסוים כנגד רעידות אדמה משפר את רווחתם של תושבי השכונה האחרים) - היא יכלה להשתמש ב"מקל" במקום ב"גזר" כדי להביא אותם לחזק את הבניין: היא יכלה להפלות לרעה בעלי דירות בבניינים לא מחוזקים בכל הנוגע לחיובי ארנונה; היא יכלה לקבוע שיש בכוחם של מחצית מהדיירים בבניין משותף לכפות את חיזוקו של הבניין על היתר; היא יכלה להציע לבעלי הדירות ערבות מדינה להלוואות בנקאיות ארוכות-טווח למימון החיזוק כדי לפשט את תהליכי נטילת האשראי וכדי להוזיל את ההלוואות לדיירים; היא יכלה ליזום קיומן של הלוואות "עומדות" שלא תחייבנה את כל הדיירים בתשלומים שוטפים ותאפשר לאלו המעוניינים בכך לדחות את פירעון החוב למועד עתידי של העברת הבעלות על הדירות; ויש בוודאי עוד דרכים רבות שמאפשרות לעודד חיזוק מבני מגורים מבלי ליצור הטבות נדל"ניות מיותרות.

סיכום?

חיזוק מבנים ישנים כנגד רעידות אדמה הוא מהלך הכרחי. תוכנית לאומית הייתה צריכה לדאוג שפעולות החיזוק יתמקדו באזורי הסיכון ולא כפי שארע בהשפעת תמ"א 38. פעולות חיזוק אלו של מבני מגורים מחייבים כנראה תמרוץ ממשלתי, אם במקל ואם בגזר. הפעילות שמתקיימת במרכז הארץ בגין תמ"א 38 היא טעות: שיקולים של תכנון אורבני מוקרבים לטובת תוכנית שנחיצותה אינה ברורה, ובעלי דירות זוכים להשבחת נכסיהם על חשבון הציבור.

הלוואות רכב והלוואות משכנתא

הלוואת רכב מתחדשת

הבלוג הזה עוסק לרוב בהלוואות לדיור - הלוואות שמטרתן לממן רכישת דירות. אלו מטבען הלוואות גדולות, שמוחזרות בתשלומים חודשיים קבועים. בגלל גודל ההלוואות יחסית לשכר, ובגלל שהמטרה היא שבתום תקופת ההלוואה לא יישאר יותר חוב בגינה - יש צורך לפרוס את לוח התשלומים לתקופה ארוכה (עד 30 שנים). כשמדובר בהלוואות למימון רכישת רכב פרטי הסיפור הוא שונה: גודל ההלוואה יחסית לשכר הוא נמוך, ומאפשר לפרוס את ההחזרים על-פני תקופה קצרה יותר. 

ישנו עוד הבדל בין ההלוואות הללו: בניגוד לרכישת דירה - עיסקה נדירה יחסית בחיי משק בית - החלפת רכב יכולה להתרחש מידי מספר שנים בודדות. לכן, נתייחס להלן לא לאירוע חד-פעמי של הלוואה לרכישת רכב אלא להסדר קבוע שבמסגרתו אתם מחליפים את כלי הרכב שברשותכם מידי 3-5 שנים בעזרת הלוואה לרכישת רכב. זוהי לכן הלוואה המתחדשת מידי תקופה. בכל החלפה כזו אינכם נדרשים לממן את מלוא מחירו של הרכב החדש: עליכם לממן רק את ההפרש שבין ערכו של הרכב המשומש שבבעלותכם לבין עלות רכישתו של רכב חדש. 

דוגמה מספרית

נסתכל על דוגמה מספרית: נניח שעברו שלוש שנים מאז שרכשתם את הרכב שבבעלותכם, ואתם מעוניינים להחליפו ברכב חדש. נניח שמחירו של רכב חדש כזה הוא 135,000 ש"ח. כמה כסף עליכם להוסיף כדי לבצע את הרכישה? נניח שקצב ירידת ערכו של הרכב שלכם הוא קבוע, בגובה 17% לשנה, ולכן ערכו של הרכב המשומש שבידכם הוא כ-77,000 ש"ח - כ-57% מעלותו של רכב חדש. לצורך החלפת הרכב תידרשו, לכן, להוסיף 58,000 ש"ח. אם תקופת האחזקה המתוכננת שלכם ברכב החדש היא (שוב) שלוש שנים - תידרשו להחזיר את ההלוואה ב-36 תשלומים שווים, ואז תוכלו לחזור על העיסקה. אם נניח שהריבית בהלוואה זו תהיה ניידת בגובה 2.25% לשנה ('פריים' פלוס 0.5%) - התשלום החודשי הקבוע שתצטרכו לעמוד בו הוא 1,668 ש"ח. 

לסיכום: אתם נכנסים להסדר ארוך-טווח שבמסגרתו אתם אמורים להחליף את הרכב שברשותכם מידי שלוש שנים ברכב חדש, והתשלום החודשי שתידרשו לשלם הוא 1,668 ש"ח. נציין רק שהנתונים הללו מתאימים להחלפת הרכב האמור אחת לשלוש שנים: אם תבחרו להחליף את הרכב מידי ארבע שנים - ההלוואה תהיה גדולה יותר (בגלל הפחת הנוסף של הרכב) אבל היא תהיה כרוכה בתשלום חודשי קבוע נמוך יותר (בזכות הפריסה), בגובה 1,546 ש"ח; אם תבחרו להחליף את הרכב מידי חמש שנים - התשלום החודשי ירד ל-1,443 ש"ח. הכל, כמובן בהתבסס על ריבית ה'פריים' הקיימת.

ומה אם אין לכם מספיק הון עצמי לרכישה הראשונה?

בדוגמה המספרית שהבאנו לעיל אתם מתכננים לממן את רכישת הרכב החדש ע"י מכירת הרכב המשומש ונטילת הלוואה בגובה ההפרש בין מחירי כלי הרכב. אבל ייתכן שיש לכם בעייה להתחיל את ההסדר ('לעלות על הרכבת'): ייתכן שבנקודת הפתיחה אין בידכם רכב שערכו 77,000 ש"ח שיאפשר לכם לעמוד בתשלום הראשוני, ואתם מתקשים להמציא את ההפרש. מה תעשו אז?

סוכנויות הרכב מציעות לכם תוכנית מימון גמישה שמאפשרת להצטרף אליה גם אם הסכום הראשוני שבידכם קטן מהסכום שחישבנו (תוכלו למצוא מחשבוני מימון להלוואות לרכישת רכב באתרי היבואנים, שיתנו לכם מושג על הגמישויות המוצעות). נניח שערכה של המכונית המשומשת שבידכם עומד על 35,000 ש"ח, ואתם מעוניינים לרכוש רכב חדש שמחירו 135,000 ש"ח ולהחליפו אח''כ מידי שלוש שנים ברכב חדש. ההלוואה הדרושה לכם בנקודת הפתיחה אינה 58,000 ש"ח, כבדוגמה, אלא 100,000 ש"ח. התשלום החודשי בגינה יהיה 2,875 ש"ח. באסה.

פתרון אפשרי

זה נראה קצת יקר, לא? אכן, התשלום החודשי הוא גבוה, אבל הסיבה איננה נעוצה בכך שהריבית השתנתה (היא לא) אלא בעובדה שאתם מתכוונים להחזיר את מלוא החוב (100,000 ש"ח) בתוך 36 חודש. כלומר: הסיפור נעוץ בקצב מהיר של החזר קרן. אבל מה אם יכולנו לוותר על החזר מלוא הקרן?

חישבו על ההצעה הבאה: לפי מה שחישבנו, בכל אחת מההחלפות הבאות (אחת לשלוש שנים) הלווה לא יתבקש להוסיף תשלום במזומן במועד ההחלפה אלא רק להמשיך בתשלום החודשי הקבוע (1,668 ש"ח). הבעייה היא, אם כן, רק בנקודת ההצטרפות להסדר. נניח שאפשר היה להציע ללווה, כבר בעיסקה הראשונה, מתכונת תשלומים אחרת: ליטול הלוואה בגובה 100,000 ש"ח שתאפשר לו לגשר על הפער בין מחיר הרכב המשומש למחיר הרכב החדש, אבל לחלק אותה לשני חלקים: חלק אחד, בגובה 58,000 ש"ח, ייפרע במהלך שלוש שנים בתשלומים קבועים של קרן וריבית, ממש כפי שיהיה בכל נקודת החלפה בעתיד; החלק השני - 42,000 ש"ח - יהיה מוגדר הלוואה 'עומדת', כלומר הלווה לא יפרע את הקרן במהלך חיי ההלוואה אלא רק ישלם את תשלומי הריבית בגינה. כך, בתום תקופת ההלוואה תיוותר בה יתרת חוב בגובה 42,000 ש"ח. התשלום החודשי שבו יחוייב הלווה בהסדר זה יהיה מורכב גם הוא משני חלקים, בהתאמה: תשלומים חודשיים קבועים בגובה 1,668 ש"ח הכוללים ריבית והחזר קרן בגין החלק האחד, ותשלום ריבית חודשית בגובה 79 ש"ח בגין החלק השני. התשלום החודשי הכולל יהיה לכן 1,747 ש"ח. בתום תקופת ההלוואה - במועד הבא של החלפת רכב - יוכל הלווה לבחור בין שתי אפשרויות: לפרוע את ההלוואה העומדת בתשלום יחיד ולהקטין את התשלום הקבוע ל-1,668 ש"ח, או לחדש את ההלוואה העומדת ולהמשיך לשלם את אותו הסכום (1,747 ש"ח).

ההצעה נראית מעניינת? חדשנית? היא כלולה כבר כיום במחשבוני הלוואות הרכב שמציגים היבואנים כחלק מהגמישויות שהם מציעים.

מקבילה בתחום המשכנתאות: הלוואות ה-Balloon

היכן כל זה מתחבר לעולם ההלוואות לדיור? הרעיון של הלוואה בעלת החזר קבוע של קרן וריבית (הלוואות בעלות לוח תשלומים הקרוי בישראל 'לוח שפיצר') נולד בשנות ה-30' של המאה הקודמת בארה"ב בעקבות השפל הכלכלי והתמוטטות הבנקים, כשהעיקרון המנחה הוא ליצור אפשרות למשקי בית לפרוע את מלוא החוב במהלך תקופת ההלוואה בתשלומים מדודים, מבלי להזדקק לתשלום גדול של פירעון קרן בסופה. גודל ההלוואה הנהוגה בד''כ בתחום הדיור (יחסית לשכר) חייב פריסה ארוכה, וכך התארכו בהדרגה תקופות ההלוואה המקובלות ל-15 ול-30 שנים.

בהינתן שמדובר בהלוואות בריבית קבועה, 'מתיחה' זו של לוח התשלומים מחייבת את הבנקים להסתמך על מקורות מימון ארוכי-טווח, שעלותם גבוהה יותר ממקורות לטווח קצר-בינוני. הניסיון להימנע מייקור המשכנתאות בגלל 'מתיחת' לוח הסילוקין של ההלוואה הניב שני פתרונות עקרוניים: האחד - המעבר להלוואות בריבית משתנה, כך שתקופת הריבית קצרה מתקופת ההלוואה ויש בכך כדי להוזיל את עלות המקורות לבנקים ולכן גם את עלות המשכנתאות ללווים (המחיר: גילגול סיכון הריבית על הלווה); השני - יצירת הלוואות ה'בלון' (Balloon) האמריקניות, הלוואות לתקופת זמן בינונית (במקור ל-5/7 שנים) שבהן הלווה פורע במהלך חיי ההלוואה רק חלק מהקרן ונדרש לפרוע את כל היתרה בתשלום יחיד בתום תקופת ההלוואה (או לחילופין למחזר את ההלוואה). 

הלוואות ה'בלון' האמריקניות, שמוותרות על הצורך לפרוע את מלוא החוב במהלך תקופת ההלוואה, מאפשרות ללווה ליהנות מכל העולמות: הריבית בהלוואה היא קבועה, התשלום החודשי הוא נמוך-יחסית (פריסת התשלומים מתבצעת כאילו תקופת ההלוואה היא 30 שנה), וגובה הריבית נמוך יחסית להלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה (משך החיים הממוצע של הלוואה זו קצר לעומת הלוואה 'רגילה', עובדה המאפשרת לבנקים להישען על מקורות מימון קצרים יותר ולהעביר חלק מההוזלה אל הלקוח). טכנית, הלוואת 'בלון' כזו שקולה לשתי הלוואות, האחת עם לוח תשלומים 'שפיצר' והשנייה הלוואה 'עומדת' בגובה יתרת החוב בתום תקופת ההלוואה.