רשימת אורח: ירידת מחירי הדירות בשנתיים הקרובות היא בלתי-נמנעת – יאיר דוכין*

 

מטרת רשימה זו היא להסביר מדוע ירידת מחירי הדירות בשנתיים הקרובות היא בלתי-נמנעת.

האמירה ש"ההיסטוריה חוזרת על עצמה" איננה נכונה, אולם לעיתים נסיבות שונות לחלוטין מביאות לתוצאה דומה. ניתוח של נתוני שוק הדיור כיום מצביע על דמיון מעניין למצבו של השוק בסוף שנות ה-90'. להלן נתונים של השינוי הריאלי השנתי של מחירי הדירות (השינוי של מדד מחירי הדירות בניכוי קצב האינפלציה) וריבית בנק ישראל בשנים 2007-2000 (מקור: למ"ס, בנק ישראל):

שנה	שינוי ריאלי במחירי הדירות (%)	ריבית בנק ישראל (%)
2000	5.8-	8.2
2001	4.7-	5.8
2002	0.5-	9.1
2003	6.0-	5.2
2004	0.5-	3.9
2005	1.2-	3.5
2006	1.5-	5.25
2007	2.2-	4.0

בשנים 2007-2000 ירדו מחירי הדירות ריאלית במצטבר בכ-25%, זאת במקביל לירידה מתמשכת של ריבית בנק ישראל. ירידת המחירים המתמשכת נבעה מהצטברות מלאי גדול של יחידות דיור שנרכשו על ידי הממשלה עקב מימוש "התחייבויות הרכישה" של הממשלה, שניתנו ליזמים כדי להאיץ את קצב התחלות הבנייה ולהבטיח יצירת מלאי מספיק של דירות לשיכון גל העלייה של עולי שנות ה-90' מחבר המדינות. הממשלה, שרצתה להיפטר מהמלאי שרכשה, "זרקה" את הדירות לשוק החופשי, ועודף ההיצע שנוצר גרם לירידת המחירים הממושכת. רק אחרי שנספג המלאי העודף (בסוף 2007) חזרו מחירי הדירות לעלות.

הנתונים הנוכחיים בשוק הדיור מצביעים על מלאי בלתי מכור של דירות חדשות בהיקף של למעלה מ-83 אלף יחידות דיור, שיכול לספק ביקושים של למעלה משנתיים. יתר על כן, המלאי נמצא עדיין בתהליך של גידול עם תוספת חזויה להיצע של כ-76.5 אלף יחידות דיור בשנת 2025 לעומת ביקוש חזוי של כ-69 אלף יח"ד (כולל מלאי חיכוכי של כ-10%). עודף התחלות הבנייה, שצפוי להגדיל את מלאי הדירות החדשות הלא מכורות, הוא תולדה של עליות המחירים במחצית השנייה של העשור הקודם. המירוץ של היזמים לניצול עליות המחירים הבשיל בשלוש השנים האחרונות והוביל ליצירת המלאי העודף עקב גידול נמוך יותר של ביקושים. תקוות היזמים, שהורדת ריבית בנק ישראל תקפיץ את הביקושים, אין לה על מה לסמוך, כפי שמלמד אותנו מחזור ירידות המחירים בשנים 2007-2000.

על רקע זה עולות שתי שאלות: א) כמה זמן צפויה להימשך ירידת המחירים? ב) בכמה אחוזים הירידה צפויה להסתכם? התשובה לשאלה הראשונה היא שירידת המחירים שנמשכת למעשה כבר יותר משנתיים (בהטבות המימון שמציעים היזמים לרוכשי הדירות גלומה ירידת מחירים שאיננה מקבלת ביטוי בצורת החישוב של המדד על-ידי הלמ"ס) תימשך, להערכתי, לפחות בשנתיים הקרובות (2027-2026) ואולי גם בשנת 2028. ירידת המחירים הכוללת במחזור העסקים הנוכחי (כולל הירידות הריאליות שהיו בשנים 2025-2023) תגיע להערכתי ליותר מ-10% וקיים סיכוי שהיא תגיע ל-15% ואף יותר. היקף הירידות יהיה תלוי במידה רבה בנכונות המערכת הבנקאית לתמוך ביזמים שייקלעו למצוקה תזרימית עקב קושי למכור דירות.

*ד"ר יאיר דוכין הוא ראש תוכנית ה-MBA  בהתמחות מימון נדל"ן בביה"ס למנהע"ס של האוניברסיטה העברית. רשימה זו התפרסמה (בשינויי עריכה) במהדורה הדיגיטלית של "דה-מרקר" (ראו כאן)