שינוי המגמה הכלכלית
האינדיקטורים השונים מצביעים על האפשרות שאנחנו נמצאים מזה כמה חודשים במצב של שינוי מגמה כלכלית. היחלשות הביקוש העולמי, ניצנים של תהליך אינפלציה, חסמים בשרשרת האספקה הבינלאומית שגרמו לצווארי בקבוק בשווקים שונים ולהתייקרויות נקודתיות חריגות, העלאת שיעור הריבית על ידי הבנקים המרכזיים - כל אלו מבשרים על כך שהעולם נמצא בעיצומו של שינוי מגמה כלכלית: האטת הפעילות המשקית, ירידת הביקוש להשקעות, ירידת מחירי נכסים. התקשורת העולמית מדווחת על חזרתה של ה'סטגפלציה' - התופעה של שילוב אינפלציה עם מיתון כלכלי - לאחר ארבעה עשורים. לא בטוח, אבל תחושת השינוי מורגשת באוויר.
שינוי המגמה הזה יגיע בהכרח גם לישראל. שוקי הנכסים הפיננסיים, כדרכם, זריזים יותר: הם כבר הגיבו בירידות הנמשכות מאז תחילת השנה. התקשורת - לעולם עוסקת בניסוח כותרות אטרקטיביות - מנסה להעריך עד כמה ההתפתחויות השליליות בשווקים הפיננסיים והעלאת הריבית על-ידי בנק ישראל יגרמו לעצירת הדהירה של השנים האחרונות של מגזר ההיי-טק בישראל, שבו יוזמה תוססת נפגשת עם שוק הון הרפתקן.
המפנה יגיע גם לשוק הדיור. הוא יופעל אולי על-ידי עליית הריבית בשוק המשכנתאות שתרסן את הביקוש לרכישת דירות. בהמשך צפוי שנחווה האטה של קצב התייקרות הדירות (ואולי אף ירידת מחירים). האטה זו יכולה כשלעצמה להגביר את ירידת הביקוש לרכישת דירות, בעיקר הביקוש הספקולטיבי, ולירידת הביקוש להלוואות משכנתא, דרך ההשפעה על ציפיות הציבור לגבי מחירי הדירות: כשם שעליית מחירי הדירות משכה משקיעים לרכישת דירות - ירידת מחירי דירות יכולה להרחיק אותם.
שינוי המגמה בשוק רכישת הדירות ובשוק המשכנתאות יכול להוות הזדמנות לרגולטור להנהיג מספר רפורמות בשוק המשכנתאות הישראלי. הרפורמות הללו באות לתקן עיוותים ומגבלות שהונהגו בזמנים אחרים, כשהרגולטור חשב שיש מקום להתערבות מצידו כדי לצנן את הביקוש לרכישת דיור ולנטילת משכנתאות, או להקטין את חשיפת הלווים והבנקים לסיכונים. ברשימה זו נתייחס להצעה הראשונה: ביטול התקרות הרגולטוריות על שיעורי המימון.
הצעה: ביטול התקרות הרגולטוריות על שיעורי מימון
בשנת 2012 החליט בנק ישראל להטיל מגבלות על גודל החוב שיכולים משקי בית ליטול על עצמם לצורך רכישת דירה. הוא קבע שהבנקים יוכלו להעמיד למשקי בית הלוואה שגודלה לא יעלה על 75% ממחיר הרכישה של הדירה במקרה של חסרי-דירה, 70% במקרה של משפרי-דיור ו-50% במקרה של רוכשי דירה נוספת (ראו את הוראה 329 (מגבלות למתן הלוואות לדיור) מתוך "ניהול בנקאי תקין"). התערבות זו של הרגולטור היוותה תקדים בישראל (גובה ההלוואה ושיעור המימון היו נתונים תמיד לשיקולי הבנקים ולהחלטות אשראי ספציפיות-למקרה). היא גם חריגה ומצמצמת ביחס לנהוג במדינות אחרות. הוראה ייחודית זו נבעה מתחושת בנק ישראל שעליו להתמודד ישירות עם הגאות המתמשכת בשוק הדיור באותן שנים ועם עליית מחירי הדירות, באמצעות הטלת מגבלות קשיחות על מתן אשראי שיצמצמו אותו.
הטלת מגבלות כמותיות-ספציפיות על מתן אשראי איננה מדיניות מקובלת מצד רגולטור. החלטה על גובה האשראי שבנק מוכן להעמיד למימון עסקה בודדת אמורה להישען על הערכה ספציפית של הבנק לגבי סיכון האשראי הגלום באותה עסקה, על המידה שבה תמחור האשראי (כלומר: שיעור הריבית בהלוואה) מגלם בתוכו את סיכון האשראי, ועל שיקולים אפשריים נוספים של הבנק. ואמנם, הדרישה הרגולטורית שקדמה להתערבות זו של בנק ישראל נגעה רק לעצם ניהול הסיכונים והגדרת מדיניות אשראי על-ידי דירקטוריון הבנק - היא לא נקבה במגבלות רגולטוריות כמותיות.
קביעת מגבלות כמותיות אינה דרך נכונה להתמודד עם סיכוני אשראי. כל הלוואה היא מקרה שונה: ייתכן שמדובר בלווה איכותי, ייתכן שמדובר בהלוואה שלוח הסילוקין שלה איננו סטנדרטי (המימון כולל, לדוגמא, הלוואת גישור משמעותית), וייתכן שהבנק מעריך שהדירה האמורה תיהנה מעליית מחירים משמעותית בשנים הקרובות (לדוגמא: מדובר באזור גיאוגרפי שלהערכת הבנק צפוי להתפתח מעבר לממוצע). כשמדובר ברוכשי דירות נוספות ("משקיעים"), המגבלה הכמותית נראית אף יותר בעייתית: מדובר בדרך-כלל במשקי בית מבוססים שלהם היסטוריית אשראי טובה ונכסים נוספים, מדובר אולי בשוק הנמצא בעיצומה של גאות ושבו מגבלה של 50% על שיעור המימון היא נמוכה מאד, ומדובר בשוק המשכנתאות הישראלי שבו ההלוואות לדיור הן recourse, כלומר הבנק יכול לרדת לנכסים אחרים (לא רק אלו המשועבדים להלוואה) של הלווה במקרה של חדלות-פירעון.
המדיניות של הטלת מגבלות אשראי רגולטוריות כמותיות מסבה נזק. בנקים מתמחים בהערכת סיכוני אשראי ובתמחורם; הם מתפרנסים מניהול סיכוני אשראי. קביעה אחידה של תקרות היא שרירותית, מתעלמת ממקצועיותו של הבנק ואף פוגעת בפרנסתו בכך שהיא מונעת ממנו אפשרות ליטול סיכונים מחושבים תמורת גביית פרמיה מתאימה. היא פוגעת כמובן גם באותם רוכשי דירות שההון העצמי שהם יכולים להעמיד לעסקת הרכישה אינו מספק (לדעת הרגולטור - הבנק היה אולי מוכן לממן את העסקה) והם נאלצים לוותר על רכישת דירה או לרכוש דירה במחיר נמוך יותר.
מה שנראה אולי כהוראה פשוטה - איננו באמת כזה. המתעניינים יכולים לעקוב אחר חילופי השאלות והתשובות שהיו בין הבנקים לרגולטור: החיים האמיתיים (כפי שהם עולים משאלות הבנקים) מגוונים ומסובכים מכדי שניתן יהיה לפתור אותם בעזרת כללים פשטניים מסוג המגבלות הכמותיות שקבע הרגולטור. גם האמצעים שבהם נקטו הבנקים והלווים לאורך השנים כדי לעקוף את הוראות הרגולטור (בעיקר שימוש באשראי צרכני משלים לרכישת הדירה) מלמדים שהמעורבים בעסקה לא חשו שהמינוף הפיננסי של העסקה הוא מוגזם או מסוכן. נוסיף על כך את העובדה שהרגולטור איננו יודע באמת להגדיר שיעור מימון מסוכן, כזה שמעליו הלווה והבנק נקלעים לסיכון מוגזם - אין לרגולטור לא ניסיון בניהול אשראי ולא מודל סטטיסטי שאיכותו עולה על זו של הבנקים הפרטיים. לכן, מדובר למעשה בקביעה שרירותית: לא ראיתי עד היום מחקר בסיסי שצוטט על-ידי בנק ישראל כאסמכתא להוראות של 2012. אז מדוע בנק ישראל עשה זאת? מדובר בתחושת חירום שהתעוררה על רקע החשש מהתפתחותה של "בועת נדל"ן" וברצון של בנק ישראל לפעול בצורה נחרצת שתשפיע על התנהגות רוכשי הדירות.
גם אם ניתן להבין את מניעיו של בנק ישראל באותה עת, הוא היה צריך להתייחס למגבלות האשראי שקבע ב-2012 כאל הוראת שעה, שבאה לענות על צורך שהתעורר בעבר - לא כהוראה שתוקפה בלתי מוגבל. עברו עשר שנים, וההוראה ההיא לא השתנתה: היא הפכה לחוק-טבע. במהלך התקופה, בנק ישראל היה צריך לחפש הזדמנות מתאימה לבטל את המגבלות הרגולטוריות הללו ולאפשר לשוק המשכנתאות לחזור להתמודדות תחרותית המבוססת על הערכת הסיכון של הבנקים. זה היה המצב בעבר, והבנקים נמצאים כיום במקום טוב יותר מבחינת הכלים הממוחשבים שעומדים לרשותם לצורך הערכת סיכוני אשראי. בנק ישראל היה יכול להסתפק בתקינה הבינלאומית ("הוראות באזל") שממילא מטפלת בנושא ניהול הסיכונים על-ידי קביעת עקרונות בינלאומיים מחייבים להקצאת הון כפונקציה ישירה של סיכון האשראי. אין צורך להוסיף על כך הוראות מנהליות שרירותיות.
ביטול המגבלות שקבע הרגולטור ב-2012 צריך להיות יעד. הוא יאפשר לחסרי-דיור שאין ברשותם הון עצמי המגיע ל-25% ממחיר דירה - להצטרף גם הם למעגל רוכשי הדירות. במקום להיות מודרים מהמעגל הם יידרשו כנראה לשלם לבנק ריבית גבוהה יותר, אם אמנם הבנק יעריך שסיכון האשראי בעסקה הוא גבוה. כך עובד שוק חופשי. זהו פתרון שיתאים למשקי בית שלא עומד לרשותם הון עצמי מספיק אבל יש להם יכולת לעמוד בתשלומי משכנתא. ואם המדינה חפצה לסייע לחסרי-דיור השייכים לשכבות מוחלשות להגיע גם הם לבעלות על דיור מבלי לשלם ריביות גבוהות - זה יחייב אותנו לבנות (מחדש) מערך סיוע ממשלתי. אבל זהו נושא לרשימה נפרדת.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה