דיון בנושא הדיור בישראל: חלק ב' – דינמיקה של מחירים

ברשימה הקודמת עסקנו במבנה שוק הדיור בישראל. ברשימה זו נעסוק בדינמיקה של מחירי הדיור.

מה קובע את ערכו של נכס הדיור?

בניגוד לנכסים שאין להם שימוש כלכלי ישיר והם משמשים בעיקר לצבירת ערך ולספקולציה (דברי אמנות המופקדים בכספות בנק?), בשוק הדיור מדובר בנכס שיש לו שימוש ישיר ברור: צריכת שירותי דיור.

בטווח הקצר, התשובה לגידול בביקוש לרכישת דיור אינה יכולה לבוא מייצור של דירות חדשות: קצב התוספת למלאי אינו רלוונטי לדחיפות שבה הביקוש מחפש פתרון. מסיבה זו, המחיר שבו נמכרות דירות אינו משקף עלות ייצור שולית, כפי שהיינו מצפים בשוק של מוצרים מיוצרים. אם כך, מה משקף מחיר הדירה? ברור שהוא משקף  הסכמה בין קונה למוכר על ערך המוצר. אם כך, מהו ערך המוצר? התשובה היא שערך המוצר משקף את ערך השירותים שניתן להפיק מהנכס. מאחר שמדובר בזרם עתידי של שירותי דיור – ערך הנכס צריך להיות שווה לערך המהוון של שירותי הדיור הצפויים ממנו. ומהו ערך שירותי הדיור השוטפים המתקבלים מדירה? זהו שכר הדירה המקובל בשוק לגבי אותה דירה.

                                                                                                                                         

ערך שירותי הדיור של דירה אינו מבטא בהכרח זרם כספי. ייתכן שאתם מתגוררים בדירה הנמצאת בבעלותכם ואינכם נדרשים לשלם שכר-דירה; ייתכן שאתם גרים בשכירות אצל בעל בית רחום הגובה מכם שכר-דירה נמוך ממחיר השוק; ייתכן שאתם גרים בדירה שבה שכר הדירה מסובסד – כל זה אינו קובע את ערך שירותי הדיור בדירה המדוברת. ערך שירותי הדיור שאתם צורכים הוא מושג רעיוני: הוא שווה לשכר הדירה הנהוג בשוק לגבי דירה זהה או דומה המושכרת במחיר רגיל, ללא קשר לשאלה מהו שכר הדירה במקרה הספציפי שלכם.

מהו הקשר בין שכר דירה למחיר דירה?

יש לנו, אם כן, שני שווקים, שבכל אחד נקבע מחיר: בשוק הדירות נקבע מחיר הדירות, ובשוק השכרת הדירות נקבע שכר הדירה. מהו הקשר בין שני אלו?

כיוון ההשפעה הוא משכר הדירה למחיר הנכס: שכר הדירה נקבע בשוק החופשי ע"י המפגש בין הביקוש לשירותי דיור לבין ההיצע של שירותי דיור. עלייה באטרקטיביות של דירות קטנות בתל אביב תגרום לעודף ביקוש לדירות כאלו, ושיווי המשקל החדש יושג באמצעות עליית שכר הדירה הממוצע בתל אביב. עליית שכר הדירה תקטין את הכמות המבוקשת של דירות להשכרה (למשל: ע"י דחיקת דיירים שאינם מסוגלים לעמוד בעליית שכר הדירה אל מחוץ לתל אביב) ותגדיל אולי את הכמות המוצעת (דירות שעמדו ללא דיירים תצטרפנה למעגל ההשכרה). אבל החשוב הוא שהעובדה ששכר הדירה של דירות אלו עלה - צריכה לגרום לעלייה מקבילה של מחירן.

מהדברים עד כאן ניתן להבין שצפוי יחס קבוע בין ערך הנכס למחיר שירותי הדיור (שכר דירה): אם שכר הדירה בשוק עולה – גם מחיר הדירה צריך לעלות באותו שיעור, ולהיפך. אבל האם יחס זה יציב על פני זמן? התשובה היא שלאורך זמן זהו יחס יציב, אבל הוא סובל משני סוגים ברורים של הפרעות: כאלו שנוצרו ע"י שינויים של שיעור הריבית, וכאלו הנובעים מהפרעות/תנודות מחזוריות.

כיצד משפיע שינוי של שיעור הריבית על מחירי הדירות?

מאחר שמחיר דירה צריך לשקף את הערך המהוון של שירותי הדיור העתידיים (קרי: זרם ההכנסות הצפוי למשכיר משכר דירה) – מחיר זה יהיה רגיש לשיעור הריבית השורר במשק. ככל ששיעור הריבית במשק גבוה יותר – כך הערך המהוון של זרם ההכנסות העתידיות (שהוא קבוע) נמוך יותר, ולכן מחיר הדירה צריך להיות נמוך יותר. בהתאם, ירידה של שיעור הריבית צריכה להגדיל את מחירי הדירות. כך, הפחתת הריבית בישראל על רקע המשבר הפיננסי העולמי הייתה צריכה לגרום כשלעצמה לעליית מחירי דירות, והתהליך שהחל בישראל לפני שנה (ונפסק בינתיים), של העלאת הריבית - צריך היה לפעול כשלעצמו לעצירת העלייה של מחירי דירות.

תנודות שאינן נובעות משינויי ריבית

תנודות ביחס שבין שכר דירה למחירי דירות יכולות גם להעיד על שינויים בציפיות לגבי השווקים. לדוגמא, ייתכן שמדובר בציפיות שמחירי השכירות יעלו בעתיד (ראו בהמשך), ומזה נגזר שגם מחירי נכסי הדיור צריכים לעלות שכן הם משקפים את זרם ההכנסות העתידי. אבל אפשר גם שנוצרות ציפיות אוטונומיות שמחירי הדיור יעלו (לדוגמא: כי הציבור צופה שהשקל ייחלש בשווקי המטבע בעולם, או שיתחדש גל עלייה לישראל, או שהסדר ישראלי-פלסטיני יהיה כרוך בהעתקת אוכלוסיה משטחי יהודה ושומרון אל תוך תחומי "הקו הירוק"), ציפיות שגורמות כשלעצמן לעליית מחירי הדיור.

מדוע שמחירי השכירות יעלו?

בשוק השכירות של דיור נפגשים ברציפות שוכרי דירות עם משכירי דירות. בהיותו שוק חופשי, מחיר שיווי משקל נקבע בו באופן שוטף כתוצאה ממפגש הביקוש עם ההיצע. מאחר שהכמות המוצעת של דירות כמעט שאינה יכולה להשתנות בטווח הזמן הקצר – מחיר שיווי משקל מוכתב בעיקר ע"י הביקוש: כל שינוי של הביקוש, ורק שינוי של הביקוש, משנה את שכר הדירה בשוק.

נקודה מעניינת: מה שהניע את המחאה ההמונית בקיץ 2011 היה עליית מחירי השכירות בתל אביב. דפני ליף הציבה אוהל בשדרות רוטשילד כי שכר הדירה שהיא נדרשה לשלם - גדל מעבר ליכולותיה הכספיות. המחאה אמנם חיפשה את מקור הרוע אצל בעלי הדירות, אבל הסיבה האמיתית לעליית שכר הדירה בתל אביב הייתה שיותר אנשים ניסו לשכור דירה בתל אביב. לא רוע, לא חוסר מעש מצד הממשלה ולא מחסור פתאומי בדירות. פשוט יותר אנשים רוצים להתגורר בתל אביב.

מה מניע את הביקוש לשכירות? 
הביקוש לשירותי דיור מושפע ממגמה ארוכת טווח של גידול אוכלוסייה, והוא רגיש גם לשינויים ארוכי טווח בהכנסה: גידול ההכנסה לנפש מביא לגידול בביקוש לדיור. משום כך שכר הדירה הממוצע הוא בעל אופי מחזורי מקרו-כלכלי: הוא מגיב לשינויים ברמת הפעילות הכלכלית במשק. מעבר להשפעות הכלל-ארציות, ישנה גם השפעה איזורית: נהירה של קבוצות אוכלוסייה מהפריפריה למרכז תביא מן הסתם לעלייה יחסית של שכר הדירה במרכז. 

