רשימת אורח: בעיית מחירי הדירות ורוכשי דירה ראשונה - ד"ר יאיר דוכין*

בעיית הקושי הגדול של זוגות צעירים בישראל לרכוש את דירתם הראשונה אינה יורדת בשנים האחרונות מכותרות אמצעי התקשורת וממשיכה לעמוד בראש סדר היום הכלכלי-לאומי. המחאות וההפגנות של ציבור הצעירים הרואים עצמם נפגעים מהעלייה המתמשכת של מחירי הדירות - שהגיעו לרמה שהפכה את רכישת הדירות לבלתי אפשרית לדעתם - והטיפול התקשורתי הנרחב והמתמשך בבעיה, מושכים כצפוי את תשומת ליבם של הפוליטיקאים מכל קצוות הקשת הפוליטית, ששופעים הצעות ופתרונות יצירתיים חדשות לבקרים. במאמר הנוכחי אסביר מדוע מרבית הפתרונות המוצעים אינם מתאימים, כך שגם אם ייושמו לא יביאו להקלה משמעותית במצוקתו של ציבור רוכשי הדירה הראשונה, ואציע כיוון לגיבוש פתרון מתמשך ואמיתי לבעיה.

ראשית, אזכיר לקורא שמדינת ישראל ידעה בעבר להתמודד עם צרכי הדיור של האוכלוסייה - מרביתה אוכלוסיית מהגרים ענייה, כמעט ללא הון עצמי ועם כושר השתכרות מוגבל - ועם הרצון הנרחב שלה לגור בדירות בבעלות. צרכי הדיור נפתרו היסטורית על ידי מהלכים משולבים מצד ההיצע ומצד הביקוש.

בצד ההיצע פעלה המדינה בשנות ה- 60' וה- 70' על ידי "בנייה תקציבית" רחבת-היקף (מה שנקרא פעם 'בנייה ביוזמה ציבורית', כאשר המהלכים האופרטיביים הלמו את השם, בשונה מההגדרה הנוכחית של בנייה ביוזמה ציבורית). בשנות ה- 90' טופל צד ההיצע על ידי פרישת רשת ביטחון ממשלתית ליזמים בדמות התחייבויות הרכישה שניתנו על ידי המדינה, מתן תמריצי זירוז ממשלתיים, וקיצור הליכי התכנון.  מכלול הצעדים שבהם נקטה המדינה בשנות ה- 90' בא לאור תחושת החירום הלאומית בתחום השיכון על רקע גל העלייה המבורך מחבר העמים.

מחאתם של חסרי הדיור צריכה גם היא לעורר תחושת חירום לאומית ולכן נדרשת התייחסות ממשלתית ברמת הרצינות וההיקף של ההתייחסות בשנות ה- 90', שהובילה אז לפתרונות שיכון שיצרו היצע דיור במחירים סבירים למיליון העולים שהגיעו בעשור שנות ה- 90'.

בצד הביקוש פעלה המדינה - הן בשנות ה- 70' וה- 80' והן בשנות ה- 90' - על ידי הגדרה של אוכלוסיות "זכאים", תוך יצירת נגישות נוחה-יחסית עבור זכאים אלו לרכישת הדירות. בשנות ה- 90' לא נדרשו הרוכשים להציג לבנקים למשכנתאות הון עצמי, אלא ביטחונות מספיקים וערבים אישיים. כך, למשל, נוצרה האפשרות לשעבד שתי דירות (לדוגמא: הדירה הנרכשת ודירת ההורים), כדי לקבל מימון מלא לרכישה, למעשה ללא הון עצמי כלל. האפשרויות הללו הביאו במקרים רבים את ציבור ההורים לסייע בהחזר המשכנתאות.

המהלכים הללו הוכיחו עצמם היטב, והדבר ניכר בבירור כשבוחנים את ההיקף המצומצם של מקרי הפיגורים וחדלות-הפירעון. אשר למחירי הדיור, ראוי להזכיר שהיו תקופות, לעיתים ממושכות, של ירידות מחירים, ולעומתן תקופות של עליות מחירים. כך, למשל, חלה ירידת מחירים ריאלית מצטברת של קרוב ל- 40% מסוף שנות ה- 70' ועד לסוף שנות ה- 80'. ירידת מחירים זו, שנבעה בעיקר מבנייה תקציבית רחבת-היקף שננקטה בשנות ה- 70', גרמה לירידת קצב התחלות הבנייה השנתי אל פחות מ- 20 אלף יחידות דיור בסוף שנות ה- 80'. ירידת המחירים נעצרה והפכה לעליית מחירים חדה עם תחילתו של גל העלייה מחבר העמים, שגרם לספיגה מיידית של עודפי ההיצע בשוק.

התגובה המיידית של שר השיכון אריק שרון לגל העלייה, שהביאה לגידול דרמטי של קצב התחלות הבנייה, ולכן של היצע הדירות - בלמה במידה רבה את עליית המחירים. עודפי היצע, שהחלו להצטבר בסוף שנות ה- 90', הביאו שוב לתחילתו של גל ירידות של מחירי הדירות. כאשר הסתיימה ספיגתם של עודפי ההיצע שהיו בשוק - אי-שם בשנת 2006/7 - התחדשה כצפוי מגמת ההתייקרות שנמשכת עד כה.

השאלה היא, אפוא, כפי שהצגתי בראשית המאמר: מהו הפתרון?

כדי לגשת לגיבוש פתרון ראוי לבחון ולהגדיר תחילה מספר נקודות. ראשית, חשוב להבין ששום יזם רציונלי לא יבנה ולו דירה אחת מטעמי התנדבות לסייע לחסרי דיור - הוא יבנה אך ורק כאשר הוא צופה להרוויח מהפרויקט. זוהי הסיבה העיקרית לכך ששיווק מואץ של קרקעות לא יביא לירידת מחירים. צריך לזכור שמשקי הבית אינם רוכשים קרקעות אלא דירות, ולכן השלב הקובע מבחינת היצע הדיור הוא המעבר מקרקע משווקת לדירה בבנייה. לממשלה כמעט שאין שליטה על שלב זה, וכל עוד הוא מופעל ברמה הנוכחית - שיווק הקרקע לא יעזור.

שנית, עלינו לבחון מהי עלות הבנייה בפועל של הדירות. ניתוח עלויות הבנייה מצביע על כך שעלויות הבנייה נעות בין 1,000 ל- 3,000 דולר למ"ר, תלוי באיכות הבנייה ורמת הגימור. נניח, לדוגמא, שהעלות היא כ- 2,000 דולר למ"ר (כולל רווח יזמי של 10-15%), דהיינו: כ- 7,000 ש"ח למ"ר בשער החליפין הנוכחי (כ- 3.5 ש"ח ל- 1 דולר). בנתונים אלו עלות הבנייה הישירה של דירת 80 – 100 מ"ר היא 560 עד 700 אלף ש"ח. מחיר ממוצע של דירה כזאת בשוק עומד כיום על 1.3 – 1.6 מיליון ש"ח. פירוש הדבר הוא שלעלות הדירה נוספים 740 עד 900 אלף ש"ח נוספים עקב עלות הקרקע ותשלומי מיסים שונים, שזורמים לכיסי המדינה.

ברור שמרבית רוכשי דירות ראשונות כיום מסוגלים לשלם עבור עלויות הבנייה אך אינם מסוגלים לשלם עבור תוספת העלויות שזורמת כאמור לכיסי הממשלה. הפתרון המוצע הוא, אפוא, שהמדינה תוותר על הכנסותיה ממכירת דירות לזכאים הללו, וזאת על ידי סיוע ישיר לרוכשים בגובה הוויתור. עיקר הוויתור יינתן  כמענק, והיתרה - בפריסה ארוכה עם דחיית מועדי התשלום.

מסקרי אוכלוסייה של ה-ל.מ.ס עולה שהתוספת השנתית למצבת משקי הבית בישראל עומדת על כ- 39 אלף. ההערכה היא שמספר הזכאים לסיוע מתוכם - דהיינו: כאלה ששרתו בצה"ל ועובדים למחייתם - עומד על כ- 15 עד 18 אלף. אם הסיוע הממשלתי הממוצע ליחידת דיור יעמוד על 600 אלף ש"ח למשק בית - מדובר על היקף שנתי כולל של כ- 9 – 11 מיליארד ש"ח (סדר גודל של 2.5-3% מתקציב המדינה).

אני מניח שהפתרון המוצע כאן "יקפיץ" את פקידי האוצר ושאר אבירי השוק החופשי, אולם לכל אלה ראוי להזכיר שסיוע שנתי בהיקף של עשרות מיליארדי שקלים למפעל ההתנחלויות ולמגזר החרדי (על ההיקף האמיתי של סיוע זה ידובר בכתבה נפרדת) מקבל את אישורם כבר למעלה מ- 30 שנה ואין פוצה פה ומצפצף. הגיע הזמן שהמדינה תפעל ותסייע גם למגש הכסף שנושא אותה על גבו.  

הערה בשולי הרשימה: על ההצעה לפטור רוכשי דירה ראשונה מתשלום מע"מ

עם סיום כתיבתו של המאמר התבשרנו על כוונת שר האוצר לפטור ממע"מ את רוכשי דירה ראשונה, שחלק מהם הם אלה המכונים על ידי כאן "זכאים". כמו-כן בישר ראש הממשלה בנאום בכנסת על צעדים בהם תנקוט הממשלה כדי להוריד את מחירי הדירות. אשר לצעדו המתוכנן של שר האוצר, ניתן לומר שהוא בהחלט בכיוון הנכון ומתיישב בדיוק עם כיוון הצעתי. הבעיה היא שהוא בא כצעד ספורדי ולא כחלק מתכנית שלמה. כצעד בודד הוא מכניס אי-וודאות לענף ולכן עלול לשתק את הפעילות הענפית עד שיתבררו השלכות המהלך. כמו-כן, היקף המהלך איננו מספק ולא יפתור את בעייתם של רוכשי דירה ראשונה. אשר להודעתו של ראש הממשלה, ניתן לומר שהיא חלק מהכרזות כלליות של שרים וחברי כנסת שאין מאחוריהן מהלכי ביצוע ברורים. יתר על כן: גם אם  מחירי הדירות ירדו בשיעור מסוים (נניח לדוגמא ב- 10%) - הדבר לא יפתור כלל את בעיית הרוכשים שעדיין יידרשו להביא הון עצמי בהיקף שאינו בר-השגה על ידם. 

*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה. רשימה זו פורסמה, בהבדלי עריכה מסויימים, במוסף הנדל"ן של העיתון 'דהמרקר' ביום 21.3.14