באחרונה התבשרנו על יוזמה פוליטית חדשה, של יו"ר ועדת הכספים של הכנסת משה גפני. כשהגיע נגיד בנק ישראל בשבוע שעבר לישיבת ועדת הכספים הזדרז יו"ר הוועדה להכריז על הצעת חוק שיזם, שתנתק את הקשר בין ריבית בנק ישראל לבין הריבית על משכנתאות: כשהריבית במשק תעלה - הריבית על המשכנתא לא תעלה ביחד עימה (ראו לדוגמא דיווח בעיתון "גלובס", כאן). לא ברור לאיזו מתכונת חוק מתכוון בדיוק ח"כ גפני. לא ברור גם אם ההצהרה הזו מבשרת על כוונה רצינית לפעול כדי לשפר את מצבם של רוכשי דירות או שהיא בכלל סוג של "עז" שהוכנסה למערכה לצורך הישגים בתחומים פוליטיים אחרים. אבל מה שמסתבר הוא שבנק ישראל נדחק למיגננה בנושא המשכנתאות: הוא נתפס מעכשיו כ"אשם" בעליית הריבית על משכנתאות. כך, אחרי ההתקפות שכבר היו בתקשורת מצד גורמים עיסקיים על כך שהעלאות הריבית המוניטרית אינן מוצדקות והן פוגעות בפעילות הכלכלית של המשק היצרני, הורחבה כעת החזית מול בנק ישראל: הצטרפו אליה משקי הבית שהריבית העולה מרחיקה מהם את היכולת לרכוש דירה.
איך זה קרה שבנק ישראל, שאמור היה לנהל עצמאית את המדיניות המוניטרית בכפוף לשיקולים מקרו-כלכליים, מותקף בשם משקי הבית? מה הקשר בין ניהול המדיניות המוניטרית לבין שוק המשכנתאות? ישנם שני גורמים לקשר הזה: האחד - התהליך המהיר של העלאת הריבית המוניטרית במשק שהחל באפריל 2022 והשפיע משמעותית על שוק המשכנתאות; השני - הזיהוי של בנק ישראל כגורם בעל סמכות (ולכן גם נושא באחריות) בשוק המשכנתאות.
העלאת הריבית המוניטרית בישראל בחודשים האחרונים איננה יוזמה שרירותית של בנק ישראל: היא תגובה בלתי-נמנעת. היא התחייבה מרגע שהבנקים המרכזיים במדינות המערב החלו בהעלאת הריבית המוניטרית אצלם, במסגרת פעילות הגנתית שתפקידה למנוע האצה של תהליך האינפלציה. הימנעות מהעלאת הריבית בישראל הייתה עלולה לגרום לבריחת הון לעבר משקים שבהם שיעור הריבית גבוה יותר, להיחלשות השקל וכתוצאה מכך גם להאצת תהליך האינפלציה בישראל. מאחר שלאורך שנים שבהן הריבית המוניטרית היתה אפסית עבר שוק המשכנתאות הישראלי להסתמך יותר ויותר על הריבית הקצרה (באמצעות הלוואות על בסיס ריבית ה"פריים") - עליית הריבית המוניטרית תורגמה מיידית להתייקרות ריבית ההלוואות, לרבות בהלוואות קיימות בריבית משתנה שהעוגן שלהן מתבסס על ריבית ה"פריים".
העלאת הריבית המוניטרית היא לכן התפתחות צפויה המתיישבת עם ניהול מקרו-כלכלי נכון, שלווים היו אמורים לקחת בחשבון כשבחרו את תמהיל ההלוואה. אז על מה הם מתלוננים? ומדוע הכתובת היא בנק ישראל? זה נוגע לגורם השני - הזיהוי של בנק ישראל כגורם האחראי בשוק המשכנתאות. לא מדובר בטעות תמימה מצד הלווים: בנק ישראל החל להתערב בשוק המשכנתאות לפני מעט למעלה מעשור, על רקע הפחתת הריבית המוניטרית והחשש שהריבית הנמוכה עלולה לגרום לגידולו של הביקוש לדיור ולכן להתפתחותה של "בועת נדל"ן". במהלך השנים ניצל בנק ישראל את הצינור הרגולטורי (קרי: הפיקוח על הבנקים) להעברת הוראות שונות לבנקים. מדובר היה לכאורה בהתערבות מנימוקים מקרו-כלכליים, זמנית, של "המבוגר האחראי", שניסה למנוע התפתחות של "בועת נדל"ן" בכובע של שמירה על יציבות פיננסית. אבל בהדרגה הפכה ההתערבות לספציפית יותר ויותר, ולבעלת אופי של הסדרה קבועה, פטרנליסטית. כיום, הבנקים אינם רשאים להעמיד אשראי לדיור ששיעור המימון שלו עולה על 75% לחסרי-דיור, ולא אשראי שכולו בריבית משתנה. באחרונה קראנו בתקשורת הכתובה גם על כך שנציגי הפיקוח על הבנקים מוודאים שתשלומי המשכנתא השוטפים לא יעלו על 50% מהכנסות הלווים, כשהגדרת הכנסותיהם של הלווים לצורך זה נקבעת על-ידי הוראות המפקח על הבנקים.