עליות מחירים אוטונומיות

מחירי דירות יכולים להשתנות גם ללא שינוי של שיעור הריבית וללא קשר למחזור העסקים. הם יכולים להשתנות בגלל שינוי בטעמים (משקיעים מאבדים אמון בנכסים פיננסיים, תושבי פריפריה עוברים למרכז הארץ, צעירים נוהרים לתל אביב), או בגלל שינויים במיסוי (מיסים על רכישת דיור, מיסים על הכנסה מהשכרה).

שינוי טעמים הוא שינוי אמיתי. אם תושבי הפריפריה מחליטים לעבור למרכז הארץ משיקולי תעסוקה - הם יגרמו לעודף ביקוש לדיור במרכז הארץ. עודף ביקוש זה אמור להיפתר ע"י עליית מחירים יחסית במרכז הארץ. עליית המחירים תפעל הן לריסון הביקוש (חלק מתושבי הפריפריה לא יוכלו לעמוד במחירי הדירות הגואים ויישארו בפריפריה) והן להגדלת ההיצע של דירות (הרחבת היקף הבנייה במרכז הארץ, דחיקת תושבים קיימים אל מחוץ למרכז).

הכוונה באמירה "שינוי אמיתי" היא שלא מדובר ב"רעש" חסר-מגמה, או בתופעה מחזורית, אלא בשינוי בר-קיימא. אנשים החליטו לעבור מהפריפריה למרכז הארץ, והם יוצרים לחץ על המחירים כלפי מעלה. אין טעם לנסות להתמודד עם ההשפעות של שינוי טעמים, כאילו מדובר בבעיה או במחלה - צריך לאפשר למנגנון המחירים לווסת את הלחצים. אין גם טעם להפעיל לחץ על הממשלה כדי שתסלק את הבעיה: התשובה לצעירים שהפגינו אשתקד נגד יוקר הדירות בתל אביב אינה יכולה לבוא מצד הממשלה, וכל הטענות על "זכותם" של צעירים לקבל דירות בזול בתל אביב הן עקרות. בטווח הקצר, מספר הדירות בתל אביב כמעט קבוע, והנהירה תתבטא כולה בעליות מחירים. בטווח הארוך, ומדובר לפעמים בעשור שלם, קיימת גמישות מסוימת בגלל היכולת להפשיר עוד קרקעות לבנייה, לעדכן תכנון אורבני כדי לאפשר ציפוף של האוכלוסייה, לפנות קרקע משימושים ציבוריים (אזור הקרייה בתל אביב, שדה דב וכו') לבנייה למגורים, ועוד.

מה שלא תהיה הסיבה לשינוי היחס בין שכר הדירה לבין מחיר הדירה, כל עוד לא חל שינוי בשיעור הריבית - היחס ישאף לחזור לקדמותו. לכן עליית שכר הדירה צריכה לגרום לעליית מחירי הדירות.

ועוד משהו על היחס בין מחירי הדירות לגובה שכר הדירה
בגלל שקיים יחס קבוע בטווח הארוך בין גובה שכר הדירה למחיר הדירה, אנחנו יכולים לעקוב אחר היחס השוטף ולהתייחס אליו כאינדיקציה להתפתחות מצב שאיננו מצב של שיווי משקל. ואכן, כלכלנים נוהגים לנתח את התנהגות היחס על פני זמן (ראו, לדוגמא, ניתוחים של היחס לפני פרוץ המשבר האחרון בארה"ב, וניתוחים שעשה לאחרונה בנק ישראל שבא לבחון את השאלה מה קורה למחירי הדירות בישראל). מצב שבו היחס בין גובה שכר הדירה למחיר הדירה יורד ברציפות לאורך זמן מהווה אינדיקציה לכך שמחירי הדירות עולים מעבר למה שניתן להסביר ע"י מצב שוק הדיור, וגדלה הסבירות שהמשק נכנס לסכנה של בועת נדל"ן - עליית מחירים אינרציאלית שיצאה משליטה.


מה אינו אמיתי בעליית מחירי הדירות?

מנינו לעיל את מעלותיו של השוק החופשי. הגיע הרגע לציין כמה ממגרעותיו.

