מידי פעם אנו מתבשרים על יוזמות פוליטיות-חברתיות שמטרתן לאפשר לחסרי-דיור שאין ברשותם הון עצמי משמעותי להצטרף גם הם למעגל בעלי הדירות על-ידי כך שיקבלו הלוואות משכנתא בשיעור מימון גבוה (עד 90%). הלוואות משכנתא בשיעור מימון גבוה קיימות במדינות אחרות, ואפילו מקובלות, אבל אינן נהוגות כיום בישראל.
שני דברים משותפים ליוזמות הללו, שהחלו בישראל כבר ב- 2013:
- הן נטו פוליטיות - הבנקים (והמפקח על הבנקים) אף פעם אינם תומכים ביוזמה, ולא שמעתי אפילו ציוץ אחד של תמיכה מצד משרדי השיכון והאוצר;
- הן מעולם לא הגיעו לידי מימוש.
למרות שהציבור כבר היה אמור להתרגל ולהגיב בשיוויון-נפש ליוזמות הללו, עדיין כל איזכור שלהן מעורר תגובות נמרצות בתקשורת. חלק מההתנגדות ליוזמה מתבסס על היגיון כלכלי אוביקטיבי-כביכול, כאילו מדובר בהצעה מופרכת, הצעה שהיא על-פניה בלתי סבירה. אין הדבר כך.
מימון בנקאי בשיעור של 90%, שהיה אפשרי פעם בישראל ושסייע לרבבות עולים חדשים וצעירים מערי הפיתוח לממן את רכישת דירותיהם - אינו קיים כיום והפך כמעט למילה גסה. הבנקים נמנעים מלהגיע לשיעורי מימון גבוהים בנימוק של שמרנות בנקאית (סיכון האשראי גבוה מידי לטעמם), והם הצליחו בהדרגה להחדיר בציבור תחושה כאילו מדובר בשיעור מימון מוגזם. בעבר, לווים מעוטי הון עצמי שביקשו לממן רכישת דיור על-ידי הלוואה בשיעור מימון גבוה הופנו על-ידי הבנקים לחברת EMI - חברה פרטית לביטוח משכנתאות שפעלה בישראל - כדי להשיג את הסכמתה לביטוח כתנאי להעמדת הלוואה מהבנק. אפשרות זו בוטלה בשנת 2012, כאשר בנק ישראל שיגר לבנקים הוראה חדשה המגבילה את שיעורי המימון של הלוואות המשכנתא, במסגרת תרומתו למאמץ לריסון הביקוש הגובר לרכישת דיור. הגבלה זו - עד 75% מימון לרוכשי דירה ראשונה - נמצאת עדיין בתוקף (למעט לגבי דירות הנרכשות במסגרת התוכנית "מחיר למשתכן", שבה מחיר הדירה נמוך מערכה הכלכלי בזכות סבסוד של מחיר הקרקע).
מציאות חדשה: "בועת נדל"ן"
בעשור האחרון התחולל בישראל תהליך מואץ של עליית מחירי דירות, שבמהלכו הוכפל המחיר הממוצע של דירות. זהו תהליך דרמטי, בעיקר כיון שהוא היווה היפוך מגמה: בעשור שלפני 2008 מחירי הדיור היו בכלל במגמת ירידה.
התפרצותו של תהליך מתמשך של עליית מחירים יכולה לנבוע משלושה מקורות:
- שינויים מהותיים בצד הביקוש (שינויים אוטונומיים שמביאים לגידול בצרכי הדיור של האוכלוסייה בגלל הגירה, שינויים דמוגרפיים וכו');
- שינויים בצד ההיצע (מחסור פתאומי בקרקעות לבנייה או האטה אוטונומית של קצב התחלות הבנייה);
- ירידת שיעור הריבית, שגורמת לגידול של הביקוש להשקעה בדיור.
התהליך שהתרחש בישראל בעשור האחרון נבע כולו מהסיבה השלישית - ירידת הריבית במשק על רקע המשבר הפיננסי העולמי: לא חל כל שינוי דמוגרפי שיזין את גידול הביקוש, וקצב התחלות הבנייה של דירות דווקא התגבר במהלך העשור. ירידת הריבית הוזילה את עלות המשכנתאות ובכך הקלה על רוכשי דירות, ובנוסף היא גרמה להסטה של חלק מהחיסכון הצבור של משקי הבית מאפיקי השקעה פיננסיים (על רקע התשואה הנמוכה הצפויה על נכסים פיננסיים) להשקעה בדיור. התוצאה הייתה התפתחותה של בועת נדל"ן.
מדוע דרוש בכלל ללווים מימון בשיעור גבוה?