כשהבנק המרכזי הפך עצמו למעשה למחוקק המכתיב לבנקים קריטריונים ספציפיים למתן אשראי, והלווה הפוטנציאלי נתקל במשא-ומתן שלו מול הבנקים במיגבלות חיצוניות שמקורן בבנק ישראל - לא נראה מוזר שטענות הציבור על יוקר האשראי לדיור מופנות כעת לבנק ישראל. הבעייה היא שההחלטה של בנק ישראל להתערב - שלא לצורך, לטעמי, ואפילו שלא בסמכות, בשוק המשכנתאות - מגבילה ואף מסכנת את חופש הפעולה שלו בכל הנוגע לצעדי המדיניות המוניטרית.
זהו מצב בעייתי. בעולם גובר החשש מפני כניסה למיתון בשנה הקרובה ומפני האצת קצב האינפלציה. לבנקים המרכזיים נכון בשל כך מאבק על שמירה על משמעת פיסקלית מצד הממשלות, ועל המדיניות המוניטרית הנכונה שיש לנקוט מול השילוב של אבטלה ואינפלציה. בישראל ייתכן גם קושי נוסף בשל ההבטחות התקציביות המוגזמות שניתנו במהלך הבחירות האחרונות. הסמכות שנטל לעצמו בנק ישראל "בהתנדבות" בשוק המשכנתאות - עלולה לגרום לו לפעול מול חזית רחבה מידי של מתנגדים ולכן היא מקטינה את חופש הפעולה שלו בתחום שהוא מופקד עליו.
2 תגובות:
מאמר מעולה ששם את העובדות במקום ומזכיר לכולם את התהליכים שהתרחשו אצלנו בשוק המשכנתאות והדיור. המאמר מעלה שוב הרהורים קשים על חוסר מקצועיות וריקנות ערכית של מנווטי המדיניות הכלכלית, גם באוצר וגם בבנק ישראל. כך נוצר גן עדן לעסקנים סקטוריאליים שנראים גיבורים וצודקים מול הביריונות האדנותית של הרגולטורים הריקניים.
על אף שאני נוטה להסכים כי התערבות יתר של בנק ישראל והטלת מגבלות על תמהיל המשכנתאות (כמו שיעור הלוואת מבוססות על רבית פריים) חשוב לציין, שאם לא היה בנק ישראל יוצר הגבלה כזו הרי עליית הרבית לאחרונה היתה משפיעה באופן משמעותי הרבה יותר על מי שלקח משכנתאות כאלה. הגם שלווים כאלה היו מרוויחים כמה שנים יפות עם רבית מינימלית, הם היו זועקים היום כפליים בגין הכבדת הנטל עליהם - כי כולם הרי רוצים להנות מבוננזה אבל לא לשאת בתוצאות שיל שינוי לרעתם. באשר למגבלה על שיעור ההחזר החודשי ביחס להכנסות הלווים - אני סבור שזו היתה נכונה, אף אם ניתן להתווכח על היחס הנאות. סמכותו של בנק ישראל להטיל מגבלות הקשורות ליציבות מערכת הבנקאות וגם לסיכון הסביר של לווה בודד - יכולה אולי להתפרש כפטרונות, אך היא אינה עומדת בסימן שאלה - וכן, רגולטור גם טועה לא פעם - לפחות במבט לאחור בדיעבד.
הוסף רשומת תגובה