אם מחירי דירות נקבעים ע"י הביקוש, והביקוש מוכתב ע"י ציפיות הציבור לגבי המחירים – נותרה רק חידה אחת: מה קובע את ציפיות הציבור? ציפיותיהם של משקי הבית קריטיות: הן מכתיבות להם החלטות אופרטיביות (קונה דירה, מוכר דירה). אם הפרטים מאמינים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות - הם יגדילו את נטייתם לרכוש דירות, בעיקר כחלק מהתאמת תיק השקעותיהם. מאחר שבכך הם יוצרים ביקוש מוגבר לרכישת דיור, ומאחר שבשוק חופשי עודף ביקוש יביא לעליית מחירי דירות - נקבל את התיאור המלא של המנגנון: אם הפרטים סבורים שמחירי הדירות יעלו - במעשיהם הם יביאו להתגשמות ציפיות אלו.

תודו: זהו עולם מוזר. כמעט בכל תחום אחר, דעותינו על המציאות אינן משנות אותה – הן נותרות רק נקודות מבט עליה. זה שאנחנו חושבים שאנחנו צודקים בסכסוך שלנו עם שכנינו – אינו הופך אותנו לצודקים. המחשבה שאנחנו מוסריים, חכמים, תרבותיים, יפים, חזקים, וכו' – אינה הופכת אותנו לכאלה. והנה בכלכלה, המצב שונה: אם הציבור חושב שמחירי הדירות יעלו – יש אפשרות סבירה שהם אכן יעלו בגלל עצם המחשבה.

זוהי מציאות מרתקת: זה אומר שאם ברצוננו למנוע עלייה ספיראלית של מחירי דירות - אחד האמצעים שעלינו להשתמש בו הוא שכנוע של הציבור שמחירי הדירות לא יעלו. צריך להשתלט על מה שהציבור חושב. תובנה זו אולי מקרבת אתכם לסיבה מדוע הבנק המרכזי מכריז את מה שהוא מכריז בשנים האחרונות, ומדוע הוא משמיע איומים לגבי אמצעים שהוא עומד לנקוט בהם אם יימשך תהליך העלייה של מחירי דירות.

כיצד הפרטים מגבשים ציפיות לגבי מחירי דירות?

הנקודה החשובה, לכן, היא כיצד מגבשים משקי הבית (וגם גורמים מסחריים) את ציפיותיהם לגבי השוק: המנגנון ליצירת הציפיות. אילו המנגנון היה רציונלי - כלומר הפרטים היו באמת מפענחים את כיוון השוק הבלתי נמנע - אזי העובדה שהם נוהרים לרכוש דירות רק הייתה מקצרת את זמן ההתאמה של המחירים בשוק: במקום שהמחירים יעלו לאורך חמש שנים ב-5% כל שנה - הם יעלו מיד ב- 27.6% (תחשבו לבד את המספר!). 

אגב, המושג של "ציפיות רציונליות" שנכנס לתיאוריה הכלכלית באמצע שנות ה-70' הביא למסקנות מרחיקות לכת לגבי יציבות מקרו-כלכלית, כלי מדיניות העומדים לרשות הממשלה וחשיבות השקיפות. זוהי הסיבה שהתרגלנו בשנים האחרונות לשמוע מהבנק המרכזי תחזיות לגבי שיעור האינפלציה הצפוי, יעדים כמותיים והדלפות מכוונות לגבי החלטות ריבית.

הבעייה היא שהפרטים אינם גוזרים את ציפיותיהם באופן רציונלי, בהתבסס על מודל סביר. הם נוטים לבסס את ראיית העתיד שלהם על ניסיון העבר, בעיקר העבר הקרוב. לכן, אם מחירי הדירות עולים – הם משתכנעים שהם ימשיכו לעלות; ושכנוע זה מתחזק ככל שעליית המחירים נמשכת.

השילוב של כל האלמנטים הוא בעייתי: אם מחירי הדירות עולים ברציפות במשך תקופה מסוימת - הפרטים מסיקים מכך שהם ימשיכו לעלות גם בעתיד; לאור ציפיותיהם הם נוקטים בפעולה ומגבירים את הביקוש לרכישת דירות; התוצאה היא שמחירי הדירות אכן ימשיכו לעלות. 

על תפקידה של המדיניות הכלכלית בנושא שיפור פעולתו של שוק הדיור - ברשימה הבאה, השלישית והאחרונה במסגרת הדיון בנושא הדיור בישראל.