היוזמה הפוליטית לעצירת הריבית על משכנתאות

 

ברוכים הבאים לסביבה של ריבית נורמלית

באפריל 2022 הסתיימה תקופה היסטורית בשווקים הפיננסיים בישראל: לאחר שנתיים רצופות בהן הריבית המוניטרית עמדה על 0.1%, ולאחר כשמונה שנים שבהן היא לא עלתה על 0.25%, בנק ישראל העלה את הריבית ל-0.35%. לא מדובר באירוע ייחודי לישראל, ולא מדובר בתיקון חד-פעמי: בכל המדינות המערביות הבנקים המרכזיים החלו להעלות את הריביות המוניטריות, אם על רקע ההתאוששות הכלכלית ואם לאור האצת קצב האינפלציה. תקופה ארוכה, חסרת-תקדים, של ריבית אפסית - הגיעה לסיומה. מאז, הודיע בנק ישראל כבר שמונה פעמים על העלאת הריבית המוניטרית, והיא עומדת כיום על 4.25% (ראו בהמשך גרף של הריבית המוניטרית לשנים 2023-2014 שנלקח מאתר בנק ישראל).

המצב הקודם – זה של ריבית נמוכה במיוחד - לא היה טבעי, אלא תוצאה של מאמץ מצד הבנקים המרכזיים להתמודד עם סידרת אירועים היסטוריים שליליים: משבר מניות ה-Dot.com, משבר הלוואות ה-'סאב-פריים' שהתגלגל למשבר פיננסי בינלאומי, והמיתון שנוצר בעטיה של מגפת ה-Covid-19. בכל המקרים ניסו הבנקים המרכזיים למנוע התדרדרות לשפל כלכלי באמצעות צעדים של הרחבה מוניטרית מעודדת-השקעה, בסיוע הפחתה מלאכותית של הריבית. זה כנראה נגמר: אלא אם העולם יתדרדר לשפל כלכלי חדש (מלחמה על-אזורית?) – התקופה של ריבית אפסית נמצאת מאחורינו.

מה מבשר השינוי לשוק הדיור?

האירוע המתמשך של סביבת ריבית נמוכה שינה את המציאות בשוקי הדיור בכל העולם. הריבית הנמוכה על הלוואות המשכנתא הגדילה את כוח הקנייה של משקי-בית במונחי דירות (ירידת נטל התשלומים איפשרה להם להגדיל את הלוואות המשכנתא), והם הגדילו לכן את הביקוש לרכישת דיור. מנגד, הריבית הנמוכה על פיקדונות הסיטה כספי חיסכון של משקי בית מבוגרים מהאפיקים הפיננסיים להשקעה בדיור. עליית מחירי הדירות שנוצרה עקב הגיאות ליבתה עוד יותר את הביקוש לרכישת דיור, באמצעות עידוד הביקוש הספקולטיבי. וכך, ברוב מדינות המערב נחוותה עלייה משמעותית ומתמשכת של מחירי דירות, למרות שבמקביל חלה גיאות גם של היקפי הבנייה.

עליית הריבית של השנה האחרונה מבשרת על היפוך מגמה. התייקרות המשכנתאות מגדילה את נטל התשלומים השוטפים ומרחיקה את רכישת הדירות מהישג-ידם של משקי הבית. עליית התשואה על פיקדונות בנקאיים צפויה להחזיר כספי חיסכון משוק הדיור לאפיקי ההשקעה הפיננסיים. הביקוש לרכישת דיור כבר מתכווץ בבירור במערב וכנראה שגם בישראל, ובעקבות כך עליית מחירי הדירות מפנה את מקומה לירידה.

על מה נזעק יו"ר ועדת הכספים?

ההעלאות התכופות של הריבית המוניטרית יצרו בעיה ייחודית ללווי המשכנתאות בישראל. מזה קרוב לשני עשורים פשה בישראל מנהג ליטול הלוואות לדיור במסלול של ריבית משתנה המבוססת על ריבית ה-'פריים' של הבנקים (שהיא, כידוע, נגזרת ישירות מהריבית המוניטרית). המנהג הזה התפתח שכן הריבית (ולכן התשלום השוטף בגין המשכנתא) במסלול זה היו נמוכים משמעותית לעומת מסלולי המשכנתא האחרים (הלוואה צמודת-מדד, הלוואה בריבית קבועה), מה שיצר ללווים פיתוי. הבעייתיות של מנהג זה נעוצה בכך שמדובר היה בסביבת ריבית זמנית (כלומר: ברור היה לכולם שהריבית המוניטרית תעלה משמעותית בעתיד, גם אם לא היה ברור מתי), ובכך שבישראל (בניגוד למנהג בארה"ב) עליית הריבית משפיעה במלואה על גובה התשלום החודשי, מה שיוצר סיכון נזילות ללווים: אם עליית הריבית תהיה משמעותית – ייתכן שהם יתקשו לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים.

ואמנם, העלאות הריבית המוניטרית על-ידי בנק ישראל גררו קולות נהי על גורלם המר של לווי המשכנתאות. בהתאם, כל העלאת ריבית על-ידי בנק ישראל לוותה בפרשנות קודרת בתקשורת ובאומדן לגבי הגידול הנגזר בגובה התשלום החודשי בהלוואת משכנתא ממוצעת, לרבות העלאת החשש שהלווים יתקשו לעמוד בגזרה. על זאת נאמר (בעריכה קלה של פרשת "שמות"): "וייאנחו בני ישראל מן [תשלומי המשכנתא] ויזעקו, ותעל שוועתם אל [יו"ר ועדת הכספים]. וישמע [יו"ר ועדת הכספים] את נאקתם". וליבו של יו"ר ועדת הכספים נכמר, והוא הודיע בתגובה שהוא מעלה להצבעה טרומית הצעת חוק פרטית שתאסור על בנק ישראל להעלות את הריבית על משכנתאות. מי כמוך באלים, משה גפני?

מה נענה ליו"ר ועדת הכספים?

יקרה? לא יקרה? אינני יודע. אבל יש כמה דברים שיש לקחת בחשבון בדיון הציבורי על השפעת העלאות הריבית על לווי המשכנתאות. ראשית - לא קרה כאן שום אירוע קוסמי, כזה שלא ניתן היה לחשוב על התרחשותו. כבר שנים שהכלכלנים מזהירים את הציבור שמדובר במציאות זמנית, ושיש לקחת בחשבון אפשרות שהריבית תעלה ולהתכונן לקראתה. לכן, מסלול ה"פריים" היה מראש מסוכן, ובנק ישראל לא רק הדגיש את הסיכון לאורך השנים אלא אפילו הגביל בהוראה (בעייתית כשלעצמה) את יכולתם של הלווים ליטול הלוואות במסלול זה. חלק ניכר מהלווים בחרו מרצונם החופשי ליטול הלוואות גדולות במסלול ה"פריים" ולהסתכן בהתייקרות הריבית. הם עשו זאת כדי להוזיל לתקופת הביניים את עלות המשכנתאות. כפי שהראיתי ברשימה קודמת בבלוג זה, הם חסכו לעצמם תשלומי ריבית משמעותיים בדרך זו. לא מדובר בקורבנות תמימים של מדיניות הממשלה שיש צורך להצילם.

שנית – לא קרה אסון: רק השתנו הריביות ואיתן מתעוררת שאלה ללווים עד כמה תמהיל המשכנתא שבו בחרו בעבר עדיין מתאים לצרכיהם ולמציאות בשוקי הכספים. אם לא - הלווים יכולים לפנות לבנקים ולשנות את תמהיל ההלוואה שלהם כך שיתאים ליכולותיהם ולהעדפותיהם לאור הריביות החדשות.

ולבסוף - בנק ישראל איננו כתובת לגיטימית ליוזמות פופוליסטיות. תפקידו הוא ניהול המדיניות המוניטרית של ישראל לצורך השגת יציבות כלכלית ופיננסית. הוא כלל איננו קובע את הריבית על משכנתאות: החיבור המוזר שנוצר בישראל בין הריבית המוניטרית לריבית המשכנתאות הוא תוצאה של המוצר הפיננסי שיצרו הבנקים בישראל, והעובדה שהלווים בחרו במוצר בעייתי זה כדי לנצל מצב זמני להוזלת תשלומי הריבית על המשכנתא. היוזמה הפופוליסטית להכתיב לבנק ישראל את ניהול המדיניות המוניטרית בשם דאגה ללווי המשכנתאות היא למעשה ניצול של בורות הציבור להתערבות פוליטית בהחלטות בנק ישראל. היא עוד דוגמא מבית המדרש של המהפכה החוקתית, שמאיימת להפקיע את כל הכוח של ניהול ענייני המדינה מהדרגים המקצועיים לדרג הפוליטי השיכור מכוח. חלילה לנו.