רשימת אורח: יש להמשיך את הפעלתה של התוכנית תמ"א 38 - דר' יאיר דוכין*

בשנת 1837 פקד רעש-אדמה עוצמתי את ארץ ישראל. הרעש החריב כליל את העיר צפת, גרם לנזקים קשים בערים וישובים נוספים והותיר אחריו אלפי הרוגים ופצועים. בשנת 1927 התחולל רעש-אדמה עוצמתי נוסף שהביא בתורו לאלפים רבים של נפגעים ולהרס נרחב של מבנים ותשתיות. היו אלה שני רעשי האדמה האחרונים בשרשרת הרעשים שפוקדים את ארץ ישראל בממוצע אחת לכ- 100 שנים. עדויות היסטוריות מצביעות על סידרה מתמשכת של רעידות כאלו שלווו לעיתים גם בגלי צונאמי גדולים שהוסיפו בתורם לחורבן ולנפגעים. גיאולוגים טוענים שהשאלה כיום איננה אם צפוי רעש-אדמה עוצמתי נוסף, אלא מתי הוא יתחולל. נזכיר שחלפו מעט יותר מ-90 שנה מאז הרעש האחרון, כאשר הממוצע ההיסטורי (שכמובן אינו מחייב), הוא אחת ל- 100 שנה. ראוי לציין גם שההרס והנפגעים שנגרמו ברעידות הקודמות התחוללו בארץ דלילת-אוכלוסין המתאפיינת בבנייה נמוכה ובתשתיות דלות יחסית, כך שפוטנציאל הנפגעים וההרס במצבה הנוכחי של ישראל גדולים הרבה יותר. 

מאחר שמרבית המבנים הישנים בארץ הוקמו ללא יכולת עמידה ברעידה חזקה (בעוצמה דומה לרעידות שהיו ב- 1837 וב -1927) ולכן הם צפויים להיפגע קשה וקרוב לוודאי אף להתמוטט במקרה של רעש בעוצמה כזו, הוגדר ונקבע בשנת 1972 תקן ישראלי חדש לבנייה שאמור לאפשר למבנים לשרוד ברעידה חזקה. התקן הפך למחייב בשנת 1980, אך מרבית המבנים שהוקמו לפני 1980 נותרו חשופים לסכנה מוחשית של התמוטטות במקרה של רעש. 

כדי להתמודד עם בעיית המבנים שנבנו לפני 1980 הוקם צוות מומחים בראשותו של האדריכל יונה פייטלסון שתפקידו היה לבחון את נתוני היסוד והסיכונים הגלומים במכלול המבנים בארץ ולהציע כיווני פעולה להפחתת הסיכונים הללו. היה ברור לצוות שלא ניתן להרוס מבנים ישנים בהיקף גדול כדי לבנות אותם מחדש. כמו-כן היה ברור שמערך האילוצים על תקציב המדינה לא יאפשר סיוע ממשלתי בהיקף משמעותי. צוות המומחים פנה אפוא לשוק הפרטי וגיבש תכנית לחיזוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980, היא תמ"א 38, כך שיוכלו לעמוד ברעידה הצפויה.

התכנית התבססה על מתן תמריצים כלכליים הן לדיירי המבנים והן ליזמים פרטיים, שאמורים לבצע את תהליכי חיזוק המבנים. במסגרת התכנית ניתנו ליזמים הקלות רגולטוריות שתכליתן היא זירוז הביצוע, שכן יש לזכור ששעון החול להופעת הרעידה הגדולה ממשיך לפעול. חשוב לציין שהתמריצים הכלכליים הגלומים בתכנית גדולים יותר באזורי הביקוש העיקריים למגורים - היינו: במרכזי הערים. שם כמובן גם טמון עיקר הנזק הצפוי מהרעידה, כך שמבחינה זאת התהליכים הכלכליים תומכים באופן יעיל בהפחתת הנזקים הצפויים הן לרכוש והן בנפש.

תמ"א 38 אושרה סופית בשנת 2005. למרות הפוטנציאל הכלכלי הטמון במימוש התכנית ע"י הדיירים, מימוש הבנייה התקדם בעצלתיים, עקב שילוב גורמים שכלל קשיים בהתארגנות קבוצות דיירי בתים מול יזמים ואיטיות (רגילה) של רשויות התכנון (עיריות וועדות מקומיות) בבדיקה ואישור תכניות שהוגשו. לאיטיות המימוש תרם גם מצבו של שוק הנדל"ן למגורים שהיה נתון בראשית שנות ה- 2000 בשפל יחסי. מאז שנת 2010 חלה האצה מסוימת במימוש התכנית עקב העלייה המתמשכת במחירי הדירות, בעיקר במוקדי הביקוש, שהגדילה את הכדאיות הכלכלית של המימוש הן ליזמים והן לדיירי המבנים.

 באחרונה החלה להסתמן מגמה לעצירה לצורך בחינה מחדש של התכנית כאשר פרויקטים הנמצאים בתהליך יושלמו, אך לא יאושרו פרויקטים חדשים. טענות המתנגדים לתכנית מתבססות על שני נימוקים עיקריים: ראשית, טוענים המתנגדים, התכנית גורמת להגדלת הצפיפות במרכזי הערים, שהם היעד המועדף של היזמים. שנית, הם טוענים, תוספת הדירות במרכזי הערים יוצרת עומס נוסף על התשתיות העמוסות בלאו הכי. לנימוקים הללו מתווספות טענות על פגיעה אסתטית במרקם העירוני וברווחת התושבים.

באשר לטענות הצפיפות ראוי לציין שצפיפות המגורים במרכזי הערים בישראל נמוכה בכ- 50% מהצפיפות בערים המרכזיות באירופה ובצפון-אמריקה. באשר לעומס על התשתיות, הרי שמצב זה איננו גזירה משמיים אלא תוצאה של השקעת-חסר מתמשכת בפיתוחן, עקב התנהלות פוליטית כושלת שהתבטאה בהעברת משאבים לסקטורים מקורבים תוך התעלמות מהעומס ההולך וגדל על התשתיות. ובאשר לטענות על פגיעה במירקם העירוני ורווחת התושבים  - כדאי לשקול טענות אלה מול הפגיעה הצפויה במירקם וברווחת התושבים שתיגרם כשיגיע רעש האדמה הגדול וכולנו נכה על חטא מדוע לא חוזקו יותר בניינים כדי להקטין את היקף הנזק מהאסון.  

*  ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה לכלכלה באוניברסיטה העברית