לא כול משקי הבית הצליחו להתמודד עם העלייה המתמשכת של מחירי הדירות. חלק ממשקי הבית הצעירים נאלצו לוותר על תוכניותיהם לרכישת דירה מחוסר יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא הגבוהים. בנוסף, בנק ישראל - מודאג מהאפשרות שהתפוצצותה של בועת הנדל"ן תסכן את יציבותה של המערכת הבנקאית - התערב וקבע לראשונה לבנקים תקרות לשיעור המימון (75% לרוכשי דירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% לרוכשי דירה למטרת השקעה). המשמעות היא שמחירו האמיתי של הידוק השמירה על יציבות הבנקים הוא הדרה של קבוצת אוכלוסייה צעירה משוק הדיור בבעלות. כך, מה שכונה בתקשורת (שלא בצדק) "משבר הדיור" הוא למעשה תיאור של תהליך עליית מחירים מחזורית המונעת ע"י ביקוש ספקולטיבי, תהליך שבו משקיעים רוכשים דירות (נוספות) למטרות השקעה בעוד שמשקי בית חסרי-דיור נדחקים אל מחוץ לשוק. וכל זאת כשקצב התחלות הבנייה הולך וגובר (כפי שהיה עד 2017) אך אינו מצליח לספק את הביקוש הגואה.
מהי תוצאת תהליך זה? הריבית הנמוכה ובועת הנדל"ן גרמו בעשור האחרון להצטברות של עשרות אלפי דירות אצל משקיעים (לפי נתונים שפורסמו ע"י משרד האוצר לרגל יוזמת החקיקה של מס על דירה שלישית עולה שליותר מ-10% ממשקי הבית בישראל יש לפחות שתי דירות בבעלותם, כך שמדובר באחזקה של למעלה מרבע מיליון דירות נוספות), כשמנגד נותרו עשרות אלפי משפחות ללא דיור בבעלות והן נאלצות להתגורר בשכירות (או אצל ההורים).
מהו תפקידה של הממשלה בנושא הדיור?
במשק חופשי, אין זה תפקידה של הממשלה לספק בעצמה פתרונות דיור. פתרון ממשלתי הוא לרוב יקר, מסורבל, מועד לשחיתות ובעיקר מיותר: השוק הפרטי יכול לדאוג לפתרונות בכוחות עצמו. תפקידה של הממשלה לכן איננו להחליף את השוק הפרטי אלא להיפך, להבטיח את פעולתו התקינה: לאפשר לשוק הפרטי לפעול ביעילות ובהוגנות על-ידי הגדרה נכונה של חוקי המשחק (תכנון אורבני, רישוי, רגולציה, ניהול מקרו-כלכלי שישמור על יציבות משקית, והבטחת איתנותה של המערכת הפיננסית), ולהתערב רק בשאלות הנוגעות לצדק חלוקתי (מיסוי, סיוע לקבוצות מוחלשות להגיע גם הן לדיור בבעלות ויצירת פתרון דיור חלופי לחסרי-יכולת).
הממשלה אינה ממלאת כיום את תפקידה זה. פעילותם של הבנקים מונחית, מטבע הדברים, על-ידי שיקולים של השאת רווחים: הם מעדיפים להעמיד אשראי ללווים מבוססים-כלכלית, וגובים פרמיית סיכון (ריבית) גבוהה יותר מלווים שנתפסים בעיניהם כבעלי פרופיל-סיכון גבוה יותר. התוצאה היא שחסרי-דיור יחויבו בשיעורי ריבית גבוהים יותר מאשר משקיעים, צעירים יחויבו בשיעורי ריבית גבוהים יותר מאשר מבוגרים, עולים חדשים יחויבו בשיעורי ריבית גבוהים יותר מאשר ותיקים, וכן הלאה. זה לא היה המצב ששרר בישראל עד שהונהגה הרפורמה של 1990 (כל הזכאים לסיוע ממשלתי חויבו באותו שיעור ריבית) וזה איננו המצב בארה"ב כיום (כל הלווים העומדים בקריטריונים של סוכנויות המשכנתאות משלמים את אותו שיעור ריבית). חלק ממשקי הבית הצעירים אינם יכולים להעמיד מקורות עצמיים משמעותיים ומתקשים לעמוד בנטל תשלומי המשכנתא, וזהו כנראה הרקע לירידה ההיסטורית שנרשמה בשנים האחרונות, של שיעור משקי הבית בישראל המתגוררים בדירה בבעלותם.
מצב זה איננו סביר, חברתית: אזרחי המדינה רשאים לצפות למצב שבו הם יוכלו להגיע לדיור בבעלות עצמית מבלי להישען על הוריהם. זוהי המהות של הזדמנות שווה, וזוהי משימה שמוטלת על הממשלה. העמדת אשראי לדיור בשיעור מימון גבוה ובתנאים סבירים היא דרך אפקטיבית לאפשר למשקי הבית חסרי-דיור לרכוש דירה ראשונה, ותפקידה של הממשלה לבנות כלים אלו. האלטרנטיבות ליצירת שוק הון הנגיש לרוב האוכלוסייה הן פחות טובות לכולנו: סיבסוד אקראי של מחיר הקרקע ("מחיר למשתכן"), ויתור אקראי על תקבולי מיסים ("מע"מ אפס") או בנייה המונית של דירות ממשלתיות להשכרה.
משכנתא בשיעור מימון 90% - כיצד?
בנק יהסס להעמיד הלוואת משכנתא ששיעור המימון שלה הוא 90% בגלל החשש שבמקרה של חדלות-פירעון של הלווה הוא יתקשה לגבות את החוב באמצעות מכירת הדירה ("מימוש"). אם הבנק יסכים בכל-זאת להעמיד הלוואה בשיעור מימון גבוה - הוא יצטרך לתמחר את הסיכון בהתאם, ולכן שיעור הריבית בהלוואה כזו יהיה גבוה. זוהי הסיבה שנחוצה כאן התערבות ממשלתית: ערבות של המדינה, אפילו לחלק מההלוואה, תצמצם את חשיפת הבנק לסיכון אשראי ותקטין את ההיסוס שלו לגבי עצם העמדת ההלוואה (ובהתאם גם תפחית את שיעור הריבית שהבנק ידרוש מהלווה). זהו ההיגיון הבסיסי של ההצעה.
לכאורה, יוזמה כזו מתנגשת עם הוראת המפקח על הבנקים מ-2012 הקובעת תקרת מימון להלוואות משכנתא. אלא שאין כאן בעייה ממשית: מטרת ההוראה הייתה להגן על הבנקים מפני אפשרות של קריסת מחירי דירות (התפוצצות ה"בועה"); מאחר שלפי ההצעה לעיל הממשלה תערוב לבנקים לגבי לפחות חלק מההלוואה - ממילא סיכון האשראי במקרה של התפוצצות הבועה לא יחול על הבנקים אלא על הממשלה.
כמה שאלות לגבי סוברניות הלווים
אחת הטענות שמעלים מתנגדי ההלוואות בשיעור מימון של 90% היא שמדובר בחשיפה של משקי בית חלשים לסיכון מוגזם, גם בגלל שיעור המינוף הגבוה (הם ירכשו דירות בסכום העולה עד פי עשרה על הונם העצמי) אבל גם על רקע האפשרות שתהליך עליית מחירי הדירות כבר מיצה את עצמו וגובר לכאורה החשש מפני מיפנה כלכלי ואולי אפילו צניחה של מחירי הדירות. משקי בית אלו - לפי גישה זו - אינם מבינים את הסיכונים אליהם הם נחשפים, ולכן יש להגן עליהם באמצעות הגבלות רגולטוריות.
אין תשובה ניצחת לטענה זו. כל ניסיון לסייע לחסרי-דיור המתקשים לגייס הון עצמי לרכוש דירה כרוך בהעמדת אשראי עם מינוף פיננסי גבוה. אי אפשר להתחמק מכך: זוהי מהותו של הסיוע - לאפשר גם למעוטי-הון להיכנס לשוק רכישת הדיור במקום לדחות את הרכישה למשך תקופה ארוכה עד שיצליחו לצבור את ההון העצמי הדרוש. גם לטענה לגבי עיתוי היוזמה אין למעשה תשובה: מי ערב לנו שמחירי הדירות בישראל לא ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות? מתי בכלל העיתוי לסייע לחסרי-דיור הוא עיתוי "נכון"? ובכלל: מי שמנו לקבוע עבור אחרים את העיתוי הנכון לרכוש דירה? ואולי עדיף היה בכלל להתעלם מתנודות מחזוריות של מחירי דירות, כיון שמדובר בסיוע למשקי-בית לרכוש דירה לשימושם הקבוע - לא במימון השקעות ספקולטיביות לטווח קצר-בינוני שמטבען מנסות לתזמן שינויי מגמה בשוק הנדל"ן כדי להשיא את רווחי ההון.
אילו באמת רצינו לגדר את סיכון הלווים - יכולנו להשתמש בכלים קיימים: יכולנו להצמיד את ההלוואות הללו למדד מחירי הדיור כדי שלא ליצור אצל הלווים פוזיציה גדולה מידי על מחירי הדיור. יכולנו, לחילופין, להגדיר את ההלוואות הללו "נון-ריקורס" (Nonrecourse) כדי להבטיח את הלווים מפני מפולת של מחירי דירות: במקרה של חדלות-פירעון, הלווה לא יידרש לפרוע חוב הגדול מהסכום שיתקבל ממכירת הדירה המשועבדת כנגדו.
אם מה שמדאיג אותנו הוא הספק בדבר יכולתם של הלווים לעמוד בנטל השוטף של תשלומי המשכנתא לאור ההלוואות המוגדלות (פרי מחירי הדירות הגבוהים) - גם כאן ישנם פתרונות ידועים: להפוך חלק מההלוואה למענק הניתן בחלקים והמותנה במגורי הלווה בדירה, להעניק ללווים תקופת "גרייס" שבה לא יצטרכו לשאת בשירותי חלק החוב שבערבות המדינה, לסבסד את שיעור הריבית על המשכנתא, וכו'. פרט לכך, סביר היה להגביל את ההסדר המוצע כך שיחול רק על דירות שערכן איננו עולה על מחיר-תקרה שייקבע: אחרי הכל, מטרת הסיוע הממשלתי אינה צריכה להיות לממן רכישת דירות יקרות אלא רק דירות במחירים סבירים.
גירסה מקוצרת של רשימה זו הופיעה בתחילת החודש באתר JOKOPOST.COM. ראו כאן
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה