האם יש גבול עליון למחירי הדירות? ואם כן - מהו, ומתי נגיע אליו? הצגת השאלה במתכונת כללית זו היא שגויה. השאלה הנכונה היא אם ניתן להגדיר גבול עליון למחירי הדירות במחזור העסקים הנוכחי. לכך ניתן לתת תשובה, אם כי הדבר מחייב הצגת תחזית שמימושה אינו ודאי. שאלה נוספת העולה בהקשר זה היא אם העלייה הנמשכת של מחירי הדירות משקפת בועת נכסים שעתידה, כדרכן של בועות, לפקוע. מטרת הרשימה הנוכחית היא להעריך עד כמה יעלו מחירי הדירות במחזור העסקים הנוכחי ומתי הם צפויים להגיע לשיא. שאלת המפתח, אפוא, באשר להמשך התפתחותו של מחזור העסקים הנוכחי בשוק הדיור, היא קיומה או אי-קיומה של בועה בשוק הדירות.
התייחסות הכלכלנים לשאלה זו מלווה במחלוקת מתמשכת, שנשענת על פרשנויות שונות של נתונים כלכליים. בועות פיננסיות ובועות נכסים - החל מ"בועת הצבעונים" בהולנד במאה ה-17 דרך "בועת ההיי-טק" בסוף שנות ה-90' וראשית שנות ה-2000 וכלה בבועת האשראי לדיור שהתפוצצה בארה"ב בשנת 2008 - זוהו למעשה רק לאחר פקיעתן. רק כלכלנים בודדים הזהירו מפניהן במהלך התרחשותן, בעוד שרוב הפרשנים והחזאים טענו שמדובר בתהליך כלכלי בריא, שנשען על סיבות ותהליכים ריאליים, כולל פיתוח מודלים מסבירים להגיון הכלכלי של עליות המחירים. מחלוקת מסוג זה קיימת גם כיום.
ההבדל בין הבועות ההיסטוריות לבועה הנוכחית (אם היא אמנם קיימת) טמון בכך שהבועות ההיסטוריות התחוללו בדרך כלל במגזרים מצומצמים, ורק לאחר פקיעתן התחולל משבר בכלל המשק. ההתנפחות הנוכחית של מחירי הנכסים נמשכת במכלול השווקים ונשענת על הרחבה מוניטרית גדולת-היקף שנמשכת ברציפות כבר למעלה מעשור. רוחב הגזרה של עליית מחירי הנכסים מחייב הגדרה של מדד ייחוס לשוק הדיור, שעל פיו ניתן להעריך אם מדובר בבועה בשוק זה. שני הפרמטרים הסבירים (יחסית) למדד ייחוס כזה הם מספר חודשי השכר הממוצע במשק שנדרשים לרכישת דירה ממוצעת, והשיעור של שכר הדירה הממוצע מהמחיר הממוצע של דירות. ההסתמכות האפשרית על הפרמטרים הללו נובעת מכך שהתנודתיות שלהם נמוכה משמעותית מהתנודתיות של מחירי הדירות. עם זאת ראוי לציין שלשני הפרמטרים הללו יש מגבלות משמעותיות שנובעות משתי תכונות יסוד של ענף הבנייה: תגובה איטית של הכמות המוצעת בחלקים מהשוק לשינויי ביקוש, ואי-יכולת לשנע תפוקה (דירות) ממקומות של עודף למקומות של חוסר. כתוצאה מכך, השוק נתון לתגובות מחירים חריפות וכן עלולים להתפתח הבדלים משמעותיים בערכי הפרמטרים הללו בין אזורים שונים בארץ.
להלן נתוני שכר חודשי ממוצע נדרש לרכישת דירה בשנים 2021-2008 ונתונים על השינוי השנתי הממוצע בשכר הדירה מול השינוי הממוצע במחירי הדירות בבעלות בשנים 2021-2010.
הנתונים מצביעים על עלייה מתמשכת של מספר חודשי השכר הנדרשים בממוצע לרכישת דירה ועל ירידה מתמשכת של תשואת שכר הדירה. התהליך הכפול נשען על גאות ביקושים ותגובה איטית ביותר, כצפוי, של ההיצע. למרות התפתחות הפרמטרים הללו לא ניתן להגדיר חד-משמעית את ממוצע השוק כבועתי. אולם היות וההתפתחויות בשוק הן בעלות אופי היקפי - דהיינו: כל גאות מחירים מתחילה במוקד הביקוש ומתפשטת לפריפריה וכל משבר מתחיל בפריפריה ומתכנס למוקד הביקוש - סביר להניח שמוקד הביקושים, מטרופולין תל אביב בכללותו ובפרט מגזר נכסי היוקרה, קרוב יותר למצב בועתי לעומת אזורי הפריפריה. על רקע מכלול הנתונים הללו עצירת תהליך עליית מחירי הדירות (ויתכן שאף ירידה מינורית שלהם) יכולה להתפתח רק עקב מיתון משקי מתמשך שעומקו ומשכו יקבעו את גודל השינוי של מחירי הדירות.
המקור הסביר למיתון משקי כזה בישראל הוא חיצוני, ויגיע להערכתי מהידוק מוניטרי בארה"ב שיגרום לסיבוב פרסה משמעותי בשוק ההון האמריקאי שיגלוש למכלול שווקי הנכסים. ההשפעה בישראל תתחיל ממגזר הטכנולוגיה ותגיע משם לשוק הנדל"ן המניב ולשוק הדיור. ברשימה קודמת (ראו כאן) הראיתי שמחירי הקרקעות במכרזי רמ"י בשנים 2021-2020 משקפים ציפיות של היזמים לעליית מחירים מצטברת של כ-30% בשוק הדיור במוקדי הביקוש בארץ במהלך שלוש השנים הקרובות. להערכתי, עיתוי ההידוק המוניטרי בארה"ב יגיע מוקדם יותר ולכן מחירי הדירות במוקד הביקוש בישראל יגיעו לשיא לקראת סוף שנת 2022 ובמהלך 2023, עם עלייה מצטברת של כ-10-15% ויעצרו שם. האם מרמת השיא תתחיל ירידה? ומה יהיה היקפה הפוטנציאלי? זה יהיה תלוי בעומק הירידות בשוק ההון האמריקאי.
* ד"ר יאיר דוכין הוא ראש תוכנית ה- MBA בהתמחות מימון נדל"ן, בית ספר למנהל עסקים, האוניברסיטה העברית, ירושלים
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה