יום רביעי, 7 במרץ 2018

האם יש מינימום 'נכון' של הון עצמי לצורך רכישת דירה?

המדור 'דעות' של המוסף הכלכלי 'דה-מרקר' נוהג לארח כותבי טורים מזדמנים (כלומר: אורחים - לא עיתונאים) כדי שיציגו דעות על המתרחש במשק. זהו גם המקרה ברשימה "מעשה בריונות והתאבדות כלכלית: הז'יטון החדש ברולטת הנדל"ן של כחלון" של אילנה טנא - הבעלים והמנכ"לית של חברת שיווק הנדל"ן תלתן החזקות - שהופיעה באותו מדור ביום 22.2.18 (ראו כאן). הרשימה התייחסה להחלטה של שר האוצר להפחית את ההון העצמי המינימלי הנדרש לרכישת דירה בפריפריה, החלטה שמטרתה להרחיב את מעגל המשתתפים במבצע 'מחיר למשתכן' ע"י מתן אפשרות לרוכשים שההון העצמי שבידיהם מגיע ל-60,000 ש"ח בלבד - להשתתף גם הם במבצע. הכותבת פתחה את הרשימה בטענה הגורפת הבאה:
"הניסיון של שר האוצר, משה כחלון, לטרוף את הקלפים בשוק הנדל"ן צירף באחרונה ז'יטון חדש לרולטה: הפחתת ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה בפריפריה, ל-60 אלף שקל בלבד. כל בר־דעת מבין שמדובר במקסם שווא, שיגרום להגדלת הביקוש לדיור ולסחרור דעתם של זוגות צעירים — המובלים בעיניים קשורות להרפתקה כלכלית שתסתיים כנראה בהתרסקות."
אין לי הרבה דברים טובים לומר על המהלך הבומבסטי הקרוי "מחיר למשתכן" שהפך למאמץ המרכזי ולמותג המזוהה עם שר האוצר כחלון, אבל מאחר שהרשימה שפירסם 'דה-מרקר' כללה כמה קביעות עקרוניות שנראו לי צורמות במיוחד - חשבתי שיהיה זה נכון לדון בהן בבלוג זה.
האמנם הפחתת הדרישה להון עצמי היא 'מקסם-שווא'?
אינני חושב כך. הדרישה להעמדת הון עצמי משמעותי בעיסקת דיור יכולה אמנם להתפרש כצעד אחראי מנקודת מבט של ניהול סיכוני אשראי, סוג של השתתפות בסיכון ('Skin in the game'), אבל אפשר גם לראות דרישה זו כגזירה שונה לגמרי - דרישה המדירה חלק ממשקי הבית חסרי-הדיור משוק רכישת הדיור כיון שאין בידיהם את ההון העצמי הדרוש. אז האם דרישה להון עצמי מינימלי היא דרישה מוצדקת, כלומר האם קיומו של הון עצמי משמעותי הוא תנאי סביר לכניסה ראשונה (של משקי בית חסרי-דיור) לשוק הדיור? אולי, אם אנו מסתכלים מנקודת מבט טהורה של ניהול סיכוני אשראי; לא, אם אנו מסתכלים מנקודת מבט של סיוע למשקי בית צעירים להגיע לדירה ראשונה בבעלות.
מדוע רק אולי? כי גם מנקודת מבט של ניהול סיכוני אשראי בנק יכול לפצות את עצמו על הסיכון הנוסף (שיעור מימון גבוה) ע"י קביעה של פרמיית סיכון שמשקפת סיכון זה, או ע"י דרישה להמצאת ביטחונות נוספים להלוואה מעבר לשיעבוד הנכס הנרכש (שיעבוד נכס נוסף, ערבות אישית וכו'). אבל יש גם מעבר לכך: שיקולי הערכת סיכונים של בנק אינם נשענים על הון עצמי כחזות-הכל אלא גם על הערכת פרופיל הסיכון של הלווה עצמו, ההיסטוריה הפיננסית שלו והערכת יכולתו לעמוד בנטל התשלומים הנגזר מהחוב. לכן קביעה של סף קשיח אינה מהלך רציונלי גם מנקודת המבט של סיכוני אשראי.
ומדוע לא? כי קביעת סף הון עצמי מדירה חלק ממשקי הבית משוק הדיור. זו אינה הדרה אקראית (כמו לווים ששם משפחתם מתחיל באותיות צ' עד ת', או לווים שמספר תעודת הזהות שלהם מתחלק ב-7 ללא שארית), אלא הדרה של משקי בית שאין בידם הון עצמי מספיק (ולא מדובר כאן על יכולת החזר!) - מן הסתם בנים לשכבות אוכלוסייה מוחלשות. זוהי אסטרטגיה בעלת השלכות חברתיות שאינה תוצאה בלתי-נמנעת של ניהול סיכונים 'נכון', אבל שתוצאתה האפשרית היא הנצחת מצוקה כלכלית מדור לדור. עד כדי כך העניין פשוט, שהייתי מציע למפלגה חברתית שתכלול במצעה דרישה הפוכה, לאסור בחוק העמדת תנאי מפלה כמו דרישה מינימלית להון עצמי בהלוואות משכנתא, או אפילו יותר מכך: דרישה מהמדינה שתעמיד ממקורותיה סיוע מיוחד למשקי בית מוחלשים שאין בידם להמציא הון עצמי לצורך רכישת דירה ראשונה (הלוואה 'עומדת'). לכן הפחתת דרישה להון עצמי אינה "מקסם שווא" אלא - בעיני - צורך השעה. פגשתי יותר מידי משפחות צעירות שהדרישה להון עצמי מותירה אותן מחוץ למעגל בעלי הדירות, או שהיא מאלצת אותן לרכוש דירה שמאפייניה אינם תואמים את הצרכים הגיאוגרפיים ו/או הדמוגרפיים שלהם.
האם באמת - כטענת הכותבת - זוגות צעירים "מובלים בעיניים קשורות להרפתקה כלכלית שתסתיים כנראה בהתרסקות"? אני אמנם נוטה לחשוב שיש תפקיד למדינה לסוכך על אזרחיה מפני טעויות שעלולות לסבך אותם בהמשך חייהם, אבל מדוע שיקול זה מופיע דווקא בהקשר זה, של הגבלת זכותם לרכוש דירה, ולא לדוגמא בקביעת חוק פנסיה ממלכתי, חוק ביטוח סיעודי ממלכתי או דרישה גורפת ללימודי ליבה לכלל האוכלוסייה? ומדוע "התרסקות"? האם מי שרוכש דירה בהתבסס על הון עצמי קטן נכנס בהכרח לעולם של סיכונים גבוהים? אז איך אפשר להסביר את בריאותם היחסית של שוקי משכנתאות במדינות המערב שבהם הלווים נוהגים לרכוש דירות עם הון עצמי נמוך משמעותית מהמקובל בישראל?
האם יש באמת גודל נכון להון העצמי המינימלי?
קובעת הכותבת:
"זוג צעיר עם הון עצמי של 60 אלף שקל אינו יכול לקנות דירה, ולא נכון לדחוף אותו לשוק…  לא סתם קבע בנק ישראל כי רוכש דירה יביא הון עצמי של 25% לפחות כתנאי ללקיחת משכנתא מהבנקים…  לא ניתן לצפות מזוג צעיר לעמוד בהחזרי משכנתא אם אין לו 200 אלף שקל לפחות... זוגות צעירים כאלה צריכים להישאר לגור אצל ההורים ולחסוך כסף, ואם ממש אין להם ברירה — לגור בדירה שכורה קטנה, עד שיוכלו להגיע להון עצמי ראשוני שיאפשר להם רכישת דירה למגורים..."
אין טעם לנסות ולקבוע סף 'נכון' להון עצמי בעיסקאות רכישת דירה. לא רק שאיננו יכולים להצדיק מקצועית או אמפירית קביעה נקודתית של סף כזה, אלא שגם אין לנו אפשרות לוודא שהסף שקבענו אכן נשמר: משק בית יכול להשיג "הון עצמי" ע"י נטילת הלוואה נוספת ממקור לא בנקאי. אז חבל אפילו לנסות משחק כזה של ישרא-בלוף.
ההישענות של הכותבת על ההנחייה של המפקח על הבנקים מ-2012 להגביל את שיעור המימון בהלוואות לרכישת דיור ל-75% (במקרה של חסרי-דיור) היא מוטעית: 1) קביעת שיעורי המימון המרביים (שכמוה כקביעת שיעורי הון עצמי מזעריים) היא קביעה שרירותית, שהונעה ע"י רצונו של בנק ישראל לצנן את שוק הדיור, שהחל להתלהט באותן שנים על רקע הריבית הנמוכה - אין בה אמירה נורמטיבית על שיעור הון עצמי מינימלי, והיא אינה מבוססת על מחקר כמותי שמצדיק קביעה נקודתית כזו או אחרת. לכן נקבעו גם שיעורי מימון מרביים ושונים בהלוואות למשפרי דיור (70%) ומשקיעים (50%) - זהו ניסיון להתערב כמסר - לא כאמירה מלומדת ומנומקת. 2) שוק משכנתאות חופשי (כלומר שוק שבו נפח האשראי ותנאיו נקבעים במשא ומתן בין הבנק ללווה) קיים בישראל משלהי שנות ה-80', לאחר החלת הרפורמות הגדולות של שוק ההון. שוק זה פעל היטב במשך שניים וחצי עשורים, כשהוא נשען על ידע מצטבר שהיה בידי הבנקים, ולא סבל מתופעות של כשלי-אשראי סדרתיים. ההתערבות של בנק ישראל בתנאי המשכנתאות היא אירוע חדש-יחסית (2012), שמניעיו מקרו-יציבותיים ואינם קשורים לתפיסה ספציפית לגבי אופן ניהול סיכוני האשראי בבנקים. דעתי האישית היא שהתערבות זו, שבאופיה הייתה סוג של צו-שעה או איתות מנהיגותי לשווקים - מיותרת, בוודאי היום: עדיף היה שהבנקים ינהלו את סיכוני האשראי עצמאית ולפי שיקולים שלהם ולא לפי הוראות פרטניות של הרגולטור. העובדה שהמפקח על הבנקים אינו מבטל את ההוראות הספציפיות שקבע ב-2012 מעידה בעיני על חולשה של המוסד ועל הנזק של התערבות נקודתית, שהופכת מבלי-משים להתערבות קבועה: הפה שאסר כבר אינו נמצא בבנק ישראל, ואין כיום כנראה פה שיתיר. 3) הבנקים עצמם אינם מתייחסים לדרישת בנק ישראל כדרישה מוצדקת (מנקודת מבט של ניהול סיכוני אשראי), והם מציעים לחלק מהלווים (שנתקלים במגבלות הון עצמי) ליטול הלוואות נוספות (לצורך רכישת הדירה) שלא במסגרת המשכנתא, כדי לעקוף את המיגבלה של בנק ישראל.
שלב ההצעה המוזרה
ממשיכה הכותבת:
"וכאן אני מציעה דרך חדשה לפתרון בעיית הדיור של זוגות צעירים: המדינה צריכה לעודד את הצעירים להיכנס לעסקות שבהן ירוויחו כסף באמצעות הנכס. במלים אחרות, לעודד אותם להיכנס לשוק ההשקעות ולא לשוק הביקושים. יש פיגור אדיר בהיצע הדירות מול הביקוש, … המדינה עומדת בקצב שיווק הדירות רק עבור הזוגות החדשים אבל אינה מצליחה לצמצם פערי ביקוש של מאות אלפי יחידות דיור משנים קודמות .... התוצאה: שוק השכירות לוהט. ... מכאן, שהשקעה נבונה לזוגות צעירים היא לא רכישת דירת מגורים בעבורם או התמודדות במכרזי מחיר למשתכן אלא רכישת דירות שהן נכס מניב. באמצעות התשואה שיניבו הדירות הם יוכלו לקנות את הבית שבו באמת ירצו לגור."
אני מודה שהופתעתי מההצעה. מדובר, כאמור, במשקי בית שאין ברשותם מספיק הון עצמי כדי לגייס הלוואה לרכישת דירה ראשונה. הכותבת, שמאמינה שמחסור בסיסי במלאי הדיור בישראל, שלדעתה לא יבוא על פתרונו בשנים הקרובות, יגרום לעליית מחירים מתמשכת של דירות (ובעיקר של שכר-דירה), מציעה לזוגות צעירים להשקיע את חסכונותיהם בדירות להשכרה ובכך ליהנות מתשואה גבוהה. עוד היא מציעה שהמדינה תעודד השקעה כזו.

אם הכותבת צודקת בהערכותיה הכלכליות, השקעה בדיור תיצור תשואה גבוהה גם בשנים הקרובות, ונדמה לי שהיא מתכוונת בעיקר לתשואה השוטפת (הכנסה משכ"ד). ייתכן. אבל לפי הערכה זו, כניסה להשקעה בדירות להשכרה היא צעד נכון לכלל המשקיעים - לאו דווקא למשקי בית חסרי-דיור. מעבר לכך, אם השקעה זו היא אטרקטיבית - מדוע על המדינה לעודד משקיעים? אני מכיר נימוקים כלכליים שונים למדיניות של תמיכה ממשלתית ברכישת דיור למגורים עצמיים של משקי בית צעירים, אבל מדוע על המדינה לתמוך במשקי בית צעירים שרוכשים דירות שאינן למגורים עצמיים? ומדוע רכישת דירות שהן נכס מניב עדיפות מבחינת הזוגות הצעירים על רכישת דירות למגורים?

2 comments:

אנונימי אמר/ה...

יש בישראל קרוב ל 200 אלף יחידות דיור בלתי רשומות ובלתי חוקיות שמושכרות. לפי הלמ"ס ורשות המסים, זה בערך ההבדל ביו כמות הדירות להשקעה (כולל דירות של משקי בית ששוכרים במקום אחד ומשכירים במקום אחר) לכמות משקי הבית שדיווחו שהם גרים בשכירות (או בדירות" חינם).

רוני אמר/ה...

נהניתי, (כרגיל.)
הגיוני, שכלתני, וחברתי.